BUSINESS BRIEFING MERCADO RESIDENCIAL CIDADE DE LISBOA SETEMBRO 2014

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1 BUSINESS BRIEFING MERCADO RESIDENCIAL CIDADE DE LISBOA SETEMBRO 2014 Fonte: Cushman & Wakefield A cidade de Lisboa é hoje alvo de um enorme interesse a nível internacional. Este efeito foi visível num primeiro momento no mercado turístico, mas ultimamente a cidade tem vindo a atrair também importantes fluxos de investimento estrangeiro no setor residencial. Neste sentido, e respondendo à carência de informação neste setor, a Cushman & Wakefield elaborou o presente documento, que tem como objetivo retratar o mercado de habitação na cidade de Lisboa. O principal objetivo do estudo foi o de enquadrar este setor do imobiliário de uma forma estruturada, apresentando dados de mercado que permitam uma análise fundamentada por parte de investidores imobiliários. Cushman & Wakefield Avenida da Liberdade 131-2º Lisboa 1

2 Nº de Fogos Vendidos Preço de Venda / m² SETEMBRO 2014 Uma publicação Cushman & Wakefield Este documento pretende ser o primeiro de um conjunto de publicações sobre o setor residencial da cidade de Lisboa, respondendo à enorme carência de informação neste segmento. Entende-se que o ponto de partida para uma abordagem profissional e estruturada do setor será uma segmentação do mercado, exercício que até à data nunca foi realizado de forma pública e que é essencial para uma análise deste segmento numa perspetiva de investimento imobiliário. Neste sentido, esta primeira edição de estudos sobre o mercado residencial da cidade de Lisboa foca-se essencialmente nesse tema. As 53 freguesias que formam a cidade, ainda de acordo com a nomenclatura do passado, foram divididas num total de 7 zonas de mercado. Os critérios utilizados passaram pelo perfil demográfico e económico dos seus residentes, os equipamentos e tipo de vivência que cada um dos bairros oferece, e por último o tipo de oferta imobiliária e valores praticados. Posteriormente, para cada uma destas zonas são apresentados dados demográficos, económicos e do mercado residencial. EVOLUÇÃO DA PROCURA AREA METROPOLITANA DE LISBOA AM Lisboa - Nº fogos vendidos Fonte: Sistema de Informação Residencial SIR (Julho 2014) AM Lisboa - preço venda/m2 ENQUADRAMENTO O contexto económico de Portugal dos últimos anos, com o forte impacto que teve nos orçamentos familiares, condicionou de forma severa a evolução do mercado de compra e venda de habitação. No entanto, ao longo de 2013 começou a ser visível uma recuperação do setor, em particular na área metropolitana de Lisboa, que verificou uma subida nos volumes de procura na ordem dos 47% face a Nos primeiros meses de 2014 esta evolução positiva deu já sinais de se manter, com um crescimento da procura no primeiro trimestre de 60% face ao período homólogo do ano anterior. Esta evolução positiva na compra de ativos residenciais tem vindo a ser impulsionada não apenas pelas famílias residentes em Portugal, até à data os principais clientes deste mercado. O investimento estrangeiro, na figura de pequenos investidores particulares, trouxe ao setor uma nova dinâmica. As medidas legislativas que têm vindo a ser introduzidas em Portugal nos últimos anos contribuíram em grande parte para que os ativos de habitação em Portugal se tornassem atrativos para os investidores estrangeiros. Num primeiro momento, as alterações no Regime de Arrendamento Urbano permitiram abrir o caminho para a liberalização do mercado de arrendamento habitacional, o primeiro passo para tornar estes ativos atrativos numa perspetiva de investimento. Mais recentemente, a Autorização de Residência para Efeitos de Investimento (ARI), também conhecida por Golden Visa, e o Estatuto de Residente Não Habitual confirmaram um enquadramento legislativo no país muito atrativo para a compra de habitação por parte de cidadãos estrangeiros. Estas medidas permitem o acesso à livre circulação no Espaço Schengen por parte de cidadãos não europeus, no caso dos ARI, e incentivos fiscais muito interessantes, no caso do Estatuto de Residente não Habitual. 2 Fonte: Cushman & Wakefield

3 BUSINESS BRIEFING MERCADO RESIDENCIAL CIDADE DE LISBOA Uma publicação Cushman & Wakefield Os efeitos destas medidas têm-se feito sentir e, segundo dados a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), no primeiro trimestre de 2014 cerca de 3,500 cidadãos estrangeiros investiram no mercado imobiliário português. Estes foram responsáveis por 14% do número total de imóveis transacionados, sendo os cidadãos europeus a registarem a maior parcela de investimento. Os cidadãos chineses são igualmente fortes investidores, dominando o número de ARI obtidas. Segundo o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), foram concedidas 670 ARI no primeiro semestre de 2014, totalizando 417 milhões de euros, a maioria para aquisição de habitação. Até ao final do ano a APEMIP prevê que o investimento estrangeiro no imobiliário se situe entre os 1,5 e os 2 mil milhões de euros. Por seu lado o SEF prevê que os ARI concedidos correspondam a um total de mil milhões de euros de investimento. Fonte: Cushman & Wakefield ZONAS DO MERCADO RESIDENCIAL DA CIDADE DE LISBOA Os muitos bairros e freguesias que compõem a cidade de Lisboa foram agrupados num total de 7 zonas geográficas. A segmentação foi feita tendo em conta critérios demográficos, económicos, imobiliários e geográficos. A cidade de Lisboa, à semelhança de muitas outras na Europa, caracteriza-se por um elevado grau de heterogeneidade. Por esta razão, a segmentação do produto residencial que se apresenta de seguida deve ser vista apenas como uma linha orientadora do mercado, uma vez que com muita frequência podem ser encontrados produtos com um grande interesse em zonas menos valorizadas, ou pelo contrário, ativos de qualidade reduzida nas zonas prime da cidade. Zona 1 - Baixa / Chiado Zona 2 - Ribeirinha Zona 3 - Tradicional Zona 4 - Novas Zonas Zona 5 - Avenidas Novas Zona 6 - Periféricas Zona 7 - Outras Zonas 3

4 SETEMBRO 2014 Uma publicação Cushman & Wakefield ZONA 1 BAIXA CHIADO Agrega o centro histórico e de negócios da cidade de Lisboa e conta com um total de 14 freguesias. Os edifícios que a compõem são na sua maioria tradicionais e grande parte tem interesse arquitetónico, pertencendo muitos deles ao património cultural da cidade. Nesta zona encontra-se uma ocupação mista, com edifícios destinados a escritórios e a habitação, sendo também nesta localização que se encontra a principal concentração de comércio de rua da cidade. Muitos imóveis foram já objeto de operações de reabilitação urbana bem sucedidas, embora seja de destacar que ainda existe um conjunto considerável de imóveis em mau estado de conservação, com necessidade urgente de reabilitação. ZONA 2 RIBEIRINHA Trata-se de um conjunto de 4 freguesias localizadas na margem do rio Tejo. A maioria do território compreendido nesta zona encontra-se fisicamente próximo do rio, e está ligado a ele através de espaços verdes e de lazer, proporcionando por isso uma boa qualidade de vida aos seus residentes. ZONA 1 - BAIXA / CHIADO Coração de Jesus Encarnação Madalena Mártires Mercês Pena Sacramento Santa Catarina Santa Justa São Cristóvão e São Lourenço São José São Mamede São Nicolau São Paulo ZONA 2 RIBEIRINHA Ajuda Alcântara Santa Maria de Belém São Francisco Xavier O produto residencial encontrado nesta zona é na sua maioria de qualidade média, havendo alguns exemplos de produtos de gama alta, essencialmente localizados no bairros de Belém e Restelo, onde se situam grande parte das residências de embaixadores em Portugal. ZONA 3 TRADICIONAL É a zona mais valorizada no concelho de Lisboa e é composta por um conjunto de 5 freguesias que historicamente sempre foram o local de residência das famílias portuguesas com maior poder de compra. Fonte: Cushman & Wakefield ZONA 3 - TRADICIONAL Lapa Prazeres Santa Isabel Santo Condestável Santos-o-Velho Nesta zona encontram-se os bairros da Lapa, Estrela e Santos, todos com um perfil de moradores maioritariamente com um nível económico acima da média. Os produtos residenciais aqui encontrados são ainda bastante heterogéneos, com edifícios de elevado padrão de qualidade em convivência com imóveis em baixo estado de conservação e de qualidade consideravelmente inferior. 4

5 BUSINESS BRIEFING MERCADO RESIDENCIAL CIDADE DE LISBOA Uma publicação Cushman & Wakefield ZONA 4 NOVAS ZONAS Esta zona é composta por 5 freguesias e corresponde a um conjunto de bairros que surgiram numa fase mais recente do desenvolvimento da cidade de Lisboa. O produto imobiliário aqui encontrado é maioritariamente residencial e ocupado por famílias de classe media. ZONA 4 - NOVAS ZONAS Benfica Campolide Carnide Lumiar São Domingos de Benfica Fonte: Cushman & Wakefield As Novas Zonas englobam bairros tradicionais da cidade como são Campolide e Benfica, mas também zonas mais recentes de desenvolvimento residencial, como o Lumiar ou Telheiras. ZONA 5 AVENIDAS NOVAS Trata-se de uma zona de Lisboa que conta com um total de 7 freguesias e que resultou do desenvolvimento urbano da cidade para norte nos finais do século XIX. Hoje caracteriza-se por ser o centro de negócios (CBD), estando bem servida pela rede de transportes públicos, nomeadamente pelo metro. Ao longo dos anos 70 e 80, muitos edifícios nesta zona foram reconvertidos em escritórios e repartições públicas, mas nas últimas décadas recomeçaram a surgir nestes bairros um conjunto importante de edifícios de habitação, na sua maioria de boa qualidade e destinados a um segmento económico alto. Atualmente nesta zona podem encontrarse vários projetos com os preços mais elevados no mercado residencial da cidade. ZONA 5 - AVENIDAS NOVAS Alvalade Campo Grande Nossa Senhora de Fátima São João de Brito São João de Deus São Jorge de Arroios São Sebastião da Pedreira Fonte: Cushman & Wakefield 5

6 SETEMBRO 2014 Uma publicação Cushman & Wakefield ZONA 6 PERIFÉRICAS Esta zona compreende 6 freguesias localizadas nos limites do concelho de Lisboa, junto aos concelhos de Odivelas e Loures. A sua localização limítrofe confere-lhe um carater suburbano, e a oferta é maioritariamente composta por um produto imobiliário de qualidade média-baixa e baixa. Nesta zona foi englobado o bairro do Parque das Nações, por aqui se localizar geograficamente. No entanto, este bairro tem um perfil muito diferenciado, e será tratado de forma isolada adiante. ZONA 6 - PERIFERICAS Alto do Pina Ameixoeira Beato Charneca Marvila Santa Maria dos Olivais PARQUE DAS NAÇÕES A urbanização do Parque das Nações foi inaugurada em 1998, apenas duas semanas após o encerramento da Exposição Mundial de 1998 (Expo 98). O seu principal objetivo era o de continuar o processo de requalificação urbanística levado a cabo para a organização da Exposição, tratando-se de um dos projetos mais ambiciosos de renovação ambiental e requalificação urbana do país. Atualmente esta zona da cidade é uma das principais referências urbanísticas de Lisboa, caracterizada pela inovação e modernidade dos seus edifícios. A arquitetura teve um importante papel na conceção do Parque das Nações, do qual são exemplo o Pavilhão de Portugal, do arquiteto Álvaro Siza Vieira; e a Estação do Oriente (gare intermodal de Lisboa), de Santiago Calatrava. O produto residencial existente no Parque das Nações tem como público alvo famílias de classe média-alta, que valorizam uma construção de qualidade e moderna em conjunção com uma envolvente urbanística de referência na cidade. A localização do bairro do Parque das Nações numa zona nova da cidade, com uma distância razoável ao centro, não lhe permite atingir um caracter de zona prime em termos de produto residencial. Ainda assim, as caraterísticas especificas dos imoveis que aqui existem, a qualidade urbanística da zona e a ligação franca ao rio Tejo, permitem a prática de valores médios elevados. Os indicadores estatísticos demonstram que é nesta zona que se praticam os preços mais altos, no entanto importa salientar que se trata da zona com menor dimensão do mercado, e quase exclusivamente composta por projetos novos. Fonte: Cushman & Wakefield 6

7 BUSINESS BRIEFING MERCADO RESIDENCIAL CIDADE DE LISBOA Uma publicação Cushman & Wakefield ZONA 7 OUTRAS ZONAS HISTÓRICAS Composta por 12 freguesias, trata-se de uma zona também histórica da cidade de Lisboa, mas menos central, e maioritariamente ocupada por habitações de qualidade média-baixa e baixa, estando grande parte delas em mau estado de conservação. Nesta zona encontram-se alguns dos bairros mais característicos da cidade, como são a Mouraria, o Castelo ou a Graça. Por esta razão, o interesse turístico que estes bairros lhes conferem têm também um efeito nos valores praticados, e num potencial de valorização da zona a médio prazo. Trata-se também de uma localização com um elevado grau de heterogeneidade. É certo que a maioria do edificado corresponde a produtos de qualidade reduzida e num estado de conservação questionável; mas em localizações específicas, principalmente aquelas que gozam de vistas amplas para os bairros mais típicos e para o Rio Tejo, podem ser encontrados produtos de qualidade comercializados a valores consideravelmente superiores aos praticados em média na zona. Fonte: Cushman & Wakefield ZONA 7 - OUTRAS ZONAS HISTÓRICAS Anjos Castelo Graça Penha de França Santa Engrácia Santiago Santo Estêvão São João São Miguel São Vicente de Fora Sé Socorro Fonte: Cushman & Wakefield 7

8 SETEMBRO 2014 Uma publicação Cushman & Wakefield CARACTERIZAÇÃO DEMOGRÁFICA E ECONÓMICA A caracterização do perfil demográfico e económico de cada uma das freguesias do concelho de Lisboa foi um dos critérios tidos em conta para a definição de cada uma das zonas residenciais. De seguida apresentamos os valores agregados resultantes para cada uma delas. As Novas Zonas concentram a maior parte da população (27,5%), seguidas pelas Periféricas (24,4%). É também nestas duas zonas que se encontram os agregados familiares de maior dimensão. Em termos de zonas com menos população residente, estão são a Baixa-Chiado e a Zona Tradicional, que contam também com os agregados familiares mais reduzidos. LISBOA - POPULAÇÃO RESIDENTE /2013 ZONA CENSOS 2011 PROJEÇÃO 2013 % POPULAÇÃO Em termos de perfil etário, a população mais envelhecida reside nas zonas Ribeirinha, Avenidas Novas e outras zonas históricas. Por outro lado, as Novas Zonas e Periféricas contam com um perfil etário mais jovem. Quanto aos rendimentos familiares, os valores do concelho de Lisboa estão acima da média da região. As zonas Suburbanas e outras zonas históricas têm os menores rendimentos, com os rendimentos mais elevados a concentrarem-se nas Novas Zonas, Avenidas Novas e Zona Tradicional. TOTAL 9,5% 12,1% 15,9% 21,2% 41,3% 8 * Rendimento mais baixo; valor até ao qual se encontra 20% da amostra ordenada 2013 AGREGADO FAMILIAR Zona 1 - Baixa/Chiado ,3% 2,01 Zona 2 - Ribeirinha ,4% 2,19 Zona 3 - Tradicional ,7% 2,13 Zona 4 - Novas zonas ,5% 2,28 Zona 5 - Avenidas Novas ,8% 2,11 Zona 6 - Periféricas ,4% 2,43 Zona 7 - Outras zonas históricas ,9% 2,00 TOTAL ,0% 2,21 Fonte: CACI - InSite e Cushman & Wakefield LISBOA - PERFIL ETÁRIO ZONA Zona 1 - Baixa/Chiado 10,6% 17,2% 24,1% 18,2% 29,9% Zona 2 - Ribeirinha 12,7% 14,5% 19,8% 18,0% 35,0% Zona 3 - Tradicional 13,2% 15,7% 20,4% 18,4% 32,4% Zona 4 - Novas zonas 13,3% 17,0% 21,4% 19,6% 28,8% Zona 5 - Avenidas Novas 11,8% 16,4% 20,0% 18,2% 33,6% Zona 6 - Periféricas 14,4% 17,4% 21,2% 20,0% 27,0% Zona 7 - Outras zonas históricas 10,5% 16,0% 22,7% 17,7% 33,1% TOTAL 12,8% 16,6% 21,2% 18,9% 30,4% Fonte: CACI - InSite e Cushman & Wakefield LISBOA - DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO FAMILIAR ZONA PRIMEIRO QUINTIL* SEGUNDO QUINTIL TERCEIRO QUINTIL QUARTO QUINTIL QUINTO QUINTIL Zona 1 - Baixa/Chiado 10,2% 15,6% 17,7% 21,5% 35,0% Zona 2 - Ribeirinha 10,2% 13,9% 17,3% 21,0% 37,5% Zona 3 - Tradicional 9,1% 11,7% 15,4% 21,2% 42,5% Zona 4 - Novas zonas 7,2% 8,3% 12,9% 20,2% 51,3% Zona 5 - Avenidas Novas 7,6% 10,6% 14,1% 20,4% 47,2% Zona 6 - Periféricas 11,4% 12,5% 17,6% 22,7% 35,7% Zona 7 - Outras zonas históricas 12,8% 18,2% 19,6% 21,8% 27,6% Fonte: CACI - InSite e Cushman & Wakefield

9 Nº. Fogos BUSINESS BRIEFING MERCADO RESIDENCIAL CIDADE DE LISBOA Uma publicação Cushman & Wakefield CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO RESIDENCIAL Nesta secção é apresentado o perfil residencial de cada uma das zonas de mercado definidas. PARQUE HABITACIONAL Segundo os dados dos últimos Censos efetuados em Portugal, a taxa de desocupação no concelho de Lisboa encontra-se abaixo dos 6%, correspondendo a fogos disponíveis. A zona Baixa-Chiado apresenta a taxa de desocupação mais elevada, com 11%, enquanto que a zona Periféricas conta com o menor volume de fogos desocupados, com uma taxa de 3,7%. FORMA DE OCUPAÇÃO DO PARQUE HABITACIONAL ZONA TOTAL OCUPADOS VAGOS TAXA DE TOTAL RESIDÊNCIA HABITUAL RESIDÊNCIA SECUNDÁRIA PARA VENDA / ARRENDAMENTO DESOCUPAÇÃO* Zona 1 - Baixa/Chiado ,10% Zona 2 - Ribeirinha ,20% Zona 3 - Tradicional ,41% Zona 4 - Novas zonas ,36% Zona 5 - Avenidas Novas ,69% Zona 6 - Periféricas ,68% Zona 7 - Outras zonas históricas ,98% TOTAL ,70% Fonte: INE e Cushman & Wakefield Em relação à evolução da oferta de fogos novos na cidade de Lisboa, esta encontra-se em decréscimo desde O número de fogos licenciados passou de em 2006 para abaixo de 100 em Quanto ao volume de fogos concluídos, este apresentou igualmente uma quebra, embora menos acentuada. FOGOS LICENCIADOS E CONCLUÍDOS / FOGOS LICENCIADOS FOGOS CONCLUÍDOS Fonte: INE e Cushman & Wakefield 9

10 SETEMBRO 2014 Uma publicação Cushman & Wakefield IMÓVEIS EM OFERTA E VALORES DE COMERCIALIZAÇÃO Relativamente aos apartamentos novos em oferta, segundo os dados da Confidencial Imobiliária, durante o primeiro trimestre de 2014 o Parque das Nações registou o valor médio mais elevado, fruto da oferta quase exclusiva de projetos novos nesta zona da cidade. Seguiu-se a Zona Tradicional com o valor médio de venda de cerca de /m², e as Avenidas Novas e Baixa-Chiado com valores ligeiramente inferiores, na ordem dos /m². Os valores mais baixos são praticados nas outras zonas históricas, com /m², e nas zonas periféricas, com /m². Novas Zonas /m² Avenidas Novas /m² Periféricas /m² Parque das Nações /m² Baixa / Chiado Ribeirinha /m² Outras Zonas /m² Baixa/Chiaoo /m² Tradicional /m² Ribeirinha Tradicional Novas Zonas Avenidas Novas Periféricas Outras Zonas Analisando os dados dos promotores e mediadores aderentes ao Sistema de Informação Residencial (SIR), verifica-se que durante o primeiro trimestre de 2014 estiveram mais de fogos de habitação nova em oferta. A amostra revela um mercado maioritariamente concentrado em apartamentos, com uma oferta residual de moradias. Relativamente aos apartamentos, os valores médios praticados situam-se nos /m², com os valores mínimos a rondar os /m² e os máximos a aproximar-se dos /m². 10 Fonte: Ci LarDoceLar (Ci SIR para Parque das Nações) e Cushman & Wakefield LISBOA - OFERTA DE HABITAÇÃO NOVA - VALOR MÉDIO PEDIDO / M² - 1º TRIM 2014 TIPO Nº FOGOS MÍNIMO MÉDIO BAIXO MÉDIO MÉDIO ALTO MÁXIMO Percentil 5 1º Quartil Média 3º Quartil Percentil 95 Apartamento Moradia Fonte: Ci SIR e Cushman & Wakefield

11 BUSINESS BRIEFING MERCADO RESIDENCIAL CIDADE DE LISBOA Uma publicação Cushman & Wakefield TENDÊNCIAS O mercado residencial da cidade de Lisboa está a atravessar um momento de viragem. Houve um conjunto de fatores que contribuíram para um abandono forçado do anterior modelo de negócio, que à luz da realidade económica atual deixou de fazer sentido. A crise económica foi responsável pela maioria das mudanças, por via da escassez de financiamento e o subsequente aumento considerável do preço do dinheiro. Neste enquadramento, as famílias foram forçadas a alterar o que antes era o modelo habitual de habitação. Em oposição à compra, começou a ser ponderada a alternativa do arrendamento, aumentando significativamente a procura no mercado. No mesmo momento produziram-se alterações muito significativas à Lei do Arrendamento, com o objetivo de liberalizar e flexibilizar este mercado, abrindo condições para um modelo económico viável de arrendamento de habitação. Paralelamente, e nunca dissociado, verificou-se um aumento da procura de ativos residenciais para efeitos de investimento. Esta procura tem sido quase exclusivamente originada por particulares com capitais próprios disponíveis para investimento no imobiliário, também por via da fuga dos mercados de capitais convencionais. Estes investidores encontram hoje um mercado de habitação com preços inferiores aos do passado, com uma procura para arrendamento em crescimento e suportado por um enquadramento legislativo que, ainda que não perfeitamente adequado a um mercado livre e economicamente viável, está hoje melhor face ao passado. Esta conjunção de fatores permitiu abrir espaço para uma retoma do mercado residencial na cidade de Lisboa. Se por um lado surgiu uma nova possibilidade de negócio para os produtos de habitação, o arrendamento, surgiu também um novo tipo de clientes para a compra, os investidores privados, que por sua vez colocam novamente os seus produtos no mercado numa ótica de rendimento. Paralelamente, e de forma ainda lenta, os clientes do passado voltam agora a surgir, com as famílias portuguesas a sentirem-se hoje mais confiante para avançar para a compra de habitação. Este processo trouxe dinâmica ao mercado e estabeleceu as bases para o que poderá ser um novo paradigma deste setor do imobiliário em Portugal. Hoje, e muito particularmente na cidade de Lisboa, é possível assistir a uma retoma tímida da atividade de promoção em habitação, sendo vários os projetos novos em comercialização. Isto é um reflexo de uma retoma clara: da procura, do financiamento e sobretudo, da confiança, quer por parte dos promotores que arriscam novamente a construção, quer das famílias, que voltaram a acreditar numa economia que hoje tem maior potencial para crescer. Para mais informação, por favor contacte: Marta Esteves Costa Associate, Head of Research & Consulting Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros. Andreia Almeida Research & Consulting Para uma informação mais detalhada e atualizada sobre os vários sectores imobiliários aceda a Cushman & Wakefield. Direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131-2º Lisboa Portugal Tel.:

12 BUSINESS BRIEFING LISBON RESIDENTIAL MARKET SEPTEMBER 2014 Source: Cushman & Wakefield Lisbon is experiencing enormous levels of interest from foreigners. This was initially perceived in the tourism sector, but nowadays the city is attracting an important stream of foreign investment in the residential market. Due to this large amount of interest and the lack of available information regarding this sector, Cushman & Wakefield has produced this paper with the intention of describing the Lisbon residential market. Our main goal is to give a structured overview of the sector by setting out market information which will support investors in their analysis and decisions. Cushman & Wakefield Avenida da Liberdade 131-2º Lisbon 1

13 Nr. of Houses Sold House Sales per sq.m SEPTEMBER 2014 A Cushman & Wakefield publication This paper is the first of a series of publications regarding the Lisbon residential market and aims to respond to the lack of information in this segment. LISBON METROPOLITAN AREA DEMAND EVOLUTION The starting point is to set out a professional and structured approach by way of dividing the residential market into different zones which has never been publically carried out and which is essential when analysing this sector on an investors perspective. In this first edition this document focusses essentially on this segmentation. The city of Lisbon is divided into 53 parishes, still according to the former division, we have divided the residential market into a total of 7 zones. The criteria was based on: - Demographic and economic profile of the residents; - Equipment and living facilities which each of the neighbourhoods have to offer; - Type of residential property under supply and values. RESIDENTIAL MARKET - LISBON METROPOLITAN AREA / Nr. of Houses Sold House Sales per Sq.m Source: SIR; Cushman & Wakefield analysis A break down of each zone in terms of demographic, economic and residential market is set out throughout this document. OVERVIEW The current Portuguese economic context has had a strong impact on household income and has therefore conditioned the evolution of residential transactions. However, 2013 saw a slight recovery in this sector, mainly in the Lisbon metropolitan area which showed an increase in acquisitions of approximately 47% when compared to The first months of 2014 have maintained this positive evolution with an increase of 60% in Q1 when compared to the same period of the previous year. This positive evolution in the acquisition of residential property has been boosted not only by families resident in Portugal, which to date where the primary clients in this market, but also by foreign investment, mainly from small private investors which have brought a new dynamics to this sector. The new legislation which has been gradually put in place over the previous years has largely contributed to making residential property attractive to foreign investors. In the first instance changes to the Urban Lease regime opened way for a liberalized residential leasing market, the first step to making this sector interesting on an investment perspective. More recently the Residence Permit for Investment Activities (ARI) - also known as Golden Visa - and Non-habitual resident status have become very attractive to foreign citizens. Through ARI, non-european citizens investing in Portugal will get free access to Shengen area. The Non-habitual Resident Status offers very attractive tax incentives to those who invest in the country. 13 Source: Cushman & Wakefield

14 BUSINESS BRIEFING MERCADO RESIDENCIAL CIDADE DE LISBOA A Cushman & Wakefield publication These measures have been felt and in accordance with information supplied by the Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) - (Portuguese Real Estate Professionals and Brokers Association), in Q approximately foreign citizens invested in the Portuguese real estate market. They where responsible for 14% of the total transactions and European citizens registered the largest part of the investment. Chinese citizens are equally strong investors and have obtained the largest amount of ARI (Golden Visas). According to Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) (Immigration & Boarders Serice), 670 ARI where conceded in during the first six months of 2014 representing a total investment volume of 417 million euros, mostly trough residential acquisition. Until the year end, APEMIP estimate that foreign investment in real estate will achieve between 1.5 and 2 billion euro, according to SEF, around one billion euros will come trough the concession of ARI. Source: Cushman & Wakefield THE LISBON RESIDENTIAL MARKET BY ZONES The many boroughs and parishes of Lisbon have been grouped into a total of 7 geographical zones. We have based this division on demographic, economic, real estate and geographic criteria. Lisbon city, as many other European cities, is characterized by a high level of heterogeneity. For this reason, the following division should only be seen as a guide of the market due to the fact that frequently high quality property can be found in less valued zones, or, low quality property found in traditional zones of the city. Zone 1 - Baixa / Chiado Zone 2 - Ribeirinha Zone 3 - Traditional Zone 4 New Zones Zone 5 - Avenidas Novas Zone 6 Outlying Zone Zone 7 - Other Historical Zones 14

15 SEPTEMBER 2014 A Cushman & Wakefield publication ZONE 1 BAIXA CHIADO This is the historic and business city centre and comprises 14 parishes. The majority of the buildings are traditional and many of architectural interest, which are part of the city s cultural heritage. In this zone many of the building are of mixed residential and office use, this area is also where most of the high street retail is concentrated. We highlight that many buildings have already been successfully refurbished although there is a large amount of buildings in a poor state of repair requiring urgent intervention. ZONE 2 RIBEIRINHA This zone consists of 4 parishes located along the river bank. Most of the territory is located close to the river and comprised gardens and leisure areas, thereby providing its residents with a good quality of life. ZONE 2 RIBEIRINHA Ajuda Alcântara Santa Maria de Belém São Francisco Xavier ZONE 1 - BAIXA / CHIADO Coração de Jesus Encarnação Madalena Mártires Mercês Pena Sacramento Santa Catarina Santa Justa São Cristóvão e São Lourenço São José São Mamede São Nicolau São Paulo Residential product in this area is in its majority of medium quality, albeit there are some examples of up market supply, essentially located in the Belém and Restelo boroughs, where many ambassadors residences are located. ZONE 3 TRADITIONAL This is the most valued area in the region and comprises 5 parishes which are historically the preferred residential area of upper class families. ZONE 3 TRADITIONAL Lapa Prazeres Santa Isabek Santo Condestável Santos-o-Velho Source: Cushman & Wakefield In this zone we can find the parishes of Lapa, Estrela and Santos, mostly with a similar profile of residents with an above average economic level. Residential property in this zone can differ substantially some with a high level of quality and others in quite poor conditions. 15

16 BUSINESS BRIEFING MERCADO RESIDENCIAL CIDADE DE LISBOA A Cushman & Wakefield publication ZONE 4 NEW ZONES This area comprises 5 parishes which correspond to boroughs which have been developed more recently. The majority of the construction in this area is for residential purposes and occupied by medium class families. ZONE 4 NEW ZONES Benfica Campolide Carnide Lumiar São Domingos de Benfica Source: Cushman & Wakefield The New Zones comprise traditional boroughs such as Campolide and Benfica as well as more recent residential development such as Lumiar or Telheiras, ZONE 5 AVENIDAS NOVAS This area comprises 7 parishes which resulted mainly in the expansion of the city to the North at the end of the XIX century. Today this area is part of the central business district (CBD) and it benefits from a wide range of public transports Thought the 70 s and 80 s many of these buildings where converted into offices or public service agencies, however during the last decades some good quality residential buildings have emerged destined to an upper class market. Currently in this zone there are various residential projects with the highest sales prices in the Lisbon residential market ZONE 5 - AVENIDAS NOVAS Alvalade Campo Grande Nossa Senhora de Fátima São João de Brito São João de Deus São Jorge de Arroios São Sebastião da Pedreira Source: Cushman & Wakefield 16

17 SEPTEMBER 2014 A Cushman & Wakefield publication ZONE 6 OUTLYING ZONE This area comprises 6 parishes located on the fringe of Lisbon city, adjoining to the Odivelas and Loures districts. The residential supply in the area is mainly characterised by medium-low and low quality construction. Parque das Nações is part of this zone however this borough has a very different profile and will be addressed separately. ZONE 6 OUTLYING ZONE Alto do Pina Ameixoeira Beato Charneca Marvila Santa Maria dos Olivais PARQUE DAS NAÇÕES The Parque das Nações development was launched in 1998, two weeks subsequent to the closure of the Lisbon 1998 Worldwide Exhibition (Expo 98). The main goal was to continue the urban requalification carried out by the Expo 98 organization, which was one of the most ambitious projects in terms of environmental regeneration and urban requalification in the country. Currently this part of the city is one of the main references in Lisbon, characterised by its innovative and contemporary buildings. The architecture played an important roll in the conception of Parque das Nações, some examples are the Portuguese Pavilion designed by Architect Álvaro Siza Vieira; and the Estação do Oriente (Lisbon intermodal station), by Santiago Calatrava. The residential property in Parque das Nações is mainly targeted at medium-high class families who value the quality of the construction combined with the urban environment this part of the city has to offer. Its location, in a new area of the city, at a reasonable distance from the city centre are some of the reasons why it is not considered a traditional zone in terms of residential market. However, due to the specific characteristics of the existing property, the environment and the proximity to the river Tagus this is a highly valued location. Statistic indicators show that this is the zone where the highest prices are practiced, however, we highlight that this is the zone with smaller dimension and comprises almost exclusively new projects. Source: Cushman & Wakefield 17

18 BUSINESS BRIEFING MERCADO RESIDENCIAL CIDADE DE LISBOA A Cushman & Wakefield publication ZONE 7 OTHER HISTORICAL ZONES Comprising 12 parishes, it is also a historic area of the city, however this area is not central and consists mainly of medium-low and low residential buildings, most of which are in a very poor state of repair. This zone comprises some of the most typical boroughs of the city such as Mouraria, Castelo or Graça. For this reason, the touristic interest in this zone also has its effects on the asking prices and on a potential evolution in the medium term. This zone also offers a high level of heterogeneity. The majority of the buildings are in a very poor state of repair; however in specific locations, essentially those which offer views to the typical boroughs of the city and the river Tagus there is an offer of high quality product at prices which are considerably higher than the average practiced in this zone. Source: Cushman & Wakefield ZONE 7 OTHER HISTORICAL ZONES Anjos Castelo Graça Penha de França Santa Engrácia Santiago Santo Estêvão São João São Miguel São Vicente de Fora Sé Socorro Source: Cushman & Wakefield 18

19 SEPTEMBER 2014 A Cushman & Wakefield publication DEMOGRAPHIC AND ECONOMIC PROFILE The characterization of the demographic profile of each parish within the Lisbon district was one of the criteria taken into account in order to define each residential area. We set out below the aggregate values for each one. The majority of the population is concentrated in the New Zones (27.50%), followed by the Outlying area (24.40%). These two zones also show larger households. In terms of zones with less residents these are Baixa-Chiado and the Traditional Zone which also have the smaller households. LISBON - RESIDENT POPULATION /2013 ZONE CENSUS 2011 PROJECTION 2013 In terms of age profile, the more aged population are residents in the Ribeirinha, Avenidas Novas and other historical zones. On the other hand, the outlying zones have the youngest population. % POPULATION HOUSEHOL Zone 1 - Baixa/Chiado ,3% 2,01 Zone 2 - Ribeirinha ,4% 2,19 Zone 3 - Traditional ,7% 2,13 Zone 4 - Novas zonas ,5% 2,28 Zone 5 - Avenidas Novas ,8% 2,11 Zone 6 - Outlying Zones ,4% 2,43 Zone 7 - Other Historical Zones ,9% 2,00 TOTAL ,0% 2,21 Source: CACI - InSite and Cushman & Wakefield D LISBON - AGE PROFILE ZONE Zone 1 - Baixa/Chiado 10,6% 17,2% 24,1% 18,2% 29,9% Zone 2 - Ribeirinha 12,7% 14,5% 19,8% 18,0% 35,0% Zone 3 - Traditional 13,2% 15,7% 20,4% 18,4% 32,4% Zone 4 - Novas zonas 13,3% 17,0% 21,4% 19,6% 28,8% Zone 5 - Avenidas Novas 11,8% 16,4% 20,0% 18,2% 33,6% Zone 6 - Outlying Zones 14,4% 17,4% 21,2% 20,0% 27,0% Zone 7 - Other Historical Zones 10,5% 16,0% 22,7% 17,7% 33,1% TOTAL 12,8% 16,6% 21,2% 18,9% 30,4% Source: CACI - InSite and Cushman & Wakefield In relation to the household income, the Lisbon area is above the average regional income. The outlying zones and historical zones have the lowest income, the highest incomes are concentrated in the New Zones, Avenidas Novas and Traditional Zones. LISBON - DISTRIBUTION OF HOUSEHOLD INCOME ZONE FIRST QUINTILE* SECOND QUINTILE THIRD QUINTILE FOURTH QUINTILE FIFTH QUINTILE Zone 1 - Baixa/Chiado 10,2% 15,6% 17,7% 21,5% 35,0% Zone 2 - Ribeirinha 10,2% 13,9% 17,3% 21,0% 37,5% Zone 3 - Traditional 9,1% 11,7% 15,4% 21,2% 42,5% Zone 4 - Novas zonas 7,2% 8,3% 12,9% 20,2% 51,3% Zone 5 - Avenidas Novas 7,6% 10,6% 14,1% 20,4% 47,2% Zone 6 - Outlying Zones 11,4% 12,5% 17,6% 22,7% 35,7% Zone 7 - Other Historical Zones 12,8% 18,2% 19,6% 21,8% 27,6% TOTAL 9,5% 12,1% 15,9% 21,2% 41,3% * Lowest Income ;value up to which is agregated 20% of the ordered population of the sample Source: CACI - InSite and Cushman & Wakefield 19

20 Nº. Houses BUSINESS BRIEFING MERCADO RESIDENCIAL CIDADE DE LISBOA A Cushman & Wakefield publication HOUSING STOCK According to the latest Portuguese Census, the vacancy rate in the Lisbon district is below 6% which corresponds to 18,500 available houses. The Baixa-Chiado has the highest vacancy rate - 11%, whilst the Outlying Zone has the lowest vacancy rate with 3.7%. HOUSING STOCK OCCUPANCY ZONE TOTAL PRIMARY RESIDENCE SECONDARY RESIDENCE VACANT FOR SALE/LEASE Zone 1 - Baixa/Chiado ,10% Zone 2 - Ribeirinha ,20% Zone 3 - Traditional ,41% Zone 4 - Novas zonas ,36% Zone 5 - Avenidas Novas ,69% Zone 6 - Outlying Zones ,68% Zone 7 - Other Historical Zones ,98% TOTAL ,70% Souce: INE and Cushman & Wakefield TOTAL OCCUPIED VACANCY RATE * As for the evolution of new supply of residential property in Lisbon, there has been a decrease since The number of licenced houses went from in 2006 to less than 100 in Completed houses have also decreased however with a less visible downturn. LICENCED AND COMPLETED HOUSES IN 2006/ LICENCED HOUSES COMPLETED HOUSES Source: INE and Cushman & Wakefield 20

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