TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo

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1 Registro: XXXXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº XXXXXX , da Comarca de, em que são apelantes CARLOS EDUARDO (OMITIDO) e RENATA (OMITIDO), é apelada HESA 61 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A.). ACORDAM, em 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ ANTONIO DE GODOY (Presidente) e RUI CASCALDI., 11 de agosto de 2015 AUGUSTO REZENDE RELATOR Assinatura Eletrônica

2 Apelação nº XXXXXX Apelantes: CARLOS EDUARDO (OMITIDO) e RENATA (OMITIDO) Apelada: HESA 61 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A.) Comarca: Voto nº 264 Contrato Compromisso de compra e venda Rescisão contratual cumulada com devolução de valores Comissão de corretagem atribuída ao comprador Impossibilidade Restituição determinada Legitimidade passiva configurada Prescrição para cobrança não consumada Aplicação do artigo 205, do Código Civil Imóvel que não chegou a ser entregue - Retenção de 20% das quantias pagas Cabimento Valor que se mostra suficiente para ressarcimento dos prejuízos operacionais e administrativos da ré Sentença reformada em parte Recurso dos autores provido em parte. Relatório Trata-se de recurso de apelação interposto em VOTO Nº 264 2/13

3 face da r. sentença de fls. 475/479, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para: a) declarar rescindido o contrato; b) condenar a requerida a restituir 80% das parcelas pagas pelos autores, valor que deve sofrer prévio abatimento da quantia de R$5.286,48 necessário à reversão da personalização da planta que os autores contrataram, com correção a contar dos respectivos desembolso e juros de mor de 1% ao mês a partir da citação; c) custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o total que restar apurado, a cargo da parte requerida. Em seu recurso de fls.484/514, os autores/apelantes requerem a reforma parcial da sentença no sentido da procedência total dos pedidos iniciais, alegando, em suma: a inocorrência de prescrição para restituição dos valores pagos a título de corretagem; ser cabível a condenação de restituição de 90% dos valores pagos, por ter sido requerida a rescisão enquanto em fase de obras. O recurso foi processado regularmente, sendo recebido em seu duplo efeito (fls. 517). A fls. 518/520 a empresa ré opôs embargos de declaração, rejeitados a fls Foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. VOTO Nº 264 3/13

4 Argumentação e dispositivo Os autores celebraram com a ré o compromisso de compra e venda (fls. 37/71), envolvendo o apartamento nº 101, torre 01, Terraços Jardim das Colinas, em construção na Rua Laurentz Martins, 529, em São José dos Campos/SP. Por ocasião da negociação, efetuou o pagamento da quantia de R$ ,77 referente ao empreendimento, e R$ ,52 a título de comissão de corretagem, que alegam que nunca tiveram a intenção de contratar, uma vez que a aquisição se deu em stand montado pela própria vendedora. A parte autora ajuizou a presente ação para rescindir o contrato avençado por motivo de dificuldades financeiras, requerendo ainda a condenação da ré na restituição de 90% dos valores pagos, bem como a restituição do valor referente a taxa de corretagem e SATI. Inicialmente cumpre dizer que deve ser afastada a preliminar de prescrição para a cobrança dos valores referentes a comissão de corretagem e SATI, visto que o prazo prescricional aplicável é de dez anos, como previsto no artigo 208, do Código Civil. Neste sentido o entendimento desta Câmara: CONTRATO - Compra e venda de imóvel - Devolução das quantias desembolsadas a título de corretagem - VOTO Nº 264 4/13

5 Aplicação do prazo prescricional de dez anos - Art. 205 do Código Civil - Prescrição afastada - Incidência do art. 515, 3º, do Código de Processo Civil - Atraso da entrega da obra - Inobservância da data aprazada para a conclusão da obra - Danos materiais verificados - Impossibilidade, entretanto, de cumulação da indenização por perdas e danos com a multa contratual, pois implicaria verdadeiro "bis in idem" - Prevalência da multa contratual - Art. 416, parágrafo único, do Código Civil - Incidência no período estabelecido na sentença - Termo final do período de atraso da obra - Data da entrega das chaves - Devolução das despesas de corretagem - Responsabilidade solidária da construtora e intermediadora - Devolução determinada - Dano moral - Inadimplemento contratual que não gera, por si só, dano moral - Indenização indevida - Recursos providos em parte (TJ/SP, Apelação nº , 1ª Câmara de Direito Privado, j , rel. Des. Luiz Antonio de Godoy). Grifei. Assim, verifica-se que, tendo o pagamento sido efetuado em junho de 2011 (fls. 5/6) e ação proposta em janeiro de 2015, não transcorreu o lapso prescricional decenal. Também deve ser afastado o argumento de ilegitimidade passiva para a cobrança dos valores referentes a corretagem e SATI. Segundo ensinamento do jurista Cândido Rangel Dinamarco, a legitimidade das partes é: VOTO Nº 264 5/13

6 Legitimidade 'ad causam' é qualidade para estar em juízo, como demandante ou demandado, em relação a determinado conflito trazido ao exame do juiz. Ela depende sempre de uma necessária relação entre o sujeito da causa e traduz-se na relevância que o resultado desta virá a ter sobre sua esfera de direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la. Sempre que a procedência de uma demanda seja apta a melhorar o patrimônio ou a vida do autor, ele será parte legítima; sempre que ela for apta a atuar sobre a vida ou patrimônio do réu, também esse será parte legítima. Daí a conceituar-se essa condição da ação como relação de legítima adequação entre o sujeito e a causa (Instituições de Direito Processual Civil, vol. II, Malheiros Editores,, 2001, p. 303). Ademais, a compra e venda de imóvel constitui relação nitidamente de consumo, caracterizando-se, portanto, a responsabilidade solidária de todos os fornecedores participantes da cadeia de consumo, estabelecida no artigo 7º, parágrafo único, e o 25 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Neste sentido o entendido deste Tribunal, circunstância, presente tanto em relação ao 'SATI Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária', quanto no tocante aos 'serviços de VOTO Nº 264 6/13

7 análise de crédito', de haverem sido os pagamentos destinados a pessoas jurídicas diversas, nada diz para com o pedido de repetição. Na medida em que quitados na mesma ocasião da compra e no interior do próprio estante de vendas da ré, presumemse os beneficiários prepostos da apelada, a quem cabe, eventualmente, promover as medidas de regresso em ação própria (Apelação nº , 6ª. Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Vito Gugliemi, j. em ). Por essas razões, reconhece-se a legitimidade passiva da ré Helbor Empreendimentos S/A para que restitua os valores indevidamente cobrados a título de comissão de corretagem e SATI. No mérito, a sentença comporta parcial reforma. Quanto a verba de corretagem e taxa SATI temse que sua cobrança dos adquirentes foi indevida. Os corretores são prepostos da empresa de corretagem contratada pela própria dona do empreendimento, trabalham no stand de vendas desta, e ali atendem os potenciais compradores. Não foram os compromissários compradores que quiseram contratar a corretagem ou qualquer tipo de assessoria técnica ou de intermediação na contratação do compromisso de VOTO Nº 264 7/13

8 compra e venda do imóvel. Claro, portanto, que a parte ré abusivamente repassou aos consumidores autores as despesas que são suas, visto que à evidência quem contratou a corretagem e a assessoria técnica imobiliária, e naturalmente se beneficiou com tal serviço, foi ela fornecedora para promover o empreendimento e a venda das unidades. Verifica-se a ocorrência de venda casada (a não aceitação da comissão de corretagem e dos Serviços de Assessoria Técnica Imobiliária SATI implicava naturalmente na não contratação, que se dava no stand de vendas), vedada pelo Código do Consumidor (art. 39, I). À evidência os compradores assumiram tal obrigação por inequívoca imposição da construtora vendedora quando da negociação do imóvel. Nesse sentido a jurisprudência: Compromisso de compra e venda. Atraso injustificado na entrega do imóvel. Inexistência de causa eximente da responsabilidade da alienante. Mora configurada, não disponibilizado o imóvel ao promissário após o prazo estendido. Lucros cessantes consistentes na impossibilidade de fruição do bem. Indenização cabível. Fixação de aluguel mensal, devido durante o período do atraso da obra, mas contado do término do prazo de carência e até a efetiva entrega das chaves.

9 Ressarcimento dos valores pagos pelo serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) e corretagem, cuja responsabilidade, no caso, é da promitente, tratando-se de despesas para comercialização em massa de imóveis. Abusividade do repasse, tal como procedido, ao consumidor. Venda casada e falta de adequada informação. Devolução devida, mas de forma simples. Prescrição inocorrida. Inaplicabilidade do prazo prescricional trienal. Inteligência dos incisos IV e V do 3º do art. 206 do Código Civil. Danos morais ausentes. Sentença revista em parte. Recurso principal desprovido e parcialmente provido o adesivo (Apelação nº / , Relator Claudio Godoy, Comarca de, 1ª Câmara de Direito Privado, Julgado de 14/04/2015, Registrado em 15/04/2015.In tjsp.jus.br.). Claro, portanto, que rescindido o contrato deve mesmo ser feita a devolução das verbas de comissão de Corretagem e da taxa SATI (corrigidas monetariamente desde o desembolso e acrescidas de juros de 1% ao mês, desde a citação). Em seguida deve ser apurado o montante a ser restituído em decorrência da rescisão do contrato, salientando-se que são verbas diferentes. A de comissão de corretagem e taxa SATI eram indevidas, e por isso serão restituídas. O saldo do valor pago era devido e, por força da rescisão haverá a devolução de 80% dele aos autores. Conforme aceito pelas partes, o contrato foi rescindido mediante decisão monocrática, insurgindo-se a parte autora apenas no tocante ao valor a ser restituído. VOTO Nº 264 9/13

10 Ressalta-se que, com a rescisão do contrato de venda e compra as partes devem ser restituídas à situação que se encontravam antes da celebração do negócio jurídico, autorizada a retenção pela vendedora de parte do valor pago pelos compradores. Neste sentido, a súmula 01 deste Egrégio Tribunal de Justiça: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Nota-se que as deduções previstas no subtítulo 12.5 e seus subítens do contrato firmado entre as partes (fls. 65) representam 20% do valor total das prestações efetuadas, o que não demonstra a colocação em desvantagem exagerada dos promitentes compradores. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido que, no caso de inadimplência do comprador é possível a retenção pela vendedora do percentual entre 10% e 25% a título de indenização com as despesas decorrentes do negócio. No caso, o juízo a quo determinou a retenção de 20% dos valores pagos pelos autores, a qual fica mantida por se mostrar em conformidade com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. VOTO Nº /13

11 Neste sentido: Processual civil. Agravo regimental no agravo em recurso especial. Contrato de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Inadimplência. Restituição da quantia paga. Circunstância do caso. Revisão do percentual. Enunciados 5e7do STJ. Agravo improvido. 1. Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte Superior, em caso de extinção do contrato de promessa de compra e venda por inadimplência justificada do devedor, deve-se estabelecer em casos tais o quantitativo entre 10 e 25% a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do negócio, por ser o percentual mais adequado. Precedentes. 2. Além disso, os argumentos utilizados para fixar o percentual a ser retido somente poderiam ter sua procedência verificada mediante reexame das circunstâncias fáticas e diante da análise das cláusulas contratuais pactuadas entre as partes, não podendo a questão ser revista em âmbito de recurso especial, conforme dispõem os enunciados n. 5 e 7 da Súmula desta Corte. 3. Agravo regimental a que se nega provimento (AgRg. no Agravo em Recurso Especial Nº /SE, 3ª Turma, j , Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze).

12 Grifei. Observe-se que dentro da percentagem de 20% já consta o valor devido à empresa empreendedora no que se refere aos gastos administrativos a que a parte autora deu causa. Desta forma, se mostra abusivo o repasse do valor de R$5.286,48, referente a reversão da personalização da planta. Neste sentido o entendimento desta Câmara: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Imóvel adquirido na planta - Cessão dos direitos do compromisso a terceiros, com anuência da ré - Cláusula que estabelece que os cessionários assumem todos os direitos, prerrogativas, vantagens e consequentes obrigações e ônus, inerentes ou derivados do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda Serviços de modificação de acabamento no imóvel - Contrato de personalização do imóvel que é derivado do compromisso de compra e venda de imóvel - Débito decorrente destes serviços deve ser declarado inexigível perante o autor - Negativação indevida - Desnecessidade da prova do prejuízo conforme julgados do STJ - VOTO Nº /13

13 Dano moral configurado com a negativação do nome nos órgãos de proteção ao crédito Indenização de R$ 5.000,00 bem fixada na sentença, merecendo ser mantida, vez que consentânea com a extensão do dano - Ausência de recurso do autor para majorar a verba indenizatória - Ação ordinária de declaração de inexistência de débito cc. indenização por dano moral procedente Recurso improvido (TJ/SP, Apelação nº , 1ª Câmara de Direito Privado, j , rel. Des. Paulo Eduardo Razuk). Grifei. Por essas razões, a sentença é reformada em parte para condenar a parte ré a restituir os valores pagos a título de corretagem e SATI e declarar inexigível a cobrança de valores a título de gastos com personalização da planta. Ressalta-se que eventual crédito a favor dos autores deverá ser apurado por cálculo em fase de cumprimento de sentença. Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso de apelação. É o meu voto. Augusto Rezende Relator VOTO Nº /13

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