O Contrato de Gaveta no Sistema Financeiro de Habitação.

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Flávio Gil Alencar
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1 1 Paulo Batista O Contrato de Gaveta no Sistema Financeiro de Habitação. Primeira Edição PerSe Valinhos - SP 2011

2 2 Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP) (Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil) Batista, Paulo O contrato de gaveta no Sistema Financeiro de Habilitação / Paulo Batista ed. -- São Paulo : PerSe, ISBN Contratos - Brasil 2. Direito imobiliário - Brasil 3. Imóveis - Compra e venda - Brasil I. Título CDU (81) Índices para catálogo sistemático: 1. Brasil : Contrato de gaveta no Sistema Financeiro de Habitação : Direito imobiliário (81)

3 3 Dedico esta obra à minha amiga, companheira, cúmplice, namorada e amada esposa.

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5 5 Os maiores problemas não estão nos obstáculos, mas na escolha da direção errada. Ser feliz não é acaso do destino, mas uma conquista existencial. Augusto Cury

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7 7 Agradeço: A Deus, que por meio de seu filho Jesus, tem sido muito bondoso para comigo. A minha esposa, pela compreensão, carinho e amor, que tanto encontro em sua companhia. Ao meu filho, pela motivação diária, pela alegria, pelo carinho e amor. Aos meus pais, por me ensinarem a buscar o êxito, através da humildade, da simplicidade e do esforço. Aos meus irmãos pelo companheirismo de sempre. À minha avó, Anália dos Santos, pelos ricos exemplos de vida e pela motivação. Ao meu Tio Mi (Claudemir Medeiros Batista), pela amizade e alegria que sempre teve consigo. Aos meus sogros, pelos grandes conselhos. Ao CRECI/SP, pelo apoio de sempre.

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9 9 SUMÁRIO INTRODUÇÃO 10 CAPÍTULO 1 - O CONTRATO DE GAVETA NO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO Do Ato O que é contrato? Definições de Contrato na internet 28 CAPÍTULO 2 DEFINIÇÕES Do uso do ato 37 CAPÍTULO 3 - DOS RISCOS Do posicionamento legal 49 CONSIDERAÇÕES FINAIS 61 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 64

10 INTRODUÇÃO 10 O mercado de imóveis possui características peculiares. Sua grandeza e seu dinamismo trazem adversidades diárias aos operadores de negócios imobiliários. São partes deste grande jogo : os advogados, os engenheiros civis, os corretores de imóveis, os captadores imobiliários, as instituições financeiras, os correspondentes bancários, entre outros. Diversos são os problemas existentes no referido mercado. Dentre esses, a falta de imóveis habitacionais populares é o grande desafio que os operadores da área e a sociedade buscam superar diariamente. Independente de região, o ato abordado pelo teor desta obra é encontrado em todos os estados da nossa nação e, com grande discriminação e menosprezo, é tratado sem o devido cuidado e a atenção necessária. Em virtude das necessidades populares de moradia, o contrato de gaveta se torna uma opção para as avenças simplificadas, facilitando os procedimentos de comercialização de imóveis, na maioria das vezes, entre a população das classes sociais menos favorecidas. A falta de informação e a burocracia são fatores de estímulo ao desenvolvimento do ato que, na maioria das vezes,

11 11 possui em seu teor uma das partes contratantes com apontamentos restritivos de crédito junto a banco de dados de consulta de informações cadastrais. Embora não se tenha a dimensão exata da quantidade de contratos de gaveta existentes, pode-se imaginar que há muitos e, que o desfecho do ato, pelo que é vivido no mercado imobiliário atual, acabará com a busca da tutela legal. Em virtude do cenário atual e do mercado imobiliário em constante crescimento, é necessário que o tema seja abordado e que novos caminhos para o bom, seguro e próspero desenvolvimento social nessa área sejam discutidos. O Objetivo principal deste trabalho é trazer, aos operadores do mercado imobiliário, o tema à discussão e, por meio de debates e de estudos, instruir a sociedade para que negócios futuros sejam balizados em legalidade e em boa fé. O ato não é um problema somente nacional, porém, não podemos buscar soluções estrangeiras para sanar algo que frutifica em árvores com características peculiares à nossa cultura, de extremo enraizamento popular. Com julgados recentes, veremos novos posicionamentos e opiniões controvertidas. Entre as autoridades citadas, observaremos as definições de grande autonomia de Edson José Batista, que ilustra o

12 12 mercado com precisão e traz, com muita propriedade, detalhes valorosos a este trabalho. Destacando o tema, o primeiro capítulo aborda o contrato objeto, citando algumas características e apresentado as personagens envolvidas no desenvolver do ato. Apresenta definições de contratos dadas por autoridades unânimes no direito brasileiro, fazendo um comparativo com o entendimento popular por meio das informações encontradas no maior meio de comunicação atual, a internet. Para fundamentar a matéria, o segundo capítulo traz definições e opiniões de profissionais, enriquecendo a obra pela variedade de posicionamentos. Assim como, através da abordagem do uso, os autores citados falam dos fatores responsáveis pelo desenvolvimento do ato entre a sociedade e das características do mesmo. Através de trechos citados, podemos entender claramente os posicionamentos e as posições tendenciosas de cada autor elencado. No capitulo três, os riscos e os perigos do uso do ato são evidenciados em conjunto com a explanação dos entendimentos legais. Dessa forma, poder-se-á constatar, no decorrer desse capítulo, as atitudes de alguns Conselhos de corretores de imóveis em buscar posicionamentos favoráveis à sociedade.

13 13 De forma objetiva, espera-se apresentar o ato objeto através de uma ótica diferenciada, que busca provocar debates acadêmicos e contribuir com o amadurecimento do mercado imobiliário que atualmente passa por mudanças relevantes. Independente de teorias, a prática vivenciada por aqueles que são citados nesta obra, nos norteia a uma distinção das avenças apresentadas no mercado, preparando-nos para as adversidades do cotidiano e trazendo informações que criem opiniões sobre o ato, fortalecendo, consequentemente, o mercado imobiliário.

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15 CAPÍTULO 1 - O CONTRATO DE GAVETA NO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) Do Ato Entre os temas mais complexos do direito imobiliário, nos deparamos com o instrumento denominado de contrato de gaveta. Subestimado por muitos, repudiado por outros e ainda, muito usado por parte da população brasileira. Nesta pequena obra, o objetivo é a apreciação do ato objeto no sistema financeiro da habitação (SFH). No campo dos instrumentos denominados de contrato, o de gaveta é o mais descriminado, pois, para muitos, o instrumento não poderia ser considerado um contrato, visto sua formação atípica. Embora, autores conservadores tenham dissertado sobre os males do ato, muito pouco se explorou até o momento a respeito da sua utilidade e sobre os seus fatores geradores. Ao longo desta obra, observaremos opiniões divergentes, e perceberemos a grande utilização deste instrumento, que tanto traz desconforto aos operadores do direito quanto para os negócios imobiliários em nosso país. O grande protagonista nesta novela é o mutuário.

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