Laudo de Avaliação ELABORADO PARA GRUPO VOTORANTIM WEALTH NOVEMBRO DE 2012 LAUDO 2.313/12

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1 Laudo de Avaliação ELABORADO PARA GRUPO VOTORANTIM WEALTH NOVEMBRO DE 2012 LAUDO 2.313/12 Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

2 ÍNDICE 1. INTRODUÇÃO PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE Terreno Construções FUTURO SISTEMA DE TRANSPORTE POR TELEFÉRICO DIAGNÓSTICO DE MERCADO Últimos Acontecimentos Matriz SWOT AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Referências Normativas Introdução Valor Locativo Situação Atual Valor de Venda Situação Atual Metodologia Receitas Despesas Fundo de Reposição do Ativo Property Management Despesas Comerciais Simulação de Venda Valor do Imóvel Valor de Mercado para Venda Cenários Alternativos Situação Futura Valor de Locação Valor Locativo Cenários Alternativos Valor de Mercado para Venda TERMO DE ENCERRAMENTO ANEXOS Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 2

3 1. INTRODUÇÃO 1.1. Solicitante Grupo Votorantim Wealth Objeto Imóvel localizado na Av. Magalhães de Castro, Morumbi, São Paulo SP. Área Útil: ,82 m² Fração Ideal: 29,06% 1.3. Finalidade Avaliação para determinação do valor de mercado para venda e locação do imóvel Datas Data da vistoria: 01/11/2012 Data de referência: Novembro/ Valores Valor de Mercado para Venda Valor de Locação Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 3

4 2. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram realizados no mês de Novembro de Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e fornecidas de boa fé. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar seu valor, pressupondo que as medidas do terreno, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente. Os signatários não assumem responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia fornecidos pelo interessado, excluindo as necessárias para o exercício de suas funções. Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, de investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, superposição de divisas e outros por não se integrarem ao escopo desta avaliação. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel. Para lastrear o processo avaliatório foram consultados os seguintes documentos: Matrículas nº , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , datadas de 21 de setembro de 2012; Cadastros Contribuintes n e ; Memorial Descritivo e Manual de Operação, Uso e Manutenção; Apresentação de projeto de Teleférico. Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas durante a visita ao local, que serviram de base para nossos cálculos e apropriação final de valor. Todo o imóvel foi devidamente vistoriado e as inspeções caracterizaram-se por levantamentos visuais não tendo sido efetuadas medições em campo. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 4

5 3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 3.1. Aspectos de Localização Endereço : Avenida Magalhães de Castro, n Município Estado Densidade de Ocupação Padrão Econômico Categoria de Uso Predominante Valorização Imobiliária Vocação Acessibilidade Intensidade do Tráfego : São Paulo SP : Alta : Alto : Comercial : Valorização : Comercial : Boa : Alta Mapa de localização do imóvel Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 5

6 Vista aérea de localização do imóvel e entorno Vista da fachada do imóvel Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 6

7 Avenida Magalhães de Castro, com imóvel à direita Avenida Magalhães de Castro, com imóvel à esquerda Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 7

8 3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários Rede de Água Coleta de Lixo Energia Elétrica Esgoto Pluvial Esgoto Sanitário Arborização Iluminação Pública Pavimentação Telefone : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente 3.3. Atividades Existentes no Entorno Comércio Escola Serviços Médicos Recreação e Lazer Correio Agências Bancárias Transporte : De 300m a 500m : Acima de m : Acima de m : De 300m a 500m : Acima de m : De 300m a 500 m : De 100m a 300m 3.4. Descrição do Entorno Ocupação da Região Ocupação Industrial Ocupação Comercial Ocupação Residencial Distância do Centro Principal Via de Acesso Pontos de Destaque : Heterogênea : Inexpressiva : Existente de Padrão Alto : Expressiva de Padrão Rústico à Alto : 12 km : Marginal Pinheiros : Jóquei Clube, Shopping Cidade Jardim e TV Globo, Estações Vila Olímpia e Berrini da CPTM. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 8

9 4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE 4.1. Terreno O terreno sobre o qual está erigido a Torre 3 Continental Tower, integrante do Condomínio Cidade Jardim Corporate Center, apresenta as seguintes características: Área: ,46 m² Superfície: Aparentemente seca Topografia: Plana Frente: No nível do logradouro Zoneamento: ZER 1 Zona Exclusivamente Residencial Mapa de Uso e Ocupação do Solo da Subprefeitura de Butantã No entanto, o terreno enquadra-se em ZCLz-II (Zona de Centralidade Linear lindeira à ZER). Essa zona possui as seguintes características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes: Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 9

10 Conforme mapa de desenvolvimento urbano da subprefeitura do Butantã, o imóvel está inserido ainda no interior do perímetro da Operação Urbana, Água Espraiada, que possuí como diretriz principal a revitalização da região de sua abrangência, com intervenções que incluem sistema viário, transporte coletivo, habitação social e criação de espaços públicos de lazer e esportes. O perímetro da operação foi subdividido em seis setores: Brooklin, Berrini, Marginal Pinheiros, Chucri Zaidan, Jabaquara e Americanópolis. A Ponte Otávio Frias Filho (Ponte Estaiada), já concluída, foi executada com recursos oriundos da operação. Estão em andamento, obras relativas às vias locais do Brooklin como o prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho até a Rodovia dos Imigrantes, um parque linear e prolongamento da Avenida Chucri Zaidan, que se estenderá até a Avenida João Dias. Em atendimento à Licença Ambiental Prévia da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, foi incorporada a construção de uma ponte entre as pontes do Morumbi e João Dias. As Linhas 5 Lilás do Metrô e Linha 17 Ouro do monotrilho terão aporte de recursos da operação urbana mediante convênios firmados entre o Estado e o Município de São Paulo, os recursos para financiar tais intervenções são oriundos da venda em leilões de Certificados de potencial Adicional de Construção os CEPAC, e também de investimentos do orçamento do município. A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada prevê algumas melhorias no entorno, tais como: O prolongamento da Avenida Chucri Zaidan até a Rua da Paz; O alargamento da Rua José Guerra, entre as Ruas da Paz e Fernandes Moreira; O alargamento da Rua José Guerra e Professor Manoelito de Orneias, entre a Rua Fernandes Moreira e a Avenida Alfredo Egidio de Souza Aranha; O alargamento da Rua Luís Seráphico Jr. desde a Praça Embaixador Ciro Freitas Vale; Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 10

11 O alargamento da Rua Luís Seráphico Jr. desde a Praça Embaixador Ciro Freitas Vale, até a Avenida Prof. Alceu Maynard Araújo; Abertura da via entre a Avenida Prof. Alceu Maynard Araújo e a Rua Ferreira de Alentejo; Alargamento da Rua Laguna, desde a Rua Ferreira do Alantejo até a Av. João Dias; Execução de via subterrânea em túnel sob a Rua José Guerra, no trecho entre as proximidades das Ruas Antônio de Chagas e Dr. Aramis Ataide; Execução de ponte entre as Pontes Morumbi e João Dias, bem com a sua ligação viária até o prolongamento da Av. Chucri Zaidan. Assim sendo, através do pagamento de contrapartida financeira - mediante aquisição de CEPAC - é possível aumentar o potencial construtivo de 1,00 (coeficiente de aproveitamento básico) para até 4,00 vezes a área do terreno. No Setor Marginal Pinheiros deve ser adquirido 1 CEPAC (Certificado Potencial Adicional de Construção) para cada 2 m² de área de construção adicional. Segundo a tabela de Situação do Estoque Não Residencial Geral, da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano Departamento Técnico do Uso do Solo Deuso, datado de 30/11/2012, o distrito do Morumbi conta hoje com um estoque de potencial construtivo de ,00m² para uso não residencial sendo que 9.982,58m² se encontram comprometidos. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 11

12 4.2. Construções O complexo Cidade Jardim Corporate Center, abrange 3 torres comerciais triple A com área total construída de ,91m², implantado em terreno de ,46m². Suas torres, Capital Building (Torre 01), Park Tower (Torre 02) e Continental Tower (Torre 03) possuem áreas construídas de ,71 m², ,95 m² e ,76 m² respectivamente. O embasamento apresenta sete subsolos que comportam vagas para veículos e mais 90 vagas para utilitários. O Pavimento Térreo do Empreendimento é dotado de áreas para Café, Restaurante, espelho d água e extensa área verde. O Empreendimento possui Certificação AQUA (Alta Qualidade Ambiental). A Torre 3, Continental Tower na qual se encontram os conjuntos em avaliação é composta por 7 subsolos, térreo, 27 pavimentos tipo mais heliponto. Os pavimentos tipo são distribuídos em três setores, sendo eles zona baixa: 1º ao 9º pavimento, zona média: 10º ao 18º pavimento e zona alta: 19º ao 27º pavimento. O acesso aos pavimentos tipo é feito por 12 elevadores Atlas Schindler com capacidade para 1.950kg ou 26 pessoas. Existem ainda 3 elevadores de apoio sendo um que vai do 1º subsolo ao 27º pavimento, um elevador de segurança/serviço que vai do 7º ao 27º pavimento e um terceiro que vai do 27º pavimento ao heliponto. O edifício ainda conta com 4 elevadores Atlas Schindler com capacidade para 975kg ou 13 pessoas que ligam os subsolos ao térreo. Os andares em avaliação estão localizados entre o 1 e 13 pavimento e possuem as seguintes caracteristicas construtivas: Características Principais Estrutura: Concreto armado e vigas protendidas Fechamento: Blocos de concreto e vidro Fachada Argamassa com pintura e tijolo aparente Idade: Entregue em setembro de 2012 Estado de Conservação: Nova (A) Acabamentos: Piso: Porcelanato, vinílico, borracha, ardósia e carpete. Paredes: Argamassa com pintura, massa chapiscada, tijolo cerâmico aparente, dry-wall, vidro laminado refletivo, revestimento cerâmico, porcelanato, papel de parede e madeira laminada. Forro: Suspenso modular, gesso e madeira laminada. Esquadrias: Alumínio, ferro e madeira. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 12

13 Fotografias: Escritório, 3 pavimento Escritório, 3 pavimento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 13

14 Escritório, 3 pavimento Acesso à sala tipo, com vista para o hall de elevadores, 9 pavimento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 14

15 Escritório, 9 pavimento Escritório, 9 pavimento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 15

16 Sanitário tipo P.N.E., 9 pavimento Escritório, 12 pavimento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 16

17 Escritório, 12 pavimento Porta corta-fogo que integra o 12 pavimento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 17

18 Escritório, 13 pavimento Escritório, 13 pavimento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 18

19 Sanitário tipo, 13 pavimento Escada de incêndio,13 pavimento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 19

20 Hall de elevadores, 13 pavimento Circulação central, 13 pavimento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 20

21 Estacionamento para ônibus e vans, térreo Estacionamento para motos, térreo Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 21

22 Bicicletário, 4 Sobressolo Vestiário para o bicicletário, 4 Sobressolo Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 22

23 Estacionamento, 3 Sobressolo Acesso aos elevadores do estacionamento, 3 Sobressolo Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 23

24 Acesso de pedestres, comum ao Conjunto Corporativo (embasamento) Controle do acesso de pedestre, comum ao Conjunto Corporativo (embasamento) Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 24

25 Passarela coberta de acesso ao Shopping Cidade Jardim Business Center Concierge, comum ao Conjunto Corporativo Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 25

26 Auditório, comum ao Conjunto Corporativo Sala de reunião 1, comum ao Conjunto Corporativo Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 26

27 Sala de reunião 2, comum ao Conjunto Corporativo Sala de reunião 3, comum ao Conjunto Corporativo Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 27

28 Frente do imóvel, com área destinada ao café à esquerda Recepção Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 28

29 Hall de elevadores, térreo Sala VIP com acesso ao heliponto, 27 pavimento Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 29

30 Heliponto Vista do heliponto, Torres residenciais e o Shopping Cidade Jardim Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 30

31 4.3. FUTURO SISTEMA DE TRANSPORTE POR TELEFÉRICO Desenvolvido pela JHSF e em processo de aprovação junto à Prefeitura de São Paulo, o TELEFÉRICO BERRINI CIDADE JARDIM ligará a estação Berrini da CPTM ao bairro do Morumbi via Complexo Cidade Jardim. Projeto de implantação De acordo com o material apresentado as principais vantagens são transporte rápido, confortável e seguro, que ligará o Complexo Cidade Jardim, tanto à região da Berrini como a outras regiões, por meio de uma integração com outros meios de transporte. O resultado a se observar será de melhoria da infraestrutura para a comunidade local com atrativo turístico para a cidade, acessibilidade mais eficiente ao bairro do Morumbi e valorização dos empreendimentos diretamente beneficiados com o inovador meio de transporte. Fotos ilustrativas Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 31

32 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO O Morumbi é um distrito situado na zona oeste de São Paulo, pertencente à subprefeitura do Butantã, possuindo a maior concentração de renda e uns dos mais elevados índices de desenvolvimento da capital. A atividade econômica do Estado de São Paulo apresenta sinais de recuperação, reflexo do aumento das vendas varejistas e da produção industrial, sendo verificado nos últimos meses aumento das exportações (principalmente produtos manufaturados). O setor da construção civil apresentou queda no nível de atividade. No mês de maio, foram registrados 46,4 pontos, queda de 3,5 pontos em relação ao mês de março. Com relação às atividades de construção de edifícios e obras de infraestrutura, os níveis apontam queda de 4,5 e 1,4 pontos respectivamente, com atuais 48,8 e 49,6 pontos. Após o encerramento do 1º semestre, o balanço do mercado corporativo é positivo apesar dos indícios de desaceleração. A queda de alguns indicadores econômicos aliada à possibilidade da entrada de muitos empreendimentos em curto prazo mudará as condições de mercado verificadas nos últimos anos. Atualmente os empreendimentos em fase de construção e projetos aprovados totalizam 1,3 milhões de metros quadrados, ou seja, 90% do atual inventário de alto padrão. Apesar desta nova variável, a velocidade de absorção dos imóveis que fora elevada nos últimos anos demonstra sinais de acomodação, em parte explicadas pelos preços acima da média praticados nos últimos empreendimentos entregues. O cenário, no entanto, não é de pessimismo. A Colliers estima que a taxa de vacância entre 7% e 12% é uma condição saudável para demanda e oferta. O mercado de São Paulo apresentou taxa de vacância/disponibilidade de 7,6% - número 4,3% superior ao verificado no trimestre anterior. O aumento ocorreu em função da área disponível remanescente do trimestre anterior somada à devolução de área em outros empreendimentos bem como a quantidade de novos imóveis que o mercado recebeu considerando a velocidade de absorção estável. O gráfico ao lado mostra a variação anual da vacância na cidade. Fonte: Colliers International do Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 32

33 Na região Faria Lima o aumento de 13,9% ocorreu principalmente pela entrega do empreendimento Pátio Malzoni parcialmente locado. Comparando ao percentual registrado no trimestre anterior, constata-se aumento de 11,9%. Com vacância atual de 5,5%, a região da Vila Olímpia apresentou aumento de 2,1% em comparação ao período anterior. As regiões da Berrini, Chácara Santo Antônio e Paulista também apresentaram aumento, taxas de 10,5%, 7,3% e 20,2% respectivamente. Fonte: Colliers International do Fonte: Colliers International do No total foram detectados m² disponíveis em empreendimentos corporativos existentes de alto padrão. A absorção líquida trimestral foi positiva em m², resultado contrário ao apresentado no trimestre anterior, onde foi registrado absorção liquida negativa. As regiões da Faria Lima, Itaim e Paulista foram as que mais contribuíram para o número, cada qual com m², m² e m², respectivamente. Fonte: Colliers International do Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 33

34 Os preços médios pedidos de locação aumentaram novamente no 3º trimestre. A média alcançou R$ 126,50/m²/mês número 2% superior ao trimestre anterior, justificado pelo novo inventário e baixa vacância de 7,6%. A tabela ao lado mostra a diferença de preços pedidos em relação ao trimestre anterior nas principais regiões monitoradas pela Colliers. Fonte: Colliers International do Em relação aos preços mínimos e máximos pedidos de locação houve pouca variação durante o 3º trimestre. O preço mínimo foi de R$ 60/m²/ mês nas regiões Barra Funda e Chácara Santo Antônio e o máximo, de R$ 220/m²/mês na região Faria Lima. O 3 trimestre do ano recebeu novos empreendimentos corporativos tais como o Pátio Malzoni, The One, WT Paulista e Continental Tower Cidade Jardim. Apesar das postergações, a projeção para o final do ano é que o mercado receba 389 mil m². No ano de 2013 o inventário projetado é de 250 mil m² e 42% deste total estará na região da Roque Petroni. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 34

35 Fonte: Colliers International do Até o ano de 2015, o inventário existente de edifícios corporativos de alto padrão poderá alcançar 2,5 milhões de m². As tendências do mercado paulistano de escritórios Classes A e A+ para o final de 2012 são as seguintes: Vacância Oscilação entre 7% e 12%. Absorção Projeção de absorção líquida acumulada entre 200 mil m² e 300 mil m². Preços Aumento acumulado de 8% a 10% no decorrer do ano. Novo Estoque Entrega de 389 mil m², distribuídos entre as regiões da Marginal, Faria Lima e Vila Olímpia, cada qual com 34%, 25% e 22% Últimos Acontecimentos De acordo a Folha de São Paulo do dia 16/10/12, a JHSF Incorporadora comprou barracos da favela vizinha ao Complexo Cidade Jardim. A nota relata que de acordo com moradores do Jardim Panorama, a JHFS ofereceu R$60 mil por algumas residências e especula que o objetivo da JHSF é a retirada de todas as moradias precárias que estão instaladas em uma área de 20 mil metros quadrados, na vizinhança do empreendimento, para futuramente implantar novos projetos. O método de requalificação da área é simples: os moradores recebem uma avaliação de suas casas (depende da área construída e do material usado), e dirigem-se ao escritório da Companhia Habitacional Jardim Panorama. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 35

36 Ainda de acordo com a matéria, calcula-se que as casas de 120 famílias estejam nos planos da JHSF, mesmo as que ocupam área da rua, da praça municipal e da viela para escoamento de águas pluviais. Fonte: Folha de São Paulo, 16/10/2012 Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 36

37 5.2. Matriz SWOT PONTOS FORTES - Empreendimento voltado para o público classe A; - Laje que possibilita boa ocupação; - Facilidade de acesso de veículos pela Avenida Nações Unidas em ambos os sentidos; - Disponibilidade de transporte público por ônibus ou por trem; - O empreendimento possui bom projeto arquitetônico, com sistema moderno de automação, comunicação e segurança; - Boa relação entre área privativa e a número de vagas; OPORTUNIDADES - Projetato para receber o certificado Green Building, o que possibilitará auferir aluguéis mais altos ; - Não há concorrente direto na região; S W O T ASPECTOS DESAFIADORES - Tráfego intenso de veículos na região; - Dificuldade de transporte público para a travessia de pedestres de um lado a outro da marginal; AMEAÇAS - Não inserido em região tradicional de escritórios, o que implica em investimento de marketing para comercialização. - Visibilidade comercial e imagem coorporativa; - Localização privilegiada para o tipo de negócio. CENÁRIO DE LIQUIDEZ: Média para locação Média para venda Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 37

38 6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 6.1. Referências Normativas A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR Norma eira para Avaliação de Bens da Associação eira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos (versão válida a partir de Março de 2011). Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos versão 2011, publicada pelo IBAPE - Instituto eiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo Introdução Para a determinação do intervalo de valores de venda do empreendimento foi adotado o Método da Renda, com utilização de Fluxo de Caixa Descontado. Para tanto, considerou-se, como cenário base o valor médio de locação definido a partir da aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Foram considerados ainda cenários alternativos baseados na variação de valores de locação, definida a partir da consideração do campo de arbítrio da avaliação estabelecido em função da ferramenta estatística utilizada para o cálculo de sua estimativa pontual. Tendo em vista a possibilidade de aprovação do projeto do Teleférico Berrini Cidade Jardim, o estudo apresentou ainda um cenário lastreado na hipotética valorização que essa melhoria de transporte ocasionaria. Analogamente ao efetuado para a situação atualmente verificada (sem o teleférico), foram apresentados cenários alternativos baseados na variação do valor de locação Valor Locativo Situação Atual Para efeitos desse trabalho será considerada como Situação Atual a avaliação do imóvel considerando as atuais condições de acesso ao imóvel Metodologia Para a determinação do valor unitário de locação foi aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 38

39 Elementos comparativos Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar conjuntos comerciais disponíveis para locação. O campo amostral utilizado para a determinação do valor unitário de escritório é composto por 6 (seis) amostras que podem ser observadas junto ao Anexo 1 Elementos Comparativos. Os imóveis pesquisados apresentam ainda diferentes características como padrão construtivo, idade e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário Tratamento por Fatores No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização: Fator de Fonte Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10% (dez por cento), para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Transposição Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, serão utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de valores: I. Equipamentos Urbanos Variáveis Sim Não Trafegabilidade 20 0 Luz Domiciliar 13 0 Rede de Água 11 0 Luz Pública 7 0 Guias e Sarjetas 5 0 Rede de Esgoto 4 0 Telefonia 2 0 Gás 1 0 Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 39

40 Pavimentação Distância ao Transporte Coletivo Largura da Via Asfalto 17 Até 100m 15 Praças 5 Paralelepípedo 16 De 100 a 300m 10 Acima de 20m 5 Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500m 5 De 10 a 20m 3 Terra 5 Acima de 500m 0 Até 10m 1 II. Características da Região Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00 De 100% a 70% 1,00 Classe Média-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95 De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90 Abaixo de 40% 0,90 Classe Média-Baixa 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85 Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80 Fator Padrão Construtivo Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum, eleita como a do imóvel avaliando, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo. Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: Onde: Fpc = 1 + (((Pd AVA Pd COMP ) / Pd COMP )) x pc) Fpc: Fator Padrão Construtivo Pd AVA : Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando Pd COMP : Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 40

41 Fator Depreciação Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão: Onde: FOC = R + K x (1-R) R K = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal. = coeficiente de Ross/Heideck O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas. Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção, este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais. Fdep = 1 + (((Fdep AVA Fdep COMP ) / Fdep COMP )) x pc) onde: Fdep: Fator Depreciação Fdep AVA : Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando Fdep COMP : Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis Vaga de Estacionamento Para isolar a influência da eventual diferença de número de vagas de estacionamento entre o imóvel em avaliação e os elementos comparativos, preliminarmente à aplicação dos fatores acima mencionados foi excluído, do preço pedido de locação o valor correspondente às vagas de garagem. De acordo com pesquisas realizadas na região e no próprio complexo, o valor de locação correspondente às vagas é de R$ 450,00/mês. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 41

42 Situação Paradigma A situação paradigma considerada, que possibilitou a homogeneização dos valores é a seguinte: Área de Construção = 906,41 m2 Índice de Local = 111,60 Cota-Parte Terreno = 50% Cota-Parte Construção = 50% Valor da Vaga = R$ 450,00 Padrão = 2,520 Idade = SITUAÇÃO PARADIGMA Vida Útil Referencial = Estado de Conservação = 0 anos 50 anos Fator de Depreciação = 1,000 A Valor Locativo Unitário Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte, transposição, padrão construtivo, depreciação e quantidade de vagas de garagem, conforme Anexo 2 Homogeneização de Valores, obteve-se o seguinte valor unitário básico:. Valor Unitário Básico R$ 91,94 /m² Valor Locativo do imóvel O valor de locação de cada um dos conjuntos equivale ao produto de sua área útil pelo valor básico calculado no item anterior ao qual foi somado o valor correspondente às vagas de estacionamento. Ou seja, VALOR DE LOCAÇÃO = Au x V UB + n x V VE Onde: Au = Área Útil em m 2 V UB = Valor Unitário Básico em R$/m 2 mês N = Número de Vagas de Estacionamento V VE = Valor Locativo da Vaga de Estacionamento em R$/m 2 mês Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 42

43 Considerou-se ainda que os andares intermediários apresentam valor locativo 2% superior 1 aos dos escritórios situados nos andares baixos. O valor locativo do imóvel em avaliação, para Novembro/12, corresponde ao somatório do valor de locação de cada conjunto que o compõe. Matrícula Conjunto Andar Área Privativa (m²) Vagas (un) Valor Unitário Base (R$/m²/mês) Valor Unitário Vaga (R$/mês) Locação Base (R$/mês) Dessa forma, o valor de locação total do imóvel, em números redondos é: Valor Unitário Base Total (R$/m²/mês) , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,94 450, ,33 104, , ,78 450, ,16 108, , ,78 450, ,16 108, , ,78 450, ,16 108, , ,78 450, ,16 108, , ,78 450, ,16 108, , ,78 450, ,16 108, , ,78 450, ,16 108, , ,78 450, ,16 108, , ,78 450, ,32 108, , ,78 450, ,16 108, , ,78 450, ,23 107,80 TOTAL , R$ ,00 Valor de Locação Esse valor significa um valor unitário médio de R$ 106,29/m 2 mês. Considerando como zona baixa os conjuntos situados do 1 ao 7 andares e como zona média os situados do 8 ao 13 andares, tem-se os seguintes valores médios 2 : 1 A diferença de valor entre os andares foi definida conforme pesquisas realizadas junto aos operadores de mercado da área de escritórios. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 43

44 Valor Unitário - Zona Baixa = R$ 104,85/m 2 mês Valor Unitário - Zona Média = R$ 108,18/m 2 mês Valor Locativo Cenários Alternativos Valor Mínimo De acordo com a Parte 2 da NBR da ABNT é possível estabelecer como valor mínimo o identificado como campo de arbítrio da avaliação. Considerando-se a ferramenta estatística utilizada esse valor é 15% inferior à estimativa pontual, ou seja: Valor Unitário Básico - Zona Baixa = R$ 78,15/m 2 mês Valor Unitário Básico - Zona Média = R$ 79,71/m 2 mês Valor da Vaga de Estacionamento = R$ 382,50/m 2 mês Aplicando-se esse valores nos diversos escritórios que compõem o imóvel em avaliação, tem-se: Matrícula Conjunto Andar Área Privativa (m²) Vagas (un) Valor Unitário - Limite Inferior (R$/m²/mês) Valor Unitário Vaga (R$/mês) - Inferior Locação - Inferior (R$/mês) Dessa forma, o valor de locação total do imóvel, em números redondos é: Valor Unitário Total (R$/m²/mês) - Inferior , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,15 382,50 R$ ,18 89, , ,71 382,50 R$ ,74 91, , ,71 382,50 R$ ,74 91, , ,71 382,50 R$ ,74 91, , ,71 382,50 R$ ,74 91, , ,71 382,50 R$ ,74 91, , ,71 382,50 R$ ,74 91, , ,71 382,50 R$ ,74 91, , ,71 382,50 R$ ,74 91, , ,71 382,50 R$ ,48 91, , ,71 382,50 R$ ,74 91, , ,71 382,50 R$ ,69 91,63 TOTAL , R$ ,00 2 Os valores médios referentes às zonas baixa e média foram apresentados porque serão utilizados para a elaboração do fluxo de caixa a partir do qual se determinará o valor de mercado para venda. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 44

45 Valor de Locação Limite Inferior Esse valor significa um valor unitário médio de R$ 90,36/m 2 mês. Considerando como zona baixa os conjuntos situados do 1 ao 7 andares e como zona média os situados do 8 ao 13 andares, tem-se os seguintes valores médios: Valor Unitário - Zona Baixa = R$ 89,12/m 2 Valor Unitário - Zona Média = R$ 91,96/m Valor Máximo De acordo com a Parte 2 da NBR da ABNT é possível estabelecer como valor máximo o identificado como campo de arbítrio da avaliação. Considerando-se a ferramenta estatística utilizada esse valor é 15% inferior à estimativa pontual, ou seja: Valor Unitário Básico - Zona Baixa = R$ 105,73/m 2 mês Valor Unitário Básico - Zona Média = R$ 107,84/m 2 mês Valor da Vaga de Estacionamento = R$ 517,50/m 2 mês Aplicando-se esse valores nos diversos escritórios que compõem o imóvel em avaliação, tem-se: Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 45

46 Matrícula Conjunto Andar Área Privativa (m²) Vagas (un) Valor Unitário - Limite Superior (R$/m²/mês) Valor Unitário Vaga (R$/mês) - Superior Locação - Superior (R$/mês) Valor Unitário Total (R$/m²/mês) - Superior , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,73 517,50 R$ ,48 120, , ,84 517,50 R$ ,59 124, , ,84 517,50 R$ ,59 124, , ,84 517,50 R$ ,59 124, , ,84 517,50 R$ ,59 124, , ,84 517,50 R$ ,59 124, , ,84 517,50 R$ ,59 124, , ,84 517,50 R$ ,59 124, , ,84 517,50 R$ ,59 124, , ,84 517,50 R$ ,17 124, , ,84 517,50 R$ ,59 124, , ,84 517,50 R$ ,76 123,97 TOTAL , R$ ,00 Dessa forma, o valor de locação total do imóvel, em números redondos é: Valor de Locação Limite Superior Esse valor significa um valor unitário médio de R$ 122,23/m 2 mês. Considerando como zona baixa os conjuntos situados do 1 ao 7 andares e como zona média os situados do 8 ao 13 andares, tem-se os seguintes valores médios: Valor Unitário - Zona Baixa = R$ 120,57/m 2 Valor Unitário - Zona Média = R$ 124,41/m Intervalo de Valores de Locação Tendo em vista os valores anteriormente calculados, tem-se: Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 46

47 Intervalo de Valores 6.4. Valor de Venda Situação Atual Metodologia Para a determinação do valor de venda do imóvel foi utilizado o Método da Renda baseado em Fluxo de Caixa Descontado em moeda constante, com horizonte de 10 anos. Foram consideradas as seguintes premissas: Receitas Receitas de Locação Considerou-se que para todos os escritórios que compõem o imóvel serão pactuados contratos típicos de locação com vigência de 60 meses, com valor locativo correspondente ao praticado em mercado, variável conforme o zoneamento de andar de situação. Conforme calculado no item , os valores de locação são: Valor Unitário - Zona Baixa = R$ 104,85/m 2 mês Valor Unitário - Zona Média = R$ 108,18/m 2 mês Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 47

48 a) Crescimento Real Para o cálculo do valor locativo a ser aplicado a partir da data de revisão dos contratos de locação (36 meses após o início de cada contrato) e para os novos contratos de locação adotou-se a premissa de crescimento real equivalente a 1% a.a. b) Carência Inicial Tendo em vista as condições atuais do mercado de escritórios de São Paulo assumiuse que todos os contratos serão sujeitos à carência inicial de 2 meses locação. c) Vacância entre Contratos Assumiu-se a ocorrência de que 100% dos contratos não serão renovados e que, portanto, todos os escritórios serão submetidos a um período de vacância de 3 meses Aporte Garantia de Rentabilidade Mínima Considerou-se aporte complementar contratual, efetuado pelo incorporador do empreendimento. A garantia de rentabilidade mínima após terminado o período de construção (6 primeiros meses após o término da obra) é calculada a partir da aplicação da taxa de 0,86% ao mês. Do 7º ao 18º meses após o término da obra, a garantia é reduzida à proporção de 1/13 (um treze avos) por mês, até sua extinção no 19º mês após o término da obra. Considerou-se ainda que o reembolso de despesas do FII será integralmente realizado pelo empreendedor ao longo dos 6 primeiros meses após a conclusão do edifício. Do 7º ao 18º mês após o término da obra, esse reembolso é reduzido na mesma proporção da Garantia de Rentabilidade mínima, ou seja, na proporção de 1/13 (um treze avos) por mês, até sua extinção no 19º mês após o término da obra Despesas Despesas Durante a Vacância Durante os períodos de vacância incidirão as seguintes despesas: Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 48

49 a) Condomínio R$ 19,00/m 2 de área útil b) IPTU R$ 7,00/m 2 de área útil Fundo de Reposição do Ativo O fundo de reposição do ativo corresponde à reserva de caixa, provisionada com base na receita mensal de locação, à razão de 2,50% sobre o valor locativo mensal, com a finalidade de promover obras de melhoria e manutenção do edifício para mantê-lo no padrão atual, considerado a partir do início do horizonte de análise. Tendo em vista tratar-se de imóvel entregue ao longo de 2012, considerou-se que esse fundo começará a ser constituído a partir do 36 mês do fluxo Property Management Foi considerada verba equivalente a 1% da receita bruta de locação para custos com gerenciamento da propriedade Despesas Comerciais A remuneração do trabalho do consultor imobiliário responsável pela locação do imóvel será correspondente ao valor de 1 aluguel Simulação de Venda Ao final do horizonte de análise foi simulada a venda do imóvel a um cap rate de 8% a.a. que reflete a tendência a médio e longo prazo de queda da taxa de rendimento de escritórios e da taxa de juros. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 49

50 Fonte: Colliers International do Relatório de Investimentos Considerou-se ainda o pagamento de comissão à razão de 4% do valor de venda Valor do Imóvel O valor do imóvel é equivalente ao valor presente do fluxo de caixa descontado. Considerando taxas de desconto entre 8% a.a. e 9% a.a., tem-se o seguinte intervalo de valores de mercado para venda da imóvel: Valor de Mercado para Venda Tendo em vista as características de mercado atuais, o valor mais provável, indicado pela Colliers é de R$ ,00, equivalente à aplicação da taxa de desconto de 8,50% a.a.. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 50

51 Valor de Mercado para Venda Cenários Alternativos Mantidas todas as premissas utilizadas para a composição do Fluxo de Caixa Descontado, com exceção dos valores de locação que foram variados para a composição dos cenários de Valor Mínimo e Valor Máximo e da taxa de desconto (entre 8% a.a. e 9% a.a.), tem-se os seguintes intervalos para o valor de mercado para venda: Taxa de Desconto (a.a.) Cenário Base Cenário - Valor Cenário - Valor Mínimo de Locação Máximo de 8,00% R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 8,50% R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 9,00% R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 Valores válidos para Novembro/ Situação Futura Para efeitos desse trabalho será considerada como Situação Futura a avaliação do imóvel considerando a existência e o funcionamento do TELEFÉRICO BERRINI CIDADE JARDIM Valor de Locação Para a determinação do valor de locação no cenário base foram considerados a mesma metodologia, elementos comparativos e fatores de homogeneização apresentados nos itens a desse laudo de avaliação. No entanto, para considerar as melhores condições de acesso a situação paradigma, que possibilita a homogeneização dos valores passa a ser a seguinte: Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 51

52 SITUAÇÃO PARADIGMA Área de Construção = 906,41 m2 Índice de Local = 124,95 Cota-Parte Terreno = 50% Cota-Parte Construção = 50% Valor da Vaga = R$ 450,00 Padrão = 2,520 Idade = 0 anos Vida Útil Referencial = 50 anos Estado de Conservação = A Fator de Depreciação = 1,000 Consequentemente, o valor unitário básico, para Novembro/2012 é:. Valor Unitário Básico R$ 96,83 /m² O valor de locação de cada um dos conjuntos equivale ao produto de sua área útil pelo valor básico calculado no item anterior ao qual foi somado o valor correspondente às vagas de estacionamento. Ou seja, VALOR DE LOCAÇÃO = Au x V UB + n x V VE Onde: Au = Área Útil em m 2 V UB = Valor Unitário Básico em R$/m 2 mês N = Número de Vagas de Estacionamento V VE = Valor Locativo da Vaga de Estacionamento em R$/m 2 mês Considerou-se ainda que os andares intermediários apresentam valor locativo 2% superior aos dos escritórios situados nos andares baixos. O valor locativo do imóvel em avaliação na Situação Futura, para Novembro/12, corresponde ao somatório do valor de locação de cada conjunto que o compõe. Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 52

53 Matrícula Conjunto Andar Área Privativa (m²) Vagas (un) Valor Unitário Base (R$/m²/mês) Valor Unitário Vaga (R$/mês) Locação Base (R$/mês) Dessa forma, o valor de locação total do imóvel, em números redondos é: Valor Unitário Base Total (R$/m²/mês) , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,83 450, ,61 109, , ,76 450, ,28 113, , ,76 450, ,28 113, , ,76 450, ,28 113, , ,76 450, ,28 113, , ,76 450, ,28 113, , ,76 450, ,28 113, , ,76 450, ,28 113, , ,76 450, ,28 113, , ,76 450, ,57 113, , ,76 450, ,28 113, , ,76 450, ,26 112,78 TOTAL , R$ ,00 Valor de Locação Esse valor significa um valor unitário médio de R$ 111,24/m 2 mês. Considerando como zona baixa os conjuntos situados do 1 ao 7 andares e como zona média os situados do 8 ao 13 andares, tem-se os seguintes valores médios: Valor Unitário - Zona Baixa = R$ 109,73/m 2 mês Valor Unitário - Zona Média = R$ 113,17/m 2 mês Colliers International, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of 53