Fundo de Investimento Imobiliário Araucárias (CVM/113-9)

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1 Fundo de Investimento Imobiliário Araucárias (CVM/113-9) (Administrado por Rio Bravo Investimentos Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.) DRAFT das Demonstrações Contábeis para os Exercícios Findos em 31 de Dezembro de 2009 e de 2008 e Parecer dos Auditores Independentes Premium Auditores Associados

2 PARECER DOS AUDITORES INDEPENDENTES Ilmos. Srs. Administradores e Quotistas Fundo de Investimento Imobiliário Araucárias São Paulo SP 1. Examinamos os balanços patrimoniais do Fundo de Investimento Imobiliário Araucárias, levantados em 31 de dezembro de 2009 e de 2008, e as respectivas demonstrações do resultado, das mutações do patrimônio líquido, dos fluxos de caixa e do valor adicionado correspondentes aos exercícios findos naquelas datas, elaborados sob a responsabilidade de sua administração. Nossa responsabilidade é a de expressar uma opinião sobre essas demonstrações contábeis. 2. Nossos exames foram conduzidos de acordo com as normas de auditoria aplicáveis no Brasil e compreenderam: (a) o planejamento dos trabalhos, considerando a relevância dos saldos, o volume de transações e os sistemas contábil e de controles internos do Fundo; (b) a constatação, com base em testes, das evidências e dos registros que suportam os valores e as informações contábeis divulgados; e (c) a avaliação das práticas e das estimativas contábeis mais representativas adotadas pela administração do Fundo, bem como da apresentação das demonstrações contábeis tomadas em conjunto. 3. Em nossa opinião, as demonstrações contábeis referidas no parágrafo 1, representam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira do Fundo de Investimento Imobiliário Araucárias em 31 de dezembro de 2009 e de 2008, o resultado de suas operações, as mutações do seu patrimônio líquido, os seus fluxos de caixa e os valores adicionados nas operações referentes aos exercícios findos naquelas datas, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil. 4. Conforme mencionado na Nota 1, o Fundo opera no contexto de um grupo de empresas relacionadas ao quotista controlador - Grupo Pestana Brasil. As demonstrações contábeis foram elaboradas a partir dos registros financeiros individuais do Fundo e podem, não necessariamente, ser um indicativo da posição patrimonial e financeira e/ou dos resultados das operações caso o Fundo operasse totalmente independente. 5. O valor de mercado dos bens do Fundo informado na Nota 4 não está suportado por laudo de avaliação. Rio de Janeiro, 11 de fevereiro de 2010 PREMIUM Auditores Associados CRC-RJ /8 S-SP LUIS AURÊNIO BARRETTO Contador CRC-RJ /0 S-SP

3 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ARAUCÁRIA (Administrado por Rio Bravo Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.) NOTAS EXPLICATIVAS ÀS DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2009 E DE 2008 (Valores expressos em milhares de reais) 1. CONTEXTO OPERACIONAL O Fundo de Investimento Imobiliário Araucárias foi constituído no dia 26 de março de 2007, conforme Ata de Assembléia realizada pela Diretoria da Rio Bravo Investimentos Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração, nos termos da Lei no , de 25 de junho de 1993, e a Instrução da Comissão de Valores Mobiliários - CVM no. 205, de 14 de janeiro de 1994, substituída em 31 de outubro de 2008 pela ICVM 472. O Fundo tem como objetivo a aquisição da totalidade do imóvel denominado Pestana Curitiba Hotel, composto por 182 apartamentos e área comum, para locação ou arrendamento à empresa Comendador Araújo Empreendimentos Imobiliários Ltda.(Grupo Pestana). O Fundo possui apenas um quotista, Brasturinvest Investimentos Turísticos S.A., a holding do Grupo Pestana Brasil e controladora do arrendatário do imóvel do Fundo, Comendador Araújo Empreendimentos Imobiliários Ltda. parte relacionada. O Fundo opera no contexto de um grupo de empresas relacionadas ao quotista controlador - Grupo Pestana Brasil. As demonstrações contábeis foram elaboradas a partir dos registros financeiros individuais do Fundo e podem, não necessariamente, ser um indicativo da posição patrimonial e financeira e/ou dos resultados das operações caso o Fundo operasse totalmente independente. 2. APRESENTAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS As demonstrações financeiras da Companhia foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, as quais abrangem a legislação societária e os Pronunciamentos, as Orientações e as Interpretações emitidas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) aplicáveis ao exercício findo em 31 de dezembro de 2009 e as Normas emitidas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Na elaboração das demonstrações contábeis de 2008, a Companhia adotou pela primeira vez as alterações na legislação societária introduzidas pela Lei n aprovada em 28 de dezembro de 2007, com as respectivas modificações introduzidas pela Lei nº aprovada em 27 de maio de A Lei nº /07 e a Lei nº /09 modificam a Lei nº 6.404/76 em aspectos relativos à elaboração e divulgação das demonstrações contábeis. 7

4 Não houve ajuste patrimonial decorrente da adoção inicial da Lei nº /07 e da Lei nº /09. Durante 2009 foram emitidos 26 novos pronunciamentos técnicos (CPCs) e 12 interpretações técnicas (ICPCs) pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis - CPC, aprovados por Deliberações da CVM, para aplicação mandatória a partir de A Administração da Companhia está analisando os efeitos que esses novos pronunciamentos poderiam ter em suas demonstrações contábeis e nos resultados dos exercícios seguintes. No caso de ajustes decorrentes da adoção das novas práticas contábeis a partir de 1º de janeiro de 2010, a Companhia avaliará a necessidade de remensurar os efeitos que seriam produzidos em suas demonstrações contábeis de 2009, para fins de comparação. A autorização para a conclusão dessas demonstrações contábeis foi aprovada pela Diretoria em 1 de fevereiro de RESUMO DAS PRINCIPAIS PRÁTICAS CONTÁBEIS São as seguintes as principais práticas contábeis: a) Caixa e equivalente de caixa Inclui os depósitos bancários. b) Aplicação imobiliária Mensurados inicialmente pelo seu valor de custo de aquisição e mantida pelo seu valor contábil, ou seja, pelo custo da integralização e de aquisição, deduzido da depreciação calculada pelo método linear, com base na vida útil estimada dos bens, descrita na nota 4. c) Provisão para recuperação dos ativos de vida longa ( Impairment ) - Ativos que têm vida útil indefinida e não sujeitos à amortização têm sua recuperação testada anualmente, enquanto que os ativos sujeitos à depreciação ou amortização têm seu valor de recuperação revisado pela Administração sempre que eventos ou mudanças nas circunstâncias indicarem que seus valores contábeis não poderão ser recuperados. As perdas são reconhecidas com base no montante pelo qual o valor contábil excede o maior valor provável de recuperação de um ativo de vida longa, calculado (a) pelo seu valor em uso (valor presente esperado dos fluxos de caixa futuros), ou (b) valor de venda estimado dos ativos menos os custos estimados para venda. d) Passivo circulante e não circulante Estão demonstrados pelos valores conhecidos ou calculáveis acrescidos, quando aplicável, dos correspondentes encargos e variações monetárias incorridas até a data do balanço. e) Provisões Uma provisão é reconhecida no balanço quando há uma obrigação legal ou constituída como resultado de um evento passado, e é provável que um recurso econômico seja requerido para saldar a obrigação. As provisões são registradas tendo por base as melhores estimativas do risco envolvido. 8

5 f) Instrumentos financeiros - Instrumentos financeiros não-derivativos incluem, contas a receber e outros recebíveis, caixa e equivalentes de caixa, financiamentos, assim como contas a pagar e outras dívidas. Instrumentos financeiros não-derivativos são reconhecidos inicialmente ao valor justo e mensurados posteriormente de acordo com sua respectiva classificação, conforme nota 9. g) Apuração dos resultados - As receitas e despesas são reconhecidas pelo regime de competência. h) Arrendamento operacional Recebimentos efetuados sob um contrato de arrendamento operacional são reconhecidos como receita no demonstrativo de resultados em bases lineares pelo prazo do contrato de arrendamento. i) Estimativas contábeis - A preparação das demonstrações contábeis requer que a Administração faça estimativas e utilize seu julgamento quanto ao registro e à divulgação de determinados ativos e passivos na data das demonstrações contábeis, bem como dos valores reportados das receitas e despesas durante os respectivos exercícios. Os resultados efetivos podem diferir dessas estimativas e do julgamento efetuado pela Administração. j) Moeda funcional A Administração do fundo definiu como moeda funcional o real. O Fundo não opera com transações em moeda estrangeira. 4. APLICAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA RENDA Os investimentos imobiliários do fundo são representados pelos imóveis abaixo: Imóveis Tipo Custo Depreciação acumulada Líquido Líquido Apartamentos A (218) Apartamentos B (1.272) Apartamentos C (182) Apartamentos D (190) Apartamentos E (192) Apartamentos F 781 (83) Apartamentos G 409 (43) Apartamentos H 418 (45) Apartamentos I 395 (42) Total (2.267)

6 A. 17 apartamentos com área total de 56, m² cada um, da Ala Flat do B. 112 apartamentos com área total de 53, m² cada um, da Ala Flat do C. 16 apartamentos com área total de 59, m² cada um, da Ala Flat do D. 16 apartamentos com área total de 61, m² cada um, da Ala Flat do E. 16 apartamentos com área total de 54, m² cada um, da Ala Flat do F. 02 apartamentos com área total de 107, m² cada um, da Ala Flat do Condomínio Evolution Towers, Curitiba PR G. 01 apartamento com área total de 112, m², da Ala Flat do Condomínio Evolution Towers, Curitiba PR H. 01 apartamentos com área total de 115, m², da Ala Flat do Condomínio Evolution Towers, Curitiba PR I. 01 apartamentos com área total de 108, m², da Ala Flat do Condomínio Evolution Towers, Curitiba - PR A taxa de depreciação utilizada pela administração do Fundo é de 4% a.a. O valor contábil líquido do ativo imobilizado não excede ao seu valor recuperável. A movimento dos investimentos imobiliários no exercício de 2009 refere-se a depreciação do ano, no montante de R$850 mil. Os imóveis foram arrendados à empresa relacionada ao Grupo Pestana Hotéis por um período de 10 anos a partir de O valor de mercado dos imóveis é de R$ em 31 de dezembro de OBRIGAÇÕES POR AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS Conforme Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bens Imóveis, Acessórios e Outras Avenças, o Fundo adquiriu de Comendador Araújo Empreendimentos Imobiliários Ltda.(parte relacionada), os imóveis demonstrados na nota 4, pelo valor total de R$21.250, em 120 parcelas mensais e sucessivas, no valor de R$299 à época. A primeira venceu no dia 27 de maio de 2007 e as demais no vigésimo dia de cada mês subseqüente. 10

7 O valor das parcelas é reajustado mensalmente nos termos do artigo 46 da Lei n.º /04, de acordo com a variação do IPCA/IBGE. A parcela correspondente ao não circulante vence como segue: até o ultimo ano Total PATRIMÔNIO LÍQUIDO O Fundo emitiu quotas com valor unitário de R$1 (um real). Todas as quotas foram totalmente integralizadas durante no exercício de O artigo l o da Lei n o 9.779, de 19 de janeiro de 1999, determinou que, a partir do exercício financeiro de 1999, o Fundo deve distribuir a seus quotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base no balanço ou balancete semestral, encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Quando distribuído, os resultados são tributados na fonte à alíquota de 20%. O Fundo não apresentou resultado a distribuir em 31 de dezembro de TAXA DE ADMINISTRAÇÃO A taxa de administração é de R$15,2 em 2009 (R$13,6 em 2008), atualizados anualmente pela variação monetária do Índice Geral de Preços do Mercado IGPM, totalizando em 2009 R$170 (R$159 em 2008). A taxa de administração remunerará e custeará, respectivamente, os serviços e despesas ordinárias previstas no Art. 17, parágrafo primeiro do regulamento do Fundo. 11

8 8. COBERTURA DE SEGUROS O Fundo adota a política de contratar cobertura de seguros para os bens sujeitos a riscos por montantes considerados pela Administração como suficientes para cobrir eventuais sinistros, considerando a natureza de sua atividade. As premissas de riscos adotadas, dada a sua natureza, não fazem parte do escopo de uma auditoria das demonstrações financeiras, consequentemente, não foram examinadas pelos nossos auditores independentes. As apólices estão em vigor e os prêmios foram devidamente pagos. O Fundo considera que a cobertura de seguros é consistente com as outras empresas de dimensão semelhante operando no setor. 9. INSTRUMENTOS FINANCEIROS Os valores de realização estimados de ativos e passivos financeiros do Fundo foram determinados por meio de informações disponíveis no mercado e metodologias apropriadas de avaliações. Julgamentos foram requeridos na interpretação dos dados de mercado para produzir as estimativas dos valores de realização mais adequada. Como conseqüência, as estimativas a seguir não indicam, necessariamente, os montantes que poderão ser realizados no mercado de troca corrente. O uso de diferentes metodologias de mercado pode ter um efeito material nos valores de realização estimados. O Fundo não efetua aplicações de caráter especulativo ou de projeção em derivativos ou quaisquer outros ativos de risco. Valor de mercado Os valores de mercado dos instrumentos financeiros não apresentam diferenças significativas dos valores contabilizados. A classificação dos instrumentos financeiros está apresentada no quadro a seguir de acordo com a avaliação da Administração. Ativos Valor justo através do resultado Custo amortizado Total Valor justo através do resultado Custo amortizado Caixa e bancos Outros Total (Passivos) Obrigações por aquisição de imóveis (20.114) (20.114) (20.884) (20.884) Fornecedores (15) (15) (14) (14) Líquido 25 (20.120) (20.095) 21 (20.889) (20.868) 12

9 10. OUTRAS INFORMAÇÕES Em atendimento às instruções n 381 e 386 da Comissão de Valores Mobiliários, informamos que não foram prestados outros serviços pela Premium Auditores Associados, além dos serviços de auditoria das demonstrações contábeis. 13