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1 REGULAMENTO DE RESTRIÇÕES URBANISTICAS E DE CONSTRUÇÃO, PROTEÇÃO E DE USO DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL CAMPOS DE MINAS 1- Considerações Iniciais 1.1- As restrições e as limitações constantes deste regulamento constituem normas convencionais sujeitas todos a proprietários promitentes compradores, cessionários e/ou possuidores, a qualquer título, e/ou unidades residenciais do loteamento RESIDENCIAL CAMPOS DE MINAS, destinadas ao resguardo da concepção original do projeto elaborado, preservação do conceito urbanístico e valorização da propriedade bem como,a promoção da segurança e proteção dos proprietários e moradores contra o uso indevido e danoso dos imóveis integrantes do loteamento As normas aqui explicitam tem caráter supletivo da legislação Federal, Estadual e Municipal em vigor, ou seja, prevalecem após o cumprimento de todas as normas e preceitos legais pertinentes Para atingir as finalidades deste Regulamento, e, ainda para promover a administração da área fechada do loteamento Residencial Campos de Minas, foi constituída uma associação Civil, sem fins lucrativos,.denominada ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL CAMPOS DE MINAS, doravante designada, simplesmente ASSOCIAÇÃO, da qual são associados natos todos os titulares de lotes e terreno, unidades habitacionais e/ou dos direitos a eles relativos, integrantes do citado loteamento Incumbe à ASSOCIAÇÃO a-) zelar, no âmbito de suas possibilidades, pela conservação, manutenção,reparação e melhoria dos serviços e equipamentos servientes ao loteamento RESIDENCIAL CAMPOS DE MINAS ; b-) questionar junto aos poderes públicos competentes a regular prestação dos serviços públicos, inclusive para conservação, manutenção, reparação e melhoria do sistema viário, da rede elétrica e do sistema de área verdes e institucionais do loteamento, assim como, auxiliar ou prover a prestação de serviços, seja de modo subsidiário, seja através de convênios com os poderes públicos: 1

2 c-) fiscalizar a observância das restrições urbanísticas atinentes aos lotes e áreas de comum utilização e de (APA) áreas de preservação ambiental e (APP) área de preservação permanente, referentes ao uso do solo como ao direito de construir e utilizar, especificadas no Regulamento de Restrições Urbanísticas de Construção, Proteção e Uso do loteamento RESIDENCIAL CAMPOS DE MINAS, através da análise prévia dos projetos e construção; d-)fiscalizar a observância das normas de tráfego e estacionamento estabelecidas, questionar junto aos poderes públicos competentes, o apoio necessário para tal observância e adoção das medidas convenientes à comunidade dos moradores do loteamento; e-) zelar pela segurança dos moradores do loteamento, questionando juntos aos poderes públicos competentes a prestação dos serviços respectivos e prestando na esfera de atuação possível e de acordo com suas disponibilidades financeiras, auxilio na prestação daqueles serviços; f-) promover a confraternização e solidariedade entre associados, estimulando a criação de meios para consecução dos objetivos sociais; g-) administrar a área fechada do loteamento e as áreas de lazer interna e externa, disciplinando sua utilização através do Regimento interno; h-) atender todas as prescrições da legislação municipal que normaliza os loteamentos fechados; 1.5- A aceitação do presente Regulamento implica no reconhecimento irrevogável da ASSOCIAÇÃO como entidade reguladora das normas de ocupação. Urbanização, defesa ambiental e controle da harmonia arquitetônica das edificações e reformas a serem executadas pelos adquirentes de lotes do LOTEAMENTO RESIDENCAL CAMPOS DE MINAS. 2. Restrições Construtivas Não será permitida a construção de mais de uma residência por lote, com área mínima de 90, 00 (noventa) m2 de área construída, a que se destinará exclusivamente à habitação de uma única família e seus empregados; Fica em conseqüências, vedada a construção de prédios não residenciais e prédio de apartamento para habitação coletiva. Também não será permitida a construção de prédios para fins comerciais,industriais e de escritório de forma a nunca se exercerem neles atividades de comércio, industria, serviços, estabelecimentos de ensino, hospital, clínica, consultório, atelier, templos, cinema, teatro, hotel, motel, pensão, e outras 2

3 assemelhadas. As casas construídas no Loteamento não poderão ser cedidas ou alugadas para pessoas, empresas ou associações, para nelas serem realizadas festas ou atos comemorativos que possam comprometer a tranqüilidade dos moradores. As restrições do item anterior não se aplicam a área de mata, área de praia de clube e mini-fazenda indicadas no projeto de implantação do loteamento. 2.1 Afastamentos As edificações obedecerão aos seguintes afastamentos mínimos obrigatórios, distâncias medidas perpendiculares ás divisas dos lotes; Frente: 5 (cinco) metros; Laterais: 3 (três) metros - direita e esquerda; Fundos: 5 (cinco)metros; Todos os afastamentos das edificações serão cotados a partir da projeção da cobertura, beiral, incluindo calhas; Não será permitido qualquer tipo das edificações cobertas dentro dos afastamentos obrigatórios; Não será permitido a projeção de sacadas, marquise, floreiras e outros elementos construídos sobre qualquer um dos afastamentos; Floreiras sobre o piso, desde que possuam altura máxima de 1,5 (um e meio) metros e seja perpendicular á divisa do lote e podem estar sobre os afastamentos Deverá ser previsto local para guarda de veículos Índice de Ocupação e Aproveitamento O índice máximo de ocupação do lote será igual a 40%(quarenta por cento) da área total do mesmo Beirais até 1 (um metro) não serão incluídos nos cálculos dos índices de ocupação e aproveitamento Não será considerada no cálculo de área total construída, a área do pavimento motivado por declive acentuado do terreno, até o limite de 25% (vinte e cinco por cento) da área do pavimento imediatamente superior. 3

4 2.3 Piscinas, Casas de Máquinas, Decks, quadra esportivas e geradores Piscinas, decks e quadras esportivas, desde que descobertos, poderão chegar a 3 (três)metros da divisa frontal ou fundo do lote e a 2 metro da lateral A casa de máquina situada nos afastamentos frontais ou lateral, deverão ser exclusivamente subterrâneas Geradores, quando houver, são equipamentos que deverão ser instalados fora dos afastamentos, em compartimentos fechados, em alvenaria, e com tratamento acústico adequado. O método da exaustão da fumaça causada por geradores à diesel, deverá estar dentro das normas para que não interfiram na vizinhança As áreas destas construções - exceto a piscina não serão consideradas nos cálculos dos índices de ocupação e aproveitamento Seguindo os padrões descritos no item acima, a construção de pergolados e elementos vazados apenas será permitida em área de afastamento frontal ou fundos, desde que respeitando a distância mínima de 3 (três) metros da divisa do lote. Serão livres nos demais afastamentos, com exceção dos lotes onde houver viela sanitária, cujo afastamento lateral será de 3 (três)metros Caso ocorra qualquer tipo de cobertura sobre pergolados e elementos vazados, placas de policarbonato, vidro, telha cerâmica, etc., a área da superfície destes elementos passará a ser considerada área construída, e incidirá nos índices de ocupação e aproveitamento É livre a utilização de vegetação trepadeira como cobertura para pergolados e elementos vazados. 2.4 Altura das Edificações A altura máxima da edificação principal será de 8 (oito) metros, medida da soleira do pavimento térreo ou do pavimento inferior, quando este existir, à cumeeira mais alta do telhado. 4

5 2.4.2 O pé direito mínimo para os compartimentos utilizáveis das edificações será de 2,60 (dois e sessenta) metros Acima do nível da rua, o nível do pavimento térreo terá, no máximo 1(um)metro acima da cota média do terreno natural, na linha de projeção da fachada principal da edificação Nenhuma edificação poderá ter mais que dois pavimentostérreo e superior - exceções feitas nas seguintes hipóteses: a-) para lotes com declividades maior ou igual a 15%(quinze por cento) será permitida a edificação de 3º. Pavimento inferior, com área máxima de 25%(vinte e cinco por cento) da área de projeção do perímetro imediatamente superior. b-)será permitida a edificação de sótão utilizável, com área máxima de 25%(vinte e cinco por cento) da área de projeção do perímetro do pavimento imediatamente inferior ao mesmo, tão somente quando o estilo arquitetônico induzir naturalmente esta solução, tais como chalés, cottage, etc, e desde que mantenha o pé direito mínimo de 2,40 (dois e quarenta) metros. O perímetro do sótão deverá ser fechado em alvenaria, respeitando o limite de sua área máxima, e poderá ter aberturas para ventilação e iluminação. 2.5 Fechamento Não será permitido o fechamento frontal com cerca, muro ou qualquer outro tipo de fechamento, somente será permitido o isolamento com plantas, para a área de piscina, deck ou área de tratamento paisagístico Os fechamentos laterais e de fundo quando for o caso, serão com mourões de madeira e fios lisos, e plantas-cerca viva (alamandra) e terão altura máxima de 2 (dois) metros Nos lotes com divisas para a cerca de fechamento do loteamento, não será permitida a abertura de portões ou acessos, a qualquer título, pelo fundo ou lateral do lote Para fechamento de divisas, confrontando à área de serviço da residência será permitido a construção de muro de alvenaria com extensão máxima de 6 (seis)metros lineares e altura de 1,90 (um e noventa ) metros no máximo. 5

6 2.6 Muros de arrimo Nos lotes em aclive, havendo a necessidade de execução de muro de arrimo na área de afastamento frontal, este só poderá ser construído respeitando o afastamento mínimo de 2,50 (dois e cinquenta) metros da testada do lote, e deverá ser encoberto em sua face externa por talude com inclinação de até 45º., revestido com grama ou similar. A altura máxima do muro de arrimo em área de afastamento frontal, para lotes em aclive, é de 2,50 (dois e cinqüenta) metros, contado a partir da cota natural do terreno no trecho em que for edificado e sobre os mesmos somente poderá existir cerca viva com mourões e fio liso, com altura máxima de 1,5 (um e meio) metros Nos lotes em declive, havendo necessidade de execução de muro de arrimo no fundo, este só poderá ser construído respeitando o afastamento mínimo de 2 (dois) metros da divisa com lote.a altura máxima do muro de arrimo em área de afastamento de fundo para lotes em declive é de 2 (dois) metros contado a partir da cota natural do terreno no trecho em que foi edificado Nos lotes de esquina, havendo necessidade de execução de muro de arrimo na área de afastamento lateral, este só poderá ser construído respeitando o afastamento mínimo de 2,50 (dois e cinqüenta) metros da divisa do lote, e deverá ser encoberto em sua face externa por talude com inclinação de até 45º, revestido com grama ou similar. A altura máxima do muro de arrimo em área de afastamento lateral para lotes de esquina, é de 2,50 (dois e cinqüenta) metros, contado a partir da cota natural do terreno no trecho em que for edificado, e sobre os mesmos somente poderá cerca viva, com altura máxima de 1,5 (um e meio) metro A altura máxima permitida para muros de arrimo localizados nos afastamentos laterais e de fundo será de 2,50 (dois e cinqüenta) metros contado a partir da cota natural do terreno no trecho em que for edificado, e sobre os mesmos somente poderá existir cerca viva com altura máxima de 1,5 (um e meio) metro. 6

7 2.7 Instalações em geral As instalações elétricas em geral, ligações de energia, gás, telefone, ou similares, serão obrigatoriamente subterrâneas, no trecho compreendido entre os pontos da entrada e as edificações O abrigo de medidores padrão de entrada e medição de água, energia elétrica, gás ou qualquer outra utilidade, deverão sempre obedecer aos padrões das respectivas empresas ou concessionárias. Podem, a partir da cerca lateral, ser edificados junto as cercas vivas e executados em alvenaria Tão somente nos casos em que o lote concedente esteja à jusante-nível inferior do lote dominante, todo e qualquer adquirente de lote será obrigado a dar servidão gratuita para passagem de águas pluviais e esgoto, na faixa de afastamento lateral, desde que devidamente sinalizados. O eixo da rede deve distar-se a, pelo menos, 50 cm da divisa do lote. A profundidade para a instalação de canalização deverá ser de no mínimo 1(um) metro, salvo eventuais acordos entre as partes envolvidas. Deverão ser previstas caixas de inspeção para águas pluviais. Correrá por conta do usuário de servidão toda e qualquer despesa inerentes e este serviço A fossa séptica deverá ser executada pelo proprietário do terreno, com projeto fornecido pela executora, e após a execução destas obras, seu aterramento só, poderá ser executado, após a inspeção da executora do empreendimento. 2.8 Taxa de Permeabilidade Todos os lotes deverão manter uma taxa de permeabilidade mínima correspondente a 30%(trinta por cento) de sua área, podendo para este efeito, computar-se as faixas de afastamento previstas neste Regulamento. 2.9 Passeios Os passeios serão gramados, mas deverão possuir faixa pavimentada para circulação de pedestres, com largura de 1,20 (um e vinte) metro. 7

8 2.9.3 O material a ser aplicado na faixa pavimentada será de concreto magro com e= 5 cm e agulhado com pedrisco Os proprietários deverão pavimentar os passeios nas áreas de acesso de veículos ao lote e futura edificação, antes do início de qualquer atividade de construção respeitando a passagem de águas pluviais se houver Não será permitida a utilização do passeio para colocação de bancos, pedras, pedriscos, ou outros elementos ornamentais similares A construção ou implantação de suporte para lixo caseiro, deverá ser feito no limite da divisa frontal do lote, fora do passeio público e de acordo com a normas a serem definidas pela associação Todo proprietário deverá instalar uma caixa para recebimento do correio, no limite da divisa frontal do lote, fora do passeio público e de acordo com as normas a serem definidas pela associação. 3) Normas Operacionais da Associação 3.1 Todos os projetos de construção, modificação ou acréscimo, bem como a anexação ou desmembramento de lotes, deverão ser previamente apresentados para aprovação da associação que verificara a obediência ao presente Regulamento. Após aprovação dos projetos pela associação, eles deverão ser submetidos ás autoridades competentes pelo próprio adquirente. 3.2 A associação definirá uma taxa a ser paga a analise do projeto e /ou substituição do mesmo. 3.3 A Associação terá por incumbência examinar os projetos sob o prisma das presentes restrições, exarando o seu parecer dentro de 15(quinze) dias úteis, a partir da apresentação pelo interessado na construção, do projeto e demais elementos de que trata o item seguinte: 3.4 Os projetos deverão ser submetidos á Associação, em duas vias compreendendo: a-)implantação das edificações no lote, com curva de nível - escala 1:200; b-)plantas de todos os pavimentos- escala 1:50; c-)corte longitudinal e corte transversal escala 1:50; 8

9 d-)memorial descritivo do sistema construtivo; e-)memorial de cálculo de áreas; f-)comprovante de propriedade contendo a descrição dos lotes; g-)cópia do ART do autor do projeto e responsável técnico pela obra - após o parecer positivo de aprovação, por parte da Associação. Deverá ser indicado na planta do pavimento térreo, o abrigo de medidores padrão de entrada e medição de água, energia elétrica, gás ou de qualquer outra utilidade. Deverão ser entregues, por via de carta protocolada, na sede da Associação ou por onde por esta for indicado, cuja recepção ficara o prazo inicial da Associação para proferir o seu parecer. Será fornecido um número de controle para acompanhamento de processo de aprovação. Será indicado o tipo de fossa séptica a ser instalada. 3.5 O exame e aprovação da Associação constituirão pré-requisito para a aprovação do projeto por parte do órgão municipal competente, consoante convênio a ser celebrado pela loteadora com a Municipalidade. 3.6 Após a expedição do Alvará de Liberação do Poder Público, será permitida a edificação de um barracão que deverá ser demolido se a obra não for iniciada dentro do prazo de 120(cento e vinte ) dias a contar da data de expedição do referido Alvará. É obrigatória a implantação de sanitário no barracão provisório e a sua ligação á fossa séptica. 3.7 No caso de verificar-se que a obra não teve início no prazo supra-aludido ou que ocorra sua paralisação, a Associação poderá tomar as providências cabíveis visando a demolição do barracão provisório, sem direito a qualquer indenização aos interessados na construção. As expensas do adquirente do lote, todo o entulho deverá ser removido e implantada a forração vegetal original no local, A Associação fica autorizada também, ás expensas do adquirente, a adotar as medidas de estabilização de taludes nas áreas afetadas pelas obras inconclusas. 3.8 Serão determinadas pela Associação, os dias e horários que serão permitidos os trabalhos na obra. Ficarão determinadas também, as 9

10 regras para os dias da semana que estiverem inseridos em feriados prolongados. 3.9 A Associação regulamentará os dias e horários para entrega de materiais de construção, mas será de responsabilidade do proprietário e boa interação entre fornecedores e as regras do Loteamento Não será permitido o pernoite de nenhum funcionário nas obras. Em casos específicos de guarda de materiais com valores expressivos, o proprietário deverá solicitar à Associação a permanência de um guarda no espaço da obra A Associação não será responsabilizada por subtração ou manutenção de materiais das obras O proprietário devera pagar uma taxa de ligação de água, mas esta só será ligada caso não haja inadimplência de condomínio Serão determinadas pela Associação, as penalidades para o não cumprimento das regras impostas neste regulamento, e serão encaminhadas aos proprietários. 4-Outras restrições 4.1 Concluídas as obras de infra-estruturas do loteamento e não iniciada pelo comprador a construção sobre o seu lote, obriga-se ele, comprador, promover o plantio de grama, de qualquer espécie, sobre toda a superfície do mesmo, sob pena de,não o fazendo no prazo de 12(doze) meses da entrega das obras de infra-estruturas, a Associação executar por ele o plantio, para dele reaver o custo corresponde preço tabelado e definido pela Associação, acrescido de taxa de administração de 15% (quinze por cento). 4.2 São proibidos anúncios de qualquer natureza nos lotes, e nas edificações, Anúncio de revenda de imóveis deverão ser colocados nas portarias respectivas, ficando a Associação autorizada a retirar qualquer placa de anúncio ou venda nos respectivos imóveis, inutilizando-as sem ensejar direito de qualquer indenização aos interessados. 4.3 Não será permitida em hipótese alguma, utilização dos lotes vizinhos para depósitos de materiais de construção ou preparo desse material, devendo tais depósitos e preparos serem realizados dentro da áreas circundada, no próprio lote em que esta sendo edificada a residência. 4.4 Será exigida a identificação dos profissionais responsáveis, assim que iniciadas as obras. A identificação deverá ser feita em painel 10

11 com área máxima de 4 (quatro)metros quadrados, localizadas dentro do lote.o número do alvará de execução da obra e a data de expedição deverão estar identificados neste painel. 4.5 Será solicitado aos responsáveis pelas obras que informem a Associação quanto ao término de determinadas etapas da obragabarito e locação, estrutura, telhado e interligações com concessionárias para que sejam feitas fiscalizações intermediárias, evitando transtornos no processo de aprovação final habite-se. 4.6 A caçamba para depósito de lixo deverá ficar dentro do tapume, enquanto este for necessário, e no final da construção, na remoção do mesmo, a caçamba deverá permanecer dentro do lote. 4.7 O lixo e o entulho resultante da construção deverá ser despejado em local adequado, fora do limite do loteamento. 4.8 É proibido a queima de lixo, de qualquer natureza, durante a construção. 4.9 É proibido a construção de reservatório de água elevados fora da edificação principal Não será permitida a construção de casa pré-fabricada. Novas tecnologias que se imponham como avanço na prática de construir, sem comprometer o padrão do empreendimento, poderão ser admitidas por deliberação fundamentada do Conselho Consultivo da associação, por 2/3 de seus membros empossados É expressamente vedada a utilização pelo, proprietário ou compromissário comprador, ou ainda por terceiros, dos lotes e das áreas verdes para camping, estacionamento de treilers, barracões ou construções provisórias, depósito de materiais, ainda que em caráter temporário e qualquer outro que desvirtue o conceito do empreendimento, executando-se os barracões provisórios, exigidos nos lotes próprios necessários aos trabalhos acessórios de construção da unidade principal, os quais deverão ser demonstrados imediatamente após a conclusão da obra Será de responsabilidade do proprietário qualquer dano causado a vizinho(s) ou ás instalações do loteamento, canaletas, entre outros Não será permitida, mesmo em caráter doméstico, sem finalidade comercial a criação de toda e qualquer espécie de animais, cujo volume e condições de higiene interfiram na vizinhança Dentro do perímetro do loteamento, os cães deverão estar presos em guias e os proprietários serão responsáveis Civil e criminalmente por danos que o seu animal causar. 11

12 5. Incorporação de Imóveis 5.1 Será permitida a unificação de dois ou mais lotes contíguos, de modo a construir um novo lote, sempre que respeitadas as posturas municipais, e desde que promovidas pelo interessado as competentes averbações no Cartório de registro de Imóveis. Em tal hipótese, todas as restrições neste regulamento estabelecidas, serão aplicáveis ao novo lote resultante. 5.2 Apenas será permitido o desmembramento, para os lotes que forem unificados, e que voltarão a situação original. 6. Definições Para o efeito do presente regulamento são adotadas as seguintes definições: Afastamento Distância entre uma edificação e as divisas do lote frontal, lateral e de fundo. Alinhamento Linha divisória entre o terreno de propriedade particular e o logradouro público- ruas ou praças. Anexação de lotes - É a junção de dois ou mais lotes, constituindo um único imóvel. Área construída de um pavimento - é área da superfície correspondente à projeção horizontal das áreas cobertas do pavimento. Área construída total É a somatória das áreas construídas dos diversos pavimentos da edificação. Área de projeção - é toda a área de construção, em qualquer pavimento acima do térreo, cujo perímetro ultrapasse os limites do pavimento térreo. Ático - Parte do voluma superior de uma edificação, destina a abrigar a casa de máquinas, piso técnico de elevadores, caixas de água e circulação vertical. Beiral - prolongamento do telhado além da prumada das paredes. Cota média do terreno- é a relação entre a cota alta e a cota mais baixa do terreno. Cota natural do terreno - é a cota do terreno primitivo. 12

13 Declividade- a relação percentual entre a diferença das cotas altimétricas de dois pontos e a sua distância horizontal. Desmembramento de lotes- é a divisão de um único lote, constituído de dois ou mais imóveis. Divisa- limite que estabelece a separação de duas propriedades vizinhas. Edificação- Obra coberta destinada a abrigar atividade humana ou qualquer instalação. Fachada principal- face da edificação que está voltada para o logradouro publico. Faixa non aedificandi - área de terreno aonde não será permitido qualquer tipo de construção. Índice de aproveitamento- relação entre a área de um lote e a somatória das áreas passíveis a serem edificadas, incluindo todos os pavimentos inferior e térreo e superior. Índice de ocupação- relação entre a área de um lote e a permitida a ser ocupada em um único pavimento térreo. Logradouro público- é toda parcela do território de propriedade e de uso comum da população. Marquise- cobertura saliente na parte externa de um edifício, lateralmente. Muro de arrimo- muro que suporta e retém um volume de terra. Passeio parte da via de circulação destinada ao trânsito de pedestre. Pavimento- qualquer plano utilizável de uma edificação. Pavimento inferior- qualquer pavimento situado abaixo do pavimento térreo. Pavimento superior pavimento situado ao nível do solo. Recuo- faixa de terreno situada entre o alinhamento do lote e a via pública. Servidão- utilidade de passagem ou direito de alguma propriedade ou terceiros tem a serventia, através de prédio e terras alheias. Sótão- andar situado sob cobertura, com pé direito variável e reduzido. Taxa de permeabilidade- é o fator pelo qual multiplica-se a área do lote para se obter a área mínima que deverá ser permeável, ou seja, não poderá receber nenhum tipo de revestimento. 13

14 Viela sanitária área non aedificandi cujo uso está vinculado á servidão de passagem, para efeito de drenagem e captação de águas pluviais,, ou ainda para rede de esgotos. 14

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