CE-02: Reforma em edificações Requisitos para o sistema de gestão de reformas

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1 de gestão de reformas APRESENTAÇÃO Representante Secovi-SP Participante Ronaldo Sá Oliveira NÃO TEM VALOR NORMATIVO

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3 CE-02: COMISSÃO DE ESTUDO DE REFORMAS EM EDIFICAÇÕES Reforma em edificações Requisitos para o sistema Palavras-chave: Reforma Edificação Descriptors: Sumário Prefácio Scope Introdução Escopo Referências normativas Termos e definições Requisitos para a reforma Realização das reformas em áreas privativas Realização das reformas em áreas comuns Gestão pelo responsável legal da edificação das reformas Incumbências ou encargos NÃO TEM VALOR NORMATIVO 1/14

4 Prefácio A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o Foro Nacional de Normalização. As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e das Comissões de Estudo Especiais (ABNT/CEE), são elaboradas por Comissões de Estudo (ABNT/CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros). Os Documentos Técnicos ABNT são elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2. O Escopo desta Norma Brasileira em inglês é o seguinte: Scope This standard applies reforms and autonomous units in buildings with respect to the design, implementation and security control into works of reforms and establishing requirements for the management reform of buildings, including ways to: a) Planning, design and analysis techniques implications of reform in the rest of the building; b) Changing the original features of the building; c) Prevention of loss of performance resulting from specific actions on systems, components or elements of the building and its occupants; d) Characteristics of the works, e) Security of the building and people f) Buildings existing prior to the effective date of this standard should suit the requirement of documentation presented in this standard. Introdução As reformas de edificações é um tema cuja importância supera gradualmente, a cultura de se pensar o processo de alterar a construção sem que haja criação de risco a seus ocupantes. As questões relativas ao regulamento interno, devem constar do regimento do condomínio as quais deverão definir de forma clara os horários onde poderão acontecer as obras, requisitos para autorização para início de trabalho, padrão de documentação etc, a norma apresenta um modelo, mas descreve as informações básicas, as quais devem servir de base para a gestão das reformas nos condomínio. As edificações são suporte físico para a realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas e possuem, portanto, um valor social fundamentala NÃO TEM VALOR NORMATIVO 2/14

5 Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender a seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço podem gerar necessidades de ajustes, adequações ou alterações de uso a que se destinam, ou alteração de suas propriedades técnicas iniciais. A elaboração e a implantação de um programa de gestão das reformas dos edifícios é importante para garantir a segurança e qualidade de vida dos usuários. Para atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de reformas segundo uma lógica de controle de qualidade de técnicas e dos recursos humanos que devem ser responsabilizados pelas alterações das características da edificação. 1 Escopo Esta norma se aplica às edificações no que concerne ao projeto, execução, segurança e controle em obras de reformas e estabelece os requisitos para a gestão deste processo, incluindo meios para: a) Planejamento, projetos e analises técnicas de implicações da reforma na edificação; b) Alteração das características originais da edificação; c) Prevenção de perda de desempenho decorrente das ações pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação ; d) Características da execução das obras, e) Segurança da edificação e das pessoas f) Documentação, antes e pós-obra de reforma. Edificações existentes antes da vigência desta Norma devem se adequar ao requisito de documentação apresentado nesta Norma. As reformas que em seu modo de execução ou resultado final, não interfiram na segurança da edificação, seus ocupantes, executores e reformas de edifícios públicos e de infraestrutura não fazem parte do escopo desta norma. 2 Referências normativas Os documentos relacionados a seguir são indispensáveis à aplicação deste documento. Para referências datadas, aplicam-se somente as edições citadas. Para referências não datadas, aplicam-se as edições mais recentes do referido documento (incluindo emendas). NÃO TEM VALOR NORMATIVO 3/14

6 ABNT NBR 14037; Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações - Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. ABNT NBR 5674; Manutenção de edificações Requisitos para o sistema de gestão de manutenção ABNT NBR 12721, Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios - Procedimento 3 Termos e definições Para os efeitos deste documento, aplicam-se os termos e definições das ABNT NBR , ABNT NBR e ABNT NBR 5674 e os seguintes. 3.1 edificação produto constituído de um conjunto de sistemas, elementos e componentes estabelecidos e integrados em conformidade com os princípios e técnicas da engenharia e da arquitetura, contendo toda a área comum e privativas. 3.2 Reforma de edificação Qualquer obra, alteração de sistemas, em uma edificação existente que não seja manutenção. 4 Requisitos para a reforma 4.1 Organização Os serviços de reforma devem atender um conjunto de diretrizes: a) Preservar, no mínimo, o mesmo desempenho previsto em projeto, da área reformada e das demais áreas da edificação, exceto nos casos em que uma diminuição de desempenho não interfira na segurança da edificação e seus ocupantes e seja formalmente aprovada pela maioria dos proprietários/usuários dentro dos quoruns legais previstos pela legislação brasileira. b) Evitar a depreciação patrimonial das demais áreas da edificação; c) estabelecer e documentar as informações pertinentes as obras, comunicação e aprovação para execução; d) definir e documentar as incumbências e responsabilidades técnicas e legais das ações realizadas O planejamento da reforma deve prever infraestrutura material, técnica, financeira e recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos sistemas e implicações na edificação e implicação de manutenção futura da edificação e da unidade reformada. NÃO TEM VALOR NORMATIVO 4/14

7 4.1.4 A reforma deve garantir a continuidade dos diferentes tipos de manutenção das edificações, após a obra. 5 Realização de reformas em áreas privativas 5.1 As reformas e construções em áreas privativas que afetem a estrutura, vedações ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação devem ser comprovadamente documentadas e comunicadas ao responsável legal da edificação antes de seu início, contendo no mínimo, as seguintes informações: a) Escopo dos serviços a serem realizados; b) localização e implicações do entorno da reforma; c) Planejamento cronológico da reforma; d) tamanho, complexidade e implicação em sistemas, elementos ou componentes da edificação e seus ocupantes; e) dados da empresa, profissional ou pessoas que realizara a reforma; f) tipologia da reforma e destinação após reforma; g) Dados das pessoas que terão transitar as áreas comuns; h) documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos, quando necessário. i) Planejamento de descarte de entulhos gerados e atendimento a legislação vigente sobre o tema. j) Definição do local de armazenamento dos materiais a serem empregados; k) Horários previstos para realização da obra; l) Implicações no manual de uso, operação e manutenção das edificações conforme ABNT NBR 14037; 5.2 O documento deverá ser elaborado por pessoa qualificada, contendo análise e descrição de responsabilidade e conter descrição do impacto em cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento da edificação; 5.3 O planejamento deverá ser realizado em acordo com normas e legislações vigentes e caso os serviços resultem em mudança de características da edificação, técnica e legalmente permitidas, os itens que interfiram no Manual elaborado conforme a ABNT NBR e do programa de manutenção de cada edificação, conforme ABNT NBR 5674 devem ser revisados quanto as atualização dos sistemas. 5.4 As reformas somente deverão ser iniciadas após serem atendidas na totalidade os seguintes itens: a) Envio da documentação descrita no item 5.1; NÃO TEM VALOR NORMATIVO 5/14

8 b) atendimento a legislação vigente para realização das obras e se necessário recolhimento de tributos; c) apresentação de estudo que garanta a segurança durante e após a execução da obra. d) análise do responsável legal e autorização de trânsito nas áreas comuns do edifício dos materiais e pessoas que irão realizar a obra; 5.5 Caso não seja autorizado, por parte do responsável legal, o trânsito nas áreas comuns do edifício dos materiais e pessoas que irão atuar na obra, deverá ser apresentada justificativa técnica ou legal ao solicitante. 5.6 A autorização por parte do responsável legal da edificação quanto ao trânsito nas áreas comuns do edifício dos materiais e pessoas que irão atuar na obra, não substitui as aprovações legais, nem representam o compartilhamento de responsabilidade legal pela realização da reforma das áreas privativas. 5.7 Durante a realização dos serviços de reforma, todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento, ou se necessário prever sistemas alternativos. 5.8 Não deverão ocorrer obstrução, mesmo que temporária ou parcial, das saídas de emergência da edificação. Caso necessário é imprescindível criar rotas ou providências compatíveis que deverão ser implementadas, antes da obstrução. 5.9 Durante a realização dos serviços devem ser implementados controles de modo a garantir o cumprimento dos requisitos legais, de qualidade e prazo, observadas as condições apresentadas no escopo apresentado de obra a ser realizada Em havendo alteração do escopo da reforma sem prévia documentação e estudo de impacto técnico e legal, a autorização de trânsito nas áreas comuns do edifício dos materiais e pessoas que atuam na obra poderá ser cancelada e poderão ser tomadas as ações legais cabíveis.????? Não tem sentido isso. Se houver mudança de escopo, deve haver nova análise e não interromper o trânsito nas áreas comuns! NÃO TEM VALOR NORMATIVO 6/14

9 6 Realização das reformas em áreas comuns As reformas deverão atender a normalização e legislação vigente e estarem alinhadas ao plano de gestão de manutenção conforme ABNT NBR As ações não previstas no plano de manutenção deverão atender aos requisitos de registros e arquivamento das documentações. 7 Gestão pelo responsável legal da edificação das reformas 7.1 Meios de controle Antes do início dos serviços das reformas deve providenciar: a) meios que assegurem condições necessárias à realização segura dos serviços de reforma; b) meios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reforma; c) delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos. 7.2 Registros Devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para prover evidências das analises dos registros de reforma e implicações nos demais sistemas do edifício. Recomenda-se que cada registro contenha: a) identificação; b) funções dos responsáveis pelas ações de reforma que compõem o registro; c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro; d) estabelecimento do período de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado, assegurando sua integridade. e) Documentação fornecida em atendimento ao item Arquivo Toda a documentação dos serviços de reforma deve ser arquivada como parte integrante do manual de operação, uso e manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal. No caso de diversas unidades autônomas os mesmos deverão ser indexados de modo a estarem prontamente recuperáveis por cada unidade. Toda esta documentação, quando solicitada, deve estar disponível e prontamente recuperável, aos proprietários, condôminos, construtor/incorporador e contratado, quando pertinente. Quando houver troca do responsável legal da edificação, toda a documentação deve ser formalmente entregue ao sucessor. NÃO TEM VALOR NORMATIVO 7/14

10 8 Incumbências ou encargos 8.1 Responsável legal da edificação, a) Documentar as regras, responsabilidades e ações necessárias para realização de reformas. b) Garantir a comunicação e disseminação entre os usuários. c) Descrever regras para atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação. d) Verificar o atendimento a legislação vigente, implicações de segurança da edificação e dos demais usuários, e regras para realização das obras; e) Manter os requisitos de documentação, das reformas das unidades autônomas e da edificação; f) representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; g) cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; h) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; i) realizar as ações necessárias para garantir a segurança dos usuários da edificação nos quesitos estrutural, contra o fogo e de uso e na operação j) Somente se todas as ações necessárias que garanta a segurança da edificação e dos usuários, atendimento a legislação vigente, deverá ser emitida a autorização da entrada de materiais e profissionais que realizarão a obra nas áreas comuns da edificação; k) No caso de não atendimento de algum item, o mesmo deverá ser justificado ao solicitante. 8.2 Proprietário da unidade autônoma Encaminhar ao responsável legal da edificação, as documentações necessárias que comprovem atendimentos a legislação vigente, normalização e regras internas da edificação para realização de reformas; Garantir que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança mão de obra empregada e demais usuários da edificação e atendimento de todas as regras internas da edificação. Atualizar o conteúdo do Manual de Uso e operação do edifício e o manual do Proprietário, nos pontos que as reformas interfiram. a) a atualização deve necessariamente incluir a revisão e correção de todas as discriminações técnicas e projetos da edificação, além da revisão do manual; b) a atualização do manual pode ser feita na forma de encartes que documentem a revisão de partes isoladas identificando-se no corpo do manual os itens revisados, ou na forma de uma NÃO TEM VALOR NORMATIVO 8/14

11 nova estrutura do mesmo, dependendo da intensidade das modificações realizadas na edificação; c) a atualização do manual é um serviço técnico, que deve ser realizado por empresa ou profissional responsável técnico; d) as versões desatualizadas do manual devem ser claramente identificadas como fora de utilização, devendo porém ser guardadas como fonte de informações sobre a memória técnica da mesma. NÃO TEM VALOR NORMATIVO 9/14

12 Anexo A (informativo) Modelo de atribuição de responsabilidade para realização de obras de reforma Tabela A.1 Exemplos de modelo não restritivos para atribuição de responsabilidade para realização de reforma em um edifício hipotética Sistema Atividade Responsável Equipamentos industrializados Sistemas hidrosanitário Sistema de prevenção e combate a incêndio Instalações de distribuição elétricas Instalações de redes de distribuição de gás Qualquer reforma para instalação de equipamentos industrializados, com características diferentes as previstas originalmente em projeto Reforma para continuidade de uso do equipamento Qualquer reforma, para alteração do sistema, ou adequação para instalação de equipamentos com demanda superior ao originalmente projetado ou alteração de pontos de servidão. Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Qualquer reforma, para alteração do sistema, ou adequação para instalação de equipamentos com demanda superior ao originalmente projetado ou alteração de pontos de servidão. Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Qualquer reforma, para alteração do sistema, ou adequação para instalação de equipamentos com demanda superior ao originalmente projetado ou alteração de pontos de servidão. Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Qualquer reforma, para alteração do sistema, ou adequação para instalação de equipamentos com demanda superior ao originalmente projetado ou alteração de pontos de servidão. Reforma de dispositivos com manutenção das características originais NÃO TEM VALOR NORMATIVO 10/14

13 Sistema Atividade Responsável Sistemas de dados e comunicação Sistema de automação Qualquer reforma, para alteração do sistema, ou adequação para instalação de equipamentos com demanda superior ao originalmente projetado ou alteração de pontos de servidão. Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Qualquer reforma, para alteração do sistema, ou adequação para instalação de equipamentos com demanda superior ao originalmente projetado ou alteração de pontos de servidão. Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Ar condicionado Qualquer reforma, para alteração do sistema, ou adequação para instalação de equipamentos com demanda superior ao originalmente projetado ou alteração de pontos de servidão ou instalação em local que não possua previsão no projeto original. Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Trabalhos em alturas Qualquer reforma que ocorra a mais de acima de 2,00 m (dois metros) do nível inferior, onde haja risco de queda. Novos componentes a edificação A instalação de qualquer componente a edificação, a qual não há previsão no projeto original, ou em desacordo com o manual de uso e operação do edifício ou memorial descritivo. Qualquer obra que implique em alteração de áreas da edificação ou da unidade autônoma. Pintura de áreas interna e externas onde os profissionais fiquem em altura inferior a 2,00 m (dois metros) do nível inferior Pintura de áreas interna e externas onde os profissionais fiquem em altura superior ou igual a 2,00 m (dois metros) do nível inferior Revestimentos Troca de revestimentos, desde que não seja utilizado marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior. Troca de revestimentos, com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior. NÃO TEM VALOR NORMATIVO 11/14

14 Sistema Atividade Responsável Impermeabilização Qualquer reforma que interfira na integridade, ou e na proteção mecânica, Paredes de Vedação Estrutura Qualquer reforma que interfira na integridade, alteração de local, retirada ou inserção de nova. Qualquer alteração que interfira na integridade estrutural diminuição de seção das partes estruturais abertura de vão (s) onde a somatória seja superiores a um diâmetro de 10mm por metro quadrado, Aumento de carga, além do previsto em projeto Reforço estrutural Recuperação estrutural Aumento de áreas construídas É recomendado, que as atividades realizadas por empresas especializadas, possuam registros de responsabilidade técnica sobre as atividades realizadas e da implicação, caso haja, das mesmas nas demais partes e sistemas da edificação e na segurança das pessoas que realizarão as reformas ou ocupantes da edificação. NÃO TEM VALOR NORMATIVO 12/14

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