Principais Pactos Acessórios Aplicáveis às Transações de Compra e Venda. Área: Direito. Categoria: PESQUISA

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1 Principais Pactos Acessórios Aplicáveis às Transações de Compra e Venda Área: Direito Categoria: PESQUISA Edelcio José Stroparo Universidade Estadual do Centro-Oeste, UNICENTRO. Br. 153, Km 07, sala 203. Resumo O contrato de compra e venda caracteriza-se como uma das mais importantes dentre todas as espécies contratuais do Direito Brasileiro. Isso se deve, principalmente, a amplitude de seu campo de ação. Figurando no rol dos chamados contratos antigos, sua origem está ligada ao antiquíssimo contrato de permuta. Apesar de sua ampla utilização, a legislação civil o regulamenta como uma das mais simples espécies contratuais, no que se refere à sua formatação legal, tendo os Princípios do Consensualismo e da Autonomia da Vontade como sua base conceitual. Isto se deve, em nosso entender, à simplicidade de boa parte das transações que ocorrem no cotidiano do mundo dos negócios. Casos há, entretanto, em que essas transações podem se revelar extremamente complexas, onde são exigidos, por vezes, pactos preliminares, reforço das garantias de cumprimento das obrigações, preferência de recompra, ou, ainda, especiais convenções que incidem sobre a transferência da propriedade do bem negociado, relegando-a a momento futuro condicionada à manifestação de satisfação do comprador. Com idêntico efeito, há que se mencionar ainda, os chamados contratos subsidiários, dos quais podem utilizar-se as partes com intuito de complementar o conjunto de regras que compõem a compra e venda. Assim, pretendemos analisar alguns dentre os mais importantes institutos previstos na legislação civil que dão guarida a esses especiais pactos, modificando sobremaneira a formatação original do contrato de compra e venda e dando forma legal à criatividade empresarial. Abordaremos inicialmente, o próprio contrato de compra e venda, analisando sua formatação original, para em seguida, abordar as cláusulas especiais previstas no Código Civil. Abordaremos, ao final, o Contrato de Compromisso de Compra e Venda, a Alienação Fiduciária em Garantia e o Leasing, que, apesar de sua consagrada autonomia no mundo dos contratos, podem ser utilizados pelos contratantes como subsidiários a compra e venda.

2 Palavras-chave: Contrato de Compra e Venda; Cláusulas Especiais Aplicáveis à Compra e Venda. 1. Da compra e Venda A compra e venda desempenha papel central nos sistemas econômico mundiais, como instrumento de efetivação das operações negociais de circulação onerosa de bens. É o contrato mais freqüente, mais importante e de maior repercussão social no mundo dos negócios. Sua origem está ligada ao Contrato de Permuta, que em sua fase primitiva caracterizava simples troca (coisa por coisa) diretamente entre os sujeitos permutantes. Inúmeras eram as dificuldades enfrentadas pelos contratantes nesta etapa da histórica dos contratos: as dificuldades naturais para a celebração do acordo de vontades entre os negociantes, fazendo coincidir a intenção de alguém em desfazer-se de algum bem que sobejasse em seu patrimônio, permutando por outro bem que satisfizesse alguma de suas necessidades; que as mercadorias de um e de outro tivessem valor equivalente; e as naturais restrições de transporte de tais mercadorias. Com o crescimento populacional das comunidades e a crescente complexidade das relações de troca, as operações passaram a ocorrer em feiras ou mercados livres, o que aproximou os contratantes, além de motivar a adoção de determinadas mercadorias como denominador comum para todas as trocas. Tais mudanças representaram significativo avanço no mundo dos negócios, permitindo a superação parcial das dificuldades contratuais verificadas pelos contratantes até então. Segundo MONTEIRO (2003, pg. 88), essa mercadoria padrão era, inicialmente, o gado (pecus), substituída em outro momento por pedras e metais preciosos e posteriormente pela moeda. A moeda, cunhada em metal, desvinculou-se de seu valor real como metal, assumindo valor nominal definido segundo convenções dos sistemas econômicos de cada país. Ainda segundo MONTEIRO (2003, pg. 88), é nesse momento, que surge o Contrato de Compra e Venda, evoluindo daquela operação mercantil primitiva que permutava objeto por objeto, para a nova sistemática, cuja contraprestação para a aquisição de mercadorias se fazia pela entrega do equivalente em moeda. A compra e venda é, assim, uma modalidade contratual originária da permuta, todavia, atualmente, em função de sua ampla utilização nos sistemas econômicos vigentes, prepondera sobre a permuta. Modernamente regulamentada, a compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo como contraprestação, determinada soma em dinheiro ou crédito equivalente GOMES (2007, pg. 265). Seu objetivo específico é, portanto, a alienação de bens. Do ponto de vista de sua classificação, a compra e venda é contrato bilateral, oneroso, consensual, comutativo ou aleatório, de execução instantânea ou diferida. A bilateralidade deste contrato se manifesta na dependência recíproca dos direitos e obrigações dos contratantes. Para o vendedor incumbe, fundamentalmente, a obrigação de entregar a coisa ao comprador com intenção de transferir-lhe a propriedade e como contrapartida receber o preço avençado; ao comprador incumbe pagar o preço, cabendo-lhe o

3 direito de receber a coisa negociada e respectivo domínio. A correspondência entre direitos e obrigações caracteriza o sinalagma que caracteriza os contratos bilaterais. A consensualidade manifesta sobre a coisa e o preço é atributo suficiente para tornar o contrato perfeito e acabado, sendo desnecessária a entrega efetiva da coisa negociada. Este princípio decorre da caracterização do contrato de compra e venda em nosso sistema jurídico como gerador de obrigações entre os contratantes, remetendo a transferência do domínio sobre o bem negociado a outra etapa negocial denominada tradição, quando se trata de bens móveis, e registro imobiliário quando se trata de bens imóveis. A onerosidade do contrato é manifesta pelo sacrifício patrimonial a que se submetem as partes, embora as compensações patrimoniais constituam a essência do contrato: para o vendedor o sacrifício de entregar a coisa; ao comprador o sacrifício de pagar o preço. Há que se observar, entretanto, que a compensação patrimonial garantida pelo sinalagma contratual é apenas subjetiva, não havendo a necessidade de as prestações se equivalerem objetivamente, exceto quando se tratar de preço irrisório. Necessário, todavia, que haja certeza quanto à existência das prestações, o que caracteriza a comutatividade do contrato. Casos há, ainda, em que uma das prestações pode falhar havendo para cada uma das partes a chance de ganho ou perda. Apresenta-se assim a compra e venda aleatória. Quanto à execução, esta pode ocorrer de uma só vez ou de forma parcelada. De qualquer forma, sua execução é única, seja instantânea ou diferida. Quanto à forma, este contrato é classificado como não solene. Exceção a este princípio se estabelece, entretanto, nos casos em que o objeto contratual consista em bem imóvel com valor superior ao mínimo legal, ocasião em que o CCB o exige solene. Para tanto, a escritura pública e o registro imobiliário são da essência do ato, sob pena de não se ter por perfeito e acabado o negócio pretendido. Do ponto de vista da legitimidade para a formalização do contrato, é indispensável sejam as partes contratantes, cada uma a seu turno, capazes de alienar e capazes de se obrigar. Assim, arredada está a possibilidade de as pessoas civilmente incapazes figurarem pessoalmente nos pólos da relação contratual, seja na condição de comprador ou de vendedor. Há, entretanto, pessoas que embora capazes, não são legítimas para o exercício da compra e venda. É o caso do ascendente que se encontra proibido de vender ao descendente, exceto mediante expresso consentimento dos demais descendentes. É o caso também dos tutores, curadores, testamenteiros e administradores que não estão legitimados a adquirir os bens sob sua guarda. Da mesma forma, os juízes, os auxiliares da justiça, os empregados públicos e os leiloeiros e seus prepostos em relação a certos bens. Com relação à estruturação do contrato, três são os seus elementos constitutivos: a coisa, o preço e o consentimento. Estabelecido o consenso quanto ao preço e a coisa, perfeito e acabado está o contrato, independentemente da entrega do bem. O consentimento é assim elemento central na formação do contrato e sua importância deriva do princípio do consensualismo, consagrado no art. 482 CCB, segundo o qual, o consentimento é suficiente para a perfeição contratual remetendo a transferência do domínio a ato posterior. Em princípio, todas as coisas que se achem in commercium são suscetíveis de alienação, sejam corpóreas ou incorpóreas, presentes ou futuras, próprias ou alheias. Não só os bens corpóreos podem figurar como objeto do contrato de compra e venda como também os bens incorpóreos. É o caso, por exemplo, da cessão de direitos hereditários. Note-se, neste caso, que o contrato não tem a finalidade de transferir o domínio propriamente dito, mas a alienação dos direitos que recaem sobre o patrimônio que integrará o

4 quinhão hereditário negociado, ocorrendo a transferência de domínio tão somente após o devido processo de inventário dos bens do de cujus. Também as coisas futuras são passíveis de serem negociadas. Tratando-se a compra e venda de espécie contratual que não possui eficácia real, gerando apenas efeitos obrigacionais entre as partes, nada impede a alienação de coisa que ainda não exista, como por exemplo, a alienação dos frutos da colheita esperada. Da mesma forma, a admissibilidade da venda de coisa alheia, assumindo o vendedor a obrigação de entregar o bem tão logo o adquira. É ilícita, porém, a venda de herança de pessoa viva. O preço é a quantia em dinheiro ou equivalente que o comprador se obriga a pagar ao vendedor como contrapartida pelo recebimento da coisa adquirida. É o elemento característico da compra e venda; o elemento padrão que diferencia este contrato do contrato de permuta. O preço deve ser expresso em dinheiro. Não se exige, todavia, exclusivamente dinheiro, bastando que constitua a parcela principal. É lícito, entretanto, que o pagamento seja realizado por outro modo, que não necessariamente em dinheiro, desde que as coisas dadas em pagamento sejam representativas de dinheiro, como por exemplo, em títulos de crédito. Inadmissível, todavia, que o pagamento se faça por serviços prestados, conforme ensina MONTEIRO (2003, PG. 93), sob pena de desfigurar a compra e venda, convertendo-a em contrato inominado. O preço há de ser determinado, isto é, certo quanto a sua existência e definido quanto à sua equivalência em moeda, sendo conhecido das partes desde a formação do contrato. É lícito, entretanto, seja apenas determinável na formação do contrato, desde que fiquem claramente definidos, desde logo, os critérios para a sua determinação a posteriori. De qualquer forma, é necessário que se estabeleça a equivalência subjetiva das prestações, exigindo-se apenas que o preço não seja tão insignificante a ponto de caracterizar liberalidade do vendedor ou intenção de não o exigir. Inadmissível também a simulação contratual em que a compra e venda mascara verdadeiro contrato de doação. Último elemento constitutivo do contrato de compra e venda é o consentimento, incidente sobre a coisa, o preço e as demais cláusulas da negociação, que pode ser exteriorizado de forma expressa (por escrito ou verbalmente) ou de forma tácita. Não se admite, todavia, o silêncio do contratante como manifestação de vontade. Outro elemento pode ser acrescentado, a forma, quando o contrato versar sobre a venda de certos bens, sobretudo nos de compra e venda de bens imóveis, para o qual, sendo o preço superior ao mínimo legal, exige-se escritura pública e registro imobiliário. Sua não observância invalida o contrato. Questão relevante é a que se refere aos riscos de perecimento do objeto por caso fortuito ou força maior, ficando as partes por consequência, impossibilitadas de darem cumprimento às obrigações. Nesse caso, questão fundamental consiste em determinar qual das partes suportará os prejuízos decorrentes do desaparecimento do objeto. A regra geral estabelecida pelo art. 492 CCB é a de que o objeto negociado perece para seu proprietário (res perit domino). Mister verificar, portanto, se por ocasião da ocorrência do caso fortuito que motivou o perecimento do objeto já se tinha operado a transferência da propriedade. Assim, a tradição ou a transcrição, conforme a natureza móvel ou imóvel da coisa negociada reveste-se de fundamental importância. Se o perecimento da coisa ocorrer antes da tradição ou transcrição, quem sofre as consequências do perecimento do objeto é o vendedor, eis que seu proprietário. Da mesma forma em relação ao preço, caso em que as consequências correrão por conta do comprador.

5 Exceção a esta regra se estabelece nos contratos de compra e venda com reserva de domínio. Em tais casos, os riscos são suportados por quem se serve da coisa. Esclarece ainda o 1º do mesmo artigo, que ocorrendo o caso fortuito durante a operação de contar, pesar, medir ou assinalar, sendo tais atos essenciais à determinação da coisa vendida, e que a coisa já tiver sido posta à disposição do comprador, os riscos correrão por conta deste. Da mesma forma, prescreve o 2º que correrão por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de recebê-las, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustado. Ainda, se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor (art. 494 do CCB). Enfim, assevera ORLANDO GOMES, (2007, pg. 281), as disposições legais para definição de responsabilidades quanto ao perecimento do objeto não são imperativas, facultando às partes adotar regras diferentes, desde que expressamente estipuladas. E finaliza, a lei que define os riscos é meramente supletiva. Como se vê, o Código Civil prescreveu regras de fácil compreensão para o contrato de compra e venda, estruturando-o de tal forma, que mesmo aqueles que não dominam a técnica jurídica se veem aptos a operacionalizá-lo, seja na condição de consumidor final, seja no cotidiano de suas atividades empresariais. Entretanto, a par da clareza e simplicidade de suas regras no que se refere a sua formação e formatação, estabeleceu o legislador, inúmeros mecanismos que podem ser apostos a este contrato mediante convenção entre as partes, modificando sua fisionomia. É o que se vê, por exemplo, na Seção II do Capítulo I da regulamentação das Várias Espécies Contratuais, onde são elencadas cinco Cláusulas Especiais aplicáveis à Compra e Venda. Tais cláusulas encerram particular relação entre os contratantes, submetendo-os a regras peculiares, ora ensejando especiais garantias de cumprimento das obrigações de parte a parte, ora estabelecendo preferência ou direito de recompra, ora subordinando a eficácia do contrato à unilateral manifestação de vontade do comprador, mesmo tendo ocorrida a tradição. Diante desse quadro, é nosso objetivo descrever e interpretar tais cláusulas e, bem assim, reunir em único documento a regulamentação básica de tais institutos, a par do já descrito contrato de compra e venda. É o que fazemos a seguir. 2. Das Cláusulas Especiais 2.1. Da Retrovenda A Retrovenda caracteriza um direito unilateral concedido ao vendedor de coisa imóvel, de recobrar, em certo prazo, a coisa vendida, restituindo o preço recebido, acrescido das despesas efetuadas pelo comprador. Trata-se de cláusula resolutiva, só admissível nos contratos de venda de imóveis. A inexigibilidade de formalismo para a perfeição da compra e venda de bens móveis, e a inexigibilidade de publicidade do ato com vistas ao acautelamento de terceiros, justificam a aplicabilidade da cláusula somente para as transações imobiliárias.

6 O prazo para exercício do direito de recompra é de, no máximo, três (03) anos. É prazo decadencial, como adverte o art. 505, CCB, portanto, não pode ser interrompido, é improrrogável, e prevalece, inclusive, no caso de incapacidade das partes. Qualquer estipulação que ultrapassar este limite legal é destituída de eficácia, caso em que subsistirá o prazo estabelecido pelo legislador. É cláusula especial gravada por condição resolutiva nos termos do art , CCB. A aquisição é, portanto, condicional, subordinada a ocorrência de evento futuro e incerto, qual seja, o exercício do direito de retrato por parte do vendedor do imóvel. O implemento da condição resolverá o contrato, inclusive em relação a posterior alienação, restituindo as partes ao status quo ante. Exercendo o vendedor a opção legal de recompra, fica obrigado a restituir o preço recebido, além de reembolsar todas as despesas efetuadas pelo comprador no período. Embora o código não estabeleça quais despesas são indenizáveis, entende-se que estão incluídas as despesas com a escritura de compra e venda e respectivo registro, bem como os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel. Estão incluídas também as despesas relativas aos melhoramentos introduzidos pelo comprador, desde que autorizadas pelo vendedor. Já as benfeitorias necessárias são sempre indenizáveis, ainda que não autorizadas. O valor do bem a ser restituído, deve ser atualizado monetariamente, segundo as regras vigentes na data da opção, sob pena de caracterizar injusto enriquecimento. É anulável, entretanto, qualquer cláusula que estipule valor nominal de recompra diferente do valor original do negócio. A aplicação desta regra busca coibir a utilização da cláusula de retrovenda para encobrir real contrato de mútuo, que permitiria ao credor assumir a titularidade da coisa que garante seu crédito no caso de inadimplência. Tal operação é vedada pelo art , CCB. Havendo recusa por parte do comprador em receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer seu direito de resgate da coisa depositará os devidos valores em juízo. Este depósito tem efeito de pagamento (Art. 506 CCB). Se verificado incompleto, deverá ser complementado, entretanto, o vendedor não será restituído ao domínio do bem enquanto não o fizer. O direito de retrato somente comporta cessão e transmissão a herdeiros e legatários, sendo vedada sua transmissão por ato inter vivos. No tocante a sua oponibilidade a terceiros, admite-a o instituto, segundo entendimento do art. 507, CCB. A necessidade de registro imobiliário para a perfeição da compra e venda de imóveis garante a publicidade do ato podendo inclusive ser atribuída eficácia real a este pacto pessoal. Nos casos de multiplicidade de titulares do direito de resgate, e apenas uma ou algumas das partes o exercerem, poderá o comprador intimar as demais para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral (Art. 508, CCB). Esta cláusula há de ser expressa no contrato de compra e venda original e levada a registro. Não há impedimento, entretanto, a que a cláusula de retrovenda seja firmada em escritura posterior, desde que este instrumento seja averbado na matrícula do imóvel. Estando registrada a cláusula, em ato único ou acessório, está garantida a eficácia erga omnes. Enquanto não sobrevenha a opção de recompra, o comprador é o verdadeiro proprietário, cabendo-lhe o exercício de todos os direitos relativos à propriedade. Segundo VENOSA (2006, p.60) trata-se de imposição inconveniente, que mantém a venda e a propriedade resolúvel, ao alvedrio do vendedor, durante certo prazo, além do que, sua utilidade é questionável, pois pode ser utilizada para mascarar operações de empréstimo

7 que extrapolam os padrões da legalidade, quando não, para camuflar negócios não perfeitamente transparentes. 2.2 Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova A venda a contento é cláusula que subordina a eficácia do contrato à condição de desfazer o negócio, caso o comprador não se agrade da coisa. A cláusula estabelece uma faculdade ao comprador, tendo-se em vista que este se obriga condicionalmente, somente se vinculando contratualmente ao declarar que a coisa lhe agrada. O vendedor, por sua vez, está vinculado desde logo. Esta cláusula é admissível qualquer que seja o objeto, desde que, como essência, para serem aceitos os objetos negociados, se costumam provar, medir, pesar ou experimentar. Não é pacífica a doutrina brasileira, quanto à natureza jurídica desta cláusula. Para alguns se trata de contrato de venda gravada com condição suspensiva, para outros resolutiva. Mas, esta questão não é apenas teórica, revelando-se importante do ponto de vista prático. Se suspensiva, o contrato somente se perfaz após a declaração do comprador de que a coisa negociada é de seu gosto; se resolutiva, o contrato está perfeito e acabado desde logo, se desfazendo caso o comprador declare seu desagrado em relação à coisa negociada. O Código Civil de 1916 previa em seu art , a regra, segundo a qual, a venda a contendo se fazia sob condição suspensiva, desde que, no contrato não se estabelecesse expressamente o caráter de condição resolutiva. O Código Civil de 2002, por sua vez, repetiu a determinação do artigo, excluindo, entretanto, sua parte final que permitia, por opção das partes, gravá-la com condição resolutiva. Mesmo assim, segundo ORLANDO GOMES (2007, pg. 310), nada impede que as partes prevejam que a compra a contento seja eficaz desde logo, mas que se resolva diante da manifestação de desagrado do comprador, o que caracteriza, sem dúvida, condição resolutiva aposta ao contrato. Assim, quando gravada a cláusula com condição suspensiva, a tradição não contém ânimo de transferência de domínio, de tal sorte que o comprador a recebe como se comodatário fosse, operando-se a transferência efetiva de propriedade do bem somente após a declaração de agrado do comprador. Já, quando gravada com condição resolutiva, a tradição opera a transferência da propriedade do bem negociado desde a sua efetivação. Trata-se, neste caso, de propriedade resolúvel, podendo, portanto, desfazer-se após a declaração do comprador. Além da venda a contento regulada pelo art. 509, o Código Civil disciplinou, em seu art. 510, a venda sujeita a prova, a qual pode ser gravada com condição suspensiva ou resolutiva, nos mesmos termos da venda a contento. Nesta modalidade o contrato se torna eficaz a partir da manifestação do comprador declarando-a idônea ao uso a que se destina. A diferença que se estabelece entre ambas as cláusulas é que, no primeiro caso (venda a contento), a eficácia do contrato fica sujeita a declaração de agrado do comprador. Aqui o critério é meramente subjetivo, subordinando a validade do contrato ao alvedrio do comprador. No segundo caso (venda sujeita a prova), a eficácia do contrato se sujeita á verificação de que a coisa vendida tem as qualidades asseguradas pelo vendedor e é adequada ao uso a que se destina. O critério, neste caso é objetivo, não podendo o comprador rejeitá-la. O nosso código não determina prazo para a manifestação do comprador, devendo fazê-lo em tempo razoável. Assiste ao vendedor, entretanto, o direito de intimá-lo judicial ou

8 extrajudicialmente, no caso de entender extrapolado os limites da razoabilidade, determinando prazo improrrogável para tal. Havendo prazo convencionado entre as partes, o silêncio do comprador ante o decurso do prazo é entendido como manifestação de vontade, ocasião em que o contrato se dá por eficaz em relação à totalidade dos bens negociados. O direito do comprador é intransferível inter vivos ou mortis causa. 2.3 Da Preempção ou Preferência O direito de preempção ou preferência impõe ao comprador a obrigação legal de oferecer ao vendedor a coisa que deseja vender ou dar em pagamento, para que este adquira a coisa se assim o desejar, tanto por tanto (Art. 513, CCB). O prazo para exercício do direito de preferência é de, no máximo, cento e oitenta (180) dias, no caso de bem móvel, e de dois (02) anos, se bem imóvel (Art. 513, único, CCB). Ainda que as partes estabeleçam prazos maiores, o prazo que exceder os tetos legais será ineficaz, preponderando o máximo permitido pelo texto legal. O preferente tem reservado à sua exclusiva manifestação de vontade o direito de recompra do imóvel nos exatos termos da proposta apresentada pelo comprador, desejando este aliená-la. O comprador não está obrigado a vender a coisa, entretanto, decidindo-se pela venda, está obrigado a comunicar o vendedor original sobre sua decisão. Esta comunicação poderá ser efetivada por qualquer meio, seja pessoalmente, por via postal, por meio de cartório de títulos e documentos ou de forma judicial. Importa que a comunicação efetivamente ocorra, e que seja realizada de forma idônea, sob pena de futura indenização. Da comunicação deve constar o prazo para exercício do direito de recompra e a descrição pormenorizada da proposta de negócio. Uma vez modificada a proposta de venda a terceiro, nova comunicação deve ser realizada ao vendedor original, sob pena de não se ter por cumprida a comunicação. O vendedor, por sua vez, somente poderá exercer a preferência se cumprir, integralmente, todos os itens da proposta. Uma vez notificado, cabe ao vendedor manifestar-se em favor da recompra no prazo de três (03) dias se a coisa for móvel e sessenta (60) dias se for imóvel. Este prazo é decadencial, portanto, não está sujeito à suspensão ou interrupção. O termo inicial de fruição deste prazo é a comunicação válida feita pelo comprador ao preferente. A iniciativa para o exercício da prelação pode, por outra via, partir do próprio vendedor, fazendo-a por meio de intimação ao proprietário, se souber que este pretende vender a coisa (Art. 514, CCB). Esta ação tem o efeito de alertar o comprador sobre a intenção do preferente em exercer seu direito de prelação. Pode, ainda, notificar o terceiro adquirente, dando-lhe ciência da preferência e alertando-o sobre sua intenção em executá-la. Em ocorrendo a notificação antes da realização do negócio, o terceiro adquirente responderá solidariamente ao comprador, se tiver procedido de má-fé, de acordo com o que estabelece o art. 518, CCB. Violado o direito de preferência, cabe ao preferente pleitear indenização por perdas e danos. Não tem poderes, entretanto, para anulação da venda a terceiro, tampouco para impedir que ela ocorra, eis que tal previsão não consta de nosso ordenamento jurídico (VENOSA, 2006, p. 69). Nos casos de desapropriação, se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado, direito de preferência,

9 decidindo o Poder Público pela sua alienação (art. 519, CCB). Dispõe o mesmo artigo, em sua parte final, que o preço a ser pago pelo imóvel, objeto da prelação, deve ser atualizado. Violado o direito de preferência pelo órgão público, cabe ao expropriado requerer reparação mediante ação indenizatória. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos, só poderá ser exercido em relação a todo o bem, não podendo ser feito parcialmente, salvo nos casos de expressa previsão no pacto. Se algum dos titulares da preferência não exercer ou perder o direito, os demais poderão exercê-lo, obedecidos os requisitos legais (art. 517, CCB). O direito de preferência não pode ser cedido nem passado aos herdeiros (art. 520, CCB). A prelação é direito personalíssimo. Decidindo-se o comprador em alienar a coisa adquirida deve oferecê-la a quem constar no contrato original como vendedor e somente a ele. Por fim, compete estabelecer a nítida distinção da preempção ou preferência em relação ao instituto da retrovenda, tendo-se em vista a aparente similaridade entre esses institutos. Enquanto aquela é aplicável somente a contratos cujo objeto seja constituído de bem imóvel, esta se aplica tanto a imóveis quanto móveis; a retrovenda depende da vontade exclusiva do vendedor original em reaver o imóvel, enquanto a preempção fica na pendência da livre manifestação de vontade do comprador desejando vender a coisa adquirida; na retrovenda a coisa é readquirida pelo vendedor original pelo preço pago anteriormente com os acréscimos previstos em lei, já na preempção, o preço de venda é aquele definido pelo comprador, nos exatos termos da proposta. 2.4 Da Venda com Reserva de Domínio No contrato de compra e venda de bens móveis, pode o vendedor reservar para si o domínio da coisa vendida, até o pagamento integral do preço ajustado (art. 521, CCB), transferindo ao comprador apenas a posse direta do bem. Essa cláusula é cabível somente nos casos de compra e venda de bens móveis. Trata-se de estipulação bastante empregada em passado recente, constituindo-se em importante garantia ao vendedor contra possível inadimplência do comprador. Modernamente, com o advento dos contratos de Alienação Fiduciária em Garantia e Leasing, teve sua importância diminuída no mundo dos negócios. Instituições financeiras e outras entidades que comercializam a crédito têm-se utilizado desses novos contratos, de formatação mais moderna e segura, ante a reserva de domínio, de regulação mais antiga. Instituída a cláusula de reserva de domínio, e efetuada a tradição, o comprador recebe a posse direta do bem, podendo exercer todos os direitos daí decorrentes. O domínio da coisa alienada fica reservado ao vendedor, até o implemento de condição suspensiva caracterizada pelo pagamento integral do preço avençado. Essa cláusula interpõe importante exceção ao princípio que delega à tradição, a transmissão do domínio de bem móvel. De fato, em contrato com cláusula de reserva de domínio a tradição gera efeito de mera transmissão da posse direta, reservando para momento futuro a transmissão da propriedade. O domínio permanece condicionalmente reservado ao seu proprietário original. Mas, esse domínio revela-se bastante limitado, podendo-se afirmar que não passa de um poder burocrático, cerceado de exercício. A única prerrogativa deferida ao vendedor, no caso de inadimplência do comprador, é recuperar o bem, por meio de ação de reintegração de posse ou cobrança do crédito restante. Outra exceção aos princípios contratuais pode ser apontada, quando se analisa a questão da responsabilização pelos riscos de perecimento ou deterioração da coisa alienada.

10 Aqui, salvo disposição contratual expressa em contrário, os riscos de perda ou perecimento do objeto são alocados ao comprador, embora se encontre na condição de mero possuidor direto. A expectativa de aquisição da propriedade plena vinculada a ato unilateral de vontade justifica este ônus. Neste caso, inverte-se o princípio de que a coisa perece para o seu proprietário, remetendo a responsabilidade ao comprador/possuidor direto. Ocorrendo o implemento da condição, materializada pelo pagamento integral do preço, o direito de propriedade se consolida, revelando a plenitude de seus efeitos. O comprador é elevado, do estágio de possuidor direto, ao patamar de proprietário, enfeixandose em suas mãos todos os poderes daí decorrentes, sem necessidade de qualquer acordo ou providência adicional. Assim, este negócio jurídico caracteriza compra e venda pura e simples, pois o caráter condicional da cláusula atinge apenas a transferência do domínio que fica vinculada ao pagamento integral do preço ajustado. Para que a cláusula de reserva de domínio tenha validade contra terceiros, exige o art. 522, CCB, seja firmada por escrito, público ou particular, e levada a registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos do domicílio do comprador. Busca-se com esta medida, garantir a publicidade do ato, o que lhe confere oponibilidade contra terceiros. Entretanto, se assim não procederem os contratantes, o contrato não se considera inválido, mas, produz efeitos apenas entre as partes. A reserva de domínio, nessas condições, não gerará qualquer efeito contra terceiro adquirente de boa-fé. Somente podem figurar como objeto de contrato de compra e venda com reserva de domínio, bens móveis perfeitamente individuados e caracterizados. A reserva de domínio é garantia que se vincula a coisas determinadas, específicas, de sorte que, os bens fungíveis estão fora do alcance de seus efeitos. A dinâmica e versatilidade que as relações comerciais modernas exigem, e que encontra na tradição sua mola propulsora, inviabilizam a fixação desta cláusula em relação a bens que não se possam personalizar no conjunto de objetos que constituem a mesma espécie. Segundo VENOSA (2006, pg. 81) não há impedimento legal a que esta cláusula seja fixada em transações imobiliárias, desde que levada a registro. Contudo, adverte o autor, no que se refere à compra e venda de imóveis, o Contrato de Compromisso de Compra e Venda produz melhores efeitos, sobejando vantagens. Verificada a inadimplência do comprador, fica reservada ao vendedor, dupla opção: cobrar a dívida, utilizando-se dos mecanismos que o Direito lhe assegura, ou recobrar o bem, por meio da execução da cláusula de reserva de domínio. Observe-se, entretanto, que o art. 525 CCB exige a constituição do devedor em mora como requisito para impetrar a competente ação que melhor lhe aprouver para cobrança de seu crédito. Há que se utilizar, para tanto, de protesto do título ou documento, ou de interpelação judicial. Os procedimentos para execução da cláusula de reserva de domínio são regulados pelo Código de Processo Civil, CPC, nos art. 170 e 171. No caso de as prestações devidas pelo comprador serem representadas por título executivo, poderá o vendedor utilizar-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial, para cobrança das prestações vencidas e vincendas e tudo mais que lhe for devido, recaindo a penhora sobre o bem alienado. Pode ainda utilizarse de Ação de Cobrança, não sendo as prestações representadas por título executivo. Optando pela recuperação do bem, poderá utilizar-se de Ação Possessória, com apreensão liminar e depósito do bem, sem audiência do devedor. Nessa hipótese, o instrumento escrito no qual se estabelece a cláusula de reserva de domínio constitui prova indispensável. Estabelece o art. 527, CCB, a possibilidade de o vendedor/credor reter as prestações já pagas, até o valor necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas

11 realizadas e tudo o mais que lhe for devido. Havendo excedente, deve ser devolvido ao comprador. Havendo intermediação de instituição financeira por meio de contrato paralelo de mútuo, caso em que o vendedor recebe seu crédito à vista, sub-roga-se aquela nos direitos do vendedor, podendo exercer todos os direitos decorrentes do contrato. De qualquer forma, a operação deve constar do registro do contrato, tendo-se em vista a necessidade de publicidade do ato que o faz oponível a terceiros. A publicidade, nesse caso, é mera presunção, eis que a transferência de domínio se dá pela tradição. No caso de compra e venda de veículos, a menção da reserva de domínio nos respectivos certificados expedidos pelo órgão estadual de trânsito, ameniza este problema. De qualquer forma, o registro é procedimento indispensável. Por fim, cabe situar as diferenças entre compra e venda com reserva de domínio e compromisso de compra e venda, eis que possuem efeitos semelhantes, mas, de fato, são diferentes quanto á sua natureza. Tanto numa, como noutra, o pagamento é realizado mediante prestações sucessivas, mas, na primeira, o contrato é subordinado apenas à condição de total pagamento do preço ajustado, de modo que, o implemento da condição opera a automática transferência da propriedade. Na segunda, a transferência do domínio não decorre imediatamente do contrato, sendo necessária, como decorrência do implemento da condição, a formalização de novo e definitivo contrato, o de compra e venda propriamente dito, que tem o condão de operar a transferência de domínio Da Venda Sobre Documentos Esta cláusula contratual passível de incidência sobre o contrato de compra e venda de coisa móvel é muito utilizada nos negócios internacionais, sobretudo quando um dos contratantes ou ambos, se encontra em local diverso do lugar onde se encontra depositada a mercadoria negociada. De regulamentação recente, foi introduzida em nosso ordenamento jurídico pela primeira vez por meio dos artigos 529 a 532 CCB, embora o Código Comercial de 1850, já mencionasse a tradição pela entrega do título representativo da mercadoria. O conteúdo dessa cláusula prevê a substituição da tradição, meio efetivo pelo qual se transfere a propriedade de coisa móvel, pela entrega do título representativo da coisa (art. 529 CCB). O título a que se refere o art. 529 CCB é espécie de título de crédito que representa uma mercadoria. Segundo GOMES, (2007, pg. 321), são títulos hábeis para atendimento a este dispositivo, o conhecimento de transporte, o conhecimento de depósito, e o warrant. Os demais documentos aludidos no mesmo artigo são a fatura, duplicata, apólice de seguro para prevenir os riscos de transporte do bem vendido, certificado de origem, peso e medida, e licença de importação e exportação, entre outros. Assim, na compra e venda de mercadorias que exijam transporte ou de mercadorias depositadas, a entrega física do bem pode ser substituída pelo entrega de documentos tais quais acima especificados, que estando em ordem, liberam o vendedor de sua obrigação, podendo este exigir o pagamento do preço tal qual avençado. O comprador, por sua vez, na posse de tais documentos pode exigir do transportador a efetiva entrega da coisa. Estas são as cláusulas especiais passíveis de incidência sobe o contrato de compra e venda reguladas pelo Código Civil em Seção própria com o mesmo título. A seguir, abordaremos três dentre os mais importantes contratos, que apesar de sua consagrada

12 autonomia contratual, são largamente utilizados como acessórios e ou subsidiários à compra e venda e que, tais quais as cláusulas especiais acima descritas, estabelecem especial relação entre os contratantes e contribuem significativamente para o desenvolvimento dos negócios. 3. Contratos Subsidiários à Compra e Venda 3.1. Compromisso de Compra e Venda Trata-se de negócio jurídico comumente utilizado em transações de compra e venda de imóveis em que as partes não desejam firmar imediatamente o documento final translativo da propriedade ou nos casos em que tal providência afigura-se impossível, eis que pendente algum embaraço, seja sobre a legitimidade das partes, seja sobre o próprio imóvel. É utilizado também, em casos em que o compromissário vendedor negocia bem de terceiros, ocasião em que se faz necessária, a regularização da aquisição do bem para posterior transferência. Pode-se conceituá-lo como o contrato que estabelece para as partes contratantes o compromisso de, preenchidas as condições estabelecidas no contrato ou chegada a oportunidade combinada, praticarem o ato final necessário à efetivação do intento que uniu as vontades. Não se trata efetivamente de uma promessa de contratar, eis que todas as cláusulas e condições do negócio estão já delineadas. Preenchidas as condições estabelecidas, compete às partes apenas repetir a manifestação de vontade já expressa no compromisso e consolidar o ato próprio que torna a negociação efetiva. Este contrato é irretratável. Concluído o compromisso assumido no contrato, não pode qualquer das partes arrepender-se. Levando-o ao registro de imóveis, o contrato passa a gerar efeitos em relação a terceiros impedindo sua alienação. O compromissário comprador imite-se na posse do imóvel e se comporta como se seu dono fora. Preenchidas as condições que o habilitam a pedir o título translativo de propriedade, não o querendo firmá-lo o compromissário vendedor, pode-se obtê-lo por meio de sentença judicial. É o que se denomina adjudicação compulsória. Trata-se de promessa bilateral de venda irrevogável. Todas as cláusulas do contrato de compra e venda constam do compromisso, que, por uma questão de oportunidade ou de conveniência, optam as partes por não efetuar imediatamente o contrato definitivo translativo da propriedade. Não há que se falar, portanto, em contrato preliminar, mas sim de negócio definitivo. As partes não se obrigam a dar novamente seu consentimento no título translativo próprio exigido como de sua substância. A assinatura desse instrumento é, simplesmente, a reprodução, agora sob forma pública, de todos os itens do negócio já consignados no compromisso. Os efeitos jurídicos da negociação decorrem do próprio compromisso. O compromisso de venda pode subordinar a exigibilidade da obrigação de quem se comprometeu a vender ao cumprimento de prestações sucessivas a cargo de quem se comprometeu a comprar. É a modalidade mais freqüente. Nesse caso, não pode o compromissário vendedor exigir a satisfação das prestações antes do prazo convencionado, tampouco pode o compromissário comprador solicitar em juízo a adjudicação compulsória do imóvel negociado.

13 A irretratabilidade do contrato não impede a resolução do contrato por inexecução. Verificada a inadimplência do compromissário comprador, o contrato pode ser resolvido, com cominação de perdas e danos e demais encargos previstos no compromisso. O contrato pode ser resolvido também por mútuo consentimento. Pode o compromissário comprador exigir o cumprimento da obrigação consignada pelo compromissário vendedor, nos casos em que aquele quitou, à vista do contrato, sua obrigação. É a chamada promessa quitada. 3.2 Da Alienação Fiduciária Trata-se de instituto relativamente recente entre nós, e, não obstante a discussão sobre a sua natureza jurídica, este contrato constitui fórmula introduzida em nosso ordenamento jurídico com o fim específico de reforçar as garantias dos financiamentos de compra à crédito, realizados através de sociedades financeiras, para as quais não eram suficientes as tradicionais garantias asseguradas pelo penhor ou pela venda com reserva de domínio. Este contrato foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro por meio do art. 66 da Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965, que tinha por objetivo principal a estruturação do mercado de capitais. Ante os problemas operacionais ocasionados por sua aplicação, sobretudo a cerca de questões processuais, e também para resolver a polêmica de sua inserção no ordenamento jurídico brasileiro por meio de lei não específica, tornou-se necessária a sua reformulação, o que veio a ocorrer pelo Decreto-lei nº 911, de 01 de outubro de O Código Civil, embora não o regulamente especificamente no capítulo destinado aos contratos, o faz, de maneira indireta em matéria correlata, ao tratar da propriedade fiduciária, nos arts a A Lei /2004 estabeleceu regras que alteram o Decreto-Lei nº 911/69 e, estabelecem nova espécie de alienação fiduciária no cenário contratual nacional, especificando sua aplicação a bens fungíveis. Outra espécie, ainda, é aquela regulamentada pela Lei nº 9.514/97 que estendeu a possibilidade de incidência desse contrato sobre bens imóveis. Com efeito, a alienação fiduciária regulada pelos arts a CCB incide sobre bens móveis infungíveis e pode ser celebrada por pessoa não credenciada como instituição financeira. Outra espécie, regulamentada pela Lei nº 9.514/97, estende a incidência desse contrato sobre bens imóveis, e finalmente, aquela regulamentada pela Lei /2004 que especifica a regulamentação ao mercado financeiro e de capitais restringe sua aplicação aos bens fungíveis. Neste trabalho nos ocuparemos da descrição e análise das duas primeiras espécies, relegando aquela restrita ao mercado financeiro e de capitais para outro estudo. Segundo ORLANDO GOMES (2007, pg. 567), a Alienação Fiduciária em Garantia é o negócio jurídico pelo qual o devedor, para garantia da dívida, transmite ao credor a propriedade de um bem, normalmente retendo-lhe a posse direta, sob condição suspensiva de saldá-la. A constituição do contrato requer obrigatoriamente duas partes. De um lado, o fiduciante que é aquele que aliena em garantia assumindo a condição de devedor; de outro lado o fiduciário, que é aquele que adquire a propriedade resolúvel e assume no contrato a posição de devedor.

14 O fiduciante obriga-se a transmissão da propriedade resolúvel ao credor fiduciário, retendo a posse direta, e o pagamento do preço na forma como convencionado. Ao credor fiduciário, por sua vez, incumbe a restituição da propriedade, uma vez verificado o implemento da condição resolutiva que é o pagamento do preço. É assegurado ao credor fiduciário, entretanto, diversos meios para a garantia de seu crédito. Verificada a inadimplência do fiduciante, é garantido ao fiduciário três mecanismos judiciais. Ação de Busca e apreensão; Ação de Depósito e Ação Executiva. A busca e apreensão é a ação que o credor fiduciário pode propor contra o fiduciante ou terceiro para reaver o bem, uma vez caracterizada a inadimplência. O processo é singular, permitindo ao credor fiduciário a consolidação de sua propriedade, que se faz por força de lei, permitindo-lhe a alienação extrajudicial do bem, dispensada a avaliação. O segundo meio judicial de que dispõe o credor fiduciário é a ação de depósito. Utiliza-se este recurso, via de regra, quando o bem não é encontrado na posse do devedor ou não sabe este onde se encontra. Permite a lei, inclusive a conversão da ação de busca e apreensão, sendo esta infrutífera, em ação de depósito. Preferindo o credor não utilizar-se das ações acima especificadas, pode socorrer-se da ação de execução de título extrajudicial, eis que é reconhecida força executiva a este contrato. O rito processual é o mesmo estabelecido pelo Código de Processo Civil. 3.3 Leasing Trata-se de instituto de introdução recente entre nós. De origem anglo-saxônica, mais propriamente dos Estados Unidos, é formado por um complexo de relações negociais, onde podem ser observados aspectos relativos a outros contratos regulados pelo ordenamento jurídico pátrio. De fato, a Lei nº 6.099/74, posteriormente alterada pela Lei nº 7.132/83, ao regular este negócio jurídico, emprestou regras de outras figuras contratuais, como da locação, promessa de compra e venda, mútuo, financiamento e mandato. Assim, sua natureza jurídica é ainda bastante controvertida, havendo quem o enquadre no âmbito da compra e venda, outros na locação e outros ainda no âmbito dos contratos bancários. Há ainda quem o considere um contrato atípico ante a omissão do Novo Código Civil em regulamentá-lo. De qualquer forma, diante da hesitação da doutrina em classificá-lo, há que se ressaltar sua autonomia no campo contratual, situando-o ao lado de novas espécies contratuais originadas da particular evolução dos negócios empresariais contemporâneos, como por exemplo, o franchising e o facturing, que, guardadas as peculiaridades de cada espécie, encontram-se no mesmo patamar, aguardando as devidas providências, legais e doutrinárias, a lhes definir o espaço adequado no vasto campo dos negócios. Outra questão não resolvida é a que se refere a designação desse contrato. Regulado no âmbito fiscal, recebeu a denominação jurídica de arrendamento, não obstante a dubiedade deste termo. A doutrina e a jurisprudência consagraram a denominação original leasing, com compreensão e conteúdo perfeitamente aceitos e conhecidos de todos. Adotaremos esta expressão no decorrer deste trabalho, por entendê-la usual e reconhecida por aqueles que dela se utilizam. O contrato de Leasing é o contrato mediante o qual uma pessoa, física ou jurídica, pretendendo utilizar-se de coisa móvel ou imóvel, negocia com instituição financeira ou especializada, que o adquire, alugando-o posteriormente ao primeiro, por prazo certo,

15 facultando-lhe, ao final, tríplice alternativa, a devolução do bem, a renovação do contrato ou a aquisição do bem pelo valor residual previamente ajustado. Em que peses suas várias espécies, o contrato de leasing envolve, basicamente, três agentes: o arrendante, o arrendatário e o fornecedor do bem. Há espécie, entretanto, em que o arrendante é o próprio arrendatário e, outra, em que o fornecedor não aparece na relação contratual. Arrendante é a empresa de leasing, claramente caracterizada com essa natureza jurídica em seus estatutos sociais e, obrigatoriamente credenciada pelo Banco Central do Brasil para esse fim. É a pessoa que se encarrega de arrendar o bem ao arrendatário, pessoa física ou jurídica, que, por sua vez, necessitando de um bem móvel ou imóvel, dele se utiliza, detendo a posse direta. O fornecedor é o alienante do bem encomendado pelo arrendatário ao arrendante. É o terceiro sujeito da relação contratual, podendo não participar da transação, dependendo do interesse das partes. Podem figurar na condição de objeto deste contrato, bens móveis ou imóveis, e será sempre firmado por prazo determinado. As prestações a serem pagas pelo arrendatário serão fixadas de acordo com o que melhor convier entre as partes, podendo ser a divisão do preço total do bem. Há que se ressaltar, entretanto, que a rescisão antecipada do contrato, por parte do arrendatário, implicará no pagamento ao arrendante de todas as parcelas prefixadas no contrato, independentemente do abandono do uso do bem. Do ponto de vista de sua classificação, este contrato é bilateral e sinalagmático, pois prevê direitos e obrigações correlatos para ambos os contratantes; oneroso, porque demanda ônus e bônus para ambas as partes; consensual, porque não exige forma determinada, embora o art. 5º da Lei exija a declaração das cláusulas contratuais, o que afasta a possibilidade de sua fixação de forma verbal. Decompondo a operação, podemos desdobrá-la em 03 (três) etapas. A primeira etapa envolve a negociação entre o arrendatário e a empresa de leasing, inclusive com indicação minuciosa, por parte do arrendatário, do bem que deseja arrendar. É a etapa précontratual, ou negocial; a segunda etapa envolve a efetivação do contrato propriamente dito, envolvendo o acordo entre as partes, resultado da negociação, a redução a termo das cláusulas contratuais, já que a legislação tributária o exige escrito, e a entrega efetiva do bem negociado ao arrendatário para dele utilizar-se em suas atividades cotidianas; a terceira etapa, por sua vez, envolve a finalização do contrato, por meio da tríplice opção enfeixada nas mãos do arrendatário, de, ao final do prazo contratual, renovar o arrendamento, dá-lo por encerrado, devolvendo o bem arrendado, ou adquiri-lo mediante o pagamento residual como previamente pactuado. Características marcantes deste contrato é a possibilidade de o arrendatário, unilateralmente, ao final do contrato, adquirir o bem pelo valor previamente determinado, devolvê-lo ou renovar o contrato; a obrigação de intermediação de entidade financeira para a sua caracterização; e a obrigatoriedade de sua formalização por escrito, ante a necessidade expressa no art. 5º da lei 6.099/74. Este contrato, como se vê, afasta-se da concepção de mera locação com opção de compra, não só pela triangularidade de sujeitos ou pela intermediação obrigatória de um agente financeiro, mas também, e principalmente, pela unilateralidade de sua conclusão, caracterizada pela tríplice opção conferida ao arrendatário, como vimos anteriormente. Existem, atualmente, várias modalidades de contratos de leasing, e novas modalidades podem surgir. Entretanto, todas apresentam a mesma estrutura básica. A seguir, destacamos, de forma sucinta, as principais: leasing tradicional; lease back, self lease e leasing operacional.

16 O leasing tradicional ou financeiro, também denominado clássico, é o mais utilizado em nosso país. Nesta modalidade, uma instituição financeira adquire determinado bem, móvel ou imóvel, e o cede para uso, mantendo, porém a propriedade. É contrato por tempo determinado, cuja contraprestação é feita em pagamentos periódicos pelo arrendatário ou arrendante, o qual, ao final, poderá optar pela compra do bem, pela renovação do contrato ou por sua devolução. Aqui, as características de financiamento são evidentes. A entidade arrendante será obrigatoriamente credenciada pelo sistema financeiro. O lease back, ou leasing de retorno, ocorre quando uma empresa, proprietária de um determinado bem, móvel ou imóvel, o vende a outra empresa, que imediatamente o arrenda à primeira. Essa modalidade obedece às mesmas regras do leasing clássico, porém é constituído de apenas dois agentes, arrendante e arrendatário. Nesse caso, afastada está a figura do agente fornecedor, eis que o objeto do contrato já pertencia ao arrendatário. Este negócio é privativo, entre nós, de instituições financeiras, sendo muito utilizado pelas empresas para levantar capital de giro. Também aqui, a finalidade de financiamento é explícita. O self leasing, proibido entre nós pela Lei nº 6.099/74, é aquele realizado entre empresas coligadas ou do mesmo grupo. Certamente a proibição foi estabelecida, como mecanismo de prevenção a possíveis fraudes, já que os agentes integrantes desse contrato têm, obrigatoriamente, ligação societária. O leasing operacional, por sua vez, é aquele em que o próprio fabricante é o arrendante. Geralmente possui prazo exíguo de duração e são realizados vários arrendamentos com o mesmo bem. Esta modalidade é muito utilizada, entre nós, no ramo da construção civil, envolvendo grandes e caros equipamentos. Segundo VENOSA (2006, p. 575) é muito utilizada esta modalidade nos Estados Unidos para a cessão de veículos a grandes locadoras. Normalmente, nesse caso, o contrato vem acompanhado do compromisso de assistência técnica e manutenção. Questão importante a ser analisada ainda é a relativa aos riscos. Tratando-se de utilização de coisa alheia, o arrendatário assume a obrigação de conservação e proteção do bem, razão pela qual, é lícito ao arrendante exigir, querendo, o seguro da coisa arrendada. Por outro lado, cabe ao arrendante garantir a posse mansa e pacífica do bem ao arrendatário, no prazo de vigência do contrato. Outra questão importante é a que se refere à inadimplência do arrendatário. Nesse caso, o contrato autoriza o arrendante a ingressar com ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse dos bens cedidos em leasing. Esta ação pode ainda ser cumulada com pedido de pagamento das parcelas vencidas e vincendas acrescidas de perdas e danos, os quais devem ser provados no curso da ação. Há necessidade, entretanto, de constituição do devedor em mora para oponibilidade da ação antes referida, o que pode ser efetivado por meio de interpelação ou notificação judicial. Decretada a rescisão contratual com restituição do bem, fica o arrendatário sujeito à multa prevista em contrato e ao pagamento correspondente à proporcionalidade do contrato executado. Afastada está, neste caso, a obrigação de pagamento das parcelas vincendas, sob pena de caracterização de enriquecimento ilícito por parte do arrendante. Por outro lado, findo o prazo contratual e não devolvido o objeto sob leasing, caracterizado está o esbulho possessório, que ensejará a correspondente ação de reintegração de posse. Arredada está, neste caso, a possibilidade de ação de despejo, tendo-se em vista a natureza jurídica deste contrato, onde prepondera a noção de arrendamento.

17 O contrato de leasing se extingue pelo decurso do prazo contratual, ocasião em que é deferida ao arrendatário tríplice opção, conforme explicitado anteriormente; pela vontade das partes, caso em que estão as partes sujeitas às indenizações pactuadas, conforme a rescisão seja motivada por uma ou por outra parte; pelas morte do arrendatário, eis que trata-se de negócio intuitu personae, salvo menção expressa em contrato; por inadimplência de qualquer das partes, dependendo de intervenção judicial; pela perda ou perecimento do objeto; e, finalmente, pela falência de qualquer das partes do contrato de arrendamento. Enfim, este contrato de acentuada utilização no meio empresarial, possibilita às empresas utilizar-se de equipamentos caros e modernos, sem a necessidade de imobilizar capital, o que possibilita inúmeras vantagens contábeis, ante os benefícios fiscais daí decorrentes, além da possibilidade de substituí-los por outros, assim que estes se tornem obsoletos. Como desvantagem, podemos citar a possibilidade de o arrendatário, no caso de inadimplência, obrigar-se ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas sob pena de arresto do bem arrendado, quando não, ver-se privado da utilização do bem. 4. Considerações Finais As regras básicas do contrato de compra e venda, forjadas em passado distante quando este reclamou sua autonomia desvinculando-se do contrato de permuta, permanecem vigentes na maioria dos sistemas contratuais, salvo pequenas alterações, como aquela que o define no Direito Pátrio como contrato consensual, da qual decorrem apenas efeitos obrigacionais para as partes, relegando a transferência de domínio a ato posterior. Mas, a dinâmica do mundo dos negócios exige atualizações constantes motivadas pela criatividade das partes contratantes. A legislação contratualista brasileira, atenta a essa demanda, estabeleceu interessante sistemática ao tratar da regulamentação desse contrato, mantendo as regras básicas de formação, formatação e responsabilidade das partes, inclusive quanto aos riscos de perecimento do objeto por caso fortuito e força maior, mas permitiu que a essas regras fossem acrescidas uma série de disposições e condições suplementares para dar guarida ao interesse das partes contratantes. Assim o fez, de forma expressa, ao regulamentar em seção especial, uma série de cláusulas que podem ser inseridas no corpo do próprio contrato de compra e venda. São elas: - a Retrovenda, que permite ao vendedor de coisa imóvel, reservar a si o direito de recobrar, unilateralmente, o bem alienado; - a venda a contento ou sujeita a prova, que garante ao comprador prorrogar no tempo sua manifestação de aceitação, mesmo após a tradição da coisa negociada, sujeitando a perfeição do contrato ao seu contentamento em relação ao objeto, no primeiro caso, ou a prova, no segundo caso; - a preempção ou preferência que impõe ao comprador a obrigação de, desejando vender a coisa adquirida, oferecê-la ao vendedor, para que este, desejando, exercite seu direito de prelação tanto por tanto; - a venda com reserva de domínio, que concede garantias adicionais ao vendedor, reservando a si o domínio da coisa negociada até final pagamento, ocasião em que a transferência da propriedade se completa e passa a integrar o patrimônio do comprador; - a venda sobre documentos, que permite a substituição da tradição física da coisa negociada pela entrega dos documentos representativos.

18 Da mesma forma, permitiu a criação e vigência de novos contratos, consagrandolhes autonomia, mas com formatação legal que permite sua utilização como contratos subsidiários a compra e venda, eis que podem encerrar dentre seus objetivos, direta ou indiretamente, a alienação onerosa de bens. Dentre as muitas espécies, destacamos as mais usuais: - o compromisso de compra e venda, que não se confundindo com os chamados contratos preliminares, encerra todos os elementos da compra e venda, com exceção da forma, pois reserva a segundo momento a confirmação da manifestação de vontade das partes negociantes, dando origem ao contrato definitivo de venda; - a alienação fiduciária em garantia, de larga utilização, que contendo cláusula de reserva de domínio, acelerou as negociações a prazo, sobretudo nos contratos cujo objeto contempla bem móvel infungível; - o leasing de origem norte-americana, que para sua regulamentação emprestou regras de vários contratos, inclusive sendo permitido ao devedor fiduciante transmutá-lo em compra e venda assim o desejando. Não é só. Outras cláusulas e contratos podem ser citados ainda. É o caso das cláusulas tácitas da Evicção, Vício Redibitório, Exceção do Contrato Não Cumprido e Cláusula Resolutiva Tácita. É o caso também, dos Contratos Preliminares, além dos contratos de Regulamentação Recente, como o Consórcio, a Franquia, o Seguro de Crédito e a Factoring entre outros, que não são tratados nesse trabalho em virtude se sua brevidade, mas que merecem análise, eis que muito utilizados no cotidiano das atividades pessoais e ou empresariais. Tais inserções ao contrato de compra e venda, seja na condição de cláusulas especais, seja na condição de contratos autônomos, permitem o pleno exercício do princípio do consensualismo e da autonomia da vontade dos contratantes, ensejando às partes, a liberdade contratual de definir as cláusulas e escolher a espécie que melhor convier á negociação entabulada, mesmo que tal contrato não possa ser enquadrado dentre as figuras contratuais clássicas esquematizadas pelo Código Civil. Provavelmente, esta sistemática legislativa seja um dos elementos responsáveis pelo desenvolvimento dos sistemas econômicos vigentes nos países que adotam a liberdade de mercado com princípio constitucional, sobretudo no Brasil, cuja complexidade das relações contratuais, tanto em nível nacional quanto internacional, reclama a inclusão do País dentre as principais economias do planeta. 6. Referencial Bibliográfico BULGARELLI, Waldírio Contratos mercantis. 12. ed. São Paulo : Atlas, DINIZ, Maria Helena Curso de direito civil brasileiro. 2º volume : teoria geral das obrigações. 19ª ed. São Paulo : Saraiva, GOMES, Orlando. Contratos. 26ª ed., Rio de Janeiro : Ed. Forense, LOUREIRO, Luiz Guilherme. Contratos no novo código civil. 2ª ed. São Paulo : Editora Método, 2004.

19 , Washington de Barros. Curso de direito civil : direito das obrigações, volume I : 2ª parte, 34ª ed. Ver. E atual. Por Carlos Alberto Dabus Maluf e Regina Beatriz Tavares da Silva. São Paulo : Saraiva, MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil : direito das obrigações, volume V : 2ª parte, 34ª ed. Ver. E atual. Por Carlos Alberto Dabus Maluf e Regina Beatriz Tavares da Silva. São Paulo : Saraiva, COELHO, fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial Direito de Empresa : volume II, 13ª ed. - São Paulo : Saraiva, VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria das obrigações e teoria geral dos contratos. 6ª ed. São Paulo : Atlas, (Coleção direito civil; v.2), Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria das obrigações e teoria geral dos contratos. 6ª ed. São Paulo : Atlas, (Coleção direito civil; v.3)

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