Crédito imobiliário ganha marco regulatório moderno

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1 Capa Crédito imobiliário ganha marco regulatório moderno Depois de um longo período de estudos, discussões e muita negociação, o mercado imobiliário brasileiro está prestes a ter um marco regulatório à altura do que existe nas economias mais desenvolvidas. Demandadas há cerca de uma década pelo segmento, a criação das Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e a obrigatoriedade de concentração dos ônus nas matrículas dos registros de imóveis começaram a se tornar realidade quando a Câmara dos Deputados aprovou, nas últimas sessões de 2014, a Medida Provisória 656, que incluía as duas inovações. O projeto seguiu para o Senado, onde também foi aprovado no final do ano. Ainda dependendo de regulamentação e da adaptação do mercado, as mudanças deverão ter um forte impacto positivo, criando as condições para que o setor opere a plena capacidade desde que a conjuntura o permita. É o que afirma, por exemplo, o secretário de Acompanhamento Econômico do Ministério da Fazenda, Pablo Fonseca Pereira dos Santos, que participou de todo o processo de análise e criação das LIGs. Como afirmou Santos, as duas propostas, defendidas pela Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e outras entidades do mercado, ganharam o apoio do governo federal por sua importância para as contas nacionais. Crédito imobiliário é fundamental porque financia justamente o que é capturado como investimento e, portanto, crescimento econômico, explica. Fonseca, da Fazenda: impacto positivo Marcos Garcia de Oliveira Jornalista O chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do Banco Central, Júlio César Paranatinga Carneiro, destaca que a LIG é uma nova e importante alternativa de captação à disposição do Sistema Financeiro Nacional, mas alerta: A retomada do crescimento e do investimento, aumento da confiança, redução dos juros, aumento do emprego e da renda das famílias, ou seja, todos os elementos que impactam a oferta e a demanda por créditos imobiliários serão fatores que influenciarão o desempenho desse papel (veja entrevista na página 13). Para Laércio Roberto de Souza, gestor de Crédito com Garantia de Imóveis (CGI) do Banco Daycoval, as LIGs e a concentração dos ônus na matrícula dos imóveis são pilares que faltavam para a consolidação do marco regulatório do setor. Temos agora boas condições para atrair investidores externos para esse mercado, avalia, lembrando que as medidas aprovadas no âmbito da MP 656 devem também alavancar uma segunda onda no mercado imobiliário: o crédito com garantia de imóveis (home equity). Esse tipo de operação, segundo ele, pode impulsionar muito o potencial de crédito, mas requer funding mais barato, em substituição à poupança, permitindo que a carteira imobiliária se autossustente. Os avanços proporcionados pela MP 656 são extremamente bem vindos e a expectativa é de que, a médio prazo, as LIGs se tornem a grande alternativa à poupança como funding das operações, pois certamente serão um título popu Souza, do Daycoval: investidor externo Bicalho, do Secovi: destino dos recursos lar e muito negociável em termos de Brasil, afirma. Souza não descarta a necessidade de novos ajustes. O custo de registros cartorários também tem peso em nossas operações e precisa ser reduzido, mas acredito que isso virá com o tempo, quando a discussão da redução da carga dos impostos ganhar fôlego. Gilberto Duarte de Abreu Filho, da Área de Negócios Imobiliários do Banco Santander, afirma que a LIG e a concentração dos ônus na matrícula dos imóveis criam as condições para a fundação de um mercado mais moderno no Brasil. Os dois instrumentos devem trazer benefícios para o negócio, em termos de custo, que será repassado aos clientes, e de prazo, afirma. Contudo, acredita que o impacto não será rápido. A LIG ainda depende de regulamentação e a troca de nomes no governo também deve atrasar o processo. Abreu Filho nota que a expectativa é de alta das taxas de juros. E a LIG não decola com juros altos; portanto, acredito que os benefícios da concentração dos ônus na matrícula devem ser sentidos mais rapidamente. Cláudio Borges, diretor de Crédito Imobiliário do Bradesco, espera que os avanços trazidos pela MP 656 dinamizem o setor: O financiamento imobiliário é estratégico para os bancos, porque esse tipo de operação fideliza o cliente, que tem à sua disposição produtos e serviços capazes de gerar relacionamento comercial por longo prazo, proporcionando ganhos extras na operação. Borges destaca que as medidas trarão mais segurança e menos burocracia para os compradores e, dessa forma, todo o mercado será beneficiado. Temos agora um marco regulatório ajustado às nossas necessidades, mas o mercado é dinâmico e podem surgir novas possibilidades de aprimoramento. Para Luiz Antônio França, diretor de Crédito Imobiliário do Itaú e expresidente da Abecip, as LIGs estão chegando ao mercado no momento adequado. Esses títulos terão um papel importante para as instituições financeiras no futuro, quando as taxas estiverem mais baixas, afirma. Em sua opinião, sendo criadas agora, as LIGs terão tempo para amadurecer e se transformar em um instrumento fantástico no momento em que os juros estiverem mais adequados às necessidades do crédito imobiliário. Títulos com dupla garantia Criadas com base nos covereds bonds, papéis com larga tradição na Europa e em outros países desenvolvidos, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) instituídas pela MP 656 têm a dupla garantia como novidade em relação a outros títulos disponíveis no mercado, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os fundos imobiliários. Além do patrimônio da instituição emissora, a LIG será garantida também pela afetação da carteira de ativos que serve de lastro para a emissão do título, procedimento que impede, em caso de insolvência do banco emissor da LIG, a incorporação dos ativos dessa carteira na massa falida. Os ativos estarão separados para honrar os compromissos assumidos quando da compra do título pelo investidor. No caso de falência da instituição emissora do título, um agente fiduciário assumirá a administração dos ativos imobiliários afetados. A LIG deverá ter um prazo médio mínimo de 8 SFI SFI 9

2 24 meses, podendo ser atualizada mensalmente por índice de preços se esse prazo subir para 36 meses. Os compradores dos títulos corrigidos por índice de inflação não poderão receber essa correção se venderem o título antes dos 36 meses. Além disso, a LIG poderá conter cláusula de correção pela variação cambial. Os detalhes serão disciplinados pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Em 2007, ocorreram as primeiras discussões no âmbito do Banco Central para discutir a melhor maneira de implantar os covered bonds no Brasil. A opção por um título com essas características teve boas inspirações, a começar da história bemsucedida de mais de dois séculos de experiência com os covered bonds, em países europeus. Para as pessoas físicas residentes no Brasil e para os estrangeiros (pessoas ou empresas), os rendimentos e ganhos obtidos com as novas letras imobiliárias serão isentos do Imposto de Renda. Atuação conjunta governosetor privado Para o diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, a criação das LIGs é a coroação de um processo que envolveu todo o setor imobiliário e diversas áreas do governo, para se chegar a uma fórmula que proporcionasse eficiência e segurança a esse mercado. Segundo Pontual, durante um tempo o crédito imobiliário cresceu muito rapidamente no País e isso gerou uma preocupação com o funding das operações, pois se imaginava que a poupança não teria saldos suficientes para manter o crescimento do mercado. Hoje sabemos que ainda teremos recursos das cadernetas pelo menos até 2016, mas houve um período em que a busca de alternativas era urgente, conta Pontual. A opção por um título com essas características teve por base a história de mais de 200 anos dos covered bonds. Esse instrumento de captação mostrou ser um caminho interessante, tendo funcionado muito bem na Europa; tanto assim que, desde 2008, apesar da crise ocorrida no setor imobiliário do continente, não houve nenhum episódio em que os emissores deixaram de honrar seus compromissos, enfatizou Abreu, do Santander: custos menores o diretor executivo da Abecip (veja quadro Emissões e Estoques de covereds bonds). Pontual lembra que a adaptação do covered bond às características do mercado brasileiro exigiu cuidados. No âmbito oficial, o secretário de Acompanhamento Econômico do Ministério da Fazenda, Pablo Santos, fez um esforço muito grande de costura de todo o processo para que se chegasse a uma versão que atendesse a todos os segmentos interessados. Santos lembra que as autoridades deram apoio à proposta da Abecip e de outras entidades, dadas as características positivas dos covered bonds. Estes oferecem uma alternativa interessante de captação para os bancos, facilitando a obtenção de recursos a longo prazo, oferecendo benefícios tributários a investidores estrangeiros e, assim, criam condições para aumentar o investimento no País, disse Santos. De acordo com o secretário de Acompanhamento Econômico, o projeto demorou quase sete anos para se concretizar porque trazia modificações importantes. Havia preocupação por parte das securitizadoras com eventual concorrência, mas a questão foi bastante discutida e se chegou a um consenso. A Abecip, por exemplo, patrocinou seminário com especialistas estrangeiros para debater o tema e o Ministério da Fazenda firmou convênio com o Banco Mundial para a realização de estudo de avaliação da medida, conta Santos. De acordo com o secretário, foi um processo de construção conjunto, no qual as resistências na verdade eram dúvidas. Mesmo com todos os cuidados adotados, ressalta Pontual, a criação de um novo instrumento de captação de recursos toca em questões sensíveis e exige extrema atenção. Por exemplo, a legislação criada no Brasil remete ao Conselho Monetário Nacional a definição do porcentual da carteira de ativos que pode ser direcionada às LIGs, lembra. Essa, aliás, é uma das preocupações do sindicato da construção (Secovi). De acordo com Rodrigo Bicalho, do Conselho Jurídico da entidade, do jeito que está na MP 656 a carteira de ativos pode chegar ao limite de não ter crédito Estoque de Covered Bonds por Setor Posição em 2013 em bilhões de Euros Setor Público Imobiliário Outros Total Dinamarca Suécia Alemanha Espanha França Reino Unido Total 6 Maiores Demais Total 30,4 68,3 246,0 5,8 104,5 360,3 464,8 359,6 334,6 217,9 202,8 199,9 130, ,6 676, ,9 5,5 73,0 6,3 84,8 84,8 365,2 364,9 217,9 344,2 452,2 136, , , ,5 Estoque Imobiliário em bilhões de Euros Emissões de Covered Bonds por Setor Posição em 2013 em bilhões de Euros Setor Público Imobiliário Outros Total Dinamarca Suécia Alemanha Espanha França Reino Unido Total 6 Maiores Demais Total 15,6 5,9 4,2 25,7 10,4 36,1 150,0 51,6 33,6 22,9 19,6 1,5 279,2 113,0 392,2 0,5 0,3 3,5 4,3 4,3 150,4 51,6 49,5 28,8 27,3 1,5 309,2 123,4 432,6 Emissões Imobiliárias em bilhões de Euros 316,2 280,7 297,0 210,0 204, , , , ,6 613, , imobiliário; por isso sugerimos limite mínimo de 85% desses créditos, como já constava das propostas que foram discutidas. Sem definir um porcentual mínimo, diz Bicalho, haveria o risco de descaracterizar a função do novo título, que desfruta de isenção fiscal para incentivar o mercado imobiliário. Renato Ventura, da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), também ressalva: O importante é que na regulamentação fique claro que o lastro deve ser crédito imobiliário. Bicalho manifesta dúvidas quanto a outro aspecto. Não está definido o direcionamento dos recursos captados, acredita. Pela MP, a instituição emissora do título não está obrigada a investir os recursos na construção de moradias, o que não se coaduna com a proposta inicial, que é estimular a produção de moradias. Para ele, a LIG não deveria poder ser usada pelas instituições financeiras para composição do porcentual obrigatório de investimento no mercado imobiliário. Feitos os ajustes, Bicalho e Pontual concordam sobre uma questão central: a LIG terá um papel relevante no futuro do mercado imobiliário. É uma forma de captação nova e atrativa (dependendo dos juros) para os investidores estrangeiros e será tanto mais importante quanto maior for a estabilidade da economia brasileira, diz Pontual. O diretor da Abecip explica que a LIG ajuda a começar a termos funding de prazo mais longo, deixando para trás a situação atual, onde a poupança, que é um instrumento de curto prazo, financia operações longas. Outro aspecto interessante, em sua avaliação, é o potencial do novo título para alavancar o desenvolvimento de um mercado secundário no País, ajudando a reduzir os custos dos financiamentos e a estimular o mercado de dívidas privadas. Na verdade, completa, pode vir a ser o segundo título mais seguro do mercado nacional, depois dos títulos do governo, por suas características de garantia. A concentração e seus benefícios Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), acredita que o impacto da obrigatoriedade de concentração dos ônus na matrícula do registro de imóveis beneficiará rapidamente o mercado: Os efeitos 10 SFI SFI 11

3 se apresentam na forma e nos prazos previstos na MP; ou seja, em relação às ações ajuizadas a partir de , os adquirentes ou financiadores sabem que não existe ação capaz de invalidar o negócio. Para negócios anteriores permanece, pelo prazo de mais dois anos, a necessidade de verificar se existem ações em curso. A concentração dos ônus na matrícula está, há muitos anos, na pauta de aprimoramento do sistema imobiliário, discutida nos Ministérios da Fazenda e da Justiça e no Banco Central, com o propósito de proporcionar mais segurança aos negócios. Sem a concentração, mesmo uma pesquisa detalhada nos cartórios não afasta o risco de enfrentar demandas judiciais sobre o imóvel dado em garantia. Como nota Pontual: Somado o registro eletrônico dos contratos de financiamentos, que deve ser viabilizado em breve, dá para afirmar que o prazo para a realização de um contrato será reduzido dos atuais 30 a 50 dias para algo em torno de uma semana, com diminuição também dos custos. Flauzilino trata de outro instrumento de aceleração dos contratos o Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário (SREI), previsto em lei e regulamentado pelo Poder Judiciário de vários Estados da Federação. Aguardase uma regulamentação nacional, porém seu funcionamento já está devidamente especificado sob o ponto de vista da segurança tecnológica e jurídica, explica. No Estado de São Paulo, segundo o dirigente da Arisp, já trafegaram mais de oito mil escrituras públicas enviadas no formato eletrônico pelos tabeliães de notas para os cartórios de registros de imóveis. Também já foram efetivadas mais de oitenta mil penhoras eletrônicas de imóveis. Isso é registro eletrônico, na prática. Então, não estamos mais teorizando, afirma. Mas há mais além da concentração e do registro eletrônico, segundo Flauzilino: é importante a habilitação de todos os cidadãos para utilização da Certificação Digital. Pareceme que deveria ser item preponderante em todas as agendas Flauzilino, da Arisp: registro eletrônico onde se discutem negócios eletrônicos, diz. Bicalho, do Secovi, também acredita que o estabelecimento, em lei, da obrigatoriedade da concentração dos ônus na matrícula dos imóveis é motivo de comemoração. É muito salutar, é importante que sejam reduzidas as contestações e se aumente a segurança das operações, avalia. Para ele, com a mudança a lei se inclina mais para a proteção do comprador de boa fé do que do credor e pode não trazer proteção absoluta, mas é um avanço. É o caso dos compradores de imóvel para incorporação ou loteamento: Alguns tipos de crédito (como os fiscais inscritos na dívida ativa) não se sujeitam à nova lei e essa situação não é tratada na MP 656, podendo trazer alguma dúvida. No caso de débitos trabalhistas também será preciso cautela, aguardandose a jurisprudência: A lei deixa claro que, se não estiverem inscritos na matrícula, os débitos trabalhistas não podem interferir nos contratos, mas é recomendável esperar para ver o tratamento que os tribunais darão à nova lei. De qualquer modo, enfatiza Bicalho, a lei estabelece claramente que para o comprador de um imóvel devidamente registrado (com incorporação ou loteamento registrado) eventuais dúvidas não afetarão a aquisição, protegendo o consumidor. A lei de maneira geral é boa, mas ainda depende de regulamentação e jurisprudência, diz ele. Para Ventura, da Abrainc, o papel mais relevante da concentração dos ônus na matrícula ocorre no caso dos imóveis usados. Nos negócios com imóveis novos a história já é visível, clara e não haverá grande impacto, mas no caso dos usados aumenta a segurança dos compradores, com efeitos muito positivos para as operações, diz ele. A medida, ao lado da criação das LIGs, aperfeiçoa e ajuda a consolidar o marco regulatório do setor. E precisamos continuar evoluindo, com registro mais ágil e o próprio setor de construção dando mais atenção à produtividade, qualificação profissional e tecnologia. Segundo o BC, mais alternativas de captação Chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do Banco Central, Júlio César Paranatinga Carneiro teve participação destacada no processo que levou à criação das Letras Imobiliárias Garantidas (LIG). Nesta entrevista à Revista do SFI, o economista formado pela Universidade Federal do Rio de Janeiro, que está no BC desde 1992, fala sobre os cuidados adotados para a adaptação dos covered bonds ao cenário brasileiro. Para ele, o novo título é mais uma alternativa de captação à disposição do sistema financeiro nacional. Mas alerta: a retomada do crescimento e do investimento, aumento da confiança, redução dos juros, aumento do emprego e da renda das famílias, ou seja, todos os elementos que impactam a oferta e a demanda por créditos imobiliários serão fatores que influenciarão o desempenho desse papel. Veja a seguir os principais trechos da entrevista: Como ocorreram a análise e aprovação das LIG no âmbito do BC? Os estudos relacionados aos covered bonds tiveram início, no Banco Central, em 2006 e indicavam que muitas das características do instrumento eram adequadas à estrutura e à forma Paranatinga, do BC: qualidade das LIGs de organização do sistema financeiro brasileiro. Procuramos então trazer outros agentes para o debate, por meio das conferências internacionais de crédito imobiliário organizadas em 2007, em Salvador, e em 2010, em Fortaleza, com painéis específicos para os covered bonds. Na conferência de Salvador, quando se discutiam outras possíveis fontes de funding para o financiamento das operações de crédito imobiliário, o tema covered bonds estava definitivamente inserido na agenda do mercado de crédito imobiliário brasileiro. Algumas instituições financeiras nos visitavam em Brasília para discussões sobre modelos de estruturação de títulos que emulassem as características dos covered bonds por meio de mecanismos de mercado e de instrumentos jurídicos já consagrados, como a cessão fiduciária em garantia e as sociedades de propósito específico. A própria Abecip dedicou um de seus congressos exclusivamente ao tema. Quais foram as principais questões analisadas durante esse período? O contexto em que se iniciaram as discussões acerca dos covered bonds no Brasil era o de retomada acelerada da concessão de financiamentos imobiliários. Discutiase, em fun 12 SFI SFI 13

4 ção da erupção da crise financeira, o modelo de originar para vender, alvo de pesadas críticas em função do risco moral a ele inerente. Os covered bonds demonstraram resiliência ao longo da crise financeira, passando sua introdução a ser discutida em diversas economias nas quais ainda não se faziam presente. No mesmo período em que iniciamos as discussões sobre os covered bonds no Brasil, ocorriam iniciativas semelhantes no México, no Canadá, no Japão, na Coreia do Sul e nos Estados Unidos. Entre as características que nos parecem adequadas ao modelo brasileiro está o fato de a instituição emissora manter as operações de crédito que lastreiam a emissão em seu balanço, ao longo de toda a vida do título. Lidamos aqui com a questão da qualidade da concessão de crédito, já que o risco permanece com o originador. A isso está conjugado o oferecimento de garantias ao investidor tão robustas quanto as que se entende existir nos instrumentos de securitização. As características do cover pool, que em nossa legislação denominamos como carteira de ativos, impõem também a necessidade de que os prazos das LIGs sejam mais longos. As instituições de menor porte podem se beneficiar do modelo de blindagem construído sobre a carteira de ativos, com a possibilidade de melhor dissociação, do ponto de vista do investidor, entre os riscos do título e o seu próprio risco, permitindo captação menos onerosa. Os bancos grandes, por sua vez, podem encontrar nos investidores não residentes demanda potencial por tais papéis. Essa foi uma das razões pelas quais sempre insistimos em manter as características da LIG o mais próximo possível das que são elencadas como típicas dos covered bonds. E quais foram os cuidados adotados para se chegar a esse resultado? Nesse processo de discussões e debates, estabeleceuse o consenso de que o modelo brasileiro para os covered bonds, principalmente no que se refere à blindagem do cover pool em caso de default da instituição emissora, não poderia prescindir de uma legislação específica, a exemplo daquelas que disciplinavam nossos principais títulos de securitização. Passamos a trabalhar, no Denor (Departamento de Normas do Sistema Financeiro), na construção de uma primeira proposta de projeto de lei, para posterior discussão dentro do Banco Central e com o Ministério da Fazenda, alterando as antigas letras imobiliárias, instituídas pela Lei 4.380, de 1964, de forma a que passassem a incorporar as principais características dos covered bonds. Em paralelo, recebemos formalmente da Abecip proposta de projeto de lei que modificava a disciplina das letras financeiras, então recém instituídas, para criar a figura das letras financeiras imobiliárias. Nessa proposta, a nova modalidade de letras financeiras passaria a ser garantida por um conjunto de ativos separado do patrimônio geral da instituição financeira emissora, utilizandose as características legais do instituto do regime fiduciário das companhias securitizadoras de créditos imobiliários. A solução proposta pela Abecip para a instituição dos covered bonds no Brasil era muito próxima daquela que discutíamos no Denor, pelo menos no que se referia à forma de assegurar o privilégio dos investidores em relação aos ativos do cover pool em caso de insolvência do emissor. O crescente interesse na criação dos covered bonds e na busca de outras fontes de funding para o mercado imobiliário, que significassem uma renovação aos instrumentos tradicionais vinculados aos depósitos de poupança, colocou o tema, antes discutido apenas no âmbito do Denor, entre as ações estratégicas do Banco Central. Pelo Ministério da Fazenda, a Secretaria de Política Econômica (SPE), motivada pelo mesmo interesse estratégico, conduziu à formalização de um convênio de cooperação técnica com o Banco Mundial, com vistas ao desenvolvimento de estudos sobre o melhor modelo para a introdução dos covered bonds no Brasil. Essa iniciativa do Ministério da Fazenda, ainda que posterior a outras ações do Banco Central e do próprio mercado, pode, no meu entender, ser definida como o marco inicial dos estudos que resultaram nas LIGs. Como o processo ocorreu a partir desse momento? O convênio com o Banco Mundial produziu um relatório acerca das características dos covered bonds em diferentes jurisdições, no qual o Banco Mundial elencou as propriedades que seriam desejáveis para a regulamentação do instrumento no Brasil, bem como uma minuta de projeto de lei. Para a análise dessa proposta de projeto de lei, foi constituído um grupo de trabalho, sob a coordenação da SPE, com representantes de diversas secretarias do Ministério da Fazenda, do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central do Brasil, da Comissão de Valores Mobiliários, do Banco do Brasil e da Caixa Econômica Federal. O grupo aprimorou a proposta do Banco Mundial, incorporando a ele o nosso antigo projeto de redesenho das letras imobiliárias e a minuta apresentada pela Abecip. Concluída a nova proposta, o Ministério da Fazenda ampliou a composição do grupo de trabalho que discutia o tema, para contar também com a participação de representantes do setor financeiro privado, incluindo instituições financeiras, associações de classe e entidades de registro, e do próprio mercado imobiliário. Esse grupo encontrou dificuldades? A principal dificuldade para a conclusão de uma proposta minimamente consensual era a conciliação dos legítimos interesses de cada um dos representantes. Ainda que com enfoques diferentes, todos desejavam que o novo título fosse de fato efetivo como fonte de recursos para o financiamento imobiliário, e as discussões resultaram, entendo, em um conjunto bastante equilibrado de características desejáveis dos covered bonds, levando em consideração também preocupações com relação ao custo de estruturação das futuras emissões. No final de 2013, a proposta discutida no grupo de trabalho foi encaminhada formalmente pelo Ministério da Fazenda ao Banco Central, onde passou a ser analisada por grupo de trabalho integrado por representantes de diversos departamentos, sob a coordenação da Diretoria de Regulação do Sistema Financeiro. Analisamos no grupo como as características do título poderiam afetar a estabilidade e a eficiência do sistema financeiro. Em relação à carteira de ativos, discutiuse o custo de observância para fins de monitoramento dos requisitos de elegibilidade, composição, suficiência, prazo e liquidez. Preocupavanos também a necessidade de fixar limites ao tamanho relativo do cover pool em relação aos demais ativos da instituição emissora, como forma de preservar os interesses de depositantes e demais credores. De forma geral, o grupo procurou garantir que o Conselho Monetário Nacional e o próprio Banco Central tivessem competência legal para definir as mais diversas características de emissão do título, desde o rol de instituições autorizadas a emiti lo até os procedimentos para administração da carteira de ativos pelo agente fiduciário. Todas essas discussões ensejaram diversas sugestões de aprimoramento que foram avaliadas com o Ministério da Fazenda, passando a integrar o texto da Medida Provisória nº 656, de 7 de outubro de Iniciase agora a segunda etapa, de regulamentação do título, que provavelmente será tão ou mais complexa que a definição do texto legal, e que envolverá diversos aspectos técnicos e operacionais, inclusive o estabelecimento de métricas para aferição dos requisitos a serem observados pela Carteira de Ativos. 14 SFI SFI 15

5 Qual a expectativa do BC após a efetiva entrada das LIGs no mercado brasileiro? É possível dar uma ideia de seu impacto no mercado imobiliário nacional? As LIGs, assim como os CRIs, ambos instrumentos de mercado, certamente estarão subordinadas, em termos de desempenho, às condições econômicas. Retomada do crescimento e do investimento, aumento da confiança, redução dos juros, aumento do emprego e da renda das famílias, ou seja, todos os elementos que impactam a oferta e a demanda por créditos imobiliários serão fatores que influenciarão o desempenho desse papel. A legislação que introduziu os CRIs em nosso mercado é de 1997 e só recentemente a participação desse instrumento no financiamento das operações de crédito imobiliário residencial passou a ser relevante. Não esperamos um forte desempenho da LIG no início. Tratase de uma opção de funding complementar aos depósitos de poupança, de forma que o seu crescimento está vinculado ao crescimento da demanda por crédito em ritmo superior à disponibilidade desses depósitos. Há outras iniciativas em análise no BC para complementar as LIGs ou levar adiante o desenvolvimento de nosso mercado de imóveis? O grande esforço dos próximos meses certamente estará concentrado na regulamentação da LIG, que envolve a coordenação de várias áreas do Banco Central. Temos ainda estudos em andamento visando à apresentação de propostas de aprimoramento da regulamentação das chamadas instituições nãobancárias, que levam em consideração diversas sugestões encaminhadas pelo mercado, entre a quais algumas relacionadas às companhias hipotecárias e ao mercado de securitização. Temos também a expectativa de concluir rapidamente os estudos para apresentar uma proposta de regulamentação da Resolução 4.088, de 2012, criando uma base de informações homogênea e detalhada sobre as características dos imóveis objeto de financiamento, com impacto evidente sobre a construção de novas ferramentas de acompanhamento do mercado imobiliário. Qual tem sido o papel do BC na evolução do marco regulatório do mercado imobiliário no Brasil? Nossa missão institucional é assegurar a eficiência e a estabilidade do sistema financeiro. Ao longo do tempo, temos contribuído ou apoiado, em maior ou menor grau, todas as reformas macro e microeconômicas que estiveram relacionadas a essa missão. No que se refere ao mercado de crédito imobiliário, em particular, participamos das discussões que culminaram na construção do Sistema Financeiro Imobiliário, baseado em modelos internacionais de originação e securitização de créditos. Participamos da construção de mudanças fundamentais para a ampliação da segurança jurídica do mercado imobiliário, de que são exemplos a alienação fiduciária de coisa imóvel, o patrimônio de afetação das incorporadoras e as questões relacionadas ao valor incontroverso. A criação das companhias hipotecárias, que foram concebidas para atuar como os mortgage banks norteamericanos, e das letras de crédito imobiliário são outros exemplos de medidas encaminhadas ou apoiadas pelo Banco Central com o objetivo de ampliar a eficiência do mercado de crédito imobiliário brasileiro. A criação da LIG está inserida nesse conjunto de ações que buscam oferecer aos nossos agentes financeiros alternativas de mercado que se mostram bemsucedidas em outros países. Uma das questões em análise é a criação de um índice de preços para o setor. O que estaria faltando para a criação desse índice? O mercado imobiliário é um segmento da economia que é acompanhado com cuidado por qualquer banco central do mundo. No Brasil, devido às inúmeras razões apontadas anteriormente, esse mercado começou a retomar sua importância apenas recentemente. Talvez por isso não estejamos tão adiantados em ferramentas de acompanhamento do preço dos imóveis. Mas estamos em boa companhia porque estudo recente do FSB comprovou que a maior parte dos países tem carência de dados sobre o mercado imobiliário, com a notória exceção dos Estados Unidos e alguns poucos países desenvolvidos, o que curiosamente não foi capaz de evitar a eclosão da crise justamente nesses mercados. Diante dessa carência de informações, temos não só apoiado qualquer iniciativa que aprimore os indicadores do mercado imobiliário brasileiro, mas buscado o desenvolvimento de soluções internas que permitam ao Banco Central monitorar a evolução dos preços dos imóveis. Passamos recentemente a divulgar em nosso sítio na internet o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVGR), desenvolvido pelo Departamento de Monitoramento do Sistema Financeiro Desig, que leva em consideração os valores de avaliação dos imóveis dados em garantia nas operações de financiamento imobiliário. Temos ainda iniciativas já bastante consolidadas, como o índice desenvolvido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, baseado nos valores de oferta anunciados em portal especializado. Acreditamos que a regulamentação da Resolução 4.088, de 2012, no que se refere ao registro das informações sobre imóveis financiados, contribuirá para aprimorar as diversas iniciativas relacionadas à criação de índices de preços de imóveis. Embora o crédito imobiliário tenha crescido bastante nos anos anteriores, seu peso em relação ao PIB ainda é inferior a 10%, porcentual relativamente baixo em relação a países mais desenvolvidos. O que é preciso ser feito para elevar essa participação? O mercado imobiliário brasileiro conviveu com longos períodos não só de instabilidade econômica, mas de um arcabouço legal e regulatório desfavorável à assunção de riscos de longo prazo. Nas últimas décadas, avançamos de forma significativa tanto nas questões macroeconômicas como em aspectos microeconômicos essenciais para o desenvolvimento do mercado de crédito imobiliário, tais como o saneamento do sistema financeiro, a introdução de regras prudenciais avançadas, o aprimoramento da segurança jurídica, notadamente quanto à eficácia das garantias, os instrumentos de sinalização de risco, de que é exemplo o cadastro positivo, e o desenvolvimento de produtos específicos para o financiamento desse mercado. Recentemente, observamos o forte crescimento do mercado imobiliário, impulsionado por um período relativamente longo de crescimento econômico, estabilidade de preços e baixo patamar de taxa de juros amparados pela aprimorada base de sustentação legal e regulamentar construída nos últimos anos. Nesse sentido, creio que nossa agenda para o desenvolvimento do mercado imobiliário passa por consolidar os avanços iniciados há algumas décadas, estimulando um ambiente econômico propício aos negócios de prazo mais longo de maturação, maior eficiência e menores custos. Enfim, uma coisa que sempre falamos no Denor é que a regulação do sistema financeiro é um processo dinâmico, de contínuo aprimoramento, sempre visando ao aumento da eficiência do sistema financeiro nacional, com a preservação de sua estabilidade e solidez. 16 SFI SFI 17