UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL

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1 UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREDIAL PREVENTIVA E AS FERRAMENTAS PARA SUA EXECUÇÃO Autor: Ulisses Resende Castro Orientador: Prof. Eduardo Marques Arantes Dezembro/ 2007

2 ULISSES RESENDE CASTRO IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREDIAL PREVENTIVA E AS FERRAMENTAS PARA SUA EXECUÇÃO Monografia apresentada à Escola de Engenharia da UFMG como requisito parcial para obtenção do título de Especialista em Construção Civil. Ênfase: Tecnologia e Produtividade das Construções Orientador: Prof. Eduardo Marques Arantes Belo Horizonte 2007

3 À minha família e amigos

4 AGRADECIMENTOS Agradeço à Guiare Orientações ao Proprietário, empresa da qual sou sócio, por me fornecer conhecimento técnico prático sobre o assunto desse trabalho. Muito obrigado, também, ao meu orientador, Prof. Eduardo Arantes, por abraçar o assunto da manutenção predial e por abrir novos horizontes na minha visão de manutenção.

5 RESUMO O presente trabalho estabelece a as vantagens da prática da manutenção preventiva em detrimento da corretiva em edificações em geral. Isso é feito através da análise das questões legais e econômicas que rodeiam o assunto. Em um segundo momento, o trabalho apresenta as ferramentas comumente utilizadas para a realização da manutenção predial preventiva. A conclusão do trabalho se apóia, novamente, nos aspectos econômicos e legais para reafirmar as vantagens da prática de um plano de manutenção preventiva. Palavras-chave: manutenção predial; manutenção preventiva; edificação

6 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO Histórico Objetivos Metodologia Convenções 9 2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA Anomalias construtivas Manutenção Manutenção Predial Mantenabilidade Sustentabilidade Razões para a ausência de manutenção Manutenção Preventiva X Manutenção Corretiva AS FERRAMENTAS PARA A MANUTENÇÃO Plano de manutenção Uso de softwares Manual do Proprietário As built Avaliação Pós-Ocupação Inspeção Predial CONCLUSÃO BIBLIOGRAFIA 31

7 1. INTRODUÇÃO Um imóvel é planejado e construído para atender seus usuários por muito tempo. Para que esta expectativa seja concretizada, torna-se primordial a prática constante da manutenção preventiva deste bem. Infelizmente, essa prática ainda não é muito difundida no Brasil, ou seja, quando se fala em imóveis, poucos são os usuários que realizam a manutenção preventiva tão adequadamente quanto o fazem para outros bens, como automóveis, equipamentos eletrônicos etc. A prática sistemática da manutenção preventiva em uma edificação reduz os custos de ações corretivas que, embora às vezes imprescindíveis, geralmente representam gastos que poderiam ter sido evitados. É importante ressaltar, no entanto, que a manutenção preventiva de um imóvel não deve ser feita de maneira improvisada ou informal. Ela exige planejamento e deve ser entendida como um serviço técnico, executado por empresas especializadas e/ ou por profissionais treinados adequadamente para tal. Do ponto de vista do proprietário, a manutenção adequada preventiva em seu imóvel traz inúmeros benefícios. Além de promover a valorização do bem no mercado imobiliário, a manutenção preventiva vai acarretar em um aumento da vida útil da edificação, melhoria no desempenho de equipamentos e instalações em geral, além de garantir a segurança, o conforto e a economia para o proprietário e para todos os indivíduos que utilizam o edifício. Outro aspecto importante da manutenção preventiva é que, além de aumentar a vida útil do imóvel, ela evita a perda de garantia da edificação uma vez que, segundo o Código de Defesa do Consumidor, o uso inadequado do bem isenta o construtor da responsabilidade sobre o defeito ou a anomalia que porventura vierem a acontecer. Dessa maneira, esse estudo poderá auxiliar na compreensão dos direitos e das responsabilidades das partes envolvidas proprietário, condomínio e construtora no que diz respeito à manutenção, seja ela preventiva ou corretiva, de edificações. O trabalho tem, portanto, um viés legal baseado na

8 normativa que estabelece as relações de consumo entre construtor e proprietário do imóvel. Diante de tantos aspectos importantes econômicos, legais, de segurança e de conforto relacionados com a manutenção preventiva, este trabalho se torna relevante uma vez que os estudos a respeito desse assunto ainda são consideravelmente poucos no Brasil. Esse trabalho poderá auxiliar a criar uma cultura entre os incorporadores, projetistas e construtores de que a manutenção de um imóvel começa muito antes da entrega do mesmo, ainda na fase da concepção, passando pelo projeto e pela execução. Da mesma maneira, os proprietários ou seus representantes legais poderão entender que a manutenção preventiva de um bem imóvel é pré-requisito para sua durabilidade e sua adequada habitabilidade. 1.1 Histórico Os estudos sobre manutenção predial começaram a ser realizados em alguns países europeus no final da década de 50, ainda de forma bastante modesta. Em 1965, a importância das pesquisas focadas neste assunto foi reconhecida pela criação do Comitê de Manutenção das Construções pelo Ministério de Construções e Serviços Públicos do Governo Britânico (SEELEY, 1987). A partir desse momento, o assunto ganhou muito destaque em caráter mundial e em 1979, dando ainda mais importância aos estudos sobre manutenção predial, foi fundado o grupo de trabalho W70 do CIB (International Council for Research and Innovation in Building and Construction). Desde então, esse grupo se firmou como uma das mais importantes fontes de pesquisa na área. Em termos de Brasil, o interesse pela manutenção predial iniciou-se mais tardiamente, já no final da década de 80, com os trabalhos de CREMONINI (1989), DAL MOLIN (1988), HELENE (1988), IOSHIMOTO (1988) e LICHTENSTEIN (1986), concentrando-se prioritariamente nas manifestações patológicas e suas respectivas causas e origens, em estudos de durabilidade de

9 materiais e componentes e em trabalhos visando melhorias nas etapas iniciais do processo construtivo. Mais tarde foram realizadas também pesquisas com ênfase em sistemas de manutenção aplicados a edificações não residenciais (LOPES, J. 1993; LOPES, B. 1998), e mais recentemente, pode-se destacar o trabalho de Meira (2002), que tem enfoque no gerenciamento da manutenção. Com relação à normalização relativa ao assunto, dispõe-se, de forma geral, das normas NBR (Manual de operação, uso e manutenção das edificações conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação) e NBR 5674 (Manutenção de edifícios). Apesar de existirem estudos diversos sobre o tema, em especial em bibliografia internacional, no cenário nacional estes estudos ainda são bastante modestos. Desta forma, o presente trabalho visa oferecer uma contribuição à área em termos nacionais. 1.2 Objetivos Este trabalho tem como objetivo geral: Esclarecer os direitos e deveres de proprietários, condomínios e construtores no que diz respeito à garantia, assistência técnica e custos com manutenção corretiva de eventuais anomalias e defeitos, tendo como ponto de vista a prática da manutenção preventiva e preditiva. E possui os seguintes objetivos específicos: Ressaltar a importância da manutenção preventiva e preditiva como prérequisito para o direito à garantia; Apresentar estratégias e ferramentas para a realização da manutenção preventiva e preditiva; Apresentar possibilidades para redução de custo de uso e operação na pós-ocupação baseada em decisões de projeto preocupadas com a manutenção;

10 Introduzir uma visão ampla da manutenção preventiva e preditiva, iniciada na fase de concepção, passando por projeto, execução, e chegando à pósocupação do imóvel. 1.3 Metodologia Este trabalho foi elaborado como uma revisão da bibliografia existente a respeito do assunto em questão e de assuntos direta e/ou indiretamente correlatos. Em meio à revisão bibliográfica, estão pontuados alguns comentários e elaborações do autor, que objetivam a sistematização do conteúdo apresentado. Ao final da revisão bibliográfica existe um capítulo sobre as ferramentas (ou metodologias) para a prática da manutenção preventiva e preditiva. Por fim, foi elaborada uma conclusão que faz uma análise crítica sobre o assunto do trabalho. 1.4 Convenções Para efeito neste trabalho, foram consideradas as seguintes convenções: Ao se mencionar o proprietário do imóvel, pode-se direcionar o comentário ao seu representante legal (condomínio, síndico, administrador etc.) e ao usuário (morador, inquilino ou proprietário), exceto quando especificado o contrário; Ao se mencionar o construtor, pode-se direcionar o comentário ao empreendedor e ao incorporador, exceto quando especificado o contrário. Ao se mencionar manutenção preventiva, pode-se estender o comentário para manutenção preditiva, uma vez que ambas são aplicadas anteriormente à necessidade efetiva de intervenção.

11 2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA Desde o momento em que os abrigos naturais se fizeram insuficientes para atender às necessidades dos homens, estes aprenderam a edificar, atividade intimamente relacionada com aspectos sócio-econômico-culturais de cada época (DUCAP et al.). Sendo assim, as edificações transmitem um significado social importante através de sua aparência, estado de conservação, materiais empregados, localização, dentre outros fatores. Todavia, apenas construir não é suficiente. É preciso, também, manter aquilo que foi construído para que essa edificação permaneça habitável pelo período para o qual foi projetada, atendendo a todos os requisitos para os quais foi criada. Além disso, dos pontos de vista econômico e ambiental, é inviável, e até mesmo inaceitável, que se considerem as edificações como produtos descartáveis, substituindo-as por construções novas quando as antigas já não atendem seus usuários (NBR 5674/99). A ausência da manutenção adequada em edificações é responsável por anomalias das mais variadas, que por sua vez são causadoras de danos materiais e, às vezes, pessoais. Esses danos são significativos e atingem não apenas ao proprietário, mas também a sociedade em geral, já que é causa de deterioração urbana, o que, em logo prazo, favorece a criminalidade, afasta turistas e reduz a auto-estima do cidadão (IBAPE/SP, 2005). 2.1 Anomalias construtivas As anomalias construtivas têm, basicamente, quatro fontes originárias, sendo elas: Endógenas ou internas: causadas por irregularidades de projeto, de execução, dos materiais empregados, ou da combinação desses fatores. Como exemplo pode ser citado: infiltrações, trincas, portas empenadas, insuficiência de vagas de garagem e outros problemas, sejam eles

12 aparentes ou ocultos. A responsabilidade de reparo fica por conta do construtor se o imóvel estiver dentro do prazo de garantia estabelecido pelo Código de Defesa do Consumidor (cinco anos); Exógenas ou externas: provenientes da intervenção de terceiros no edifício, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de veículos em partes da edificação, vandalismo etc. A reparação dos danos é de responsabilidade do causador dos mesmos; Naturais: provenientes da imprevisível ação da natureza, tais como descargas atmosféricas excessivas, enchentes, tremores de terra etc. A reparação dos danos fica por conta do proprietário. Para evitar surpresas, é recomendada a aquisição de um seguro para o bem; e Funcionais: provenientes do uso inadequado, da falta de manutenção e do envelhecimento natural da edificação, tais como sujidades, desgastes dos revestimentos e fachadas, encrustações, corrosões, pragas urbanas etc. A responsabilidade de reparação dos danos é do proprietário. O tema da responsabilidade sobre as anomalias será discutido com mais detalhes posteriormente, dando especial atenção aos fatores endógenos e funcionais. 2.2 Manutenção Segundo a NBR 5462/92, a manutenção é uma prática que envolve ações técnicas e administrativas que, juntas, manterão ou devolverão a um item a capacidade de desempenhar determinada função. Existem, entretanto, diversos tipos e níveis de manutenção. GOMIDE et al. (2006) identifica basicamente as seguintes modalidades: Preditiva: é a atividade de inspeção que visa o estudo de sistemas e equipamentos a fim de prever possíveis anomalias ou falhas nos mesmos, baseado no seu desempenho e comportamento, e, a partir disso, implementar e direcionar os procedimentos de manutenção preventiva; Preventiva: é a atividade que entra em ação antes que haja a necessidade de reparo. Exige uma programação, com datas preestabelecidas obedecendo a critérios técnicos determinados pelo fornecedor ou

13 fabricante do produto. É fundamental que haja o registro de todas as atividades executadas; Corretiva: é a atividade que visa à reparação ou restauração de falhas ou anomalias, seja ela planejada ou não. Implica, necessariamente, a paralisação total ou parcial de um sistema. É o tipo de manutenção que apresenta os custos mais elevados de execução; Detectiva: é a atividade que visa identificar as causas de falhas e anomalias, auxiliando nos planos de manutenção, com o objetivo de atacar a origem do problema, e não apenas o sintoma do mesmo. Ao usar as palavras manter e devolver, a NBR 5462/92 enuncia a dualidade manutenção preventiva X manutenção corretiva, uma vez que, para manter uma característica, é preciso que haja prevenção, e para devolver uma característica, aciona-se a correção. É evidente que todo equipamento ou bem possui vida útil definida, ou seja, ele não durará para sempre, mesmo que seja cercado de muito cuidado. Entretanto, a vida útil de um bem, seja ele móvel ou imóvel, certamente será dilatada se o mesmo for alvo de manutenção adequada Manutenção Predial De maneira geral, uma edificação apresenta uma característica que a diferencia de outros bens: sua vida útil é consideravelmente grande, e para que esse prazo seja de fato alcançado, torna-se fundamental a prática da manutenção. Segundo a NBR 5674/99, manutenção predial é o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança de seus usuários. Um pouco mais detalhada, a visão de MIRSHAWAKA et al. (1993) aborda conceitos de disponibilidade, de qualidade, de prazos, de custos e de vida útil como parâmetros para serem atendidos pela manutenção predial.

14 Segundo GOMIDE et al. (2006), a manutenção predial pode ser definida em linhas gerais como o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificação para atender às necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível. Nessa mesma publicação o autor chama atenção para o fato de que a manutenção predial não tem como finalidade principal a execução de reformas e/ ou alterações de sistemas em resposta às anomalias de concepção, projeto ou execução dos empreendimentos. Uma vez que se trata de assunto consideravelmente amplo, que envolve diversos conceitos (vida útil, desempenho, durabilidade etc.), a manutenção predial pode ser classificada de diversas formas. Segundo JOHN (1989), algumas delas são as seguintes: Conforme o tipo de manutenção: conservação, reparação, restauração ou modernização; De acordo com a origem dos problemas do edifício: evitáveis ou inevitáveis; Quanto à estratégia de manutenção adotada: preventiva, corretiva ou engenharia de manutenção; e De acordo com a periodicidade de realização das atividades: rotineiras, periódicas ou emergenciais. Já GOMIDE et al. (2006) sugere as seguintes tipologias de classificação da manutenção, não excluindo outras: Quanto à viabilidade dos serviços de manutenção: técnica, uso e operacional e administrativa ou de custos e responsabilidades; Quantos às falhas e anomalias existentes; Quanto à estratégia da manutenção adotada, ou seja, quais são as atividades que constituem o plano de manutenção; Quanto ao tipo de intervenção feita pela manutenção: conservação, reparação, restauração e modernização; e Quanto à periodicidade de realização das atividades ou rotinas estabelecidas no plano de manutenção.

15 2.3 Mantenabilidade Outro conceito importante relacionado à manutenção é a mantenabilidade, definido por GOMIDE et al. (2006) como a facilidade de dar manutenção em um bem para que este possa executar as funções para as quais foi criado. Os fatores que influenciam a mantenabilidade de um edifício são, basicamente, de ordem física, ou seja, as características físicas do imóvel podem propiciar ou não a manutenção do mesmo, dependendo da facilidade ou não de se executar a manutenção. A mantenabilidade abre o conceito de manutenção para uma visão mais ampla da mesma. A razão disso é que a preocupação com a facilidade ou não de se praticar a manutenção em um edifício mantenabilidade só faz sentido nas fases de concepção e de projeto do mesmo, uma vez que apenas nessas etapas é possível alterar a mantenabilidade. Do contrário, ela passa a ser apenas um dado inútil aos usuários da edificação. Portanto, ao contrário do que acontecia até a alguns anos, quando a manutenção era uma preocupação que surgia apenas depois da entrega do imóvel aos usuários (NBR 5674/99), a gestão do empreendimento, que enxerga o edifício de maneira sistêmica, ou seja, como um todo, deve incluir o item manutenção desde o momento da concepção do edifício sob a forma de mantenabilidade. A mantenabilidade pode ser entendida como um tipo de manutenção passiva, uma vez que o bem no caso, o edifício ainda não existe materialmente, ou seja, no momento em que a mantenabilidade é um item passível de alteração durante a concepção e o projeto o edifício não passa de um plano. O diagrama a seguir apresenta os fatores que influenciarão a manutenção e a mantenabilidade da edificação, de acordo com a etapa em que o mesmo se encontra.

16 Figura 01: Diagrama dos fatores relacionados com a mantenabilidade e manutenção de um edifício. As duas primeiras fases de um empreendimento a concepção e o projeto definirão as linhas gerais da mantenabilidade da edificação e se relacionam com a manutenção do edifício de maneira passiva, ou seja, as decisões e atitudes tomadas nessas fases influenciam a mantenabilidade, mas não exigem manutenção, uma vez que o objeto ainda não existe materialmente. A fase de concepção do empreendimento é aquela onde se definem as diretrizes do mesmo, especificando as características gerais, tais como: número de unidades (no caso de condomínios), quantidade de pavimentos, número de dormitórios, padrão da construção e dos acabamentos, público-alvo a ser atingido, equipamentos e instalações (aquecimento central de água, elevador, portão eletrônico, ar condicionado etc.), sistemas construtivo e estrutural, dentre outros. Muitas das decisões tomadas nessa fase implicarão em maior ou menor facilidade de praticar a manutenção. O mesmo ocorre na fase de projetos, quando a definição dos materiais de acabamento e de construção é feita. Este item, especificamente, vai alterar drasticamente a mantenabilidade da edificação. O emprego de materiais adequados às condições locais e aos usos a que se destinam é de fundamental importância. Materiais bem especificados e bem aplicados diminuem a freqüência de manutenção dos mesmos. Outro aspecto importante na etapa de projeto é a previsão de utilização do imóvel na pós-ocupação no sentido de melhorar sua mantenabilidade, criando

17 mecanismos que possibilitem a manutenção do mesmo (por exemplo, limpeza de áreas confinadas ou de difícil acesso, como fachadas). As duas etapas seguintes execução e pós-ocupação não são capazes de alterar a mantenabilidade de uma edificação, mas exigem manutenção do bem, uma vez que, nesse momento, o imóvel já se materializou. Por esse motivo essas etapas se incluem em um processo onde a manutenção passa a ser ativa, ou seja, é necessário que se tome providências concretas para que o objeto se mantenha dentro das conformidades exigidas para sua perfeita utilização. Na fase de execução a preocupação com a manutenção deve estar focada nas corretas técnicas de aplicação dos materiais, no treinamento da mão-de-obra e no correto armazenamento dos materiais, para que possam manter suas características originais. Além desses, a produção do as-built é muito importante para a criação de uma memória do que realmente foi executado, possibilitando que a manutenção de instalações (água quente e fria, esgoto, instalações em geral etc.) possa ser feita de maneira eficaz no futuro, caso necessário. Por fim, é na fase de pós-ocupação que se concentra o maior esforço com manutenção, seja ela preventiva, preditiva ou corretiva. Para que isso seja feito de modo correto e eficaz, é de extrema importância que o proprietário tenha informações precisas sobre como e quando dar manutenção, forma de utilização e riscos existentes. Esse tipo de informação é uma exigência do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que no Artigo 12 da Seção II responsabiliza o construtor ou fabricante por danos causados por informações insuficientes ou inadequadas do bem que produzem ou comercializam. O manual do proprietário, aliado ao as-built, é um item que cumpre muito bem essa tarefa de fornecer informação adequada. Aliado a isso, o manual do usuário de equipamentos instalados (elevador, ar condicionado, coletores solares etc.), entregue pelos respectivos fornecedores são muito importantes. Com esses elementos em mãos, o proprietário tem toda a informação necessária para efetuar a manutenção em seu imóvel.

18 Entretanto, é fundamental que toda a prática de manutenção preventiva e preditiva seja devidamente registrada para que haja evidências de que tal atividade foi, de fato, realizada. Quando isso é feito, o proprietário se resguarda de inconvenientes gerados por problemas que venham a surgir na edificação nos primeiros cinco anos de seu uso (esse prazo é estabelecido pelo CDC). Para finalizar a descrição do diagrama apresentado anteriormente, é fundamental notar que, para incorporadores, projetistas e construtores, existe sempre a possibilidade de aprender com o que já foi feito. Isso significa que, conforme o diagrama mostra, a etapa de pós-ocupação é um momento de retro-alimentação das etapas anteriores no que tange à aplicabilidade ou não de determinada solução já adotada previamente em outros empreendimentos com situações semelhantes. Uma boa maneira de se possibilitar esse aprendizado é adotar a prática de avaliações pós-ocupação (APO s), que, através de entrevistas com os usuários, avaliações periódicas e relatórios do estado de conservação, dão uma boa visão do que funciona e do que não funciona, ou seja, do que se deve usar novamente e o que deve ser abolido ou modificado em empreendimentos futuros. 2.4 Sustentabilidade A problemática da sustentabilidade assume, neste início de século, um papel central na reflexão em torno das dimensões do desenvolvimento e das alternativas que se configuram. A sustentabilidade é um conceito sistêmico e, segundo SACHS (1993), envolve cinco instâncias da sociedade humana, sendo elas: Sustentabilidade social; Sustentabilidade econômica; Sustentabilidade ecológica; Sustentabilidade espacial; Sustentabilidade cultural.

19 Essas cinco dimensões propostas por Sachs refletem a complexidade do conceito de sustentabilidade, tornando-o um item a ser empregado nos mais diversos campos do conhecimento humano, podendo ser encontrado como de fato deve ser em diferentes aplicações. A sustentabilidade é inserida no processo da manutenção predial na busca do uso máximo de sistemas com o menor desperdício e custo possíveis, sempre visando à racionalização dos recursos naturais e a preocupação com o impacto ambiental e urbano criados com a ocupação do edifício (GOMIDE et al., 2006). Para isso, é fundamental que tais sistemas estejam funcionando em sua plenitude a manutenção é, portanto, aliada à conscientização dos usuários, uma das principais ferramentas contra o desperdício. Um equipamento bem regulado e em perfeitas condições funciona da maneira mais eficaz possível. Para que isso ocorra, é necessário que a manutenção preditiva seja uma prática constante. Como exemplo pode ser citado o sistema de irrigação automática de jardins, que pode ser responsável por grande desperdício de água, ou as moto bombas de recalque, que podem desperdiçar energia elétrica caso estejam desreguladas. Portanto, como se vê, a questão da sustentabilidade está relacionada com a manutenção de um edifício e não envolve apenas o fator ecológico, mas também, e principalmente, o fator econômico. O desperdício gerado pode atingir um patamar considerável no montante final, mas pode ser diminuído ou até mesmo eliminado se a edificação, seus componentes e equipamentos passarem por manutenção preventiva e especialmente preditiva periodicamente. 2.5 Razões para a ausência de manutenção A manutenção é uma prática absolutamente usual quando se fala da área industrial, ou de veículos, mas o mesmo não ocorre com as edificações, onde o mais comum são improvisações e amadorismo (GOMIDE et al., 2006). Isso se torna ainda mais proeminente quando se trata de manutenção preventiva, uma

20 vez que os investimentos nesse tipo de atividade não podem ser, de fato, observados, ou seja, não são visíveis aos olhos, se mantendo nos bastidores da edificação. LITTLEWOOD & MUNRO (1996), ao examinarem as causas de falta de manutenção no setor de moradias próprias da Escócia, identificaram uma série de fatores que podem formar a base da decisão para realização ou não dos trabalhos de reparos e melhorias. Os autores conduziram um trabalho amplo e verificaram, entre outras coisas, que a idade das construções exerce forte influência nas suas condições, ou seja, a probabilidade de carência de manutenção aumenta marcantemente com o aumento da idade. De maneira mais específica, GALSTER & HESSER (1982) associaram altos gastos com manutenção a moradias construídas em período anterior a Já no modelo apresentado por SHEAR (1983) não é possível prever os efeitos da idade das habitações, mas é evidente o maior número de ajustes e serviços de manutenção em unidades mais antigas. Ele conclui que as unidades mais novas bem como aquelas que não têm vazamentos e rachaduras sofrem menos alterações e substituições. LITTLEWOOD & MUNRO (1996) também se fundamentaram nas variáveis relacionadas aos bairros para explicar a falta de manutenção em unidades habitacionais da Escócia. Mais uma vez, as características dos bairros se mostraram importantes e os autores colocaram que as pessoas realizam mais trabalhos de reparos nas moradias onde há evidências de atividades de reparos e melhorias nos bairros. Entretanto, a falta de informação é, certamente, um fator preponderante para a ausência de manutenção em edificações. A manutenção predial é uma questão de cultura que deve ser, aos poucos, incutida na população. A questão legal ou econômica da manutenção, por exemplo, que serão discutidas mais adiante, podem ser excelentes justificativas para os gastos com manutenção preventiva.

21 2.6 Manutenção Preventiva X Manutenção Corretiva Mais do que discutir a prática ou não da manutenção em edificações, é fundamental discutir sobre a dualidade Manutenção Preventiva Versus Manutenção Corretiva. É preciso que se entenda a manutenção preventiva como um investimento a ser feito em um bem. Esse investimento propiciará maior vida útil, maior durabilidade, e menores gastos com a manutenção corretiva do mesmo. Nesse sentido, a manutenção preditiva e preventiva de edificações, aspectos de foco deste estudo, são assuntos que vêm ganhando grande visibilidade e importância, especialmente entre os construtores e incorporadores. A razão principal desse impulso é basicamente econômica, uma vez que ela reduz os custos de reparo. O gráfico a seguir representa a chamada Lei de Sitter ou Lei dos Cinco, que interpreta a evolução progressiva de custos de manutenção, considerando os custos relativos à fase em que é aplicada. Figura 02: Evolução progressiva dos custos de manutenção. Fonte: CEB Comitê Euro-Internacional du Béton, apud HELENE, 1992, pg. 24. De acordo com Sitter, elaborador dessa lei de custos, o adiamento de uma intervenção de manutenção significa aumentar os custos diretos em uma razão de

22 progressão exponencial de base cinco. Como mostra o gráfico, se em t 2 o custo de intervenção é igual a $5,00, em t 3 será de $25,00, em t 4 será $125,00, e assim por diante segundo a equação t x = 5 (x-1). Segundo GOMIDE et al. (2006), os custos com manutenção preventiva devem ser encarados como investimento patrimonial da edificação, havendo, portanto, a necessidade de acompanhamento desses custos pelos gestores. Desse modo, os valores gastos com as atividades do plano e estratégia geral da manutenção adotada são facilmente justificados. Algumas das justificativas para a viabilidade dos investimentos com a manutenção preventiva podem ser enunciadas como: Diminuição dos desgastes naturais, com o conseqüente aumento da vida útil e recuperação de níveis de desempenho de sistemas, considerados os níveis de segurança, conforto e confiabilidade dos mesmos; Evitar deteriorações precoces das instalações devido à ausência de recursos para se praticar a manutenção corretamente, quando esta não foi definida dentro de um plano empresarial (plano de manutenção); Reduzir custos e despesas em geral. A ausência de uma política empresarial para a manutenção de ativos (imóveis) reflete em aumento de custos com manutenções corretivas, impactos indesejáveis em fluxos de caixas, desvalorizações imobiliárias, aumento de vacância em empreendimentos comerciais, além de perda de vantagem competitiva do bem no mercado imobiliário. Essa política empresarial depende de planejamento e, portanto, de um plano de manutenção, ou seja, a prática da manutenção preventiva na edificação. Entretanto, além do fator econômico, existem outros interesses ligados principalmente à questão legal de assistência técnica e prazo de garantia. Como já dito anteriormente, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê que o construtor é responsável pelo reparo de eventuais defeitos e anomalias do edifício por um período de cinco anos. Ainda segundo o CDC, esses defeitos podem ser

23 decorrentes do projeto ou da execução do mesmo, ou seja, fatores endógenos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização. Entretanto, essa responsabilidade deixa de incidir sobre o construtor quando este provar que o defeito inexiste ou que é culpa exclusiva do proprietário, do condomínio ou de terceiros, devido à má utilização ou à ausência de manutenção adequada, ou seja, fatores exógenos. Aí entra a importância da manutenção preditiva e preventiva, e mais do que isso, do registro adequado de todas as atividades do plano de manutenção preventiva. Dessa maneira, o proprietário ou condomínio se isenta de gastos com manutenção corretiva durante o período de garantia do imóvel. A tabela abaixo sistematiza a questão da responsabilidade sobre anomalias, além de esclarecer sobre a possibilidade de inversão da responsabilidade. TIPO DE ANOMALIA RESPONSABILIDADE INVERSÃO DA RESPONSABILIDADE Endógena Construtor Ausência de manutenção comprovada Exógena Proprietário Ausência de informações adequadas para a manutenção Tabela 01: Responsabilidades sobre as anomalias nas edificações Como se vê, a manutenção preventiva é a melhor opção para a diminuição de gastos com manutenção em geral. Pelo lado dos construtores, ela garante o uso correto do imóvel, diminuindo os riscos de anomalia e, portanto, de gastos no período de garantia do imóvel; e pelo lado do proprietário, que além de garantir maior vida útil e a valorização do seu bem, se isenta de eventuais gastos com manutenção corretiva nos primeiros cinco anos do imóvel.

24 3. AS FERRAMENTAS PARA A MANUTENÇÃO Com base nas informações obtidas na revisão bibliográfica, essa segunda parte do trabalho estabelece algumas ferramentas eficazes para a prática da manutenção preventiva em edificações em geral. O objetivo não é, entretanto, ensinar a se fazer manutenção, mas sim apontar quais são as ferramentas que podem ser adotadas para a prática da manutenção preventiva e preditiva eficaz em edificações em geral. 3.1 Plano de manutenção Conforme já dito anteriormente, a manutenção preventiva de uma edificação deve ser praticada de maneira planejada e por profissionais especializados e habilitados para tal. Dessa maneira, é fundamental que haja um plano de manutenção a ser seguido. Esse plano é constituído de um conjunto de informações e procedimentos que orientam as atividades de manutenção e as rotinas de operação de sistemas, de acordo com uma estratégia de ação estabelecida. Essa estratégia de manutenção é, basicamente, a ideologia do plano, ou seja, os aspectos teóricos que são considerados para que seja definida uma forma de execução e materialização de objetivos baseados em etapas de planejamentos. Portanto, segundo a definição da estratégia, o plano de manutenção poderá abordar, basicamente: Detalhamento de rotinas; Detalhamento de procedimentos; Periodicidades; Parâmetros de fabricantes quanto ao uso e inspeção rotineira de componentes; Dados sobre eventuais falhas decorrentes de uso, operação ou deficiência nos procedimentos listados;

25 Observações quanto a procedimentos de urgência; Periodicidades para o feedback e nível de suficiência das informações que serão coletadas e registradas; Registro e histórico de atividades de manutenção; Dados de referência quanto ao custo médio de cada atividade do plano; e Outros, dependendo da estratégia de manutenção implantada. O Apêndice A apresenta uma tabela modelo para o plano de manutenção (limpeza) de um reservatório de água em um edifício vertical multi-familiar. Outros elementos e componentes de uma edificação podem seguir esse mesmo padrão de tabela, com eventuais adaptações dependendo das características e peculiaridades dos mesmos. Essas tabelas devem ser arquivadas como prova da prática de manutenção preventiva. O Anexo A apresenta uma tabela formulada pelo SINDUSCON de Minas Gerais que estabelece a periodicidade da manutenção preventiva e da inspeção para diversos sistemas, equipamentos, instalações e componentes de uma edificação. Juntamente com o Anexo B, que apresenta a tabela de garantias sugerida pela mesma instituição, pode ser usada como base para construtoras e proprietários na elaboração do Plano de Manutenção do edifício Uso de softwares A questão da manutenção preventiva está tão em voga atualmente que já existem, inclusive, softwares que auxiliam na prática da mesma. O que esses programas fazem nada mais é do que estabelecer um plano de manutenção para o equipamento desejado tendo como base as peculiaridades do mesmo. Em meio a vários tipos de softwares que têm essa finalidade, é possível encontrar os que são específicos para a manutenção predial. O único inconveniente é que esses softwares são provenientes de outros países, onde as técnicas construtivas são completamente diferentes das empregadas no Brasil. Ainda assim, esses programas são, certamente, um grande auxílio para a prática da manutenção predial preventiva.

26 3.2 Manual do Proprietário O Código de Defesa do Consumidor deixa bastante claro a necessidade de o construtor ou fabricante fornecer informações adequadas a respeito de uso, manutenção e riscos dos produtos que comercializam. Isso inclui, evidentemente, o setor da construção civil, no qual a prática de entregar o manual do proprietário não é nova, mas tem se disseminado bastante nos últimos anos, inclusive com o surgimento de empresas especializadas no desenvolvimento desses manuais, terceirizando o trabalho das construtoras. A existência do manual do proprietário é, sem sombra de dúvidas, benéfica para ambas as partes. De um lado o proprietário, que poderá executar a manutenção preventiva em seu imóvel, garantindo seu perfeito funcionamento, sua valorização no mercado imobiliário, a extensão da sua vida útil e a manutenção da garantia de cinco anos sobre anomalias endógenas estabelecida pelo CDC. Por outro lado, o construtor pode se isentar da responsabilidade sobre anomalias endógenas caso fique comprovado que o proprietário não seguiu as orientações de manutenção contidas no manual. A NBR , de março de 1998, estabelece algumas recomendações para a elaboração e formas de apresentação dos manuais do proprietário de edificações. A norma faz referência a assuntos como: Finalidade do manual; Linguagem utilizada: vocabulário, simples, preciso e adequado aos leitores; Estrutura do manual: ordem lógica e organizada das informações; Conteúdo mínimo do manual: descrição da edificação, procedimentos para colocação da edificação em uso, procedimentos para operação e uso da edificação, procedimentos em caso de emergência, procedimentos para inspeção técnica, procedimentos para manutenção e informações sobre responsabilidades e garantias; Elaboração e entrega do manual; e Atualização do conteúdo do manual.

27 É importante lembrar que o manual do proprietário, apesar de conter informações técnicas, é um elemento direcionado principalmente para pessoas leigas no assunto, ou seja, as informações sejam elas escritas ou gráficas devem ser passadas de maneira que o leitor possa compreender adequadamente. 3.3 As built Aliado ao manual do proprietário, o as built de uma edificação tem o objetivo de fornecer informações adequadas ao proprietário para que este possa proceder à correta manutenção do bem. O as built, do inglês, conforme construído, nada mais é do que a representação gráfica do que foi, de fato, executado em obra, uma vez que os projetos praticamente nunca são seguidos à risca. Portanto, as alterações em obra devem ser registradas e esse registro deve ser fornecido ao proprietário do imóvel. 3.4 Avaliação Pós-Ocupação A avaliação pós-ocupação APO é comumente utilizada para avaliar a satisfação geral do proprietário do imóvel, especialmente para aspectos do conforto ambiental (ventilação, iluminação natural, temperatura interna etc.). Essa avaliação é feita através de entrevistas com os usuários do imóvel. Após coletadas e processadas, as informações são, então, enviadas aos projetistas para que possam melhorar as soluções adotadas nos empreendimentos futuros. Entretanto, a APO de um edifício pode facilmente ser estendida à questão da manutenção predial. O emprego de materiais, equipamentos e componentes de fácil manutenção, podem facilmente ser avaliados nas APO s acrescentando perguntas a esse respeito nos questionários. Essas informações podem ser de grande valia, não só para projetistas, como também para os construtores, uma vez que a forma de execução também pode ser a causadora de anomalias que poderiam ser facilmente evitadas, eliminando a

28 necessidade de manutenção no futuro. Muitas vezes, o problema não é do material, mas da maneira como este material foi aplicado no momento da construção do edifício. A iniciativa de ser fazer uma APO deve ser da construtora, de projetistas e/ ou dos incorporadores, e essa atividade deve ser encarada como um investimento, uma vez que poderá diminuir ou até eliminar gastos com manutenção em empreendimentos futuros, além, é claro, de melhorar continuamente a qualidade das edificações que vierem a ser construídas. 3.5 Inspeção Predial A inspeção predial deve ser entendida como uma vistoria periódica para avaliar as condições gerais da edificação segundo aspectos de desempenho, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, exposição ambiental, utilização, operação, observando sempre o cumprimento das expectativas dos usuários. Portanto, o que se analisa em uma inspeção predial é a presença ou não de anomalias, classificando-as de acordo com um dos seguintes níveis sugeridos pela Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo: Crítico; Regular; e Mínimo. Essa classificação deverá ser aplicada para cada uma das desconformidades constatadas, sempre levando em consideração os parâmetros de desempenho estabelecidos pelos próprios usuários da edificação. Já o nível da inspeção predial, ou seja, o grau de análise da inspeção, pode variar de acordo com a tipologia da edificação (casa, edifícios multi-familiares de vários pavimentos, igrejas, shopping centers etc.), com a complexidade dos sistemas construtivos existentes (presença de equipamentos como ar condicionado central, aquecimento de água, elevadores etc.) e com a variedade de profissionais de

29 diversas especialidades e habilitações (de acordo com a complexidade de sistemas construtivos). Sendo assim, os níveis de inspeção predial são classificados da seguinte maneira, de acordo com a Norma do IBAPE citada acima: Nível 1: identificação de anomalias aparentes, elaborada por profissional habilitado; Nível 2: identificação de anomalias aparentes com auxílio de equipamentos, elaborada por profissionais de diversas especialidades, contendo indicação de orientações técnicas pertinentes; e Nível 3: identificação de anomalias aparentes e ocultas com auxílio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ ou laboratoriais específicos, elaborada por profissionais de diversas especialidades, contendo indicação de orientações técnicas pertinentes. O resultado final de uma inspeção predial é um laudo que representa a imagem da edificação de acordo com seu estado de conservação geral. Esse laudo é um documento técnico e pode ser utilizado em litígios, em transações imobiliárias, em contratação de seguros para a edificação etc., ou seja, sempre que houver necessidade de saber, com precisão, do estado de conservação do bem. É bastante comum pensar que a inspeção predial só deve ser feita em edifícios com alguns anos de existência, já fora do prazo de garantia de cinco anos. Entretanto, o ideal é que se contrate a inspeção em momentos importantes, para que haja a possibilidade de comparação da situação atual com um momento anterior, antes do surgimento de anomalias. Portanto, o ideal é que se realizem inspeções pelo menos nos seguintes momentos, não excluindo outros: Quando da entrega do edifício pela construtora, para que se tenha um registro do estado real em que o edifício foi entregue; Um pouco antes do final da garantia da edificação, para que se avalie a existência de alguma anomalia de responsabilidade da construtora; Antes do início de grandes obras imediatamente vizinhas, para que seja cobrada do construtor a responsabilidade sobre eventuais trincas ou abalos estruturais que a edificação preexistente venha a sofrer.

30 Após o término do prazo de garantia da edificação, é recomendável que se faça a inspeção predial anualmente como parte do plano de manutenção do edifício. Dessa maneira, é possível se prevenir de gastos com manutenção preventiva, uma vez que as anomalias serão, necessariamente, descobertas bem no seu início. O ideal é que se consiga detectar uma anomalia antes que ela possa causar prejuízos ao imóvel, sejam eles materiais ou até mesmo pessoais.

31 4. CONCLUSÃO Depois de analisar a questão da manutenção predial sob os diversos aspectos que a rodeiam, torna-se fácil concluir que a prevenção é a solução ideal contra as anomalias que afetam uma edificação, além de ser a mais eficaz e mais econômica, e de garantir outros benefícios segurança, valorização imobiliária, manutenção do prazo de garantia etc. para a edificação e seus usuários. O que falta e deve ser trabalhado na cabeça dos proprietários é a conscientização da necessidade da manutenção preventiva. Ainda hoje essa prática é comumente enxergada como um desperdício de tempo e dinheiro, e não como um investimento no imóvel, como deveria ser entendida. Os construtores têm um papel fundamental no desenvolvimento dessa conscientização. Isso pode ser feito com a criação de dispositivos que obriguem os proprietários a manter um plano de manutenção preventiva no edifício. Se isso não for feito, eles perdem algum tipo de benefício como já é feito hoje com o prazo de garantia, que é simplesmente cancelado caso não exista manutenção no imóvel. Entretanto, o papel dos construtores pode ir mais além. Eles têm que começar a pensar na questão educativa, ou seja, eles devem ensinar e dar ferramental para o proprietário praticar a manutenção de maneira correta e eficaz. Por outro lado, o proprietário deve saber exigir isso do construtor a entrega do manual do proprietário, do as built, e de outros tipos de dispositivos que possibilitam a manutenção do bem. Não restam dúvidas de que a prática da manutenção preventiva em edificações é algo bom para todas as partes envolvidas. Essa prática precisa ser, no entanto, divulgada com mais entusiasmo para que possa se tornar uma atitude natural por parte dos proprietários de imóveis.

32 5. BIBLIOGRAFIA ABNT NBR-14037: 1998 Manual de operação, uso e manutenção das edificações Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação. ABNT NBR-5674: 1999 Manutenção de edificações Procedimentos. CREA/SP. Manual do Profissional: Código de proteção e defesa do consumidor: Lei No de 11/09/1990. CREMONINI, R. A. A avaliação de edificações em uso a partir de levantamentos de campo Subsídios para a programação da manutenção de edifícios e novos projetos. In: SIMPÓSIO NACIONAL DE TECNOLOGIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL, 1989, São Paulo. Anais...São Paulo: USP, p DAL MOLIN, D. C. C. Fissuras em estruturas de concreto armado levantamento de casos no Estado do Rio Grande do Sul. In: SIMPÓSIO DE DESEMPENHO DE MATERIAIS E COMPONENTES DE CONSTRUÇÃO CIVIL, 1., 1988, Florianópolis. Anais...Florianópolis: UFSC, p GALSTER, G. C., HESSER, G. W. The social neighborhood: an unspecified factor in homeowner maintenance? Urban Affairs Quarterly, v.18, n.2, p , GOMIDE, Tito L. F., PUJADAS, Flávia Z. A., NETO, Jerônimo C. P. F. Técnicas de inspeção e manutenção predial: vistorias técnicas, check-up predial, normas comentadas, manutenção X valorização patrimonial, análise de risco. São Paulo, Editora PINI, HELENE, P. R. L. Corrosão de armaduras para concreto armado. In: SIMPÓSIO DE DESEMPENHO DE MATERIAIS E COMPONENTES DE CONSTRUÇÃO CIVIL, 1, 1988, Florianópolis. Anais...Florianópolis: UFSC, p HELENE, P. R. L. Manual para reparo, reforço e proteção de estruturas de concreto. 2ª edição, São Paulo, Editora PINI, IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). Inspeção predial: Check-up predial: Guia da boa manutenção. São Paulo, Livraria e Editora Universitária de Direito, IOSHIMOTO, E. Incidência de manifestações patológicas em edificações habitacionais. In: EPUSP, 1988, São Paulo. Anais...São Paulo: USP, p JOHN, V. M. Princípios de um sistema de manutenção. In: SEMINÁRIO SOBRE MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS: escolas, postos de saúde, prefeitura e prédios

33 públicos em geral, 1989, Porto Alegre. Anais Porto Alegre: UFRGS, p LICHTENSTEIN, N. B. Patologia das construções. São Paulo, Boletim Técnico, USP. LITTLEWOOD, A., MUNRO, M. Explaining disrepair: examining owner occupiers repair and maintenance behavior. Housing Studies, v.11, n.4, p , LOPES, B. A. R. Sistema de manutenção predial para grandes estoques de edifícios: estudo para inclusão do componente estrutura p. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil). Universidade de Brasília, Brasília LOPES, J. L. R. Sistemas de manutenção predial: revisão teórica e estudo de caso adotado no Banco do Brasil p. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil). Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre MEIRA, A. R. Estudo das variáveis associadas ao estado de manutenção e a satisfação dos moradores de condomínios residenciais p. Tese (Doutorado em Engenharia de Produção). Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis MIRSHAWKA, Victor & OLMEDO, Napoleão Lupes. Manutenção: Combate aos custos da não-eficácia A Vez do Brasil. São Paulo, Makron Books do Brasil, SACHS, Ignacy. Estratégias de transição para o século XXI Desenvolvimento e meio ambiente. São Paulo: Studio Nobel/Fundap, SEELEY, I. H. Building maintenance. London: Macmillan Press LTD, SHEAR, W. B. Urban housing rehabilitation and move decisions. Southern Economic Journal, v.49, n.4, p , 1983.

34 PLANO DE MANUTENÇÃO ITEM: RESERVATÓRIO SUPERIOR DE ÁGUA ROTINAS: Limpeza da caixa dágua superior Verificação e regulagem da bóia Verificação da existência de vazamentos no barrilete Verificação da existência de fissuras e rachaduras na parede interna da caixa d água PROCEDIMENTOS: Feche o registro de comando para que a alimentação de água a este reservatório seja interrompida; Continue usando a água do reservatório até terminar; Para usar a reserva de incêndio abra o registro do hidrante da garagem e use a água para lavar o piso da mesma; Faça, então, a limpeza do reservatório. PERIODICIDADE: Semestral EMERGÊNCIA: Em caso de necessidade de interromper o fluxo de água nos apartamentos, fechar o registro geral da caixa d água. HISTÓRICO DATA ATIVIDADES EXECUTADAS OBSERVAÇÕES PROFISSIONAL VALOR (R$) APÊNDICE A: Modelo de tabela para um plano de manutenção

35 SISTEMA CONSTRUTIVO / TEMPO Alvenaria estrutural Alvenaria de vedação Antena coletiva Automação de portões Cabeamento estruturado Esquadrias de alumínio Esquadrias de madeira Esquadrias metálicas Estrutura de concreto Estrutura metálica Ferragens das esquadrias Forro de gesso Iluminação automática 6 meses 1 ano 1 ano e meio 2 anos 2 anos e meio 3 anos 3 anos e meio 4 anos 4 anos e meio 5 anos Após 5 anos A cada 4 anos A cada 4 anos A cada ano A cada 3 anos A cada 1 ano Iluminação de emergência A cada mês A cada mês Impermeabilização Instalação de combate a incêndio A cada mês A cada mês Instalação elétrica Instalação de gás Instalação hidráulica Louças sanitárias A cada 6 meses A cada ano ANEXO A: Tabela de periodicidade da manutenção preventiva