REGISTRO IMOBILIÁRIO. Patrícia da Silva Serviço Florestal Brasileiro Ministério do Meio Ambiente

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1 REGISTRO IMOBILIÁRIO Patrícia da Silva Serviço Florestal Brasileiro Ministério do Meio Ambiente

2 BASE LEGAL Constitutição Federal Art Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público Lei Federal n.º 8.935, de 18 de novembro de 1994 Art.1º Serviços notarias e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos Art.3º. Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro

3 BASE LEGAL Lei Federal n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973 Art.1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei. 1º Os registros referidos neste artigo são os seguintes: I o registro civil de pessoas naturais II o registro civil de pessoas jurídicas; III o registro de títulos e documentos; IV o registro de imóveis. Código Civil de 2002 Art Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos intre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts a 1.247), salvo os casos expressos neste Código

4 ANTECEDENTES HISTÓRICOS 1843 Lei Orçamentária n.º Criou o registro geral de hipotecas. Resguardava o crédito e não o domínio privado; Constituiu o embrião do sistema brasileiro de registro de propriedade imobiliária; As hipotecas eram inscritas no Cartório do Registro Geral da Comarca de situação dos bens dados em garantia, à exceção da hipoteca que recaísse sobre escravos, hipótese em que o cartório competente seria o da residência do devedor; Deveriam situar-se em todas as Comarcas do Império e estariam a cargo de um dos Tabeliães da cidade ou vila principal da Comarca; Poderiam requerer o registro da hipoteca os credores, devedores e terceiros interessados. Registros Gerais deveriam manter 03 (três) Livros, sendo o Livro 1, denominado Registro Geral das Hipotecas, o Livro 2 de Protocolo e o Livro 3, destinado ao Índice, onde deveriam constar, por ordem alfabética, todos os bens hipotecados que se achavam registrados. Efeitos legais do registro do título a) tornava nula em favor do credor a alienação do bem dado em garantia, feita posteriormente ao registro; b) viabilizava, por sentença, a penhora e execução de bens ao credor e c) conservava ao credor o privilégio da preferência nos bens registrados que, pela hipoteca, tivesse adquirido. O cancelamento ou alteração da hipoteca deveria ser objeto de averbação a ser feita mediante a apresentação de contrato, quitação ou sentença Os emolumentos a serem percebidos pelos Tabeliães pelos atos necessários ao registro das hipotecas, estabelecendo que as despesas de registro corriam por conta do devedor hipotecário e as de averbação e certidões a quem as requeresse.

5 ANTECEDENTES HISTÓRICOS Lei n.º 601 Lei de Terras - Criou a Repartição Geral de Terras Públicas. Regulamentada pelo Decreto n , de 30 de janeiro de 1854; Obrigatoriedade de registros das posses, qualquer que fosse o título de propriedade Instituiu a Repartição Geral de Terras Públicas A competência para as declarações de posses estava a cargo clero, daí ser conhecido como Registro do Vigário ou registro paroquial. Dependia da iniciativa das partes interessadas, bastando-lhes provar que se achavam ocupadas por posses. O recebimento das declarações, a cargo dos Vigários de cada uma das Freguesias do Império, deveria conter o nome do possuidor, a designação da Freguesia onde estivesse situado o imóvel, o nome particular da situação, se houvesse, sua extensão, se conhecida, e seus limites. Os registros não conferiam direito algum aos possuidores. O registro paroquial tinha finalidade declaratória, separando o domínio público do particular, não operando a transferência da propriedade.

6 ANTECEDENTES HISTÓRICOS 1864 Lei n.º Criou o Registro Real Considerava a transcrição como modo de transferência do domínio e ordenando a escrituração de todos os direitos reais imobiliários. Regulamentada pelos Decretos n.s 3.453, de 26 de abril de 1865 e n , de 1.865; Os profissionais incumbidos do registro passaram a ser denominados oficiais do registro geral Estabeleceu os atos cuja validade contra terceiros estariam sujeitos ao registro: (i) compra e venda pura ou condicional (ii) permuta. (iii) dacção em pagamento. (iv) transferência que o socio faz de um immovel à sociedade como contigente social. (v) doação entre vivos. (vi) dote estimado. (vii) toda a transação da qual resulte a doação, ou transmissão do immovel. (viii) em geral, todos os demais contratos translativos de immoveis susceptiveis de hypoteca O sistema registrário excluía, por exemplo, as transmissões causa mortis e os atos judiciais. Elementos necessários às transcrições: 1 ) número de ordem; 2 ) Data; 3 ) Freguezia em que o imóvel estivesse situado; 4 ) Denominação do imóvel, se rural, rua e número, se urbano; 5 ) Confrontações e característicos; 6 ) Nome e domicílio do adquirente; 7 ) Nome e domicílio do transmitente; 8 ) Título da transmissão (venda, permuta ou outro); 9 ) Forma do Título e Tabelião que o fez; 10 ) Valor do contrato; 11 ) Condições do contrato e 12 ) Averbações.

7 ANTECEDENTES HISTÓRICOS Decreto 169-A Reforma a Legislação Hipotecária Consagrou a denominação "oficiais de registro

8 ANTECEDENTES HISTÓRICOS 1916 Lei n.º Código Civil O Código tratava da matéria nos artigos 856 e seguintes; Principais avanços: a) transcrição para a transferência do domínio, dotada da presunção de domínio em favor do titular; c) sujeitou ao registro as transcrições causa mortis e os atos judiciais que estavam isentas de registro pelo ordenamento jurídico anterior;

9 ANTECEDENTES HISTÓRICOS Decreto n.º Reorganiza os registros públicos instituídos pelo Código Civil Corrigiu terminologia do ordenamento anterior ao separar os atos sujeitos à transcrição e inscrição;

10 ANTECEDENTES HISTÓRICOS 1928 Decreto n.º Aprova o regulamento para execução dos serviços concernentes nos registros públicos estabelecidos pelo CC Introduziu no sistema registrário o princípio da continuidade

11 ANTECEDENTES HISTÓRICOS Previa a existência dos seguintes livros: Livro 1 Protocolo: servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente para serem registrados Livro 2 Inscrição Hipotecária: destinado à inscrição das hipotecas de qualquer espécie Livro 3 Transcrição das Transmissões: servirá para transcrever a transmissão dos imóveis Livro 4 Registros Diversos: onde serão registrados todos os mais atos Livro 5 - Emissão de debentures Livro 6 - Indicador real continha o repertório de todos os imóveis que figurarem nos livros 2, 3 e 4 Livro 7 - Indicador pessoal: conterá o nome de todas as pessoas que, ativa ou passiva, individual ou coletivamente, figurarem nos livros de registro

12 ANTECEDENTES HISTÓRICOS 1973 Lei n.º Lei de Registros Públicos Unificação dos dois antigos termos inscrição e transcrição em torno de um terceiro o REGISTRO Reduziu a quantidade de Livros Adoção do termo matrícula Dividiu os atos praticados em dois grandes grupos: registro e averbação.

13 ANTECEDENTES HISTÓRICOS 2002 Código Civil O art foi taxativo ao afirmar que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no CRI; Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel ( 1º, do art.1.245)

14 FINALIDADE DO REGISTRO DE IMÓVEIS Garantir a autenticidade, segurança e eficácia dos assentos de atos jurídicos inter vivos ou mortis causa, constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, presenvandose a confiabilidade, bem como a simples validade em relação a terceiros, ou sua mera disponibilidade.

15 PRINCÍPIOS BASILARES Têm a função de conferir ao cidadão absoluta segurança dos atos registrários, sendo defeso desconsiderá-los, sob pena de ferir a credibilidade e segurança do serviço

16 PRINCÍPIOS BASILARES Princípio da Inscrição A constituição, transmissão, extinção, cessão e oneração dos direitos reais sobre imóveis por atos inter vivos, bem como a declaração da existência da transmissão causa mortis ou procedente de atos judiciais e ainda a ameaça a tais direitos, somente se operam mediante o REGISTRO, no competente Cartório de Registro de Imóveis Base legal: art.172, da LRP e art do CC

17 PRINCÍPIOS BASILARES Princípio da Especialidade: Todo registro deve recair sobre um bem precisamente individuado, não podendo o registro versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis o que significa dizer que há necessidade da sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita com individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e separado de qualquer outro; Base legal: art.176, II, 3, da LRP

18 A descrição repete apenas o que está no título que lhe deu origem, não há lastro registral A indicação do fundamento legal está equivocada

19 PRINCÍPIOS BASILARES Princípio da Continuidade: Cada registro deverá encontrar procedência no anterior, capaz de assegurar a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito Assegura que cada imóvel, adequadamente individuado, seja o elo de uma cadeia de titularidade, à vista da qual se fará o registro de um novo direito, se o outorgante dele aparecer no registro anterior como seu titular Base legal: art.195,222 e 237, da LRP

20 Livro 3-S??? Data 23/08/1995 Não há!!!

21 Não há referência ao registro anterior

22 PRINCÍPIOS BASILARES Princípio de Presunção ou Eficácia: Garante a imutabilidade a situação jurídica do imóvel, sem o consentimento do proprietário A propriedade presume-se plena exclusiva, até a prova em contrário e Base legal: art.xx e 1º, da LRP e art.1.231, CC

23 PRINCÍPIOS BASILARES Princípio da Unitariedade Matricial: Impossibilidade da matrícula conter mais de um imóvel em sua descrição ou abertura de matrícula de parte ideal do imóvel (era possível no sistema das transcrições) Base legal: art.176, 1º, I da LRP

24 N.º Matrícula Livro 2 Terra Vermelha Araçá Manoelzinho Ajarahy

25 PRINCÍPIOS BASILARES Princípio da Disponibilidade: O alienante não pode transferir mais direitos do que possui Na transferência de domínio deve ser respeitada a exata propriedade do alienante Deve ser aplicado na apuração de área remanescente e nos parcelamentos, respeitando-se a área primitiva do imóvel até o esgotamento da matrícula e consequente encerramento, evitando sobreposições

26 Rogélio não poderia alienar o total do imóvel

27 PRINCÍPIOS BASILARES Princípio da Legalidade ou da Legitimidade ou da Qualificação: A legalidade do lançamento registrário depende da validade do negócio jurídico que lhe deu causa e da faculdade de disposição do alienante Entre a apresentação do título e a inscrição é necessário que o registrador proceda ao exame da legalidade dos títulos, que objetiva verificar a correspondência entre a situação jurídica e a situação registral.

28 PRINCÍPIOS BASILARES Princípio da Instância ou Solicitação: A iniciativa de requerer a prática de determinado ato deve partir da parte interessada ou pela autoridade, não podendo o Oficial agir de ofício onerando de qualquer forma a parte interessada, salvo as anotações e averbações obrigatórias Base Legal: art.13, art.167,ii,n.13, 1º, art.213 e art.217, da LRP.

29 PRINCÍPIOS BASILARES Princípio da Prioridade: Os títulos apresentados são recepcionados e recebem uma numeração cronológica, após serem lançados no livro de protocolo, esse ato é denominado prenotação; O Oficial tem trinta dias para efetuar o registro do título; Caso seja desqualificado o Oficial tem quinze dias para devolvê-lo à parte interessa para satisfação das exigências; Nesse imóvel período o título recebe uma prioridade quanto a qualquer outro envolvendo o mesmo A prenotação tem extrema relevância para o registro, em virtude do que consta no art.1.246, do CC: O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial de registro, e este o prenotar no protocolo. Base Legal: art.174, 175 e 182, da LRP.

30 PRINCÍPIOS BASILARES Princípio da Publicidade: É princípio comum a todos os registros públicos, o ato praticado é acessível a todos; Não se pode admitir que um registro tenha eficácia erga omnes e ao mesmo tempo seja negada informação ao público Base Legal: art.5º, XXXIII, art.16 a 20, da LRP.

31 PRINCÍPIOS BASILARES Princípio da Fé Pública: Pelo princício da fé pública entende-se a presunção de veracidade que têm os atos praticados por determinados funcionários públicos no exercício de suas funções Base Legal: art.5º, XXXIII, art.16 a 20, da LRP.

32 LIVROS INDISPENSÁVEIS REGISTRO DE IMÓVEIS No Registro de Imóveis encontram-se os seguintes livros: Livro n 1 Protocolo: serve para apontamento de todos os títulos prenotados apresentados, diariamente, exceto aqueles apresentados apenas para efeito de exame e cálculo de emolumentos; Livro n. 2 Registro Geral: destinado à matrícula dos imóveis e ao registro e averbações dos atos elencados no art.167; Livro n. 3 Registro Auxiliar: serve para o registro de atos atribuídos aos Registros de Imóveis, mas que não dizem respeito diretamente aos imóveis matriculados; Livro n. 4 Indicador Real: repositório de todos os imóveis contidos nos demais livros, contendo a identificação, referência dos números de ordem dos outros livros e demais anotações; Livro n. 5 Indicador Pessoal: será dividido alfabeticamente, contendo todos os nomes das pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurem nos demais livros, devendo-se fazer referência aos respectivos números de ordem.

33 MATRÍCULA Conceito: É o ato cadastral realizado pelo Registro de Imóveis, visando a perfeita identificação de um imóvel, caracterizando-o e confrontando-o, conferindo-lhe um número de ordem pelo qual será identificado, sem criar, conferir ou modificar direitos. Na matrícula são lançados os registros e as averbações em rigorosa ordem numérica sequencial (R.1, Av.2, Av.3, R.4 etc.).

34 MATRÍCULA Deve ser feita no Livro n.º 2; Cada imóvel terá matrícula própria; Se o imóvel não estiver registrado ou matriculado em nome do outorgante o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior;

35 MATRÍCULA Requisitos: Número de ordem ad infinitum A data da matrícula A identificação do imóvel detalhada contendo: código do imóvel, dados do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área (ATENÇÃO PARA A Lei n.º /2001) Nome, domicílio e naturalidade do proprietário Estado civil (se casado consignar o nome do cônjuge e o regime de bens), profissão, CPF e RG Se for pessoa jurídica, CNPJ e sede social

36 Livro, N.º Ordem e Data Denominação e características do imóvel Registro, data, nome do transmitente, título, forma e valor Averbação de cancelamento condição resolutiva

37 REGISTRO O Registro é o instrumento da publicidade da transmissão de propriedade e da constituição os ônus reais sobre imóveis, garantindo assim disponibilidade do direito real Os títulos sujeitos a registro estão elencados no art.167, I, da LRP

38 AVERBAÇÃO É o registro pelo qual o registrador anota no livro próprio (Livro 2) as ocorrências que, por qualquer modo, possam alterar o registro, ou a matrícula, elucidando-o, modificando-o ou restringindo-o, quer em relação à coisa, quer em relação a seus titulares Os títulos levados a averbação estão elencados no art.167, II, da LRP

39 CERTIDÕES Conceito: é um ato da ciência própria do notário ou registrador, que consiste da certificação, por conhecimento direto, de documentos arquivos, ou dos escritos constantes dos livros existentes no cartório ou de documentos que lhe são apresentados, cujo ato, sob fé pública, faz prova plena para todos os efeitos legais.

40 CERTIDÕES Art.217, do CC, estabelece: Terão a mesma força probante os traslados e as certidões, extraídos por tabelião ou oficial de registro, de documentos lançados em suas notas

41 CERTIDÕES Traslado: é a cópia de inteiro teor do ato praticado, extraída pelo notário, constante dos assentos existentes no cartório Certidão: consiste na certificação, pelo notário ou registrador, dos assentos existentes no cartório, podendo ser de inteiro teor ou em breve relatório

42 CERTIDÕES Classificação das certidões: Certidão de inteiro teor ou verbo ad verbum: é a fiel reprodução do texto exarado no ato ou contrato Certidão em breve relatório, ou parcial: versa sobre qualquer ponto constante do escrito, pedido pelo interessado

43 CERTIDÕES Certidão vintenária: consiste na certificação da cadeia dominial, feita pelo registrador, de acordo com o que consta dos livros de registros existentes no cartório, pelo período de 20 (vinte) anos ininterruptos Certidão de ônus e gravames: é a certidão fornecida pelo registrador de que, no imóvel, existe ou não existe quaisquer ônus ou gravames incidindo sobre o direito de propriedade, tais como hipotecas, usufrutos, penhora, etc. Pública-Forma: é a cópia autêntica de documento público ou particular apresentado ao notário, nela mencionando-se as entrelinhas, borrões, rasuras, emendas, inclusive o estado de conservação do papel e se o documento é manuscrito, impresso, datilografado.

44 O QUE É CADEIA DOMINIAL? É o levantamento feito junto ao Cartório de Registro de Imóveis, para o acompanhamento da sequência cronológica e legitimidade de toda as transmissões de propriedade, ocorridas sobre um mesmo imóvel rural, a partir de sua titulação original pelo poder público até o último proprietário.

45 DOCUMENTOS NECESSÁRIOS Certidões de inteiro teor de registros e matrículas abrangendo o período de trinta anos (IN n.º 02/2009) ou Certidões de inteiro teor de registros e matrículas que remontem ao destaque do imóvel do patrimônio público

46 ONDE PROCURAR

47 DOCUMENTOS NECESSÁRIOS Cópia do título aquisitivo originário ou certidão deste que comprove o domínio privado Certidão firmada pelo órgão ou entidade fundiário federal ou estadual, conforme for o caso, de que o título de propriedade ostentado é autêntico e que foi por este outorgado, reconhecido ou ratificado, na forma da legislação fundiária de regência

48 ONDE PROCURAR Órgãos estaduais de terras, INCRA e a SPU Acre Amazonas Amapá Mato Grosso Maranhão Pará Roraima Tocantins ITERACRE - Instituto de Terras do Acre ITERMA - Instituto de Colonização e Terras do Maranhão Instituto de Terras e Colonização do Estado de Roraima- ITEIRAMA

49 ONDE PROCURAR Órgãos estaduais de terras São Paulo Rio de Janeiro Paraná Bahia Piauí Pernambuco Minas Gerais ITESP/Fundação Instituto de Terras de São Paulo ITERJ/Instituto de Terras e Cartografia do Rio de Janeiro ITGC/Instituto Terras, Cartografia e Geociências INTERBA/Instituto de Terras da Bahia INTERPI/Instituto de Terras do Piauí ITERPE/Instituto de Terras e Reforma Agrária de Pernambuco ITER/Instituto de Terras de Minas Gerais

50 ONDE PROCURAR INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária SPU/ Secretaria de Patrimônio da União

51 MODELO DE EXTRATO DE CADEIA DOMINIAL ORIENTAÇÕES GERAIS:

52 EXAME DA DOCUMENTAÇÃO 1. Quanto ao título destacado do patrimônio público: Confirmar Verificar a autenticidade; se existem cláusulas resolutivas em vigor; Verificar se foi obedecido o limite máximo de área estabelecido pela Constituição Federal vigente ao tempo da concessão ou alienação; Verificar se foi obedecido o limite máximo de área estabelecido pela legislação federal ou estadual vigente ao tempo da concessão ou alienação; Verificar se a autoridade fundiária era competente para expedição do título. Se possível, verificar se o memorial da área titulada condiz com aquele constante da matrícula

53 EXAME DA DOCUMENTAÇÃO Verificar se o imóvel está localizado na faixa de 150km da linha limítrofe com outros países, definidas na Lei n.º 6.634, de 1979, deverá ser analisado se se foi realizada a regular ratificação da concessão ou alienação na forma prevista no art.5º, 1º, da Lei n.º 4.947, de 1966, observadas as disposições constantes do Decreto-lei n.º 1.414, de 1975, e da Lei n.º 9.971, de 1999 ou se ocorre a hipótese de dispensa dessa exigência.

54 EXAME DA DOCUMENTAÇÃO 2. Quanto a documentação cartorial: A análise deve ser feita apenas com as certidões originais No caso da análise de Escrituras Púlicas, deverão ser obervados, dentre outros, os seguintes e aspectos: a) Procurações e substabelecimentos; b) Alvarás Judiciais; c) Outorgante casado (a), verificar se houve outorga conjugal ou suprimento judicial, se for o caso;

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63 Obrigado!

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