Papel do construtor e do incorporador para atendimento às garantias. Eng. Karina Haddad

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1 Papel do construtor e do incorporador para atendimento às garantias Eng. Karina Haddad

2 Normas ABNT e manuais do setor

3 Normas ABNT ABNT NBR Norma de Desempenho (válida para os projetos aprovados a partir de 19/07/13) ABNT NBR Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação ABNT NBR 5674 Manutenção de edificações -Requisitos para o sistema de gestão de manutenção (2ª edição publicada em 25/07/12 - Norma já existe desde 1.999) ABNT NBR Norma de Reforma em edificações Requisitos para o sistema de gestão de reformas Manuais Secovi-SP/Sinduscon-SP Manual das Áreas Comuns e do Proprietário Uso, Operação e Manutenção do Imóvel (2ª e 3ª edição)

4 Norma de Desempenho CONCEITOS (termos e definições da ABNT NBR 15575:2013) Durabilidade - definição capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção especificadas no manual de uso, operação e manutenção Manutenibilidade da edificação definição grau de facilidade de um sistema, elemento ou componente de ser mantido ou recolocado no estado no qual possa executar suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a manutenção é executada sob condições determinadas, procedimentos e meios prescritos

5 Envolvidos PROJETISTA CONSTRUTOR E INCORPORADOR ADMINSTRADORA E SÍNDICO USUÁRIO

6 O que devemos cobrar dos nossos projetistas?

7 Projetistas (pág. 12, 33) Segundo a Norma ABNT NBR 15575, os projetistas devem estabelecer a vida útil de projeto (VUP) de cada sistema. Premissas As condições de exposição do edifício devem ser especificadas em projeto, a fim de possibilitar uma análise da VUP e da durabilidade do edifício e seus sistemas. As especificações relativas à manutenção, uso e operação do edifício e seus sistemas que forem consideradas em projeto para definição da VUP devem estar também claramente detalhadas na documentação que acompanha o edifício ou subsidia sua construção.

8 Projetistas (pág. 34) Método de avaliação Manutenibilidade Análise de projeto O projeto do edifício e de seus sistemas deve ser adequadamente planejado, de modo a possibilitar os meios que favoreçam as inspeções prediais e as condições de manutenção. A incorporadora ou construtora deve fornecer ao usuário um manual que atenda à ABNT NBR Na gestão de manutenção deve-se atender a ABNT NBR 5674, para preservar as características originais da edificação e minimizar a perda de desempenho decorrente da degradação de seus sistemas, elementos ou componentes.

9 Projetistas (pág. 50) Considerações sobre durabilidade e vida útil (anexo C) A VU pode ser normalmente prolongada através de manutenção. Quem define VUP deve também estabelecer as ações de manutenção que devem ser realizadas para garantir o atendimento à VUP. É necessário salientar a importância da realização integral das ações de manutenção pelo usuário, sem o que se corre o risco de a VUP não ser atingida. Na figura C.1 da norma este comportamento é esquematicamente representado.

10 Desempenho ao longo do tempo

11 E se o projetista não especificar no projeto a VUP, o que vale?

12 Tabela 7 Vida útil de projeto (VUP) * Sistema VUP mínima em anos Estrutura > 50 Conforme ABNT NBR 8681 Pisos internos > 13 Vedação vertical externa > 40 Vedação vertical interna > 20 Cobertura > 20 Hidrossanitário > 20 * Considerando periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR 5674 e especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção entregue ao usuário elaborado em atendimento à ABNT NBR

13 Tabela C.5 - Vida útil de projeto mínima e superior (VUP) a Sistema VUP anos Mínimo Intermediário Superior Estrutura > 50 > 63 > 75 Pisos internos > 13 > 17 > 20 Vedação vertical externa > 40 > 50 > 60 Vedação vertical interna > 20 > 25 > 30 Cobertura > 20 > 25 > 30 Hidrossanitário > 20 > 25 > 30 a Considerando periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR 5674 e especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção entregue ao usuário elaborado em atendimento à ABNT NBR

14 Exemplo - Fachada Um revestimento de fachada em argamassa pintado pode ser projetado para uma VUP de 25 anos, desde que a pintura seja refeita a cada 5 anos, no máximo. Se o usuário não realizar a manutenção prevista, a Vida útil real do revestimento pode ser seriamente comprometida. Por consequência, as eventuais manifestações patológicas resultantes podem ter origem no uso inadequado e não em uma construção falha.

15 O que mais devemos solicitar aos projetistas?

16 1º caso Shaft não visitável varanda gourmet

17 Varanda gourmet opção personalizada

18 Varanda gourmet opção sem personalização

19 Forro térreo abaixo do shaft da varanda gourmet

20 Shaft não visitável varanda gourmet dificuldade de acesso caso seja necessária a manutenção da tubulação

21 Shaft não visitável varanda gourmet tubulação de Esgoto da pia da varanda quebrada durante a reforma

22 2º caso Porcelanato que parece madeira no deck da piscina Manutenção mais fácil para o condomínio e com um custo menor do que um deck de madeira tradicional

23 De quem é a responsabilidade afinal?

24 Responsabilidades Para que a VUP de um edifício seja atingida é necessário que sejam atendidos simultaneamente todos os seguintes aspectos (pág. 53) : Descrição Emprego de componentes e materiais de qualidade compatível com a VUP Execução com técnicas e métodos que possibilitem a obtenção da VUP Atendimento em sua totalidade dos programas de manutenção corretiva e preventiva Atendimento aos cuidados preestabelecidos para se fazer um uso correto do edifício Utilização do edifício em concordância ao que foi estabelecido em projeto Responsável Incorporadora e Construtora Usuário, Síndico e Administradora

25 E com relação aos prazos de garantia, o que diz as normas?

26 Diretrizes para o estabelecimento de prazos de garantia A contagem dos prazos de garantia indicados na Tabela D.1, da ABNT NBR 15575, inicia-se a partir da expedição do Habite-se ou Auto de Conclusão, ou outro documento legal que ateste a conclusão das obras. Para os níveis de desempenho I e S, recomenda-se que os prazos de garantia constantes na Tabela D.1, da ABNT NBR 15575, sejam acrescidos em 25% ou mais, para o nível I, e 50% ou mais para o nível S.

27 ABNT NBR Tabela D.1 Prazos de Garantia Sistemas, elementos, componentes e instalações Prazos de garantia recomendados Um ano Dois anos Três anos Cinco anos Sistema de proteção contra descargas atmosféricas, sistema de combate a incêndio, pressurização das escadas, Iluminação de emergência, sistema de segurança patrimonial Instalação Equipamentos Porta corta-fogo Instalações elétricas tomadas/ interruptores/ disjuntores/ fios/ cabos/ eletrodutos/ caixas e quadros Dobradiças e molas Equipamentos Instalação Integridade de portas e batentes

28 ABNT NBR Tabela D.1 Prazos de Garantia Sistemas, elementos, componentes e instalações Prazos de garantia recomendados Um ano Dois anos Três anos Cinco anos Instalações hidráulicas e gás - colunas de água fria, colunas de água quente, tubos de queda de esgoto, colunas de gás Integridade e estanqueidade Instalações hidráulicas e gás coletores/ramais/louças/caixas de descarga/bancadas/metais sanitários/sifões/ligações flexíveis/ válvulas/registros/ralos/tanques Equipamentos Instalação Impermeabilização Estanqueidade Esquadrias de madeira Empenamento Descolamento Fixação

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30 Como devemos passar estas informações para os nossos clientes?

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33 Qual a responsabilidade do incorporador e construtor segundo a norma de desempenho?

34 Envolvidos CONSTRUTOR E INCORPORADOR (pág. 12) Segundo a Norma, é de incumbência do incorporador e/ou dos projetistas envolvidos, dentro de suas respectivas competências, a identificação dos riscos previsíveis na época do projeto, tais como: contaminação do lençol freático, presença de agentes agressivos no solo, devendo o incorporador, neste caso, providenciar os estudos técnicos requeridos e prover aos diferentes projetistas as informações necessárias. Ao construtor ou incorporador cabe elaborar o manual de uso e manutenção que deverá ser entregue ao proprietário quando da disponibilização para uso. Deve também ser elaborado o manual das áreas comuns que deve ser entregue ao condomínio.

35 Manual das Áreas Comuns

36 Documentação CLIENTE RECEBE QUANDO COMPRA O IMÓVEL: Contrato de compra e venda da unidade autônoma Minuta da Convenção de Condomínio Memorial Descritivo da unidade Planta da unidade Manual do Proprietário Secovi e SindusCon (livro azul)

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38 No caso de um carro como funciona a garantia?

39 Plano de manutenção preventiva de veículos Pálio 36 meses de garantia de motor e cambio * 6 meses ou 7.500km Troca de óleo do motor, Filtro de óleo Verificação de itens de desgaste do veículo, Lavagem de aparência. 12 meses ou km Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Verificação de itens de desgaste do veículo, Lavagem de aparência. 18 meses ou km Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Verificação de itens de desgaste do veículo, Lavagem de aparência. 24 meses ou km Troca de óleo do motor Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Jogo de velas, Verificação de itens de desgaste do veículo, Lavagem de aparência. 36 meses / km Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Verificação de itens de desgaste do veículo, Lavagem de aparência. * A falta de umas das revisões implica na perda de garantia de motor e cambio.

40 Plano de manutenção preventiva de veículos Camaro 36 meses de garantia de motor e cambio* km Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Verificação de itens de desgaste do veículo, Lavagem de aparência km Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Filtro de ar condicionado, Filtro de combustível, Troca de palhetas do limpador de para brisas, Lavagem de aparência km Troca de óleo do motor Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Jogo de velas, Verificação de itens de desgaste do veículo, Lavagem de aparência. * A falta de uma das revisões implica na perda de garantia de motor e cambio.

41 E no caso de um imóvel?

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47 Qual a responsabilidade do proprietário do imóvel?

48 Envolvidos USUÁRIOS (pág. 13) Segundo a NBR , ao usuário ou seu preposto cabe realizar a manutenção, de acordo com o estabelecido na ABNT NBR 5674 e o manual de uso, operação e manutenção. O usuário não pode efetuar modificações que prejudiquem o desempenho original entregue pela construtora, sendo esta última não responsável pelas modificações realizadas pelo usuário. NOTA: Convém que para atendimento aos prazos de garantia indicados na garantia contratual, os responsáveis legais mantenham os documentos prontamente disponíveis, quando solicitados pelo construtor ou incorporador, conforme descrito na ABNT NBR 5674

49 Como deverá ser realizada esta manutenção do imóvel?

50 ABNT NBR 5674 MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES ESCOPO Esta Norma estabelece os requisitos para a gestão de manutenção de edificações. A gestão do sistema de manutenção inclui meios para: Preservar as características originais da edificação Prevenir a perda de desempenho decorrente de degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes

51 ABNT NBR 5674 MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES Apresenta um modelo de gestão de manutenção nos condomínios Possui um item sobre os requisitos para o planejamento anual das atividades, lembrando que é necessário que seja aprovado o plano de gestão e criado um orçamento específico para as ações de manutenção Possui anexos com modelos não restritivos para elaboração do programa de manutenção preventiva O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentação.

52 Início Manual de uso, operação e manutenção. Programa da manutenção. Registros de Contratação Registros de execução Proposta, mapa de cotação, contratos, e- mails, ordem de serviço. Laudos, ART, termo de garantia, instrução de manutenção. Arquivo Fim

53 Manual das Áreas Comuns

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59 Estas manutenções periódicas estão sendo realizadas pelos usuários e pelo condomínio?

60 1º caso: Ralos do 27º andar da área da piscina descoberta ficavam constantemente sujos e entupidos

61 2º caso: Falta limpeza dos ralos do piso do térreo após a poda da grama

62 Acúmulo de grama no ralo

63 Detalhe da grama retirada dos ralos

64 Manual das Áreas Comuns

65 Lessons Learned / Empreendimentos Novos 3º caso: Pastilhas do espelho d água do térreo soltando-se do fundo Falta de manutenção no rejunte

66 Manual das Áreas Comuns

67 Lessons Learned / Empreendimentos Novos 4º caso: Grama nasceu na escada do térreo por falta de manutenção periódica no rejunte

68 Manual das Áreas Comuns

69 5º caso Falta limpeza do filtro de ar condicionado da guarita

70 Falta limpeza do filtro de ar condicionado

71 Detalhe da sujeira do filtro de ar condicionado

72 Manual das Áreas Comuns

73 6º caso - Esgoto retornava pelo ralo do banheiro de deficiente do térreo - Limpeza da caixa de esgoto

74 Limpeza da caixa de esgoto do térreo nunca foi realizada

75 Detalhe da sujeira da caixa de esgoto do térreo

76 Manual das Áreas Comuns

77 7º caso Retorno de esgoto no ralo da área de serviço - Prumada de esgoto do tanque entupida acúmulo de sujeiras proveniente de diversas reformas de proprietários

78 Prumada de esgoto localizada no subsolo sendo limpa acúmulo de sujeiras proveniente de diversas reformas de proprietários

79 Lessons Learned / Empreendimentos Antigos Prumada de esgoto entupida no térreo ralos do box e da pia do WC de empregada estavam com retorno de esgoto

80 Manual das Áreas Comuns

81 8º caso - Pex rompido dentro do shaft aquecedor do da unidade de cima não possuía limitador de temperatura.

82 Pex rompido - aptº debaixo alagou

83 Manual do Proprietário

84 8º caso - Ralo do box sem vazão ralo externo do banheiro entupido com cabelo

85 Ralo entupido com cabelo

86 Manual do Proprietário

87 ABNT NBR Norma de Reforma Escopo - Esta Norma estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança, incluindo meios principalmente para: a) prevenções de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação; b) planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação; c) alteração das características originais da edificação ou de suas funções; d) descrição das características da execução das obras de reforma; e) segurança da edificação, do entorno e de seus usuários; f) registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma; g) supervisão técnica dos processos e das obras. Esta Norma se aplica, exclusivamente, às reformas de edificações.

88 ABNT NBR Norma de Reforma Minuta da Convenção de Condomínio temos um capítulo específico sobre reformas: Das Obras e Reformas nas Unidades Autônomas, com diversas recomendações, como por exemplo:... Fica consignado que independente da autorização antes mencionada, o Condômino deverá subordinar as obras, reformas, ou intervenções construtivas realizadas nas Unidades Autônomas análise técnica e assunção de responsabilidade por profissional habilitado, com recolhimento de Anotação de Responsabilidade Técnica, que por elas responda, inclusive em aspectos estruturais, de instalação, vedações e demais garantias. O Condômino ficará responsável perante o Condomínio e terceiros por atos e omissões decorrentes das obras, reformas, ou intervenções construtivas implementadas... Regulamento Interno existe um artigo específico Das Obras e Reformas com os deveres dos condôminos para a realização das reformas

89 Cap. - Do Modo de Usar as Coisa e Serviços Comuns... Os condôminos deverão seguir as recomendações de uso e manutenção que constam do Manual do Proprietário que será entregue quando do recebimento das chaves da unidade autônoma, bem como do disposto na ABNT NBR 5674 Manutenção de Edificações Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. O não cumprimento das disposições acima poderá causar danos que serão de inteira responsabilidade dos Condôminos, podendo inclusive comprometer a garantia prevista em lei. Após a publicação da Norma de Reformas, iremos acrescentar um parágrafo mandando seguir, as diretrizes que constam na Norma.

90 E como estão as reformas nos Imóveis novos?

91 Lessons Learned / Empreendimentos Anos 1º CASO Ralo banheiro entupido com restos de obra da reforma

92 2º CASO - Infiltração do forro espaço gourmet do térreo proveniente do aptº de cima

93 Reforma proprietário - instalação de banheira no apartamento no lugar do box entregue

94 Manual do Proprietário

95 3º CASO - Contrapiso acústico destruído pelo proprietário

96 Manual do Proprietário

97 4º CASO Tubulação de gás rompida no piso da cozinha durante a reforma do proprietário

98 Detalhe da tubulação de gás rompida

99 Manual do Proprietário

100 Manual do Proprietário

101 5º CASO Nicho no box na parede da fachada

102 Qual o papel da administradora?

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104 Evidências Contratos de manutenção preventivas do condomínio fechados, tais como: elevadores, gerador, bombas, ar condicionado, pressurização de escada, etc, com escopos bem definidos; Atendimento à ABNT NBR 5674; Sistema de software para controlar o plano de gestão da manutenção preventiva

105 CONCLUSÃO

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108 OBRIGADA! Tel: (11)

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