Juntaram procuração e documentos (fls. 17/97).

Transcrição

1 fls. 218 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Seila Donizete Gonçalves e outro Requerido: Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Alexandre Zanetti Stauber Vistos. RELATÓRIO ADEMIR GONÇALVES e SEILA DONIZETE GONÇALVES, qualificados na inicial, ajuizaram ação de rescisão contratual em face de BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, alegando que compareceram ao estande de vendas da ré e adquiriram a unidade autônoma n 117, Bloco 2, integrante do empreendimento denominado Condomínio Brookfield Century Plaza, nesta urbe, com previsão de entrega para janeiro de 2016, já considerando o prazo de 180 dias. Contudo, o prazo não fora cumprido, o que levou os autores a pleitear a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos. Ocorre que a requerida informou que somente cerca de 60% do valor pago seria devolvido, com o que não concordam os autores. Requereram a procedência da ação para que o contrato seja rescindido por culpa da requerida, condenando-a na devolução integral dos valores pagos. Juntaram procuração e documentos (fls. 17/97). A ré foi citada e apresentou contestação suscitando, lauda 1

2 fls. 219 preliminarmente, a falta de interesse de agir. Em preliminar, ressalta a impossibilidade de aplicação automática do CDC, tendo em vista não restar configurado desequilíbrio entre as obrigações assumidas pelas partes. No mérito, aduz que o contrato prevê a conclusão das obras para janeiro de 2016, já com anuência da cláusula de 180 dias de tolerância (cuja legalidade é destacada pela ré), ressalvadas as hipóteses de caso fortuito ou força maior, que foi exatamente o que ocorreu, ante a falta de mão de obra e a escassez de materiais de construção, bem como a burocracia enfrentada perante a Municipalidade, que retardou a conclusão de vistorias e demais expedientes para a expedição do habite-se, o qual foi expedido em 30/06/2016 (fl. 151), não havendo que se falar em rescisão do contrato, ante o atraso ter se dado em virtude de caso fortuito e de força maior. Por fim, ressaltando o princípio da pacta sunt servanda, pugnou pela total improcedência da ação (fls. 102/127). Juntou procuração e documentos (fls. 128/180). Réplica (fls. 181/197). As partes não demonstraram interesse na produção de outras provas É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO Afasto a preliminar de falta de interesse de agir. A assinatura pelos autores do "termo de pagamento de indenização" em virtude do atraso na obra não lhes retira o direito de pleitear a rescisão do compromisso de compra e venda o por culpa da requerida. Isso porque, o instrumento diz respeito tão somente à implementação de multa que já era previsto no compromisso de compra e venda original, sendo inegável que a requerida não cumpriu com sua obrigação contratual, lauda 2

3 fls. 220 aplicando-se ao caso o princípio exceptio non adimpleti contractus. Conforme explica MARIA HELENA DINIZ: A exceptio non adimpleti contractus é a cláusula resolutiva tácita que se prende ao contrato bilateral. Isto é assim porque o contrato bilateral requer que as duas prestações sejam cumpridas simultaneamente, de forma que nenhum dos contratantes poderá, antes de cumprir sua obrigação, exigir o implemento do outro (RT, 184:664, 188:188, 191:213 e 178:735; JB 167:153; EJSTJ, 7:90). O contratante pontual poderá: a) permanecer inativo, alegando a exceptio non adimpleti contractus; b) pedir a rescisão contratual com perdas e danos, se lesado pelo inadimplemento culposo do contrato; ou c) exigir o cumprimento contratual (RT, 339:233, 503:180, 521:265, 512:220 e 473:59) (Código Civil Anotado, 4ª Ed., Ed. Saraiva, anotação do artigo 1.092, p. 779 grifo nosso). Pois bem, ainda que tenham aceitado o recebimento da multa pelo atraso, o qual seria compensado do saldo devedor existente (fl. 210 e talvez isso explique o porque da petição de fls. 200/201, em que os autores afirmam nunca terem recebido os valores), a verdade é que antes de exigirem o cumprimento do compromisso, perfeitamente possível a alegação da exceptio para pedir a rescisão do contrato. Da Preliminar de Aplicabilidade do CDC Preliminarmente, ressalto que o Código de Defesa do Consumidor resulta das metas desenvolvidas pela Política Nacional das Relações de Consumo previstas na Constituição Federal (artigo 5º, inciso XXXII, e artigo 170, inciso V, da C.F.) e configura mecanismo de proteção ao consumidor que objetiva resgatar o equilíbrio das relações de consumo em que, quase sempre, alguém atua por interesse frente a outrem, que age por necessidade. Em virtude desses dispositivos constitucionais e do Código de lauda 3

4 fls. 221 Defesa do Consumidor, aquela espécie de contrato essencialmente privado e paritário, representa hodiernamente uma pequena parcela do mundo negocial. Na verdade, o que se percebe em algumas situações é a mitigação da liberdade contratual que se concentra, muitas vezes, na legislação consumerista. Logo, a livre iniciativa assegura a liberdade para contratar, com a ressalva de que existem instrumentos reguladores que servem para inibir as denominadas cláusulas abusivas que emprestam acentuado desequilíbrio nas relações de consumo. Nesses casos, o Estado intervém na relação contratual privada, para assegurar a supremacia da ordem pública, relegando o individualismo para um plano secundário e estabelecendo o que a doutrina comumente denomina de dirigismo contratual. Observado o caso concreto, considero que o contrato firmado entre as partes configura típico produto de massa, perfeitamente enquadrado nas hipóteses de proteção da legislação consumerista, em que se verifica verdadeira subordinação dos contratos de adesão, com cláusulas estandartizadas, oferta homogênea, etc, sendo perfeitamente aplicável as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Do Mérito No mérito, ação deve ser julgada procedente. É incontroverso nos autos que entre as partes se aperfeiçoou um contrato de promessa de venda e compra tendo como objeto a unidade n 117, Bloco 2, integrante do empreendimento denominado Condomínio Brookfield Century Plaza Santo André. E no respectivo instrumento ficou estipulado que a entrega das chaves estava prevista para julho de 2015, e na cláusula resta prevista uma tolerância de até 180 dias lauda 4

5 fls. 222 Malgrado seja indiscutível a aplicabilidade à hipótese dos autos da Lei 8.078/90, tal por si só não compromete a validade da cláusula que estabelece a possibilidade de ampliação em 180 dias do prazo contratualmente estipulado para a conclusão das obras. Uma disposição como esta, a despeito de se tratar de relação de consumo, é absolutamente compatível com a natureza e o vulto do empreendimento sobre o qual versa o contrato, cujo cronograma de execução se baseia em previsão que pode ser alterada no decorrer das obras, sendo razoável, pois, a fixação de um limite de tolerância dentro do qual o "atraso" por parte da empreendedora/construtora não pode ser alçado à condição de inadimplemento. Não há que se falar, embora não se desconheça a existência de posicionamento em sentido contrário, em abusividade ou em desvantagem exagerada para a consumidora. Lógico que não pode ser admitida a prorrogação do prazo indefinidamente com fundamento em riscos que são inerentes ao desenvolvimento do empreendimento, como, à guisa de ilustração, a falta de materiais essenciais. Tal constatação, entretanto, não desqualifica a validade da referida cláusula, ou seja, da previsão de um prazo de tolerância definido no tempo e cuja extensão, em se considerando, uma vez mais, a grandiosidade do empreendimento, não pode ser havida como excessiva. E uma vez respeitado este prazo máximo, não seria possível atribuir à construtora ou incorporadora a condição de inadimplente. Nessa linha já se pronunciou a jurisprudência: "Indenizatória. Improcedência. Confirmação. Atraso na entrega da unidade autônoma compromissada. Não caracterização. Carência de cento e oitenta dias. Cláusula válida. Demora na obtenção do financiamento. Irrelevância lauda 5

6 fls. 223 Pagamento poderia ser feito em espécie. Apelo desprovido" (TJSP Apelação n ª Câmara de Direito Privado Relator: Fortes Barbosa j. 23/08/12). Lícito reconhecer, pois, que o prazo para entrega do imóvel findou em janeiro de 2016 e a expedição do habite-se ocorreu em 20 de junho de 2.016, ou seja, com 4 meses e 20 dias de atraso, ainda que considerado o prazo de 180 dias. Vale dizer, o contrato deve ser rescindido por culpa exclusiva da promitente vendedora. Ressalte-se que não pode ser aceita como justificativa para o atraso eventual conjectura no sentido de que seria impossível atribuir à ré eventual responsabilidade por ter sido o atraso ocasionado pela escassez de mão-de-obra e de materiais especializados, bem como a burocracia enfrentada perante a Municipalidade. Afinal, acontecimentos como estes estão indiscutivelmente atrelados aos riscos da atividade empresarial desenvolvida pela ré, consubstanciando, pois, verdadeira hipótese de fortuito interno, inapta, por sua natureza, para romper o nexo causal (fortuito interno). Nessa linha as ponderações do Eminente Desembargador Ênio Santarelli Zuliani (trecho extraído da obra Tratado de Responsabilidade Civil, Rui Stoco, 7ª, ed., Ed. RT, p. 181): "O caso fortuito que exclui a culpa e o nexo causal é o chamado externo. Embora o fortuito interno seja imprevisível e inevitável, como o externo, somente esse resulta de fatos estranhos ao desempenho da atividade". No mesmo diapasão o magistério de Hamid Charif Bdine Jr. em comentário ao artigo 393 do Código Civil (Código Civil Comentado, Coordenador Ministro Cezar Peluso, 4ª ed., Ed. Manole, p. 412): "De todo modo, nas relações de consumo, convém registrar, há casos excepcionais que se inserem no risco assumido pelo fornecedor para obtenção do lauda 6

7 fls. 224 resultado prometido ao consumidor. Trata-se do chamado fortuito interno, compreendido na própria atividade empresarial risco de delitos para uma empresa de segurança são previsíveis e assumidos pelo fornecedor -, de modo que sua ocorrência não será capaz de eliminar o nexo de causalidade, obrigando o fornecedor a indenizar" (MARTINS-COSTA, Judith. Comentários ao novo Código Civil. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. V, t. II, p. 201)". Desta feita, conforme o entendimento já pacificado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição (Súmula nº 02). De forma complementar estabelece a Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente compradora integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". A par disso, a devolução dos valores pagos pelos autores deve ser imediata e integral, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da notificação extrajudicial de fls. 67/73 (ocasião em que a requerida tomou ciência do pedido de rescisão e se negou a devolver espontaneamente as quantias devidas), a fim de se evitar o enriquecimento ilícito da ré. DISPOSITIVO Ante todo o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do NCPC, JULGO PROCEDENTE a ação para o fim de declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes por culpa exclusiva da requerida, lauda 7

8 fls. 225 condenando-a a devolver os valores pagos pelos autores de forma imediata e integral, com correção monetária desde cada desembolso e acrescidos de juros moratórios legais de 1% ao mês desde a data da notificação extrajudicial de fls. 67/73. Condeno a parte vencida no pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da causa (art. 85, parágrafo 2º, do CPC/2015), observando que por se tratar de parte beneficiária da Justiça Gratuita somente será obrigatório o pagamento no caso do beneficiado poder com elas arcar sem prejuízo próprio ou sustento da família (artigo 98, parágrafo 3º, do CPC/2015). P.R.I. Santo André, 03 de julho de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 8