Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro

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1 Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro Comfort Guarulhos 9 de abril de 2015

2 Estudo de mercado e viabilidade econômica Agenda 1. Introdução 2 2 Análise econômica da região 5 3 O projeto hoteleiro 8 4 Análise do mercado 14 5 Análise do fluxo de caixa 18 6 Análise do investimento 22 7 Conclusões finais 26 8 Condições restritivas 30 9 Glossário 32 2 Comfort Guarulhos

3 Introdução CoHotel Consultoria Hoteleira A CoHotel Consultoria Hoteleira foi contratada pela UPCON incorporadora para realizar a análise de viabilidade econômica do projeto hoteleiro Comfort Guarulhos, que será construído na cidade de Guarulhos SP, nos arredores do Aeroporto Internacional de Guarulhos A CoHotel Consultoria Hoteleira é uma empresa especializada no setor hoteleiro, atuando nas áreas de desenvolvimento de novos empreendimentos hoteleiros e Hotel Asset Management. Trabalhamos para diversas Cadeias Hoteleiras presentes no Brasil, Investidores Imobiliários e Hotéis O objetivo geral do presente relatório é realizar uma análise de viabilidade econômico financeiro do empreendimento hoteleiro Comfort Guarulhos A avaliação do projeto em questão foi realizada utilizando os indicadores mercadológicos e resultados operacionais informados no estudo de mercado elaborado pela CoHotel para os incorporadores em outubro de 2014 Com base nessas informações, concluímos com o cálculo da Taxa Interna de Retorno para um horizonte de 10 (dez) anos, apresentando um parecer conclusivo acerca do tema central do estudo 3 Comfort Guarulhos

4 Introdução Metodologia e responsabilidades O presente relatório considera como base as informações coletadas no estudo de mercado e estatísticas operacionais, realizados pela CoHotel em outubro de 2014, além de outras informações apresentadas pela Incorporadora e coletadas de forma direta ou através de terceiros especializados As principais etapas para a realização desta análise são: Análise econômica da região: Condições macroeconômicas, principais indiciadores sociais e econômicos e potenciais geradores de demanda Análise do empreendimento: Avaliação da localização e da formatação do projeto hoteleiro Análise do mercado: Avaliação da oferta e demanda hoteleira atual e projeção desses indicadores para os próximos anos Análise do Fluxo de Caixa: Projeção dos principais indicadores operacionais Análise do investimento: cálculo da taxa de retorno para o investidor com base nos fluxos de caixa projetados Tanto este relatório, quanto os resultados apresentados no estudo de mercado e estatísticas operacionais são meramente informativas e não se constituem em promessa de resultado ou rentabilidade A CoHotel realizou está análise, na data que o consta, utilizando as metodologias mais precisas para uma análise de viabilidade. Fatores externos poderão alterar os resultado aqui apresentados, e não implicarão em responsabilidade da CoHotel 4 Comfort Guarulhos

5 Estudo de mercado e viabilidade econômica Agenda 1. Introdução 2 2 Análise econômica da região 5 3 O projeto hoteleiro 8 4 Análise do mercado 14 5 Análise do Fluxo de Caixa 18 6 Análise do investimento 22 7 Conclusões finais 26 8 Condições restritivas 30 9 Glossário 32 5 Comfort Guarulhos

6 Análise econômica da região Indicadores econômicos da cidade de Guarulhos A cidade de Guarulhos está localizada a poucos quilômetros do centro da capital, e onde se encontra o prinicipal aeroporto do país, o Aeroporto Internacional de São Paulo/Guarulhos Governador André Franco Montoro A economia da cidade é proveniente de apenas dois setores, o comércio, responsável por mais de 70% do PIB em 2011 e a industria, aproximadamente 30% O PIB da cidade cresceu a uma taxa de 6,9% a.a. Entre 2003 a 2012, superior a média nacional e ao crescimento da cidade de Sâo Paulo, indicando um crescimento acelerado e sustentável Os dados verificados no passado não necessariamente serão verificados no futuro Evolução do PIB Em R$ milhões Fonte: IBGE * Em termos reais, descontada a inflação do período 6 Comfort Guarulhos

7 Análise econômica da região Aeroporto de Guarulhos O Aeroporto de Guarulhos é o principal e o mais movimentado aeroporto da América Latina, localizado no bairro de Cumbica e distante 25 quilômetros do centro da cidade de São Paulo Em 2012 o aeroporto passou a ser administrado pela iniciativa privada, que ficou responsável pela sua expansaõ. Com investimentos de aproximadamente R$2,6 bilhões, para acosntrução de um novo terminal e a reforma dos já existentes, o aeroporto terá sua capacidade aumentada para até 60 milhões de passageiros/ano Em 2014 o aeroporto atingiu a marca recorde de 39,5 milhões de passageiros no ano, evidenciando um cresicmento médio de 11% nos últimos 10 anos. Continaundo com esse cresicmento, o aeroporto deverá atingir sua capacidae total em até 6 anos Nos dois primeiros meses de 2015, o aeroporto registrou um movimento de cerca de 6,8 milhões de passageiros, apresentando um crescimento de 3,8% se comparado com mesmo período de 2014 Os dados verificados no passado não necessariamente serão verificados no futuro Em milhares de passageiros Evolução do número de passageiros no aeroporto de Guarulhos Fev/ M 2015 Fonte: INFRAERO e GRU Airport 7 Comfort Guarulhos

8 Estudo de mercado e viabilidade econômica Agenda 1. Introdução 2 2 Análise econômica da região 5 3 O projeto hoteleiro 8 4 Análise do mercado 14 5 Análise do Fluxo de Caixa 18 6 Análise do investimento 22 7 Conclusões finais 26 8 Condições restritivas 30 9 Glossário 32 8 Comfort Guarulhos

9 O Projeto Hoteleiro Principais características O projeto hoteleiro elaborado pela UPCON será composto por apenas um edifício onde será instalado o Hotel Comfort Guarulhos com 200 Uhs. O Hotel será administrado pela Atlantica Hotels International (AHI), uma empresa nacional com mais de 18 ano de experiência em hotelaria. A AHI possui o direito de operar no Brasil grandes marcas estrangerias de grandes grupos hoteleiros internacionais como a Starwood Hotels and Resort, Choice Hotel International e Carlson Hotels Worldwide, além de marcas próprias como Go Inn e by Atlantica Hotels A empresa é uma das principais administradoras hoteleiras atuando no mercado nacional, operando mais de 90 hotéis espalhados por 15 estados brasileiros, totalizando cerca de 15 mil quartos. Para os próximos 4 anos, a companhia já possui mais de 80 contratos para operação de novos hotéis, que serão construídos no país Marcas administradas pela AHI LUXO SUPERIOR MIDCLASS ECONÔMICO BUDGET Fonte: AHI 9 Comfort Guarulhos

10 O Projeto Hoteleiro Principais características A bandeira Comfort é a marca de categoria Midclass da Choice Hotels International, e é reconhecida internacionalmente por sua excelência em hospitalidade, serviço, aparência e pelos padrões operacionais A marca Comfort está presente em mais de hotéis espalhados pelo mundo, totalizando mais de uhs Atualmente, a AHI opera cerca de 26 hotéis com a bandeira Comfort no país, com contratos assinados para tingir o número de 47 hotéis em 2017 Distribuição geográfica Fonte: AHI 10 Comfort Guarulhos

11 O Projeto Hoteleiro Principais características Conceito da marca* Previsão de inauguração: 1º semestre de 2018 Padrão: MidClass Unidades: 200 Uhs Área média das unidades: 23m² Características: Café da manhã incluso na diária, acesso WiFi gratuito, SPA, espaço para eventos, Restaurante próprio e benefícios no programa Choice Privileges, *essas imagens são meramente ilustrativas e não fazem parte do projeto Fonte: AHI 11 Comfort Guarulhos

12 O Projeto Hoteleiro Localização O futuro hotel será construído no terreno localizado no entorno do Aeroporto de Guarulhos, na R. Natalia Zarif, Nº 580, com acesso através da rodovia Hélio Smidt A distância entre o hotel e o aeroporto é de cerca de 5Km, menos de 7 minutos de carro 12 Comfort Guarulhos

13 O Projeto Hoteleiro Estimativas de custos As estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial estão descritos no quadro a seguir, conforme informado pela UPCON O custos com despesas pré-operacionais e capital de giro serão de responsabilidade do investidor e não constam no valor de venda. Esses custos serão desembolsados alguns meses antes da abertura do hotel Os demais custos, como montagem e equipagem das unidades e áreas comuns já estão incluídos no preço de venda Estimativas de custos Item Valor por Uh Uhs Valor total Custo global da construção R$ , R$ ,35 Montagem e equipagem das unidades e áreas comuns R$ , R$ ,00 Despesas pré-operacionais R$ 3.800, R$ ,00 Capital de Giro R$ 1.500, R$ ,00 Total R$ , R$ ,35 13 Comfort Guarulhos

14 Estudo de mercado e viabilidade econômica Agenda 1. Introdução 2 2 Análise econômica da região 5 3 O Projeto Hoteleiro 8 4 Análise do mercado 14 5 Análise do Fluxo de Caixa 18 6 Análise do investimento 22 7 Conclusões finais 26 8 Condições restritivas 30 9 Glossário Comfort Guarulhos

15 Análise do Mercado Definição do set competitivo A cidade de Guarulhos de acordo com o Guia 4 Rodas Brasil 2014, possui cerca de unidades hoteleiras (uhs) em 11 propriedades Grande parte dessa oferta está localizada em dois principais locais, no centro da cidade e no entorno do aeroporto de Guarulhos, que possui cerca de 856 uhs, 37% da oferta A taxa de ocupação média em 2014 atingiu 74%, superior ao observado nos anos anteriores, evidenciando um consistente crescimento da demanda O valor da diária média em 2014 foi de aproximadamente R$ 297, superior quase 14% ao observado em 2013, R$261 O desempenho (ocupação e diária média) dos hotéis na proximidade do aeroporto de Guarulhos é geralmente superior ao da média da cidade Definição do Set Competitivo Ano de abertura Quartos disponíveis Dia Ano Participação no mercado 1. Marriot* % 2. Hotel Pullman* % 3. Brisltol Dobly % 4. Slaviero % 5. Mercure % 6. Panamby % 7. Serhs Executive % 8. Matiz* % 9. Ibis % 10. Monaco Convention % 11. Sables % Total % Desempenho do set competitivo Número de quartos por ano (Uh X 365 dias) 65% 69% 71% 70% % E Oferta de Quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação * Hotéis na região do aeroporto 15 Comfort Guarulhos

16 Análise do Mercado Definição do set competitivo A seguir, apresentamos o cronograma de abertura das novas propriedades esperadas para Guarulhos Apesar de apresentar um taxa de ocupação média elevada, existe somente um hotel previsto para ser aberto nos próximos anos, o Sleep Inn Guarulhos, com 200 unidades, além do empreendimento em estudo Estimamos que não haverá saída de hotéis do set competitivo, devido as altas taxas de ocupação previstas para os próximos anos e a pequena oferta, embora haja rumores de novos hotéis no interior do Aeroporto, que não foram confirmados, mas que se ocorrerem, afetarão as taxa de ocupação projetadas Número de quartos por ano (Uh X 365 dias) Cronograma de abertura de novos projetos Hotel em estudo Sleep Inn Guarulhos Entradas de novos hotéis Saída de hotéis do Set competitivo Nova Oferta de Quartos/Ano Quartos ocupados mercado Taxa de ocupação do mercado 74% 76% 75% 72% 67% Fonte: CoHotel Consultoria 16 Comfort Guarulhos

17 Desempenho dos hotéis Estimativa da taxa de ocupação O hotel em estudo com 200 Uhs terá disponível diárias ano, representando 7,40% da oferta competitiva prevista para 2018, primeiro ano completo de operação. O mercado possuirá um total de quartos disponíveis ano Dada a boa localização do projeto e da bandeira utilizada, estimamos que já no primeiro ano, a participação do hotel na demanda será superior à sua participação na oferta em 5%, atingindo 7,77% da demanda e permanecendo assim em todos os demais anos projetados Projeção de desempenho do Comfort Guarulhos Mercado concorrencial Oferta de quartos (ano) Demanda por quartos (ano) Taxa de ocupação do mercado 67% 69% 71% 73% 75% Hotel em estudo Quartos disponíveis Participação na oferta 7,40% 7,40% 7,40% 7,40% 7,40% Quartos da demanda captada Participação na demanda 7,77% 7,77% 7,77% 7,77% 7,77% Taxa de ocupação do hotel 70% 72% 74% 76% 79% Fonte: CoHotel Consultoria 17 Comfort Guarulhos

18 Estudo de mercado e viabilidade econômica Agenda 1. Introdução 2 2 Análise econômica da região 5 3 O Projeto Hoteleiro 8 4 Análise do mercado 14 5 Análise do Fluxo de Caixa 18 6 Análise do investimento 22 7 Conclusões finais 26 8 Condições restritivas 30 9 Glossário Comfort Guarulhos

19 Análise do Fluxo de Caixa Cálculo da diária média por hotel Calculamos o valor da diária média, com café da manhã incluído, em R$ 260,90: Valor da diária média nos dias de semana R$ 275,00, com ocupação estimada de 73% Valor da diária média nos finais de semana R$ 242,00, com ocupação estimada de 66% O valor da diária média está 15% inferior a média do mercado, devido a presença de hotéis de categoria superior ao hotel em estudo que cobram diárias mais altas O valor de R$ 260,90 está em linha com os concorrentes de mesma categoria que atuam no mercado Cálculo da diária média para o primeiro ano de operação Tipo de acomodação Dias da Semana Final de Semana Total Quartos disponíveis - dia Dias disponíveis no ano Quartos disponíveis - ano Taxa de ocupação Média Taxa de Ocupação 73% 66% 70% Quartos Ocupados Diária Média Diária média Bruta R$ 275,00 R$ 242,00 R$ 260,90 REVPAR R$ 200,75 R$ 159,82 R$ 182,25 Fonte: CoHotel Consultoria 19 Comfort Guarulhos

20 Análise do Fluxo de Caixa Demonstrativo de resultado consolidado R$ Inflacionados Receitas Operacionais Dados Operacionais Apartamentos Dia 190 Apartamentos disponíveis ano Apartamentos ocupados % de ocupação 70,11% 72,22% 74,38% 76,61% 78,91% Total de hóspede por quarto ocupado 1,2x Diária média bruta R$ 259,8 R$ 285,8 R$ 314,4 R$ 345,8 R$ 380,4 Crescimento anual 0% - 10% 10% 10% 10% 1. Receita Líquida Custos e Despesas operacionais ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) % da receita líquida 51,0% 49,4% 48,0% 46,6% 45,3% 3. Lucro Operacional Bruto (GOP) % da receita líquida 49,0% 50,6% 52,0% 53,4% 54,7% 4. Gastos de Capital ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) % da receita líquida 13,5% 14,6% 15,7% 16,8% 16,9% 5. Resultado líquido antes do IR % da receita líquida 35,5% 36,0% 36,3% 36,6% 37,8% 6. Indicadores 6.1 Resultado por Quarto de 24,01m² R$ R$ R$ R$ R$ Resultado por Quarto de 24,60m² R$ R$ R$ R$ R$ Fonte: CoHotel 6.1 Resultado por Quarto de 25,99m2 R$ R$ R$ R$ R$ Comfort Guarulhos

21 Análise do Fluxo de Caixa Demonstrativo de resultado consolidado Receitas Operacionais Hospedagem: Receita proveniente da venda de diárias Alimentos e Bebidas: Receitas com café da manhã, Frigobar, Coffee Shop e restaurante Outras receitas: Telefonia, lavanderia, garagem e outras Impostos incidentes sobre as receitas: ISS sobre a receita de hospedagem PIS e COFINS sobre a receita bruta ICMS sobre a receita de Alimento e Bebidas Custos e Despesas Operacionais Custos diretos: Custo com insumos de Alimentos & Bebidas, insumos do café da manhã e serviços terceirizados, como lavanderia, telefonia e garagem Salários e encargos sociais: Gastos com os salários e encargos sociais dos colaboradores dos hotéis Outras despesas operacionais: Todos os outros gastos operacionais com habitações, Alimentos e bebidas, despesas administrativas, marketing e vendas, manutenção e utilidades Gastos de capital Taxa de performance: Remuneração paga à administradora, percentual sobre o resultado operacional Bruto Reserva de reposição de ativos: Fundo de reserva para utilização quando necessário a reposição de ativos e conservação do hotel IPTU e seguros de responsabilidade civil 21 Comfort Guarulhos

22 Estudo de mercado e viabilidade econômica Agenda 1. Introdução 2 2 Análise econômica da região 5 3 O Projeto Hoteleiro 8 4 Análise do mercado 14 5 Análise do Fluxo de Caixa 18 6 Análise do investimento 22 7 Conclusões finais 26 8 Condições restritivas 30 9 Glossário Comfort Guarulhos

23 Análise do investimento Rentabilidade do comprador da unidade O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR, que julgamos ser a melhor maneira calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas: Preço de venda definido pela UPCON Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais R$5.300, desembolsado próximo à abertura do hotel Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel Ao final do 10º ano de operação, realização da venda da unidade por uma taxa de desconto de 8% a.a., totalizando um Cap Rate aproximado de 0,65% a.m., valor médio para transações imobiliárias TIR projetada para o projeto de 10,71% Unidade de 24,01m² - R$ Anos Capital Investido Resultado Hotel Fluxo de Caixa 2015 ( ) - ( ) 2016 ( ) - ( ) 2017 (81.180) - (81.180) 2018 (5.300) Total ( ) Unidade de 24,60m² - R$ Anos Capital Investido Resultado Hotel Fluxo de Caixa 2015 ( ) - ( ) 2016 ( ) - ( ) 2017 (83.160) - (83.160) 2018 (5.300) Total ( ) Unidade de 25,99m² - R$ Anos Capital Investido Resultado Hotel Fluxo de Caixa 2015 ( ) - ( ) 2016 ( ) - ( ) 2017 (87.840) - (87.840) 2018 (5.300) Total ( ) Taxa interna de retorno: 10,71% Taxa interna de retorno: 10,71% Taxa interna de retorno: 10,71% Fluxo de caixa investidor por unidade 23 Comfort Guarulhos

24 Análise do investimento Comparativo de investimento A seguir demonstramos a rentabilidade média de outras modalidade de investimento para comparação do investidor Vale notar que a rentabilidade esperada do investimento em questão, cerca de 12% a.a., é superior ao verificado nas outras modalidades de investimento nos últimos cinco anos Os dados verificados no passado não necessariamente serão verificados no futuro Rentabilidade média de outras modalidades de investimento Ano Rentabilidade média dos FII* Poupança CDI SELIC Bovespa Dolar ,00% 7,02% 10,81% 10,96% -2,91% 12,78% ,70% 6,32% 8,06% 8,29% -15,50% 15,37% ,20% 6,58% 8,40% 8,62% 7,40% 9,40% ,50% 7,50% 11,59% 11,76% -18,11% 12,30% ,70% 6,81% 9,75% 9,78% 1,04% -4,42% Média 9,42% 6,85% 9,72% 9,88% -5,62% 9,09% *FII Fundo de Investimento Imobiliário 24 Comfort Guarulhos

25 Análise do investimento Comparativo de investimento Nos últimos anos, somente um empreendimento teve suas unidades vendidas no mercado imobiliário, o Sleep Inn GRU. Devido à localização do terreno, no entorno do aeroporto, onde as restrições de construção e pouca disponibilidade de terreno impactam no surgimento de novos empreendimentos, apenas um hotel foi lançado nos últimos anos, o Sleep Inn Gru Além desse desenvolvimento, fizemos o levantamento do valor de venda por m² de outros hotéis que foram lançados em região próxima ou semelhante ao do hotel estudado (Tabela 1) Comparamos esses valores com o valor de venda de hotéis já em funcionamento em São Paulo (Tabela 2) Empreendimento Fonte: CoHotel pesquisa direta Tabela 1 Área da unidade (valor médio) Valor por m² Comfert GRU 24m² R$ ,00 Sleep Inn GRU 18m² R$ ,00 Ibis Budget São Bernardo 13m² R$ ,23 Ibis Budget Osasco 13m² R$ ,15 Ibis São Bernardo 18m² R$ ,00 Ibis Osasco 18m² R$ ,67 Adagio São Bernardo 31m² R$ ,29 Empreendimento Tabela 2 Área da unidade (valor médio) Valor por m² Comfort Nova Paulista 27,6m² R$ ,00 Ibis Budget jardins 15m² R$ ,00 Ibis Congonhas 18m² R$ ,00 Intercity Naçõe Unidas 24,2m² R$ ,00 Intercity Premium Berrini 24m² R$ ,00 Quality Berrini 27,5m² R$ ,00 Quality Jardins 27,7m² R$ ,00 Tryp Berrini 26m² R$ ,00 Tryp Paulista 26,3m² R$ ,00 25 Comfort Guarulhos

26 Estudo de mercado e viabilidade econômica Agenda 1. Introdução 2 2 Análise econômica da região 5 3 O Projeto Hoteleiro 8 4 Análise do mercado 14 5 Análise do Fluxo de Caixa 18 6 Análise do investimento 22 7 Conclusões 26 8 Condições restritivas 30 9 Glossário Comfort Guarulhos

27 Conclusões Parecer sobre a qualidade do projeto A qualidade de um empreendimento hoteleiro pode ser definida de acordo com as seguintes características: Localização, bandeira e administradora hoteleira, formatação do produto e mercado 1. Localização: O hotel será construído em uma região privilegiada, a poucos quilômetros do Aeroporto de Guarulhos, que será o seu principal gerador de demanda O aeroporto de Guarulhos já é o mais movimento do país, e deve ver sua demanda aumentando nos próximos anos. Após conclusão dos novos investimentos, o aeroporto passará a ter capacidade anual de até 60 milhões de passageiros Bandeira e Administradora O empreendimento será administrado pela Atlantica Hotels International, empresa com vasta experiência no mercado local, operando mais de 15 mil quartos espalhados em cerca de 90 hotéis pelo país A Bandeira Comfort é reconhecida mundialmente, podendo ser encontrada em mais de localidades espalhadas pelo mundo. No Brasil, são 21 hotéis da marca, com a oferta de mais de 2,8 mil apartamentos Formatação do produto O projeto foi formatado objetivando a maximização de rentabilidade dos investidores finais. O número de quartos (200Uhs) está em linha com esse objetivo, já que um hotel com muito mais ou muito menos quartos não seria o ideal para a maximização de rentabilidade 27 Comfort Guarulhos

28 Conclusões Parecer sobre a qualidade do projeto Mercado Atualmente, o mercado hoteleiro de Guarulhos possui com ótimos índices de desempenho (taxas de ocupação e valor da diária média elevados), e deverá ser pouco impactado com as futuras entradas dos novos hotéis O crescimento no tráfego de pessoas no Aeroporto nos próximos anos deverá ajudar na continuidade desses bons índices de desempenho de mercado Com a alta visibilidade da cidade e do mercado hoteleiro, é possível que novos projetos hoteleiros, ainda não conhecidos, estejam sendo planejado para a cidade, o que afetaria negativamente os resultados projetados Por esses motivos, a CoHotel considera que o projeto hoteleiro Comfort Guarulhos será um ótimo produto hoteleiro, com expectativa de gerar bons resultados aos compradores das unidades 28 Comfort Guarulhos

29 Conclusões Análise SWOT do projeto Forças Localização, a poucos quilômetros do Aeroporto mais movimentado do país Utilizará uma marca reconhecida mundialmente (Comfort) e será administrado por operador de competência e resultados comprovados (Atlantica Hotel International) Incorporadores realizaram um estudo de mercado prévio para embasar as características do projeto (localização, número de quartos,marca e categoria dos hotéis) Fraquezas Pouca vida noturna nas imediações do hotel Alta dependência do volume de passageiros do Aeroporto de Guarulhos Proximidade com possíveis concorrentes Oportunidades Poucos hotéis concorrentes na proximidade do aeroporto, o hotel será um dos únicos a oferecer um serviço midscale Recente ampliação do Aeroporto de Guarulhos levará a um alto crescimento no fluxo de passageiros, e consequentemente aumento da demanda por hotéis na região Ameaças Aumento na oferta de hotéis, possível construção de novos hotéis ainda não conhecidos, principalmente dentro do aeroporto Problemas macroeconômicos que possam afetar o fluxo de passageiros no aeroporto 29 Comfort Guarulhos

30 Estudo de mercado e viabilidade econômica Agenda 1. Introdução 2 2 Análise econômica da região 5 3 O Projeto Hoteleiro 8 4 Análise do mercado 14 5 Análise do Fluxo de Caixa 18 6 Análise do investimento 22 7 Conclusões finais 26 8 Condições restritivas 30 9 Glossário Comfort Guarulhos

31 Condições restritivas Esta apresentação refere-se a um estudo de viabilidade para uma propriedade especifica e não representa um relatório de avaliação econômica. As informações contidas nesta apresentação são meramente informativas e não se constituem em qualquer tipo de oferta de investimentos, convite ou venda e nem aconselhamento ou sugestão de investimento. Os investidores devem buscar aconselhamento profissional com relação aos aspectos tributários, regulatório se outros que sejam relevantes à sua condição específica, sendo que o presente material não foi elaborado com esta finalidade. Por se tratar de um empreendimento hoteleiro ressaltamos que a viabilidade econômica e ou valor de mercado do mesmo tem uma relação direta com a qualidade da administração do hotel. Destacamos que as projeções financeiras apresentadas neste estudo baseiam-se em um desenvolvimento responsável e administração competente, e que qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados. As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste estudo estão baseadas nas condições econômicas da área de mercado analisada e foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso. No entanto potenciais investidores devem considerar que existem fatores de riscos que podem afetar de maneira adversa estas estimativas. Ressaltamos que: (i) os dados e informações aqui contidos não devem servir como base exclusiva para tomadas de decisões de investimento, que somente deverão ser executadas após a compreensão dos riscos envolvidos e da análise de seus objetivos pessoais, e (ii) os resultados e eventuais rentabilidades verificadas no passado para determinado produto, modalidade de investimento ou em algum segmento econômico não representam garantia de desempenho ou rentabilidade futura. Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário no relatório Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento, e que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento. Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídas para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local. Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos condições oi circunstancias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste estudo ou a data de inspeção da propriedade. A CoHotel, seus administradores e funcionários isentam-se de responsabilidade sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente das informações contidas nesta apresentação. As informações utilizadas para a elaboração deste relatório foram consideradas como de procedência idônea pela CoHotel, no entanto, esta não se responsabiliza por eventuais inexatidões, omissões ou erros cometidos por suas fontes. Esta apresentação não deverá ser reproduzida, distribuída ou publicada sob qualquer propósito e seu conteúdo pode ser revisto ou alterado pela CoHotel a qualquer tempo independente de notificação ou justificativa. A CoHotel não possui nenhum tipo de beneficio sobre o sucesso ou não das vendas da unidades dos hotéis 31 Comfort Guarulhos

32 Estudo de mercado e viabilidade econômica Agenda 1. Introdução 2 2 Análise econômica da região 5 3 O projeto H=hoteleiro 8 4 Análise do mercado 14 5 Análise do Fluxo de Caixa 18 6 Análise do investimento 22 7 Conclusões finais 26 8 Condições restritivas 30 9 Glossário Comfort Guarulhos

33 Glossário A&B: Alimentos e Bebidas Hotel Asset Management: Gestão estratégica do ativo hoteleiro Cap Rate: Capitalization Rate - taxa de retorno = DRE: Demonstração do Resultado do Exercício FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil rentabilidade de um negócio valor de mercado GOP: Sigla em inglês para Gross Operational Profity Lucro Bruto Operacional IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano Occ: Taxa de ocupação média do hotel PIB: Produto Interno Bruto Reserva de reposição de ativos: percentual da receita total do empreendimento hoteleiro, destinada à manutenção e renovação dos ativos RevPAR: Sigla em inglês para Revenue per Avaiable Room Receita por quarto disponível SWOT: Sigla em inglês para strengths, weaknesses, opportunities and threats forças, fraquezas, oportunidades e ameaças TIR: Taxa Interna de Retorno Taxa de performance: Fonte de remuneração da administradora hoteleira, calculado como um percentual do GOP auferido pelo hotel UH: Unidade habitacional Utilidades: Gastos com água, energia e gás 33 Comfort Guarulhos

34 Jorge Luiz C. Duarte Roberto M. R. Duarte A. 9 de Julho, 3229 Cj 1101 Cep: São Paulo -SP Tel: (11)

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