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1 Usuário, você está recebendo as novidades da ABECIP Terça-Feira, 24 de Janeiro de 2012 MBA Financiamento, Negócios e Empreendimentos Imobiliários Início: março Palestra gratuita: Perspectivas e tendências do mercado imobiliário brasileiro

2 Cursos de extensão Conheça os cursos de extensão: Financiamento Imobiliário para Construtoras, Incorporadoras e Imobiliárias Financiamentos Imobiliários Produtos, Garantias e Riscos NOTICIÁRIO DE IMPRENSA NACIONAL Consolidação em teste (Valor Econômico - São Paulo/SP - ÍNDICE GERAL - P. D1-24/01/2012) Marina Falcão De São Paulo Embora já tenha superado a Lopes em volume de vendas contratadas, a holding de imobiliárias Brasil Brokers ainda vale cerca de 25% menos na bolsa do que a sua concorrente listada. O modelo de negócios inaugurado pela empresa há cinco anos - baseado em sucessivas aquisições e na participação dos donos das imobiliárias compradas no capital da holding - já passou pela fase aguda de teste, mas permanece entre os investidores a cobrança pela entrega de margens operacionais mais elevadas. O formato dos negócios da companhia visa à captura de ganhos de sinergia e de redução de custos com a integração de uma série de pequenas corretoras sob uma holding criada para abrigá-las. Replicado depois por Brasil Insurance (de empresas de seguros) e Brazil Pharma (do setor de farmácias), o modelo embute riscos, na avaliação de analistas, relacionados ao entendimento de uma base diversificada de acionistas e à entrega dos ganhos prometidos. A Brasil Brokers historicamente opera com rentabilidade menor que a Lopes. A diferença vem caindo, mas ainda é relevante a ponto de afetar a avaliação dos papéis da empresa. Nos 12 meses até setembro, a BR Brokers apresentou margem Ebitda de 38,5%, enquanto a Lopes exibiu 43,2%, deixando a sensação de que a promessa de reduzir despesas e capturar sinergias ainda está pelo meio do caminho. A BR Brokers difere da Lopes, entre outras coisas, na estrutura societária. Enquanto uma traz para sua estrutura de controle os ex-donos das empresas adquiridas - já que parte do pagamento é feito em ações -, a outra tem controle familiar definido. Guilherme Rocha, analista do Credit Suisse, acredita que a grande insegurança em relação ao modelo da Brokers - primeira das consolidadoras a estrear na bolsa brasileira, há cinco anos - ficou no passado. "O formato já se provou, mas sempre haverá discussão", diz. Para a empresa, os laços de comprometimento entre os sócios é uma vantagem do negócio.

3 Para Rocha, o desconto da Brokers em relação à Lopes está ligado, dentre outros fatores, aos contratos de financiamento imobiliário das duas empresas. "Há um percepção de que o acordo da Lopes com o Itaú [para financiamento das unidades vendidas] é melhor do que o da BR Brokers com o HSBC ", comenta. Dentre os pontos fortes da BR Pharma, ele destaca alta margem bruta, fruto da forte penetração da empresa em mercados onde há menor competição por preços e do portifólio fortalecido em medicamentos genéricos. Isso, no entanto, ainda não garante uma melhora da margem Ebitda. "Ainda é preciso cortar e diluir as despesas operacionais", afirma o analista. A questão da marca também pesa. Álvaro Soares, diretor financeiro da BR Brokers, conta que foi só ano passado que a empresa começou um processo de consolidação da marca, quando todas as 31 empresas da holding passaram a se chamar BR Brokers, com exceção da Abyara, em São Paulo. De 2007 pra cá, a Brasil Brokers fez 15 aquisições. O primeiro ciclo de compras foi interrompido pela crise no fim de 2008 e, nos dois anos seguintes, a empresa passou por uma entressafra que se encerrou a partir da captação de R$ 180 milhões em uma oferta no ano passado. "Dá para comprar umas 15 companhias", diz Soares. A partir de então, a BR Brokers deu largada a uma nova maratona de compras. Desta vez, com um formato diferente. As operações são feitas apenas em dinheiro, com a compra apenas do controle - não 100% - das corretoras. A mudança, segundo Álvaro Soares, está ligada à alteração no foco da companhia para o mercado de imóveis usados. "Não há mais necessidade de manter o ex-dono vinculado diretamente à companhia, pois a maior parte dos clientes no mercado secundário são pessoas físicas", explica. Criada pelo mesmo fundo de investimento que formatou a Brokers, o Gulf, a Brasil Insurance fez sua oferta pública inicial em outubro de Desde então, as ações da holding de corretoras de seguros subiram mais de 40% enquanto o Ibovespa recuou 11%. Para o Barclays, que começou a cobertura da empresa neste mês, as ações da Brasil Insurance ainda carregam o fardo da baixa liquidez, desconto pela operação recente e modelo de parceiras complexo. No entanto, ressalta o Barclays, os riscos da empresa em 2010 eram bem maiores do que os atuais. A recomendação para as ações é de compra, com preço-alvo de R$ 25 em 12 meses. Diferentemente da Brokers, a Brasil Insurance não planeja alterar seu modelo de aquisições. Para Bruno Padilha, presidente da companhia, é fundamental que o antigo dono capture a valorização das ações da holding no mercado e que receba dividendo. Duas formas de estimular o desempenho dos corretores que o executivo avalia como fundamentais. Os antigos donos têm acordo de permanecer como funcionário na holding por um período mínimo entre cinco e sete anos, inclusive com restrição de venda das ações de cinco anos. Há ainda um acordo de não competição pesado que inclui os familiares dos sócios. No médio prazo, essa estrutura oferece alguns riscos, escreveu o Barclays, em relatório recente assinado por Henrique Caldeira. Um deles, no cenário mais pessimista, é a possibilidade de aumento dos gastos com pessoal, que poderia levar a uma "suave" redução da margem Ebitda. Os maiores gastos seriam resultado de uma combinação de fatores: o fim dos períodos de "lock up" [proibição de venda dos papéis pelos sócios na bolsa] e de acordos de não competição, somado aos desafios de manter os incentivos de performance. A Brasil Insurance entra em 2012 ainda com um apetite alto para compras. Da oferta inicial de ações para cá, foram gastos cerca R$ 200 milhões e os planos são investir, neste ano, outros R$ 200 milhões em aquisições. Em paralelo, a companhia deve priorizar a padronização das operações. A ideia é que, até o fim do ano, as 38 unidades espalhadas pelo Brasil comercializem todos os produtos da companhia, que vende seguros de vida, saúde, garantia, automóveis, transportes, grandes riscos e bens. O trabalho, segundo Padilha, está ainda 60% cumprido. Assim como BR Brokers e BR Insurance, a holding de farmácias controlada pelo BTG Pactual Brazil Pharma saiu a mercado, no ano passado, sem ter finalizado a integração das aquisições, todas muito recentes. Hoje, a ação da empresa é negociada a 21 vezes o seu lucro, enquanto a rede Raia Drogasil é avaliada a 25 vezes. Para Guilherme Assis, analista da Raymond James, o desconto embute a menor liquidez da Brazil Pharma, mas também os riscos do modelo de negócio. "Há sempre o risco de não se conseguir fazer as aquisições e também de não integrá-las."

4 A casa tem recomendação de compra para as ações e preço-alvo de R$ 11. Para 2012, as perspectivas são boas. Uma vez que já possui um plataforma forte nas regiões onde quer se expandir - as redes Mais Econômica, no Sul, Rosário, no Centro-Oeste, Guararapes e Big Ben, no Nordeste -, a companhia mudou seu formato de aquisição. "Com essa base, a compra mais recente, da Estrela Galdino, em Salvador, foi realizada sem que o antigo sócio fosse trazido para dentro da gestão da companhia", explica. Construtoras repensam condomínios e imóveis para atrair mais público idoso (Folha de S. Paulo - São Paulo/SP - ESPECIAL - P.3-24/01/2012) DIEGO ZERBATO COLABORAÇÃO PARA A FOLHA O envelhecimento da população brasileira também está movendo o mercado imobiliário. Se já tinham opções de lazer para crianças e adolescentes, os novos condomínios agora trazem facilidades para idosos. Foi a partir de uma experiência na Pompeia (zona oeste em São Paulo), em 2008, que a Tecnisa desenvolveu o projeto focado nos mais velhos. A intenção era fazer um condomínio para recém-casados, mas as vendas revelaram que 15% dos compradores tinham mais de 55 anos. Para desenhar os novos empreendimentos, a empresa reuniu geriatras e especialistas em design universal, que pensa imóveis para garantir acesso a quem tem movimentos limitados. As alterações para esses novos projetos acontecem dentro dos apartamentos e nas áreas comuns. A instalação de interruptores mais baixos e tomadas mais altas para diminuir o esforço para se movimentar e o uso de maçanetas em forma reta amenizando a abertura das portas são algumas das mudanças. Nos espaços do condomínio, escadas das piscinas foram construídas em alvenaria e com corrimão e até o porcelanato, usado em diversos lançamentos, foi substituído. "Trocamos por madeira porque, com o porcelanato, a luz refletia no chão e podia provocar acidentes", diz a gerente de projetos da Tecnisa, Patrícia Valadares. Com o conceito, foram lançados dez prédios no bairro do Marapé, em Santos (72 km de São Paulo), cidade litorânea com maior porcentagem de idosos no Brasil. Uma das compradoras é a secretária executiva Elizabeth Henriques, 59, que se mudará para o litoral com o marido quando se aposentar. "Esperamos ter vizinhos da nossa faixa etária. Gostamos de prosa, mais ainda com pessoas da mesma idade." Melhorias em troca de prédios (O Estado de S. Paulo - São Paulo/SP - NOTÍCIAS - P. C6-24/01/2012) O Estado de S.Paulo A operação urbana é uma ferramenta prevista no Plano Diretor de São Paulo, que dá ao

5 incorporador a possibilidade de construir além dos limites impostos pela legislação de zoneamento da cidade, mediante pagamento de uma contrapartida financeira para a Prefeitura. Para poder aproveitar as novas regras, as construtoras terão de adquirir especificamente títulos da Prefeitura, chamados de Certificados de Potencial Construtivo (Cepacs). O valor pago por esses títulos deverá ser reutilizado em obras de melhoramento urbano dentro dos limites dos próprios bairros das operações urbanas. O objetivo do governo com as operações é que bairros hoje tomados por imóveis abandonados e cortiços ganhem investimentos públicos e espigões residenciais. NOTICIÁRIO DE IMPRENSA REGIONAL Fundo imobiliário cresce 37% (Focando - - HOME - 24/01/2012) Fonte: Diário do Grande ABC - Erica Martin Aplicar em fundos imobiliários é o mesmo que ser dono de uma parte de algum emprendimento. "Está alinhado à cultura antiga do brasileiro, que é investir em imóveis, mas de uma forma mais moderna", explica Rodrigo Machado, presidente do Comitê de Produtos Financeiros Imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais. Podem ser compradas cotas de shoppings, hospitais e hotéis cujo valor total custa uma fortuna. Portanto estão longe do alcance da maioria dos investidores pessoas físicas. Foi pensando nisso que há um ano e meio o planejador financeiro Marcelo Moretta, 47 anos, aplicou R$ 15 mil em um fundo. "Não conseguiria comprar seis andares de um prédio na Avenida Paulista, mas por meio do fundo eu consigo ter uma parte." E o mercado dos FIIs, como são chamados, está avançando no País. Segundo a Comissão de Valores Mobiliários, existiam 101 fundos registrados em 2010; o número saltou para 138 em 2011, alta de 37%. VANTAGENS - Quem planeja comprar imóvel para receber o aluguel verá vantagens ao optar pelos fundos imobiliários. A primeira delas é que dá para desembolsar muito menos dinheiro. Quem tem R$ já pode participar de um fundo. Além disso, assim como qualquer proprietário que tenha inquilinos, o investidor embolsa todo mês o dinheiro da locação. E com dois adicionais. O primeiro é o rendimento de 9,5% ao ano conseguido com os aluguéis. "Enquanto isso, quem tem imóvel próprio ganha 8,5% em 12 meses", explica Machado, especialista da Anbima. O segundo benefício é que, quem adquire cotas do FII não paga Imposto de Renda. Por outro lado, proprietários de imóveis que recebem acima de R$ por mês pela locação, pagam IR, pois a renda entra como rendimento tributável, que deve ser declarado ao Fisco todos os anos. A valorização do imóvel também gera retornos para os cotistas do fundo imobiliário. Mas ao decidir se desfazer da aplicação, o investidor que obteve lucros terá de deixar uma parte do ganho adicional para pagar tributos. A liquidez (facilidade para vender ou comprar um ativo) também é outro diferencial do fundo imobiliário. O FII é negociado por cotas (fração do patrimônio do fundo que pertence ao investidor), por isso não é impreterível se desfazer de todo o investimento para ter o dinheiro em mãos. Por outro lado, o dono de um emprendimento precisará vendê-lo caso necessite de recursos. E o processo pode demorar mais que um ano. O que também faz saltar os olhos de quem busca ganhos no mercado financeiro é a

6 rentabilidade. Pesquisa da consultoria Fundo Imobiliário, de São Paulo, mostra que os ganhos dos 39 maiores fundos foram de 11,63% em Já o Certificado de Depósito Interbancário, indexador do lucro de outros investimentos e que segue a Selic, registrou rentabilidade de 9,81%. "Principalmente agora, com as reduções da taxa básica (que está em 10,5% ao ano), o produto ganha competitividade", lembra Machado. COMO TER ACESSO - Só existem duas maneiras de adquirir as cotas de um fundo. A mais comum é quando o investidor aproveita uma oferta pública, ou seja, a abertura de novos fundos para adquiri-las. Outro caminho é negociar no mercado secundário ao comprar de outros investidores. Isso porque geralmente os fundos são fechados, abrem para a captação de recursos e depois encerram a entrada de novos participantes. "O investidor interessado dependerá de alguém que esteja vendendo suas cotas", comenta o diretor da Brazilian Mortgages, Vitor Bidetti. O especialista admite que o interessado encontrará volume pequeno de ofertas no mercado. A justificativa é que as pessoas buscam a aplicação para garantir recursos no longo prazo, principalmente para a aposentadoria, e, com isso, optam por manter o dinheiro onde está. Por outro lado, quem quer vender tem facilidade para encontrar compradores. A dica para os interessados no investimento é procurar uma corretora de valores e iniciar as aplicações. Os bancos de varejo oferecem o fundo imobiliário, mas a comercialização ainda é incipiente, principalmente porque o produto tem pouco mais de uma década no País. "A maioria das instituições ainda está ingressando no mercado imobiliário", explica Bidetti. Ele orienta o investidor alocar no máximo 30% dos recursos no FII, como fez o planejador Moretta. Por meio do homebroker (negociação de ativos por meio da internet), o investidor tem acessso aos fudos imobiliários. Todos eles são listados na bolsa, já que o objetivo é que seja um mercado transparente e regulado. "Todos podem enxergar os preços e as ofertas disponíveis", explica Machado. RISCO - Assim como qualquer aplicação, os riscos também existem para os fundos imobiliários. Se o locatário do imóvel não for bom pagador, o cotista deixará de receber o dinheiro durante o período de inadimplência. O que também pode impactar os ganhos é a própria oscilação do mercado, ou seja, se os preços dos imóveis são reduzidos, o FII sofre esse reflexo. CURSOS Inscrições abertas para o curso: Conceitos e aspectos operacionais do financiamento para aquisição de imóveis Dias: 13/2/2012 e 14/2/2012 Horário: 09:00 à 18:00 [+] Inscreva-se Inscrições abertas para o curso: Patrimônio de Afetação de Incorporações Imobiliárias: segurança e garantia para todos Dias: 13/2/2012 e 16/2/2012 Horário: 18:00 à 22:00 [+] Inscreva-se TODOS OS DIREITOS RESERVADOS ABECIP - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS ENTIDADES DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO E POUPANÇA Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485, 13º andar Torre Norte Cep São Paulo SP (011)

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