SENTENÇA. Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro

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1 fls. 211 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Lillian Abreu Dias Requerido: Spe George Savalla Empreendimento Imobiliário Ltda. (Calçada Empreendimentos Imobiliários) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rogério Aguiar Munhoz Soares Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual proposta por LILLIAN ABREU DIAS em face de SPE GEORGE SAVALLA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. (CALÇADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS). Alegou a autora, em síntese, que as partes celebraram escritura pública de promessa de compra e venda para aquisição de um imóvel, mas que neste momento não tem mais interesse na manutenção do contrato, tendo solicitado distrato amigável do instrumento; no entanto, esclareceu que a ré lhe informou que não seria possível o distrato, tampouco a devolução dos valores pagos. Requereu, assim, a rescisão do contrato e a condenação da requerida a restituirlhe, em parcela única, o equivalente a 90% dos valores já pagos. Juntou documentos às fls. 17/83. Citada, a requerida apresentou contestação (fls. 88/124). Alegou, em preliminar: a) incompetência territorial relativa, visto que o imóvel localiza-se no Rio de Janeiro e a autora lá reside, de modo a ação deveria ter sido naquele Estado; e b) que o valor da causa deve ser majorado e, consequentemente, deve haver o recolhimento das custas provenientes desse aumento. No mérito, suscitou que: a) há impossibilidade de restituição das despesas com seguro, no total de R$ 3.848,31; b) impossibilidade de devolução das arras, que totalizam R$ ,45; c) que há no contrato cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade; e d) caso se reconheça o direito à rescisão, que se autorize à requerida a retenção de 50% dos valore já pagos. Documentos às fls. 125/166. Réplica às fls. 168/192. Às fls. 203/204, a autora requereu pelo julgamento antecipado do mérito. A ré lauda 1

2 fls. 212 informou não haver outras provas a produzir, e requereu o acolhimento da preliminar de incompetência (fls. 208/209). É o relatório. Fundamento e decido. Rejeito a preliminar de incompetência. O artigo 70 do Código Civil prevê que o domicílio da pessoa natural é o lugar onde ela estabelece a sua residência com ânimo definitivo, ao passo que o artigo seguinte reza que se, porém, a pessoa natural tiver diversas residências, onde, alternadamente, viva, considerar-se-á domicílio seu qualquer delas. No caso dos autos, os documentos de fls. 193/202 conferem legitimidade à argumentação da autora de que reside em São Paulo, de modo que deve incidir a norma supratranscrita. No tocante à impugnação ao valor da causa, o artigo 292, inciso II, do CPC estabelece que na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida. Ora, a parte controvertida, no caso em comento, é justamente o valor que a autora pretende que lhe seja restituído. Ademais, este é o conteúdo econômico imediato da demanda, não havendo que se falar em elevação do valor da causa. Nesse sentido, já decidiu o TJSP: VALOR DA CAUSA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE DETERMINOU À AGRAVANTE QUE RETIFICASSE A EXORDIAL PARA ADEQUAR O VALOR DA CAUSA, QUE DEVERIA CORRESPONDER AO DO NEGÓCIO COMO UM TODO, BEM COMO AO DAS QUANTIAS QUE PRETENDIA TER RESTITUÍDAS. INADMISSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 14 E 292, "CAPUT", INCISO II DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. VALOR DA CAUSA QUE DEVE REFLETIR O PROVEITO ECONÔMICO BUSCADO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO (Agravo de Instrumento ; Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: São lauda 2

3 fls. 213 Paulo; Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 25/08/2016; Data de registro: 25/08/2016). Por fim, ainda quanto a esta impugnação, constato que não há pedido condenatório em indenização por danos morais. No mais, ausentes nulidades e presentes as condições da ação e os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, bem como não havendo outras preliminares ou prejudiciais a serem analisadas ou retificações pendentes, passo diretamente à análise do mérito. A questão de fato já está suficientemente dirimida pela prova documental constante dos autos. No mais, a matéria de mérito é apenas de direito, não havendo, portanto, necessidade da produção de outras provas. Dessa forma, passo ao imediato julgamento, a teor do disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Em primeiro lugar, importante esclarecer que nos casos como o tratado nestes autos, em que pese a existência no contrato de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do negócio, a resilição unilateral da promessa de compra e venda erige-se como direito potestativo do consumidor, que pode pleiteá-la nos casos em que lhe for conveniente. Nesse sentido: APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão de contrato c.c. restituição de valores. Sentença de procedência. Inconformismo da requerida. Contrato regido pelo CDC. É direito potestativo do contratante rescindir unilateralmente a promessa de compra e venda, assumindo o ônus da rescisão, porquanto, ainda que o contrato faça lei entre as partes, não se pode impor a ninguém ficar eternamente vinculado. [...] (Apelação ; Relator(a): José Rubens Queiroz Gomes; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 13/09/2016; Data de registro: 13/09/2016). APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. Ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas com pedido liminar. Sentença de improcedência. Inconformismo dos autores. SENTENÇA EXTRA PETITA. Inocorrência. Constatado erro material no relatório da decisão recorrida, que, contudo, não implica em sua nulidade. Pretensão dos autores que foi efetivamente apreciada e afastada pela decisão. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE lauda 3

4 fls. 214 IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. Previsão contratual que impede os adquirentes de desistirem do negócio, antes de seu aperfeiçoamento, coloca os adquirentes em posição de excessiva desvantagem e promove o inadimplemento contratual. Reconhecida incompatibilidade com as previsões do art. 51, I e IV do CDC. Precedentes. Previsão contratual afastada. Rescisão contratual reconhecida. [...].(v.23691) (Apelação ; Relator(a): Viviani Nicolau; Comarca: São José do Rio Preto; Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 06/09/2016; Data de registro: 06/09/2016). Ainda, conforme a Súmula 01 do mesmo Tribunal: o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Fixada a existência do direito à rescisão contratual, importante destacar que a Súmula 543 do STJ, aplicável à hipótese, assim prevê: na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No presente caso, é incontroverso o fato de que deve haver restituição parcial, visto que a própria autora pleiteia a devolução de 90% das quantias pagas. Porém, antes de se fixar o percentual de cálculo da devolução, anoto que há controvérsia acerca da base de cálculo, tendo em vista que a parte requerida sustenta que deve haver exclusão das despesas com seguro, no total de R$ 3.848,31, bem como das arras, que totalizam R$ ,45. Quanto ao seguro, observo que não há comprovação por parte da ré no sentido de que o valor pago pela autora a este título é desvinculado do valor global do contrato. Por outro lado, ainda, observo que não se demonstrou que houve a efetiva contratação de seguradora por parte da ré. No tocante às arras, entendo desproporcional e abusiva a retenção total do valor de R$ ,45, visto que este valor representa quase 1/3 do valor total quitado pela autora lauda 4

5 fls. 215 Ademais, no caso dos autos, o sinal, por ter natureza confirmatória do negócio jurídico, e não penitencial, está incluso no preço total estabelecido pelas partes. Ademais, observo que a ré não terá prejuízo com a rescisão do negócio, tendo em vista que estará liberada para negociar a unidade com outro interessado. Acerca da inclusão das arras na base de cálculo do valor a ser restituído ao promitente comprador desistente, assim já se decidiu: APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. Ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE VALORES PAGOS. Cláusula penal contratual para o caso de rescisão por culpa do adquirente que é flagrantemente abusiva ao estabelecer retenção de percentual do valor total do contrato, que, na prática, implicaria em perda desproporcional dos valores pagos. Retenção de valores que deverá se limitar a 10% sobre o total pago, conforme determinado pela sentença recorrida, quantia suficiente para compensar despesas provenientes da comercialização do imóvel. Descabida a retenção de valores pagos a título de arras, uma vez tratar-se de confirmação do negócio, sem natureza penitencial. Precedentes. TAXA DE ASSESSORIA DE CONTRATO. Verbas não discriminadas na inicial, que se limitou a pedir a devolução de 90% do montante total pago. Valores pagos a título de "assessoria", por outro lado, que são indevidos, uma vez tratar-se de cobrança abusiva. Precedente do STJ. Sentença mantida. Sucumbência da apelante, que deverá arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, mantidos em 10% sobre o valor da condenação. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO".(v.23697) (TJSP; Apelação ; Relator(a): Viviani Nicolau; Comarca: Votorantim; Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 19/09/2016; Data de registro: 19/09/2016). RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO PELO PROMITENTE-COMPRADOR - RETENÇÃO DAS ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - PERCENTUAL QUE DEVE INCIDIR SOBRE TODOS OS VALORES VERTIDOS E QUE, NA HIPÓTESE, SE COADUNA COM A REALIDADE DOS AUTOS - MAJORAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE, NA ESPÉCIE - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. A Colenda Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o promitente-comprador, por motivo de dificuldade financeira, pode ajuizar ação de rescisão contratual e, objetivando, também reaver o reembolso dos valores vertidos lauda 5

6 fls. 216 (EREsp nº 59870/SP, 2º Seção, Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281). 2. As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o exercício do direito de desistência. 3. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento ilícito. 4. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não revogou o disposto no artigo 418 do Código Civil, ao contrário, apenas positivou na ordem jurídica o princípio consubstanciado na vedação do enriquecimento ilícito, portanto, não é de se admitir a retenção total do sinal dado ao promitente-vendedor. 5. O percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e as arras. 6. É inviável alterar o percentual da retenção quando, das peculiaridades do caso concreto, tal montante se afigura razoavelmente fixado. 7. Recurso especial improvido (REsp /MA, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 04/08/2009). Por fim, quanto ao percentual a incidir sobre o total do valor pago pela autora, a título de devolução, observo que há cláusula à fl. 157 prevendo que quanto mais próxima a rescisão da data do registro da incorporação, maior será a retenção, porque maiores e mais concentrados os custos da vendedora e menores as contraprestações pecuniárias do comprador, observada a seguinte gradação: [...] d) a partir do vigésimo quinto mês da data do registro da incorporação perda integral das arras e retenção pela vendedora de 10% das parcelas pagas pelo comprador. Observada esta cláusula, noto que a autora quitou o contrato até a mensalidade 26 (fls. 48/49), de modo que deve ser estabelecido que a rescisão ocorreu a partir do 25º mês da data do registro da incorporação, dado que aludido registo é anterior à comercialização das unidades condominiais. Dessa forma, com base nas diretrizes fixadas no CDC, excluída a perda integral das arras e do valor das despesas com seguro, conforme já analisado acima, arbitro como valor a ser devolvido pela ré à autora o montante equivalente a 90% do total dos valores pagos. Neste sentido, reporto-me à Apelação , acima mencionada. Por fim, importante ressaltar que a devolução deverá ser feita em parcela única, conforme já sumulou o TJSP (Súmula 2): a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma lauda 6

7 fls. 217 de parcelamento prevista para a aquisição. Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por LILLIAN ABREU DIAS em face de SPE GEORGE SAVALLA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. (CALÇADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS), para: a) declarar rescindido o compromisso particular de compra e venda realizado entre as partes; b) condenar a ré a restituir à autora, em parcela única, 90% de todos os valores pagos, sobre a qual deverá incidir correção monetária nos termos da tabela prática do TJSP, a partir de cada desembolso, bem como juros moratórios à taxa de um por cento ao mês, a partir da data da citação, até o efetivo pagamento. Condeno a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação. P.R.I. São Paulo, 11 de novembro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 7