Medida Provisória 459 de 25/03/2009

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1 Medida Provisória 459 de 25/03/2009 Maria do Carmo de Rezende Campos Couto Contribuição ao Encontro Regional da Serjus-MG Ipatinga 25/04/2009 I- INTRODUÇÃO: De acordo com sua ementa, a MP 459/2009 dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, sobre a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas, e dá outras providências. Entre as outras providências, há alterações na Lei 4.380/64 do SFH, e outras que nos interessam como: a) Criação do registro eletrônico, b) Restrição nos emolumentos de incorporação imobiliária c) Fixação de limite temporal para obtenção de número de registro de incorporação imobiliária d) Criação da demarcação urbanística na regularização fundiária e) Averbação da posse e possibilidade de administrativamente a posse se transformar em propriedade f) Regularização de parcelamentos anteriores à Lei 6.766/79 II- O PROGRAMA MINHA CASA- MINHA VIDA -PMCMV- Com referência ao objetivo principal, que foi a criação do PMCMV, podemos verificar que este programa tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de novas unidades habitacionais pelas famílias com renda de até dez salários mínimos. Grifa-se a palavra novas para que fique bem claro que somente as novas unidades, é que serão aceitas pelo programa. Esta determinação deixa nítido que o objetivo do governo é incentivar a construção de novas habitações para minimizar o déficit habitacional e fomentar a criação de novos empregos. Para essa finalidade foram criados os seguintes programas: 1)- Programa Nacional de Habitação Urbana- PNHU- 2)- Programa Nacional de Habitação Rural - PNHR; Além disso, a MP permitiu à União transferir recursos ao Fundo de Arrendamento Residencial FAR e ao Fundo de Desenvolvimento Social FDS e a participar do Fundo Garantidor da Habitação Popular FGHab. 1

2 III- DO PROGRAMA NACIONAL DE HABITAÇÃO URBANA - PNHU O Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU tem como objetivo subsidiar a aquisição de imóvel novo para os segmentos populacionais de menor renda. A União foi autorizada a conceder subvenção econômica no âmbito do PNHU até o montante de R$ ,00. Essa subvenção será gerenciada pela CEF- Caixa Econômica Federal e será concedida: I - para os financiamentos habitacionais celebrados no âmbito do PMCMV; II a subvenção será concedida somente no ato da contratação da operação de financiamento, com o objetivo de complementar: a) a capacidade financeira do proponente para pagamento do preço do imóvel residencial; ou b) o valor necessário a assegurar o equilíbrio econômico-financeiro das operações de financiamento realizadas pelas instituições financeiras ou agentes financeiros do SFH, compreendendo as despesas de contratação, de administração e cobrança e de custos de alocação, remuneração e perda de capital; III - para aquisição de um único imóvel novo e uma única vez para cada mutuário; IV - cumulativamente, até o limite máximo a ser fixado em ato do Poder Executivo, com os descontos habitacionais concedidos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, nas operações de financiamento realizadas na forma do art. 9 o da Lei n o 8.036, de 11 de maio de 1990; e V - exclusivamente a mutuário com renda familiar de até seis salários mínimos. IV- DO PROGRAMA NACIONAL DE HABITAÇÃO RURAL - PNHR O PNHR tem como finalidade subsidiar a produção ou a aquisição de moradia aos agricultores e trabalhadores rurais. Embora o montande de subvençao destinado a ela (500 milhoes), seja inferior ao destinado à habitaçao urbana, já é uma novidade pois o governo ao prever a construçao de imóveis na zona rural demonstra a sua intençao de fixar o homem no campo e diminuir o êxodo rural. O financiamento será concedido no âmbito do PMCMV para a construção ou aquisição de um único imóvel e uma única vez para cada mutuário; Tanto o PNHU quanto o PNHR dependem de regulamentação pelo Poder Executivo, pelo Ministério da Fazenda e da Cidade, especialmente em relação à fixação das diretrizes e condições gerais e à distribuição regional dos recursos e à fixação dos critérios dessa distribuição. 2

3 Uma diferença entre os dois programas é que o urbano é destinado apenas à aquisição de novas unidades (art.3º e art. 5º, III) enquanto que o rural é mais amplo, sendo possível não só a obtenção de financiamento para a aquisição como também para a construção (art. 12, III). A gestão operacional dos dois programas (urbano e rural) será efetuada pela CEF Caixa Econômica Federal ( art. 8º e 15) O artigo 38 repetindo uma tendência do governo, determina que os contratos e registros efetivados no âmbito do PMCMV serão formalizados, preferencialmente, em nome da mulher. E o art. 39 traz uma restrição ao sistema, proibindo que os lotes destinados à construção de moradias no âmbito do PMCMV sejam objeto de remembramento, devendo tal proibição constar expressamente dos instrumentos particulares celebrados no âmbito do Programa. Tal determinação, embora seja legal, por importar em restrição ao direito de propriedade, entende-se que deva ser expressamente consignada no ato de registro do contrato, na matricula do imóvel. V- DAS TRANSFERÊNCIAS DE RECURSOS AO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR E AO FUNDO DE DESENVOLVIMENTO SOCIAL - FDS O art. 17 da Mp autoriza a União a transferir recursos para o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, até o limite de R$ ,00 (quinze bilhões de reais), e para o Fundo de Desenvolvimento Social - FDS, até o limite de R$ ,00 (quinhentos milhões de reais). Mas essa liberação é apenas para o âmbito do PMCMV, ou seja, somente para novas unidades habitacionais construídas dentro desse programa. VI- DO FUNDO GARANTIDOR DA HABITAÇÃO POPULAR - FGHAB O artigo 18 da MP autorizou a União a participar, até o limite de R$ ,00 (dois bilhões de reais), de Fundo Garantidor da Habitação Popular - FGHab, que terá por finalidades: I - garantir o pagamento aos agentes financeiros de prestação mensal de financiamento habitacional, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, devida por mutuário final, em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, para famílias com renda de até dez salários mínimos; e II - assumir o saldo devedor do financiamento imobiliário, em caso de morte e invalidez permanente, e as despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel para mutuários com renda familiar de até dez salários mínimos. 3

4 Este fundo irá garantir a recomposição dos recursos do SFH, e também do PMCMV, este último no limite de 600 mil financiamentos imobiliários, conforme dispõe o artigo 27. Este fundo terá patrimônio próprio, dividido em cotas, separado do patrimônio dos cotistas. Os cotistas serão a União e os agentes financeiros que optarem por aderir ao programa, e terá recursos originários dos rendimentos descritos no. 3 o do artigo 18. O art. 19 facultou a constituição de patrimônio de afetação para a cobertura de que trata o inciso II do caput do art. 18, que não se comunicará com o restante do patrimônio do FGHab, ficando vinculado exclusivamente à garantia da respectiva cobertura, não podendo ser objeto de penhora, arresto, seqüestro, busca e apreensão ou qualquer ato de constrição judicial decorrente de outras obrigações do Fundo. A constituição do patrimônio de afetação será feita por registro em cartório de registro de títulos e documentos. O FGHab será criado, administrado, gerido e representado judicial e extrajudicialmente por instituição financeira controlada direta ou indiretamente, pela União. É um fundo semelhante com o FAR- Fundo de Arrendamento Residencial, pois não tem personalidade jurídica, e em razão disso, necessita de uma entidade para administrá-lo e representado. No FAR, é a Caixa Econômica Federal adquire o imóvel como representante do Fundo e contrata a construção das unidades habitacionais que serão dadas em arrendamento a terceiros. Por essa razão, as restrições existentes na lei do FAR são averbadas na matricula do imóvel, pois aquele bem está afetado a uma destinação e não se confunde com o patrimônio da CEF, simples representante do Fundo. No caso do FGHab, não haverá aquisição de bem, mas simples repasse de recursos às financiadoras, em caso de não pagamento das prestações pelo mutuário. Seu patrimônio, formado basicamente por recursos públicos, também ficará afetado, mas o registro será feito no Cartório de TD. Evidentemente que em caso de no patrimônio haver bens imóveis, entende-se ser possível a averbação dessa afetação e das restrições na Matricula dos imóveis, com base no artigo 246 da lei 6.015/73. O Fundo portanto, tem por finalidade garantir o pagamento das prestações ou assumir o saldo devedor em caso de morte ou invalidez. Por essa razão, os financiamentos imobiliários garantidos pelo FGHab, na forma do inciso II do caput do art. 18, serão dispensados da contratação de seguro com cobertura de Morte, Invalidez Permanente - MIP e Danos Físicos ao Imóvel - DFI. O FGHab concederá garantia para até seiscentos mil financiamentos imobiliários contratados exclusivamente no âmbito do PMCMV. Mas essa cobertura são somente para os financiamentos na: I - aquisição de imóveis novos, com valores de financiamento limitados aos definidos no estatuto do Fundo; 4

5 II - cobertura para somente um único imóvel financiado por mutuário no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação; e III - previsão da cobertura pelo FGHab expressa em cláusula específica dos contratos celebrados entre os agentes financeiros e os mutuários finais VII- ALTERAÇÕES DO SFH- SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO Além da criação do PMCMV, a MP 439 no artigo 33 e seguintes, alterou a lei 4.380/64 para permitir que novas entidades pudessem integrar o SFH- Sistema Financeiro da Habitação, e também para permitir que nos financiamentos com prestações periódicas, o sistema de amortização do saldo devedor possa ser livremente pactuado pelas partes. Na verdade, isso é uma utopia, pois nenhum leigo consegue entender os mecanismos de atualização de saldo devedor da Tabela Price, SAC, e outros existentes, para poder optar conscientemente por um tipo de amortização. Porém, não deixa de ser uma abertura do sistema. Além disso, nas operações de empréstimo ou financiamento será obrigatório o oferecimento ao mutuário de, no mínimo, dois sistemas de amortização, sendo um deles o Sistema de Amortização Constante - SAC. Com a alteração do artigo 8º da lei 4.380/64 o SFH poderá ser operado: I - pelos bancos múltiplos; II - pelos bancos comerciais; III - pelas caixas econômicas; IV - pelas sociedades de crédito imobiliário; V - pelas associações de poupança e empréstimo; VI - pelas companhias hipotecárias; VII - pelos órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do Poder Público, que operem, de acordo com o disposto nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas; VIII - pelas fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria, sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta Lei; IX - pelas caixas militares; X - pelas entidades abertas de previdência complementar; XI - pelas companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e XII - por outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação. O artigo 35, que alterou a MP / 2001, determinou que os agentes financeiros do SFH somente poderão conceder financiamentos habitacionais com cobertura securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário. Será livre a escolha do mutuário pela apólice de seguro, desde que obedecidos os critérios da lei. 5

6 VIII- DO REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS O artigo 40 e seguintes da MP 459/2009 prevêem a instituição do sistema de registro eletrônico, dentro dos prazos e condições previstas em regulamento que ainda não foi editado. O artigo 41 e seguintes prevêem que: Art. 41. Os documentos eletrônicos apresentados ao registro de imóveis ou por ele expedidos deverão atender aos requisitos da Infra-Estrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP e à arquitetura e-ping - Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico, conforme regulamento. Parágrafo único. Os serviços de registros de imóveis disponibilizarão serviços de recepção de títulos e de fornecimento de informações e certidões em meio eletrônico. Art. 42. Os atos registrais praticados a partir da vigência da Lei n o 6.015, de 31 de dezembro de 1973, serão inseridos no sistema de registro eletrônico, no prazo de até cinco anos a contar da publicação desta Medida Provisória. Parágrafo único. Os atos praticados e os documentos arquivados anteriormente à vigência da Lei n o 6.015, de 1973, poderão ser inseridos no sistema eletrônico. Art. 43. Os livros a que se refere o art. 173 da Lei n o 6.015, de 1973, serão escriturados de forma eletrônica, devendo ser mantidas cópias de segurança em local diverso, conforme regulamento. Do disposto nesses artigos conclui-se: a)- os registros praticados a partir da lei 6.015/73 deverão obrigatoriamente ser feitos de forma eletrônica b)- os atos praticados e os documentos arquivados anteriormente à vigência da Lei n o 6.015, de 1973, poderão ser inseridos no sistema eletrônico. (opcional) b)- todos os livros do artigo 173 da Lei 6015 deverão ser feitos de forma eletrônica, inclusive o livro protocolo e os indicadores real e pessoal. (opcional) c)- deverá ser mantido arquivo de segurança em local diverso, conforme regulamento. OBS: O registro eletrônico ainda não foi regulamentado. Portanto, não se deve descartar os arquivos antigos antes dessa regulamentação que está por vir. Paralelo ao registro eletrônico, o registro de Imóveis deverá implementar um sistema de recepção de títulos eletrônicos, o que a nosso ver acarretará profundas mudanças no sistema de protocolização de títulos, haja vista que haverá apresentação simultânea, ou paralela de títulos (balcão e sistema eletrônico). Pode ser que o regulamento preveja que o sistema eletrônico venha acompanhado do carimbo de tempo, ou seja, certificando o momento em que foi postado no sistema. 6

7 Assim, a nosso ver, todos os documentos que entrarem diretamente no balcão da serventia também deverão ter a certificação do exato momento apresentado, para o caso de apresentação de documentos excludentes e contraditórios em sistemas diferentes. Aqueles cartórios que hoje trabalham com uma única numeração para o talão de recepção de títulos e protocolo, provavelmente deverão migrar para o sistema de duas numerações, sendo uma para a recepção de títulos e outra para o protocolo, verificando, antes da protocolização dos títulos, a prioridade de acordo com o exato momento apresentado seja eletronicamente, seja pessoalmente pelo interessado. A MP também prevê a expedição de certidão eletrônica. Isso significa que todos os cartórios deverão estar devidamente informatizados de forma a serem capazes de recepcionar, processar e devolver os títulos eletronicamente, expedindo também as certidões requisitadas. Para isso, foi introduzido o parágrafo único ao artigo 17 da lei 6.015/73, do seguinte teor: Art Parágrafo único. O acesso ou envio de informações aos registros Públicos, quando forem realizados por meio da rede mundial de computadores - Internet deverão ser assinados com uso de certificado digital, que atenderá os requisitos da Infra-Estrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP. (NR) Esse avanço é irreversível, embora o prazo de 05 anos para implementação do registro eletrônico seja aparentemente pequeno. Esse tipo de registro já estava previsto em outro projeto de lei, no qual foi idealizado para ser implementado em 10 anos, porém, o governo entendeu ser um prazo longo demais para a modernização do sistema registral. Nossas entidades de classe vinham reivindicando a muito tempo a possibilidade de se abater no imposto de renda os gastos com a informatização da serventia. Isso foi autorizado pela MP 460, que permite que os registradores lancem, no livro caixa, como despesa, toda a aquisição de equipamentos direcionados à modernização e informatização da serventia. Conforme determina o art. 49 da MP 459, é necessário um regulamento que disporá sobre as condições e as etapas mínimas, bem como os prazos máximos, a serem cumpridos pelos serviços de registro de imóveis, com vistas à efetiva implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 40. IX- DISPONIBILIZAÇÃO DE INFORMAÇÕES Art. 44. A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 40, os registros de imóveis disponibilizarão ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento. Esse dispositivo causou polêmica, pois o temor é que sejam confiscados os bancos de dados, o que seria um passo para a estatização de nossos serviços. Porém, 7

8 o que o artigo está determinando é que os registros de imóveis disponibilizem, sem ônus, o acesso às informações, e não o banco de dados. O governo e suas entidades (INSS, Receita Federal, Incra,etc) querem poder pesquisar, sem ônus, aas informações que forem necessárias. Além disso, o banco de dados é dinâmico, e diariamente está sendo alterado com as novas informações registrais daquele dia, demonstrando que o controle efetivo sempre estará com a serventia. Mas tudo dependerá, ainda, do regulamento que estar por vir. X- CUSTAS E EMOLUMENTOS DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS O art. 45 trata da redução de custas e emolumentos destinadas ao empreendedor ou incorporador, devidos pelos atos de abertura de matrícula, registro de incorporação, parcelamento do solo, averbação de construção, instituição de condomínio, registro da carta de habite-se e demais atos referentes à construção de empreendimentos no âmbito do PMCMV, que serão reduzidas em: I - noventa por cento para a construção de unidades habitacionais de até R$ ,00 (sessenta mil reais); II - oitenta por cento para a construção de unidades habitacionais de R$ ,01 (sessenta mil reais e um centavo) a R$ ,00 (oitenta mil reais); e III - setenta e cinco por cento para a construção de unidades habitacionais de R$ ,01 (oitenta mil reais e um centavo) a R$ ,00 (cento e trinta mil reais). Já o artigo 46 traz regras de isenção e redução de emolumentos para os atos praticados em favor do destinatário final, ou adquirente do imóvel: a)- isenção total de emolumentos que atingem tanto a lavratura da escritura pública quanto o seu registro, no caso de alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais, e aos demais atos relativos ao primeiro imóvel residencial adquirido ou financiado, no âmbito do PMCMV, pelo beneficiário com renda familiar mensal até três salários mínimos. b)- redução de custas e emolumentos, no âmbito do PMCMV: I - oitenta por cento, quando os imóveis residenciais forem destinados a beneficiário com renda familiar mensal superior a seis e até dez salários mínimos; e II - noventa por cento, quando os imóveis residenciais forem destinados a beneficiário com renda familiar mensal superior a três e igual ou inferior a seis salários mínimos. O artigo 47 determina a sanção para o descumprimento de isenção e redução de emolumentos, prevendo multa de até R$ ,00 (cem mil reais). Essa multa é absurda, e uma das emendas apresentadas à lei, rejeita este artigo sob a alegação de que as penalidades impostas aos registradores estão definidas na lei 8.935/94. 8

9 Outro artigo que causou polêmica, foi o 237-A introduzido na lei 6.015/73. Isso por diversas alegações, tais a de que essa alteração deveria ter sido introduzida na lei 4.591/64 e não na LRP, etc. Deve se atentar para o fato de que esta regra atinge todas as incorporações e não somente aquelas do PMCMV, pois tal dispositivo alterou a lei 6.015/73 e portanto, não diz respeito somente a este programa de governo. Art. 237-A. Após o registro da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. 1 o Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e registros realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes. Este artigo foi o resultado de um trabalho fortemente estruturado feito pelo setor da construção civil para desonerar as incorporações naqueles locais em que após o registro da incorporação, abrem-se Matricula para as futuras unidades. Nesses locais, os registradores, após abrirem as matriculas, na hipótese de ser apresentada a registro, por exemplo, uma hipoteca do empreendimento, ou alteração de denominação da empresa, cisão ou fusão da empresa incorporadora, seriam praticados tantos atos quantas unidades (e matriculas) houvessem. Assim, a construção civil reivindicou uma redução e uma regra federal que tornasse mais homogêneo em todo o Brasil o custo desses atos, por competirem o seu pagamento ao incorporador, onerando demais o empreendimento. Em razão disso, introduziu-se regra pela qual após o registro da incorporação e até a emissão da carta de habite-se, mesmo que se pratique os atos em todas as matriculas das unidades, será cobrado como um ato apenas. Essa regra atinge apenas os atos e negócios jurídicos que envolvam o empreendimento como um todo, e dentro de dois momentos: após o registro da incorporação... até a emissão do habite-se. Os eventuais atos praticados entre esses dois momentos é que serão cobrados como um ato apenas. Assim, poderão continuar a ser cobrados emolumentos da incorporação e da abertura de matriculas, e depois os diversos emolumentos para averbação de habite-se nas matriculas das unidades, esses últimos, normalmente, já custeados pelos adquirentes das unidades. Esses dispositivos deixam claro também, a possibilidade de abertura de matricula para as futuras unidades autônomas, mesmo antes da expedição do habite- 9

10 se, fato antes proibido em alguns códigos de normas das Corregedorias estaduais, como no estado de São Paulo, que provavelmente deverão ser revistos. XI- REDUÇAO DE PRAZO DE QUALIFICAÇÃO DO PROCESSO DE INCORPORAÇÃO Art o Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de quinze dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação. (NR) O parágrafo 2º do artigo 237 reduziu o prazo para qualificação dos loteamentos e das incorporações imobiliárias, determinando um prazo máximo de 15 dias para que a serventia forneça ao incorporador o número do registro. Pela lei, não é necessário fornecer a certidào do registro mas apenas o seu número. Assim, a documentação deverá ser verificada no prazo de 15 dias, e feita a nota de devolução ou fornecendo-se o numero de registro. Evidentemente que nos casos de loteamentos essa regra entra em confronto com a lei 6766/79 que determina a expedição de edital, com possibilidade de impugnação de terceiro. Como se fornecer o número de registro se este pode sequer a ser feito em virtude de impugnação? Essa indagação precisa ainda de uma análise dos doutrinadores registrais, se é que não será alterada pelas diversas emendas apresentadas à MP 459. Saliente-se que entre as emendas apresentadas foi pedida a ampliação do registro eletrônico previsto pela MP 459 para atingir todas as serventias extrajudiciais. Assim, caso a emenda proposta seja aprovada, também poderão ser feito eletronicamente todos os registros civis, protesto, lavratura de escrituras, etc. XII- DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS Outras inovações importantes introduzidas pela MP se referem à regularização fundiária, conforme artigos 50 e seguintes. Regularização fundiária de interesse social é a regularização fundiária de assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, nos casos: a) que tenham preenchido os requisitos para usucapião ou concessão de uso especial para fins de moradia; b) de imóveis situados em ZEIS; ou c) em áreas da União declaradas de interesse do serviço público. 10

11 Regularização fundiária de interesse específico: regularização fundiária quando não caracterizado o interesse social nos termos do parágrafo anterior. Os assentamentos a serem regularizados devem estar situados nas ZEIS- Zona Especial de Interesse Social - : parcela de área urbana instituída pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada predominantemente à moradia de população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo; Para auxiliar nesse processo foram criados: a) a demarcação urbanística: procedimento administrativo pelo qual o Poder Público, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses; b) Legitimação de posse: ato do Poder Público destinado a conferir título de reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse; concedido preferencialmente para a mulher. Observado o disposto na MP 459 e na Lei n o , de 2001, o Município poderá dispor sobre o procedimento de regularização fundiária em seu território. A regularização fundiária poderá ser promovida pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios e também por: I - seus beneficiários, individual ou coletivamente; e II - cooperativas habitacionais, associações de moradores ou outras associações civis. A entidade regularizadora deverá fazer um projeto de regularização fundiária que deverá definir, no mínimo, os seguintes elementos: I - as áreas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as edificações que serão relocadas; II - as vias de circulação existentes ou projetadas e, se possível, as outras áreas destinadas a uso público; III - as medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social e ambiental da área ocupada, incluindo as compensações urbanísticas e ambientais previstas em lei; IV - as condições para promover a segurança da população em situações de risco; e V - as medidas previstas para adequação da infra-estrutura básica. O projeto acima não será exigido para o registro da sentença de usucapião, da sentença declaratória ou da planta elaborada para outorga administrativa de concessão de uso especial para fins de moradia. 11

12 Na regularização fundiária de assentamentos consolidados anteriormente à publicação desta Medida Provisória, o Município poderá autorizar a redução do percentual de áreas destinadas ao uso público e da área mínima dos lotes definidos na legislação de parcelamento do solo urbano. XIII- DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL A Regularização Fundiária de Interesse Social depende da análise do projeto que deve ser aprovado pelo Município na forma do artigo 55, conforme disposto nos artigos 57 e 58 da MP 459/2009. O projeto de regularização fundiária de interesse social deverá considerar as características da ocupação e da área ocupada para definir parâmetros urbanísticos e ambientais específicos, além de identificar os lotes, as vias de circulação e as áreas destinadas a uso público. O parágrafo 1º do artigo 58 permite que, por decisão motivada, o Município admita a regularização fundiária de interesse social em Áreas de Preservação Permanente, ocupadas até 31 de dezembro de 2007 e inseridas em área urbana consolidada, desde que estudo técnico comprove que esta intervenção implica a melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação irregular anterior. Na regularização fundiária de interesse social, caberá ao Poder Público, diretamente ou por meio de seus concessionários ou permissionários de serviços públicos, a implantação do sistema viário e da infra-estrutura básica, previstos no art. 2 o, 6 o, da Lei n o 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ainda que promovida pelos legitimados previstos nos incisos I e II do art. 54. A realização de obras de implantação de infra-estrutura básica pelo Poder Público, bem como sua manutenção, pode ser realizada mesmo antes de concluída a regularização jurídica da situação dominial do imóvel. XIV- AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA A MP 459 foi exaustiva em relação a esse assunto dispondo de forma bastante completa sobre o procedimento a ser seguido, que é similar àquele instituído para as demarcações de terrenos públicos da União para fins de regularização fundiárias de interesse social, instituído pela lei /2007. que introduziu o artigo 18- A no Decreto de 05/09/46. Também não é um procedimento muito diferente daquele do artigo 213 da Lei 6015/73, para as retificações de registro. Merecem ser reforçados os seguintes aspectos: - a demarcação será feita pelo Poder público, mas será feita sobre área particular e não pública. Se houver área pública dentro da demarcada, esta deverá ser excluída do projeto ( 4º do art. 60) 12

13 - o Poder público fará o auto de demarcação e encaminhará para o Registro de Imóveis; - o Registro de Imóveis dará buscas na tentativa de identificar o proprietário da área, mas se não for encontrado, este fato não impedirá o seguimento do procedimento demarcatório; - se for encontrado o proprietário este será notificado pessoalmente, e caso não seja encontrado, por edital. - decorrido o prazo de 15 dias, se não houver impugnação, o auto será registrado na Matricula do imóvel. Se não houver matricula, será aberta uma com os dados do memorial descritivo apresentado; - havendo impugnação, o Oficial de Registro de Imóveis deverá tentar a conciliação entre o impugnante e o Poder Público; - após o registro do auto de demarcação, o Poder público deverá fazer o parcelamento da área; - após o registro do parcelamento, deverá expedir os títulos de legitimação de posse, que serão averbados nas matriculas dos lotes oriundos do parcelamento; - decorrido prazo de 05 anos após a averbação do termo de legitimação, o detentor do titulo de legitimação de posse poderá requerer ao Registro de Imóveis que averbe a conversão de sua posse em direito de propriedade. Questão interessante que se coloca é saber se será possível averbar-se a cessão dessa posse nas matriculas dos imóveis. Parece-nos que sim, pois o sentido da lei é regularizar os imóveis para fazê-los entrar no comércio. Esse objetivo não será alcançado se aceitarmos apenas a averbação do Termo de legitimação originário, e excluirmos depois a averbação de eventuais cessões desses direitos possessórios. Além disso, quando o Poder Público quer impedir eventuais transferências dos direitos em imóveis cuja ocupação esteja sendo regularizada, o faz expressamente, vedando a transferência por prazo fixo na lei, como ocorre com a concessão de uso de imóvel público para efeitos de moradia, em que o item I do 4º do artigo 31 da Lei 9636/98, alterada pela Lei /2007, determina que no contrato conste cláusula de inalienabilidade pelo período de 05 anos. Portanto, é nosso entendimento que após a averbação do Termo de Legitimação de Posse fornecido pelo Poder Público, as cessões dessa posse poderão ser averbadas na matricula do imóvel, com base no artigo 246 da Lei 6.015/73, e após passados o lapso temporal de 05 anos, o último posseiro que constar na Matricula poderá requerer a transformação de seu direito em propriedade. A cessão da posse, neste caso, entra na regra geral do artigo do Código Civil segundo a qual o sucessor singular pode unir a sua posse a de seu antecessor, para os efeitos legais. Na hipótese da MP 459, os efeitos legais apontados 13

14 pela parte final do artigo do CC, no nosso entendimento, seria o direito de requerer a transformação do direito de posse em direito de propriedade, num autêntico usucapião administrativo. Seguem abaixo o teor da lei, que é exaustivo e muito claro do procedimento a ser seguido no auto de demarcação: Art. 60. O Poder Público responsável pela regularização fundiária de interesse social poderá lavrar auto de demarcação urbanística, com base no levantamento da situação da área a ser regularizada e na caracterização da ocupação. 1 o O auto de demarcação urbanística deve ser instruído com: I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, nos quais constem suas medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, bem como seu número de matrícula ou transcrição e a indicação do proprietário, se houver; II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área constante no registro de imóveis; e III - certidão da matrícula ou transcrição da área a ser regularizada, emitida pelo registro de imóveis ou, diante de sua inexistência, das circunscrições imobiliárias anteriormente competentes. 2 o Na possibilidade de a demarcação urbanística abranger área pública ou com ela confrontar, o Poder Público deverá notificar previamente os órgãos responsáveis pela administração patrimonial dos demais entes federados, para que informem se detêm a titularidade da área, no prazo de trinta dias. 3 o Na ausência de manifestação no prazo previsto no 2 o, o Poder Público dará continuidade à demarcação urbanística. 4 o Verificada a existência de área pública, esta será excluída do auto de demarcação urbanística. Art. 61. Encaminhado o auto de demarcação urbanística ao registro de imóveis, o oficial deverá proceder às buscas para identificação do proprietário da área a ser regularizada e de matrículas ou transcrições que a tenham por objeto. 1 o Realizadas as buscas, o oficial do registro de imóveis deverá notificar pessoalmente o proprietário da área e, por edital, os confrontantes e eventuais interessados para, querendo, apresentarem, no prazo de quinze dias, impugnação ao registro da demarcação urbanística. 2 o Se o proprietário não for localizado nos endereços constantes do registro de imóveis ou naqueles fornecidos pelo Poder Público, a notificação do proprietário será realizada por edital. 3º São requisitos para a notificação por edital: I - resumo do auto de demarcação urbanística, com a descrição que permita a identificação da área a ser demarcada e seu desenho simplificado; II - publicação do edital, no prazo máximo de sessenta dias, uma vez pela imprensa oficial e uma vez em jornal de grande circulação local; e III - determinação do prazo de quinze dias para apresentação de impugnação ao registro da demarcação urbanística. 4 o Decorrido o prazo sem impugnação, a demarcação urbanística deverá ser registrada na matrícula da área a ser regularizada. 5 o Não havendo matrícula da qual a área seja objeto, esta deverá ser aberta com base na planta e no memorial indicados no inciso I do parágrafo único do art o Havendo impugnação, o oficial do registro de imóveis deverá notificar o Poder Público para que se manifeste no prazo de sessenta dias. 14

15 7 o O Poder Público poderá propor a alteração do auto de demarcação urbanística ou adotar qualquer outra medida que possa afastar a oposição do proprietário ou dos confrontantes à regularização da área ocupada. 8 o Havendo impugnação apenas em relação à parcela da área objeto do auto de demarcação urbanística, o procedimento seguirá em relação à parcela não impugnada. 9 o O oficial de registro de imóveis deverá promover tentativa de acordo entre o impugnante e o Poder Público. 10. Não havendo acordo, a demarcação urbanística será encerrada em relação à área impugnada. Art. 62. A partir do registro do auto de demarcação urbanística, o Poder Público deverá elaborar o projeto previsto no art. 55 e submeter o parcelamento dele decorrente a registro. Art. 63. Após o registro do parcelamento de que trata o art. 62, o Poder Público concederá título de legitimação de posse aos ocupantes cadastrados. Parágrafo único. O título de que trata o caput será concedido preferencialmente em nome da mulher e averbado na matrícula do imóvel. Art. 64. A legitimação de posse devidamente registrada constitui direito em favor do detentor da posse direta para fins de moradia. Parágrafo único. A legitimação de posse será concedida aos moradores cadastrados pelo Poder Público, desde que: I - não sejam concessionários, foreiros ou proprietários de outro imóvel urbano ou rural; II - não sejam beneficiários de legitimação de posse concedida anteriormente; e III - os lotes ou fração ideal não sejam superiores a duzentos e cinqüenta metros quadrados. Art. 65. Sem prejuízo dos direitos decorrentes da posse exercida anteriormente, o detentor do título de legitimação de posse, após cinco anos de sua averbação, poderá requerer ao oficial de registro de imóveis a conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição. 1 o Para requerer a conversão prevista no caput, o adquirente deverá apresentar: I - certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento que versem sobre a posse ou a propriedade do imóvel; II - declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural; III - declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família; e IV - declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas. 2 o As certidões previstas no inciso I do 1 o serão relativas à totalidade da área e serão fornecidas pelo Poder Público. Seção III Da Regularização Fundiária de Interesse Específico Art. 66. A regularização fundiária de interesse específico depende da análise e da aprovação do projeto de que trata o art. 55 pela autoridade licenciadora, bem como da emissão das respectivas licenças urbanística e ambiental. 1 o O projeto de que trata o caput deverá observar as restrições à ocupação de Áreas de Preservação Permanente e demais disposições previstas na legislação ambiental. 2 o A autoridade licenciadora poderá exigir contrapartida e compensações urbanísticas e ambientais, na forma da legislação vigente. Art. 67. A autoridade licenciadora deverá definir, nas licenças urbanística e ambiental da regularização fundiária de interesse específico, as responsabilidades relativas à implantação: I - do sistema viário; II - da infra-estrutura básica; 15

16 III - dos equipamentos comunitários definidos no projeto de regularização fundiária; e IV - das medidas de mitigação e de compensação urbanística e ambiental eventualmente exigidas. Parágrafo único. A critério da autoridade licenciadora, as responsabilidades previstas no caput poderão ser compartilhadas com os beneficiários da regularização fundiária de interesse específico, com base na análise de, pelo menos, dois aspectos: I - os investimentos em infra-estrutura e equipamentos comunitários já realizados pelos moradores; e II - o poder aquisitivo da população a ser beneficiada. XV- DO REGISTRO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA O registro do parcelamento do solo resultante do projeto de regularização fundiária de interesse específico deverá ser requerido ao registro de imóveis, nos termos da legislação em vigor ( Lei 6766/79) e observadas as disposições previstas nos artigos 68 e seguintes da MP 459. Art. 69. O registro do parcelamento resultante da aprovação do projeto de regularização fundiária de interesse social deverá ser requerido ao registro de imóveis, acompanhado dos seguintes documentos: I - certidão atualizada da matrícula do imóvel; II - projeto de regularização fundiária aprovado; III - instrumento de instituição e convenção de condomínio, se for o caso; e IV - no caso das pessoas jurídicas relacionadas no inciso II do art. 54, certidão atualizada de seus atos constitutivos que demonstrem sua legitimidade para promover a regularização fundiária. Art. 70. O registro do parcelamento resultante do projeto de regularização fundiária deverá importar: I - na abertura de matrícula para toda a área objeto de regularização, se não houver; e II - na abertura de matrícula para cada uma das parcelas resultantes do projeto de regularização fundiária. Art. 71. As matrículas das áreas destinadas a uso público deverão ser abertas de ofício, com averbação das respectivas destinações e, se for o caso, das restrições administrativas convencionais ou legais. Merece destaque a regra do artigo 72 que traz isenção de emolumentos: Art. 72. Não serão cobradas custas e emolumentos para o registro do auto de demarcação urbanística, do título de legitimação e de sua conversão em título de propriedade, e dos parcelamentos oriundos da regularização fundiária de interesse social. Além disso, as matrículas oriundas de parcelamento resultante de regularização fundiária de interesse social não poderão ser objeto de remembramento, conforme dispõe o artigo 74. Essa regra repete aquela do art. 39, específica para o Programa Minha Casa-Minha Vida, trazendo para os terrenos objeto de regularização fundiária a mesma restrição, proibindo que os lotes regularizados sejam objeto de remembramento. 16

17 Tal determinação, embora seja legal, por importar em restrição ao direito de propriedade, entende-se que deva ser expressamente consignada por averbação, na matricula do imóvel. XVI- REGULARIZAÇÃO DE PARCELAMENTOS ANTIGOS O artigo 75 da MP 459 traz uma regra interessante a respeito da possibilidade de regularização daqueles parcelamentos anteriores à Lei de 1979, que não possuem registro. É de se ressaltar que antes da entrada em vigor da Lei 6766/79, a legislação que vigia sobre parcelamento do solo era o Decreto Lei 58 de 1937, que previa registro obrigatório apenas para os loteamentos cujos lotes iriam ser vendidos a prestação e em oferta pública. Posteriormente, foi editado o Decreto-lei 271, de 1967 que impôs o registro do parcelamento a todas as vendas decorrentes de loteamento e não só àquelas a prazo; criou a figura do desmembramento, sem regulamentá-lo e regulou a concessão de direito real de uso nos arts. 7º e 8º. Nesse período anterior à lei 6.766/79 era comum haver loteamentos cujos proprietários apenas providenciavam as plantas e as arquivavam em cartório sem um ato formal de aprovação pelo Município e nem ato específico de registro desse parcelamento. Com a fixação de regras mais rígidas para o parcelamento do solo e com a aplicação dos princípios da especialidade objetiva e da disponibilidade quantitativa e qualitativa do registro de imóveis, muitos desses parcelamentos passaram a ser considerados irregulares, pois não contavam com ato formal de registro e muitos sequer com a aprovação municipal. O artigo 75 da MP 459 trouxe, portanto, disposição específica que permite a regularização de forma simples desses loteamentos. Note-se que o parágrafo 2º dispõe que essa regularização deve ser promovida pelo interessado, deixando claro que este não precisa ser o Poder Público, mas todo aquele que tiver interesse na regularização: Art. 75. As glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro, poderão ter sua situação jurídica regularizada, com o registro do parcelamento, desde que o parcelamento esteja implantado e integrado à cidade. 1 o A regularização prevista no caput pode envolver a totalidade ou parcelas da gleba. 2 o O interessado deverá apresentar certificação de que a gleba preenche as condições previstas no caput, bem como desenhos e documentos com as informações necessárias para a efetivação do registro do parcelamento. Ressalta-se que não há nenhuma restrição a essa regularização e nem procedimento específico para tal, bastando que o interessado comprove que o parcelamento esteja implantado e integrado à cidade, o que pode ser feito mediante certidão expedida pelo Poder Público Municipal, acompanhado de plantas e memorial descritivo dos lotes, áreas públicas, etc., sem maiores exigências, inclusive aquelas referentes à aprovação de órgãos ambientais e estaduais. 17

18 Deve-se mencionar que caso haja divergência entre a descrição da área loteada a ser regularizada e o imóvel descrito na Matricula do Registro de Imóveis, deverá ser promovida a retificação do registro na forma do artigo 213 da lei 6015/73 para possibilitar o registro do loteamento. XVII- OUTRAS ALTERAÇÕES NA LEGISLAÇÃO Para possibilitar as alterações introduzidas pela MP 459, foi alterada a lei /2001, introduzindo a demarcação urbanística e a legitimação de posse como instrumentos de política urbana, bem como introduzido no artigo 167 da Lei n o 6.015/73 nos itens 26 e 27, que permitem a averbação dos: - auto de demarcação urbanística - termo de legitimação de posse Outra alteração foi feita no artigo 221 da LRP, introduzindo-se o inciso V, pelo qual nos contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados e Municípios no âmbito de programas de regularização fundiária, fica dispensado o reconhecimento de firma. XVIII- CONCLUSÃO Conforme foi visto, a MP 459 trouxe diversas alterações que devem ser devidamente discutidas e analisadas pelos registradores notadamente em virtude de terem regras ainda a serem regulamentadas e outras já em vigor como as da regularização fundiária e as de cobrança de emolumentos de incorporação imobiliária. A maior alteração sem dúvida está na obrigatoriedade de implantação do registro eletrônico no prazo máximo de 05 anos. É uma alteração tão ou mais importante como foi a introdução do fólio real pela lei 6.015/73. Porém é uma realidade da qual não se pode mais fugir. Sabemos das dificuldades que serão enfrentadas pelas pequenas serventias do interior desse Brasil que sequer possuem atualmente computador e acesso à internet. As nossas entidades de classe devem ficar atentas a essas mudanças para orientar e difundir as novas regras de tal forma que todos estejam devidamente informados e preparados para atuar de forma séria e responsável dentro da nova sistemática. Não é hora de choramingarmos e nem de desespero. Precisamos dar a nossa contribuição no processo de modernização do nosso país. Façamos a nossa parte e o nosso trabalho com amor e dedicação como fizeram os que nos antecederam. Só assim alcançaremos o respeito que a nossa atividade merece. Maria do Carmo de Rezende Campos Couto Oficial de Registro de Imóveis de Assis-SP Diretora de Assuntos Legislativos do IRIB 18