CURSO INTRODUTÓRIO NOÇÕES BÁSICAS DE AVALIAÇÃO DE BENS

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1 CURSO INTRODUTÓRIO NOÇÕES BÁSICAS DE AVALIAÇÃO DE BENS PEDRO AUGUSTO KRUK KRUK Consultoria, Avaliações e Perícias do Patrimônio Ltda. Rua Cândido Xavier, 1705 Curitiba Paraná (41) kruk@onda.com.br 2.007

2 TÓPICOS DA APOSTILA 1. A AVALIAÇÃO ESTIMATIVA DE PREÇO E AVALIAÇÃO A AVALIAÇÃO COMO ESPÉCIE DO GÊNERO PERÍCIA...4 A. CONCEITO...4 B. OBJETIVO...4 C. OBJETO...4 D. PRINCÍPIOS GERAIS DE AVALIAÇÃO PREÇO, CUSTO, MERCADO, VALOR E UTILIDADE PREÇO CUSTO MERCADO VALOR UTILIDADE VALOR DE MERCADO E OUTROS CONCEITOS DE VALOR LAUDO DE AVALIAÇÃO MODALIDADES DE LAUDOS ROTEIRO BÁSICO DE APRESENTAÇÃO DE LAUDO...9 INTERESSADO...9 PROPRIETÁRIO...9 OBJETIVO DO TRABALHO...9 INDIVIDUALIZAÇÃO DO OBJETO DA AVALIAÇÃO...9 VISTORIA...10 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO (Para imóveis)...10 CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL...10 METODOLOGIA...11 PESQUISA DE VALORES...11 DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL...11 CONCLUSÕES...12 DATA...12 ANEXOS UNIDADES LEGAIS DE MEDIDA O SISTEMA INTERNACIONAL DE UNIDADES - SI NOME E SÍMBOLO (COMO ESCREVER AS UNIDADES SI) TÓPICOS DE MATEMÁTICA FINANCEIRA A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO A AVALIAÇÃO DE BENS FINANCIADOS REGIMES DE CAPITALIZAÇÃO: CÁLCULO DO VALOR PRESENTE (P)

3 6. ÁREA DE CONSTRUÇÃO EM EDIFICAÇÕES A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO VALORAÇÃO DO IMÓVEL INACABADO CRITÉRIOS PARA DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE BENS A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO MÉTODOS USUAIS PARA DEPRECIAÇÃO MÉTODO DE ROSS - HEIDECKE METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS A ESCOLHA DA METODOLOGIA MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO MÉTODO INVOLUTIVO MÉTODO EVOLUTIVO MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO FERRAMENTAS UTILIZADAS NAS AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS TRATAMENTO POR FATORES ESTATÍSTICA DESCRITIVA MÉTODOS INFERENCIAIS APURAÇÃO DE CUSTOS (EX. CUB, REVISTAS..) FLUXO DE CAIXA DESCONTADO METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS ETAPAS DA AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO PELO MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO AVALIAÇÃO PELO MÉTODO DO CUSTO DE REEDIÇÃO CRITÉRIOS DE DEPRECIAÇÃO AUTOS DE AVALIAÇÃO AUTO OU LAUDO? CONCEITUAÇÃO E CARACTERÍSTICAS MODELO DE AUTO DE AVALIAÇÃO REQUISITOS ESSENCIAIS DO AUTO DE AVALIAÇÃO REQUISITOS ACESSÓRIOS DO AUTO DE AVALIAÇÃO ANEXAÇÃO FOTOGRÁFICA NOÇÕES GERAIS DE CONTRA-RAZÕES DAS IMPUGNAÇÕES AOS AUTOS DE AVALIAÇÃO...36 BIBLIOGRAFIA

4 1. A AVALIAÇÃO 1.1 ESTIMATIVA DE PREÇO E AVALIAÇÃO Estimativa de preço pode ser definido como orçamento preliminar e Avaliação como a determinação técnica do valor de um imóvel, de um fruto 1 ou de um direito. O resultado técnico de uma avaliação é o laudo, onde são apresentados todos os elementos esclarecedores e as suas conclusões da avaliação. 1.2 A AVALIAÇÃO COMO ESPÉCIE DO GÊNERO PERÍCIA A. CONCEITO A avaliação técnica de qualquer bem se respalda na Lei federal nº 5.194/66, de 24/12/66, que diz: Avaliações, vistorias, perícias e pareceres são atribuições de Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos, devidamente registrados no CREA. As diretrizes para se avaliar estão preconizadas na norma brasileira, elaborada na ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR AVALIAÇÃO DE BENS e é composta pelas seguintes partes: Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais. Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos. Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais. Avaliação de bens Parte 4: Empreendimentos. Avaliação de bens Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral. Avaliação de bens Parte 6: Recursos naturais e ambientais (Em elaboração). Avaliação de bens Parte 7: Patrimônios históricos (Em elaboração). B. OBJETIVO Determinação de valor para: C. OBJETO Garantia de operações Compra e venda Locação Ações judiciais Valores de impostos prediais, territoriais, de transmissão Planta de valores genéricos Decisão sobre investimentos Seguros Fusões ou cisões de empresas Servidões de passagem Bem pode ser definido como a coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio. Os bens podem ser classificados em tangíveis e intangíveis. 1 Resultado da exploração econômica de um bem 4

5 1) Quanto aos tangíveis (Bens identificados materialmente): Imóveis Máquinas Equipamentos Veículos Mobiliário e utensílios Acessórios Matérias-primas e outras mercadorias Infra-estruturas Instalações Recursos naturais Recursos ambientais Culturas agrícolas Semoventes 2) Quanto aos intangíveis (Bens não identificados materialmente): Empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural Fundos de comércio Patentes Marcas D. PRINCÍPIOS GERAIS DE AVALIAÇÃO I PRINCÍPIO OU LEI DA OFERTA E DA PROCURA ( SUPPLY AND DEMAND ) Essa lei é bem conhecida por todos em vários nichos de mercado, não diferente do mercado imobiliário, havendo o equilíbrio do preço médio de mercado no equilíbrio da oferta e da procura. II PRINCÍPIO DA PERMANÊNCIA ( PERMANENCE ) Princípio que, embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do tempo, admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por ocasião da avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem se manter constantes. III PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE ( PROPORTION PRINCIPLE ) Princípio segundo o qual dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm preços semelhantes. Em conseqüência, as eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças entre as características dos bens e dos respectivos mercados. Esta condição é a ideal em uma avaliação, pois nesse caso, estaríamos avaliando bens semelhantes comparando-os entre si. Esta metodologia é denominada na Engenharia de Avaliações como Método Comparativo Direto. IV PRINCÍPIO DA SUBSTITUIÇÃO, OU DA EQUIVALÊNCIA ( SUBSTITUTION PRINCIPLE ) Princípio segundo o qual dois bens fungíveis 2 equivalentes, numa certa data. V PRINCÍPIO DA RENTABILIDADE ( RENT PRINCIPLE ), em mercados semelhantes, têm preços Princípio segundo o qual o valor de um imóvel que se encontra em exploração econômica é função da expectativa de renda que previsivelmente proporcionará no futuro. VI PRINCÍPIO DA FINALIDADE ( FINALITY PRINCIPLE ) Princípio segundo o qual a finalidade da avaliação condiciona o método e as técnicas de a- valiação a serem empregadas. Este princípio é um dos principais que regem as Normas Avaliatórias e a engenharia de avaliações. 2 Os substituíveis por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. 5

6 VII PRINCÍPIO DO MAIOR E MELHOR USO ( HIGHEST AND BEST USE ) Princípio segundo o qual o valor de um bem, independentemente do uso ou do seu aproveitamento, será o que resulte economicamente mais aconselhável, dentro das possibilidades legais e físicas, e desde que absorvíveis pelo mercado. VIII PRINCÍPIO DA PROBABILIDADE ( PROBABILITY PRINCIPLE ) Princípio segundo o qual quando existirem vários cenários ou possibilidades de eleição razoáveis, devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais prováveis. IX PRINCÍPIO DA PRUDÊNCIA ( PRUDENCE PRINCIPLE ) Princípio segundo o qual são adotados os valores mais conservadores que permitam maior liquidez ao bem. À prudência se junta o bom senso do avaliador. X PRINCÍPIO DA TRANSPARÊNCIA ( TRANSPARENCY PRINCIPLE ) Princípio segundo o qual o laudo ou parecer avaliatório de um bem deve conter a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão e detalhar as hipóteses e documentações utilizadas. 6

7 2. PREÇO, CUSTO, MERCADO, VALOR E UTILIDADE A imprecisão da linguagem nos diferentes segmentos profissionais pode dar lugar a más interpretações e maus entendidos. Este é um problema particular quando as palavras de uso comum em um idioma, também têm especiais significados dentro de certa disciplina. É o caso dos termos, preço, custo, mercado e valor quando utilizados na disciplina da avaliação. 2.1 PREÇO É um termo que se utiliza para a quantidade inicial que se pede, oferece ou pagamento por um bem ou serviço. O preço de venda é um fato histórico, desde que seja revelado publicamente e de forma correta. Devido às capacidades financeiras, às motivações ou interesses especiais de certo comprador e/ou vendedor, o preço que se paga pelos bens ou serviços pode ou não ter alguma relação com o valor que outros atribuem aos bens ou serviços. Entretanto, o preço geralmente é um indicador de um valor relativo que o comprador e/ou vendedor particular dão aos bens ou serviços sob circunstâncias particulares. 2.2 CUSTO É o preço pago pelos bens e serviços ou a quantidade requerida para criar ou produzir o bem ou o serviço. Se considerada para reposição de determinado bem, pode ser direto ou indireto: Custo Direto de Produção: Gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de um bem. Custo Indireto de Produção: Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem. Estes custos podem levar em conta a depreciação, assim definida: 2.3 MERCADO CUSTO DE REEDIÇÃO: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra. CUSTO DE REPRODUÇÃO: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação. É o contexto no qual se comercializam bens e serviços entre compradores e vendedores a- través de um mecanismo de preços. O conceito de mercado implica que os bens e/ou serviços podem ser comercializados entre compradores e vendedores sem que exista qualquer relação prévia entre os mesmos. Cada uma das partes responderá às relações de oferta e demanda e a outros fatores de fixação de preços às necessidades e desejos individuais, assim como às suas capacidades e conhecimentos, com entendimento da utilidade relativa dos bens e/ou serviços. O mercado pode ser local, regional, nacional ou internacional. Quando se alteram ou interrompem as condições normais do mercado, ou quando o desequilíbrio entre a oferta e a demanda dá origem a preços de mercado que não satisfazem a definição de Valor de Mercado, o Avaliador enfrentará um difícil problema de avaliação. Conforme aumentam a indisponibilidade e a aplicabilidade dos dados de mercado, a tarefa de avaliação pode exigir maior grau de competência, experiência e julgamento por parte do Avaliador, assim como a aplicação mais cuidadosa dos princípios avaliatórios. Quanto mais restrito for o mercado, o processo avaliatório apresentará maiores dificuldades. 7

8 2.4 VALOR É um conceito econômico e não um fato. É uma estimação do preço que se pagará pelos bens ou serviços em um dado momento, de acordo com uma finalidade particular da avaliação para uma data de referência. 2.5 UTILIDADE É um termo relativo ou comparativo e não uma condição absoluta que reflete o potencial de uso e vocação de um bem. Pode ser refletido em leis de usos e ocupação de planos urbanos, e mensurados em zonas homogêneas de ocupação. CONSIDERAÇÕES SOBRE UTILIDADE Um dos critérios chaves na avaliação de qualquer bem é a sua utilidade. Os procedimentos que se empregam no processo de avaliação têm o objetivo comum identificar o grau de utilidade do bem que se está avaliando. Este processo requer a interpretação do conceito de utilidade. A utilidade é um termo relativo ou comparativo e não uma condição absoluta. Por exemplo, a utilidade de um terreno agrícola se mede normalmente por sua capacidade de uso de solo, mensurado nas notas agronômicas, e seus valores, em condições normais, se aterão as suas capacidades de uso. Entretanto para um terreno urbano, seu potencial estará refletido na capacidade de ocupação e uso definidos pelas leis vigentes, e por sua vocação definida pelo mercado, como conseqüência, o valor do terreno se estabelece avaliando sua utilidade em termos dos fatores legais, físicos, funcionais, econômicos e ambientais que define sua capacidade produtiva. Fundamentalmente, a avaliação de bens se rege pela forma específica em que se utiliza a propriedade e/ou como se comercializaria normalmente no mercado. Para certas propriedades, a melhor utilidade se obtém se a propriedade em questão opera de maneira individual. Outras propriedades têm maior utilidade se operarem como parte de um grupo de propriedades, por exemplo, uma rede de lojas pode valer mais do que a soma dos valores das lojas. Portanto, deve-se diferenciar a utilidade de uma propriedade individual e a uma propriedade que é parte de um grupo. O Avaliador deve enfocar um bem como seu mercado o considera, se como unidade isolada, ou integrado a outros bens. Tipicamente, o Avaliador estima e informa o valor da propriedade como uma entidade individual. As propriedades isoladas que constituem operações independentes auto-contidas, normalmente trocam de dono de maneira individual e são valoradas desta forma. Se tais propriedades tivessem agregarem valor com a associação funcional ou econômica com outras propriedades, este valor adicional ou especial pode ser considerado. Entretanto o avaliador deve fazer as ressalvas ou explicitar as condições que suportam este valor. Este fato é muito comum em terrenos contíguos em áreas de incorporações imobiliárias A utilidade se mede com uma perspectiva de longo prazo, geralmente durante a vida útil normal de uma propriedade ou grupo de propriedades. Entretanto, há ocasiões em que algumas propriedades se tornam obsoletas, ou são eliminadas da produção, podem adaptar-se a um uso ou função diversa, ou talvez simplesmente estejam inativas durante um tempo específico. Em outros casos, as circunstâncias do mercado externo, sejam políticas ou econômicas, podem reger a redução na produção por um período de tempo indefinido. Nestes casos é muito importante, relevar as condições do mercado e os alcances do seu relatório, e definir claramente que valor foi apresentado. 2.6 VALOR DE MERCADO E OUTROS CONCEITOS DE VALOR VALOR DE MERCADO: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. VALOR EM RISCO: Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar. 8

9 VALOR PATRIMONIAL: Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica. VALOR RESIDUAL: Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil. LIQÜIDAÇÃO FORÇADA: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. VALOR DE INDENIZAÇÃO: Valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento de prejuízos em desapropriações, servidões ou congêneres, reedição ou recomposição de bens. VALOR DE DESMONTE: Valor Patrimonial para uma situação em que o empreendimento não apresente atratividade econômica. VALOR EM USO: Valor do bem em funcionamento, no estado de funcionamento em que encontra, para um empreendimento, consideradas suas respectivas instalações. 3. LAUDO DE AVALIAÇÃO 3.1 MODALIDADES DE LAUDOS A ABNT através das normas de avaliação indica as seguintes modalidades para apresentação de um laudo: Simplificado contém de forma sucinta as informações necessárias ao seu entendimento. Completo contém todas as informações necessárias e suficientes para ser autoexplicável. 3.2 ROTEIRO BÁSICO DE APRESENTAÇÃO DE LAUDO O laudo deverá conter pelo menos os seguintes títulos: 3 INTERESSADO Pessoa física ou jurídica que encomendam o trabalho avaliatório. PROPRIETÁRIO Quando for possível a sua identificação. OBJETIVO DO TRABALHO Objetivo da avaliação. Grau de detalhamento das atividades básicas. Especificação da avaliação (Para Oficiais, considerar sempre Parecer Técnico). INDIVIDUALIZAÇÃO DO OBJETO DA AVALIAÇÃO Documentação Solicitar ou buscar o fornecimento da documentação relativa ao bem, necessária à realização do trabalho, como: Plantas, memoriais descritivos, notas fiscais, documentação fotográfica. Demais elementos que influem no valor total do bem (Fatores valorizantes ou desvalorizastes decorrentes). Conhecimento da Documentação 3 Apresentação de Laudos Eng José Fiker e Diretri zes da NBR da ABNT 9

10 Na impossibilidade da obtenção de toda a documentação necessária, o avaliador deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições. VISTORIA NENHUMA AVALIAÇÃO PODERÁ PRESCINDIR DA VISTORIA. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, que deverá ser explicitada no laudo. A vistoria deve ser efetuada com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados. É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor. O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas conseqüências apreciadas. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO (Para imóveis) Caracterização Física Relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente. Melhoramentos Públicos Existentes Energia elétrica, telefone, gás, rede viária, guias e sarjetas, pavimentação, coleta de lixo, água, esgoto, rede pluvial. Serviços Comunitários Transporte coletivo, recreação, ensino e cultura, rede bancária, comércio, mercado de trabalho, segurança, saúde. Potencial de Utilização Parcelamento do solo, estrutura do sistema viário, restrições físicas, legais e sócio econômicas de uso. CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL TERRENO Caracterização Física Relevo, solo, subsolo, ocupação. Situação Acessos, serviços, melhoramentos públicos. Utilização Atual, potencial, legal, econômica. Descrição Perímetro, confrontações, frente, área, profundidade. BENFEITORIAS Finalidade para qual foi construída Tipo de construção Número de pavimentos e dependências Tipo de estrutura e cobertura Tipo de acabamento por dependência Pés direitos 10

11 Esquadrias e peças por dependências Idade do imóvel (se possível) Idade aparente (de acordo com estado de conservação) Estado de conservação e obsoletismo Fatores de depreciação METODOLOGIA A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido no item 8. PESQUISA DE VALORES Coleta de Dados É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista: as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação. - Aspectos Quantitativos É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando. - Aspectos Qualitativos Na fase de coleta de dados é recomendável: a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando; b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado; c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados; d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação. Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram. DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL - Tratamento dos Dados Os dados devem ser tratados para obtenção de resultado confiável de acordo com a metodologia escolhida. A metodologia escolhida é a que melhor se aplica ao mercado de inserção do bem, permitindo-se: Arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado; Indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada. - Diagnóstico do Mercado O avaliador, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado. 11

12 CONCLUSÕES Com os fundamentos resultantes da análise final. DATA Da vistoria e do laudo. Nome e assinatura. ANEXOS Plantas, documentação fotográfica, pesquisa de valores, etc. 12

13 4. UNIDADES LEGAIS DE MEDIDA Unidades Legais de Medida:. FONTE INMETRO. 4.1 O SISTEMA INTERNACIONAL DE UNIDADES - SI As informações aqui apresentadas irão ajudar você a compreender melhor e a escrever corretamente as unidades de medida adotadas no Brasil. A necessidade de medir é muito antiga e remonta à origem das civilizações. Por longo tempo cada país, cada região, teve o seu próprio sistema de medidas, baseado em unidades arbitrárias e imprecisas, como por exemplo, aquelas baseadas no corpo humano: palmo, pé, polegada, braça. Isso criava muitos problemas para o comércio, porque as pessoas de uma região não estavam familiarizadas com o sistema de medida das outras regiões. Imagine a dificuldade em comprar ou vender produtos cujas quantidades eram expressas em unidades de medida diferentes e que não tinham correspondência entre si. Em 1789, numa tentativa de resolver o problema, o Governo Republicano Francês pediu à Academia de Ciências da França que criasse um sistema de medidas baseado numa "constante natural". Assim foi criado o Sistema Métrico Decimal. Posteriormente, muitos outros países adotaram o sistema, inclusive o Brasil, aderindo à "Convenção do Metro". O Sistema Métrico Decimal adotou, inicialmente, três unidades básicas de medida: o metro, o litro e o quilograma. Entretanto, o desenvolvimento científico e tecnológico passou a exigir medições cada vez mais precisas e diversificadas. Por isso, em 1960, o sistema métrico decimal foi substituído pelo Sistema Internacional de Unidades SI, mais complexo e sofisticado, adotado também pelo Brasil em 1962 e ratificado pela Resolução nº 12 de 1988 do Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial - Conmetro, tornando-se de uso obrigatório em todo o Território Nacional. 4.2 NOME E SÍMBOLO (COMO ESCREVER AS UNIDADES SI) Nome e símbolo - como escrever as unidades SI As unidades SI podem ser escritas por seus nomes ou representadas por meio de símbolos. Exemplos: Unidade de comprimento nome: metro símbolo: m Unidade de tempo nome: segundo símbolo: s Nome: Os nomes das unidades SI são escritos sempre em letra minúscula. Exemplos: quilograma, newton, metro cúbico. Exceção: no início da frase e "grau Celsius" Nome: A Resolução Conmetro 12/88 estabelece regras para a formação do plural dos nomes das unidades de medir. Para facilitar a consulta, vide tabela abaixo com o plural dos nomes mais utilizados. Símbolo, não é abreviatura. O símbolo é um sinal convencional e invariável utilizado para facilitar e universalizar a escrita e a leitura das unidades SI. Por isso mesmo não é seguido de ponto. Certo Errado segundo s s. ; seg. metro m m. ; mtr. quilograma kg kg. ; kgr. hora h h. ; hr. 13

14 Símbolo, não é expoente. Certo 250 m 10 g 2 mg Errado Símbolo, não tem plural. O símbolo é invariável; não é seguido de "s". Certo Errado cinco metros 5 m 5ms dois quilogramas 2 kg 2kgs oito horas 8 h 8hs Unidade composta: Ao escrever uma unidade composta, não misture nome com símbolo. Certo quilômetro por hora km/h metro por segundo m/s Errado quilômetro/h km/hora metro/s m/segundo O grama, O grama pertence ao gênero masculino. Por isso, ao escrever e pronunciar essa unidade, seus múltiplos e submúltiplos, faça a concordância corretamente. Exemplos: dois quilogramas duzentos e dez gramas quinhentos miligramas oitocentos e um gramas Prefixo quilo, (símbolo k) indica que a unidade está multiplicada por mil. Portanto, não pode ser usado sozinho. Certo quilograma; kg Use o prefixo quilo da maneira correta. Certo quilômetro quilograma quilolitro Errado quilo; k Errado kilômetro kilograma kilolitro Medidas de tempo, ao escrevê-las observe o uso correto dos símbolos para hora, minuto e segundo. Certo Errado 9h 25min 6s 9:25h 9h 25 6 Obs: Os símbolos ' e " representam minuto e segundo em unidades de ângulo plano e não de tempo. PRINCIPAIS UNIDADES SI Grandeza Nome Plural Símbolo comprimento metro metros m área metro quadrado metros quadrados m² volume metro cúbico metros cúbicos m³ ângulo plano radiano radianos rad tempo segundo segundos s freqüência hertz hertz Hz velocidade metro por segundo metros por segundo m/s aceleração metro por segundo por segundo metros por segundo por segundo m/s² 14

15 massa quilograma quilogramas kg massa específica quilograma por quilogramas por metro cúbico metro cúbico kg/m³ vazão metro cúbico metros cúbicos por segundo por segundo m³/s quantidade de matéria mol mols mol força newton newtons N pressão pascal pascals Pa trabalho, energia quantidade de calor joule joules J potência, fluxo de energia watt watts W corrente elétrica ampère ampères A carga elétrica coulomb coulombs C tensão elétrica volt volts V resistência elétrica ohm ohms condutância siemens siemens S capacitância farad farads F temperatura Celsius grau Celsius graus Celsius C temp. termodinâmica kelvin kelvins K intensidade luminosa candela candelas cd fluxo luminoso lúmen lúmens lm iluminamento lux lux lx ALGUMAS UNIDADES EM USO COM O SI, SEM RESTRIÇÃO DE PRAZO Grandeza Nome Plural Símbolo volume litro litros l ou L ângulo plano grau graus ângulo plano minuto minutos ângulo plano segundo segundos massa tonelada toneladas t tempo minuto minutos min tempo hora horas h velocidade rotação rotações angular por minuto por minuto rpm ALGUMAS UNIDADES FORA DO SI, ADMITIDAS TEMPORARIAMENTE Grandeza Nome Plural Símbolo pressão atmosfera atmosferas atm pressão bar bars bar pressão milímetro de mercúrio milímetros de mercúrio mmhg quantidade de calor caloria calorias cal área hectare hectares ha força quilograma- quilogramasforça força kgf comprimento milha milhas marítima marítimas velocidade nó nós 15

16 5. TÓPICOS DE MATEMÁTICA FINANCEIRA 5.1 A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO As avaliações de imóveis devem ser feitas sempre a partir de valores unitários a vista (R$/m 2, R$/ha, R$/alq., etc.). Na pesquisa de uma amostra podem surgir fatos de mercado onde os valores são negociados a prazos. 5.2 A AVALIAÇÃO DE BENS FINANCIADOS A visualização de um problema envolvendo receitas e despesas que ocorrem em instantes diferentes de tempo é bastante facilitada por uma representação gráfica simples chamada de diagrama de fluxo de caixa. Exemplo: O diagrama representa um investimento de R$ 4.000,00, que rende R$ 3.000,00 no fim do terceiro período mais R$ 3.000,00 no fim do quinto período. Quantias de dinheiro na data de hoje são representadas por P e quantias isoladas no futuro são chamadas de F. 5.3 REGIMES DE CAPITALIZAÇÃO: CÁLCULO DO VALOR PRESENTE (P) Relação entre P e F A transformação de um valor presente em um montante no futuro e vice-versa permite resolver problemas do tipo: Qual valor P que deverá ser investido hoje a uma determinada taxa de juros para se obter uma quantia F após certo tempo? Investindo hoje uma quantia P a uma taxa i, qual a quantia F obtida após n períodos? As expressões matemáticas para resolução do problema são: F = P(1+ i) n se desejado P a partir de F 1 P = F (1+ i) OBS: A taxa i deve ser inserida nas fórmulas na forma decimal. Por exemplo 8% 0,08. n Exemplo: Consegui um empréstimo de R$ ,00 em um banco que cobra 5% ao mês de taxa de juros. Quanto deverei pagar se o prazo de empréstimo é de 6 meses? P = R$ ,00 i = 5% ou 0,05 n = 6 meses F = (1 + 0,05) 6 = R$ ,96 Exemplo: Comprei um imóvel e devo dar um balão daqui a 4 meses de R$ ,00. Supondo uma taxa de mercado igual a 3% ao mês. Qual deveria ser o desconto para pagamento à vista? 16

17 F = R$ ,00 i = 3% ou 0,03 n = 4 meses 1 P = ,00 (1+ 0,03) 4 Desconto = , ,74 = R$ ,74 Desconto = R$ 2.230,26 Relação entre P e A Permite achar o valor presente de uma série uniforme de pagamentos, e vice-versa. Isto permitirá resolver problemas de prestações mensais, preços a vista ou a prazo. n (1+ i) 1 P = A n i(1+ i) se desejado A a partir de P n i(1+ i) A = P n (1+ i) 1 Exemplo: Comprei uma casa cujo preço a vista é de R$ ,00. Supondo ter dado uma entrada de R$ ,00 e proposto pagar o restante em 24 meses, qual será o valor da prestação se a taxa mensal é de 5% ao mês? Valor Financiado = R$ ,00 - R$ ,00 P = R$ ,00 i = 5% ou 0,05 24 n = 24 meses 0,05(1+ 0,05) A = , (1+ 0,05) 1 A = R$ 4.348,25 O fluxo de caixa para o problema em questão é: Exemplo: Num trabalho de avaliação, deparamos com um imóvel à venda nas seguintes condições: Entrada de R$ ,00 e saldo de 15 prestações mensais fixas de R$ 1.000,00. Supondo a taxa mensal de 4% ao mês, qual o valor a vista? Entrada = R$ ,00 A = R$ 1.000,00 i = 4% ou 0,04 n = 15 meses 15 (1+ 0,04) 1 P = 1.000, ,04.(1+ 0,04) = ,39 P = , ,39 = R$ ,39 17

18 6. ÁREA DE CONSTRUÇÃO EM EDIFICAÇÕES 6.1 A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO ÁREA REAL Área Real = Área Coberta Padrão + Área Coberta de Padrão Diferente + Área Descoberta Esta é a Área assinalada nas matriculas e registros e normalmente propostas em mercado. Artifício comercial onde todas as áreas são consideradas como Coberta Padrão apresentando aparente diminuição do valor unitário do imóvel. ÁREA DE CONSTRUÇÃO Área de Construção = Área Coberta Padrão + Área Equivalente de Construção Área equivalente é calculada e reduzida segundo critérios da norma ou fatores usuais usados por incorporadores idôneos e aceitos pelos agentes financeiros. Assim para o cálculo do custo de construção ou Valor de Avaliação deve-se trabalhar com a 4 ÁREA DE CONSTRUÇÃO PRÉDIO DE APARTAMENTOS REDUTOR Pavimento ( Tipo ou Coberto Padrão) 1 Térreo coberto (fechado) 1,00 a 1,50 Térreo coberto (aberto), pilotis 0,50 a 0,70 Subsolo ou mezanino 0,5 Ático (Reservatório, Casa de Máquinas, Zelador, Barrilete) 0,75 Terraço superior (descoberto) 0,5 Piscinas 1 Vagas de garagem cobertas no térreo 0,5 Descobertas sobre laje 0,3 Descobertas sobre terra 0,15 CASAS Corpo principal 1 Edículas 0,60 a 1,00 Abrigo para carro 0,20 a 0,50 Exemplo: Calcular a área real e a área de construção de uma residência cujo anúncio imobiliário é o seguinte: Área da casa 200,00 m 2, área da edícula 60,00 m 2 e 30,00 m 2 de abrigo para carro. Área real = 200, , ,00 = 290,00 m 2 Área equivalente = 60,00 x 0, x 0,35 = 58,50 m 2 Área de construção = 200, ,50 = 258,50 m VALORAÇÃO DO IMÓVEL INACABADO Estimativas de Gastos por Etapa de Obra (%) - Fonte: Revista Construção Mercado Nº 71 Junho 07 Editora Pini 4 Caderno Brasileiro de Avaliações - Ano V n 49 - pág. 22 a 27 18

19 HABITACIONAL COMERCIAL INDUSTRIAL ETAPAS CONSTRUTIVAS RESIDENCIAL PRÉDIO C/ PRÉDIO C/ PRÉDIO PRÉDIO S/ELEVADOR ELEVADOR ELEVADOR S/ELEVADOR GALPÃO FINO MÉDIO POPULAR FINO MÉDIO POPULAR FINO MÉDIO MÉDIO Serviços preliminares 2,6 a 3,7 2,7 a 4,4 0,6 a 1,3 0,2 a 0,3 0,4 a 0,8 1,2 a 2,4 0 a 1,0 0,5 a 0,9 1,1 a 2,2 Movimento de terra 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 Fundações Especiais ,0 a 4,0 3,0 a 4,0 3,0 a 4,0 3,0 a 4,0 3,0 a 4,0 4,0 a 5,0 Infra-estrutura 6,8 a 7,4 3,6 a 4,3 2,3 a 4,1 1,9 a 2,5 3,6 a 4,2 4,4 a 5,0 2,8 a 3,4 4,3 a 5,3 3,3 a 4,2 Superestrutura 15,6 a 18,3 12,7 a 17,5 11,2 a 14,2 28,1 a 34,4 25,5 a 31,8 22,0 a 27,5 24,6 a 29,4 22,0 a 26,3 6,6 a 8,7 Vedação 4,0 a 6,6 6,6 a 10,3 6,8 a 12,1 2,6 a 3,7 3,8 a 7,6 7,2 a 12,3 2,8 a 4,0 4,3 a 6,7 2,3 a 3,9 Esquadrias 2,8 a 5,5 7,7 a 14,4 8,2 a 13,7 7,5 a 13,9 4,7 a 8,4 3,0 a 5,3 7,8 a 15,5 7,8 a 14,5 10,5 a 19,8 Cobertura 0 a 0,5 3,6 a 7,9 8,8 a 17,5-0,6 a 1, ,0 a 29,9 Instalações Hidráulicas 11,6 a 13,7 11,6 a 13,6 11,6 a 12,5 10,8 a 12,7 10,0 a 11,7 10,2 a 11,3 9,5 a 10,5 7,5 a 8,4 4,6 a 5,5 Instalações Elétricas 3,8 a 4,8 3,8 a 4,8 3,8 a 4,8 4,5 a 5,4 3,7 a 4,6 3,8 a 4,8 3,7 a 4,6 3,8 a 4,7 5,0 a 6,0 Impermeabilização e Isolação térmica 10,2 a 13,2 0,4 a 0,7 0,4 a 0,7 1,4 a 2,7 1,4 a 2,0 5,2 a 6,6 2,0 a 2,6 6,6 a 8,1 1,2 a 1,7 Revestimentos (pisos, paredes e forros) 21,2 a 28,7 23,5 a 29,2 21,7 a 29,9 18,1 a 23,5 23,1 a 29,4 21,4 a 30,2 15,0 a 21,2 16,1 a 19,2 6,8 a 9,4 Vidros 1,7 a 3,1 0,5 a 1,0 0,9 a 1,9 1,5 a 3,0 0,5 a 1,0 05 a 0,9 1,5 a 2,7 1,6 a 3,2 0 a 0,5 Pintura 3,6 a 5,2 5,7 a 7,4 3,7 a 4,7 3,1 a 4,0 4,6 a 6,3 2,5 a 3,3 6,2 a 9,3 6,0 a 7,8 5,0 a 7,5 Serviços complementares 2,0 a 3,0 0,5 a 0,6 0,5 a 1,0 0,2 a 0,7 0 a 1,0 0,5 a 1,0 0 a 0,9 0 a 7,8 9,8 a 14,1 Elevadores ,7 a 3, ,2 a 6,4 - -

20 7. CRITÉRIOS PARA DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE BENS 7.1 A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO DEPRECIAÇÃO: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo. 7.2 MÉTODOS USUAIS PARA DEPRECIAÇÃO - MÉTODO DA LINHA RETA (MLR) Consiste em considerar a depreciação como função linear da idade do imóvel, com variação uniforme ao longo da vida útil. É o método mais rápido e mais simples, além de ser permitido pela legislação do imposto de renda. r = Valor Residual (%) t = Idade Cronológica (anos) n = Vida Útil (anos) - MÉTODO DA PARÁBOLA OU DE KUENTZLE D = Fator de depreciação É o método pelo qual a depreciação se distribui ao longo da vida útil do imóvel, segundo as ordenadas de uma parábola, onde: - MÉTODO DE ROSS Este método tem emprego internacional generalizado. Consiste num meio termo entre dois processos anteriores e sua equação algébrica é dada por: 7.3 MÉTODO DE ROSS - HEIDECKE D = 1 [( t D = 1 (1 r) n t n ) 2 x (1 r)] 1 t t 2 D = 1 { [( ) + ( ) ] x (1 r)} 2 n n Até agora foi visto que somente entraram em consideração, como fatores de depreciação, a vida útil 5 e a idade do bem que se estuda, isto é, com os métodos retro - expostos, calcula-se a depreciação resultante de uso normal. Para tanto usualmente considera-se a seguinte tabela para o cálculo do valor residual de imóveis: MÁXIMA VIDA ÚTIL PADRÃO DE CONSTRUÇÃO (anos) Baixo a médio Médio a alto Residência Apartamento Escritório Loja Armazém Galpão Abrigo de alvenaria Abrigo de madeira Residência de madeira Galpão de madeira Pau a pique VIDA ECONÔMICA: Prazo econômico operacional de um bem. VIDA ÚTIL: Prazo de utilização funcional de um bem. VIDA REMANESCENTE: Vida útil que resta a um bem.

21 Heidecke, introduziu o conceito de estado de conservação e aconselha as depreciações calculadas por quaisquer das fórmulas antes mencionadas em porcentagem, que ponderem o estado de manutenção e conservação, isto é, o critério de Heidecke representa castigos por má conservação e, considera como princípios básicos os seguintes: a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com gastos de manutenção; as reparações podem apenas dilatar a durabilidade; um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que um bem mal conservado deprecia-se mais rapidamente. ESTADO Com base nesses a) Novo princípios estabelece em categorias de b) Entre novo e regular c) Regular d) d) Entre regular e reparos simples estados de conservação, atribuindo a e) Reparos simples f) Entre reparos simples e importantes cada uma delas coeficientes próprios. h) Entre reparos importantes e sem valor g) Reparos importantes i) Sem valor DEPRECIAÇÃO 0,00 0,32 2,52 8,09 18,10 33,20 52,60 75,20 100,00 Tabela de Ross-Heidecke Combina o estado de conservação do imóvel com a idade em percentual da vida útil provável, onde K encontra-se na tabela a- presentada no fim da apostila: D = K 100 Exemplo: Um edifício com previsão de vida útil igual a 60 anos, está com 18 anos de uso e em estado regular de conservação e manutenção. Considerando o valor unitário de um imóvel idêntico novo igual a R$ 600,00/m 2, calcular seu valor depreciado devido a idade e conservação. Idade em % de vida útil = 18 anos 60 anos = 0,30 ou 30% Buscando na tabela de depreciação na página seguinte da apostila, tem-se: Estado c (regular) e 30% de idade em % de vida útil K = 21, ,5 D = = 100 0,785 Valor Unitário Depreciado = R$ 600,00/m 2 x 0,785 = R$ 471,00/m 2 21

22 TABELA 1 Tabela de Depreciação Idade em Estado de conservação % da vida a b c d e f g h a) Novo 2 1,0 1,1 3,5 9,0 18,9 33,9 53,1 75,5 4 2,1 2,1 4,5 10,0 19,8 34,6 53,6 75,7 6 3,2 3,2 5,6 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0 8 4,3 4,4 6,7 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3 10 5,5 5,5 7,9 13,1 22,6 36,9 55,2 76,6 12 6,7 6,7 9,1 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9 14 8,0 8,0 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2 16 9,3 9,3 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77, ,6 10,6 12,9 17,9 26,8 40,3 57,6 77, ,0 12,0 14,2 19,1 27,9 41,2 58,3 78, ,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78, ,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,7 78, ,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79, ,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79, ,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80, ,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80, ,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80, ,5 24,5 26,4 30,6 38,1 49,6 64,2 81, ,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81, ,0 28,0 29,8 33,8 41,0 51,9 65,9 82, ,8 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82, ,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83, ,6 33,6 35,3 39,0 45,6 55,6 68,5 83, ,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84, ,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,3 70,4 84, ,5 39,5 41,0 44,4 50,5 59,6 71,3 85, ,6 41,6 43,1 46,3 52,2 61,0 72,3 85, ,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86, ,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86, ,0 48,0 49,3 52,2 57,4 65,3 75,4 87, ,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 76,4 87, ,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,5 88, ,8 54,8 55,9 58,4 63,0 69,8 78,6 88, ,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89, ,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90, ,9 61,9 62,9 65,0 68,8 74,6 82,0 90, ,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91, ,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91, ,4 69,4 70,2 71,9 75,0 79,6 85,5 92, ,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93, ,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93, ,3 77,3 77,9 79,1 81,4 84,8 89,2 94, ,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95, ,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95, ,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96, ,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97, ,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97, ,1 94,1 94,2 94,6 95,2 96,0 97,2 98, ,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,6 99, ,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 b) Entre novo e regular c) Regular d) Entre regular e reparos simples e) Reparos simples f) Entre reparos simples e importantes g) Reparos importantes h) Entre reparos importantes e sem valor i) Sem valor 22

23 8. METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS 8.1 A ESCOLHA DA METODOLOGIA A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada com o objetivo de retratar o comportamento do mercado e o convencimento do valor. Os tópicos aqui apresentados se aplicam a situações normais e típicas do mercado. Em situações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previstas as normas brasileiras de avaliação facultam o emprego de outro procedimento, desde que devidamente justificado. Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, o seu custo, bem como aqueles para determinar indicadores de viabilidade, serão descritos a seguir. 8.2 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DI- REITOS MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. O Método Comparativo é de utilização geral considerado como diretriz básica da engenharia de avaliações, sendo adotado para resolver valores de bens imóveis (terrenos, lojas, apartamentos, etc.) bem como para bens móveis como máquinas, objetos, veículos automotores, etc., desde que apresentem população e respectivo mercado. Exemplo: Pretendendo determinar o valor de um terreno com 480,00 m 2 de área, foi pesquisado na região circunvizinha ao mesmo imóveis semelhantes, resultando: Dado Valor Total Área Valor Unitário (R$) (m2) (R$/m2) ,00 500,00 100, ,00 600,00 105, ,00 520,00 120, ,00 450,00 115, ,00 320,00 100,00 Média: 108,00 Imóvel Área Valor Unitário Valor Total (m2) (R$/m2) (R$) Avaliando 480,00 108, , MÉTODO INVOLUTIVO Geralmente utilizado para a avaliação de glebas suscetíveis de urbanização 6, cuja vocação é marcantemente para fins urbanos, consistindo na apuração da receita total auferida com a 6 GLEBA URBANIZÁVEL: Grande extensão de terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento. 23

24 venda de todas as unidades que corresponde ao seu máximo e mais eficiente aproveitamento, e deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos envolvidos na execução do empreendimento, assim como os lucros respectivos, e involuindo-se até o custo inicial do bem cujo valor se deseja determinar. Entendendo o processo de cálculo tem-se: Segundo a norma brasileira pertinente - Quando for utilizado o método involutivo, recomenda-se considerar os seguintes aspectos: a) a viabilidade legal da implantação do parcelamento do solo simulado, respeitadas as restrições da Lei n 6766, e das leis estaduais e muni cipais atinentes ao uso e ocupação do solo, com destaque para os parâmetros físicos e urbanísticos exigidos para o loteamento, tais como o percentual máximo de áreas vendáveis, infra-estrutura mínima, leitos carroçáveis, declives máximos etc. b) a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, desde que legalmente viáveis e economicamente vantajosos, com loteamento da área remanescente; c) deve-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a existência de direitos reais e possessórios, informados pelo contratante; d) quando houver dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba, recomenda-se verificar o seu valor por meio de seus frutos, tais como locação, arrendamento etc. Para aplicação do método involutivo, deverá ser seguido basicamente as seguintes etapas: 1ª) Vistoria da gleba avalianda; 2ª) Pesquisa de valores de lotes; 3ª) Estabelecimento do lote paradigma; 4ª) Elaboração de um projeto de loteamento para a gleba; 5ª) Levantamento das despesas de urbanização; 6ª) Previsão de despesas adicionais, taxas, lucro e prazos para o empreendimento; Existem inúmeras maneiras para aplicação deste método, as quais variam sua complexidade de acordo com o grau de detalhamento exigido. O modo mais simplificado de obtenção do valor aproximado de uma gleba é aquele em que se adota os valores das parcelas intervenientes ao processo e estas são estimadas de forma aproximada ou por comparação, dispensando o rigor e detalhamento para o cálculo das mesmas. A revista Construção da editora Pini divulga a seguinte tabela mensalmente: Custo de urbanização (R$ por mil m 2 de área útil) Serviços de topografia 990,03 Terraplenagem leve 732,32 Terraplenagem média 2.516,90 Terraplenagem pesada 6.978,48 Rede de água potável 3.573,02 Rede de esgoto 7.028,93 Drenagem de águas pluviais - galerias 2.983,18 Guias e sarjetas 2.317,62 Pavimentação 8.769,52 Rede de iluminação pública 1.423,44 Referência: Setembro de

25 Exemplo: Imaginemos uma gleba com área total de ,00 m 2, na qual projeta-se a implantação de 420 lotes com 500,00 m 2. Área do lote padrão (m2) 500,00 N de lotes 420,00 RECEITA Valor unitário do lote padrão (R$/m2) 100,00 Valor de cada lote (R$) ,00 Total de Receita (R$) ,00 CUSTOS DIRETOS Área total útil (m2) ,00 Serviços de topografia (R$) ,78 Terraplenagem média (R$) ,00 Rede de água potável (R$) ,20 Rede de esgoto (R$) ,30 Drenagem de águas pluviais - galerias (R$) ,80 Guias e sarjetas (R$) ,20 Pavimentação (R$) ,20 Rede de iluminação pública (R$) ,40 Total (R$) ,88 CUSTOS INDIRETOS Taxa estimada sobre a receita 15% ,00 LUCRO DO EMPREENDEDOR Taxa estimada sobre a receita 20% ,00 VALOR BRUTO DA GLEBA (R$) ,12 VALOR UNITÁRIO BRUTO DA GLEBA (R$/m2) 24, MÉTODO EVOLUTIVO Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. Valor do Bem = (Valor do Terreno + Valor da Construção) x Fator de Comercialização Fator de Comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um). Alguns autores o definem como o coeficiente que expressa a vantagem da coisa feita 7. Na prática trata-se de um parâmetro balizador ao avaliador entre os valores orçados das benfeitorias e os valores aceitos e praticados pelo mercado, ou seja: FC = Valor de Mercado Custo de Reprodução 7 VANTAGEM DA COISA FEITA: Diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem, quando positiva. 25

26 Pode ser expresso também da seguinte forma: Valor de Mercado FC = Valor do Terreno + Custo de Construção Segundo Nelson Nohr, uma vez efetuada uma pesquisa de imóveis similares ao avaliando, calcula-se o valor de comercialização médio, que é aplicado ao custo de reprodução (terreno + construções) do imóvel objetivo da avaliação. É de se observar que na determinação do custo da construção, podemos levar em conta a- penas os custos intrínsecos da edificação. As parcelas relativas ao lucro do empreendedor e eventuais despesas de comercialização estarão implícitas no fator de comercialização. Exemplo: Aproveitando o valor do terreno do exemplo anterior igual a R$ ,00 e que sobre o imóvel exista uma casa nova com 200 m 2 de área construída, e considerando: O valor da edificação apontada nas revistas especializada é de R$ 600,00/m 2 Fator de Comercialização: 0,90 Valor Total do Bem = (R$ ,00 + R$ 600/m 2 x 200 m 2 ) x 0,90 Valor Total do Bem = R$ , MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. É aquele em que o valor do bem ou de suas partes constituintes é obtido pela capitalização da sua renda líquida, real ou prevista. A apuração é feita como se o valor fosse aplicado no mercado normal, mediante a utilização de taxas convenientes de renda e de operação. Dada a sua grande sensibilidade, posto que pequenas oscilações nas taxas empregadas podem apresentar grandes variações no valor obtido, não se recomenda a aplicação deste método sem a utilização dos demais, prevalecendo esta observação como regra. Os casos especiais devem ser amplamente justificados pelo avaliador. Exemplo: Um determinado bem produz renda perpétua de R$ 850,00 ao mês ao proprietário, através de contrato de locação. Se por hipótese a taxa de capitalização no mercado for de 1 % ao mês, não sendo considerado a vacância e eventuais depreciações no imóvel, tem-se: n (1+ i) 1 onde A: R$ P = A. n 850,00/mês i.(1+ i) i: 1 % ou 0,01 n: infinito (1+ i) 1 P = A. = i.(1+ i) 8.3 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO A i Valor do imóvel: R$ ,00 Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. 8.4 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA UTILIZA- ÇÃO ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO 26

27 Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros. 9. FERRAMENTAS UTILIZADAS NAS AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS 9.1 TRATAMENTO POR FATORES ESTATÍSTICA DESCRITIVA É utilizado no método comparativo direto de dados. Os passos para o tratamento estatístico usado varia de acordo com a precisão e complexidade exigida nos trabalhos. No entanto em qualquer condição se faz imprescindível o uso dos elementos a seguir: 1 - PRIMEIRA ANÁLISE VISUAL DA AMOSTRA Depois da devida observação direta e ponderação, se necessário eliminação direta dos elementos marcadamente estranhos ao corpo de elementos. 2 - MÉDIA ARITMÉTICA SIMPLES ( x ) A medida de tendência central consagrada pela engenharia de avaliação é a média a- ritmética simples definida por: x1+ x2 + x xn x = n 3 - DESVIO PADRÃO ( s ) É uma medida que permite aferir os desvios dos elementos constantes da amostra em relação a medida de tendência central a média aritmética simples 4 - COEFICIENTE DE VARIAÇÃO ( C V ) s = (x n x i) 1 2 Também é uma medida que permite aferir os desvios dos elementos da amostra definida como: CV = s x Através do coeficiente de variação se verifica o nível de homogeneidade da amostra. Assim coeficientes de até 15% indicam amostra com elementos coerentes, até 25% coerência relativa e acima de 30% indicação de nível de heterogeneidade. 5 - ESTUDO E TRIAGEM DOS ELEMENTOS Em condições de heterogeneidade estudam-se os elementos discrepantes através do seguinte processo expedito: ELIMINA-SE OS ELEMENTOS FORA DO INTERVALO 0,70 < Elementos < 1,30 Caso haja eliminação de um elemento qualquer, nova média deve ser calculada com os e- lementos restantes. 27