Análise de custos de infraestruturação de terrenos destinados à construção de habitação

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1 Análise de custos de infraestruturação de terrenos destinados à construção de habitação João Carlos Gonçalves Lanzinha Mestre em Eng. Civil, Doutorando, Assistente Convidado Dep. Eng. Civil Universidade da Beira Interior - Covilhã Resumo Pretende-se neste trabalho estabelecer alguns parâmetros de análise de custos de infraestruturação de terrenos destinados a construção de habitação: estrutura de custos de infraestruturas, índices de custos de infraestruturas em função da área de terreno a urbanizar e índices de custos de infraestruturas em função do custo do m2 de área bruta de construção ou do custo total dos edifícios a construir. 1. Introdução A crescente urbanização do território nacional é uma realidade que tem vindo a verificar-se ao longo das ultimas décadas. As populações rurais deslocam-se para zonas mais atractivas, nomeadamente para as cidades de média dimensão na periferia das áreas metropolitanas, para eixos urbanos situados junto de itinerários de âmbito inter-regional ou internacional e para as zonas do litoral em que o desenvolvimento turístico e imobiliário é mais significativo. Do crescente afluxo às zonas urbanas resulta a necessidade de se proceder à urbanização de terrenos destinados à construção, com a multiplicação das necessárias infraestruturas de saneamento básico e implementação de novos equipamentos de apoio social, cultural e desportivo. Por outro lado, a subsistência de edifícios com índices de degradação estrutural, sobreocupação e insalubridade, motivou o lançamento, na última década, de diversos Programas de Realojamento com a finalidade de substituir as habitações degradadas, sobretudo nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. Em face das pressões urbanísticas resultantes destas migrações internas e do interesse natural dos investidores imobiliários, foi necessário proceder à urbanização de terrenos disponíveis. As Autarquias, pressionadas pela Administração Central, a por ordem na ocupação dos solos, sentiram-se na obrigação de lançar um conjunto significativo de Planos Municipais de Ordenamento do Território destinados a enquadrar formalmente aquelas pretensões. Estes Planos Municipais têm na sua génese, importantes preocupações com índices de ocupação, volumetrias, estabelecimento de novos eixos viários e implantação de corredores de infraestruturas. Tratando-se, na prática, de acções meramente administrativas, ignoram, na generalidade dos casos, as análises das alternativas de custos de ocupação do solo disponível, com base nos custos de construção das infraestruturas destinadas a servir as novas zonas de expansão urbana. 2. Interesses e objectivos dos potenciais utilizadores São naturalmente diferentes os interesses e objectivos específicos dos vários intervenientes no processo de concepção, análise e construção de infraestruturas destinadas a servir novas áreas urbanas. 2.1 Donos de obra privados O dono de obra privado, em especial as empresas imobiliárias, têm como principal interesse, ao adquirir terrenos destinados à construção, obter o maior lucro possível com a venda dos edifícios neles projectados. Estando a área total de construção definida à partida, em função dos índices previstos nos planos de ordenamento, a limitação dos custos de construção, em especial das infraestruturas, é fundamental para a obtenção do lucro máximo.

2 Os proprietários de terrenos urbanizáveis destinados à construção de habitação unifamiliar optam, muitas vezes, por efectuar as obras de urbanização por administração directa, estimando à partida o preço de venda dos lotes de terreno, sem ter uma noção real do custo final dos trabalhos de infraestruturação. 2.2 Donos de obra públicos A utilização de parâmetros de análise poderá interessar a Autarquias, Institutos de promoção da Habitação, Empresas Públicas de urbanização, Universidades, etc.. No caso das Autarquias, o conhecimento dos custos previsíveis de urbanização, baseado em critérios rigorosos, permitirá apoiar convenientemente vários aspectos importantes para a vida municipal, de que se salienta: definição de cenários de planeamento e desenvolvimento urbano definição de índices de construção compatíveis com custos de infraestruturação aquisição ou alienação de terrenos destinados a promoção de habitação análise de custos de urbanizações sujeitas a licenciamento municipal O conhecimento de valores tão aproximados quanto possível da realidade, permite que o planeamento se apresente eficaz e esclarecedor, tendo em vista o seu enquadramento nas finanças municipais. Outras entidades públicas terão interesse no conhecimento rigoroso dos custos de infraestruturação para definir correctamente os seus planos de desenvolvimento, os investimentos a efectuar e os recursos financeiros a afectar. 2.3 Projectistas e empresas de fiscalização É do conhecimento geral que não existem incentivos financeiros, nem exigência dos promotores, em especial do sector público, para que as equipas de projecto analisem de forma séria os cenários mais económicos para a ocupação urbana, quer ao nível da elaboração de Planos, quer ao nível das propostas de urbanização de terrenos. No caso dos contratos públicos, em que a retribuição se faz por percentagem do custo global dos trabalhos, deveria existir um factor de correcção de honorários que valorizasse a obtenção de alternativas construtivas de menores custos para os promotores. Estabelecendo regras visando a correcta remuneração das equipas envolvidas nos respectivos projectos, seria possível planear com bases economicamente sustentadas as novas áreas urbanas e infraestruturar convenientemente os terrenos públicos disponíveis. A utilização de uma estrutura de custos de infraestruturação teria igualmente interesse para a concepção e análise de projectos de infraestruturas e no posterior acompanhamento da sua execução. 2.4 Entidades financiadoras Tanto as entidades bancárias como os institutos de promoção da habitação terão interesse na utilização de estruturas de custos para análise de pretensões de financiamento e adequação dos orçamentos apresentados aos valores reais previsíveis. Estas estruturas de custos, poderão ser utilizadas para a definição de financiamentos intercalares solicitados para a aquisição e infraestruturação de terrenos em função do numero de fogos a edificar ou dos índices de construção previstos. De igual modo poderão servir de base para a libertação de tranches de financiamento em função de percentagens de trabalhos executados. Em suma, maior rigor de análise e melhor acompanhamento económico do desenvolvimento dos projectos representam uma melhor gestão do risco. 3. Descrição dos empreendimentos estudados Os empreendimentos estudados são completamente diferenciados, tanto na localização como nas densidades de construção. A escolha foi propositada, pois pretendia-se definir limites adequados para o intervalo de valores a obter. 1º caso estudado (a que chamaremos E.D. - Elevada Densidade) refere-se a um empreendimento imobiliário situado na zona ocidental da Cidade do Porto, em área urbana consolidada e servida por todas as infraestruturas gerais necessárias. O empreendimento é composto por vários edifícios de utilização colectiva com cérceas que variam entre 4 pisos (1 abaixo da cota de soleira) e 8 pisos (2

3 abaixo da cota de soleira). Os custos analisados são os correspondentes à proposta mais baixa dos orçamentos fornecidos por empresas construtoras convidadas, sendo as obras efectuadas por administração directa dos proprietários. Trata-se de valores reais e das propostas mais favoráveis pois tratando-se de empresas convidadas, já reflectem a confiança dos promotores no bom desempenho das empresas. Os custos apresentados referem-se a Março de º caso estudado (a que chamaremos B.D. - Baixa Densidade) refere-se a um conjunto habitacional cooperativo de qualidade, situado na periferia da área urbana da Covilhã, cidade de média dimensão do interior do país, constituído por um conjunto de habitações unifamiliares geminadas com 2 pisos, servido por um pequeno conjunto de equipamentos sociais, comerciais e desportivos de apoio. O terreno disponível não dispunha de qualquer tipo de infraestrutura com excepção do abastecimento de água e de acesso viário adequado. Os custos analisados referem-se à construção de edifícios e infraestruturas e correspondem à proposta mais baixa apresentada pelo conjunto de empresas convidadas após concurso público de pré-qualificação. Os preços referem-se a Maio de 1992, não tendo sido corrigidos para a data actual por falta de elementos fiáveis e actualizados de revisão de preços e por não afectarem a determinação dos índices mais significativos, feita de forma percentual em relação ao conjunto dos trabalhos. Tabela 1 - Características gerais dos empreendimentos estudados Características gerais ED BD Elevada Densidade Baixa Densidade Área de terreno urbanizado (m 2 ) Área de implantação dos edifícios (m 2 ) A.b. Habitação (m 2 ) A.b. Comércio (m 2 ) ,5 A.b Estacionamento (m 2 ) A.b. equipamento social e desportivo (m 2 ) - 398,5 A.b. Construção (m 2 ) Área de arruamentos (m 2 ) Índice de ocupação 0,345 0,1298 Índice de construção Habitação 1, ,22434 Total 1,8139 0,23215 Número de fogos previstos População prevista Densidade habitacional (hab./ha) 418,1 65 Densidade habitacional (fogos / Ha) 139,36 21,6 4. Parâmetros de análise de custos de infraestruturação Tendo em consideração as características gerais das urbanizações estudadas e os respectivos orçamentos para a realização dos trabalhos, foi possível associar trabalhos do mesmo tipo e definir uma estrutura de custos de infraestruturas e ainda um conjunto de índices de custos de infraestruturas. (Faz-se notar que foram utilizados orçamentos reais de obra e não estimativas de custos.) Tendo em conta os diferentes interesses e objectivos dos potenciais utilizadores, estabeleceram-se os seguintes parâmetros de análise: Estrutura de custos de infraestruturas destinadas a servir zonas habitacionais Índices de custos de infraestruturas em função: - da área de terreno a urbanizar, - da área bruta total de habitação prevista - do índice de construção previsto Índices de custos de infraestruturas, para empreendimentos de baixa densidade de ocupação, em função: - do custo do m2 de área bruta de construção - do custo total dos edifícios a construir,

4 Dos dados analisados resultou um conjunto de tabelas [1], das quais consta uma gama de valores que permitirá aos diversos intervenientes em processos de desenvolvimento deste tipo de empreendimentos, a utilização dos parâmetros propostos como instrumento de trabalho, de evidente utilidade, no desempenho das suas tarefas específicas. Em algumas tabelas incluíram-se intervalos de variação, no quais deverão caber as estruturas de custos relativas a densidades de ocupação intermédias. Apresentam-se de seguida duas tabelas ilustrativas dos parâmetros estabelecidos. Tabela 2 - Índices de custos de infraestruturação / hectare de terreno a urbanizar TIPO DE TRABALHO ED BD 1 Terraplenagens gerais Arruamentos e arranjos exteriores Movimento e transporte de terras Pavimentações Lancis Fundações em tout-venant Betonilha em passeios Pavimento em cubos de granito Semi-penetração betuminosa Revest. superficial betuminoso Diversos Infraestruturas hidráulicas Rede de distribuição de água Escavação e aterros Tubagem e acessórios Bocas de incêndio Rede de esgotos domésticos Escavação e aterros Tubagens e acessórios Câmaras de visita Fossas sépticas e filtros Escavações e aterros Alvenarias e betões Tubagem e acessórios Rede de drenagem de águas pluviais Escavações e aterros Tubagem e acessórios Câmaras de visita Sarjetas e sumidouros Infraestruturas eléctricas Postos de transformação Rede de distribuição Iluminação pública Armaduras Rede de distribuição B.T Cabo Rede de distribuição de gás Rede TV e telefones Equipamentos de recepção Rede de distribuição subterrânea Instalações telefónicas Total

5 Tabela 3 Índices de custos de infraestruturação / índice de construção de habitação (/1000) TIPO DE TRABALHO ED BD 1 Terraplenagens gerais ,79 56,79 56,79 2 Arruamentos e arranjos exteriores 32,48 348, Movimento e transporte de terras 4,55 4,55 60,89 60, Pavimentações 27,93 287, Lancis 8,58 52, Fundações em tout-venant 3,99 68, Betonilha em passeios 6,01 41, Pavimento em cubos de granito 4,55 55, Semi-penetração betuminosa 2,21 51, Revest. superficial betuminoso 1,84 13, Diversos 0,75 4,34 3 Infraestruturas hidráulicas 11,72 187, Rede de distribuição de água 2,69 38, Escavação e aterros 0,23 6, Tubagem e acessórios 2,18 24, Bocas de incêndio 0,28 7, Rede de esgotos domésticos 4,03 67, Escavação e aterros 1,78 30, Tubagens e acessórios 1,38 29, Câmaras de visita 0,87 6, Fossas sépticas e filtros 0 29, Escavações e aterros 0 5, Alvenarias e betões 0 19, Tubagem e acessórios 0 4, Rede de drenagem de águas pluviais 5,00 52, Escavações e aterros 0,58 15, Tubagem e acessórios 2,49 21, Câmaras de visita 1,01 5, Sarjetas e sumidouros 0,92 9,18 4 Infraestruturas eléctricas 22,45 145, Postos de transformação 12,53 12,53 69,34 69, Rede de distribuição 6,40 6,40 34,41 34, Iluminação pública 3,52 41, Armaduras 0 16, Rede de distribuição B.T. 2,30 17, Cabo 1,22 7,69 5 Rede de distribuição de gás 2,16 2,16 2,16 14,93 14,93 14,93 6 Rede TV e telefones 1,22 28, Equipamentos de recepção ,53 14, Rede de distribuição subterrânea ,53 14, Instalações telefónicas 1,22 1, Total 70,03 782,18 5. Exemplos de aplicação Os exemplos que se apresentam, têm como base os tipos de empreendimento estudados e os preços praticados nas datas referidas, destinando-se apenas a indicar possíveis utilizações da estrutura de custos e dos índices propostos. Exemplo 1 - Pretendem conhecer-se os custos de infraestruturação ( e sua distribuição básica ) de um terreno no qual se prevê implantar uma urbanização, com um índice de construção de habitação de 0,2. (Consultar tabela 3) Custos globais - 0,2 x 782,18 x c.

6 Custos parciais: Terraplenagens gerais 0,2 x 56,79 x c. Arruamentos e arranjos exteriores (348,25) c. Infraestruturas hidráulicas (187,89) c. Infraestruturas eléctricas (145,34) c. Rede distribuição de gás (14,93) c. Rede TV e telefones (28,98) c Exemplo 2 - Um construtor pretende conhecer os custos de infraestruturação do terreno a imputar ao preço de venda de uma habitação com 130 m2 Ab. O edifício será implantado num terreno com 1,5 hectares onde é permitido um índice de construção de 1,3. (Consultar tabela 2) Área total de construção de habitação permitida - 1,3 x = m2 Custos de infraestruturação ( E.D.) - 1,5 x = ,5 c. Custo infraestruturas / m2 Ab habitação 3,644 c. / m2 Custo a imputar à habitação - 3,644 x 130 = 473,73 c. Exemplo 3 - Uma Autarquia dispõe de um terreno urbanizável com uma área total de 15 hectares. Pretendem-se analisar as possibilidades de ocupação do solo, determinando os custos de infraestruturação do terreno, a imputar estes custos aos fogos a construir. (Consultar tabela 2) Ocupação de baixa densidade Será possível a construção de m2 de Ab de habitação Custos de infraestruturação - 15 x = c. Custos a imputar aos fogos - 9,5 c. / m2 Ab Ocupação de elevada densidade Será possível a construção de m2 de Ab habitação Custos de infraestruturação - 15 x = c. Custos a imputar aos fogos - 3,56 c / m2 Ab 6. Desenvolvimento futuro Este estudo destinou-se a formular uma hipótese de desenvolvimento de uma área que, como se referiu, pode interessar e ser aplicado por promotores privados, equipas projectistas e de fiscalização de obras de urbanização, entidades promotoras ou financiadoras, autarquias e mesmo por organismos da administração central. Para seu desenvolvimento, propõem-se várias possibilidades de trabalho futuro: Estudo de um conjunto de 20 a 25 empreendimentos habitacionais com densidades e localizações diferenciadas, para ser possível definir, com maior rigor, estruturas de custos e índices de custos. Estas estruturas e índices de custos deverão ser classificados por classes correspondentes a intervalos de variação de densidades habitacionais, analisando simultaneamente as implicações da sua localização. Criação de uma base de dados para recolha e actualização de informação correspondente aos vários tipos de empreendimento: promoção de habitação, promoção industrial, polos de desenvolvimento científico e tecnológico, etc. Em qualquer dos casos será necessária a colaboração dos organismos da Administração Central, das Autarquias, das entidades financiadoras e promotoras de habitação, do Instituto Nacional de Habitação, das Empresas Construtoras, etc., na disponibilização de elementos de estudo e no fornecimento dos dados necessários à construção e manutenção desta base de dados. 7. Referências [1] Lanzinha,J.C. Análise de custos de infraestruturação de terrenos destinados à construção de habitação 3º Congresso Internacional de Avaliação do Imobiliário, da Construção e de Empresas Estado da Arte e Novas Perspectivas, LNEC, Lisboa, 2000 [2] Bezelga, A. Edifícios de habitação Caracterização e Estimação Técnico-Económica, Lisboa, I.N.C.M., 1984