RESIDENCIAL FAZENDA DO ENGENHO Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo
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1 1/9 RESIDENCIAL FAZENDA DO ENGENHO Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo I FUNÇÕES, OBJETIVOS E DEFINIÇÕES I.1 Este documento é parte integrante do Regimento Interno da Associação Residencial Fazenda do Engenho e tem como função direcionar o Uso e Ocupação do Solo da Associação em acordo com os parâmetros de qualidade de vida, segurança e proteção ambiental estabelecidos. I.2 As limitações do Uso e Ocupação do Solo impostas neste regulamento são complementares à legislação vigente a nível Federal, Estadual e Municipal. I.3 O objetivo deste regulamento é estabelecer regras e limitações específicas quanto ao uso das áreas parceladas, de uso privativo e de uso comum relativas à Associação Residencial Fazenda do Engenho. I.4 O loteamento Residencial Fazenda do Engenho neste instrumento será chamado simplesmente como loteamento. I.5 De acordo com as Diretrizes Municipais, fornecidas pela Prefeitura Municipal de Santana do Riacho, da área total de gleba a ser parcelada 64,38% destinados a lotes residenciais agrupados em Quadras também numeradas de acordo com a planta de Implantação Geral do Projeto Urbanístico. I.6 Os termos a serem utilizados neste documento são descritos conforme segue abaixo: I.6.1 Afastamento frontal: é a distância, normal à via pública de acesso ao terreno a edificar, medida no plano horizontal entre esta e a edificação. I.6.2 Afastamentos Laterais e de Fundo: são as distâncias, normais às divisas laterais e de fundo do terreno a edificar, medidas no plano horizontal entre estas e a edificação. I.6.3 Alinhamento: linha divisória entre os Lotes e a via pública. I.6.4 Área máxima de construção: resultado da multiplicação do coeficiente de aproveitamento pela área total do terreno. I.6.5 Área Bruta de Construção: resultado da somatória de todas as construções em qualquer nível ou pavimento projetadas sobre um plano horizontal. I.6.6 Área de projeção: é a somatória das áreas de todas as construções em qualquer nível ou pavimento projetadas sobre um I.6.7 plano horizontal. Balanço: qualquer elemento construtivo cuja projeção horizontal situa-se fora do perímetro determinado pelos elementos estruturais ou de vedação de um pavimento. I.6.8 Calçada ou Passeio: faixa, em geral sobrelevada, pavimentada ou não, constituindo a parte do logradouro público destinada exclusivamente ao trânsito de pedestres. I.6.9 Coeficiente de Aproveitamento: é a relação entre a área de construção de uma edificação e a área do terreno a edificar. I.6.10 Compartimentos: os compartimentos das construções são os cômodos destinados a usos específicos.
2 2/9 I.6.11 Cota de Soleira: cota de nível de referência medida no ponto médio do terreno no alinhamento, ou seja, da testada do lote. I.6.12 Edícula: edificação acessória separada do corpo da principal edificação do Lote. I.6.13 Faixa de Segurança: faixa de terreno contígua ao longo da divisa da Associação que tem como objetivo principal permitir a passagem de patrulhas de segurança motorizadas ou montadas e como objetivo secundário o uso como via de acesso a pé ou de caminhadas dos condôminos. I.6.14 Fundo de Lote: divisa oposta à frente do Lote, ou ao alinhamento do lote. I.6.15 Lotes de esquina: Lotes que têm testada para duas ou mais vias públicas que se cruzam pelas quais se pode ter acesso ao Lote. Neste deverão ser respeitadas para todas as testadas so afastamentos mínimos obrigatórios. I.6.16 Lotes de extremo de quadra: Lotes que têm uma das laterais voltada para área verde, sendo considerada para esta lateral o afastamento lateral mínimo exigido. I.6.17 Pavimento: conjunto das áreas cobertas ou descobertas de uma edificação situadas entre um piso e o teto imediatamente superior,admitindo-se que o piso de um pavimento possa de desenvolver em dois ou mais planos desde a diferença entre as cotas de níveis extremas desses planos não seja maior que 1,50m (um metro e cinqüenta centímetros). O mesmo que andar. I.6.18 Pavimento térreo: pavimento que contém o acesso principal à edificação. I.6.19 Taxa de Ocupação: é a relação entre a projeção da edificação sobre o plano horizontal a área do terreno a edificar. I.6.20 Taxa de Permeabilidade: é a relação entre a área não pavimentada e a não construída e a área do terreno a edificar, estabelecida de forma a garantir um mínimo de permeabilização das áreas parceladas. I.6.21 Testada ou Frente do Lote: o mesmo que Alinhamento,ou seja, parte do lote em contato direto com a via pública de circulação que lhe dá acesso. I.6.22 Via Pública de circulação: logradouro público destinado à circulação de veículos ou de pedestres ou de veículos e de pedestres. I.6.23 Via de Pedestres: logradouro público destinado exclusivamente à circulação de pedestres. I.7 As regras aqui estabelecidas valem para todos os Lotes que fazem parte da associação Residencial Fazenda do Engenho. Nos casos e situações especiais serão mencionados os números de lotes e quadras aos quais se aplicarem especificamente. As regras de uso das áreas comuns, compostas principalmente do Sistema Viário, Áreas de Proteção Permanente e Áreas Verdes, também seguirão a mesma filosofia de validade geral sendo que os casos especiais, se ocorrerem, serão destacados e as áreas afetadas descritas separadamente. II DO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
3 3/9 II.1 II.2 II.3 II.4 Os lotes da Associação deverão ser utilizados única e exclusivamente como residência de uma única família sendo que as construções erguidas serão destinadas apenas à habitação desta família e de seus empregados. Não será permitida, nas Áreas Residenciais do Loteamento a criação de animais em quantidade ou espécie que possam interferir na tranqüilidade ou nas condições sanitárias da vizinhança. Será permitida a criação de animais pequenos reconhecidamente domésticos como, cães, gatos e pássaros. Estes animais somente poderão transitar nas áreas comuns do loteamento com a companhia de seu dono ou responsável pelo controle de suas ações e pelo devido recolhimento de eventuais dejetos produzidos pelos mesmos. Não será permitida, nas vias das Áreas Residenciais o transito de animais de montaria, sejam eles montados, desmontados, de tração ou não. Não será permitido o pouso ou decolagem de helicópteros ou pequenos aviões tipo Ultra Leve nos lotes ou em qualquer área do Loteamento. II.5 Os Lotes do Loteamento constituem gleba mínima para construção de uma residência sendo, portanto, proibido seu desmembramento para qualquer fim. Poderão, no entanto, dois ou mais Lotes contíguos serem remembrados de forma a constituírem um só terreno para construção de residência unifamiliar sendo que neste caso o remembramento deverá ter seu projeto apresentado e aprovado pela Administração da Associação. Após obtida a aprovação da Associação,cada projeto deverá, ainda, ser submetido pelo interessado à aprovação da Prefeitura Municipal de Santana do Riacho. II.6 II.7 Os lotes não poderão ser edificados com construções de casas pré fabricadas do tipo de modulação. Para construção de qualquer edificação em um lote, deverão ser apresentados para a Administração da Associação, os projetos de arquitetura, estrutura, fundação, terraplenagem e estabilidade de taludes, com as respectivas ART s. Após aprovação dos referidos projetos será concedida a respectiva autorização de execução de sondagem do terreno antes do início de desenvolvimento de qualquer projeto ou obra no terreno. II.8 II.9 Para aprovação de qualquer projeto deverão ser respeitados os paramentos da legislação Federal, Estadual, Municipal e os contidos neste regulamento. Qualquer projeto de construção dentro dos Lotes deverá primeiramente ser aprovado pela Administração da Associação e depois submetido à aprovação da Prefeitura Municipal de Santana do Riacho. A Administração da Associação devolverá ao associado solicitante uma cópia aprovada do
4 4/9 projeto e manterá em seus arquivos outra cópia idêntica para consulta e conferência futuras. II.10 II.11 As edificações nos lotes deverão manter disponíveis as áreas de servidão gratuita para passagem de águas pluviais, tubulações elétricas e telefônicas, junto às suas divisas laterais ou de fundo, tornando possível ao vizinho de montante ou à Administração da Associação fazer uso das mesmas. O material e mão de obra serão custeados e mantidos pelo beneficiário do escoamento, cabendo ao adquirente do lote apenas a cessão da faixa de passagem. Os escoamentos das águas pluviais abaixo do nível da rua são de responsabilidade do adquirente do lote e responsável técnico da obra, devendo ser observado o nível das redes existentes. Deverá ser calculada a vazão de escoamento da águas pluviais até ao sistema de coleta público prevendo o esgotamento da piscina quando for o caso. Deverá ser feita caixa de inspeção no próprio Lote e no Lote do vizinho. Não será permitida a construção de poços artesianos dentro dos limites dos Lotes e/ou fora deles. Não será também permitida a construção de cisternas para fornecimento d água. II.12 Toda construção a ser erguida em cada Lote, ou terreno oriundo do remembramento de dois ou mais Lotes, deverá obedecer aos seguintes parâmetros: II.12.1 Afastamentos: a. Frontal: 7,00m (sete metros) para Lotes lindeiros às ruas; b. Lateral: 3,00m (três metros) para construções com até 6,00 metros de altura inclusive para vedações sem abertura para as laterais do Lote. Estes 3,00m serão contados a partir da face externa da parede de vedação lateral da construção até a linha da divisa lateral do terreno. c. Fundos: 3,00m (três metros) para todos os lotes que tenham como confrontantes de fundo outros lotes e/ou área APP (Área de Preservação Permanente) e caminho de pedestres; 0m (zero metro) para lotes que não tenham vizinho de fundo e que não sejam limítrofes com APP (Área de Preservação Permanente). Ou para o caso de construções de Edículas com a expressa anuência por escrito e assinada do vizinho de fundos. II.12.2 Qualquer construção somente poderá ser habitada ou mesmo ocupada após o término de sua construção e a emissão do Alvará de Habite-se pela Prefeitura Municipal e pela Administração da Associação. Ao término da construção o proprietário deverá procurar portanto a Prefeitura Municipal de Santana do Riacho quanto a Administração da Associação preenchendo formulário próprio de comunicação de término de obra e solicitando o Habitese. A obra será visitada por fiscais da Prefeitura e da Administração da Associação visando à confirmação do atendimento ao projeto
5 5/9 aprovado sendo que em caso negativo deverá o proprietário fazer as devidas alterações para atender ao projeto ou aprovar novo projeto de alteração do anteriormente aprovado oficializando as discrepâncias com o projeto original caso as mesmas sejam passíveis de aprovação. Na eventual hipótese de construção em desacordo com o projeto original e que não atenda à legislação vigente a nível de promover as devidas alterações para regularização da obra antes de solicitar novamente o Habite-se. II.12.3 II.12.4 II.12.5 II.12.6 II.12.7 Os beirais de telhado poderão ter balanço de até 1,30m (um metro e vinte centímetros). Beirais maiores que esta distância serão considerados para efeito de cálculo de afastamento. Não será permitido a construção de pérgolas, gazebos ou caramachões nos afastamentos. Sacadas, varandas e demais elementos arquitetônicos afins, que caracterizem um balanço ou não, também deverão respeitar todas as normas de afastamento. No afastamentos frontais e laterais assim como nas divisas laterais e alinhamentos frontais não poderá haver nenhum muro somente cerca viva, até altura máxima de 1,80m (um metro e oitenta centímetros). Para casos de lotes que não sejam de esquina, mas, tenham frente para duas ruas, deverão ser respeitadas todas as regras de afastamento e não poderá haver mais que uma residência em cada Lote nem a edícula. II.12.8 Para os Lotes de esquina o respeito aos afastamentos frontais segue as regras gerais, ou seja, dependo do tipo da via com a qual se faz divisa. A concordância dos afastamentos se fará em uma curva com raio de 5,00m. II.12.9 II O coeficiente de aproveitamento será 0,5. Portanto a área líquida construída poderá ser até um total igual à metade da área total do Lote. Para o cálculo da área líquida poderão ser descontadas as áreas mínimas necessárias para circulação vertical. Todas as outras áreas cobertas mesmo que sem vedação lateral deverão ser levadas em conta. A Taxa de Permeabilização será de 40% de uma maneira geral. Considera-se taxa de permeabilização a área descoberta e permeável do terreno, em relação a sua área total, dotada de vegetação que contribua para o equilíbrio climático e propicie alívio para o sistema público de drenagem urbana. Será levada em conta para efeito de cálculo de área de permeabilização toda área descoberta sem pavimentação e com cobertura vegetal: gramados, matas sobre terreno natural ou ajardinamento. Pode ser utilizado o
6 6/9 piso intertravado com grama onde houver circulação de veículos, sendo considerada válida, para a área de permeabilização, 80% da área deste piso. Deve constar no projeto a observação: Piso intertravado 80% permeável com grama. II II II II A taxa de ocupação é de 40%(quarenta por cento), ou seja, a soma das projeções de todas as áreas construídas não pode exceder ao percentual aqui estabelecido da área do Lote. O número de pavimentos poderá ser de até 2 (dois) pavimentos contados a partir da Cota de Soleira. Considera-se como ponto de referência para medida de altura máxima da edificação a distância vertical entre a laje de cobertura do último pavimento e a cota de Soleira. A soma de todas as áreas construídas não poderá ser inferior a 150,00 m 2 (cento e cinqüenta metros quadrados) incluindo ai a edícula. II A altura máxima de qualquer construção não poderá exceder 6,50m (seis metros e cinqüenta centímetros) considerando-se para isto à distância entre o ponto mais alto da construção e o perfil longitudinal médio do terreno. No projeto apresentado para aprovação deverá estar bem esclarecido atendimento a este parâmetro através de desenho em corte da construção mostrando sua altura máxima e a distância deste ponto à linha que representa o perfil médio longitudinal do terreno natural sendo igual ou menor que o estabelecido. II II II O pé-direito mínimo para os compartimentos de permanência transitória (circulação, banheiros, cozinha, área de serviço e adega) é de 2,50m (dois metros e cinqüenta centímetros). O pé-direito mínimo para os compartimentos de permanência prolongada (quartos e salas) deverá ser de 2,80m (dois metros e oitenta centímentros). As áreas de iluminação e ventilação deverão seguir as disposições do Código de Obras do Município de Santana do Riacho ou a legislação pertinente que o vier a substituir no futuro. Nas divisas laterais e fundo será estabelecida altura de 1,80m para a cerca viva. No caso de lotes com grande desnível para o fundo, poderá ser feito um arrimo de no máximo 1,80m para compatibilização do terreno sendo que sobre este arrimo deverá haver um gradil de proteção de 1,80m.
7 7/9 II II II II II A edícula terá sempre sua construção térrea, não podendo ultrapassar a altura de 5,00m (cinco metros) da construção principal, respeitando-se os afastamentos de fundo e laterais. As edículas não poderão ser edificadas antes do início da construção principal. Contudo, após a obtenção de alvará de construção poderá ser edificado barracão provisório para depósito de materiais de construção ou para uso de vigia da obra, o qual deverá ser demolido se a obra não for iniciada dentro de 120 (cento e vinte) dias da data de expedição do referido alvará. É obrigatória a construção de sanitário no barracão provisório e a execução de fossa séptica. Em caso de Lotes com grandes desníveis a estrutura para sustentação da construção não deverá ficar ou à mostra sendo que o projeto deverá contemplar solução arquitetônica de vedação á estrutura exposta. Todos os Lotes vagos deverão permanecer sem fechamento, não sendo permitida a construção de cercas nas divisas antes da obtenção do alvará de licença para construção expedido pela Prefeitura e antes do início de qualquer construção. Porém estes Lotes deverão ser mantidos com a vegetação podada e limpos. Não será permitida a construção de piscinas nas faixas de afastamento frontal, nem nos demais afastamentos. II Deverão ser previstas, vagas para a guarda de veículos dentro do terreno, tantas quantas forem necessárias, observando-se ainda: a) Cada residência deverá ter pelo menos duas vagas para guarda de veículos. b) As vagas poderão ocupar locais cobertos ou descobertos. c) As vagas quando descobertas poderão estar sobre as áreas de afastamento lateral ou de fundos. d) As vagas não poderão ocupar o afastamento frontal mínimo exigido para as edificações. e) As áreas cobertas destinadas à garagem serão computadas no cálculo da Área Bruta de Construção. II Em hipótese alguma será permitida a permanência constante de veículos estacionados na via pública. Veículos de visitantes, de manutenção, serviços e de proprietários poderão eventualmente ser estacionados nos locais permitidos nas vias públicas desde que sua permanência e freqüência não caracterizam uma constância ou rotina. II As águas pluviais dentro dos Lotes, deverão, ser conduzidas através de rede própria para o sistema de coleta a ser feito na implantação do Loteamento. Esta rede enquanto dentro do Lote e
8 8/9 até sua conexão ao sistema público deverá ser de responsabilidade do proprietário do Lote e do engenheiro responsável técnico pela construção. II II II II II II II II Todos os projetos necessários, exigidos pela Associação e/ou pelos órgãos municipais para aprovação deverão ser feitos por profissionais reconhecidos, devidamente identificados e cadastrados no CREA. O mesmo vale para os responsáveis técnicos pelas execuções de obras no Loteamento. Os Lotes vizinhos serão obrigados a dar passagem às águas pluviais provenientes dos lotes situados a montante. Para tanto deverá haver o entendimento entre os proprietários no sentido de se viabilizar a passagem do sistema de escoamento de águas pluviais buscando-se o mínimo de transtorno e inconveniência aos proprietários dos lotes a jusante. As questões de esquema de segurança associadas ao funcionamento do Loteamento serão tratadas em capítulo específico do Regimento Interno da Associação. Em cada residência deverão ser previstos compartimentos ou instalações para coleta seletiva de lixo, acondicionamento em embalagem adequada e seu armazenamento. O lixo somente deverá ser colocado para fora do terreno na calçada diretamente à frente de cada terreno, ou seja, na faixa lindeira à rua referente à testada do mesmo. A colocação do lixo à beira da rua para remoção só pode ocorrer em dias e em horários próximos aos da coleta programada. A Lei Complementar que institui o Código Municipal de Posturas, dispõe Das Queimadas, das Pastagens e do Corte de Árvores, os Artigos que regulam as questões de poda, supressão ou corte de árvores. Estes artigos assim como toda a legislação Municipal, Estadual e Federal sobre o assunto deverá ser respeitada ficando o associado imbuído da obrigação de observância desta legislação sob as penas da lei e de sanções pela própria Associação. Qualquer serviço relacionado a obras particulares dos lotes deverão ser executados dentro das divisas dos lotes, não sendo admitido obras nas vias publicas, como manejo de concreto etc. Todo e qualquer material relacionado às obras de construção das edificações e ou outra similar deverá ser armazenado dentro dos limites de cada lote. Todo o acabamento especificado no memorial descritivo da entrega do loteamento, como pavimentação, passeios, meio fio, etc. deverão ser preservados e nunca poderão ser alterados em benefício de qualquer obra relativa as edificações nos lotes.
9 9/9 II.12.3 Casos não previstos serão examinados individualmente pela Administração da Associação que constituíra ou nomeará corpo técnico competente, permanente ou não, para análise das questões. Santana do Riacho, 04 de Março de JOSÉ HUMBERTO VIEIRA DE BRITO Presidente ALEXA DRE MOREIRA VIEIRA Vice-Presidente
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