AULA EPD AÇÃO DE DESPEJO I e II PROF. DR. FABRIZZIO MATTEUCCI VICENTE

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1 AULA EPD AÇÃO DE DESPEJO I e II PROF. DR. FABRIZZIO MATTEUCCI VICENTE 1. Generalidades - Competência: foro do local do imóvel, salvo se houver cláusula de eleição; - Legitimidade ativa: locador, nu- proprietário; fideicomissário; adquirente; cônjuge não anuente em locação superior a 10 anos; - Legitimidade passiva: locatário, ainda que na qualidade de subrogatário, sublocatário legítimo (se ilegítimo há situação de possessórias); pessoas não autorizadas após a morte do locatário. - Valor da causa: doze meses de aluguel vigente. Na situação específica da ação de despejo por extinção de contrato de trabalho, três salários; - Petição inicial: deve preencher os requisitos do art. 282 do CPC, somado aos requisitos específicos; - Procedimento: comum, de rito ordinário. Possível o especial do JEC, se para uso próprio, sendo autor pessoa física; 2. Cabimento 2.1. Ação de despejo e as condições da ação - em quase todas as hipóteses em que a posse direta é originária de contrato de locação; - discute- se a respeito das condições da ação. - Tecnicamente a ação é um direito subjetivo a uma sentença de mérito, na abalizada lição de Enrico Tullio Liebman. - A ação não se confunde com a demanda, que é direito incondicionado e constitucionalmente garantido (art. 5º, inciso XXXV da CF/88). - A ação é direito infraconstitucionalmente regulado, sujeito a condições de existência, tudo nos termos da teoria abstratista do direito de ação. Além da teoria abstratista temos a teoria concretista e a teria assercionista; - De acordo com a sistemática atualmente em vigor, são três as condições da ação, como deixam entrever os três dispositivos legais que regulam a matéria. - Vezes há, porém, que legislação específica estabelece que há outros requisitos a serem preenchidos para que a ação seja proposta, dando a sensação de que existem condições genéricas e condições específicas da ação, o que não é verdade. - Assim, por exemplo, na ação de usucapião é comum a afirmação errônea de que o tempo necessário à usucapião é requisito ou condição específica da ação, quando, na verdade, é condição de procedência da ação, sendo portanto, condição, condição de mérito. - diferente é a situação da notificação, por vezes legalmente exigida do locador para o locatário, a fim de aquele possa promover a ação de despejo em face deste. - conforme se verá oportunamente, a exemplo do que já se disse sobre as condições da ação, a notificação não é uma condição da ação adicional, mas requisito para que o interesse de agir do locador esteja presente Situações que não admitem ação de despejo - imóveis públicos (por propriedade, se são locados por entidades públicas, na qualidade de locatárias e não de locadoras, se submetem à lei de locações); - vagas autônomas de garagem ou espaços de estacionamento de veículos;

2 - espaços destinados à publicidade; - imóveis em apart- hotéis, hotéis- residência ou equiparados; - arrendamento mercantil. 3. Hipótese de despejo 3.1. Hipóteses comuns a todas as espécies de locação - extinção de fideicomisso, quando o fideicomissário celebra locação sem anuência do usufrutuário ou fiduciário; - alienação do imóvel; - resilição bilateral do contrato, com prazo de 6 meses para desocupação, estando subscrito por duas testemunhas; - infração contratual ou legal; - falta de pagamento; - realização de obras urgentes, determinadas por autoridade pública; - permanência do sublocatário após a dissolução da locação por qualquer causa; - ausência da vênia conjugal, se o contrato possui prazo superior a 10 anos, pois o cônjuge não está obrigado a respeitar o prazo superior Hipótese relativa a locação por temporada - término do prazo ajustado, que não pode ser superior a 90 dias; 3.3. Hipóteses especiais, relativas à locação não residencial - obrigação determinada pelo Poder Público para radical transformação do imóvel; - realização de obras que aumentem substancialmente o valor do negócio ou da propriedade; - fim do prazo contratual, quando a locação não está submetida à proteção renovatória; - melhor proposta de terceiro; - necessidade de retomar o imóvel para uso próprio do locador, transferência do fundo de comércio existente há mais de um ano; - decadência do direito de propor a ação renovatória; Hospitais, unidades sanitárias, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino; - falta de pagamento; - infração contratual; - acordo; - reparações urgentes - demolição para nova edificação - reforma com aumento de 50% a área útil; 3.4. Hipóteses especiais, atinentes às locações residenciais - término do prazo do contrato por escrito e com prazo superior a 30 meses; - decurso do prazo de 5 anos, se o contrato é verbal ou escrito com prazo inferior a trinta meses; - retomada para uso próprio, do cônjuge ou companheiro; ascendente ou descendente e respectivos cônjuges que não disponham de imóvel para uso próprio; - demolição ou edificação licenciada pelos órgãos públicos, que aumente em 20% a área construída. Se for hotel ou pensão, o aumento deve ser de 50%. - dissolução do contrato de trabalho do qual decorra a locação;

3 - permanência de pessoas estranhas à relação ex locato, após a morte do locatário, desde que não estejam legitimadas a sucedê- lo; - locações residenciais celebradas anteriormente à Lei nº 8.245/91, com prazo indeterminado. 4. Denúncia Vazia - O locatário também poderá ser despejado ao final do contrato por denúncia vazia. - Para tanto é preciso que exista permissão contratual; - Denúncia vazia é a denúncia imotivada, isto é, não fundada em qualquer das causas de denúncia a que se refere o item anterior. - Havendo a permissão, não precisa o autor justificar o pedido de despejo. - Os requisitos para esse pedido são: a) autorização legal e contratual; b) fim do prazo do contrato. - Há casos, como veremos, em que só se admite o despejo por denúncia cheia ou motivada. - São casos de denúncia vazia (resilição unilateral): arts. 7º, 8º, 46, 47, v, 50, 57 e 78 da Lei de Locações; - Nestes casos, pouco importa se o locador possui mais de um imóvel, se estão ocupados ou não. 5. Notificação - Condição para a determinação do interesse de agir do locador na ação de despejo, em alguns casos - A relação contratual pode se encerrar pela forma de acordo entre as partes: distrato ou resilição bilateral; ou por vontade de apenas uma delas: resilição unilateral, também chamada de denúncia; - A denúncia é receptícia, isto é, não depende de aceitação, bastando que chegue ao conhecimento do denunciado. - Tanto o locador, quanto o locatário, podem denunciar o contrato Notificação pelo Locatário - O locatário é beneficiado, pois poderá denunciar a locação no seu curso, arcando com a multa contratual, se houver, ou a multa arbitrada judicialmente. - Se o contrato já está encerrado, poderá o locatário notificar o locador da denúncia, sem pagar multa alguma, para deixar o imóvel em 30 dias (art. 6º); - É importante que a notificação seja enviada por um meio capaz de provar seu recebimento, podendo ser extrajudicial ou judicial; 5.2. Notificação pelo Locador - Já na hipótese do locador, a lei lhe impõe maiores dificuldades para a denúncia. - No caso do locador, findo o contrato e o prazo para desocupação, poderá o locador notificar; - Se emitida a notificação, que deve conter o prazo legal para desocupação, e o locatário não desocupa o imóvel, restará ao locador apenas a via da ação de despejo, para promover o encerramento do contrato de locação. - Quando exigida, como já dito, a notificação compõe o interesse de agir do locador. - Não pode a notificação ser antecipada, nem conceder prazo inferior ao limite legal para desocupação.

4 - considerando que a notificação compõe o interesse de agir do locador, a propositura da ação antes de findo o prazo para a desocupação implicará carência de ação. - Tema interessante e controverso na jurisprudência é o de se saber se a ação de despejo poderá ser iniciada antes de findo o prazo para desocupação, desde que a citação ocorra após o fim do prazo para desocupação. - É relevante aqui determinar em que momento o processo começa e quando as condições da ação devem estar presentes para que o processo possa atingir seu resultado. - Se a notificação contém prazo inferior ao limite legal, considera- se ineficaz para a propositura da ação de despejo. Há quem diga que esse fator é irrelevante se a ação de despejo é ajuizada após o prazo para desopcupação determinado por lei. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NO CURSO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. DENÚNCIA VAZIA. POSSIBILIDADE. ART. 8.º DA LEI N.º 8.245/91 - LEI DO INQUILINATO. EXIGÊNCIAS LEGAIS CUMPRIDAS. REFORMA DO ACÓRDÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA N.º 07/STJ. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVOS CONSTITUCIONAIS. EXAME EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. INVIABILIDADE. QUESTÃO RELATIVA À ALEGAÇÃO DE QUE O A SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU NÃO FOI DEVIDAMENTE FUNDAMENTADA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA NAS RAZÕES DO ESPECIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 283/STF. 1. Não se conhece do apelo especial no tocante à pretensa contrariedade a dispositivos da Carta Maior, porquanto refoge à competência deste Tribunal constitucionalmente estabelecida de uniformização da interpretação da legislação federal infraconstitucional; sob pena de usurpação da competência da Suprema Corte. 2. Permanecendo inabalados os fundamentos do acórdão recorrido, suficientes de per si para sua manutenção, diante da ausência de impugnação específica, mostra- se inviável o conhecimento do recurso especial, relativamente à questão relativa à ausência de fundamentação da sentença de primeiro grau. Incidência da Súmula n.º 283/STF. 3. A disciplina contida no art. 8.º e parágrafos da Lei n.º 8.245/91 é clara ao reconhecer o direito do adquirente do imóvel locado à denúncia vazia, desde que haja a notificação do inquilino no prazo de noventa dias contados do registro da venda; ressalvada a vigência da cláusula contratual de tempo determinado; sob pena de presumir- se a concordância com a manutenção da locação. Precedente. 4. Recurso especial não conhecido. (REsp /PB, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 26/05/2009, DJe 15/06/2009) - se a notificação é enviada muito antes do ajuizamento da ação, poderá ser considerada ineficaz para esta última.

5 LOCAÇÃO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. PRAZO DE VALIDADE. DEMORA NA PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO. SÚMULA 07 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 1. Conquanto a Lei n.º 8.245/91 não fixe prazo para a validade da indigitada notificação, o retardo quanto à propositura da ação pode levar à conclusão de que houve prorrogação tácita da avença, o que é matéria de fato a ser examinada pelas instâncias ordinárias, atraindo à espécie o comando da súmula 07 desta corte. Precedentes. 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag /SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 10/06/2008, DJe 04/08/2008). - questão que surge a esse respeito, passa a ser a de se saber qual, então, será o prazo para ajuizamento da ação de despejo. Há julgados estabelecendo prazo de 6 meses, conforme Súmula 23 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. - Entretanto, há julgados estabelecendo prazos distintos: a) 30 dias; b) 3 meses; c) 4 meses; d) 6 meses; e) e até mesmo julgados estabelecendo a necessidade de atender à rápida propositura de ação de despejo, sem estabelecer prazo. - Por outro lado, não se admite notificação e posterior ação de despejo sem que o contrato esteja com o prazo de vigência encerrado Quando a notificação é necessária? - Primeiramente, pode- se afirmar que sempre que o contrato de locação se encerra e a ação não é proposta nos 30 dias subsequentes, torna- se necessária a notificação. - Nos contratos celebrados verbalmente ou com prazo inferior a 30 meses, em que a locação dura mais de 5 anos a notificação é obrigatória com prazo de 30 dias para desocupação. - Exige, também, a notificação premonitória nos seguintes casos: a) despejo por extinção de usufruto ou fideicomisso; b) alienação do imóvel durante a locação; c) fim da locação residencial de prazo superior a 30 meses, após trinta dias de vencimento do prazo contratual; d) despejo na locação não residencial, após 30 dias do fim do contrato; e) despejo de locação iniciada antes da Lei de Locações se vigorando por prazo indeterminado Não se exige a notificação: - despejo por sublocação, cessão ou empréstimo não consentido; - despejo por extinção da sublocação com pedido liminar; - despejo por denúncia cheia; - despejo referente a locação residencial com contrato escrito de prazo superior a 30 meses, com denúncia vazia e até 30 dias após o fim do contrato; - despejo referente a locação não residencial, até 30 dias do fim do contrato; - despejo em locação por temporada

6 5.5. Prazo para a desocupação - Relativamente ao prazo para desocupação, a regra é que se respeite o prazo de 30 dias. - Será, entretanto, de 90 dias, se o imóvel for alienado durante a locação; - será de 12 meses o prazo para desocupação se a locação foi celebrada antes da Lei de locações Depois de notificado, pode o locador receber alugueis? - como a locação é naturalmente onerosa, enquanto não desocupado o imóvel é natural que o locador queira receber os alugueis devidos. - seu recebimento não significa renúncia aos termos da notificação nem novação do contrato. 6. Legitimidade para a ação de despejo - Em princípio, são legitimados para a ação e despejo o locador e o locatário. - Há, entretanto, situações específicas que estendem essa legitimação para outros sujeitos de direitos, quais sejam: a) proprietário ou fideicomissário na ação de despejo em virtude da extinção de usufruto ou fideicomisso; b) o adquirente na ação de despejo em função da alienação do bem; c) o sublocatário na ação de despejo por extinção da sublocação, ainda que não seja parte no contrato de locação; d) todo aquele que permanecer no imóvel ainda que não faça parte do contrato, na ação de despejo em virtude da permanência de pessoas não autorizadas; e) o cônjuge que não anuiu na ação de despejo em contrato de locação com vigência de mais de 10 anos Despejo e a legitimação dos menores - menores de idade podem locar, serem locatários e propor ação de despejo, desde que representados ou assistidos. - No que tange à questão de serem parte em Juízo, a problemática se situa no campo dos pressupostos processuais de validade. - Independente disso, por força do que determina o art. 82, inciso I do Código de Processo Civil, o Ministério Público deverá participar dessas ações, em princípio como custos legis. Na hipótese de faltar representação ao menor, estará também legitimado o Ministério Público para tutelar os interesses do menor, figurando, inclusive, como parte. - De acordo com o art. 180 do Código Civil, se o menor dolosamente se declara maior e capaz, poderá figurar na ação como parte sem representação nem assistência, sendo relativamente capaz Propriedade e ação de despejo - Não há qualquer relação entre a legitimação para o pólo ativo da ação e a propriedade do bem imóvel. - Assim, que não é proprietário, desde que seja locador, poderá propor a ação de despejo, ressalvadas as hipóteses excepcionais já relacionadas anteriormente. - Isto porque sendo a locação a cessão temporária do uso e gozo de bem fungível (posse direta), onerosamente, basta que a situação de possuidor indireto se apresente para que a legitimação esteja presente.

7 - Há casos, entretanto, que somente o proprietário ou o compromissário comprador poderão propor a ação de despejo: a) nas ações de despejo em face de hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados, entidades religiosas registradas, quando o despejo é fundado em demolição, edificação licenciada ou reforma que aumente 50% da área útil; b) nas ações de despejo relativas a contratos de locação verbal ou escritos inferiores a 30 meses, com denúncia cheia para uso próprio do cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente ou nesses contratos para demolição e edificação que aumentem a área construída em 20%, salvo hotéis, quando o aumento da área será de 50%. c) realização de obras urgentes, determinadas pelo Poder Público, quando não for possível a permanência do locatário; - A possibilidade se justifica porque nessas hipóteses somente com a autorização do proprietário é que as justificativas se manifestam. Daí porque somente o proprietário ou o promissário comprador poderão mover a ação de despejo nesses casos. - Para tanto, a prova da propriedade far- se- á pela apresentação de cópia da matrícula do imóvel; - Já no caso do compromissário comprador, será necessária a apresentação da referida matrícula e do compromisso de compra e venda, ou apenas deste último devidamente registrado. - A jurisprudência não é pacífica sobre a necessidade ou não do registro do compromisso de compra e venda. Jurisprudência Apelação Relator(a): Rocha de Souza Comarca: São Paulo Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 21/02/2013 Data de registro: 22/02/2013 Outros números: Ementa: Locação de imóvel. Despejo. Partes que podem transigir extrajudicialmente e levar acordo para homologação judicial a qualquer momento. Reconhecimento. Não designação de audiência de conciliação. Ofensa a princípios constitucionais e nulidade. Inocorrência. Locação de imóvel. Despejo. Decisão fundamentada na aplicação de cláusula contratual que exclui o direito de indenização e de retenção sobre benfeitorias. Produção de prova pericial acerca da extensão das benfeitorias realizadas pela locatária. Desnecessidade diante do entendimento adotado. Exegese do artigo 130, do Código de Processo Civil. Nulidade. Inexistência. Locação de imóvel. Despejo. Alegação ligada à existência de contrariedade na r. sentença. Fundamento da argumentação. Trecho transcrito no relatório da decisão que resume as razões da defesa. Sentença que, ao não acolher a tese defensiva, por óbvio não poderia estar em consonância com as alegações contidas na defesa. Contradição. Inocorrência. Locação de imóvel. Despejo. Imóvel atribuído à autora em partilha realizada em ação de divórcio, com determinação de ciência à locatária. Transmissão da posse. Legitimidade ativa para a causa. Reconhecimento. Locação de imóvel. Despejo. Aquisição do imóvel pela locatária. Tratativas realizadas entre esta e a advogada da locadora. Outorga de poderes para que a advogada representasse a locadora no negócio de venda e compra. Inexistência. Instrumento particular não subscrito por qualquer das partes. Interesse de agir da locadora. Existência. Locação de imóvel. Despejo. Prorrogação do contrato de locação por prazo determinado. Menção feita pela advogada da locadora em correspondência eletrônica. Outorga de poderes para a advogada representar a autora na negociação do pacto locatício ou na venda e compra. Inexistência. Promessa feita por terceira sem poderes de

8 representação que não vincula a locadora. Prazo da locação. Encerramento em Propositura da ação de despejo em Oposição quanto à prorrogação do contrato expressamente manifestada pela locadora. Exegese do artigo 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91. Carência da ação por ausência da notificação prevista no artigo 57, da Lei nº 8.245/91. Não reconhecimento. Locação de imóvel. Despejo. Reconvenção. Reformas para afastar o comprometimento das estruturas do prédio. Benfeitorias necessárias. Cláusula contratual expressa acerca da renúncia ao direito de indenização ou de retenção. Exegese do artigo 35, da Lei nº 8.245/91. Alegação da locatária ligada ao não cumprimento do dever previsto no artigo 22, I, da Lei nº 8.245/91. Ausência de manifestação da locatária acerca das condições que impediriam a utilização do prédio para os fins contratados. Sentença mantida. Preliminares rejeitadas, recurso improvido. 7. A liminar na ação de despejo - Art. 59 da Lei nº 8.245/91 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. VI o disposto no inciso IV do art. 9 o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº , de 2009) VII o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº , de 2009) VIII o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº , de 2009) IX a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº , de 2009) 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. 3 o No caso do inciso IX do 1 o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a

9 desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº , de 2009) 7.1. ação de despejo x ação de reintegração de posse - Ação de despejo segue o rito ordinário. Já a ação de reintegração de posse segue rito especial (se de força nova), com liminar. - Preferência do legislador em manter a ação de despejo nos casos em que se poderia até pensar em ação possessória. - Tecnicamente, extinto o contrato de locação é possível até pensar em esbulho possessório, se o imóvel não é entregue ao locador. - Entretanto, o legislador deixa evidente no art. 5º da Lei de Locações que qualquer que seja o fundamento, para reaver o imóvel a ação cabível será a ação de despejo. - Assim, para a adequada proteção da posse na ação locatícia, estabeleceu o legislador a possibilidade de concessão de medida liminar, que, nas hipóteses do art. 59, 1º da Lei de Locações, não se confunde com antecipação de tutela do art. 273 do Código de Processo civil. - sob um determinado aspecto, parece- nos que essa medida liminar é naturalmente mais semelhante às liminares possessórias. - Isto porque se analisada a natureza da liminar, ter- se- á que se trata de tutela de evidência (fundada na evidência do direito que justifica a sua concessão) e não em uma tutela de urgência como ocorre com a tutela antecipada. - Tal fenômeno também se observa nas liminares possessórias do art. 927 do Código de Processo Civil Requisitos das liminares - Independentemente da espécie de situação que justifique a concessão da medida liminar, a sua concessão exige o pagamento de três alugueis como caução; - Trata- se de caução real (não fidejussória). Isto porque a caução, neste caso, deve garantir o ressarcimento de danos sofridos pelo réu, na hipótese de cassação da medida liminar ou de improcedência da ação, ao final. Sua garantia deve ser real, fundada em direito real ou em depósito judicial da quantia correspondente. Já a caução fidejussória é de natureza pessoal, como ocorre com a fiança e não traz a segurança exigida por lei como requisito para a concessão da medida liminar; - A caução, por outro lado, é a garantia mínima e não substitui eventual indenização que seja devida ao locatário. - De outro lado, há quem diga que outro requisito comum a todas as liminares é a impossibilidade de se cumular pedidos na ação de despejo. - A questão merece debate e não nos parece que seja assim. O argumento está no fato de que a redação do 1º do art. 59 exige fundamento exclusivo para o despejo alguma das hipóteses do art. 59.

10 - Isto não parece significar pedido exclusivo, mas sim causa de pedir exclusiva, de tal forma que, ainda que o despejo seja concedido por outro fundamento, não seja possível a concessão da medida liminar. Assim, parece- nos que a melhor leitura é a que permite mais de um pedido na ação de despejo com pedido liminar, mas a concessão do despejo deve estar atrelada a um dos fundamentos do art. 59, 1º da Lei de Locações Prazo para desocupação liminar - em caso de concessão de medida liminar, o prazo será de 15 dias Hipóteses de concessão da medida liminar Ação de despejo fundada na necessidade de reparações urgentes, determinadas pelo Poder Público, que não possam ser realizadas com a permanência do locatário - nesse caso, a demora oferece risco ao próprio locatário; - entretanto, embora a hipótese de risco seja a justificativa para a concessão da medida liminar com fundamento nessa hipótese, o risco, em si considerado, não precisa ser demonstrado para a respectiva concessão da medida liminar; - Ainda que não exista a determinação do Poder Público, é possível a concessão de medida liminar com fundamento nesta hipótese; - O locatário poderá, neste caso, promover ação indenizatória, se o locador entregou imóvel que não estava em perfeitas condições de uso, salvo se constar do contrato expressamente a condição de risco Ação de despejo pelo término do prazo notificatório, sem apresentação de garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato - Hipóteses do art. 40 não sustentam a garantia inicial. São elas: I - morte do fiador; II ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº , de 2009) III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº , de 2005) IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº , de 2005) X prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº , de 2009) - Possibilidade de exoneração do fiador, mediante simples notificação ao locador. - manutenção da responsabilidade do fiador por 120 dias após os quais estará exonerado da obrigação; - Nesse prazo de 120 dias, deverá o locatário providenciar novo fiador, sem o que a garantia contratual estará extinta; - Se novo fiador é apresentado antes do decurso do prazo de 120 dias, imediatamente estará extinta a fiança, pois o contrato não permite a subsistência de duas garantias.

11 - Também se permite a exoneração do fiador se operada a subrogação dos arts. 11 e 12 da Lei de Locações; - Ausente a garantia, poderá o locador notificar o locatário a recompô- la no prazo de 30 dias, sob pena de despejo; Falta de pagamento - Até a Lei nº /09, não havia a possibilidade de concessão de medida liminar em função de despejo por falta de pagamento; - Apesar disso, a falta de pagamento sempre foi a principal causa de despejo. - Para sanar a incongruência da lei, passou- se a permitir a liminar em ação de despejo por falta de pagamento, desde que preenchidos os requisitos legais. - São requisitos para a concessão dessa espécie de liminar: a) caução de três alugueis; b) ausência de garantias contratuais; - a falta de pagamento não precisa atingir, necessariamente, o não pagamento de alugueis. O não pagamento de outros encargos locatícios também justifica a concessão da medida liminar, até porque também justifica a própria propositura da ação de despejo. - Problema é que a liminar só pode ser concedida se o contrato estiver desprovido de garantias, o que ainda impõe ao locador o ônus da demora processual se o contrato possui garantias locatícias. - A execução da liminar está condicionada à ausência de que, em 15 dias, o locatário não efetuou o depósito judicial da quantia devida, purgando a mora. - Se as garantias locatícias se tornarem insuficientes, também se apresenta entendimento jurisprudencial favorável à concessão da medida liminar. - É o caso em que a caução, por exemplo, supera o débito locatício; - O entendimento jurisprudencial em questão é questionável, na medida em que a lei exige a ausência de garantia. Ademais, sendo a discussão estabelecida sobre a existência de fiança, o Judiciário estará sujeito à discussão acerca da capacidade econômica do fiador, o que levaria a um debate, já no início da ação de difícil solução. - Tal debate levaria a uma indevida confusão entre a garantia fidejussória, que está vinculada à pessoa do fiador e não a seu patrimônio e a garantia real que não é conditio sine qua non dos contratos de locação. - Estrategicamente, portanto, deverá o locador escolher entre a ausência de garantia e a existência de garantia locatícia. Escolhendo por esta última, não terá direito à liminar, caso contrário, terá Ação de despejo em função do termo do contrato de locação não residencial, proposta a ação no trintídio seguinte ou à notificação comunicando a intenção de retomada - Trata- se, também, de recente modificação legislativa; - Requisito: que a locação seja não residencial; - Cabimento: locações em shopping centers; atividades empresariais; desde que não sujeitas à ação renovatória. - ainda que para fins residenciais, exige- se que o locatário seja pessoa jurídica e o imóvel se destine ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados (art. 55); - Se a ação é proposta no trintídio, dispensa- se notificação premonitória;

12 - Passado o trintídio, a locação se prorroga por prazo indeterminado. Por isso, a partir do 30º dia a ação de despejo fica condicionada à notificação premonitória. Neste caso a desocupação poderá ocorrer em trinta dias, sendo que somente após esse prazo é que será possível propor ação de despejo; - Tanto em uma situação quanto na outra, caberá a liminar, para desocupação em 15 dias; - Há julgados estabelecendo que se passado o trintídio da notificação, perde- se a possibilidade da concessão de medida liminar, por restarem ultrapassados todos os prazos a que se refere o dispositivo legal, hipótese que se nos afigura correta. - Parece mais correto afirmar- se que não há prazo para contagem a partir da notificação, por força da redação do art. 57 da mesma Lei, segundo o qual a denúncia impõe 30 dias para desocupação. Embora exista o prazo para a desocupação espontânea, não há prazo para a propositura da ação, de tal forma que de um lado deve o locador propô- la rapidamente, de outro não poderá demorar demais, sob pena de ser considerado que se perdeu o interesse na desocupação e se operou a prorrogação por prazo indeterminado. - De outro lado, há entendimento jurisprudencial de que se a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, deve- se proceder à notificação premonitória e no prazo da desocupação propor a ação de despejo, com o que não se concorda pela ausência, nesse mesmo prazo, do interesse de agir. - E se nova notificação for enviada? Parece- nos possível considerar- se que foi igualmente renovado o prazo para a propositura da ação de despejo, sendo possível a respectiva medida liminar. 8. Antecipação de Tutela - Grande debate sobre a possibilidade de concessão da antecipação de tutela; - Dois entendimentos vem prevalecendo: a) entendimento desfavorável à possibilidade da antecipação, por força da pré- existência de artigo de lei estabelecendo hipóteses para a concessão de medidas liminares; b) entendimento favorável, procura diferenciar as hipóteses de cabimento das medidas liminares, daquelas hipóteses que justificam a antecipação de tutela. - Parece- nos mais correto o segundo entendimento. Já alertamos acerca da possibilidade de se classificar as tutelas liminares em espécies de urgência e evidência. - Parece- nos que as hipóteses de cabimento da liminar em ação de despejo (art. 59, 1º da Lei de Locações) são hipóteses de tutela de evidência. Nelas não haverá a necessidade de se demonstrar a presença dos requisitos do art. 273 do Código de Processo Civil. - Já nas demais hipóteses, demonstrada a presença desses requisitos, porque não deferir a antecipação de tutela? Não seria esta uma natural consequência do rito ordinário que rege a ação de despejo (art. 59, caput)? - Para que isso se compreenda, passemos à análise dos requisitos ensejadores da antecipação de tutela: a) Prova inequívoca (do direito); b) Verossimilhança da alegação; c) dano irreparável ou de difícil reparação OU manifesto propósito protelatório do réu; e) reversibilidade do provimento

13 - Com ficaria a reversibilidade do provimento? Aqui se tem o ponto mais sensível da tese. Cremos que essa reversibilidade, na hipótese da antecipação posteriormente apresentada como indevida, estaria atrelada à respectiva indenização, com responsabilidade objetiva do locador. A questão resolver- se- ia, portanto, no campo das perdas e danos. - Fux admite a antecipação nas seguintes hipóteses: a) retomada para reparações urgentes; b) falta de pagamento; c) despejo para evitar atividades nocivas; d) abandono do imóvel; e) reocupação do imóvel 9. Prazos para a desocupação 9.1. Generalidades - O art. 63 da Lei de Locações deixa evidente que a ação de despejo é dotada de auto- executividade. - Por força disso, há quem defenda ser a ação de despejo um bom exemplo de ações executivas lato sensu, com o que não concordamos. - Trata- se, na verdade, de ação condenatória, com eficácia ampla. - Proferida a sentença, nela o juiz já determinará a expedição do mandado de despejo, estabelecendo- se desde já o prazo para a desocupação. - Deverão ser expedidos dois mandados de intimação: um que, cumprido, retornará aos autos e outro que será retido pelo oficial de justiça para conferência acerca do cumprimento do mandado. - Não cumprido, ter- se- á a adoção das medidas de desocupação Meios de intimação - Como se vê, a fluência do prazo dependerá da intimação pessoal do réu e não da intimação da sentença. - Não se aplica, portanto, nas ações locatícias as regras do art. 461 e do art A do Código de Processo Civil que, na nova sistemática executiva, se contentam com a intimação do réu na pessoa de seu advogado, embora nos pareça possível esse debate, em função da cronologia legislativa. - As regras de intimação do Código de Processo civil são aplicáveis no que se refere à possibilidade dessa intimação pessoal se operar por oficial de justiça, correio ou até mesmo edital. - Em atendimento às regras da Lei nº 9.800, também se admite a expedição de ordens por meios eletrônicos, como o fac- símile e até mesmo o e- mail (Lei nº ), mormente se assim permitir o contrato de locação. - A respeito das intimações para desocupação também já se questionou a respeito da necessidade de todos os ocupantes serem intimados, entendo a jurisprudência que basta a intimação do locatário, não havendo que se exigir a intimação de todos os ocupantes Prazos Especiais - A regra geral é de que a desocupação dar- se- á em até 30 dias. Excetuam- se à regra geral as seguintes situações: a) 15 dias: - despejo liminar; - Mais de 4 meses entre a citação e a sentença; - despejo por falta de pagamento;

14 - despejo por infração legal ou contratual; - descumprimento de mútuo acordo; - realização de obras urgentes (determinadas ou não pelo Poder Público); - denúncia vazia b) 6 meses a 1 ano: - estabelecimento de ensino autorizado; c) 1 ano - hospitais; - repartições públicas; - asilos; - estabelecimento de ensino autorizado (reparação determinada pelo Poder Público que aumento a área em mais de 50% ou demolição ou edificação); d) 6 meses - na situação do item anterior, se entre a citação e a sentença decorreu mais de um ano; e) 6 meses se o réu concorda com a desocupação, a partir da citação: - locação residencial por escrito com prazo superior a 30 meses, prorrogada por prazo indeterminado; - denúncia vazia, após notificação para desocupação em 30 dias; - locação residencial celebrada verbalmente ou por escrito em prazo inferior a 30 meses; - pedido para uso próprio ou para edificação que aumente a utilização do imóvel; 9.4. Execução provisória - exige- se, em regra, caução, na forma do art O do CPC; - Não se exige caução no despejo por falta de pagamento; - A caução estará limitada entre 6 e 12 aluguéis atualizados; - Há julgados admitindo caução na forma de depósito dos alugueis vencidos, do próprio imóvel locado ou qualquer espécie de caução; 9.5. Execução definitiva - Exige intimação pessoal; - Recomenda- se a intimação de todos os ocupantes (incluindo sublocatários); - Compete ao locador o ônus da retirada dos bens e pertences do locatário e sua remoção a um depositário; - Óbito e doenças poderão alterar o prazo para a desocupação (art. 65); 10. Reparos Urgentes - Requisitos específicos para a composição do interesse de agir: a) determinação dos reparos por autoridade administrativa competente; b) obras devem ser, de fato, urgentes; c) obras não possam ser executadas com a manutenção do locatário no local; d) recusa do locatário em desocupar (comum a todas as ações de despejo); - O retorno do locatário estará condicionado a novo contrato; - Pode- se admitir liminares nas hipótese do art. 59; - Requisito específico será a prova da situação de proprietário do autor; - Não haverá concessão do prazo de 6 meses para desocupação, ainda que existente a concordância do réu; - Haverá graves sanções (criminais) se as obras não forem iniciadas em até 60 dias da desocupação;

15 11. Extinção do contrato de trabalho - Não se confundem com as hipóteses em que o imóvel está vinculado ao trabalho, como ocorre com zeladores, pedreiros, etc. Para estas situações, caberá reintegração de posse, até porque não há locação nesses casos. - ainda que se desconte algum valor do salario, tal desconto representará salário in natura e não aluguel; - A situação em apreço é a de que a relação é locatícia em função de uma relação de emprego, como ocorre com vilas operárias. - Fundamental será que o contrato de locação reflita sua origem no contrato de trabalho; - Nesses casos, finda a relação de trabalho, extinta estará a locação, pouco importando se há ou não reclamação trabalhista pendente; - A competência será da Justiça Estadual e não do trabalho; - O valor da causa será de 3 salários; - A única defesa possível será a estabilidade no trabalho. 12. Abandono do imóvel - Se o réu abandona o imóvel, estar- se- á renunciando à posse direta. - Na verdade, pouco importa se o abandono ocorre antes ou durante a ação de despejo, em qualquer dos dois casos, será esta necessária. - Interessante notar que se o abandono se opera após interposto o recurso de apelação, haverá a perda superveniente do interesse recursal, com a consequente negativa de conhecimento do recurso e o trânsito em julgado da sentença; - Se o locador toma a posse sem propor ação de despejo, correrá o risco de ação indenizatória. 13. Respostas do Réu e Reconvenção - Estrutura da Contestação - Prazos de resposta: Regra geral: 15 dias. - Havendo divergência na hipótese de despejo por falta de pagamento, se o réu não concorda com a cobrança, poderá purgar a mora no que entender devido e assumir o risco de estar errado, com o consequente despejo. 14. Reconhecimento da procedência do pedido - Art. 61 da Lei de Locações - Prazo diferenciado para desocupação 6 meses - apenas nas hipóteses mencionadas pelo referido dispositivo; - Se respeitar o prazo, estará isento das verbas sucumbenciais;

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