Kinea Renda Imobiliária FII. Relatório de Gestão

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1 Kinea Renda Imobiliária FII Relatório de Gestão Julho de 2012

2 Palavra do Gestor Prezado investidor, No mês de junho, não houve alteração na carteira de imóveis do Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário - FII ( Fundo ) dado que a aquisição do edifício Botafogo Trade Center, localizado no Rio de Janeiro, foi concluída no início de julho. Apesar de concluída em julho, já apresentaremos no relatório dados sobre o novo ativo. O Fundo possui nesse momento 3 processos de diligência em andamento sendo 2 ativos logísticos no Estado de São Paulo (já mencionados nos relatórios anteriores) e mais 1 novo edifício de escritório localizado na cidade do Rio de Janeiro. Com a conclusão dessas 3 aquisições o Fundo comprometerá parte relevante dos recursos existentes em caixa. O referido comprometimento será fundamental para o incremento do rendimento mensal repassado aos cotistas.. Seguimos avaliando novas oportunidades de investimento para completar a carteira de imóveis do Fundo, tendo como foco principal a aquisição de imóveis comerciais e logísticos no eixo Rio - São Paulo incluindo áreas adicionais em imóveis nos quais já detemos participações. 2

3 Rentabilidade A 19ª distribuição de renda de aluguel referente ao mês de junho, no valor de R$ 7,00 por cota, isento de Imposto de Renda, será efetuado diretamente na conta corrente dos cotistas no dia 13/07/2012. Na tabela abaixo apresentamos um exemplo da rentabilidade total do Fundo considerando a distribuição de rendimentos e a valorização da cota no mercado secundário, tomando como base um investidor hipotético que tenha entrado na 1ª Emissão pela cota média de R$ 1.005,76 12, na 2ª Emissão pela cota média de R$1.128,62 34 e outro que tenha entrado na 3ª Emissão pela cota média de R$1.227, Nessa tabela, você também confere a rentabilidade do Fundo em relação ao CDI 7 : Rentabilidade Acumulada Data Base 1ª Emissão 2ª Emissão 3ª Emissão 15/09/ /07/ /01/2012 Valor Referencial da Cota (R$) 1.005, , ,95 Variação da Cota 51,56% 37,24% 27,76% Rendimentos Distribuídos 14,22% 8,37% 4,65% Rentabilidade Total 73,11% 48,73% 33,70% CDI no Período 17,20% 8,76% 3,54% Rentabilidade Fundo x CDI 425,07% 556,02% 951,96% Ibovespa no Período -22,02% -10,93% -8,17% 1 - Período de 15/09/2010 a 30/06/ Valor obtido pelo volume total da captação da 1ª Emissão de R$ dividido pelo número total de cotas emitidas de Período de 08/07/2011 a 30/06/ Valor obtido pelo volume total da captação da 2ª Emissão de R$ ,65 dividido pelo número total de cotas emitidas de Período de 01/12/2011 a 30/06/ Valor obtido pelo volume total da captação da 3ª Emissão de R$ ,51 dividido pelo número total de cotas emitidas de Certificado de Depósito Interbancário, adotado neste Relatório como mera referência econômica e não como meta ou parâmetro de performance do Fundo. 3

4 Negociação e Liquidez No mês de junho, os papéis do Fundo foram negociados em 100% dos pregões da BM&FBovespa, comprovando a boa liquidez do papel. Os volumes transacionados continuam numa trajetória positiva, com um total de cotas negociadas, equivalentes a aproximadamente 2,54% do total de cotas do Fundo com um volume médio diário de R$ ,00 e um volume médio por negócio de R$ ,00. As cotas estão disponíveis para negociação no mercado secundário sob o código KNRI11. Confira no gráfico apresentado a seguir a evolução das cotas e dos volumes negociados desde o início da negociação das cotas do Fundo , , , , , , , , , , , , , , ,00 950,00 900,00 dez/10 jan/11 fev/11 mar/11 abr/11 mai/11 jun/11 jul/11 ago/11 set/11 out/11 nov/11 dez/11 jan/12 fev/12 mar/12 abr/12 mai/12 jun/12 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ - volume cotação 4

5 Carteira Imobiliária do Fundo Atualmente a vacância 8 física e financeira da carteira do Fundo é zero, pois os imóveis encontram-se totalmente locados. A carteira imobiliária do Fundo é composta atualmente pelos ativos abaixo descritos 9 : Lavradio Endereço: Rua do Lavradio, 132 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Caixa Econômica Federal/TRT Valor de avaliação: R$ ,00 (base set/10) Gomes Freire Endereço: Avenida Gomes Freire, 471 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Banco do Brasil/TRT Valor de avaliação: R$ ,00 (base set/10) 8 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios. 9 - Avaliação patrimonial das propriedades elaborada pela Jones Lang LaSalle. 5

6 Carteira Imobiliária do Fundo Athenas Endereço: Rua Doutor Fernandes Coelho, 64 Bairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: fevereiro/2011 Área locável: 6.230m 2 Participação no empreendimento: 93% Inquilinos: Camargo Correa, American Airlines, Polengui e Leitbom, entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base dez/10) Joaquim Floriano Endereço: Rua Joaquim Floriano, 913 Bairro: Itaim Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: março/2011 Área locável: 3.198m 2 Participação no empreendimento: 82% Inquilinos: OHL, Yamaha e Vetor Zero, entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base jan/11) 6

7 Carteira Imobiliária do Fundo Centro de Distribuição Bravo Logística Endereço: Rua Fioravante Mancino, 1560 Bairro: Chácara Monte Alegre Cidade: Sumaré Estado: São Paulo Data de aquisição: setembro/2011 Área locável: m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilinos: Bravo Logística Valor de avaliação: R$ ,00 (base set/11) Centro Logístico - Jundiaí Endereço: Avenida Caminho de Goias, 100 Bairro: Jardim São Bento Cidade: Jundiaí Estado: São Paulo Data de aquisição: novembro/2011 Área locável: m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Foxconn Valor de avaliação: R$ ,00 (base nov/11) 7

8 Carteira Imobiliária do Fundo Endereço: Avenida Prof. Álvaro Rodrigues, 352 Bairro: Botafogo Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: julho/2012 Área locável: 8.083m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilinos: GVT, Xerox, NET e Ericsson entre outros Valor de avaliação: R$ ,00 (base jul/12) 8

9 Informações Contábeis (10) Recursos disponíveis para distribuição No quadro abaixo, apresentamos os recursos disponíveis para distribuição no mês de junho, considerando as receitas e despesas realizadas. Disponível para distribuição (R$) Total de Receitas ,48 Total de Despesas ( ,21) Saldo Final em 30/06/ ,27 Fluxo de Caixa no mês de junho de : Para apuração do fluxo de caixa do Fundo foram considerados os rendimentos auferidos pelos ativos do Fundo, que, no período, compreendem os aluguéis recebidos referentes ao mês de maio e as receitas financeiras, descontando-se as despesas do Fundo, que são compostas, basicamente, pelas taxas legais e de administração 12 : Saldo inicial em 30/05/2012: R$ ,97 (+) Aluguéis R$ ,25 (+) Receita Financeira R$ ,23 (-) Despesas com Aquisição de Ativos R$ (28.523,65) (-) Taxa de Administração R$ ( ,16) (-) Taxas Legais (Anbid, Anbima, Bovespa, CVM, CBLC e Cetip) R$ (3,634,90) (-) Outras Despesas (cartórios, advogados, etc) R$ (2.754,15) (-) Rendimentos Distribuídos R$ ( ,00) Saldo Final em 30/06/2012 R$ , Já considerando os recursos captados no âmbito da 3ª Emissão do Kinea Renda Imobiliária Números não auditados Saldo Final em 30/06/2012, bruto da distribuição de rendimentos a ser realizada em julho/12. 9

10 Informações Contábeis Valor patrimonial 13 : Em junho, o valor patrimonial das cotas apresentou a seguinte evolução 14 : Data Quantidade Valor patrimonial Variação Patrimônio de cotas da cota (R$/cota) líquido (R$) Posição em 31/05/2012 Posição em 30/06/ , , ,12-0,07% , Soma dos Ativos (imóveis+caixa) menos Passivos (taxas e despesas incorridas e não pagas) do FII Valor Patrimonial em 30/06/2012 já deduzido da distribuição de rendimentos a ser realizada em julho/12. 10

11 Panorama Geral do Mercado de Escritórios no Eixo Rio-São Paulo Como esperado, no 1º trimestre de 2012 os mercados de escritórios do Rio de Janeiro e São Paulo a entrega de novos empreendimentos contribuiu para o aumento nas taxas de vacância, reduzindo assim a pressão sobre o valor dos aluguéis. Importante mencionar que os atuais níveis ainda são bastante adequados e favoráveis ao mercado de locação Taxa de vacância O aumento da vacância observado no 4º trimestre de 2011 na cidade do Rio de Janeiro manteve-se no 1º trimestre de 2012 atingindo 4,4%. O aumento em relação ao trimestre anterior é fruto da maior entrega de novos edifícios por conta de uma acomodação da demanda. A cidade de São Paulo encerrou o 1º trimestre de 2012 com uma taxa de vacância de 4,0% no mercado geral versus um índice de 3,6% ao final do 4º trimestre de 2011 em função da elevada entrega de novos espaços. Independente do aumento da oferta nos mercados do Rio de Janeiro e São Paulo, a maior oferta de novos espaços prevista para esse ano não deverá exercer forte impacto negativo nas taxas de vacância no curto prazo tendo em vista que muitos edifícios tem sido entregues com altos índices de pré locações, resultando num cenário favorável para o lado proprietário Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios 16 - Fonte: Relatório Market View (1º trimestre de 2012) da CBRE 11

12 Taxa de vacância (%) 4,4% Taxa de vacância (%) 4,0% Gráfico Taxa de Vacância Rio de Janeiro (fonte CBRE) Gráfico Taxa de Vacância São Paulo (fonte CBRE) Valores de locação O aumento da taxa de vacância trouxe impactos distintos nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo. Na cidade do Rio de Janeiro com o aumento na taxa de vacância e queda na absorção dos espaços a média dos preços pedidos de locação se mantiveram estáveis em R$145,00/m². Já na cidade de São Paulo, a alta na taxa de vacância não impediu uma nova alta nos preços pedidos de locação no 1º trimestre de 2012 muito em função da manutenção de uma limitada oferta de espaços classe A nas melhores localizações. O setor Faria Lima continua a apresentar os preços pedidos mais elevados de São Paulo, atingindo R$180,00/m² em alguns casos, em função da localização privilegiada. 12

13 Média de Preço Pedido de Locação Classe A + AAA (R$/m 2 /mês) Média de Preço Pedido de Locação Classe A + AAA (R$/m 2 /mês) Valores de Locação - Rio de Janeiro (fonte CBRE) Valores de Locação - São Paulo (fonte CBRE) Novo Estoque no 1º Trimestre de 2012 A limitada oferta de terrenos para novos prédios e restrições impostas pela lei continuam a limitar a entrega de novos espaços no mercado de escritórios do Rio de Janeiro. A localização privilegiada em função de boa infraestrutura de serviços beneficiou historicamente a subregião do Centro a qual concentra o maior volume de edifícios de escritórios no Rio. Entretanto, o rápido crescimento aliado à uma área reduzida ajudou a diminuir as disponibilidades de terras nos últimos anos. A entrega de novos espaços no primeiro trimestre de 2012 totalizou m², bastante inferior aos m² adicionados no trimestre anterior. Em virtude da atração gerada pelos eventos da Copa do Mundo de futebol e dos jogos olímpicos a serem disputados na cidade, o novo estoque poderá registrar considerável aumento. Com previsão de inauguração em 2012, a vasta maioria das entregas previstas consiste em prédios de alto padrão construídos para atender a demanda de grandes empresas. Essas entregas devem inaugurar com alto 13

14 volume de pré-locação, o que poderá manter a taxa de vacância próxima a recordes históricos de baixa. A entrega de novos espaços no primeiro trimestre de 2012 totalizou metros quadrados em São Paulo e nenhum edifício novo foi entregue em Alphaville. O novo estoque inaugurado em São Paulo em 2012 representa um aumento de 4 vezes o volume entregue no trimestre anterior. Do total inaugurado em 2012, 63% foi adicionado à subregião da Marginal e 27% foi entregue na subregião dos Jardins. A área remanescente foi incorporada à subregião da Paulista. Novo Estoque (m 2 ) Novo Estoque (m 2 ) m m Novo Estoque - Rio de Janeiro (fonte CBRE) Novo Estoque - São Paulo (fonte CBRE) 14

15 Panorama Geral do Mercado de Logística no Estado de São Paulo No 1º trimestre de 2012 o mercado de logística de São Paulo manteve-se aquecido em função de uma continua demanda dos grandes ocupantes por produtos de qualidade versus uma baixa disponibilidade desses espaços. O mercado de industrial parks no Brasil tem se caracterizado por uma carência de produtos de qualidade e por muitas instalações para mono-usuários, o que impulsionou, na última década, a construção de imóveis logísticos com modernas especificações. Atualmente mais de 45% dos industrial parks são construções modulares e 25% são built-to-suit. Tradicionalmente temos um 2º semestre mais ativo no segmento logístico por conta da demanda de final de ano do comércio e ainda pelo fato de ocupantes porém em prática o planejamento para o ano seguinte. Isso aliado as medidas de incentivo econômico adotadas pelo governo devem manter o segmento de logística aquecido com indicadores se mantendo numa trajetória positiva Taxa de Vacância A oferta disponível totalizou aproximadamente m² no primeiro trimestre de 2012 o que refere-se a uma taxa de vacância geral de 7,3% no ano inferior aos 7,6% registrados no trimestre anterior. A taxa de vacância classe A foi reduzida para 1,7% no primeiro trimestre, o que representa o menor índice histórico de disponibilidades no mercado de alto padrão. A queda da vacância foi ainda mais significativa ao se considerar o maior volume trimestral histórico de novo estoque durante o 1º trimestre de A cidade de Campinas que possui significativo percentual do estoque de industrial parks, registrou diminuição na vacância no primeiro trimestre, induzindo a queda geral. Atualmente, a vacância na cidade de Campinas encontra-se em 4,1% no mercado geral e 3,6% no mercado classe A. Barueri e Cajamar, duas das regiões mais demandadas registraram uma total ausência de disponibilidades de espaços de alto padrão Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de imóveis logísticos Fonte: Relatório Market View (1º trimestre de 2012) da CBRE. 15

16 Taxa de vacância (%) 7,3% Gráfico Taxa de Vacância de São Paulo (fonte CBRE) Valores de Locação A diminuição das disponibilidades de espaços classe A induziu os preços à novos aumentos, resultando em um acréscimo de 4,5% na média dos preços pedidos durante o 1º trimestre de O aumento foi favorecido por uma combinação de limitada oferta e forte demanda por espaços de alto padrão. Os melhores industrial parks atingiram valores de R$ 30,00/m²/mês. A manutenção de um moderado crescimento econômico pressionou os preços de locação em Barueri e Cajamar à registrar alta devido à escassa oferta de alto padrão. As cidades de Barueri e São Paulo permaneceram como os endereços de mais elevado valor em função da limitada oferta de produtos classe A e forte demanda principalmente em São Paulo. Os aluguéis em Campinas estabilizaram no 1º trimestre de 2012 também influenciados pela limitada entrega nos últimos 3 anos. 16

17 Média de Preço Pedido de Locação Classe A + AAA (R$/m 2 /mês) 25 23, Valores de Locação São Paulo (fonte CBRE) Novo Estoque no 1º Trimestre de 2012 A entrega de novos espaços no 1º trimestre de 2012 resultou em elevados volumes muito em função da contínua demanda por condomínios de alto padrão o que manteve a taxa de vacância em índices históricos baixos. A queda da vacância no mercado classe A demonstra que a atividade construtiva deve permanecer aquecida como resultado da alta demanda. Durante o primeiro trimestre de 2012 o novo estoque totalizou um volume aproximado de m². Tal resultado representa um aumento de 60% em comparação ao trimestre anterior. 17

18 Restringindo a análise às regiões, Guarulhos se destacou ao adicionar m² de novos espaços durante os três primeiros meses do ano. Tal volume representa 24% do total adicionado ao mercado no 1º trimestre de O novo estoque classe A continua em alta uma vez que um elevado percentual das entregas foram consideradas classe A. São Paulo e Guarulhos se destacaram ao atrair 86% do novo estoque classe A entregue em Novo Estoque (m 2 ) m Novo Estoque São Paulo (fonte CBRE) 18

19 Atenciosamente, Kinea Investimentos Este relatório foi elaborado pela Kinea Investimentos Ltda (Kinea), empresa do Grupo Itaú Unibanco. A Kinea não comercializa nem distribui quotas de fundos de investimentos, valores imobiliários ou quaisquer outros ativos. Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição. As informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. O Grupo Itaú Unibanco e a Kinea não declaram ou garantem, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações e se eximem de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização desse relatório e de seu conteúdo. As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Esse relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Kinea. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura e não há qualquer tipo de garantia, implícita ou explícita, prestada pela Kinea ou qualquer empresa do Grupo Itaú Unibanco ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito FGC. Este Fundo tem menos de 12 meses. Para avaliação de performance de um fundo de investimento, é recomendável a análise de, no mínimo, 12 meses. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor. 19

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