Seguro fiança locatícia Tudo sobre o seguro que substitui o fiador

Transcrição

1 Seguro fiança locatícia Tudo sobre o seguro que substitui o fiador Alugar um imóvel não tá fácil, são tantas as burocracias que às vezes até dá vontade de desistir e jogar a toalha, não é mesmo? Conseguir um fiador então, nem se fala! Principalmente, se você tiver mudado de cidade e os familiares ou amigos não estiverem por perto pra te ajudar. Por conta do custo quase que zero, normalmente o fiador é a nossa primeira opção quando o assunto é a garantia locatícia ou caução exigida na hora de alugar um imóvel. Mas, pode ser que para você essa não seja uma opção. Quando o fiador deixa de ser uma possibilidade, precisamos recorrer a outras modalidades de garantia que são aceitas pelo mercado imobiliário e que também estão amparadas pela Lei do Inquilinato. Juntamente com o título de capitalização para aluguel, o seguro fiança locatícia é uma dessas alternativas ao fiador e até mesmo a caução em dinheiro. Segundo indicadores do Secovi-SP, no estado de São Paulo, o seguro fiança para aluguel já responde por algo em torno de 20% dos contratos de locação, crescendo ano após ano. Se você quer entender como funciona este tipo de seguro e saber se esta é a melhor opção de garantia locatícia no seu caso, continue lendo o artigo.

2 O que é o seguro fiança locatícia? O seguro fiança locatícia, também conhecido como seguro aluguel, é o seguro que, em caso de inadimplência, garante ao proprietário do imóvel o pagamento dos aluguéis e de outros encargos assumidos na locação. Este tipo de seguro pode ser utilizado na locação de imóveis residenciais, comerciais e não residenciais (consultórios e escritórios, por exemplo) localizados exclusivamente em regiões urbanas. Enquanto inquilino, você será o responsável pela contratação e pagamento do seguro junto à seguradora. Em contrapartida, o proprietário será o segurado e beneficiário do seguro, ou seja, quem receberá a indenização. Na prática, funciona assim, caso seja preciso acionar o seguro por um atraso no pagamento do aluguel, a seguradora paga ao proprietário os valores em aberto, mas busca junto ao inquilino o ressarcimento da indenização que precisou fazer. Quanto custa o seguro fiança locatícia? Considerando apenas a inclusão da cobertura básica, que garante principalmente o pagamento do aluguel, o custo anual do seguro fiança varia entre 1 a 2 vezes o valor do aluguel.

3 Para facilitar a conta, você pode considerar o custo adicional de 1 a 2 aluguéis por ano no seu orçamento, que será o valor pago pela contratação do seguro. O que vai influenciar diretamente no preço do seguro fiança locatícia é o resultado da análise de crédito e cadastro da seguradora. Outro fator que pesa bastante é a exigência da contratação de determinadas coberturas adicionais por parte da imobiliária ou proprietário. A boa notícia, segundo o Tudo Sobre Seguros, é que a crescente procura este tipo de seguro tem aumentando a concorrência entre as seguradoras, promovendo uma queda dos preços ao longo do tempo. Seguro fiança locatícia: vantagens e benefícios também para o inquilino Apesar de parecer à princípio que somente o proprietário se beneficiará do seguro, você também poderá usufruir de alguns benefícios. Assim, listamos abaixo 5 vantagens que julgamos serem as mais relevantes:

4 1. Não precisar de um fiador: O seguro fiança substitui a figura do fiador e você não precisa do favor de ninguém para alugar o imóvel. Na prática, a seguradora é a sua fiadora para todos os efeitos. 2. Mais agilidade na análise de cadastro: Uma vez que a análise de crédito e cadastro é feita diretamente pela seguradora, você ganha agilidade e não perde tempo, ao contrário do que normalmente acontece quando isso é feito internamente pela imobiliária. 3. O custo do seguro pode ser parcelado: As seguradoras oferecem diversas opções de pagamento, inclusive disponibilizando o parcelamento do custo do seguro através de boleto, débito em conta corrente, cartão de crédito ou diretamente no boleto do aluguel. 4. Descontos progressivos na renovação: Assim como acontece em outros tipos de seguros, o de fiança locatícia também prevê a concessão de bônus, ou seja, se a seguradora não for acionada, você terá direito a descontos no pagamento do seguro no momento da renovação. 5. Serviços de reparos emergenciais: Você pode acionar a assistência 24 horas da seguradora quando precisar de algum reparo emergencial no imóvel, além de ter à disposição outros serviços bastante úteis como: fixação de ventilador de teto, limpezas de caixas d água, entre outros. Coberturas do seguro aluguel: o que está coberto e o que não está coberto pelo seguro de fiança locatícia O objetivo principal do seguro fiança locatícia é proteger o proprietário do imóvel frente a uma possível inadimplência da sua parte, seja em relação ao aluguel ou aos outros encargos assumidos na locação.

5 O que seguro fiança locatícia cobre? A cobertura básica, que obrigatoriamente deve ser incluída no seguro, garante ao proprietário o recebimento dos aluguéis que você deixar em aberto, além das multas moratórias e os custos com uma eventual ação de despejo. Mas a locação, na maioria das vezes, não implica somente no pagamento de um aluguel mensal, por isso, algumas coberturas foram criadas para garantir os demais riscos envolvidos. As principais coberturas adicionais, que opcionalmente poderão ser incluídas no seguro, são para garantir o pagamento de alguns dos encargos básicos que incidem sobre o imóvel: condomínio, IPTU, água, luz e gás canalizado. Além destas, também tem as coberturas que cobrem eventuais danos ao imóvel ou a entrega do imóvel com a pintura interna ou externa em condição diferente da que foi recebida. Por último, tem a cobertura que garante o pagamento da multa por rescisão contratual, devida ao proprietário caso o inquilino solicite o encerramento da locação antes do prazo estipulado em contrato. O que o seguro fiança locatícia não cobre? Ao contrário do que alguns pensam, este não é um seguro que você pode acionar caso fique impossibilitado de pagar o aluguel por conta de uma doença, desemprego ou qualquer outro motivo. O seguro que garante a você essa ajuda em um eventual imprevisto é o chamado seguro prestamista. É comum esse tipo de seguro ser oferecido por bancos e financeiras. Normalmente, em todo contrato de locação, o inquilino assumi a responsabilidade de entregar o imóvel nas condições que recebeu. Desta forma, não caberá a seguradora reembolsar ao inquilino os gastos que ele teve com a conservação ou reparos no imóvel. Para garantir, entre outras coisas, a reconstrução do imóvel, ou parte dele, por conta de um incêndio, explosão, queda de raio ou dano elétrico, por exemplo, o ideal é contratar um seguro residencial. O mesmo vale também para as demais coberturas adicionais e a de multa por rescisão contratual. Se devida, será de sua responsabilidade, enquanto inquilino, arcar com o pagamento.

6 Alguns argumentos para você negociar com o proprietário ou imobiliária a exclusão de determinadas coberturas As coberturas influenciam e muito no custo final do seguro. Quanto mais coberturas forem contratadas, mais caro custará o seguro. No entanto, mesmo sabendo disso, alguns proprietários e imobiliárias insistem em exigir, não poucas as vezes, coberturas que entendemos ser desnecessárias em muitos casos. Por essa razão, vamos explorar alguns bons argumentos que você poderá usar na hora de negociar a exclusão de uma ou mais coberturas do seguro. Água, Luz e Gás Canalizado Em geral, a entrega das chaves só acontece após a comprovação da transferência das contas de água, luz ou gás canalizado, que deve ser feita junto as suas respectivas concessionárias locais. Quando isso é feito, em caso de não pagamento de um desses encargos, o principal prejudicado será o próprio inquilino, que além de ter o serviço suspenso, ficará com o seu nome sujo na praça. Por conta disso, uma vez que nem o imóvel e nem o proprietário serão prejudicados em caso de inadimplência, a inclusão dessa cobertura poderá se tornar desnecessária. Pintura Interna e Externa A inclusão da cobertura de pintura interna se torna importante, principalmente, quando entre os futuros inquilinos existirem crianças pequenas ou animais domésticos que, em alguns casos, podem antecipar a necessidade de manutenção na pintura do imóvel. Já no caso da cobertura de pintura externa, é bom lembrar que ela só pode ser incluída em imóveis do tipo casa. Ainda assim, naqueles imóveis em que a pintura esta sujeita somente a ação do tempo e da natureza, você ainda pode tentar negociar a exclusão.

7 Danos ao imóvel Com relação a cobertura de danos, quanto mais baixa for a qualidade do acabamento do imóvel, menor será a necessidade da sua contratação. É bom considerar também o estado de conservação do imóvel, pois quanto pior for, menor será também a necessidade dessa cobertura. Multa por rescisão contratual Em algumas locações, apesar de possuir prazo de 30 meses, fica previsto em contrato que o inquilino pode solicitar o encerramento da locação passado 12 meses sem a necessidade de pagar a multa por rescisão contratual. Se for este o seu caso, ou se o valor da multa for pequena em relação ao valor do aluguel, pode ser que seja possível negociar a exclusão da cobertura de multa por rescisão contratual, uma vez que você estará liberado do pagamento logo no início do contrato. Como fazer um seguro fiança locatícia: o passo-a-passo completo da contratação até a emissão da apólice A contratação do seguro fiança locatícia sempre deve ser feita por intermédio de um corretor de seguros, independente se a locação

8 esteja sendo feita por meio de uma imobiliária, administradora de imóveis ou diretamente com o proprietário. Normalmente, quando a locação é feita por intermédio de uma imobiliária ou administradora de imóveis, é comum ela já indicar um corretor de seguros. Se não for o caso, será preciso que você mesmo procure um corretor de sua confiança. É importante lembrar que, mesmo nas locações onde tudo é tratado diretamente com a imobiliária, existirá um corretor de seguros responsável pela intermediação e contratação do seguro junto a seguradora. Veja o passo-a-passo da contratação do seguro fiança locatícia até a emissão da apólice: 1. Envio dos documentos: Após escolha do imóvel, é preciso enviar os documentos pessoais e de comprovação renda para a análise cadastral junto a seguradora. Isso é feito através da imobiliária ou diretamente pelo corretor de seguros. 2. Aprovação do cadastro: Na maioria das vezes, a aprovação ou reprovação do cadastro já é passada na primeira resposta da seguradora (24 horas), mas pode acontecer dela solicitar documentos adicionais para entender melhor o seu perfil ou renda. 3. Elaboração da proposta: Aprovado o cadastro, o corretor de seguros seguirá com a elaboração da proposta. É nesta hora que você poderá negociar com o proprietário ou imobiliária as coberturas, forma de pagamento e a vigência da sua apólice. 4. Elaboração de laudo de vistoria: Se forem incluídas as coberturas de danos ao imóvel ou pintura, será necessária ainda a elaboração de um laudo que contenha uma descrição detalhada do estado do imóvel, incluindo fotos, que servirão de referência ao final da locação. 5. Assinatura do contrato de locação: Elaborada a proposta, será preciso incluir uma cláusula específica no contrato de locação. Entre outras coisas, ela informará que o seguro fiança será a garantia locatícia do contrato. Feito isso, segue-se com a assinatura do contrato de locação. 6. Emissão da apólice: O contrato de locação, juntamente com a proposta do seguro e o laudo de vistoria do imóvel (se necessário)

9 deverão ser encaminhados à seguradora para a emissão da apólice, que ocorrerá em até 15 dias, após análise dos documentos e comprovação do pagamento. Dica: A apólice é o documento pelo qual a seguradora sinaliza quanto a aceitação do seguro e onde constam detalhadamente todas as suas informações: início e fim da vigência, coberturas e serviços incluídos, cláusulas contratuais, entre outras coisas. Os documentos necessários para análise cadastral e os cuidados que você deve ter neste momento Para a análise cadastral junto a seguradora, é preciso que você e os demais ocupantes do imóvel apresentem os seus respectivos documentos pessoais e de comprovação de renda. Para aqueles que trabalham pelo regime CLT (que tem Carteira de Trabalho assinada) ou são funcionários públicos, basta apresentar os contracheques ou demonstrativos de pagamentos dos últimos 3 meses. Já os que possuem renda informal, em geral, precisarão apresentar a última declaração do imposto de renda pessoa física e os extratos bancários detalhados dos últimos 6 meses. Tenha cuidado e atenção! A aprovação cadastral é condição obrigatória para a contratação do seguro fiança, por isso, nada de achar que já enviou documentos demais, deixando de lado um ou outro documento solicitado. Uma vez que o preço do seguro se dá após a análise do risco de inadimplência, quanto mais informações suas a seguradora tiver, melhor será a análise do risco, e consequentemente, a precificação. Ou seja, seu seguro poderá sair mais barato. Qual a renda necessária para a locação e qual o limite de comprometimento aceitável? O comprometimento com o aluguel aceito pela maioria das seguradoras é de 30% da renda, ou seja, você precisa comprovar renda igual ou superior a 3 vezes o valor do aluguel pretendido para ser aprovado.

10 Se você não tiver renda suficiente, é possível incluir uma ou mais pessoas para complementar a renda, mesmo que elas não sejam seus familiares diretos ou que não venham a residir no imóvel. Mas, antes de tudo, é bom que elas estejam cientes de que também comprometerão a própria renda e que, em caso de inadimplência da sua parte, também serão acionadas para honrar com os pagamentos. Prazos de vigência e renovação da apólice O seguro poderá ser contratado com vigência anual ou plurianual (mais de 1 ano). Mas, o prazo de vigência escolhido dependerá da negociação que você tiver com o proprietário ou imobiliária, além de outras variáveis. Quando o prazo de locação ou tempo mínimo de permanência no imóvel for superior a 1 ano e estiver previsto o pagamento de multa em caso de rescisão contratual, provavelmente, será exigida um seguro com a mesma vigência do contrato de locação. Não é o caso quando no contrato de locação está prevista a saída do inquilino após o prazo de 1 ano sem pagamento de multa por rescisão contratual, por exemplo, onde provavelmente a exigência será de um seguro com vigência anual. É importante você saber que, independente do prazo de vigência do seguro, você precisará renovar a apólice ao fim de cada ciclo até o encerramento do contrato de locação. Principais empresas do segmento A empresa que atua há mais tempo com este tipo de seguro é a Porto Seguro, seguradora que responde por mais de 90% das apólices emitidas neste segmento, segundo levantamento recente do mercado. Outras seguradoras bastante conhecidas também oferecem o seguro fiança para aluguel: Grupo BB Mapfre e Bradesco Seguros (mais recentemente).

11 Inadimplência: o que acontece se você não pagar o aluguel Quando você assume um compromisso, acredito que não passa pela sua cabeça, pelo menos intencionalmente, a possibilidade de não honrá-lo, principalmente quando se trata de um aluguel. No entanto, mesmo não podendo prever antecipadamente as motivos, existe a possibilidade de você não conseguir se manter em dia com as suas obrigações de inquilino. Por conta disso, é bom você saber o que acontecerá a partir do momento que não realizar o pagamento do seu aluguel ou dos demais encargos relativos ao imóvel. Quando o seguro pode ser acionado pelo proprietário? Via de regra, o proprietário poderá acionar o seguro à partir do segundo aluguel vencido e não pago. Para isso, é claro, precisará comprovar por meio de documentos a sua inadimplência. Antes desse prazo, ele ou imobiliária buscará uma solução diretamente com você, ou seja, tentará negociar o pagamento dos atrasados sem que seja preciso recorrer ao seguro.

12 Não encontrada uma solução e acionado seguro, em um primeiro momento, novamente, o objetivo da seguradora será fazer com que você realize o pagamento de todos os valores em abertos. Não sendo possível, a seguradora passará para a próxima etapa que é nomear um advogado que recorrerá à justiça dando início a ação de despejo. É neste momento que você poderá negociar o pagamento dos atrasados de forma parcelada. Apesar da facilidade que você terá, é bom lembrar que também serão incluídos os juros e custos advocatícios ao total da dívida. Se chegar a esse ponto, não deixe a oportunidade passar. Pois, por vezes, pode ser que uma situação atípica tenha levado você a perder o controle do seu orçamento e essa será a sua última chance de colocar as contas do aluguel em ordem. Se você não fizer nenhum acordo, a ação de despejo culminará com a sua saída obrigatória do imóvel e uma dívida que será cobrada judicialmente pelos advogados que representam a seguradora e o proprietário. Conclusão: é a melhor opção para mim? O seguro fiança locatícia é uma boa opção quando o custo fica dentro do orçamento e, melhor ainda, quando existe a possibilidade de parcelar o pagamento.

13 É uma boa alternativa também quando a caução através de dinheiro (o famoso depósito caução) não é aceita pelo locador ou imobiliária, o que está ficando cada vez mais comum. Agora, quando o seu cadastro não é aprovado pela seguradora ou, mesmo com o cadastro aprovado, o seguro ficar muito caro, é melhor buscar uma solução alternativa.