TRIBUTAÇÃO DO PATRIMÓNIO ASPECTOS FUNDAMENTAIS

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1 DIRECÇÃO DE FINANÇAS DE COIMBRA TRIBUTAÇÃO DO PATRIMÓNIO ASPECTOS FUNDAMENTAIS Local: CD Ordem dos Advogados Duração: 7 Horas Apresentação: António Santos Rocha Nelson das Neves Figueira 1

2 SEMINÁRIO TRIBUTAÇÃO DO PATRIMÓNIO PROGRAMA IMI Imposto Municipal Sobre Imóveis; Novo regime de Avaliações. Coeficientes de determinação do VPT e sua objectividade. Determinação do VPT dos terrenos para construção urbana. Pedido de 2ª Avaliação, designadamente com fundamento em distorção do valor patrimonial tributário Reclamação das Matrizes, fundamentos e prova. IMT Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis; A incidência objectiva. O que fica sujeito a IMT A incidência subjectiva. Quem está sujeito a IMT Tributação dos contratos promessa que expressamente contenham clausula de livre cadência Cedência de posição contratual nos contratos promessa. Tributação das procurações irrevogáveis que confiram poderes de alienação de bens imóveis, enquanto negócios jurídicos indirectos. Relevância do título transmissivo, transmissão civil e transmissão fiscal. Caducidade da liquidação do imposto Meios impugnatórios e pedido de anulação proporcional. CIS Código do Imposto do Selo Tributação das Transmissões Gratuitas, incluindo por usucapião. Transmissões Gratuitas - não sujeição a imposto do selo. Tributação das subconcessões, dos trespasses das concessões e dos trespasses de estabelecimentos comerciais, industrial ou agrícola, enquanto transmissões onerosas. IRS e IRC Grandes opções da reforma Considerações gerais Impacto do novo Regime de Avaliações na tributação dos rendimentos empresariais sujeitos a IRS e a IRC. Meios de defesa específicos. Coexistência com o pedido de 2ª Avaliação com fundamento em distorção de valor patrimonial Regime Transitório Avaliação Geral dos Prédios Urbanos inscritos na matriz em 2003 a realizar em Procedimentos da Avaliação. Liquidação do IMT e Imposto do Selo relativamente dos Prédios Urbanos inscritos na matriz em 2003 e aos Prédios Rústicos. Debate: - Esclarecimento de dúvidas 2

3 PROGRAMA Breve desenvolvimento IMI Imposto Municipal sobre Imóveis Prédios urbanos artigos 4º e 6º Prédios urbanos são todos aqueles que não devam ser classificados como rústicos e dividem-se em: a) - Habitacionais; b) - Comerciais, industriais ou para serviços; c) - Terrenos para construção; d) - Outros. Conceitos artigo 6º a) - Habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços são os edifícios ou construções para tal licenciados ou, na falta de licença, que tenham como destino normal cada um destes fins. b) - Terrenos para construção são os situados dentro ou fora de um aglomerado urbano, para os quais tenha sido concedida licença ou autorização, admitida comunicação prévia ou emitida informação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção, e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo, exceptuando-se, os terrenos em que as entidades competentes vedem qualquer daquelas operações, designadamente os localizados em zonas verdes, áreas protegidas, ou que, de acordo com os planos municipais de ordenamento do território, estejam afectos a espaços, infra-estruturas ou a equipamentos públicos. c) - Outros: - os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano que não sejam terrenos para construção nem se encontrem abrangidos pelo disposto no n.º 2 do artigo 3.º - prédios rústicos e ainda os edifícios e construções licenciados ou, na falta de licença, que tenham como destino normal outros fins que não os referidos no n.º 2 habitação, comércio, indústria ou para serviços e ainda os da excepção do n.º 3 os terrenos que não sejam de considerar como terrenos para construção. Valor patrimonial tributário (VPT) artigo 7º O valor patrimonial tributário dos prédios é determinado nos termos do CIMI. O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos com partes enquadráveis em mais de uma das classificações do n.º 1 do artigo 6º espécie de prédios urbanos determina-se: Caso uma das partes seja principal a classificação como principal depende da sua relevância económica e a outra ou outras meramente acessórias, por aplicação das regras de avaliação da parte principal, tendo em atenção a valorização resultante da existência das partes acessórias; Caso as diferentes partes sejam economicamente independentes, cada parte é avaliada por aplicação das correspondentes regras, sendo o valor do prédio a soma dos valores das suas partes. 3

4 O valor patrimonial tributário dos prédios mistos corresponde à soma dos valores das suas partes rústica e urbana, determinados por aplicação das correspondentes regras do presente código. Incidência pessoal ou subjectiva artigo 8º O imposto será devido pelo proprietário, usufrutuário ou superficiário do prédio em 31 de Dezembro do ano a que o mesmo respeitar. Momento a partir do qual é devido o IMI artigo 9º O imposto será devido a partir: a)- Do ano, inclusive, em que a fracção do território e demais elementos referidos no artigo 2.º devam ser classificados como prédio; Por isso, o imposto será devido, a partir do ano em que determinada realidade física, parcela de terreno, construção ou plantação, passe a reunir todos os requisitos do conceito de prédio, exigidos pelo artigo 2º. b)- Do ano seguinte ao do termo da situação de isenção No entanto, se o sujeito passivo estiver a beneficiar de isenção, e vier a adquirir novo prédio para habitação própria e permanente e continuar titular do direito de propriedade do prédio isento, o imposto será devido no ano em que o prédio deixou de constituir a sua residência própria e permanente; c)- Do ano, inclusive, da conclusão das obras de edificação, de melhoramento ou de outras alterações que hajam determinado a variação do valor patrimonial tributário de um prédio; Poderemos incluir, nesta alínea, designadamente, as seguintes situações: - Prédios construídos de novo; - Prédios reconstruídos, melhorados ou ampliados; - Alterações de afectação do prédio; - Prédios demolidos que originem terrenos para construção ou quaisquer outras alterações que determinem variação do VPT. d)- Do quarto ano seguinte, inclusive, àquele em que um terreno para construção tenha passado a figurar no inventário de uma empresa que tenha por objecto a construção de edifícios para venda Neste caso, a tributação inicia-se no ano seguinte aos quatros anos em que a liquidação se manteve suspensa desde o ano de aquisição ou inscrição, ou seja, no quinto ano seguinte ao ano de aquisição ou ao ano em que o prédio foi inscrito no activo não corrente. O beneficio fica, contudo, condicionado à comunicação, desse facto, ao serviço de finanças da área da situação dos prédios, no prazo de 60 dias a contar do facto determinante da sua aplicação. Nas situações em que a comunicação seja apresentada para além do prazo referido, o imposto é devido por todo o tempo já decorrido, iniciando-se a suspensão da tributação 4

5 apenas a partir do ano da comunicação, cessando, todavia, no ano em que findaria caso tivesse sido apresentada em tempo. Caso ao prédio seja dada diferente utilização, liquidar-se-á o imposto por todo o período decorrido desde a sua aquisição Não poderão beneficiar do regime previsto nesta alínea os sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que dele já tenha beneficiado. Este beneficio não será utilizável por empresas que não tenham por objecto a construção de prédios para venda, ou seja, que não se encontrem colectadas por essa actividade. e)- Do terceiro ano seguinte, inclusive, àquele em que um prédio tenha passado a figurar no inventário de uma empresa que tenha por objecto a sua venda. Neste caso, quer no que se refere aos prédios adquiridos para revenda, quer no que respeita aos prédios construídos para venda, a tributação inicia-se no ano seguinte aos três anos em que a liquidação se manteve suspensa desde o ano de aquisição ou registo no activo corrente (mercadoria), ou seja, no quarto ano seguinte ao ano de aquisição ou ao ano em que o prédio foi inscrito no activo corrente. O beneficio fica, contudo, condicionado à comunicação, desse facto, ao serviço de finanças da área da situação dos prédios, no prazo de 60 dias a contar do facto determinante da sua aplicação. Nas situações em que a comunicação seja apresentada para além do prazo referido, o imposto é devido por todo o tempo já decorrido, iniciando-se a suspensão da tributação apenas a partir do ano da comunicação, cessando, todavia, no ano em que findaria caso tivesse sido apresentada em tempo. Caso ao prédio seja dada diferente utilização, liquidar-se-á o imposto por todo o período decorrido desde a sua aquisição Não poderão beneficiar do regime previsto nesta alínea os sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que dele já tenha beneficiado. Importa referir que, neste caso, a Administração Fiscal tem vindo a entender que o arrendamento dos bens não configurará, só por si, destino ou utilização diferente, desde que os mesmos se mantenham nas existências ou activo circulante da entidade adquirente. No entanto, esse destino ou utilização diferente ocorrerá quando, associada ao arrendamento, se verifique também a contabilização daqueles bens no activo imobilizado da respectiva entidade, uma vez que se verifica a afectação dos mesmos a uso próprio e, consequentemente, a alteração da utilização inicial. O NOVO REGIME DAS AVALIAÇÕES A determinação do VPT Importa referir, que a iniciativa da primeira avaliação de um prédio urbano cabe ao chefe de finanças, com base nas declarações apresentadas pelos sujeitos passivos nos termos e 5

6 prazos definidos do artigo 13º no entanto, a DGCI procederá ao pré-preenchimento da referida declaração, quanto disponha dos elementos previstos no artigo 128.º, sem prejuízo da validação a efectuar pelo sujeito passivo, ou em quaisquer outros elementos de que disponha artigo 37º. Às declarações, anteriormente referidas, devem os sujeitos passivos juntar plantas das construções correspondentes às telas finais autenticadas pela competente câmara municipal ou fotocópias autenticadas e, no caso de construções não licenciadas, plantas da sua responsabilidade, com excepção dos prédios cuja data de construção seja anterior a 7 de Agosto de 1951, caso em que deve ser efectuada a vistoria dos prédios a avaliar. Em relação aos terrenos para construção, deve ser apresentada fotocópia do alvará de loteamento, que deve ser substituída, caso não exista loteamento, por fotocópia do alvará de licença de construção, projecto aprovado, comunicação prévia, informação prévia favorável ou documento comprovativo da viabilidade construtiva. (37º). Sempre que as telas finais e os projectos de loteamento, referidos anteriormente, sejam entregues na câmara municipal e aí devidamente aprovadas, e caso esta entidade os envie ao serviço de finanças, fica o sujeito passivo dispensado de proceder à sua entrega. A avaliação reportar-se-á, sempre, à data do pedido de inscrição do prédio na matriz Artigo 37º nº 4. Vejamos então, como se determina o VPT dos prédios urbanos edificados, com base no conjunto de coeficientes objectivos previstos no CIMI Artigo 38º e seguintes. Nos termos do artº 38º do CIMI, a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv em que: Vt = valor patrimonial tributário Vc = valor base dos prédios edificados artigo 39º A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação artigo 40º Ca = coeficiente de afectação artigo 41º Cl = coeficiente de localização artigo 42º Cq = coeficiente de qualidade e conforto artigo 43º Cv = coeficiente de vetustez artigo 44º O VPT dos prédios urbanos apurado, nos termos anteriormente referidos, é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior artigo 38º nº 2. O valor base dos prédios edificados (Vc) artigo 39º corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado, adicionada do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor. 6

7 O valor médio de construção é determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis. O valor médio de construção por metro quadrado é aprovado anualmente por portaria do Ministro das Finanças, mediante proposta da CNAPU artigo 62º nº 1 d) e nº 3. No que se refere à área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, dispõe o nº 1 do artigo 40º, que a área bruta de construção do edifício ou da fracção e a área excedente à de implantação (A ) resultam da seguinte expressão: A= Aa + Ab + Ac + Ad em que: Aa representa a área bruta privativa; Ab representa as áreas brutas dependentes; Ac representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação; Ad representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação. Por outro lado, os nºs 2, 3 e 4 do mesmo artº 40º, definem a área bruta privativa, as áreas brutas dependentes e área do terreno livre do edifício ou da fracção, nos seguintes termos: 2 -A área bruta privativa (Aa) é a superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadoras do edifício ou da fracção, inclui varandas privativas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção, a que se aplica o coeficiente 1, As áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito locais acessórios, as garagens e parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados na área bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores, a que se aplica o coeficiente 0, A área do terreno livre do edifício ou da fracção, ou a sua quota-parte, resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac), o coeficiente de 0,025 e na área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação (Ad) o de 0,005. O artigo 40º - A, aditado ao CIMI, através do artigo 77º da Lei nº 53-A/2006, de 29 de Dezembro, aplicável a partir de 1 Julho de 2007, por força do artigo 99º da mesma Lei, introduziu na formula de determinação das áreas, o coeficiente de ajustamento de áreas CAJ, que será aplicado à área bruta privativa e dependente, variável em função dos escalões, de acordo com as seguintes tabelas e formulas, que resultarão nas simplificações que a seguir se apresentam: 7

8 1 Prédios que se destinem a habitação Aa + 0,3 Ab Caj Formula Simplificação Aa+0,3Ab > ,90 100*1+0,9(Aa+0,3Ab -100) ,9(Aa+0,3Ab) > ,85 > 220 0,80 100*1+0,9( ) +0,85(Aa+0,3Ab -160) 100*1+0,9 ( ) +0,85( ) +0,80(Aa+0,3Ab -220) ,85(Aa+0,3Ab) ,80(Aa+0,3Ab) 2 Prédios que se destinem a comercio ou serviços Aa + 0,3 Ab Caj Formula Simplificação Aa+0,3Ab > ,90 100*1+0,9(Aa+0,3Ab -100) ,9(Aa+0,3Ab) > , ,85(Aa+0,3Ab) > , ,8 (Aa+0,3Ab) 3 Prédios que se destinem a Industria Aa + 0,3 Ab Caj Formula Simplificação Aa+0,3Ab > , ,9(Aa+0,3Ab) > , ,85(Aa+0,3Ab) > , ,8(Aa+0,3Ab) 4 - Prédios que se destinem a estacionamento coberto, individual ou colectivo, fechado ou aberto Aa + 0,3 Ab Caj Formula Simplificação Aa+0,3Ab > ,90 100*1+0,9(Aa+0,3Ab -100) ,9(Aa+0,3Ab) > , ,85(Aa+0,3Ab) > , ,8 (Aa+0,3Ab) 8

9 Relativamente aos terrenos para construção, o coeficiente de ajustamento de áreas (CAJ) será aplicado às edificações autorizadas ou previstas, de acordo com as seguintes regras: Quando existir apenas uma afectação, aplica-se a tabela correspondente; Quando existir mais de uma afectação, com discriminação de área, aplica-se a tabela correspondente a cada uma das afectações; Quando existir mais de uma afectação e não seja possível estabelecer a discriminação referida na alínea anterior, aplica-se a tabela da afectação economicamente dominante. O coeficiente de afectação (Ca) depende do tipo de utilização dos prédios edificados, de acordo com o seguinte quadro : Utilização Coeficientes Comércio 1,20 Serviços 1,10 Habitação 1,00 Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados 0,70 Armazéns e actividade industrial 0,60 Comércio e Serviços em construção tipo industrial 0,80 Estacionamento coberto e fechado 0,40 Estacionamento coberto e não fechado 0,15 Estacionamento não coberto 0,08 Prédios não licenciados em condições muito deficientes de habitabilidade 0,45 Arrecadações e arrumos 0,35 O coeficiente de localização (Cl) artigo 42º varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35. Deste modo, os coeficientes de localização podem ser reduzidos a 0,35 apenas quando se trate de habitação dispersa em meio rural. Os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do município podem variar conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviço. O coeficiente de qualidade e conforto artigo 43º é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5, e obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam das tabelas seguintes: 9

10 Tabela I: Prédios urbanos destinados a habitação Elementos de qualidade e conforto Coeficientes Majorativos Moradias unifamiliares Até 0,20 Localização em condomínio fechado 0,20 Garagem individua 0,04 Garagem colectiva 0,03 Piscina individual 0,06 Piscina colectiva 0,03 Campos de ténis 0,03 Outros equipamentos de lazer 0,04 Qualidade construtiva Até 0,15 Localização excepcional Até 0,10 Sistema central de climatização 0,03 Elevadores em edifícios de menos de 4 pisos 0,02 Localização e operacionalidade relativas Até 0,05 Minorativos Inexistência de cozinha 0,10 Inexistência de instalações sanitárias 0,10 Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08 Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10 Inexistência de rede pública ou privada de gás 0,02 Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,05 Inexistência de ruas pavimentadas 0,03 Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3 pisos 0,02 Existência de áreas inferiores ás regulamentares 0,05 Estado deficiente de conservação Até 0,05 Localização e operacionalidade relativas Até 0,05 Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas 0,05 10

11 Tabela II: Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços Elementos de qualidade e conforto Coeficientes Majorativos Localização em centro comercial 0,25 Localização em edifícios destinados a escritórios 0,10 Sistema central de climatização 0,10 Qualidade construtiva Até 0,10 Existência de elevador(es) e/ou escada(s) rolante(s) 0,03 Localização e operacionalidade relativas Até 0,20 Minorativos Inexistência de instalações sanitárias 0,10 Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08 Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10 Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,05 Inexistência de ruas pavimentadas 0,03 Inexistência de elevadores em edifícios com mais de 3 pisos 0,02 Estado deficiente de conservação Até 0,05 Localização e operacionalidade relativas Até 0,10 Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas 0,10 As Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, de localização excepcional e operacionalidade relativas e estado deficiente de conservação, que a seguir se descrevem, constam do Anexo I à Portaria nº 1434/2007, de 6/11: Qualidade Construtiva : Qualidade do Projecto; Nível de qualidade dos revestimentos/acabamentos; Nível de qualidade, nomeadamente, de segurança, incêndio, domótica, isolamento térmico e acústico. Localização Excepcional Vistas panorâmicas: para o mar, rios, montanhas, zonas verdes, outros elementos visuais, naturais ou artificiais; Enquadramento urbanístico. Directrizes relativas à apreciação da Localização e operacionalidade relativas: 11

12 Majorativos ou minorativos: Orientação do prédio; Localização do piso; Localização relativa no piso. Majorativos: Áreas especiais, nomeadamente telheiros, terraços, estacionamentos abertos ou similares, em grandes superfícies comerciais ou de serviços ou noutras edificações. Minorativos: Qualidade ambiental poluição atmosférica, sonora ou outra; Acessibilidades fora do normal; Elementos visuais, naturais ou artificiais (por ex. ETAR, cemitérios); Ausência ou menor qualidade de infra-estruturas/equipamentos de apoio e lazer no condomínio fechado. O coeficiente de vetustez (Cv) artigo 44º é função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão de licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação, de acordo com a presente tabela: Anos Coeficiente de Vetustez Menos de 2 anos 1,00 De 2 a 8 0,90 De 9 a 15 0,85 De 16 a 25 0,80 De 26 a 40 0,75 De 41 a 50 0,65 De 51 a 60 0,55 Mais de 60 0,40 Nos prédios ampliados as regras estabelecidas anteriormente aplicam-se, respectivamente, de acordo com a idade de cada parte. No caso dos terrenos para construção urbana O VPT dos terrenos para construção é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação. O valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas. Na fixação da percentagem do valor do terreno de implantação têm-se em consideração as características referidas no n.º 3 do artigo 42.º O valor da área adjacente à construção é calculado nos termos do n.º 4 do artigo 40.º. 12

13 Caso o documento comprovativo de viabilidade construtiva apenas faça referência aos índices do PDM, devem os peritos avaliadores estimar, fundamentadamente, a respectiva área de construção, tendo em consideração, designadamente, as áreas médias de construção da zona envolvente. Veja-se o exemplo constante dos diapositivos, através do qual se procede ao cálculo do VPT dos terrenos para construção, com a aplicação do CAJ. Reclamações e Impugnações da Avaliação Dispõe o artigo 76º do CIMI que, quando o sujeito passivo, a câmara municipal ou o chefe de finanças não concordarem com o resultado da avaliação directa de prédios urbanos, podem, requerer ou promover uma segunda avaliação, no prazo de 30 dias contados da data em que o primeiro tenha sido notificado. A segunda avaliação é realizada com observância do disposto nos artigos 38.º e seguintes, por uma comissão composta por um perito regional designado pelo DF, que preside à comissão por um vogal nomeado pela respectiva câmara municipal e pelo sujeito passivo ou seu representante. No caso de ser promovida pelo chefe do SF, deve o contribuinte ser notificado para no prazo de 20 dias declarar se pretende integrar a comissão ou nomear representante. Se o SP não efectuar a comunicação ou no caso de indicar quem o representa, este não compareça, a competência para a nomeação devolve-se ao Chefe do SF, que nomeará um perito regional, nos casos em que a 2ª avaliação seja por si promovida nºs 4 e 5 do artigo 75º aplicáveis por força do disposto no nº 7 do artigo 76º. Nos casos em que o pedido de 2ª avaliação seja requerido pelo sujeito passivo, se ele ou o seu representante faltarem, tem 8 dias para justificar, sob pena de se tornar definitivo o resultado da 1ª avaliação nº 6 do artigo 74º aplicável por força do disposto no nº 7 do artigo 76º). Pelo pedido de segunda avaliação é devida uma taxa a fixar entre 7,5 e 30 unidades de conta, tendo em conta a complexidade da matéria. Caso o VPT, determinado nos termos dos artigos 38.º e seguintes, se apresente distorcido relativamente ao valor normal de mercado, a comissão efectua a avaliação em causa e fixa novo valor patrimonial tributário que releva apenas para efeitos de IRS, IRC e IMT, devidamente fundamentada, de acordo com as regras constantes do n.º 2 do artigo 46.º (Método do Custo adicionado do Valor do Terreno), quando se trate de edificações, ou por aplicação do método comparativo dos valores de mercado no caso dos terrenos para construção e dos terrenos previstos no n.º 3 do mesmo artigo (Prédios em Ruínas) 13

14 Para efeitos do número anterior, o valor patrimonial tributário considera-se distorcido: quando for superior em mais de 15 % do valor normal de mercado, ou quando o valor patrimonial tributário for inferior em mais de 15 % do valor normal de mercado e o prédio apresente características valorativas que o diferenciam do padrão normal para a zona, designadamente a sumptuosidade, as áreas invulgares, e a arquitectura Sempre que os pedidos ou promoção da segunda avaliação sejam efectuados com fundamento na distorção, devem ser devidamente fundamentados. Reclamação das Matrizes, fundamentos e prova artigo 130º. O sujeito passivo ou qualquer titular de um interesse directo, pessoal e legítimo, pode, a todo o tempo, reclamar de qualquer incorrecção nas inscrições matriciais, nomeadamente com base nos diversos fundamentos referidos nas diversas alíneas do nº 3 do artigo 130º, devendo, tais reclamações, ser acompanhadas dos documentos de prova necessários artigos 132º e 133º. O chefe do serviço de finanças competente poderá, igualmente, a todo o tempo, promover a rectificação de qualquer incorrecção nas inscrições matriciais. Afigura-se-nos, por isso, que os sujeitos passivos podem reclamar, a todo o tempo, e o chefe do serviço de finanças competente pode, a todo o tempo, promover a rectificação, com outros fundamentos para além dos referidos naquelas alíneas, designadamente quando considerem que o VPT se encontra desactualizado, desde que tenham decorrido, pelo menos, três anos sobre a data do encerramento da matriz em que tenha sido inscrito o resultado da avaliação que o determinou. O resultado da reclamação, bem como o resultado das correcções promovidas pelo chefe do serviço de finanças competente só produzem efeitos na liquidação do ano em que o pedido for apresentado IMT Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis A incidência objectiva. O que fica sujeito a IMT A norma do Artigo 2º delimita o âmbito da incidência territorial, mas essencialmente procede à delimitação do âmbito da incidência objectiva do imposto, ou seja, à definição das transmissões (na acepção deste diploma) que estão sujeitas ao imposto. 14

15 Embora o legislador não tenha aqui utilizado a terminologia do nomeadamente, esta norma deve ser interpretada como uma norma de carácter aberto, pelo modo como se encontra construída e pelo uso das expressões são ainda e são também. Neste sentido, estarão sujeitos a imposto, todos os factos elencados nos seus diversos números, mas ainda todos os outros que se enquadrem no princípio geral da transmissão onerosa sobre bens imóveis. Será o caso da dação em cumprimento de bens imóveis Cfr. Artigo 837º CC e o da renúncia perda voluntária de um direito, que o renunciante demite de si, sem o atribuir ou ceder a outrem (Ac. RC, de 22/06/1977: Col. Jurisprudência, 2º -737), quando esta caracterize uma transmissão onerosa de bens imóveis e sê-lo-à pelo simples facto de o renunciante se eximir a uma dada responsabilidade ou receber algo em troca da respectiva renúncia. Do número 2 resulta que integram, ainda o conceito de transmissão, para efeitos do IMT: As promessas de aquisição e alienação, logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou seja, logo que o promitente adquirente entre na posse, uso ou fruição do bem prometido adquirir [alínea a) 1ª parte]. Estaremos, igualmente, em presença de transmissão para efeitos do IMT quando a promessa de alienação for efectuada a favor de promitente adquirente que esteja já a usufruir os bens o que acontece nos casos de promessas a favor do arrendatário [alínea a) 2ª parte]. No primeiro caso o imposto deverá ser pago nos 30 dias imediatos à data em que o promitente adquirente entre na posse, uso ou fruição do bem, no segundo nos 30 dias imediatos à data da realização do contrato, como resulta do disposto no artigo 36º nº 5 [alínea a) in fine ]. Contudo, esta norma tem uma excepção, para o caso de o bem objecto do contrato de promessa se destinar a habitação própria e permanente do promitente adquirente, caso em que a transmissão para efeitos de IMT continuará a aguardar a realização da escritura pública ou do contrato particular autenticado. Não será, no entanto, de aplicar a excepção se o contrato de promessa contiver explicitamente cláusula de livre cedência e, por isso, figure entre os mencionados na alínea a) do nº 3, deste artigo, caso em que integra a incidência objectiva prevista nesta última norma; Os contratos de arrendamento com a cláusula de que os bens arrendados se tornam propriedade do arrendatário depois de satisfeitas todas as rendas acordadas. Será o caso dos contratos de renda resolúvel [alínea b)]. Neste caso, a liquidação do imposto deve preceder a realização do contrato, nos termos do artigo 22º nº 1 e deverá ser pago nos termos gerais; Os arrendamentos ou subarrendamentos a longo prazo, considerando-se como tais os que devam durar mais de 30 anos [alínea c)], quer essa duração seja fixada no inicio do contrato, quer ocorra em momento posterior, não relevando, também, se o arrendatário é o inicial, ou um seu sucessor; A aquisição de partes sociais ou de quotas das sociedades em nome colectivo, por quotas ou em comandita simples, quando tais sociedades possuam bens imóveis no seu activo e por essas aquisições algum dos sócios fique a dispor de, pelos menos, 75% do capital social 15

16 ou o número de sócios se reduza a dois, sendo marido e mulher, casados no regime de comunhão geral de bens ou de adquiridos [alínea d)]. Através desta regra o legislador faz tributar o direito de dispor do sócio maioritário sobre os bens e, por isso, assimila tal facto a transmissão onerosa de bens imóveis, pelo que o imposto se mostra devido, pelo sócio que fique a deter, pelo menos, 75% do capital, devendo o imposto ser liquidado e pago antes da titularização do próprio contrato. Pela construção da própria norma, dado que refere e por essas aquisições, teremos de concluir que a mesma não se aplica aquando da constituição das sociedades, mesmo que tais sociedades vejam o seu activo ser realizado com a entrada de bens imóveis, antes pertencentes aos sócios que acordam na sua constituição, e algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos 75% do capital. No entanto, haverá lugar a sujeição a imposto, se o capital social for adquirido por qualquer entidade que não seja sócio, nas situações em que essa entidade fique a dispor de, pelos menos, 75% do capital social e a sociedade possua bens imóveis no seu activo. Desde logo se poderá concluir que esta norma, face à sua previsão, não se aplica quando a concentração do capital social, ocorrer em sociedades anónimas. As instruções administrativas emanados pela Circular 15/2002, de 28 de Maio, continuam a manter plena actualidade, pelo que os senhores Notários deverão indagar, junto dos declarantes, nas transmissões de partes de capital ou de quotas, quando se verifique a concentração do capital social, enunciada nesta norma, se tais sociedades possuem ou não bens imóveis no seu activo, exigindo a prévia liquidação e pagamento do IMT se for caso disso; No nº 3 aparecem elencados os actos ou contratos que passaram a integrar a incidência objectiva do imposto, caracterizados por negócios jurídicos, em regra, colaterais à formalização de contratos de transmissão, que embora não sendo verdadeiras transmissões de bens, são ficcionadas como tal, por produzirem um resultado económico de efeito equivalente. Das alíneas a) e b) constam: a celebração de contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis em que, explicitamente, seja clausulado no contrato ou o venha a ser posteriormente, que o promitente adquirente pode ceder a sua posição contratual a terceiro [alínea a)]; e as cedências de posição contratual no exercício do direito conferido por esses contratospromessa [alínea b)]. Estes contratos assumem as características dos contratos de obrigações recíprocas que aparecem tipificados nos Artigos 424º e 426º do Código Civil. Importa mencionar que qualquer destas situações tem um tratamento específico, quer no que respeita à determinação da base tributável que, em obediência ao princípio da neutralidade, será constituída pela parte do preço paga pelo promitente adquirente ao promitente alienante e por cada um dos sucessivos cessionários ao cedente (artigo 12º nº 4 - regra 18ª), quer no que respeita à aplicação das taxas, quando se tratar de bem imóvel que se destine a habitação, uma vez que a mesma será determinada em função da totalidade do preço estipulado no contrato (artigo 17º nº 5), não sendo, por isso, aqui relevante o respectivo valor patrimonial. Por outro lado, quando o contrato definitivo venha a ser realizado com o promitente adquirente ou com o cessionário, que estejam na posse dos direitos conferidos pelo 16

17 respectivo contrato de promessa, o imposto devido pela liquidação final levará em conta o imposto pago aquando da realização do contrato de promessa ou aquando da tomada de cedência, consoante o caso, como resulta do disposto no artigo 22º nº 3, havendo lugar a restituição de IMT se o adquirente beneficiar de qualquer isenção ou redução de taxa. Das alíneas c) e d) constam: a outorga de procuração que confira poderes de alienação, no todo ou em parte, de bem imóvel quando por renúncia ao direito de revogação ou cláusula de natureza semelhante, o representado deixe de poder revogar a procuração [alínea c)]; e os substabelecimentos dessas mesmas procurações [alínea d)]. Estará igualmente sujeita a imposto, a outorga de procuração, que confira poderes de alienação de partes sociais, relativamente à qual haja renúncia ao direito de revogação, quando emitida a favor do sujeito passivo do imposto, que estivesse sujeito a IMT, se essas participações sociais viessem a ser transmitidas nas condições previstas na alínea d) do nº 2 [alínea c) 2ª parte]. Trata-se das designadas procurações irrevogáveis que se encontram previstas no artigo 265º do Código Civil, desde que confiram poderes de alienação de bens imóveis, mesmo que em parte, ou de partes sociais. Está também sujeita a imposto a cedência de posição contratual ou o ajuste de revenda, por parte do promitente adquirente, em contrato de promessa de aquisição e alienação que não tenha expressamente clausulada a possibilidade de cedência, quando o contrato definitivo venha a ser realizado entre o promitente alienante e uma terceira pessoa [alínea e)]. No entanto, pela remissão que é feita para a norma da alínea e) do nº 3 do artigo 2º, na alínea g) do artigo 4º, poder-se-á verificar a exclusão da incidência objectiva quanto ao promitente adquirente se este declarar no prazo de 30 dias a contar da cedência ou do ajuste de revenda que a contraprestação recebida englobou, tão só, o que constava como sinal ou princípio de pagamento no respectivo contrato de promessa, devendo demonstrá-lo através de documentos idóneos ou concedendo autorização à AF para aceder à sua informação bancária. Esta regra não é aplicável, nos casos dos contratos para terceiro a nomear, sempre que o contrato definitivo seja celebrado com terceiro nomeado nos termos e condições descritas no artigo 25º, nem nos casos em que o contrato definitivo venha a ser celebrado com sociedade em fase de constituição no momento em que o contrato-promessa é celebrado e que venha a adquirir o imóvel, desde que o promitente adquirente seja titular do seu capital social. No nº 5 aparece referenciado um conjunto de factos, que se encontravam já sujeitos ao imposto de sisa, sujeição que se mantém em IMT, de que destacamos: A resolução, invalidade ou extinção, do contrato de compra e venda ou troca de bens imóveis, mas apenas quando efectuada por mútuo consenso, o que desde logo afasta da incidência aquelas que são decretadas judicialmente. Deveremos considerar aqui incluída a figura do distrate dissolução ou rescisão de um contrato, uma vez que implica o retorno do direito de propriedade ao proprietário anterior, quando resulte de mútuo consentimento. A resolução, invalidade ou extinção do contrato-promessa, que tenha vindo a ficar sujeito a imposto por se ter verificado a tradição dos bens, mas neste caso, apenas quando tais factos 17

18 ocorrerem depois de passados 10 anos sobre a tradição, fruição ou posse dos bens. Considera-se aqui, que o prazo de 10 anos é o adequado para firmar a certeza do contrato inicial. Esta regra de incidência assume uma característica muito particular, na medida em que o sujeito passivo do IMT é o titular do direito de propriedade, entidade que foi sempre o sujeito passivo do IMI. As permutas, pela diferença declarada de valores ou pela diferença entre os valores patrimoniais tributários, consoante a que for maior. Estaremos aqui, em presença da permuta de bens presentes por bens presentes ou de bens presentes por bens relativamente futuros. Estes serão aqueles bens que, não tendo existência física terão, contudo, já a natureza de prédio, como resulta do disposto nos nºs 2 e 3 do Artigo 14º do CIMT. Devemos, aqui, observar, que por diferença declarada de valores deveremos entender não a diferença de valores declarados, ou seja, a diferença entre os valores atribuídos aos bens imóveis, mas sim o dinheiro, bens móveis, encargos ou outros valores que venham a ser entregues por um dos permutantes ao outro e que deverão integrar o conceito amplo de valor do acto ou contrato, que deverá constituir o termo de declarações para efeitos de liquidação do IMT. Confronte-se, neste sentido, o Ofício-Circular A-2/60, de 18 de Maio, que se encontrava reportado à sisa e relativamente ao qual não se vislumbra qualquer razão para alterar o respectivo entendimento. O excesso da quota-parte que ao adquirente pertencer, nos bens imóveis, em acto de divisão ou partilhas, bem como a alienação da herança ou quinhão hereditário. Esta norma não se aplica sempre que o excesso da quota-parte resulte de partilha por efeito da dissolução do casamento que não tenha sido celebrado sob o regime de separação absoluta de bens, como resulta do disposto no nº 6, deste artigo, aditado pelo artigo 97º da Lei nº 64-A/2008, de 31/12. Confrontar Circular 10/2009. As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial ou das sociedades civis a que tenha sido legalmente reconhecida personalidade jurídica e, bem assim, a adjudicação dos bens imóveis aos sócios, na liquidação dessas sociedades As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das restantes sociedades civis, na parte em que os outros sócios adquirirem comunhão, ou qualquer outro direito, nesses imóveis, bem como, nos mesmos termos, as cessões de partes sociais ou de quotas ou a admissão de novos sócios As transmissões de bens imóveis por fusão ou cisão das sociedades referidas na antecedente alínea e), ou por fusão de tais sociedades entre si ou com sociedade civil A incidência subjectiva. Quem está sujeito a IMT A norma do Artigo 4º define-nos quem é o sujeito passivo, isto é a entidade que fica obrigada ao encargo do imposto. 18

19 Genericamente, ficam sujeitas ao encargo do imposto as pessoas para quem se transmitirem os bens, sem prejuízo das seguintes especificidades: Desde logo, no caso das partilhas e de divisão de coisa comum é SP aquele que receber bens imóveis cujo valor exceda o da sua quota nesses bens [alínea a)]. Nos contratos para pessoa a nomear o imposto é, desde logo, devido pelo contraente originário, mas também a pessoa nomeada poderá vir a ser devedora do imposto se não for devidamente identificada nos termos do artigo 25º, ou seja, no prazo de cinco dias a contar da data da realização do contrato ou ainda, no caso, de o contraente originário ter beneficiado de isenção que se não materialize na pessoa que vier a ser nomeada. Neste caso o legislador procurou acolher a forma contratual prevista nos Artigos 452º a 456º do Código Civil, considerando, assim, a existência de uma única transmissão [alínea b)]. Nos contratos de permuta ou de troca o imposto é devido pelo permutante que receber os bens de maior valor. Particular relevância assume, aqui, o conceito de troca ou permuta, como sendo o contrato em que as prestações de ambos os permutantes compreendam bens imóveis, ainda que futuros. Será evidente que o legislador se refere, aqui, aos bens futuros que, como resulta do nº 3 do Artigo 14º adquiram a natureza de prédio, pelo facto de disporem já do respectivo projecto de construção aprovado pelo município (bens relativamente futuros). Caso contrário se passará relativamente aos bens futuros que, pelo facto de não disporem de projecto aprovado e, por isso, não terem a natureza de prédios ou pelo facto de não integrarem o direito de propriedade do promitente [artigo 36º nº 10 b)] (bens absolutamente futuros) por falta de enquadramento no conceito de permuta, logo não se poder concretizar, relativamente a eles, a permuta, tal qual é entendida pelo Código, devendo, isso sim, caírem na alçada da alínea seguinte [alínea c)]. Nos contratos de promessa de permuta ou troca, designadamente quando tenham por objecto bens absolutamente futuros. Neste caso se houver tradição do bem presente para o permutante que o haverá de receber, o imposto é devido, desde logo, por este, como de compra e venda se tratasse, sem prejuízo da reforma da liquidação ou da reversão do sujeito passivo (note-se que é o único caso em que no diploma se prevê a reversão do sujeito passivo), conforme o que vier a resultar do contrato definitivo [alínea d)]. Tributação dos contratos promessa que expressamente contenham clausula de livre cadência No caso dos Contratos de Promessa que disponham expressamente de cláusula de livre cedência alíneas a) e b) do nº 3 do Artigo 2º - para além do promitente adquirente ficarão, igualmente, sujeitos a imposto todos os possíveis cessionários que adquiram os direitos subjacentes ao contrato de promessa principal. Poderemos constatar que, relativamente a este tipo de contratos de promessa e às cedências de posição contratual que, relativamente a eles possam ocorrer, teremos regras específicas, quer quanto à determinação da base tributável que será constituída pela parte do preço paga pelo promitente adquirente ao promitente alienante ou pelo cessionário ao cedente (Regra 18º do nº 4 do Artigo 12º), quer quanto à determinação das taxas (nº 5 do Artigo 17º), isto quando tais contratos promessa tiverem por objecto prédios urbanos que se destinem a habitação (alínea b) do nº 1 do Artigo 17º) uma vez que daquele nº 5 se encontra excluída a 19

20 aplicabilidade da alínea a) do nº 1 do mesmo artigo. Relativamente ao promitente adquirente ou ao cessionário com o qual venha a ser realizado o contrato definitivo, o imposto devido a final levará em conta o imposto por si pago aquando da realização do contrato inicial ou aquando da tomada de cedência, só podendo resultar anulação quando esta seja proveniente da aplicação de eventual isenção ou de redução de taxas nº 3 do Artigo 22º. Será, ainda, de referir que nas situações contempladas nas alíneas a) e b) do nº 3 do Artigo 2º, teremos tantos factos tributários quantas, para além do contrato de promessa inicial, forem as tomadas de cedência, acrescidos de um outro facto tributário correspondente à realização do contrato definitivo que envolva a transmissão jurídica dos bens. Quanto a este, sujeito ao enquadramento geral que lhe seja aplicável, quer quanto ao momento da sua ocorrência, quer quanto à determinação da base tributável, quer ainda, quanto à aplicação das respectivas taxas. Cedência de posição contratual nos contratos promessa. No caso dos contratos previstos na alínea e) do nº 3 do artigo 2º, ou seja, nas cedências de posição contratual ou ajustes de revenda por parte do promitente adquirente a favor de terceiro, de tal modo que o contrato definitivo venha a ser realizado entre o promitente vendedor e esse terceiro, em contrato de promessa de aquisição e alienação que não contenha expressamente cláusula de livre cedência o imposto é devido pelo terceiro para quem se transmitirem os bens e também pelo contraente originário (promitente adquirente). No entanto, poder-se-á verificar a exclusão da incidência objectiva quanto ao promitente adquirente se este declarar no prazo de 30 dias a contar da cedência ou do ajuste de revenda que a contraprestação recebida englobou, tão só, o que constava como sinal ou princípio de pagamento no respectivo contrato de promessa, devendo demonstrá-lo através de documentos idóneos ou concedendo autorização à Administração Fiscal para aceder à sua informação bancária. Tributação das procurações irrevogáveis que confiram poderes de alienação de bens imóveis, enquanto negócios jurídicos indirectos. No caso das procurações irrevogáveis que confiram poderes de alienação de bens imóveis ou de partes sociais que seriam tributáveis, nos termos da alínea d) do nº 2 do Artigo 2º, caso o procurador ou o substabelecido adquirissem a respectiva parte social, bem como no caso de substabelecimento dessas procurações, a entidade obrigada ao encargo do imposto é o procurador ou o substabelecido, não lhes sendo aplicável qualquer isenção ou redução de taxa. Aqui, a referência à não aplicabilidade de qualquer isenção ou redução de taxa, tem carácter absoluto, pela ausência de qualquer regra especifica. Logo, quando ocorram estes factos tributários devem ser enquadráveis na regra geral da tributação e, por isso, nestas situações o valor tributável será constituído pelo preço estipulado ou pelo valor patrimonial, consoante o que for maior e as taxas serão sempre de 5% quando o objecto da procuração disser respeito a prédio rústico e de 6,5% quando tal objecto disser respeito a prédio urbano. sem prejuízo do disposto no nº 3 do artigo 22º. Também aqui, esta referência se aplica, tão só, ao procurador ou ao substabelecido a favor do qual venha a ser realizado o contrato definitivo, caso em que o imposto devido a final levará em conta o imposto pago aquando da outorga da procuração ou do substabelecimento, havendo lugar a anulação quando esta resulte da aplicação de eventual isenção ou redução de taxa. Por isso, 20

21 também aqui, não haverá lugar a anulação quando esta provenha de eventual variação de preço. Atendendo às características da tributação dos factos que acabamos de descrever, caso não haja variação de preço se o contrato definitivo vier a ser realizado a favor do procurador ou do substabelecido, que tenham pago o imposto, quando se trate de prédios que se destinem a habitação o imposto devido pelo contrato definitivo será nulo e o sujeito passivo credor de imposto, quando tal crédito resulte da aplicação de eventual isenção ou redução de taxa. Relevância do título transmissivo, transmissão civil e transmissão fiscal Do âmbito da incidência geral do imposto resultam dois termos de conceito indeterminado. É o caso do termo transmissão que se poderá definir como a translacção dos bens de uma para outra pessoa. Aqui o termo transmissão não aparece apenas associado à translacção do direito de propriedade, mas também à translacção do uso ou posse dos bens à translação do direito de dispor e à faculdade de sub-contratar ou de negociar coisa alheia (imóvel ou participação social). Por isso, o termo transmissão não significa a simples transferência do direito de propriedade e, consequentemente, encontramos no diploma, diversos factos em que, embora sujeitos a IMT, o sujeito passivo do IMI continuará a ser o detentor do direito de propriedade até à realização da transmissão jurídica dos bens imóveis através de Escritura Pública ou Documento Particular Autenticado. Assim, o termo transmissão tem, nesta norma, um sentido muito mais abrangente do que a simples translacção do direito de propriedade, uma vez que nele cabe todo um conjunto de factos que não são verdadeiras transmissões de bens e que por isso não envolvem a transferência do direito de propriedade. São sim, transmissões de bens, para efeitos deste diploma e daí serem vulgarmente designadas por assimiladas a transmissões onerosas de bens. O outro é o termo título. Somos levados a associar este termo ao designado título transmissivo, à escritura pública ou ao contrato particular autenticado. No entanto, pelas razões atrás aduzidas, o termo terá nesta norma uma outra dimensão, procurando significar toda e qualquer forma legítima de adquirir, formal ou informalmente estabelecida ou contratualizada. Caducidade da liquidação do imposto O prazo geral de caducidade do IMT oito anos encontra-se previsto no artigo 35º do respectivo diploma, estabelecendo este que, só pode ser liquidado imposto nos oito anos seguintes à transmissão ou à data em que a isenção ficou sem efeito. Neste caso, dado tratar-se de um imposto de obrigação única o prazo deverá ser contado desde a data da ocorrência do facto tributário artigo 45º nº 4 da LGT. No entanto, o prazo de caducidade será de quatro anos contados da liquidação a corrigir quando se verifique existir prejuízo para o Estado, proveniente de erros de facto ou de direito, bem como nos casos em que haja lugar a avaliação, excepto se for por omissão de bens ou valores, caso em que poderá fazer-se posteriormente, sem que, contudo possa ser ultrapassado o prazo geral de oito anos artigo 31º nº 4. 21