FII - O coringa do portfólio 05/2017

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1 O coringa do portfólio Fundo de investimento imobiliário é uma classe de ativos única, cujos retornos não podem ser replicados por outras classes (Lee e Stevenson, 2005). Prof. Arthur Vieira de Moraes FII x Ações FII podem oferecer opções lucrativas que não possuem ligações próximas com os retornos do mercado de ações (Downs et al., 2003). A correlação dos FII com o IBOV denota a possibilidade de investidores se beneficiarem pela diversificação (Scolese et al., 2015). SUNO - Congresso Fundos Imobiliários 1

2 FII x Ações Vantagens Pay out elevado (95%) Menor risco de mercado Menor risco de agência Baixo risco de falência Rendimentos mensais* Desvantagens Ganho de capital taxado em 20% Crescimento lento / limitado Liquidez menor Inexistência de derivativos *Não se aplica a todos os fundos SUNO - Congresso Fundos Imobiliários 2

3 Índices de mercado imobiliário, índices de REIT e índices bursáteis não são adequados para medir o retorno e, principalmente, o risco do mercado imobiliário (Ross e Zisler, 1991) REIT não possuem a habilidade de prover exposição ao mercado de imóveis, salvo no caso do setor de escritórios (Pavlov e Wachter, 2011). FII são positivamente correlacionados com a valorização do mercado imobiliário e com rendimentos de aluguéis (Scolese et al., 2015). SUNO - Congresso Fundos Imobiliários 3

4 Na fase de expansão subiram mais que os imóveis Fonte: BM&FBOVESPA Na crise caíram mais que os imóveis Fonte: BM&FBOVESPA SUNO - Congresso Fundos Imobiliários 4

5 Correlação com imóveis não é alta Diversificação fácil Burocracia mínima Custos transacionais menores Precificação transparente Liquidez crescente / previsível / Incondicionada Vantagens Administração profissional Possibilidade de reinvestimento forjando juros compostos Isenção de IR sobre os rendimentos para PF Prejuízos compensáveis com lucros futuros Desvantagens Ganho de capital taxado em 20% Não existe galinha morta Pouco aceito como garantia Risco de agência SUNO - Congresso Fundos Imobiliários 5

6 FII x Renda Fixa FII é investimento de renda variável. Risco muito superior ao da renda fixa FII possuem características híbridas entre renda fixa e variável. São influenciados pelas taxas de juros e inflação (Scolese et al., 2015). REIT europeus são negativamente correlacionados com indicadores de renda fixa e a correlação diminui em períodos de alta volatilidade (Niskanen e Falkenbach, 2010) FII x Renda Fixa FII é investimento de renda variável. Risco muito superior ao da renda fixa Vantagens Rendimentos mensais* Rendimentos isentos de IR para PF Liquidez diária Precificação transparente Facilidade de diversificação e maior liquidez para investimentos em CRI e LCI Desvantagens Risco maior Ganho de capital taxado em 20% *Não se aplica a todos os fundos SUNO - Congresso Fundos Imobiliários 6

7 2500 IFIX x CDI Semanal dez-10 mar-11 jun-11 set-11 dez-11 mar-12 jun-12 set-12 dez-12 mar-13 jun-13 set-13 dez-13 mar-14 jun-14 set-14 dez-14 mar-15 jun-15 set-15 dez-15 mar-16 jun-16 set-16 dez-16 mar-17 IFIX DI 252 Fonte: economatica FII x Renda Fixa Spread DY IFIX x NTN Janeiro 2011 a Outubro 2016 Fonte: Rio Bravo SUNO - Congresso Fundos Imobiliários 7

8 Por que investir em FII? Ações + FII = menos risco, mesmo retorno e mais yield Imóveis + FII = mais liquidez e mais diversificação Renda fixa + FII = mais liquidez e renda mensal Por que investir em 2017 Fonte: JLL - Nov/2016 SUNO - Congresso Fundos Imobiliários 8

9 Arthur Vieira de Moraes facebook.com/arthurvmoraes Muito Obrigado! Referências Downs, D. H.; Fung, H.; Patterson, G. A.; Yau, Y. (2003). The linkage of REIT income-and price-returns with fundamental economic variables. The Journal of Alternative Investments, 6(1): LANZ, L. Q. et al. (2015). Sistema de garantias para cadeias produtivas: modelo de securitização para FIDCs. Revista do BNDES, Rio de Janeiro, 44: Lee, S.; Stevenson, S. (2005). The case for REITs in the mixed-asset portfolio in the short and long run. Journal of Real Estate Portfolio Management, 11(1): Niskanen, J.; Falkenbach, H. (2010). REITs and correlations with other asset classes: a european perspective. Journal of Real Estate Portfolio Management, 16(3): Pavlov, A.; Wachter, S. (2011). REITs and underlying real estate markets: is there a link? Working Paper, U of Penn, Inst for Law & Econ Research Paper, (11-20). Ross, S. A.; Zisler, R. C. (1991). Risk and return in real estate. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2): Scolese, D.; Bergmann, D. R.; Silva, F. L.; Savóia, J. R. F. (2015). Análise de estilo de fundos imobiliários no Brasil. Revista de Contabilidade e Organizações, 9(23): Prof. Arthur Vieira de Moraes SUNO - Congresso Fundos Imobiliários 9