24/02/2017. Prof. Elisson de Andrade

Transcrição

1 Prof. Elisson de Andrade 1

2 Quero comprar um imóvel para investir. Espero receber aluguéis desse imóvel ao longo de 5 anos e vendê-lo valorizado, fazendo assim um bom lucro Problema 1: estimar corretamente os fluxos de caixa futuros Por Qual Despesas Quais qual será percentual os o na valores ao venda longo de irei de venda o do imóvel: aluguéis reajustar tempo: da casa IR, os valores manutenção, conseguirei dos após corretagem? aluguéis, os IPTU, 5 receber? anos? imobiliária? anualmente? Problema 2: qual a taxa de desconto utilizar A qual taxa de juros pretendo remunerar meu capital, para valer a pena o investimento? 2

3 Cumpridas essas duas etapas... O valor presente dos futuros fluxos de caixa será o PREÇO JUSTO desse ativo, HOJE Exemplo 1 - EXCEL A empresa pretende adquirir uma nova máquina. Precisará financiá-la. Ela é bastante cara, mas irá produzir o dobro do que a máquina atual, que será vendida. Problema 1: estimar corretamente os fluxos de caixa futuros Quais Por Qual Outras Período quanto Quais será estimativas despesas: os consigo a análise? valores com vender treinamento Depreciação? com receitas manutenção aluguéis a juros máquina dessa do nova funcionário, Valor máquina que conseguirei residual a financiamento? máquina (preço energia atual? da receber? x exigirá? máquina? elétrica quantidade)? etc? 3

4 Problema 2: qual a taxa de desconto utilizar A qual taxa de juros pretendo remunerar meu capital, para valer a pena o investimento? Cumpridas essas duas etapas... O valor presente dos futuros fluxos de caixa será o PREÇO JUSTO desse ativo, HOJE Exemplo 2 - EXCEL A maioria esmagadora dos livros textos dá maior ênfase em avaliar um tipo de ativo em específico: Empresas S/A Qual o valor de uma empresa S/A de capital aberto: com ações negociadas em bolsa? Dados disponíveis: balanço, DRE, fluxo, preço negociado em bolsa etc 4

5 Primeiro iremos estudar essa literatura focada em S/As Para só depois expandirmos para casos práticos (Projeto da Disciplina) Existem dois tipos de Investidores dentro de uma Empresa CREDORES ACIONISTAS 5

6 CREDORES Fluxo de Caixa = Juros + Principal Para a empresa: capital de terceiros *Possui um certo CUSTO DE CAPITAL ACIONISTAS Fluxo de Caixa = Dividendos Para a empresa: capital próprio *Possui um CUSTO DE CAPITAL distinto Fonte: 6

7 Sigla para: Free cash flow to the equity Equity: relaciona-se com acionista, capital próprio (Patrimônio Líquido) Valor da companhia para o acionista: descontase os fluxos de caixa pelo custo do capital próprio (CAPM) O FCFE é o VALOR DE MERCADO da companhia 7

8 Sigla para: Free cash flow to the firm Firm: relaciona-se com todos stakeholders (acionistas + credores) Valor da empresa: desconta-se os fluxos de caixa pelo custo médio ponderado (WACC) O FCFF Dívidas = Valor de Mercado da Companhia 8

9 Warren Buffett - Um dos maiores investidores de todos os tempos Veja o ranking com os 10 homens mais ricos do mundo em 2016: Bill Gates Fortuna: U$ 75 bilhões Empresa: Microsoft Amancio Ortega Fortuna: US$67 Empresa: Zara Spain Warren Buffett Fortuna: US$ 60,8 bilhões Empresa: Berkshire Hathaway 9

10 Nunca pergunte a um barbeiro se você está precisando de um corte de cabelo Os prognósticos costumam dizer mais sobre quem os faz do que sobre o que é prognosticado Recomendar a conservação de alguma coisa por 30 anos é um nível de auto sacrifício que você raramente verá num mosteiro, menos ainda numa corretora Fonte: O Tao de Warren Buffett, ed. Sextante, autores Mary Buffett e David Clark 10

11 a) Investimento inicial (FC 0 ): R$50 mil na compra de um terreno, R$150 mil de edificações e R$100 mil na compra de mobiliário (vai comprar mobiliário novo para outros 10 apartamentos já existentes) b) Construção deverá ser depreciada linearmente em 20 anos; mobiliário em 10 anos c) Aumento do capital de giro no valor de R$25 mil d) Mobiliário atual totalmente depreciado e no valor de mercado de R$30 mil e) A expansão dos apartamentos deverá produzir receitas líquidas anuais de R$180 mil no primeiro anos de operação, subindo para R$216 mil a partir do segundo ano f) Custos variáveis: 30% da receita líquida no primeiro ano; 28% do segundo ano em diante (significando margem de contribuição sobre receitas líquidas de 70% no primeiro ano, e 72% do segundo em diante) g) Custos fixos anuais: R$50 mil no primeiro ano; R$80 mil do segundo ao décimo ano h) Alíquota de IR de 40%, tanto para ganhos operacionais, quanto para ganhos de capital Vamos construir o Fluxo de Caixa Inicial (FC 0 ) Transação Aquisição do terreno Impacto no Caixa Edificações Aquisição Mobiliário Capital de Giro Venda Mobiliário Antigo**** Fluxo de Caixa Total Trataremos disso mais a fundo, nos próximos Slides. Diferença (positiva) entre o valor de venda e seu respectivo valor contábil (custo) Valor contábil: valor de aquisição depreciação 11

12 Exemplo: Máquina adquirida por R$50.000,00, depreciada linearmente ao longo de 6 anos Ano Valor Contábil 0 R$ ,00 1 R$ ,67 2 R$ ,33 3 R$ ,00 4 R$ ,67 5 R$ 8.333,33 6 R$ 0,00 Ano Valor Contábil 0 R$ ,00 1 R$ ,67 2 R$ ,33 3 R$ ,00 4 R$ ,67 5 R$ 8.333,33 6 R$ 0,00 Ano 3 máquina é vendida por R$ Ganho de capital: R$10.000,00 Receita da Atividade R$ ,00 Base Cálculo IRPJ (8%) R$ ,00 Ganho de capital R$ ,00 Total para IRPJ R$ ,00 Pgto IRPJ - Alíquota de 15% R$ 3.900,00 Receita da Atividade R$ ,00 Base Cálculo CSLL (12%) R$ ,00 Ganho de capital R$ ,00 Total para CSLL R$ ,00 Pgto CSLL - Alíquota de 15% R$ 5.100,00 12

13 O Ganho de Capital será identificado através da apuração do lucro líquido do período. O Resultado do Ganho poderá ser Identificado na Conta de Ganho ou Perda de Capital dentro de Outras receitas ou Outras Despesas. Alíquota de 15% sobre o ganho de capital Exigência, mesmo que a empresa não tenha escrituração contábil Valor deverá ser pago até último dia útil do mês subsequente (via DARF) Como mobiliários já estão totalmente depreciados, seu valor contábil é ZERO Valor da venda: R$30 mil IR de 40%: 30 * 0,4 = R$12 mil Entrada efetiva de caixa: R$18 mil 13

14 Fluxo de Caixa Inicial (FC 0 ) Transação Aquisição do terreno Edificações Aquisição Mobiliário Capital de Giro Venda Mobiliário Antigo**** Fluxo de Caixa Total Impacto no Caixa R$50.000,00 R$ ,00 R$ ,00 R$25.000,00 R$18.000,00 R$ ,00 Transação Ano 1 Anos 2 a 9 Ano 10 + Receita Líquida Total - Custos Variáveis = Margem de Contribuição Total - Custos Fixos = Lucro Antes Juros, Depr., Amort e IR - Juros = Lucro Antes Depr., Amort e IR - Depreciação e Amortização = Lucro Antes do IR - Imposto de Renda = Lucro Líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Operacionais Diária: R$200,00 (após todos impostos) Taxa de ocupação: 50% no primeiro ano e 60% do segundo ano em diante Receita ANO 1: 200 x 30 dias x 12 meses x 0,5 x 5 aptos = R$180 mil Receita ANO 2 em diante: 200 x 30 dias x 12 meses x 0,6 x 5 aptos = R$216 mil 14

15 Um apartamento ocupado gasta R$60/dia, no primeiro ano e R$56 do segundo em diante (alimentação hóspedes, arrumadeiras, lavanderia etc) ANO 1: R$60 x 360 dias x 0,5 (taxa ocupação) x 5 aptos CV no ano 1: R$ ANO 2 e demais: R$56 x 360 dias x 0,6 (taxa ocupação) x 5 aptos CV: R$ Exemplos: salários de novos funcionários, manutenção de equipamentos e predial etc ANO 1: CF: R$ ANO 2 e demais: CF: R$ (o aumento é devido a, todo ano, trocar itens de cama/mesa/banho, manutenção dos novos quartos etc) Não estamos considerando utilização de capital de terceiros 15

16 Não foi considerada qualquer amortização Depreciação ( /20) + ( /10) = Considerando-se o valor de cada ativo, e sua depreciação linear de 20 anos para parte construída, e de 10 anos para novo mobiliários Ao final do horizonte de tempo do projeto (10 anos, no nosso caso), alguns valores não podem ser desprezados Valor do terreno R$50 mil + Edificações com 50% de depr. R$75 mil + Capital de Giro R$25 mil Transação Ano 1 Anos 2 a 9 Ano 10 + Receita Líquida Total Custos Variáveis = Margem de Contribuição Total Custos Fixos = Lucro Antes Juros, Depr., Amort e IR Juros = Lucro Antes Depr., Amort e IR Depreciação e Amortização = Lucro Antes do IR Imposto de Renda = Lucro Líquido Depreciação e Amortização Valor Residaual = Fluxos de Caixa Operacionais

17 Payback Simples: busca identificar o TEMPO para recuperar o capital investido, sem a aplicação de nenhuma taxa de desconto Fluxos PB Simples Ano Ano Ano Ano Ano Ano Entre 2 e 3 anos, recupera-se o capital 2 anos + (31.200,00/37.620,00) Exatamente: 2,8293 anos Payback Descontado: TEMPO para recuperar o capital investido, aplicando-se certa taxa de desconto Ano Fluxos Taxa de Desconto Fluxo Descontado PB Descontado % , , % 29895, , % 28854, , % 24735, , % 25351, , % 22044, ,21 Entre 3 e 4 anos, recupera-se o capital 3 anos + (20.254,14/25.351,54) Exatamente: 3,7989 anos 17

18 Virtude: tempo para recuperar o capital Quanto maior o tempo, maior o risco Payback Descontado é preferível ao Simples por considerar o valor do dinheiro no tempo Todos os fluxo de caixa esperados são descontados por uma taxa de juros (TMA) O valor presente dos fluxos pode ser visto como O VALOR DO ATIVO ANALISADO Ano Fluxos VPL R$ ,21 O valor absoluto do VPL, tratado isoladamente, pouco diz Se estivermos comparando VPLs de projetos com FC 0 diferentes, sua interpretação fica prejudicada Mesma coisa para projetos com PRAZOS diferentes... 18

19 Retorno médio de um fluxo de caixa Taxa de desconto quando o VPL = 0 Para aceitar projeto: TIR > TMA Ano Fluxos TIR 25,06% Dados dos exercícios resolvidos anteriormente, na planilha EXEMPLO 3 do Excel Planilha em Excel Exercício Hotel já está toda completa com os dados de fluxo de caixa Agora calcule PAYBACK (simples e descontado), além do VPL e TIR 19