ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE UM CONDOMÍNIO DE LOJAS NA FACULDADE LUTERANA SÃO MARCOS.

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1 ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE UM CONDOMÍNIO DE LOJAS NA FACULDADE LUTERANA SÃO MARCOS. NANCI DE OLIVEIRA FERRAZ Alvorada 2011/2

2 ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE UM CONDOMÍNIO DE LOJAS NA FACULDADE LUTERANA SÃO MARCOS. NANCI DE OLIVEIRA FERRAZ Artigo Científico como requisito para obtenção do título de Bacharel em Administração pela Faculdade Luterana São Marcos Professor orientador Adm. Alexandre S. Tavares, Msc. Alvorada, dezembro, 2011.

3 3 RESUMO Este trabalho se consistiu em um estudo para verificar a viabilidade econômicofinanceira da implementação de um condomínio de lojas no novo campus da Faculdade Luterana São Marcos no município de Alvorada/RS. Foram analisados alguns aspectos do negócio como o tamanho do investimento, quantas e quais os tipos de lojas que devem ser construídas conforme as preferências do público alvo, o tamanho da área disponível, a quantidade de recursos e projeção de resultados futuros. A pesquisa se fundamentou na importância do planejamento financeiro e no fluxo de caixa bem como de índices financeiros tais como payback, TIR, VPL, análise de rentabilidade e índices de liquidez para uma visão mais ampla e segura do negócio. Por tanto foram utilizados cenários com fluxo de caixa como ferramenta principal para identificar a viabilidade econômica desse empreendimento. Com este trabalho se definiu o negócio e suas características, produtos e serviços; objetivos e metas; se realizou análise de mercado com relação ao público alvo; além de se avaliar a viabilidade em relação ao cenário existente. A pesquisa seguiu a metodologia de Vergara, Lakatos e Yin, quanto aos fins foi metodológica, descritiva e aplicada; quanto aos meios foi bibliográfica, de campo, documental e estudo de caso. Os seus dados foram baseados em projeções realistas devido a pesquisas de mercado com análise de cenários e pesquisas bibliográficas realizadas. O resultado visou auxiliar os administradores da FLSM a entenderem melhor o negócio e verificarem a possibilidade do projeto se tornar real e lucrativo. Palavras-chave: Empreendedorismo. Análise de Viabilidade Econômica. Estratégia.

4 4 INTRODUÇÃO O empreendedorismo tem sido tema principal de debate nas várias instâncias públicas e privadas nos últimos anos. O país finalmente tem dado a devida importância ao empreendedorismo, pois no Brasil, ser bem-sucedido como empreendedor não é nada fácil, mas existem pessoas que conseguem tornam-se referência pela ousadia, criatividade, inovação e persistência que geralmente acompanham esses indivíduos diferenciados. (Dornelas, 2008). Com uma atitude empreendedora a Faculdade Luterana São Marcos está investindo na construção de um novo campus no município de Alvorada. E pretende investir em um novo empreendimento, conforme a viabilidade econômico-financeira, em um condomínio de lojas. Esse condomínio será instalado na quadra que compreende a Av. Presidente Getulio Vargas e a Rua Jose Lins do Rego onde será construído o novo campus da Faculdade Luterana São Marcos. Apesar de Alvorada ser uma cidade pequena com pouca cultura empreendedora e apresentar os seguintes dados estatísticos conforme a FEE 1 (2009) a população total de Alvorada é de habitantes, a área total do município é de 70,8 Km 2, a densidade demográfica de 3.027,5 hab/km 2, a taxa de analfabetismo é de 5,99 %, a expectativa de vida ao nascer 69,99 anos, o coeficiente de mortalidade infantil é de 15,96 por mil nascidos vivos, o PIBpm é de R$ mil, o PIB per capita é de R$ 4.551, e as exportações totais de U$ FOB. Por meio da definição da natureza do negócio e da estimativa do fluxo de caixa do empreendimento, que permitem o cálculo de indicadores para a verificação da viabilidade do projeto, o estudo almejou reduzir a incerteza sobre o risco do investimento. Este trabalho analisou alguns aspectos do negócio, como o tamanho do investimento, quantas e quais os tipos de lojas que devem ser construídas, conforme as preferências do público alvo. Avaliou também se todas as lojas devem ter o mesmo tamanho, a quantidade de recursos necessários, pré-requisitos essenciais ao funcionamento do condomínio e projeção de resultados futuros. Além disso, o fracasso dos novos empreendimentos no Brasil entre 49,9% nos dois primeiros anos de vida e 59,9 % nos dois aos seguintes (SEBRAE 2, 2004), na maioria das vezes, é ocasionado pela falta de capacitação administrativa e gerencial no planejamento, gerado normalmente pela falta de conhecimento do mercado. Neste contexto podemos descrever a importância de um bom planejamento com uma boa análise econômico-financeira. Os órgãos públicos e privados, com relação à mortalidade de micro e pequenas empresas, têm realizado ações que estimulam práticas como as de associativismo, capacitação empresarial, financiamento com taxas reduzidas e cooperativismo. A Faculdade Luterana São Marcos está com um projeto de crescimento na estrutura e no oferecimento de novos cursos. Para tanto, prevê o início da construção de seu novo campus em Com uma arquitetura moderna, que será construída em uma área de 9 hectares dos 30 hectares do terreno na 1 Fundação de Economia e Estatística Siegfried Emanuel Heuser 2 Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas

5 região central da cidade de Alvorada, a nova sede abrigará toda a estrutura da faculdade que hoje utiliza as instalações da Escola São Marcos. Como o prédio da faculdade no novo campus ocupará inicialmente uma pequena fração do terreno apenas os 9 hectares, surge a oportunidade de ocupar as áreas adjacentes com outras finalidades que beneficiem a comunidade local e acadêmica como por exemplo uma TecnoPuc ou UNISINOS. Além do reduzido números de lojas para serem alugadas na avenida Getúlio Vargas, que é uma das avenidas principais da cidade. E o desejo da comunidade acadêmica de satisfazer algumas de suas necessidades, que serão verificadas na pesquisa, tais como: agência bancária, lancheria, cafeteria, academia, estética, farmácia, etc. Tudo com a comodidade de estarem dentro do campus. Sem falar da comunidade dos bairros próximos, que se beneficiaria com esse condomínio de lojas, o comércio local e até mesmo a faculdade pelo provável aumento no número de alunos por causa da maior movimentação de pessoas na área. Portanto, surgiu a ideia de aproveitar essa área com a construção de um condominio de lojas que venham atender a essas necessidades. Assim, qualquer pessoa que venha a utilizar as instalações da faculdade poderá se beneficiar com esta infraestrutura de lojas e serviços disponíveis. A finalidade desse condomínio de lojas é alugar as mesmas para os mais variados serviços desde que não venham a contrariar as normas e os ideais da faculdade. Considerando o fato de que, existe uma parte do terreno que fica de frente para a avenida principal, se algumas dessas lojas fossem contruidas nesse local poderiam funcionar em horário integral (durante o dia e parte da noite) gerando um lucro bem maior. E, consequentemente, poderia ser cobrado um aluguel maior dessas lojas. Sendo assim, sabendo da importância de se empreender corretamente sem riscos, este trabalho foi realizado com perspectiva de investimento no Novo Campus da Faculdade Luterana São Marcos, e buscou resolver a seguinte questão: Se é viável economicamente a implementação de um condomínio de lojas no campus da faculdade? O Objetivo Geral foi avaliar a viabilidade econômica do empreendimento de um condomínio de lojas na nova planta da Faculdade Luterana São Marcos em Alvorada. Os Objetivos Específicos foram: Definir o negócio e suas características, produtos e serviços; Estabelecer objetivos e metas; Avaliar através das ferramentas financeiras VPL, TIR e Payback a viabilidade do empreendimento; Justificando a importância do trabalho temos a necessidade de identificar as características do empreendimento e planejar como darão sustentabilidade financeira ao negócio nos primeiros anos de vida. A análise de dados financeiros é imprescindível para qualquer decisão de investimento, bem como para a simples avaliação dos resultados obtidos com a movimentação do empreendimento. 5

6 6 2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 2.1 Empreendedorismo O empreendedorismo já era evidenciado desde o período da Idade Média. Dornelas apud. Hisrish (2005, p. 29) ressalta: A palavra empreendedor (entrepreneur) tem origem francesa e quer dizer aquele que assume riscos e começa algo novo. O empreendedor é motivado pelo desejo de assumir responsabilidades, independência e auto-realização. Apesar de não dispensar a satisfação financeira, não consegue resistir a novos desafios, estando sempre propondo novas idéias, que logo são seguidas pela ação. Os empreendedores para Dornelas são pessoas diferenciadas, que possuem motivação singular, apaixonadas pelo que fazem, não se contentam em ser mais um na multidão, querem ser reconhecidas e admiradas, referenciadas e imitadas, querem deixar um legado (2008, p. 5). Segundo Schumpeter (apud CHIAVENATO, 2008, p. 8): O empreendedor é a pessoa que destrói a ordem econômica existente graças a introdução no mercado de novos produtos/serviços, pela criação de novas formas de gestão ou pela exploração de novos recursos, materiais e tecnologias. Os dois autores, Dornelas e Schumpeter, consideram o empreendedor um grande identificador de oportunidades. Mas Kirzner (apud DORNELAS, 2008, p. 22) tem uma abordagem diferente: O empreendedor é aquele que cria um equilíbrio, encontrando uma posição clara e objetiva em um ambiente de caos e turbulência, ou seja, identifica oportunidades na ordem presente. Segundo Vésper (apud HISRICH, 2005) o conceito de empreendedor pode variar conforme quem o analisa, para o economista, um empreendedor é aquele que combina recursos, trabalho, materiais e outros ativos para tornar seu valor maior do que antes. Para um psicólogo, é aquele impulsionado por certas forças como a necessidade de obter ou conseguir algo, experimentar, realizar ou talvez escapar à autoridade de outros. Para alguns o empreendedor aparece como uma ameaça, um concorrente agressivo, enquanto para outros, o mesmo empreendedor pode ser um aliado, uma fonte de suprimento, um cliente ou alguém que cria riqueza para outros. O empreendedor não nasce pronto, ele se forma de acordo com o ambiente, a necessidade e um conjunto de comportamentos. Ele deve ter ou precisa desenvolver uma série de características comportamentais. Chiavenato (2008) destaca três características básicas que identificam o espírito empreendedor: A necessidade de realização, a disposição para assumir riscos e a autoconfiança. Dornelas (2008) complementa com as seguintes características dos empreendedores de sucesso: São visionários, sabem tomar decisões, são indivíduos que fazem a diferença, sabem explorar ao máximo as oportunidades, são determinados e dinâmicos, são dedicados, são otimistas e apaixonados pelo que fazem, são independentes e constroem o próprio destino, ficam ricos, são lideres e formadores de equipes, são bem relacionados, são organizados, planejam, possuem conhecimento, assumem riscos calculados e criam valor para a sociedade.

7 7 Schumpeter (apud CHIAVENATO, 2008, p.8), esclarece bem a visão de empreendedor, para ele o empreendedor é a essência da inovação no mundo, tornando obsoletas as antigas maneiras de fazer negócios. O empreendedor é um indivíduo voltado para os resultados, orientado por metas e objetivos claros, traçados com prazos pré-estabelecidos e se diferencia de outras pessoas pela capacidade de identificar oportunidades nas situações mais improváveis, criar um negócio e orientar seu desenvolvimento, montar um projeto e ainda colocá-lo em prática. Cabe ao empreendedor, uma vez que o mesmo é o planejador do negócio e conhecedor das necessidades do seu mercado consumidor, a saúde financeira de seu empreendimento. Para poder iniciar esse empreendimento sem grandes riscos e com bons resultados é indispensável um bom estudo da viabilidade econômico-financeira do investimento. 2.2 Viabilidade Econômico-financeira O estudo da viabilidade econômico-financeira é de vital importância na tomada de decisão em se investir ou não na implantação ou expansão de um empreendimento, na substituição ou aquisição de um novo equipamento ou ainda em mudanças nos processos de operação. Para Santos (2001), a primeira etapa para a realização de um estudo de viabilidade econômico financeiro é a elaboração de um projeto. E denomina-se projeto de investimento uma aplicação de capital cujo objetivo seja a obtenção de um benefício econômico compensador na forma de lucro ou redução de custos. As decisões de investimentos são de suma importância para a empresa uma vez que envolvem valores significantes e na maioria das vezes tem alcance de longo prazo. O objetivo dos envolvidos na administração de uma empresa é a maximização do seu valor para os acionistas. Esse objetivo deve ser perseguido a longo prazo, sem foco em lucros imediatos. Dessa forma, as decisões devem ser tomadas no sentido de gerar aumentos de riqueza sustentáveis (BORDEAUX-RÊGO et al,2006). O objetivo básico do estudo de viabilidade econômico-financeira é avaliar uma alternativa de ação ou escolher a mais atrativa entre outras. Para tanto, é necessária uma projeção de investimentos, fluxo de caixa, definir a vida útil de um ativo, valor residual do ativo, período de análise, capital necessário, tempo de retorno, taxa interna de retorno e valor presente líquido. Durante o planejamento financeiro são analisadas as opções de investimento e financiamento disponíveis para a empresa. Nesse processo, busca-se um equilíbrio entre capital próprio e de terceiros para definir os recursos a serem empregados nos projetos (BORDEAUX-RÊGO et al,2006). As decisões de investimentos devem ser tomadas mediante os resultados quantitativos do projeto, de modo a manter o equilíbrio financeiro da empresa, não devendo descartar outras investigações que possam influenciar no processo de decisão. O estudo de viabilidade econômico-financeira tem o propósito de identificar se o empreendimento tem capacidade de gerar os fundos

8 8 necessários para atender a todas as obrigações financeiras da operação do negócio e saber se o empreendimento obterá rendimentos satisfatórios para os sócios ou investidores, mantendo a saúde financeira do negócio. Esta ação compreende um planejamento para o futuro onde a elaboração de cenários, os quais são descritos a seguir, é muito importante, pois os mesmos são compostos por indicadores e situações almejadas para o futuro que facilitam a análise e obtenção de resultados conforme as metas e objetivos estabelecidos. 2.3 Cenários Cenário é o ambiente onde acontece uma ação, podendo ser cenário econômico, tecnológico, político-legal, demográfico ou sócio cultural. Para Oliveira (2005, p. 134): Os cenários são composições consistentes entre projeções variadas de tendências históricas e as postulações de eventos específicos. Segundo Bethlem (1999) cenário é, um texto escrito onde se apresentam sequências hipotéticas de situações complexas, construídas com o objetivo de concentrar a atenção nos processos específicos e pontos de decisão e facilitar a decisão na situação de incerteza e ignorância parcial em que se encontram os gestores. Schwartz (2003) trata cenário como sendo surpresas inevitáveis, ressalta que elas existem sempre, mas conseguiremos lidar com as mesmas e muitas podem ser previstas. A composição dos cenários é feita por atores, informações, ambientes e objetivos que geram eventos de forma simples ou implícitos. Segundo Salim et al. (2005, p. 107): Representam diferentes situações que podem ocorrer em diversas áreas (econômica, tecnológica etc.) e que podem acarretar diferentes desempenhos de um empreendimento no horizonte de planejamento. Os cenários significam critérios e medidas para a elaboração das projeções da empresa a longo prazo, e podem ser analisados em três situações: A realista, a otimista e a pessimista. Para cada variável identificada e analisada, deve-se estabelecer a capacidade de interpretação, bem como o tempo de reação. Naturalmente, esses aspectos estão relacionados às diferentes técnicas de desenvolvimento de cenários estratégicos (OLIVEIRA, 2005). Os cenários representam diferentes formas de ação para os estrategistas. Para uns uma oportunidade de negócio, para outros uma maneira insuficiente para direcionar, adequadamente, a ação da empresa no futuro. A FLSM pretende incluir no seu cenário para 2012 novos cursos de graduação e pós-graduação além de centros de pesquisa e consultoria para auxiliar a micro e pequenas empresas do município de Alvorada. A elaboração do cenário deve ter como base, metas e objetivos mensuráveis, por esse motivo, torna-se imprescindível conhecer a finalidade da existência do empreendimento, qual a sua missão e visão de futuro para poder definir as melhores estratégias para alcançar esses objetivos.

9 9 2.4 Análise Estratégica O planejamento estratégico envolve técnicas e atitudes administrativas, permite o estabelecimento de objetivos e metas geralmente de longo prazo, mensurando as ameaças e oportunidades, pontos fracos e pontos fortes da empresa. É o processo de decidir sobre as metas da organização e as estratégias para atingir essas metas. (ANTHONY apud BETHLEM 1999). Além disso, permite decidir que ação deverá ser executada no futuro, o planejamento estratégico compreende o estabelecimento de um conjunto de providencias a serem tomadas pelo executivo para a situação em que o futuro tende a ser diferente do passado; entretanto, a empresa tem condições e meios de agir sobre as variáveis e fatores de modo que possa exercer alguma influência. O planejamento é um processo contínuo, um exercício mental que é executado pela empresa independentemente de vontade específica de seus executivos (OLIVEIRA, 2005). Conforme Bethlem, O planejamento não é um processo justo, mas um processo cheio de folgas e sujeito a circunstâncias e recursos em permanente mutação. Deve por isso ser permanentemente revisto e ajustado (1999, p. 115). O planejamento estratégico é uma ferramenta de gestão, desenvolvida através de um conjunto de mudanças competitivas, análise de cenários e abordagens comerciais, por causa das necessidades de reforçar a posição no mercado, satisfazer clientes e atingir os objetivos a longo prazo (ROSA, 2004). A definição da estratégia organização é fundamental porque a estratégia refere-se às relações entre a empresa e seu ambiente, e o processo de construção de seu futuro. Associada ao processo de gestão empresarial, a estratégia busca possibilitar a construção do futuro corporativo, estabelecendo metas e planos de longo prazo (BRUNI, 2003). O planejamento estratégico tende a diminuir os riscos envolvidos no processo de tomada de decisão aumentando a probabilidade de alcance dos objetivos e metas estabelecidos. Pois para Chiavenato(2008) a estratégia é o meio capaz de conduzir ao alcance do sucesso planejado. Segundo Ansoff e McDonnell (1993, p. 70): Basicamente, estratégia é um conjunto de regras de tomada de decisão para orientação do comportamento de uma organização. A estratégia pode ser entendida como um mapa de informações que orienta o empreendedor na decisão de como a empresa irá operar no mercado. E deverá ser sempre, conforme Oliveira (2005), uma opção inteligente, econômica, viável, original e até ardilosa; dessa forma, constitui-se na melhor arma de que pode dispor uma empresa para otimizar o uso de seus recursos, tornar-se altamente competitiva, superar a concorrência, reduzir seus problemas e otimizar a exploração das possíveis oportunidades. A estratégia é definida de acordo com os objetivos da empresa, com as metas estabelecidas, conceito organizacional e políticas operacionais que são aspectos relevantes para a orientação do comportamento organizacional. Segundo Santos (2001), as estratégias representam a forma como os objetivos são colocados em prática. Ainda são linhas abrangentes dentro do planejamento. Elas são formalizadas a partir do conhecimento de todas as variantes que envolvem a situação, o desejo de realização dos objetivos.

10 10 Uma das principais estratégias da FLSM para 2012 é construção do novo campus em Alvorada com o objetivo de comportar melhor o aumento da quantidade de alunos por causa dos novos cursos de graduação e pósgraduação que a faculdade pretende disponibilizar. Outra estratégia que podemos relacionar mais para o futuro seria a construção do condomínio de lojas no novo campus, desde que comprovada a sua viabilidade econômica e esse trabalho ajudará muito nesse sentido. O conjunto de estratégias de um empreendimento deve ser sincronizado e planejado deliberadamente de acordo com as projeções do negócio. Nesse conjunto de estratégias podemos destacar as estratégias de marketing, pois é através delas que iremos identificar melhor o nosso mercado alvo. 2.5 Estratégia de Marketing A palavra marketing vem do inglês market, e significa mercado. O marketing corresponde a todas as atividades da empresa que visam a colocação de seus produtos/serviços no mercado consumidor. (CHIAVENATO, 2008) Conforme Ferrell et al. (2000, p. 24): A estratégia de marketing de uma organização é preparada para dar uma integração total dos esforços que focam o cumprimento dos objetivos de marketing. A estratégia de marketing abrange a seleção de um mercado-alvo e a tomada de decisões em relação aos elementos cruciais do composto de marketing: produto, preço, promoção e praça. Mas deve-se levar em conta que, embora a estratégia de marketing envolva a seleção de um mercado-alvo e o desenvolvimento de um composto de marketing, essas decisões não são tomadas no vácuo. A estratégia de marketing deve: (1) ajustar-se às necessidades e aos propósitos do mercado-alvo selecionado, (2) ser realista em relação aos recursos disponíveis e ao ambiente da organização e (3) ser consistente com a missão, metas e objetivos. No contexto do planejamento estratégico de mercado total, a estratégia de marketing deve ser avaliada para determinar seu efeito sobre as vendas, os custos, a imagem e a rentabilidade da organização (FERRELL et al.,2000). Para Kotler (1998), a finalidade da estratégia de marketing é colocar o empreendimento numa posição de cumprir eficaz e eficientemente a sua missão, as metas indicam o que uma unidade de negócio deve atingir; a estratégia é um plano de como chegar lá, cada negócio deve estabelecer sua própria estratégia para atingir suas metas. O autor esclarece que embora muitos tipos de estratégias estejam disponíveis, Michael Porter resumiu-as em três tipos genéricos que fornecem um bom ponto de partida para o pensamento estratégico: liderança total em custo, diferenciação e foco. Estratégia de Marketing é um plano adequado a atingir objetivos voltados completamente para o mercado e para o cliente. Por esse motivo é importante conhecer muito bem o mercado em que a empresa atua, ou pretende atuar e seus principais concorrentes.

11 Análise de Mercado A análise de mercado faz parte da análise ambiental da empresa, as tendências do setor, os consumidores, os concorrentes, os fornecedores, as ameaças e oportunidades que o ambiente pode proporcionar ao empreendimento. Segundo Kotler Um mercado consiste de todos os consumidores potenciais que compartilham de uma necessidade ou desejo específico, dispostos e habilitados para fazer uma troca que satisfaça essa necessidade ou desejo (1998, p. 31). Uma empresa precisa estar bem consciente de suas qualidades, conhecer muito bem seus pontos fortes e fracos, para avaliar o mercado em que atua e poder definir as oportunidades e ameaças que está sujeita. A análise das oportunidades e riscos que o mercado oferece, serve para conhecer como ele se apresenta para a empresa. Logo, Salim et al. (2005) enfatizam que a empresa deve: Identificar as tendências ambientais ao redor do negócio (oportunidades e ameaças); descrever o setor onde seu negócio está inserido; analisar os principais competidores; e efetuar comparação com os competidores. Para realizar a análise de mercado é necessário: definir o mercado alvo, o segmento de mercado, o tamanho de mercado no qual se está inserido ou se pretende inserir, avaliar a estrutura do negócio, as oportunidades, as ameaças, e a demanda de mercado. A faculdade Luterana São Marcos não tem concorrentes diretos em Alvorada, pois é a única faculdade do município além de contar com uma área de 30 hectares para futuras implementações na sua estrutura. A análise de mercado é uma ferramenta extremamente importante para os novos empreendimentos, e os já inseridos no mercado, pois possibilita, através dos dados coletados, a verificação de inúmeros fatores que podem ser determinantes para o negócio. Outro fator muito importante para o negócio são nossos consumidores ou clientes, pois são eles que darão sustentabilidade para a permanência do negócio no mercado. Uma boa análise de consumidores/clientes garante que seja levado em conta o perfil desses consumidores ou clientes nas definições de metas e objetivos do negócio Análise dos Consumidores/Clientes A análise dos consumidores é de extrema importância para qualquer empreendimento, implantado ou mesmo em fase de planejamento. O Cliente ou Consumidor é a principal razão de ser de qualquer empresa ou empreendimento. É ele quem define se o negócio será bem-sucedido ou não e também determina o grau de sucesso de qualquer negócio. Todo negócio existe para atender às necessidades do mercado e, mais especificamente às necessidades e conveniências do cliente (CHIAVENATO, 2008). Para Chiavenato (2008), além do conceito de cliente externo que é o consumidor dos produtos ou usuários dos serviços da empresa, existe também

12 12 o conceito de cliente interno que é o próprio funcionário, que além de ser cliente do funcionário anterior também é fornecedor do funcionário posterior. Segundo Degen (1989), a principal causa do fracasso de muitos negócios foi a falta de conhecimento, por parte do empreendedor, sobre o que realmente queriam os seus consumidores. Não adianta imaginar um negócio e esperar que agrade aos clientes; é preciso ter certeza e esta só se consegue conhecendo bem o publico alvo e suas necessidades, por esse motivo a análise de consumidores/clientes é indispensável. Complementa Bethlem (1999) que, o conhecimento do perfil dos consumidores, hábitos de compra, necessidades, inclinações, opiniões etc. e a disponibilidade dessas informações, através de um banco de dados atualizados, é uma vantagem competitiva significativa. O mesmo se pode dizer do bom relacionamento com a clientela através do estabelecimento de alianças e parcerias num contexto de negociações ganha-ganha. O estudo do consumidor, o tamanho do mercado, a sua segmentação, os costumes e hábitos são imprescindíveis para o conhecimento do mercado-alvo que se pretende atingir. Segundo o SEBRAE (2010), para identificar o mercado consumidor devemos levar em consideração: Fatores demográficos - classes sociais, sexo, idade, renda, educação; Fatores geográficos - regiões, cidades; Fatores psicográficos - estilos de vida; Fatores comportamentais - ocasiões de compra, benefícios procurados. Os fatores demográficos são facilmente verificados, através de uma pesquisa de mercado levantam-se todos estes dados, bem como os fatores geográficos. Os fatores psicográficos dependem de questionamentos mais elaborados, ou até mesmo contato com o consumidor. Quanto aos fatores comportamentais, alguns aspectos também são facilmente verificados na pesquisa de mercado, porém os benefícios procurados vão além, pois a compra envolve sentimentos. Depois da análise dos clientes se faz necessária a análise financeira, pois cuida dos recursos financeiros e preocupa-se com a rentabilidade e a liquidez do negócio, através dela se pode verificar se o investimento é viável economicamente ou não e quanto tempo será necessário para o retorno do investimento. 2.6 Análise Financeira Esclarece Bethlem (1999) que depois de vários estudos e estatísticas realizadas para identificar o fracasso das empresas verificou-se o conhecimento inadequado ou análise incorreta do ambiente (mercado, consumidor, competição) como um dos principais fatores e a fraqueza na estrutura financeira das empresas que provocou um numero de quatro a cinco vezes maior de falências, que os gastos excessivos. A estrutura financeira, mesmo ruim pode resistir se as vendas forem satisfatórias e com boa margem de lucro, mas, se não forem a firma mal estruturada não resiste a competição e quebra (BETHLEM, 1999, p.361). Para Chiavenato (2008), gerenciamento financeiro é a área que cuida dos recursos financeiros e preocupa-se com a rentabilidade e a liquidez. Gerenciar

13 13 as finanças segundo o autor é tentar fazer com que os recursos financeiros sejam lucrativos e líquidos ao mesmo tempo. Um dos principais desafios do gerenciamento financeiro é manter a rentabilidade e a liquidez da empresa em nível satisfatório. Uma vez que em nível máximo não é possível. Para alcançar rentabilidade e liquidez satisfatórias, o empreendedor deve procurar obter recursos financeiros do mercado e utilizá-los e aplicá-los em seu negócio ou em atividades paralelas (CHIAVENATO, 2008). É através da análise financeira que se fazem as projeções de aplicação, captação de recursos e investimentos. Na análise financeira devem-se avaliar os aspectos financeiros da empresa como um todo, procurando acompanhar a sequência em que se desenvolve o processo anual de planejamento, decisão e controle; com o objetivo de conhecer a sua situação organizacional, seus pontos fortes e fracos (BETHLEM, 1999). A finalidade da avaliação da empresa é analisar seu resultado e seu desempenho, detectando os pontos fortes e fracos dos seus processos operacional e financeiro, com o objetivo de propor alternativas de curso futuro a serem tomadas e seguidas pelos gestores (PADOVEZE, 2005). O administrador financeiro atualmente está mais preocupado com o desenvolvimento e a implantação de estratégias empresariais que têm por objetivo o crescimento da empresa e a melhoria de sua posição competitiva (GITMAN, 2010). São vários os conhecimentos financeiros necessários a um empreendedor, mas segundo Degen (1989) o conhecimento financeiro básico que todo o futuro empreendedor deve ter é o da elaboração e interpretação de fluxos de caixa. Ao qual após o seu desenvolvimento pode-se ter uma visão mais clara do negócio através de todas as entradas e saídas de caixa. Por esse motivo descreve-se essa ferramenta a seguir que foi de vital importância para a fundamentação desse artigo Fluxo de Caixa Fluxo de caixa para Degen (1989) tem um conceito bastante simples, são as projeções das variações de entrada e saídas do caixa referente a todas as atividades do negócio. Para o autor a projeção do fluxo de caixa é o melhor instrumento de avaliação e análise a disposição do futuro empreendedor. Através da simulação de variações nas projeções de vendas ou de custos no fluxo, pode-se analisar a sensibilidade do negócio a estas variações e suas consequências. Conforme Chiavenato (2008), a previsão e o controle de gastos são feitos pelo fluxo de caixa que é o movimento de entradas e saídas de recursos financeiros, ou seja, das origens e das aplicações de caixa. As origens de caixa são os fatores que aumentam o caixa da empresa, enquanto as aplicações de caixa são os itens que o reduzem. A previsão do fluxo permite conhecer e planejar as necessidades de caixa de curto prazo, pois proporciona uma visão dos recebimentos e dos pagamentos previstos que ocorrerão durante um certo período. Quando a previsão do fluxo de caixa indica algum excesso (mais recebimentos que pagamentos), pode-se planejar aplicações financeiras de

14 14 curto prazo. Quando, ao contrário indica um déficit 3 (mais pagamentos que recebimentos), deve-se planejar um financiamento de curto prazo ou um empréstimo bancário para cobri-lo. Segundo Gitman (2010), os fluxos de caixa são o foco principal do gestor financeiro, seja na gestão das finanças rotineiras, seja no planejamento e tomada de decisões a respeito da criação de valor para o acionista. Chiavenato (2008, p.247) destaca que: A avaliação do risco do negócio depende diretamente da previsão de receita e de outras variáveis que podem influenciar o fluxo de caixa. O fluxo de caixa é uma ferramenta imprescindível para se poder calcular o tempo necessário para pagar esse investimento, o tempo mínimo para que esse investimento comece a dar retorno o que chamamos de payback Payback Os períodos de payback ou recuperação do investimento são usados para avaliar a proposta de investimento de capital. O período de payback é o tempo necessário para que a empresa recupere o investimento inicial em um projeto, calculado a partir das entradas de caixa. No caso de uma anuidade, o período de payback pode ser encontrado, dividindo-se o investimento inicial pela entrada de caixa anual. No caso de uma série mista, as entradas de caixa anuais precisam ser acumuladas até a recuperação do investimento inicial (GITMAN, 2010). Quando usado o período de payback para tomar decisão de aceitação ou rejeição aplica-se os seguintes critérios conforme Gitman (2010): Se o período de payback for menor que o período máximo aceitável de payback definido pelo administrador ou pelos sócios, aceita-se o projeto. Se o período de payback for maior que o período máximo aceitável de payback, rejeita-se o projeto. Embora popular o período de payback costuma ser considerado uma técnica pouco sofisticada de análise de orçamento de capital, por não considerar explicitamente o valor do dinheiro no tempo, o que não ocorre com o VPL Valor Presente Líquido (VPL) Valor presente líquido é o retorno mínimo que um investimento precisa ter para manter inalterado o valor de mercado. Como valor presente líquido (VPL), considera explicitamente o valor do dinheiro no tempo, é considerada uma técnica sofisticada de orçamento de capital. Todas as técnicas desse tipo descontam de alguma maneira os fluxos de caixa da empresa à uma taxa especifica comumente chamada de taxa de desconto, retorno requerido, custo de capital ou custo de oportunidade 3 Falta, saldo negativo.

15 15 consiste no retorno mínimo que um projeto precisa proporcionar para manter inalterado o valor de mercado da empresa (GITMAN, 2010). Para que o valor de mercado se mantenha inalterado, a taxa de retorno mínima, que esse investimento precisa ter, deve ser maior do que a taxa de aplicação a disposição para a aplicação de recursos financeiros no mercado. Degen (1989) complementa, que no calculo do VPL o futuro empreendedor precisa assumir uma taxa de retorno mínima (TR), para o investimento no novo negócio. Essa taxa de retorno deve ser maior do que a taxa de aplicação à disposição do futuro empreendedor para a aplicação, a fim de compensar seu maior risco no desenvolvimento de um novo negócio. Ela deve ser maior, também, do que o custo de captação dos financiamentos necessários para cobrir as necessidades e recursos do novo empreendimento. O valor presente líquido é encontrado subtraindo-se o investimento inicial de um projeto do valor presente de suas entradas de caixa, descontadas à taxa de custo de capital da empresa. Ele esclarece que, quando usamos o VPL, tanto as entradas quanto as saídas de caixa são medidas em valores monetários atuais. Segundo Gitman (2010), os critérios de decisão de aceitação ou rejeição quando usamos o VPL são os seguintes: Se o VPL for maior que zero aceitar o projeto; Se o for menor que zero rejeitar o projeto. Quando o VPL é maior que zero significa que a empresa obterá um retorno maior do que o custo de seu capital. Isso aumentaria o valor de mercado da empresa e a riqueza de seus donos em um valor correspondente ao VPL. Degen (1989) é um pouco mais abrangente e esclarece que, se o valor presente líquido (VPL) for igual a zero, a taxa de retorno do investimento no novo negócio será igual TR 4 definida pelo futuro empreendedor; se for maior que zero, a taxa de retorno do investimento do novo negócio será maior do que a TR, definida pelo futuro empreendedor e no caso de dúvida entre duas alternativas para o seu desenvolvimento, deve-se escolher sempre a que tiver maior valor presente; e se for menor que zero, a taxa de retorno do investimento no novo negócio será menor do que a TR, definida pelo futuro empreendedor e por esse motivo o novo empreendimento deve ser rejeitado ou, no mínimo repensado. O VPL é bem mais fácil de calcular manualmente do que a TIR, pois se faz necessária uma planilha eletrônica ou calculadora financeira para esse cálculo, no entanto esta é bem mais utilizada atualmente Taxa Interna de Retorno (TIR) A TIR é utilizada para avaliar investimentos alternativos, sendo que a alternativa de investimento com a maior taxa é normalmente mais atraente. Também chamada Internal Rate of Return (IRR), representa a taxa de desconto que iguala, em um único momento, os fluxos de entrada com os de saída de caixa na verdade produz um VLP igual a zero (SALIM et al., 2005). A taxa interna de retorno (TIR) é provavelmente a mais usada das técnicas sofisticadas de orçamento de capital embora seja mais difícil de 4 Taxa de retorno mínima

16 16 calcular a mão do que o VPL. Ela consiste na taxa de desconto que faz com que o VPL de uma oportunidade de investimento seja igual a zero (já que o valor presente das entradas de caixa iguale-se ao investimento inicial). É a taxa de retorno anual composta que a empresa obterá se investir no projeto e receber as entradas de caixa previstas (GITMAN, 2010). Os critérios de decisão de aceitação ou rejeição quando usamos a TIR são os seguintes, segundo Gitman (2010): Se a TIR for maior que o custo de capital aceitar o projeto; Se for menor que o custo de capital rejeitar o projeto. Esses critérios garantem que a empresa receba, pelo menos, o retorno requerido. Tal resultado deve aumentar seu valor de mercado e, portanto a riqueza de seus donos. Para Degen (1989), a análise da TIR é bem mais simples do que a análise do VPL porque pode ser comparada diretamente com a TR definida pelo futuro empreendedor, bem como com a taxa de aplicação e captação a sua disposição. Também na comparação entre alternativas, a escolha deve ser sempre pela maior. No caso da FLSM para o investimento do condomínio de lojas no novo campus, a TIR definida pelos administradores foi de 30%. Esse percentual foi verificado no questionário respondido pelo coordenador da faculdade o professor Alvaro Antonio Dal Molin Flores. Segundo Bordeaux-Rêgo et al. (2006), a taxa interna de retorno (TIR) é a maior concorrente do VPL, porque visa sintetizar todos os méritos do projeto em um único número. A taxa interna de retorno torna o VPL nulo. Para o autor as vantagens da TIR são: O resultado é uma taxa de juros, que pode facilmente ser comparada com o custo de capital; Muitos executivos financeiros preferem decidir com base em uma taxa de juros e a TIR os atende plenamente. A TIR é uma ferramenta de fácil entendimento e utilizada por executivos na tomada de decisão de investimentos, mas para avaliar a rentabilidade do investimento além da TIR e do VPL depois da tomada da decisão existem outras ferramentas como a análise de rentabilidade e lucratividade que tornam a empresa mais atrativa e competitiva Análise da Rentabilidade e Lucratividade Segundo Rosa (2004), rentabilidade é um indicador de atratividade dos negócios, pois mede o retorno do capital investido. É obtido sob a forma de percentual por unidade de tempo (mês ou ano). É calculado através da divisão do lucro líquido pelo investimento total. A rentabilidade deve ser comparada com os índices praticados no mercado financeiro e utiliza a seguinte fórmula: A Razão entre o Lucro Líquido e o Investimento Total vezes cem. Enquanto que, lucratividade é um indicador que mede o lucro líquido em relação às vendas. É um dos principais indicadores econômicos das empresas, pois está relacionado diretamente à competitividade. Se sua empresa possui uma boa lucratividade, ela apresentará uma maior capacidade de competir. Se calcula da seguinte forma: A razão entre o Lucro Líquido e a Receita Total vezes cem (ROSA, 2004).

17 17 Conforme Gitman (2010), existem muitas medidas de rentabilidade, que selecionadas em conjunto permitem aos gestores analisar os lucros da empresa em relação a um certo nível de ativos ou de investimentos dos proprietários. Se não houver lucro, uma empresa não atrairá capital externo. Proprietários, credores e administradores dão muita atenção a expansão dos lucros por causa da grande importância que o mercado lhes atribui. Para Padoveze (2005), a análise de rentabilidade conjuga os aspectos de produtividade do investimento, da lucratividade das vendas e da estrutura de capitais. Evidencia os três componentes básicos de alavancagem da rentabilidade do capital próprio. Objetiva mensurar o retorno do capital investido e identificar os fatores que conduziram a essa rentabilidade A análise de rentabilidade é a avaliação do retorno do investimento, também uma forma de identificar o impacto sofrido pela empresa devido à obtenção de capital de terceiros, nela consideram-se os fluxos de entrada e de saída de caixa. Os gastos na fase pré-operacional do projeto (antes do início do funcionamento dos ativos) são considerados investimento (imobilizados ou de capital de giro), depois no inicio das operações são denominados custos e despesas (RODRIGUES, 2003). Compreende-se custos os gastos relacionados diretamente a linha de produção e despesas os demais gastos administrativos, de vendas e financiamentos (SANTOS, 2001). 3 METODOLOGIA A utilização de métodos científicos não é exclusividade da ciência, mas não há ciência sem a utilização de métodos científicos. Sendo assim, conforme Marconi e Lakatos (2009, p. 83) [...] método é o conjunto das atividades sistemáticas e racionais que, com maior segurança e economia, permite alcançar o objetivo conhecimentos válidos e verdadeiros traçando o caminho a ser seguido, detectando erros e auxiliando as decisões do cientista. Para classificação da pesquisa, tomou-se como base a metodologia apresentada por Vergara (2010) que propõe dois critérios básicos: Quanto aos fins e quanto aos meios. Quanto aos fins a pesquisa foi metodológica, descritiva e aplicada. A pesquisa metodológica foi utilizada com o intuito de construir um instrumento para o planejamento financeiro através de cenários para analisar a viabilidade econômico-financeira da implementação desse novo empreendimento no município de Alvorada. A pesquisa descritiva serviu para descrever as principais características da população pesquisada, como opinião e preferências. Segundo (VERGARA, 2010), ela expõe características de determinada população ou de determinado fenômeno, estabelece correlações entre variáveis e define sua natureza. Com a pesquisa descritiva se definiu o mercado-alvo, através da pesquisa de opinião, que serviu para identificar quais foram as lojas preferidas pelo público alvo.

18 18 Segundo Vergara(2010), pesquisa aplicada é fundamentalmente motivada pela necessidade de resolver problemas concretos; com ela se verificou através da análise econômico-financeira a viabilidade de implantação de um condomínio de lojas no novo campus da faculdade no município de Alvorada. Quanto aos meios a pesquisa foi bibliográfica, de campo, documental e estudo de caso. Bibliográfica, porque para a fundamentação teórico-metodológica do trabalho foi realizada investigação sobre empreendedorismo, planejamento estratégico, marketing e análise financeira; de campo porque a investigação do fenômeno foi realizada na faculdade no município de Alvorada e ocorreu através de questionários fechados; e documental porque foram utilizados documentos fornecidos pela FLSM, como a planta da estrutura do prédio, arquivos magnéticos com informações da faculdade. E finalmente de estudo de caso porque se propôs a resolver o problema da viabilidade ou não da implementação do condomínio de lojas na faculdade no município de Alvorada. O estudo de caso permite uma investigação para se preservar as características reais e significativas dos acontecimentos da vida real tais como processos organizacionais e administrativos. (YIN, 2005). O universo ou população da pesquisa de campo foi composto pelo corpo docente e discente da FLSM, que inclui professores (dezenove) e alunos (trezentos) mais os funcionários (dez) formando um total de 329 pessoas. A amostra foi definida como não probabilística por critério de acessibilidade e tipicidade (VERGARA, 2010), sendo composta por 230 pessoas, representando 69,91% do universo de 329 pessoas, da seguinte forma: 52,64% dos professores (dez), 42,60% dos alunos (duzentos e treze) e 70% dos funcionários (sete). Os sujeitos da pesquisa foram os alunos da faculdade, funcionários e professores. Também foram feitas entrevistas com o Diretor e o Coordenador da FLSM. A metodologia aplicada na pesquisa poderá apresentar certas limitações, principalmente com relação aos instrumentos de coleta de dados, havendo probabilidade de ocorrerem erros a interpretação correta das questões apresentadas, interesses contrários, inibição, etc. Como o método selecionado da pesquisa foi o questionário, algumas das dificuldades que foram encontradas quando da aplicação do mesmo, foi a má interpretação de algumas perguntas ou a falta de respostas. Esses questionários foram inutilizados. Contudo, tais restrições não inviabilizaram de forma alguma o resultado da pesquisa. 4 DESCRIÇÃO E ANÁLISE DOS DADOS O presente trabalho foi realizado no período de janeiro/2011 a novembro/2011 com a coleta de dados através de questionários aplicados aos alunos, professores e funcionários da FLSM durante duas semanas no período de 23/08/2011 a 06/09/2011 durante as aulas a noite. Dos questionários coletados dos alunos três tiveram de ser inutilizados, pois estavam incompletos com perguntas mal interpretadas.

19 19 As entrevistas com o Coordenador do curso e o Diretor da FLSM foram coletadas no mês de março de Análise dos Dados A partir da análise dos dados coletados através dos gráficos abaixo começou-se a definir o perfil do público alvo que foi muito importante para determinar as preferências do mercado consumidor e definir que tipo de lojas foram as preferidas. As figura 4 e 5 mostram que esse perfil é composto de 92,61% de alunos, 4,35% de professores e 3,04% de funcionários, sendo que desse total 53,91% são do sexo feminino e 46,09% do sexo masculino. Público Alvo Sexo 3,04% 4,35% Professor Aluno Funcionário 53,91% 46,09% Masculino Feminino 92,61% Figura 4 Gráfico Público Alvo Figura 5 Gráfico Sexo As figuras 6 e 7 abaixo mostram que a maior parte desse público é compreendida por jovens e adultos que é um bom público para um condomínio de lojas sendo 43,04% de 15 a 24 anos e 39,13% de 25 a 34 anos, com grau de instrução que varia de 2º grau completo com 3,04%, nível superior incompleto com 92,61% e nível superior completo com 4,35%. 0,43% Idade Grau de Instrução 15,22% 39,13% 0,00% 2,17% 43,04% de 15 a 24 de 25 a 34 de 35 a 44 de 45 a 54 de 55 a 64 > 64anos 0,00% 0,00% 0,00% 4,35% 3,04% 1º Grau Incompleto 1º Grau Completo 2º Grau Incompleto 2º Grau Completo Nível Superior Incompleto Nível Superior Completo 92,61% Figura 6 Gráfico Idade Figura 7 Gráfico Grau de Instrução A renda mensal conforme a figuras 8 a seguir é média/alta, o que justificaria a presença do condomínio também, pois para 71,74% dos pesquisados está a cima de R$ 1.000,00. E os meios de comunicação

20 20 preferidos relacionados na figura 9 logo abaixo são a internet com 86,09% e a televisão com 63,04%. Renda Mensal Meios de Comunicação mais Utilizados 27,39% 22,17% 2,17% 2,17% 23,91% 22,17% Até R$ 500,00 De R$ 501,00 a R$ 1.000,00 De R$ 1.001,00 a R$ 1.500,00 De R$ 1.501,00 a R$ 2.000,00 Acima de R$ 2.000,00 Nenhuma renda 63,04% Internet 86,09% Rádio Jornal / Revista 5,22% 30,43% 39,13% Carros de Som TV Figura 8 Gráfico Renda Mensal Figura 9 Gráfico Meios de Comunicação Conforme a figura 10 abaixo, o que mais chama a atenção do público alvo em uma propaganda é a criatividade com 49,13%, em segundo lugar os preços com 23,04% e só depois a marca ou a qualidade com 17,83%. Além disso, verificou-se através da figura 11 que 63,91% dos 230 pesquisados realizam suas compras em Alvorada totalizando 147 pessoas. O que nos leva a concluir que com uma renda mensal boa e com a maioria comprando em Alvorada existe um bom mercado para o condomínio de lojas no novo campus da faculdade. O que mais atrai na propaganda Compram em Alvorada 8,70% 17,83% 1,30% 49,13% 23,04% Os preços Criatividade Visual da propaganda A marca ou a qualidade Nenhuma das Opções 36,09% 63,91% Sim Não Figura 10 O que Mais Atrai na Propaganda Figura 11 Compram em Alvorada Das 83 pessoas que não compram em Alvorada, destaca-se principalmente como maior motivo a falta de variedade dos produtos com 45,78%, na sequência, entre outros motivos sugeridos pelos próprios pesquisados destaca-se o fato de não residirem em alvorada com 10,84% e vários outros motivos como falta de comércio à noite conforme figuras 12 e 13 abaixo. Tudo isso poderia ser resolvido com o condomínio de lojas no novo campus que funcionaria à noite conforme o horário da faculdade e que teria lojas com bastante variedade voltadas para essa faixa etária.

21 21 Motivos de Näo Comprar em Alvorada 8,43% Preço 0,00% Prazo 9,64% Qualidade 26,51% Atendimento 6,02% Variedade 3,61% Marca 45,78% Outros. Figura 12 Motivos não Comprar em Alvorada Outros Motivos de Não Comprar em Alvorada 1,20% 1,20% 1,20% Não reside em Alvorada Falta de tempo 1,20% 10,84% Falta de comércio a noite 3,61% 1,20% Trabalha Poa faz tudo lá Mora e trabalha em Alvorada Falta de costume 6,02% Falta de comércio ao meio dia Compra pela internet Figura 13 Outros Motivos de não Comprar Das 147 pessoas que realizam suas compras em Alvorada, 59,86% as realizam mensalmente, 23,81% a cada 2 meses e 10,20% a cada 3 meses, totalizando 93,88%. O que nos leva a concluir que mais da metade das pessoas está disposta a gastar todo mês até R$ 200,00 conforme as figuras 14 e 15 abaixo. Isso significa que existe um mercado consumidor na faculdade para a construção do condomínio de lojas. 3,40% 1,36% 1,36% 10,20% 23,81% Frequência das Compras Todo mês A cada 2 meses A cada 3 meses A cada 4 meses 59,86% A cada 6 meses Mais de 6 meses 18,37% 4,08% 4,76% 5,44% Valor de Cada Compra 0,00% 35,37% 31,97% De R$ 1,00 a R$ 100,00 De R$ 101,00 a R$ 200,00 De R$ 201,00 a R$ 300,00 De R$ 301,00 a R$ 400,00 De R$ 401,00 a R$ 500,00 Acima de R$ 501,00 Nada Figura 14 Freqüência das Compas Figura 15 Valor de Cada Compra Na figura 16 podemos constatar que os preços mais acessíveis com 42,86% do total, a qualidade do produto/serviço com 27,21% e a qualidade do atendimento com 22,45% são os principais diferenciais para a realização de uma compra em Alvorada. Já a figura 17 nos mostra claramente que quase todas as pessoas entrevistadas (97,39%) frequentariam o shopping na FLSM. O que justifica mais ainda a construção do condomínio de lojas no novo campus. E quem alugar essas lojas se quiser ter sucesso no seu negócio deve disponibilizar produtos com preços acessíveis e de boa qualidade sempre levando em conta o bom atendimento ao cliente.

22 22 Diferenciais na Compra Frequêntaria Sopping na FLSM 27,21% 12,24% 6,80% 19,73% 8,16% 42,86% 22,45% 16,33% Preços acessíveis Prazos para pagamento Qualidade no atendimento Descontos Variedade de produtos/serviços Marca Promoção Qualidade do produto/serviço 2,61% 97,39% Sim Não Figura 16 Diferenciais na Compra Figura 17 Freqüentaria shopping na FLSM Logo abaixo, nas figuras 18 e 19 podemos verificar que 70,43% dos pesquisados utilizam agência bancária em Alvorada, sendo 29,01% do Banrisul, 17,28% Itaú, 16,67% Santander, 14,20% Banco do Brasil, 11,73% Bradesco e 11,11% outros bancos. O que justifica que uma das lojas do condomínio seja uma agencia bancária do Banrisul. Utiliza Ag Bancaria em Alvorada Ag Utilizadas em Alvorada 29,57% Sim 11,11% 17,28% 29,01% Banrisul Santander Bradesco 70,43% Não 14,20% 11,73% 16,67% Banco do Brasil Itaú Outro Figura 18 Utiliza Agência Bancária em Alvorada Figura 19 Agências Bancárias Utilizadas em Alvorada Nas figuras 20 e 21 são demonstradas quais agências bancárias são preferidas para fazer parte do condomínio de lojas do novo campus da FLSM ficando em primeiro lugar o Banrisul, seguido pelo Itaú, e logo depois Banco do Brasil, e Santander na sequência e por último Bradesco e outros bancos citados pelos próprios entrevistados. O que justifica a análise anterior de uma das lojas do condomínio ser uma agência bancária do Banrisul. Ag Bancárias Preferidas Na FLSM Outras Ag Citadas na FLSM 20,00% 13,91% 20,43% Banrisul Santander Bradesco Banco do Brasil 16,09% Itaú 16,52% 13,04% Outro HSBC 0,87% 0,87% 0,43% Caixa Econômica Federal SICREDI 4,35% 7,39% Banco 24 Horas Nenhum Figura 20 Agências Preferidas na FLSM Figura 21 Outras Agências Citadas na FLSM

23 23 Logo abaixo, podemos verificar nos gráficos das figuras 22 e 23 que os entrevistados sentem mais falta em Alvorada de Hospitais, tudo fácil, Posto de Saúde na sequencia e Outros sugeridos por eles como Cinema e shopping. É importante salientar que o shopping foi sugerido pelos próprios entrevistados e reforça a construção do mesmo no novo campus. O Que Faz Mais Falta em Alvorada 14,35% 0,87% 6,09% 15,22% Posto de Saúd Hospitais 9,57% Tudo Fácil 30 Horas 6,52% Supermercados 46,96% Loterias 32,17% CFC Carteira de Motorista Outro Figura 22 O que Faz Mais Falta em Alvorada 2,61% 0,43% 1,30% 0,43% 0,87% 0,87% Outros que faltam em Alvorada 1,30% 0,87% 3,91% 1,30% 0,43% Cinema Comércio Não Utilizo Segurança Restaurante Teatro Mcdonalds Shoping Agência Bancária Lazer entreterimento Farmácia Panvél Figura 23 Outros que Faltam em Alvorada Identificamos nas figuras 24 e 25 a seguir que o principal fator que os influência na compra em Alvorada é a necessidade com 52,17%, seguido pela promoção, logo depois a marca a por fim a localização, além de outros fatores que foram citados como qualidade. Sendo a localização um dos fatores que influencia nas compras, as lojas no condomínio estariam bem localizadas pois estariam próximas para atender a essas necessidades dos alunos, professores e comunidade vizinha. Fator que Influência na Compra Outros fatores que Influencíam na Compra 0,87% 9,57% 2,17% 11,74% 18,26% 5,22% 52,17% Indicação do Vendedor A marca Promoção Tendências da Moda Necessidade Localização Outro. 0,43% 0,43% 0,43% 0,87% Atendimento Qualidade Custo Benefício Valor Figura 24 Fator que Influência na Compra Figura 25 Outros Fatores que Influenciam No gráfico seguinte figura 26, constatamos que o atendimento no comércio em Alvorada está entre bom com 42,17% e regular com 40,43% na opinião de nosso público Alvo. Verificamos também na figura 27, as lojas preferidas para a construção no novo campus da FLSM. Essa informação é importante porque além ajudar a definir as lojas para o condomínio no novo campus pode também ser usada em possíveis propagandas para o aluguel das lojas do condomínio.

24 24 Atendimento em Alvorada 6,09% 2,17% Ótimo 1,74% Bom 7,39% 42,17% Regular Ruim 40,43% Péssimo Nenhuma das Opções Figura 26 Atendimento em Alvorada 2,17% 4,78% 15,65% 27,83% 42,17% 38,70% 53,48% Lojas Preferidas 64,35% 38,70% 38,26% 28,70% 53,04% Figura 27 Lojas Preferidas Agencia Bancária Xerox Academia de Ginástica Estética/Salão de beleza Livraria Estacionamento Loja de roupas Loja de sapatos Cafeteria Restaurante Farmácia Lan House Das lojas preferidas na figura 27 acima são demonstradas as cinco primeiras solicitadas na pesquisa que podem ser verificas na figura 28 abaixo: Em 1 o lugar Agencia Bancária, 2 o Estacionamento, 3 o Livraria, 4 o Loja de Sapatos, 5 o Loja de Roupas e Xerox. Cinco lojas preferidas 64,35% 38,70% 53,04% 53,48% 38,70% 42,17% Agencia Bancária Xerox Livraria Estacionamento Loja de roupas Loja de sapatos Figura 28 Cinco Lojas Preferidas Já na figura 29 podemos verificar as nove lojas selecionadas das preferidas na pesquisa conforme a figura 27 acima e planta figuras 30 e 31 da página seguinte, que poderão ser construídas na área selecionada de 240m 2 no novo campus da FLSM.

25 25 Nove Lojas das preferidas 64,35% 53,04% 38,70% 38,26% 28,70% 38,70% 42,17% 27,83% 15,65% Agencia Bancária Xerox Academia de Ginástica Estética/Salão de beleza Livraria Loja de roupas Loja de sapatos Cafeteria Restaurante Figura 29 Nove lojas das Preferidas Conforme, a análise de pesquisa do público alvo, demonstrada nas páginas anteriores podemos constatar que existe um bom mercado para a construção desse condomínio de lojas no novo campus da FLSM, não só porque os entrevistados sentem falta de um shopping em Alvorada mas porque a maioria frequentaria esse condomínio de lojas se fosse construído no novo campus da faculdade. Podemos identificar muito bem o mercado escolhendo nove lojas entre as preferidas, figura 29 acima: 1 o lugar agência bancária, 2 o livraria, 3 o loja de sapatos, 4 o xerox e loja de roupas que tiveram o mesmo percentual, 5 o academia de ginástica, 6 o estética/salão de beleza, 7 o cafeteria e 8 o restaurante. Foram descritas nove lojas porque conforme a área de 240m 2 selecionada no novo campus para a construção e desenho das plantas fornecidas pelo engenheiro, figuras 30 e 31 abaixo, essa foi a quantidade de lojas possíveis, e utilizadas na elaboração do Orçamento. Figura 30 Visão Externa do Condomínio de Lojas na FLSM Fonte: Eng. Marco Spilmann, 2011

26 26 Figura 31 Planta Baixa do Condomínio de Lojas na FLSM Fonte: Eng. Marco Spilmann, Demonstramos agora através da análise financeira a viabilidade econômica do investimento nessa construção, para tanto nos utilizamos da ferramenta do fluxo de caixa, através de três cenários, um pessimista, outro otimista, e um terceiro mais realista. Mas para que isso fosse possível, foi necessário desenvolver uma pesquisa de mercado para verificar o preço que poderia ser cobrado de aluguel em cada loja. Essa pesquisa foi realizada em Alvorada com duas empresas do ramo de comércio varejista, uma ótica e uma farmácia que alugam lojas na Av. Getulio Vargas. Os valores encontrados na pesquisa foram R$ ,00 e R$ 6.000,00 pagos por mês de aluguel. Logo, para desenvolver nosso cenário e elaborar o fluxo de caixa usou-se um pouco menos que a media desses dois valores cobrando R$ 115,00 o m 2 para as lojas menores de 24,10m 2 (R$ 2.800,00) que são as lojas 01, 02, 05, 06 e 09 conforme planta baixa na figura 31; para as lojas maiores de 41,21m 2 usou-se um valor um pouco maior (R$ 4.800,00) que são as lojas 03 e 08; para as lojas ainda maiores de 48.20m 2 usou-se o valor de (R$ 5.600,00) que são as lojas 04 e 07 gerando uma renda mensal de R$ ,00. Dessa forma, optou-se por compor o cenário com todas as lojas (2.800,00 X ,00 X ,00 X 2 =34.800,00 X 12 = R$ ,00 renda total anual), sendo que no primeiro ano considerou-se uma renda de 70% de aluguel dessas lojas como cenário pessimista, no segundo ano 80% um cenário mais realista, e a partir do terceiro ano 100% nosso cenário otimista. O fluxo de caixa abaixo representado pela figura 32 demonstra este cenário escolhido.

27 27 FLUXO DE CAIXA INCREMENTAL Ano 0 Ano 1 ( 70%) Ano2 (80%) Ano 3 (100%) Ano 4 (100%) Ano 5 (100%) Aumento de Rec Operac Aumento de Aluguel 7,46% (- ) Impostos e taxas 1% (- ) Custos (-) Depreciação (=) LAJIR (=) Juros (=) LAIR (+/-) Imposto de Renda (=) Lucro Líquido (+) Depreciação (-) Valor Residual (-) Amortização (+) Venda da Máquina (+) Empréstimo (-) Investimentos (=) Fluxo de Caixa TMA (% a.a.) 30,00% VPL TIR (% a.a.) 64,45% PAYBACK 1a e 10m RENTABILIDADE (% aa) 56,44% LUCRATIVIDADE (% aa) 95,58% Figura 32 Fluxo de Caixa Fonte: Autor Para o cálculo do VPL e da TIR foi usada uma calculadora HP 12C. Como pudemos observar no cálculo do VPL Valor Presente Líquido (R$ ,00) o valor foi maior que zero logo a Faculdade obterá um retorno maior do que o custo de investimento, aumentando sua riqueza e o valor de mercado da Faculdade em um valor correspondente ao VPL. Isso significa também que a taxa de retorno desse investimento será maior do que a taxa de retorno mínima (TR), definida pelos administradores da FLSM de 30,00%. Verificou-se, também, que a TIR(64,45%) foi maior do que a TR exigida de 30% e bem maior do que a TR de mercado de 11,00%, significando que o retorno do investimento será alto, bem maior do que o exigido pelo mercado e pelos próprios administradores da FLSM e que pode ser aceito. Além disso, podemos verificar na figura 32 acima que o tempo de retorno desse investimento é de 1 ano e 10 meses para sermos mais exatos. Ou seja, em 1 ano e 10 meses o investimento é pago e a faculdade começa a ter lucro. Podemos verificar também na mesma figura o índice econômico de rentabilidade do projeto que é de 56,44% o que significa que o retorno do capital investido será maior 56,44%. E o índice de lucratividade que mede o lucro líquido em relação às vendas ou a receita foi de 95,58% significando uma ótima lucratividade tornando a

28 28 faculdade mais competitiva, possibilitando a realização de maiores investimentos em divulgação e propaganda Mesmo considerando os três cenários um pessimista no primeiro ano, outro mais realista no segundo ano e finalmente o otimista a partir do terceiro ano o índice foi positivo, maior do que zero e maior do que a TR ou TMA de 30,00% indicando que o projeto é viável e rentável. Caso a FLSM necessite financiar esse investimento, deverá ser feito novo calculo do fluxo de caixa com juros projetados e taxa de financiamento. Nas entrevistas com o coordenador do curso e com o diretor ficou claro que ambos acreditam que o empreendimento beneficiará a todos; os moradores próximos, os professores, os alunos e os funcionários. Pois na opinião do coordenador, o investimento valoriza o campus, incentiva à população a se aproximar da faculdade, gera renda e investimento de novos negócios, abastece os usuários da faculdade de serviços e produtos diversos para consumo imediato com vantagem pela localização próxima. Ambos concordam que a construção desse condomínio de lojas no novo campus beneficiaria também a faculdade, com uma maior movimentação de alunos, pois existe uma expectativa de que o novo campus vai atrair a atenção da população. Com o empreendimento, aumenta a possibilidade de clientes potenciais circularem ao redor da faculdade. 5 CONCLUSÃO O presente estudo de caso visou definir a viabilidade econômicofinanceira de um condomínio de lojas no novo campus da Faculdade Luterana São Marcos; e para tanto, foi realizada uma pesquisa com os professores, funcionários e alunos com a qual se pode definir o perfil do publico alvo, e se constatou que existe um bom mercado para a realização desse condomínio de lojas. Conseguimos através da análise dos dados da pesquisa definir o negócio, e suas características, produtos e serviços como sendo um condomínio que vai alugar lojas. Os objetivos e metas foram definir a quantidade de lojas, seu tamanho, quais as preferidas pelo público alvo, e o horário de funcionamento. Ficou definido que para uma área de 240m 2 seriam nove lojas e foram selecionadas conforme a pesquisa por ordem de preferência: 1 a loja Agencia Bancária do Banrisul, 2 a Livraria, 3 a Loja de Sapatos, 4 a Xerox, 5 a Loja de Roupas, 6 a Academia de Ginástica, 7 a Estética/Salão de Beleza, 8 a Cafeteria e 9 a Restaurante. O horário de funcionamento será o comercial durante o dia para atender a comunidade próxima, e das 18:00hs as 22:00hs. à noite para atender aos alunos, professores, funcionários e a comunidade próxima. Salientamos que o estacionamento foi a segunda loja na preferência do público alvo, conforme a figura 28 demonstrada na análise dos dados, mas como ela já faz parte do projeto original do novo campus da FLSM ela não foi considerada na contagem das nove lojas. Conseguimos demonstrar através da ferramenta de fluxo de caixa e dos índices de rentabilidade e lucratividade, bem como do VPL, do Payback e da

29 29 TIR, que o empreendimento é viável economicamente pois, oferece rentabilidade e lucratividade, tornando a Faculdade mais atraente. Além disso, essa movimentação maior de pessoas por causa do condomínio de lojas, com certeza despertará o interesse dessas pessoas e aproximará mais a comunidade da faculdade gerando, sem dúvida, um maior número de alunos. Concluindo, para haver uma redução substancial no grau de dificuldades e incertezas que todo novo investimento tem, não basta ter uma ideia de negócio e explorá-la, é essencial primeiramente avaliá-la através do estudo da viabilidade econômico-financeira e do planejamento. Este estudo de viabilidade com certeza diminuiu os riscos de insucesso do empreendimento, pois assim como ele se demonstrou viável economicamente e rentável poderia ter sido o contrário. Espera-se que o presente trabalho sirva como base e incentivo para que os administradores da faculdade e empreendedores realmente resolvam investir na construção desse condomínio de lojas visto que é viável e muito desejado pela maioria dos entrevistados. Como recomendações futuras, sugerimos o estudo da viabilidade econômica de cada um dos empreendimentos selecionados para as nove lojas, além de novas pesquisas na área de associativismo e cooperativismo para as instalações do novo campus como já mencionamos no início o exemplo da Tecnopuc e UNISINOS. REFERÊNCIAS ANSOFF, H. Igor. McDONELL, Edward J. Implantando administração estratégica. 2. Edição São Paulo: Atlas, BETHLEM, Agrícola de Souza. Estratégia Empresarial: conceitos, processos e administração estratégica. 2. Edição São Paulo: Atlas, BORDEAUX-REGO, Ricardo. et.al. Viabilidade econômico-financeira de projetos. Rio de Janeiro: Editora FGV, BRUNI, Adriano Leal, FAMÁ, Rubens. Gestão de custos e formação de preços: com aplicações na calculadora HP 12C e Excel. 3. Edição São Paulo: Atlas, CHIAVENATO, Idalberto. Empreendedorismo: dando asas ao espírito empreendedor. 3. Edição São Paulo: Saraiva, DEGEN, Ronal Jean. O Empreendedor: fundamentos da iniciativa empresarial. São Paulo: McGraw-Hill, 1989.

30 30 DORNELAS, José Carlos Assis. Capacitação dos Gerentes de Incubadoras na elaboração e utilização do Plano de Negócios como uma Estratégia para se Disseminar seu Conceito Junto as Empresas Encubadas. In: IX Seminário Nacional de Parques Tecnológicos e Incubadoras de Empresas, 9, 1999 Porto Alegre-RS. DORNELAS, José Carlos Assis. Empreendedorismo: transformando idéias em negócios. 3. Edição. Rio de Janeiro: Elsevier, 2008, 3. Reimpressão. FEE Fundação de Economia e Estatística Siegfried Emanuel Heuser. Resumo Estatístico do Município de Alvorada. Disponível em: Acesso em: 29/9/2010 FERRELL, O. C. et al. Estratégia de marketing. Tradução Ailton Bonfim Brandão. São Paulo: Atlas, GITMAN, Lawrence J. Princípios de Administração Financeira.Tradução Allan Vidigal Hastings. 12. Edição. São Paulo: Pearson Prentice Hall, HISRICH, Robert D., PETERS, Michael P. Empreendedorismo. Trad. Lene Belon Ribeiro 5. Edição. Porto Alegre: Bookman, KOTLER, Philip. Administração de Marketing: análise, planejamento, implementação e controle. Tradução Ailton Bomfim Brandão. 5. Edição. São Paulo: Atlas, MARCONI, Maria de Andrade, LAKATOS, Eva Maria. Fundamentos de metodologia científica. 6. Edição. São Paulo: Atlas, OLIVEIRA, Djalma de Pinho Rebouças de. Planejamento estratégico: conceitos, metodologia e práticas. 22. Edição. São Paulo: Atlas, PADOVEZE, Clóvis Luís.Introdução à administração financeira: texto e exercícios. São Paulo: Pioneira Thomson Learning, RODRIGUES, José Antonio. Dilemas na gestão financeira empresarial. Rio de Janeiro: Qualitymark Edição, ROSA, Claudio Afrânio et al. Como Elaborar um Plano de Negócios. Belo Horizonte: SEBRAE/MG, 2004.

31 31 SALIM, César Simões et al. Construindo planos de negócios: todos os passos necessários para planejar e desenvolver negócios de sucesso. 3. Edição. Rio de Janeiro: Elsevier, SANTOS, Edno Oliveira dos. Administração financeira da pequena e média empresa. São Paulo: Atlas, SANTOS, Waldinar. Base sólida para sua empresa. 2. Edição. atualizada e revisada. Teresina: SEBRAE/PI, SCHWARTZ, Peter. Cenários: as surpresas inevitáveis. Tradução Maria Batista.Rio de Janeiro: Campus, SEBRAE Serviço Brasileiro de Apoio as Micro e Pequenas Empresas. Dados gerais sobre o segmento empresarial. Disponível em: File/NT000A8E66.pdf. Acesso em: 26.Ago SPILMANN, Marco. Projeto/Planta do Condomínio de lojas da FLSM, VERGARA, Sylvia Constant. Projetos e relatórios de pesquisa em administração.12. Edição. São Paulo: Atlas, YIN, Robert K. Estudo de caso: Planejamento e métodos. 3ª. Edição. Porto Alegre: Bookman, 2005.

32 32 ESTRUMENTOS DE COLETA DE DADOS Apêndice A QUESTIONÁRIO DA PESQUISA DE MERCADO PREZADO COLABORADOR Este questionário é parte da pesquisa de mercado do PP1 Projeto de Pesquisa 1 da Faculdade Luterana São Marcos e visa verificar a viabilidade de implantação de um condomínio de lojas no bairro Sta. Maria Goretti no Município de Alvorada/RS pretendendo melhor atender as preferências dos tipos de lojas para o condomínio no novo campus da Faculdade. Com este instrumento de pesquisa buscamos conhecer melhor o mercado consumidor e suas preferências. Portanto, sua opinião é de fundamental importância para nós. Não existem respostas certas ou erradas, suas informações serão mantidas em sigilo absoluto. Salientamos que Comércio Varejista compreende todos os tipos de lojas de bens ou serviços. Data: / /2011. ANTECIPADAMENTE AGRADECEMOS SUA ATENÇÃO E COOPERAÇÃO 1. Em qual categoria você se enquadra com relação ao Novo Campus da FLSM? Professor Aluno Funcionário Morador de Alvorada 2. Qual o seu sexo? Masculino Feminino 3. Qual a sua idade? de 15 a 24 de 25 a 34 de 35 a 44 de 45 a 54 de 55 a 64 > 64anos 4. Qual o seu nível de instrução? 1º Grau Incompleto 1º Grau Completo 2º Grau Incompleto 2º Grau Completo Nível Superior Incompleto Nível Superior Completo 5. Assinale qual o valor que mais se aproxima de sua renda mensal: Até R$ 500,00 De R$ 501,00 a R$ 1.000,00 De R$ 1.001,00 a R$ 1.500,00 De R$ 1.501,00 a R$ 2.000,00 Acima de R$ 2.000,00 Nenhuma renda. 6. Quais os meios de comunicação que você mais utiliza/ou tem acesso? Internet Rádio Jornal / Revista Carros de Som TV. 7. O que mais chama a sua atenção em uma propaganda? Os preços anunciados Criatividade Visual da propaganda A marca ou a qualidade do produto Nenhuma das Opções. 8. Você costuma efetuar suas compras no comércio varejista ou outros serviços no município de Alvorada/RS? (se "sim" pule a questão 9) Sim Não 9. Por qual fator você não costuma efetuar suas compras ou utilizar outros serviços no município de Alvorada/RS? (Responda e vá para a questão 12) Preço Prazo Qualidade Atendimento Variedade Marca Outros. Qual? 10. Você costuma comprar nessas lojas ou utilizar outros serviços em média com que freqüência? Todo mês A cada 2 meses A cada 3 meses A cada 4 meses A cada 6 meses Mais de 6 meses.

33 Qual é o valor utilizado nessas lojas ou pelos serviços ( a cada compra)? De R$ 1,00 a R$ 100,00 De R$ 101,00 a R$ 200,00 De R$ 201,00 a R$ 300,00 De R$ 301,00 a R$ 400,00 De R$ 401,00 a R$ 500,00 Acima de R$ 501,00 Nada. 12. Dentre os itens abaixo, quais são considerados diferenciais em uma compra ou utilização de serviços em Alvorada/RS: Preços acessíveis Prazos para pagamento Qualidade no atendimento Descontos Variedade de produtos/serviços Marca Promoção Qualidade no produto/serviço 13. Caso fosse instalado um Shopping Center/Centro Comercial em Alvorada/RS no novo campus da Faculdade Luterana São Marcos, você freqüentaria? Sim Não. 14. Você costuma utilizar agencia bancária em Alvorada/RS? (se "não" pule a questão 15) Sim Não 15. Qual a agencia bancária você costuma utilizar? Banrisul Santander Bradesco Banco do Brasil Itaú Outro. Qual? 16. Caso fosse instalada uma nova agência bancária em Alvorada/RS no novo campus da Faculdade São Marcos, qual você preferiria? Banrisul Santander Bradesco Banco do Brasil Itaú Outro. Qual? 17. O que você mais sente falta em Alvorada entre serviços públicos, comércio, ou prestação de serviços? Posto de Saúde Hospitais Tudo Fácil 30 Horas Supermercados Loterias CFC Carteira de Motorista Outro. Qual? 18. Qual fator lhe influencia na decisão de compra? Indicação do Vendedor A marca Promoção Tendências da Moda Necessidade Localização Outro. Qual? 19. Classifique o atendimento das lojas de comércio ou prestação de serviços em Alvorada/RS Ótimo Bom Regular Ruim Péssimo Nenhuma das Opções. 20. Das lojas a baixo quais as que você gostaria que existissem no novo campus da faculdade? Enumere por ordem de prioridade. Agencia Bancária Xerox Academia de Ginástica Estética/Salão de beleza Livraria Estacionamento Loja de roupas Loja de sapatos Cafeteria Restaurante Farmácia Lan Hause Lavanderia Ótica

34 34 Apêndice B QUESTIONÁRIO COM O REITOR E O COORDENADOR DA FACULDADE PREZADO REITOR/COORDENADOR Esta entrevista referente meu trabalho de conclusão PP1 Um Plano de Negócios sobre a construção de um condomínio de lojas no novo campus da Faculdade, visa verificar qual a sua impressão referente à implantação desse condomínio. 1. Na sua opinião, a construção desse condomínio de lojas no novo campus da faculdade irá beneficiar os alunos da faculdade, os professores e os moradores próximos. Sim ou Não? Se Sim em que? Se não por quê? 2. Em muitas faculdades as atividades meio estão dando mais resultado que as atividades fim. A construção desse condomínio de lojas no novo campus, não beneficiaria também a faculdade, com uma maior movimentação de alunos, e até mesmo com o valor cobrado pelo aluguel das lojas? 3. Se o plano de negócios confirmar a viabilidade da construção desse condomínio, e o retorno do investimento em um tempo aceitável, além de facilitar o patrocínio de novos investidores. Sua idéia seria realmente implementar a construção desse condomínio? E qual a TRM ou taxa de retorno mínima exigida para isso? 4. Qual seria a quantidade ideal de lojas, na sua opinião, para começar o condomínio de lojas? E porque? 5. Existe alguma loja, de sua preferência, que o senhor gostaria que fizesse parte desse condomínio? 6. Qual sua indicação para a localização da construção do condomínio de lojas no novo campus?

35 35 Apêndice C CÁLCULOS FINANCEIROS INVESTIMENTO TOTAL R$ ,74 VPL VALOR PRESENTE LÍQUIDO TIR TAXA INTERNA DE RETORNO Calculo do VPL na HP 12C: Calculo do TIR na HP 12C: ,00 CHS G CF ,00 CHS G CF ,00 G CFJ ,00 G CFJ ,00 G CFJ ,00 G CFJ ,00 G CFJ ,00 G CFJ ,00 G CFJ ,00 G CFJ ,00 G CFJ ,00 G CFJ 30 i F IRR F NPV TIR = 64,45 % VPL = $ ,63 PRAZO DE RETORNO DO INVESTIMENTO (PAYBACK) Prazo de Retorno do Invest = Investimento Total = ( ) = 1,77 a Lucro Líquido ( ,00) Prazo de Retorno do Investimento = 1 ano (0,77 x12 m) = 9,24m = 10 meses RENTABILIDADE E LUCRATIVIDADE Lucro Líquido ,00 Rentabilidade = X 100 = x 100 = 56,44% Investimento Total ,00 Lucro Líquido ,00 Lucratividade = X 100 = x100 = 95,58% Receita Total ,00

36 36 Anexo A RESUMO DO ORÇAMENTO DA CONSTRUÇÃO SHOPPING Ponto de venda Processo número Folha 1 - IDENTIFICAÇÃO Programa Modalidade X construção ampl / melhoria Shopping FLSM Proponente Novo Campu aquis. ter. const. conclusão Endereço do Imóvel Av. Presidente Getulio Vargas e a Rua Jose Lins do Rego Outros Complementos Bairro Cidade Estado Alvorada RS 2 - INSTRUÇÕES PARA PREENCHIMENTO O orçamento refere-se ao CUSTO TOTAL DE CONSTRUÇÃO, estando incluídas Bonificações e Despesas Indiretas 1 - BDI. O preenchimento pode ser manuscrito, devendo ser à tinta e em letra 2 legível. Os valores devem ser expressos em moeda 3 corrente. 4 O orçamento discriminado deverá obedecer a itemização da folha Orçamento Resumo acrescentando-se os itens necessários à completa compreensão do mesmo. Os campos de percentuais devem ser apresentados com duas casas decimais, arredondada. Exemplo: 5 13,15; 2,00. 6 O campo Peso refere-se ao quociente entre o valor do item ou subitem e o total do orçamento. 3 - ORÇAMENTO RESUMO MÊS DE REFERÊNCIA DO ORÇAMENTO out/11 ITEM SERVIÇOS VALOR PESO SERVIÇOS 1 PRELIMINARES R$28.737,80 5,80 2 INFRA-ESTRUTURA R$33.209,80 6,71 3 SUPRA-ESTRUTURA R$79.735,50 16,11 4 PAREDES E PAINEIS ALVENARIA R$12.767,04 2,58 ESQUADRIAS METÁLICAS R$46.592,00 9,41 ESQUADRIAS MADEIRA FERRAGENS R$59,67 0,01 VIDROS R$63.128,00 12,75 5 COBERTURA E PROTEÇÕES TELHADOS R$51.678,90 10,44 IMPERMEABILIZAÇÕES R$26.910,00 5,44 TRATAMENTOS R$10.374,00 2,10 6 REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO R$44.564,00 9,00 AZULEJOS R$14.294,28 2,89 REVESTIMENTO EXTERNO R$7.280,00 1,47 FORROS R$16.926,00 3,42 PINTURA R$6.289,14 1,27 ESPECIAIS R$3.120,00 0,63 7 PAVIMENTAÇÃO MADEIRA

37 37 CERÂMICA R$16.380,00 3,31 CARPETE CIMENTADOS RODAPES, SOLEIRAS, PEITORIS R$2.298,92 0,46 ESPECIAIS R$2.173,60 0,44 8 INSTALAÇÕES E APARELHOS ELÉTRICAS R$17.250,29 3,48 HIDRÁULICAS/GÁS/INCÊNDIO R$4.459,00 0,90 SANITÁRIAS R$2.935,40 0,59 ELEVADORES/MECÂNICAS APARELHOS 9 COMPLEMENTAÇÕES CALAFATE E LIMPEZA R$1.752,40 0,35 LIGAÇÕES E HABITE-SE R$2.145,00 0,43 OUTROS CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO R$ ,74 100,00 Data Responsável Técnico - CREA Proponente

38 Anexo C PLANTA DO SHOPING FLSM 38

39 Anexo D PLANTA DO SHOPING FLSM NO TERRENO DO NOVO CAMPUS 39