APLICAÇÃO PRÁTICA DE UM MODELO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ATRAVÉS DA METODOLOGIA MULTICRITÉRIO DE APOIO À DECISÃO

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1 APLICAÇÃO PRÁTICA DE UM MODELO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ATRAVÉS DA METODOLOGIA MULTICRITÉRIO DE APOIO À DECISÃO Ana Augusta Ferreira de Freitas, MSc. Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção e Sistemas - UFSC Campus Trindade - Florianópolis / SC - CEP CP: augusta@eps.ufsc.br Maria Carolina Gomes de Oliveira, Mestranda Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção e Sistemas - UFSC Campus Trindade - Florianópolis / SC - CEP CP: mcgo@eps.ufsc.br ABSTRACT This research work deals with the application of multicriteria methods to the evaluation of a prospective homebuyer decision. It is part of a series of papers that explains multicriteria fundamental concept, how to structure a decision problem and how housebuilding choices might be assessed through this method. This particular paper shows why a specific apartment was chosen among 8 different ones according to weight that were given to attributes like acoustics, quality of finishings, price and long term payment arrangements, acess to garages and size of the apartment. A specific software called HIVIEW is used to simulate different weights for each decision criteria. KEY WORDS: Decision Making, Real Estate, Multicriteria Decision Aid 1. Introdução Duas fases fundamentais no processo de apoio à decisão podem ser identificadas : a primeira diz respeito ao reconhecimento do objetivo e formulação do problema; a segunda tem a finalidade de esclarecer a escolha e é a fase de avaliação propriamente dita. Na estruturação, procura-se estabelecer uma linguagem comum aos intervenientes de forma a minimizar as inconsistências e distorções na fase conseguinte. Desta fase deve resultar uma família de pontos de vista fundamentais, dos descritores deste pontos de vista e as funções critérios que representam o sistema de valores dos intervenientes segundo os vários pontos de vista e os coeficientes de ponderação dos PVF s. A fase de avaliação engloba a caracterização das ações potenciais, de forma objetiva e com base na estrutura definida na fase anterior, de onde define-se o impacto das ações potenciais, entendida mais claramente como a conseqüência das ações segundo uma estrutura de impacto sobre os descritores, agregando-se estas avaliações parciais segundo o modelo de agregação definido na fase de determinação de importância relativa dos vários pontos de vista (Detoni, 1996). A noção de avaliação pode ser descrita como uma atividade que inclui dois passos simultâneos: a tentativa de alcançar a objetividade de uma certa situação, traduzida na forma da escolha e a apreciação de tal situação, já que pressupõe-se que o modelo multicritério de apoio ao processo decisório é um processo cíclico e dinâmico. A análise de

2 sensibilidade constitui uma atividade importante na fase de avaliação, permitindo ao decisor analisar os efeitos da variação dos seus julgamentos sobre o resultado da avaliação, identificando as ações mais adequadas aos novos julgamentos. Isto faz com que o decisor tenha mais uma vez uma visão mais ampla sobre o problema em questão tornando a sua decisão final cada vez mais segura, à medida que é resultado de um profundo conhecimento do problema e das alternativas das ações. A característica da interatividade deste processo se mostra na necessidade de reavaliar os julgamento dos decisores, no que se refere à determinação das preferências globais (que definem as taxas de importância dos PVF s) ou ainda, das preferências locais (função critério definida para os níveis de impacto de cada um dos PVF s), definidos na fase de estruturação. Estes julgamentos de valor também são questionados na análise de sensibilidade, podendo ocorrer eventuais modificações, que segundo Detoni (1996) explicaria a nebulosidade entre as duas fases do processo. O presente trabalho inicia-se com a representação conceptual do modelo cognitivo de avaliação de imóveis, segundo a visão do decisor envolvido no processo de escolha. Posteriormente são identificadas as ações potenciais como resultado de pesquisa de campo e a avaliação das mesmas segundo cada ponto de vista fundamental, determinando seus perfis de impacto. Esta fase é auxiliada pelo software Hiview que permite alterar julgamentos e comparar graficamente as respostas obtidas, possibilitando ao decisor repensar e, se necessário, ratificar a decisão recomendada. Por fim, são apresentadas as principais conclusões obtidas sobre a metodologia aplicada e sobre os resultados obtidos na aplicação prática. 2. Apresentação do Contexto Decisório No momento da decisão da compra de um imóvel, inúmeros atributos passíveis de agregar valor para o futuro usuário devem ser considerados. Devido à complexidade do problema e com o objetivo de tornar a a compra mais consciente, permitindo ao cliente administrar todos os fatores considerados relevantes no processo de escolha, optou-se por utilizar a teoria dos processos decisórios multicritérios para apoiar a decisão na definição da compra de um imóvel. Na fase de estruturação do processo decisório foi concebida uma representação conceptual do modelo cognitivo de avaliação, segundo os principais itens de interesse envolvidos na escolha da compra de um apartamento na visão do decisor. Estes itens são denominados pontos de vista e são apresentados na Figura 1.

3 COMPRA DE UM APARTAMENTO CONFORTO PSICOLÓGICO CONFORTO BÁSICO CONDIÇÕES DE PGTO Qualidade Aparente No. Vagas na Garagem Preço Revestim. Externo Esquadrias Piso/Rev.Cerâmico Área do Apto Estado do Apto Padrão do Apto Número de Blocos Número Apto/Andar Instal. de Água Quente Locais Tipo de Aquecedor Isolamento Acústico Piso Esquadrias Canalizações Acessibilidade Para a Garagem Tempo Máx. Espera p/ Elevador Localização Negociações Prazo Tempo de Acesso aos Locais Frequentes Entorno Flexibilidade no Pgto Figura 1 - Árvore dos Pontos de Vista OBJETIVO ESTRATÉGICO ÁREA DE INTERESSE Ponto de Vista Fundamental Ponto de Vista Elementar 3. A Identificação das Ações Potenciais Neste trabalho, a construção das ações potenciais baseou-se na identificação de ações potenciais julgadas realistas. Trabalhou-se com imóveis disponíveis à venda e identificados no mercado através de visitas a imobiliárias locais. Devido ao grande número de itens classificados como critério de rejeição da alternativa segundo o decisor, esta etapa do trabalho mostrou-se bastante complicada, o que evidenciava também um baixo nível de qualidade das edificações oferecidas no mercado. Ao final da pesquisa de campo, foram consideradas oito ações potenciais. Segue o exemplo de uma destas ações potenciais. Apartamento 8 O empreendimento fica situado no Itacorubi, na cidade de Florianópolis e o apartamento à venda situa-se no quarto andar. O imóvel tem prazo de conclusão de 11 meses e está sendo negociado direto com a imobiliária a um preço à vista de R$ ,00, sendo que a flexibilidade do negócio permite que o investidor negocie entrada, prestações e reforços com prazo variável. O padrão do apartamento, aqui entendido pelo decisor como o número de blocos e o número de apartamentos por andar, foi registrado como 1 Bloco com 4 apartamentos por andar. A qualidade aparente do imóvel é boa, com reboco plano, esquadrias em alumínio simples e cerâmica de média qualidade com bom assentamento. A área privativa do imóvel é de m 2, e a sua planta baixa foi submetida ao decisor que a considerou perfeita para as suas necessidades, conseqüentemente sem necessidade de reformas ou adaptações. O número de vagas de garagem é de apenas uma, e segundo informações da imobiliária ainda existiam vagas de posse da construtora. Quanto à acessibilidade, o acesso às garagens é direto e o intervalo máximo de espera pelo elevador é de 80 segundos. A construtora entregará o imóvel ao proprietário sem instalação de água quente, mas ainda há tempo de solicitar a colocação de um aquecedor de acumulação elétrica nos banheiros. Quanto ao isolamento acústico as paredes são simples e a laje tinha espessura de

4 8 cm com contrapiso de 2 cm, evidenciando um acabamento normal de piso. As janelas não possuem dispositivos veda frestas e os shafts das canalizações são localizados em áreas indevidas. E finalmente, no que diz respeito a localização, o tempo de acesso aos locais mais freqüentes é de até 10 minutos com entorno considerado pelo decisor como bom. Pode-se representar a ação potencial a 8, acima caracterizada, através de seu impacto sobre os descritores dos vários pontos de vista fundamentais, obtendo assim, o seu perfil de impacto: A Tabela 1 apresenta o impacto da ação potencial a 8 segundo os vários pontos de vista fundamentais. PVF s Impacto da ação potencial a 8 segundo os vários PVF s PVF 1 N 4 = 45 PVF 2 N 4-5 = PVF 3 N 3 = 100 PVF 4 N 1 = 0 PVF 5 N 1 = 0 PVF 6 N 1 = 0 PVF 7 N 5 = 86 PVF 8 N 5 = 70 PVF 9 N 2 = 62 PVF 10 N 5 = 100 PVF 11 N 4 = 75 Tabela 1 - Perfil de Impacto da ação potencial a8 4. A Avaliação Global das Ações Potenciais A fase de avaliação consiste em esclarecer a escolha, recorrendo à aplicação de métodos multicritérios para apoiar a modelagem das preferências dos atores e a sua agregação (Bana e Costa apud Detoni, 1996). Através de um modelo operacional de agregação simples é possível agregar as avaliações parciais das várias ações de forma a permitir que o facilitador represente as preferências globais do decisor em relação ao conjunto de ações potenciais em análise. Até agora, as conseqüências de cada ação estão expressas segundo uma lista de níveis disponíveis de impacto sobre os descritores, chamados de perfis de impacto. O objetivo é comparar as várias ações a fim de permitir a escolha mais consciente e mais adequada. A escolha por uma determinada ação terá conseqüências mensuráveis segundo os diversos pontos de vistas, que são os aspectos julgados pelo decisor importantes para efeitos de escolha e análise. Com o uso de programa MACBETH determinou-se na fase de estruturação (Oliveira e Freitas, 1996) as taxas de substituição dos vários pontos de vista fundamentais, com a finalidade de agregação dos mesmos. Um outro software foi agora utilizado, chamado de Hiview for Windows 1.6, com fins de otimização dos cálculos de agregação das avaliações parciais. É possível através da ajuda deste software alterar julgamentos e comparar graficamente as respostas obtidas, o que permitirá ao decisor repensar e, se necessário, ratificar a decisão recomendada. O Hiview auxilia também na ratificação dos valores atribuídos para cada ação segundo um ponto de vista particular, avaliado anteriormente pelos descritores destes pontos de vista, através de seus vários níveis de impacto. Assim, tomando por exemplo, o ponto de vista área privativa, os impactos dos oito imóveis podem ser graficamente reconhecidos com o auxílio do Hiview ( Figura 2).

5 Figura 2 - Tela do Hiview mostrando o impacto das ações potencais segundo o ponto de vista área privativa Em uma outra análise, pode-se avaliar o valor global de cada alternativa avaliada. A Figura 3 mostra que a melhor pontuação alcançada corresponde aos apartamentos 1 e 8 que se mostraram equivalentes na avaliação total dos atributos que compõem as três grandes áreas de interesse. No entanto, estes resultados devem ser melhor avaliados, já que o objetivo é fazer com que o decisor entenda ao máximo o seu problema e, se necessário, reavalie seus julgamentos. Figura3 - Resultado da Avaliação Global das Oito Ações Potenciais Um outro tipo de análise são os mapas comparativos. Neles as ações potenciais são alocadas e os resultados das ações dominantes e dominadas são intrinsecamente relacionados às taxas de substituição definidas pelo avaliador. Assim, as ações localizadas na fronteira do gráfico são as que teoricamente são as mais adequadas. Isto porque não se pode descartar nenhuma delas, pois as posições destas

6 ações serão reflexo da importância relativa atribuída aos vários pontos de vista. A Figura 4 a seguir exemplifica este tipo de análise, apresentando as alternativas 8, 1 e 3 como as potencialmente mais atrativas em termos de conforto psicológico e condições de pagamento. Figura4 - Alocação das Ações Potenciais no Gráfico Condições de Pagamento x Conforto Psicológico Outra forma valiosa de análise dos resultados provenientes do Hiview é a Análise de Sensibilidade. Através dela, identificam-se variações no valor total atribuído às ações e as conseqüências destas variações podem ser analisadas. Isto porque, em alguns casos, pequenas variações nas taxas de substituição, inicialmente calculadas, podem vir a apontar uma nova ação como a mais adequada. Neste tipo de gráfico, a linha vertical paralela ao eixo das ordenadas indica o coeficiente de ponderação relacionado ao ponto de vista analisado. As regiões hachuradas indicam as áreas onde a classificação das ações seriam afetadas caso os coeficientes de ponderação fossem alterados. No gráfico da Figura 5 a seguir, pode-se observar que, reduzindo o coeficiente de ponderação do ponto de vista qualidade aparente, a ação 8 pode passar a ser considerada a mais indicada. Para valores superiores a 12%, a ação 1 passa a ser mais adequada. Figura 5 - Análise de Sensibilidade do Coeficiente de Ponderação do PVF1 - Qualidade Aparente

7 A diferença de atratividade entre duas opções pode ser visualizada através de um outro tipo de análise oferecido pelo Hiview (Figura 6 a seguir). Se compararmos o apartamento 1 com o apartamento 8, as duas opções que se apresentaram como as mais adequadas, ver-se-á que o apartamento 1 é melhor nos pontos de vista qualidade aparente, preço total e isolamento acústico, perdendo para os pontos de vista área privativa e flexibilidade e coincidindo nos demais pontos de vista. Esta análise auxilia na compreensão do contexto decisório. Figura 6 - Análise Comparativa entre as ações a1 e a8 O processo de apoio à decisão se encerra com esta última análise das duas opções que se revelaram como as mais adequadas aos objetivos do decisor. Apenas ao decisor compete a escolha final. As facilitadoras se preocupam tão somente em assegurar o perfeito entendimento do problema por parte do decisor e a repercussão de seus possíveis cursos de ação. 5. Conclusões A construção de modelos multicritérios de apoio à decisão, desenvolvidos a partir de um paradigma de aprendizagem e construtivismo, com ênfase no auxílio à tomada de decisão, tem sido cada vez mais utilizada, devido à crescente necessidade de análise dos contextos decisórios complexos de forma sistemática e formalizada, considerando a natureza multidisciplinar dos problemas e as conseqüências das alternativas de ações segundo vários pontos de vista. Através do software Hiview foi possível proceder uma poderosa análise de sensibilidade do modelo e verificar a robustez da decisão. Torna-se inquestionável a facilidade proporcionada pelo software, eliminando cálculos matemáticos e economizando tempo, permitindo uma análise mais rica com a rápida construção de gráficos e figuras que facilitam a compreensão do problema. Outra importante conclusão obtida da fase de avaliação das ações potenciais foi a detecção de falhas nos imóveis ofertados no mercado local, uma vez que foi extremamente difícil coletar uma amostra razoável de apartamentos que se encaixassem dentro dos níveis dos descritores e não estivessem abaixo do mínimo desejado pelo decisor. Além disso, praticamente todos os apartamentos coletados obtiveram pontuação abaixo da pontuação relativa ao apartamento considerado como bom pelo decisor, demonstrando assim, uma falha de adequação ao uso quanto aos imóveis ofertados no mercado local.

8 A utilização da metodologia possibilitou que a escolha da variedade ficasse vinculada a todos os fatores, quantitativos ou qualitativos, intervenientes no processo, cujas repercussões ao tornarem-se conhecidas pelo decisor, permitem uma escolha menos vulnerável e mais consciente. O grande mérito da aplicação da metodologia consistiu na sua capacidade de fornecer um conjunto de procedimentos estruturados, que levaram a um aumento de conhecimentos por parte do decisor em relação ao problema que possuía. Uma das grandes vantagens da metodologia é possibilitar o gerenciamento de informações que o decisor possui de forma desordenada. O decisor, ao final do processo, consciente da sua participação efetiva e do grau de envolvimento com o processo, pôde compreender, com clareza, todo o processo decisório. 6. Referências Bibliográficas BANA E COSTA, C. A., Métodos de Decisão Multicritérios e Aplicações, Florianópolis: ENE - Escola de Novos Empreendedores da UFSC, 1995a. BANA E COSTA, C. A., O Que Entender por Tomada de Decisão Multicritério ou Multiobjetivo? Florianópolis: ENE - Escola de Novos Empreendedores da UFSC, BANA E COSTA, C. A., Notas do Curso de Metodologias Multicritérios de Apoio à Decisão - UFSC, Florianópolis, Agosto - Setembro, BANA E COSTA, C.A.; ENSSLIN, L.; CORRÊA, E. C.; MONTIBELLER NETO, G. e ZANELLA, I. J., Formulações Básicas de um Modelo Multicritério de apoio à Decisão, in SOBRAPO, Rio de Janeiro, Anais, p , DETONI, M. M. M. L., Aplicação de Metodologia Multicritério de Apoio à Decisão na Definição de Características de Projetos de Construção, Florianópolis: Dissertação submetida à Universidade Federal de Santa Catarina para a obtenção do Grau de Mestre em Engenharia, ENSSLIN, L., Notas de Aula da Disciplina Multicritérios de Apoio à Decisão, Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção, UFSC, Florianópolis, OLIVEIRA, M. C. G., FREITAS, A. A. F., O Uso da Metodologia Multicritério na Definição da Compra de um Imóvel - Trabalho apresentado na conclusão do curso Metodologias Multicritérios de Apoio à Decisão, PPGEP, UFSC, Florianópolis, 1996.