Análise Jurídica e Econômica

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1 Fundo de Investimento Imobiliário Análise Jurídica e Econômica

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3 TOMÁS LIMA DE CARVALHO Mestre em Direito Privado pela Universidade Fumec Master Business of Administration (MBA) em Direito da Economia e da Empresa pela FGV-RJ Graduado em Direito pela Universidade Fumec Professor Universitário e militante na advocacia especializada em Direito Empresarial Membro do Conselho de Tecnologia e Inovação da Ordem dos Advogados do Brasil MG Fundo de Investimento Imobiliário Análise Jurídica e Econômica Belo Horizonte 2014

4 CONSELHO EDITORIAL Álvaro Ricardo de Souza Cruz André Cordeiro Leal André Lipp Pinto Basto Lupi Antônio Márcio da Cunha Guimarães Carlos Augusto Canedo G. da Silva Claudia Rosane Roesler Clèmerson Merlin Clève David França Ribeiro de Carvalho Dhenis Cruz Madeira Dircêo Torrecillas Ramos Emerson Garcia Felipe Chiarello de Souza Pinto Florisbal de Souza Del Olmo Frederico Barbosa Gomes Gilberto Bercovici Gregório Assagra de Almeida Gustavo Corgosinho Jamile Bergamaschine Mata Diz Jean Carlos Fernandes Jorge Bacelar Gouveia Portugal Jorge M. Lasmar Jose Antonio Moreno Molina Espanha José Luiz Quadros de Magalhães Leandro Eustáquio de Matos Monteiro Luciano Stoller de Faria Luiz Manoel Gomes Júnior Luiz Moreira Márcio Luís de Oliveira Maria de Fátima Freire Sá Mário Lúcio Quintão Soares Nelson Rosenvald Renato Caram Roberto Correia da Silva Rodolfo Viana Pereira Rodrigo Almeida Magalhães Rogério Filippetto de Oliveira Rubens Beçak Vladmir Oliveira da Silveira Wagner Menezes William Eduardo Freire É proibida a reprodução total ou parcial desta obra, por qualquer meio eletrônico, inclusive por processos reprográficos, sem autorização expressa da editora. Impresso no Brasil Printed in Brazil Arraes Editores Ltda., Coordenação Editorial: Fabiana Carvalho Produção Editorial e Capa: Danilo Jorge da Silva Revisão: Fátima Chaves C331 Carvalho, Tomás Lima de Fundo de investimento imobiliário: análise jurídica e econômica / Tomás Lima de Carvalho. Belo Horizonte: Arraes Editores, p. ISBN: Fundo de investimento imobiliário. I. Título. CDD: CDU: Elaborada por: Maria Aparecida Costa Duarte CRB/ Rua Pernambuco, 1408, Loja 03 Savassi Belo Horizonte/MG - CEP Tel: (31) arraes@arraeseditores.com.br Belo Horizonte 2014

5 A Deus, pela força nos momentos difíceis. Aos meus pais, por acreditarem em mim e pelo amor incondicional. Aos meus irmãos Lucas e Marina, pelo apoio e amizade. À Paulina, meu amor, por todo o carinho, atenção e cuidado dedicados. À Professora Dra. Rubia Neves, minha orientadora, pela confiança em mim foi depositada, pela atenção que sempre dispensou, assim como pelo constante estímulo à reflexão. À Fernanda Guilherme Santiago e ao Rodrigo Otávio Alves Leite Martins, meus amigos e sócios, por todo o apoio dispensado e pela convivência diária. A todos aqueles que, de alguma forma, contribuíram para a realização desta obra. V

6 Sumário PREFÁCIO... VIII Capítulo 1 INTRODUÇÃO... 1 Capítulo 2 FUNDOS DE INVESTIMENTO Aspectos conceituais e noções gerais Fundos de investimento aberto e fechado Natureza jurídica das cotas de fundo de investimento A regulação dos fundos de investimento Política de investimento e o regulamento dos fundos de investimento Capítulo 3 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Noções gerais e aspectos conceituais Natureza jurídica do fundo de investimento imobiliário adotada pela Lei n / A constituição do fundo de investimento imobiliário As cotas de participação Emissão, distribuição e integralização das cotas O patrimônio do fundo de investimento imobiliário O regulamento e a política de investimento do fundo de investimento imobiliário VI

7 3.6 O administrador e a estrutura organizacional do fundo de investimento imobiliário Assembleia Geral de Cotistas Representante dos cotistas Auditor independente Instituição responsável pela prestação de serviços de custódia dos títulos e valores mobiliários do fundo Resgate e negociação das cotas e liquidação do fundo A tributação sobre o rendimento do fundo de investimento imobiliário e dos cotistas Análise quanto aos investidores especiais destinatários do fundo de investimento imobiliário Capítulo 4 ANÁLISE JURÍDICA E ECONÔMICA DOS FATORES DE RISCO E RESTRIÇÕES OPERACIONAIS DO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Noções gerais sobre a análise econômica do Direito A empresa, os direitos de propriedade e os custos de transação O Mercado de Valores Mobiliários e as cotas de fundo de investimento imobiliário sob a perspectiva da eficiência econômica O sistema de publicidade de informações aos cotistas do fundo de investimento imobiliário Direitos e obrigações dos cotistas Vantagem do fundo de investimento imobiliário Atividades e operações vedadas à entidade administradora e ao fundo Os fatores de risco do fundo de investimento imobiliário CONSIDERAÇÕES FINAIS REFERÊNCIAS ANEXOS A Lei n , de 25 de junho de B Instrução CVM n. 472, de 31 de outubro de 2008, com as modificações introduzidas pela Instrução CVM n. 478/ VII

8 Prefácio Sinto-me honrada com o convite feito pelo Advogado e Professor Tomás Lima de Carvalho para prefaciar o seu livro intitulado Fundo de Investimento Imobiliário: análise jurídica e econômica, que é fruto da sua dissertação de mestrado, da qual fui sua orientadora no Programa de Pós-Graduação Strictu Sensu em Direito da Universidade FUMEC. O trabalho merece elogios, não só pela escolha de tema árido, cujo enfrentamento foi corajosamente demonstrado pelo autor, mas também pela metodologia escolhida e pelo rigor técnico com que o desenvolveu. Sempre partindo do exame e da exegese do ordenamento jurídico positivo, sem se descuidar de analisar as estruturas do mercado de valores mobiliários, do mercado de crédito, os órgãos reguladores e perpassando pelo Direito Civil, Direito Empresarial, especificamente pelo Direito Cambial, regulação do Sistema Financeiro Nacional, Tomás Lima de Carvalho apresenta precisas noções sobre a natureza jurídica de cotas e de fundo de investimento imobiliário, abordando de maneira reflexiva sobre as regras a serem observadas para a constituição e administração dos referidos fundos. Analisa também a perspectiva de direitos dos cotistas, verificando a adequação à regulação do mercado da regra que afasta dos cotistas, a propriedade sobre o patrimônio do fundo de investimento imobiliário, e da regra que os proíbe de procederem ao resgate das respectivas cotas. O diferencial deste trabalho encontra-se na análise jurídica e econômica realizada pelo autor com base em dezessete casos reais de fundos de investimento imobiliários por ele catalogados até março de 2011, cujos prospectos foram analisados para verificar em que medida a assimetria de informações esteve presente nos respectivos documentos, tendo Tomás verificado que o volume e a qualidade das informações relativas aos diversos riscos não foram naqueles casos prestados de forma adequada, se mostrando os informes genéricos e superficiais. Desse modo, a leitura do livro Fundo de Investimento Imobiliário: análise jurídica e econômica é indicada aos juristas necessitados de referencial teórico para subsidiar VIII

9 seja a postulação advocatícia, seja o julgamento na instância do Judiciário ou do órgão regulador, aos estudiosos do tema que pretendem trazer novas reflexões, mas também aos intervenientes do mercado de fundos de investimento imobiliários, em especial os investidores interessados em aprofundar seus conhecimentos a respeito dos riscos que devem procurar identificar nos prospectos de emissão de cotas desses tipos de fundos. Afinal, o investidor bem informado tem maior poder para decidir sobre os benefícios e os custos do investimento a que está disposto suportar, o que em última análise promove credibilidade e confiança ao mercado. RUBIA CARNEIRO NEVES Doutora e Mestre em Direito Comercial pela UFMG. Professora de Direito Empresarial da graduação e do Programa de Pós-Graduação em Direito da UFMG. IX

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