DESPEJOS. Nova lei mais flexível ANTONIO DE ALBUQUERQUE Projectos Especiais CONSULTÓRIO: LEI DO ARRENDAMENTO. Tiragem:

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1 CONSULTÓRIO: LEI DO ARRENDAMENTO Tiragem: Pág: IV Área: 26,39 x 35,63 cm² Corte: 1 de 10 DESPEJOS Nova lei mais flexível ANTONIO DE ALBUQUERQUE antonio.albuquerque@economico.pt Acelerar as acções de despejo, que chegamademorartrêsanos,éumdos grandes objectivos da proposta de Lei do arrendamento urbano. De acordo com a proposta de lei, o senhorio pode passar à frente da fase de acção declarativa, recorrendo de imediato à fase executiva, quando em causa estão comprovadas faltas de pagamento. O diferimento de desocupação deverá ser considerado como prioridade urgente pelos tribunais. E só em condições imperiosas pode o recurso do arrendatário suspender a execução. Com esta iniciativa, que exige alterações ao Código de Processo Civil, pretendeseencurtarempelomenosumanoo períododeduraçãodeumaacçãode despejo, que hoje funciona como um dos principais factores desincentivadores do investimento para arrendamento. Leia todas as respostas dadas pelos cinco escritórios de advogados às dúvidas colocadas pelos leitores do Diário Económico em Foi-me penhorada a renda através do tribunal tendo a execução sido entregue a uma sociedade de solicitadores. Acontece que a inquilina só pagou um mês ou seja o mês de Julho. A partir de Agosto como não foi pressionada deixou de pagar a renda e os condomínios, tendo-me entregue a chave em 15 de Janeiro. Se os solicitadoreseramosresponsáveis pela cobrança, que lhe foi solicitada pelo tribunal, como devo proceder paraacobrançadadívidaumavez que eu tenho tudo liquidado do processo? A Proposta de Lei não inclui quaisquer alterações que digam respeito a esta matéria. A questão colocada não se encontra relacionada com o regime do arrendamento urbano, tratando-se essencialmente de uma questão processual, razão pela qual não cabe no âmbitodopresente Consultóriodo Arrendamento. GARRIGUES Por falecimento dos meus pais herdei uma moradia que um inquilino que tem mais de 65 anos. O contrato de arrendamento está em nome do pai já falecido do inquilino e é anterior a A renda actual é de 16 euros. O dito inquilino vive da reforma e desde Abril de 2011 que não paga a renda. Pela nova lei do arrendamento poderei proceder ao despejo do inquilino? Claro que sim, pode avançar, quer ao abrigo da Lei presentemente em vigor, quer no âmbito da nova Proposta de Lei, para a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas. De facto, de acordo com a nova versão do art. 1083º nº 3 do CC é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário..., dispondo igualmente o nº 2 do art. 1084º do CC que a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos nºs 3 e 4 do artigo anterior, bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida. Sendo assim, de acordo com a nova redacção dada ao art. 9º da Lei nº 6/2006, poderá proceder à comunicação ao arrendatário da cessação do contrato por falta de pagamento de rendas, por uma das seguintes formas: - Notificação judicial avulsa; - Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original; - Carta registada por a/r nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação (provavelmente, no seu caso o contrato de arrendamento não tem inserida qualquer cláusula nesse sentido, pelo que, teria de optar pelas outras duas hipóteses). Caso o referido arrendatário não proceda à desocupação do imóvel na sequência da referida interpelação, nem proceda à regularização da divida, terá posteriormente, de avançar com um procedimento especial de despejo, previsto nos artigos 15º e ss da Proposta de Lei, com base no contrato de arrendamento e na comunicação efectuada por notificação judicial avulsa ou por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, procedimento este que irá correr junto do Balcão Nacional do Arrendamento. Cabe-nos referir contudo que, este procedimento especial de despejo apenas pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado. RAPOSO SUBTIL Se não se chegar a acordo com o senhorio quanto tempo disponho para procurar nova casa? Daanálisedaperguntaapresentada, presumimos que a preocupação que estará aqui em causa será sobre o tem-

2 Pág: V Área: 27,01 x 32,70 cm² Corte: 2 de 10 >> EXCEPÇÕES PARA DESPEJO Os inquilinos com dificuldades financeiras podem pedir ao tribunal o adiamento do despejo por dez meses. Esta excepção aplica-se a: Beneficiários de prestações sociais, como complemento solidário para idosos; Inquilinos que estejam a receber o subsídio de desemprego ou estejam inscritos em centro de emprego, desde que verificada a condição de recursos; Inquilinos recém-divorciados se a renda apresentar uma taxa de esforço elevadas. po que o arrendatário dispõe para desocupar a casa na falta de acordo entre ele e o senhorio quanto ao valor da renda num processo de actualização da mesma e/ou quanto ao tipo e duração do contrato de arrendamento nos termos do novo mecanismo previsto na nova Proposta de Lei. Como nota prévia, cumpre salientar que este novo mecanismo de actualização de renda por acordo entre as partes apenas será aplicável a partir de 1 de Janeiro de 2013 e somente aos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro (RAU) (e aos contratos de arrendamento não habitacionais celebrados antes do Decreto-lei n.º 257/95, de 30 de Setembro). Nos termos da Proposta de Lei, e caso não se verifiquem circunstâncias excepcionais (tais como o arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou ter uma deficiência com grau de incapacidade superior a 60% ou ainda caso o arrendatário tenha um filho ou enteado menor, etc.), na falta de acordo com o arrendatário quanto ao valor da nova renda, o senhorio poderá denunciar o contrato de arrendamento (pagando a correspondente indemnização) produzindo a denúncia efeitos no prazo de 6 (seis) meses após a comunicação do senhorio ao arrendatário. PLMJ O caso de um inquilino, com um contrato de arrendamento de 1970, actualmente62anosdeidadeerendimentos baixos (reforma inferior a mil euros). Pela informação que tenho combasenapropostadeleisobrearrendamento, após um entendimento entre senhorio e inquilino a renda poderá ser aumentada nos cinco anos seguintes, ainda que com bastantes limitações. Visto que após esses cinco anos o referido inquilino terá 67 anos, e o valor da renda, apesar dos aumentos decorridos durante esses 5 anos ainda estar longe do valor de mercado, creio que não terei hipótese de o despejar pelo factor idade. Gostaria que me informassemseéefectivamenteassim,visto que nesse caso talvez seja preferível não chegar a acordo e pagar a indemnização visto que será para demolir o edifício caso fique livre. A Proposta de Lei prevê que se protejam situações especiais quanto à actualização do valor das rendas como é o caso dos arrendatários com RABC inferior a cinco RMNA (= ,00), que é o caso. Para estes casos no período de cinco anos a renda só pode ser actualizada tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado e tendo como máximo 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário, ou ainda atendo como máximo o valor da avaliação realizada nos termos do artigo Paulo Figueiredo 38.º e seguintes do CIMI. O arrendatário nestes casos, deve fazer prova anualdorendimentoperanteosenhorio. Findo o período de cinco anos, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU e o arrendatário não pode invocar as circunstancias previstas nas alíneas do n.º 4 do artigo 31.º (artigo 35.º, n.º 7, alínea a)). Ou seja, passado 5 anos, e se à data não tinha mais de 65 anos, o arrendatário não pode invocar novamente nenhuma das duas situação ( RABC inferior a cinco RMNA e idade igualousuperiora65anos).semprejuízo, no caso em concreto de existir necessidade de demolição do edifício e neste caso o senhorio pode denunciar o contrato comunicando ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, dessa comunicação deverá constar de forma expressa o fundamento da denúncia, bem como adeclaraçãodomunicípioqueateste que foi iniciado procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado e que esta obriga à desocupação do mesmo. A invocação da necessidade de demolição obriga o senhorio mediante acordo e em alternativa ao pagamento de uma indemnização correspondente a seis meses de renda ou a garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas às que o arrendatário já detinha (que só é obrigatório no caso de o arrendatário ter mais de 65 anos de idade). Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 30 dias a contar da comunicação do senhorio, o mesmo deverá pagar a indemnização correspondente a seis meses de renda, indemnização essa que deverá serpaganomomentodaentregado locado. ANTAS DA CUNHA A arrendatária tem 87 anos e vive há mais de 50 anos na casa pagando uma renda de 75. Devido a problemas de saúde encontra-se provisoriamente num lar. A inquilina pode ser despejada dado que se encontra há dois meses no lar? A Proposta de Lei não veio alterar o regime de resolução do contrato de arrendamento motivado pela não ocupaçãodoimóvelarrendado.assim, mantém-se em vigor o regime que permite a resolução do contrato de arrendamento sempre que o arrendatário o não utilize há mais de 1 ano. No entanto, note que é excepção a esta regra geral a desocupação do local arrendado por motivo que se deva, designadamente, a caso de força maior ou de doença. URÍA MENÉNDEZ - PROENÇA DE CARVALHO

3 Pág: VI Área: 26,85 x 34,93 cm² Corte: 3 de 10 ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS E APO Arrendatários com mais de 65 anos ficam isentos ANTÓNIO DE ALBUQUERQUE antonioalbuquerque@economico.pt A nova lei do arrendamento obriga os senhorios a avançar com a proposta inicial de actualização das rendas e caso o inquilino não aceite a actualização, o senhorio terá de lhe pagar uma indemnização no valor de 60 meses de renda (cinco anos). Antes disso, o inquilino pode fazer uma contraproposta. O objectivo da proposta de lei do executivo é travar possíveis especulações, evitando que os senhorios avancem com propostas de actualização muito altas, sob pena de, depois, pagarem indemnizações elevadas. No entanto, algumas especificidades do actual regime manter-se-ão. A excepção são os arrendatários com mais de 65 anos, os que provem ter carências económicas e pessoas com um grau de deficiência acima de 60% - estes não poderão ser alvos de despejo. Leia todas as respostas dadas pelos cinco escritórios de advogados às dúvidas colocadas pelos leitores do Diário Económico em Tenho um contrato de 1987 com uma renda actual de 258,68, tenho um rendimento de 672,84 e 60 anos, gostaria de saber até quanto a minha renda pode ser actualizada? A sua pergunta está directamente relacionada com a resposta dada à pergunta anterior. Pelo exposto, cabe ao senhorio avançar com oprocessodeactualizaçãoderendas,devendo, para o efeito, comunicar ao arrendatário ovalordarenda,otipoeaduraçãodocontratoproposto,bemcomo,ovalordolocado, avaliado nos termos dos artigos 38º e ss do CIMI, acompanhado da cópia da caderneta predialurbana. Porém,parasedeterminaratéquantoovalor da sua renda poderá ser aumentada, um dos factores determinantes para o cálculo da mesma, consiste em saber qual o valor que irá ser atribuído ao imóvel arrendado, após a avaliaçãoefectuadapelasfinanças. Sendo assim, após ser interpelada pelo seu senhorio para os referidos efeitos, deverá no prazo de 30 (trinta) dias pronunciar-se em relação à proposta apresentada, devendo, nesse mesmo período vir alegar e juntar documentos comprovativos emitidos pelo serviço de finanças competente, cfr. o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuiçõesmínimasnacionaisanuais(rmna). Perante esta situação, no prazo de 5 (cinco) anosacontardarecepçãopelosenhoriodas/ resposta, a renda só pode ser actualizada nos seguintestermos: * o valor actualizado da renda tem como limitemáximoovaloranual correspondente a 1/15 do valor do locado, valor este, correspondente ao da avaliação realizada nos termos dos arts. 38º e ss do CI- MI; * no seu caso, considerando que, dispõe de um rendimento superior a 500,00 mensais, o valor actualizado da renda corresponde, até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social a um máximo de 25% do RABC do seu agregado familiar, aumento este que, não poderá exceder o limitede1/15dovalordolocado. No final do período transitório de 5 (cinco) anos, a renda poderá ser actualizada nos termos gerais, promovendo-se a transição do contrato para o NRAU, nos termos previstos no art. 30º do referido diploma legal, podendo o senhorio comunicar ao arrendatário o seu propósito, indicando, o valor da renda, o tipoeaduraçãodocontratopropostos,bem como o valor patrimonial do imóvel acompanhadodecópiadacadernetapredialurbana. Neste caso, o arrendatário está impedido de invocar as razões previstas no art. 31º nº 4 do NRAU (ou seja, razões de carência económica, idade ou grau de deficiência superior a 60%) e na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo períododedoisanos. RAPOSO SUBTIL E ASSOCIADOS A que realidades se aplica a comunicação de denúncia por obras/demolição? a) Obras ainda não licenciadas na data de entrada em vigor da lei? b) Obras licenciadas mas não iniciadas na data de entrada em vigor da lei? c) Obras licenciadas e iniciadas na data de entrada em vigor da lei, mas com as operações que obrigam à saída de casa do inquilino por iniciar? A denúncia do contrato para demolição ou realizaçãodeobrasderemodelaçãoourestauro profundos é possível apenas no caso de estas implicarem a desocupação do imóvel, e depende da apresentação pelo senhorio de uma declaração do município que ateste ter sido iniciado procedimento administrativo de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no imóvel arrendado e que as obras a realizar implicam desocupação. Assim, não é necessário que as obras que o senhorio pretenda realizar se encontrem já licenciadas pelo município, bastará que o senhoriotenhadadoentradadeumpedido de comunicação prévia ou licenciamento dessas mesmas obras. No entanto, o regime específico da denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio para a realização de obras de remodelação ou restauro constahojedelegislaçãocomplementarao NRAU (maxime do Decreto-Lei n.º 157/2006 de 8 de Agosto) o qual deverá ser ainda adequado aos termos constantes da Proposta de Lei, não sendo ainda conhecidoonovotextodestediplomacomplementar. URÍA MENÉNDEZ, PROENÇA DE CARVALHO Emreferênciaànovaleigostavaque informassem do seguinte: a) No caso de obras Profundas? Será quenumacasa-mudaraportaprincipal, fazer pintura interior, mudar janelas, mudar louças casa de banho, refazer canalização e refazer o hão são consideradas obras profundas. Neste caso «se sim» para o despejo basta uma simples carta ou é preciso também algum documento da Câmara Municipal? b) Se o inquilino não pagar até ao dia 8 de cada mês (data pagamento no contrato) tem de pagar depois mais 50%? c) No caso das micro empresas comerciais que estarão protegidas por 5 anos. Findo este prazo o senhorio poderá renovar depoisocontratosópor2anos?e no fim desses dois poderá o senhorio recuperar o seu imóvel? Oregimedadenúnciadoscontratosdearrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundosencontra-seregulamentadoemlegislação complementar ao NRAU, mais especificamente no Decreto-Lei n.º 157/2006,de8deAgosto,aqual-deacordo com o estabelecido na Proposta de Lei - deverá ser adaptada à nova lei, no prazo de 90diasacontradasuapublicação. Neste sentido, ainda não são conhecidas as alterações a introduzir ao referido diploma legal, pelo que não estamos em condições de responder à primeira questão suscitada. Por outro lado, e no que se refere à mora do arrendatário no pagamento da renda, a PropostadeLeinãofazqualquertipodealteração às normas actualmente aplicáveis, peloquenestecasoosenhoriomantéma faculdade de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se a falta de pagamento servir de base à resolução do contratopelosenhorio. De notar que cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o arrendatário fizer cessar a mora no prazo de oito diasacontardoseuinício. Por último, relativamente à microempresa apropostadeleirefere-seàs microentidades definindo-as como a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes: (a) total do balanço e/ou (b) volume de negócios líquido de e/ou (c) número médio de 5 empregadosduranteoexercício. Ás microentidades é concedido um período de 5 anos, durante o qual o valor da renda será actualizado de acordo com um dos seguintes critérios (aplicando-se o critério doqualresultarumvalormaiselevado):(a) o valor actualizado da renda terá como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis); ou (b) o valor actualizado da renda será o resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveisàdatade31deagosto,apurado peloinstitutonacionaldeestatística. Findo este período de 5 anos, o senhorio poderá promover a actualização da renda nos termos gerais, tais como estabelecidos na Proposta de Lei, isto é o senhorio deverá comunicar ao arrendatário o valor da renda,otipoeaduraçãodocontratopropostos (o senhorio é livre de propor qualquer períododeduraçãoparaocontrato). Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, opor-se ao mesmo propondo um novo valor, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento. Se as partes não chegarem a acordo, o contrato terá um prazo de 2 anos referido podendo o senhorio opor-se à respectiva renovação nos termos gerais aplicáveis, casoemqueoarrendatáriodeverádesocuparolocalarrendado PLMJ

4 Pág: VII Área: 27,16 x 36,70 cm² IOS Corte: 4 de 10 >> SENHORIO COM ACESSO AOS RENDIMENTOS Os inquilinos que aleguem baixos rendimentos na hora de negociar arendacomossenhorioseque, por causa disso, beneficiarem de aumentos controlados, terão de comunicar e provar todos os anos ao senhorio que mantêm o mesmo nível de rendimento ou que, tendo aumentado, este não ultrapassou o tecto que lhes permite ter a actualização controlada das rendas. Paulo Figueiredo

5 CONSULTÓRIO: LEI DO ARRENDAMENTO Tiragem: Pág: VIII Área: 26,48 x 35,87 cm² Corte: 5 de 10 ARRENDAMENTO COMERCIAL Governo actualiza rendas para o comércio INÊS DAVLD BASTOS ines.bastos@economico.pt O novo regime de actualização das rendas assenta na negociação entre inquilino e proprietário, vai aplicar-se também ao arrendamento comercial. Porém, algumas especificidades do regime próprio do arrendamento para comércio e empresas vão manter-se. Mas as linhas gerais da reforma que prevê o fim dos contratos vitalícios, a livre negociação da renda aos valores do mercado e a agilização dos despejos vão ser aplicadas aos dois regimes. Os comerciantes já avisaram que a aplicação ao arrendamento comercial das mesmas regras do habitacional vai estrangular o sector e provocar o fecho de muitas empresas, nomeadamente do comércio tradicional. Leia todas as respostas dadas pelos cinco escritórios de advogados às dúvidas colocadas pelos leitores do Diário Económico em Tenho um café micro empresa alugado por 200 euros no regime antigo. Agora só poderei aumentar em 1/15 do valor patrimonial por um período de transição de cinco anos salvo outro acordo com ele no valor da renda e duração de contrato. Ao fim dos cinco anos de transição tenho de o contactar para lhe dar o novo valor da renda e duração de contrato correcto? Se a duração for de dois anos, poderei eu fazer sair o arrendatário ao fim desses dois anos? A Proposta de Lei refere-se a microentidades definindo-as como as empresas que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapassem, à data do balanço, dois dos três limites seguintes: (a) total do balanço e/ou (b) volume de negócios líquido de euros e/ou (c) número médio de cinco empregados durante o exercício. De facto, a Proposta de Lei estabelece um mecanismo especial de protecção das microentidades no caso de ter sido iniciado um processo de actualização da renda pelo senhorio com base nas novas regras. O arrendatário, no âmbito de tal processo, poderá invocar a circunstância de ser uma microentidade (juntando os documentos comprovativos) caso em que - durante um período de cinco anos - o valor de actualização da renda fica limitado ao maior dos seguintes valores: (a) valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) ou (b) valor resultante da aplicação à renda mensal em vigor do coeficiente correspondente à totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística. Findo este período especial de cinco anos, o senhorio poderá, novamente, promover a actualização da renda sem que o arrendatário possa de novo invocar a circunstância de ser uma microentidade, ficando, consequentemente, sujeito às regras gerais de actualização extraordinária estabelecidos na Proposta de Lei, sendo-lhe comunicado o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos. O arrendatário terá um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto, opor-se ao mesmo (propondo um novo valor), pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento. No caso de, reiniciado o processo de actualização de renda pelo senhorio no final do referido período de cinco anos, as partes não chegarem a acordo sobre o regime e prazo a que o contrato deverá ficar sujeito, deverá entender-se que o contrato fica sujeito ao regime de prazo certo e que passa a ter um prazo de dois anos. Consequentemente, o senhorio poderá opor-se à renovação do contrato no final do novo prazo de dois anos, desde que o comunique com um pré-aviso de 60 dias (caso em que o contratoterminaeoarrendatáriodeverá desocupar o local arrendado). PLMJ Há 31 anos que arrendei um espaço comercial, um café. O espaço precisadeobraspoisestáquaseacair. Essas obras são profundas e portanto tenho que sair do espaço. Dúvidas: O senhorio pode cancelar o contrato de arrendamento alegando que vai para obras profundas? Se sim serei indemnizado? Se o espaço cair devido a falta de obras o proprietário tem que me indemnizar? O contrato fica cancelado automaticamente? Na verdade, ao abrigo da alínea b) do artigo 1101º do Código Civil, o senhorio pode denunciar o contrato com fundamento na realização de obras de remodelação ou restauro profundo. Nesta situação, o senhorio deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, com antecedência de seis meses sobreadatapretendidaparaadesocupação do imóvel, referindo o motivo da denúncia, acompanhado de uma declaração do município que ateste que está a decorrer um procedimento de controlo das obras e que é necessária a desocupação do locado. O senhorio está ainda obrigado a pagar uma indemnização correspondente a 6 meses de renda, ou, em alternativa, e mediante acordo com o arrendatário, a garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho em condições semelhantes às que detinha no local arrendado. Não existindo acordo quanto ao realojamento, a indemnização deve ser paga no mês seguinte à decisão que determina a desocupação do locado. Deve o senhorio iniciar as obras no prazo de 6 meses sob pena de ficar obrigado ao pagamento de uma indemnização correspondente a dez anos de renda. Por último, sublinhamos que estas normas serão regulamentadas através de legislação especial a aprovar pelo Governo.O arrendatário pode resolver o contrato, no termos do nº5 do artigo 1083º do Código Civil, quando o senhorio não realize as obras a que está obrigado, nos termos da lei, sempre que a sua omissão possa colocar em causa a aptidãodolocadoparaofimaquese destina. Neste caso, deve o arrendatário comunicar ao senhorio a sua in- >>LOJAS PEQUENAS EM RISCO Contratos comerciais vão ficar sujeitos ao mesmo regime de actualização das rendas dos contratos habitacionais, mas o Governo abre regime transitório para microentidades. A rendas destas sobe, mas gradualmente. Comércio já diz que milhares de lojas não vão suportar o encargo e podem fechar portas. tenção, invocando os motivos da resolução. De facto, de acordo com o artigo 1111º do Código Civil, caso as partes nada tenham estipulado no contrato, são da responsabilidade do senhorio as obras de conservação. Assim, se o imóvel ruir por falta de obras de conservação o senhorio poderá vir a ser responsabilizado por todos os danos causados por não ter cumprido os seus deveres de conservação. RAPOSO SUBTIL Tenho um espaço comercial arrendado, com contrato anterior a 1990, sem contrato escrito, por valores muito baixos(52 ). Preciso de actualizar o valor da renda. De acordo com a nova lei como o posso fazer? Também preciso de realizar obras. Posso pedir ao inquilino para sair? Tenho de o indemnizar? Quanto tempo demora em média este pedido? A renda poderá ser actualizada nos mesmos moldes do arrendamento para habitação, ou seja, o senhorio terá que tomar a iniciativa de comunicar ao arrendatário o valor da renda, o tipoeaduraçãodocontratopropostos, bem como indicar o valor do locado,enostermosdoartigo33.ºpor aplicação do artigo 52.º da Proposta de Lei, caso o arrendatário se oponha ao valor da renda, propondo outro valor, pode o senhorio no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta do arrendatário, comunicar se aceita ou não a proposta. Caso o senhorio não aceite o valor da renda proposto pelo arrendatário pode denunciar o con-

6 Pág: IX Área: 26,70 x 32,94 cm² Corte: 6 de 10 trato de arrendamento mas terá que pagar uma indemnização equivalente a cinco anos de renda ou actualizar a renda tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado ou tendo como limite o valor da avaliação do locado realizada nos termos dos artigos 35.º e seguintes do CIMI e, neste caso considerasse o contrato celebrado com prazo certo por um período de cinco anos. No entanto, deverá o leitor ter em atenção o disposto nos artigos 54.º e seguintes da Proposta de Lei no caso de existir no locado uma microentidade. Para o caso de denúncia do contrato de arrendamento para fins habitacionais por motivo de demolição, ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo do locado, entendemos que a nova redacção dada ao art º do Código Civil é igualmente aplicável ao arrendamento para fins não habitacionais. Neste sentido, a nova redacção dada pela Proposta de Lei ao artigo 1103.º do CC estipula que, a denúncia pelo senhorio com fundamento em demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a6mesessobreadatapretendidapara adesocupaçãoedaqualconste,de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia. Esta comunicação deverá ser acompanhada de declaração do município que ateste que foi iniciado procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado e que esta João Paulo Dias obriga à desocupação do mesmo. A invocação de demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa ao pagamento de uma indemnização correspondente a seis meses de renda ou a garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas às que este já detinha. Se as partes não chegarem a acordo no prazo de 30 dias a contar da comunicação do senhorio ao arrendatário, o senhorio terá que pagar uma indemnização correspondente a seis meses de renda. ANTASDACUNHA, FERREIRA E ASSOCIADOS Omeupaipossuiumaempresaem nome individual. Num dos estabelecimentos, o contrato está em nome do meu avô (que já faleceu), mas o recibo é passado em nome do meu pai. O contrato ainda é válido? Outra questãoéaseguinte:comopretendo continuar a empresa, o que poderá acontecer às rendas quando o meu pai falecer? Já foi criada uma empresa nova para os outros estabelecimentos que são propriedade da família. E as rendas, como ficam? Nos termos da legislação actualmente em vigor, os contratos de arrendamento para fim não habitacional celebrados antes do NRAU, apenas se transmitem para os sucessores caso estes, há mais de três anos, explorem, em comum com o arrendatário primitivo, o estabelecimento que funcione no imóvel arrendado. O sucessor com direito à transmissão deverá comunicar ao senhorio, nos três meses posteriores ao decesso, a vontade de continuar a exploração. No pressuposto de que a transmissão do contrato a favor do sucessor do primitivo arrendatário tenha sido comunicada, e aceite pelo senhorio (o que parece decorrer do facto de os recibos estarem a ser emitidos em nome do actual detentor do estabelecimento), parece-nos que o contrato de arrendamento inicial se manterá vigente. No que se refere à actualização das rendas, importa antes de mais clarificar que o procedimento previsto na Proposta de Lei poderá ter início, por iniciativa do senhorio, a qualquer momento após a entrada em vigor das normas relativas a esta matéria (o que, de acordo com a Proposta de Lei, deverá ocorrer em 1 de Janeiro de 2013), independentemente de qualquer facto (nomeadamente a morte do actual arrendatário).parainíciodoprocedimentodetransiçãodocontratoparao NRAU e actualização de rendas, o senhorio deverá dirigir uma comunicação ao arrendatário, formulando uma proposta para o valor da renda, e para o tipo e duração do contrato, devendo ainda incluir a indicação do valor patrimonial do locado e cópia da respectiva caderneta predial. Face à iniciativa do senhorio, o arrendatário deverá dar resposta no prazo de 30 dias (a falta de resposta equivale à aceitação das propostas do senhorio). Na sua resposta, o arrendatário poderá (i) aceitar o valor proposto pelo senhorio, (ii) opor-se ao mesmo ou (iii) denunciar o contrato. Se o arrendatário se opuser ao valor proposto pelo senhorio, formulando uma contraproposta, e o senhorio não aceitar essa contraproposta, este poderá optar por (i) denunciar o contrato, mediante o pagamento de uma indemnização (de montante igual a 5 anos da renda média entre as propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário, eventualmente agravada em certas situações), ou (ii) actualizar o valor da renda anual até 1/15 do valor patrimonial do locado (calculado nos termos do Código do IMI). Caso na sua resposta o arrendatário invoque que é uma microentidade (i.e., uma empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes: a) total do balanço: euros; b) Volume de negócios líquido: euros; c) Número médio de empregados durante o exercício: cinco), e faça prova da manutenção desta condição anualmente, o valor actualizado da renda terá o limite máximo anual de 1/15 do valor patrimonial do locado (não podendo o senhorio denunciar o contrato). Saliente-se ainda que, se o valor da renda apurado nos termos acima expostos for inferior ao valor da renda que resultaria da actualização anual, de acordo com o coeficiente anual de actualização de rendas publicado pelo INE, será este último o valor da renda a pagar. Cinco anos após esta actualização, o valor da renda poderá ser actualizado pelo senhorio nos termos gerais (já não podendo o arrendatário invocar que é uma microentidade). Nesse momento, se o senhorio vier a desencadear o mecanismo de actualização de renda, caso o senhorio e o arrendatário não cheguem a acordo quanto ao tipo e duraçãodocontrato,omesmoconsiderar-se-á celebrado ao abrigo do NRAU, com prazo certo e pelo período de dois anos. Em resumo, para o caso de microentidades prevê-se um regime transitório de cinco anos, durante o qual apenas poderá ser actualizada a renda, nos termos atrás expostos, sendo que, nesse período, salvo acordo entre as partes não poderá ocorrer a cessação do contrato ou a alteração do tipo de contrato. GARRIGUES

7 CONSULTÓRIO: LEI DO ARRENDAMENTO Tiragem: Pág: X Área: 26,24 x 35,78 cm² Corte: 7 de 10 QUANDO PODE FAZER OBRAS Senhorio pode ser obrigado a fazer obras ANTÓNIO DE ALBUQUERQUE antonio.albuquerque@economico.pt As obras coercivas podem ser pedidas pelos inquilinos, juntos das Comissões Arbitrais Municipais, sempre que o senhorio se recuse a realizá-las. Outra solução é ser o próprio inquilino a fazer as obras necessárias, desde que apresente, previamente, um orçamento ao seu senhorio e que as obras sejam suportadas por este. Caso o senhorio recuse fazer e pagar as obras, o inquilino pode realizá-las a seu próprio custo e o valor gasto será descontado no valor da renda que pagará. Outra questão que se coloca com frequênciaéadesaberseoarrendatário podecompraroimóveloufracção. DesdequeosenhorioeaCâmaraMunicipal se recusem a fazer obras, numa casa muito degradada, pode o arrendatário fazer ofertas de aquisição para a sua compra. >> LISBOA TEM METADE DAS CASAS DEVOLUTAS Cerca de 50% das casas da baixa lisboeta estão vazias, segundo os dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). O número de casas vazias destinadas para arrendamento aumentou 37.6% entre 2001 e 2011, passando de para imóveis, segundo os dados provisórios do Censos Segundo os dados divulgados pelo INE, 15% das residências vazias em Portugal destinam-se ao mercado de arrendamento e a maior parte das casas para arrendar estão localizadas no Algarve. Leia todas as respostas dadas pelos cinco escritórios de advogados às dúvidas colocadas pelos leitores do Diário Económico em A questão é sobre a nova proposta de lei do arrendamento. Factos: tenho 62 anos; o meu contrato de arrendamento é anterior a1977;soureformadaeaminha pensão é 485,74,não tenho mais rendimentos; vivo com um filho que não tem rendimentos. Pago de renda 100 ;o valor patrimonial nas finanças da casa que habito é A minha questão é:segundo os critérios de insuficiência económica quanto é que posso vir a pagar de renda e porquê? Resposta: Neste foro as nossas respostasrevestemsempreumcarácter meramente informativo e preliminar, nomeadamente porque não estamos na disposição de todos os elementos que rodeiam cada caso concreto. Não obstante, no caso de arrendatários que invoquem e comprovem que têm um rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais ( = ,00), o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário. No período de cinco anos a renda pode ser actualizada pelo senhorio tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado (máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário ou máximo de 10% do RABC no casodeorendimentodoagregado familiar ser inferior a 500 euros mensais) ou ainda tendo como limite o valor do locado correspondente ao valor da avaliação realizada nos termos do artigo 38.º e seguintes do CIMI. Neste caso em concreto, o valor da renda só pode ser actualizado no máximo em 10% do rendimento anual bruto corrigido, ou seja, a renda só poderá ser aumentada em 56,67/ mês ( 680,04 /ano,

8 Pág: XI Área: 27,55 x 33,01 cm² Corte: 8 de 10 Paulo Figueiredo que cabe dentro do limite máximo anual previsto de 1/15 do valor do locado avaliado em ). ANTAS DA CUNHA, FERREIRA E ASSOCIADOS Inquilinos com baixos rendimentos (reformas), mas com bens imobiliário, designadamente na terra, casa, terrenos, estas pessoas são pobres para efeito de cálculos para a renda? Para efeitos de cálculo do rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar e declaração de que o mesmo é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA),apenasrelevamosrendimentos auferidos pelo agregado familiar declarados em sede de IRS, situação esta que deverá ser aferida pelos respectivos Serviços de Finanças RAPOSO SUBTIL E ASSOCIADOS Tenho 41 anos, vivo com a minha mãequetem79anosequeédoente crónica não podendo estar sozinha. Nasci na casa que ainda hoje habitamos. Actualmente a renda reconheço que é muito baixa mas nunca recebemos nenhuma proposta por parte dos senhorios de a alterar mesmo com o código anterior. Quando a minha mãe foi para lá morar, julgo que em 1966, a renda era muito alta (750$00). Nunca fizeramobras,noentanto,nóssempre as fizemos. Nos últimos anos informamos o senhorio das obras que iriamos fazer, entre elas a colocação de telhado novo (logicamente que com a renda actual tão baixa não iriamos pedir para ele as fazer). Comistoquerodizerqueacasase encontra, para a idade que tem, em bom estado de conservação. É uma casa geminada e na outra casa reside o nosso senhorio e familia. A minha mãe é ainda tutora de um sobrinho com 52 anos de idade e com mais de 60% de deficiência. Como quem toma conta da minha minha mãe sou eu naturalmente também estou responsável há vários anos pelo meu primo. As perguntas que tenho são: Vivendo em economia comum com a minha mãe e como por uma questão de saúde da própria não pude abandonar a casa terei direito a nela permanecer em caso da sua morte? O meu primo, de quem ela é tutora e tem uma deficiência superior a 60% tem algum direito? Nos termos da Proposta de Lei, apenas haverá lugar à transmissão por morte para filho maior de contratos de arrendamento anteriores ao NRAU nos casos em que o filho seja portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% ou nos casos em que este tenha idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º anos de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior. Em ambos os casos, é ainda requisito da transmissãoqueofilhoconvivahá mais de 1 ano com o arrendatário. Não se encontra prevista a possibilidade de transmissão para um sobrinho do arrendatário neste tipo de contratos GARRIGUES

9 Pág: I Área: 21,94 x 2,31 cm² Corte: 9 de 10 Conheça a novas regras para despejos, obras e arrendamento comercial Cinco escritórios de advogados esclarecem todos as dúvidas levantadas pelos leitores do Diário Económico

10 Tiragem: Cinco escritórios de advogados esclarecem todas as dúvidas dos leitores do Diário Económico. SUPLEMENTO Pág: 1(principal) Área: 8,30 x 1,65 cm² Corte: 10 de 10