Se os varios apartamentos que constituem um predio pertencerem a

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1 1-0 QUE EA PROPRIEDADEHORIZONTAL? Diz-se que um predio esta constitufdo em PROPRIEDADE HORIZONTAL, quando esta dividido em frac90es autonomas, nomeadamente apartamentos ou andares e garagens, desde que registadas separadamente, devendo ter saida propria para uma parte comum do predio ou para a via publica. Assim, um simples lugar de garagem como tal assinalado no solo com tra90s delimitadores nao constitui frac9ao autonoma, embora 0 seu usa possa estar reservado a uma frac9ao autonoma. 2 - QUANDO E QUE EXISTE 0 CONDOMiNIO? Se os varios apartamentos que constituem um predio pertencerem a diferentes proprietarios, fala-se entao em CONDOMiNIO. 3 - QUEM sao OS CONDOMINOS? OS CONDOMINOS sac as pessoas que, independentemente de viverem ou nao no predio, sac simultaneamente proprietarias de uma ou mais frac90es e comproprietarias das partes comuns. 4 - QUAIS sao AS PARTES COMUNS DE UM PREDIO? Consideram-se obrigatoriamente partes comuns, ainda que destinadas ao uso exclusivo de qualquer frac9ao: - Solos, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todos os elementos da estrutura do predio; - Os telhados ou os terra90s de cobertura ainda que destinados ao uso de qualquer frac9ao; - As entradas, vestibulos, escadas e todas as passagens usuais dos condominos; - Instala90es gerais de agua, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gas, comunica90es e semelhantes.

2 5 - QUE OUTRAS PARTES DO PREDIO PODEM AINDA SER COMUNS? Desde que 0 titulo constitutivo da propriedade horizontal nao diga expressamente que pertencem a uma frac~ao especffica, para alem das ja referidas, podem ainda ser consideradas partes comuns: - Patios e jardins anexos ao edificio; - Elevadores; - Dependencias do porteiro; - Garagens e outros lugares de estacionamento; - E, em geral, as partes que nao sejam do uso exclusivo de um dos cond6minos. 6-0 QUE E 0 TiTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL? Ea escritura notarial que instituiu 0 predio em propriedade horizontal, ou seja, que 0 dividiu em frac~6es aut6nomas enquanto unidades independentes e partes comuns. Este documento da-nos informa~6es muito importantes, como e 0 caso de : - Composi~ao de cada apartamento (<<frac~aoaut6noma»); - Valor relativo de cada frac~ao em rela~ao ao valor total do predio, em percentagem ou em permilagem. Esta indica~ao e muito importante para se poder calcular quanta e que cada cond6mino tem a pagar das despesas comuns, como ja se vera mais a frente. - Fim a que se destina cada frac~ao (habita~ao, comercio, industria, etc) ou parte comum. 0 titulo constitutivo pode ainda mencionar outros elementos como sejam: - Regulamento do condominio, composto por diversas regras sobre a utiliza~ao e a conserva~ao quer das partes comuns do predio quer das frac~6es; - Previsao de recurso a um compromisso arbitral para resolver quest6es entre cond6minos ou entre a administra~ao e um ou mais cond6minos, em substitui~ao do recurso aos tribunais judiciais.

3 7-0 TiTULO CONSTITUTIVO PODE SER ALTERADO? as elementos do titulo constitutivo - nomeadamente no que diz respeito a composic;:ao e ao valor relativo de cada fracc;:ao bem como a fim a que cada uma se destina - so pod em ser alterados se TODOS as condominos concordarem em fazer essa modificac;:ao. Se na assembleia de condominos nao estiverem todos presentes, au representados, mesmo assim uma deliberac;:ao pode ser tomada par unanimidade se todos as que comparecerem, e que representem pelo menos dais terc;:osdos votos, votarem favoravelmente e as outros forem notificados, no prazo de trinta dias, par carta registada com aviso de recepc;:ao. Os condominos ausentes tem noventa dias, apos a recepc;:aoda carta, para comunicar par escrito a assembleia a seu consentimento au discordancia. Se nao responderem deve-se entender que aprovam as deliberac;:6es comunicadas. Ou seja, basta um condomino nao concordar para que a alterac;:aodo titulo nao seja possivel, a que equivale a dizer que ninguem pode alterar: - A composic;:ao da sua fracc;:ao; - 0 valor relativoda fracc;:aoem relac;:aoao valortotal do predio; - 0 fim a que a fracc;:aose destina; se nao obtiver para esse efeito uma decisao unanime na assembleia de condominos. A alterac;:ao do titulo so pode ser feita at raves de uma escritura publica, outorgada par tad as as condominos au apenas pelo administrador em representac;:aodestes, devendo, para a efeito, apresentar ao notario a acta da assembleia onde foi decidida a alterac;:aopar unanimidade. 8 - COMO SE OBTEM 0 TiTULOCONSTITUTIVO? Basta dirigir-se a Conservatoria do Registo Predial da area do predio e pedir uma certidao do mesmo.

4 9 - TEM QUE HAVER REGULAMENTO DO CONDOMiNIO? Em todos os predios com mais de quatro condominos e obrigatoria a existencia de um regulamento que defina as normas de relacionamento dos condominos entre si e com a administra<;:ao, de utiliza<;:aoe conserva<;:aodas partes comuns, etc. Ja se disse que 0 titulo constitutivo pode conter, entre outras coisas, 0 regulamento do condominio, mas quando esse regulamento nao existe, cabe a assembleia ou ao administrador proceder a elabora<;:ao do mesmo. Posteriormente, sempre que necessario poderao ser introduzidas novas regras no regulamento desde que devidamente aprovadas pel a assembleia QUAIS OS DIREITOS DOS CONDOMINOS? Desde logo, cad a condomino tem direito ao usa nao so da sua frac<;:aocomo tambem das partes comuns do predio. Por outro lado, cabe-ihe participar na gestao do condominio, votando as delibera<;:oesna assembleia de condominos QUAIS OS DEVERES DOS CONDOMINOS? Constituem deveres do condomino: - Participar nas despesas com as partes comuns do predio - com excep<;:ao daquelas cujo uso esteja atribuido so a alguns condominos; - Nao prejudicar a seguran<;:a nem a linha arquitectonica ou 0 arranjo estetico do predio, quer por fazer obras novas incorrectas, quer por deixar de fazer repara<;:oesnecessarias; - Nao destinar a frac<;:ao a usos ofensivos dos bons costumes; - Nao dar a sua frac<;:aofim diverso daquele a que e destinado;

5 - Celebrar e manter actualizado 0 seguro contra os riscos de incendio da respectiva frac~ao e das partes comuns do predio; - Exercer 0 cargo de administrador, ou administrador provis6rio, quando Ihe competir por lei; - Comunicar, por escrito, ao administrador 0 seu domicilio, ou do seu representante, no caso de nao residir no predio; - Nao praticar actos que tenham sido proibidos pelo titulo constitutivo ou por delibera~ao da assembleia de cond6minos aprovada sem oposi~ao. - Quaisquer outros deveres consignados em regulamento do condominio QUAIS SAO OS TIPOS DE DESPESAS DE UM CONDOMiNIO? E muito importante saber qualificar as despesas que se realizam com as partes comuns do predio, pois s6 assim se pode saber quem e responsavel pelo seu pagamento. a) DESPESAS DE UTILlZAC;AO (OU DE «FRUIC;AO») Estas sad todas as despesas que se prendem com 0 dia a dia do predio, com os custos que resultam da utiliza~ao das partes comuns. E0 caso do pagamento da luz, da agua e saneamento das partes comuns do predio, de pequenas repara~oes como substitui~ao de lampadas e vidros, da compra de artigos de limpeza, de material necessario a gestao do condominio (recibos, livros, correspondencia). b) PAGAMENTO DE SERVIC;OS DE INTERESSE COMUM Este tipo de despesas tambem tem a ver com a utiliza~ao das partes comuns, mas neste caso em vez de se tratar de compras, fala-se na remunera~ao de pessoas ou empresas que tenham contratos de presta~ao de servi~os com 0 predio. E 0 caso da companhia de seguros, da porteira, do jardineiro, do guarda-nocturno, das empresas com contratos de manuten~ao de instala~oes mecanicas, como os elevadores, bombas de agua, exaustores de fumo, condutas de lixo e mecanismos de abertura de portoes.

6 c) DESPESAS DE CONSERVACAO As despesas de conservagao sac substancialmente referidas acima. diferentes das que foram Neste caso, ja nao estao em causa os encargos necessarios no dia a dia, mas antes todas aquelas obras e reparagoes que se tem de fazer para 0 predio nao se degradar. Estao nesta situagao a limpeza e pintura das fachadas e de outras partes comuns, a reparagao de algerozes, a substituigao de canos, a substituigao do mecanisme dos elevadores, etc. De acordo com 0 Regime Juridico da Urbanizagao e da Edificagao, devem ser feitas obras de conservagao no predio de 8 em 8 anos. d) DESPESAS COM INOVACOES Sempre que se juntarem ao predio elementos novos que ate a data nao existiam, falamos de INOVAQOES. E 0 caso da instalagao de uma antena parab6lica, intercomunicadores da porta do predio para os andares, colocagao de portas de acesso ao exterior do predio para a caixa das escadas, substituigao integral de instalagoes ou equipamentos por imposigao de novos regulamentos da construgao, etc QUEM PAGA AS DESPESAS DAS PARTES COMUNS? Se nao houver disposigao em contrario (por exemplo, no titulo constitutivo propriedade horizontal, no regulamento do condominio ou em deliberagao da assembleia), as despesas necessarias para a CONSERVACAO e UTILIZACAO das partes comuns do predio e ao pagamento de SERVICOS DE INTERESSE COMUM sac suportadas pelos cond6minos na proporgao do valor das suas fracgoes, que esta indicado no titulo constitutivo. da No entanto, as despesas relativas ao pagamento de SERVICOS DE INTERESSE COMUM, podem - mediante disposigao do regulamento de condominio, aprovada SEM OPOSIQAo por maioria representativa de 2/3 do valor total do predio - ficar a cargo dos cond6minos em partes iguais ou, entao, em proporgao a respectiva utilizagao desses servigos por cada um, desde que devidamente especificados e justificados os criterios que determinaram essa escolha.

7 No que diz respeito as despesas relativas a elevadores, lanyos de escadas ou partes comuns que sirvam exclusivamente alguns cond6minos, so as deve pagar quem efectivamente se serve dessas partes comuns. Em princfpio, so os proprios proprietarios e que sao responsaveis pelo pagamento do condominio, mas pode acontecer que numa fracyao arrendada seja 0 inquilino a pagar unicamente as despesas de UTILlZAQAO e de SERVIQOS DE INTERESSE COMUM, desde que tenha sido especificado no contrato de arrendamento, pois essa possibilidade e autorizada pela propria lei do arrendamento urbano. Quanto as obras de INOVAc;:6ES no predio, mesmo quem nao concorde com essa despesa deve pagar a sua parte, podendo, todavia, recorrer para 0 Tribunal e se 0 Juiz vier a decidir que a obra em causa nao era necessaria e pode ser considerada desproporcionada em relayao ao proprio predio, concedera entao 0 direito a reaver 0 pagamento efectuado. Se isso acontecer, 0 condomino que nao pague as despesas nao pode beneficiar da inovayao, a menos que, posteriormente, decida usufruir da mesma devendo para 0 efeito pagar a quota correspondente as despesas de execuyao e manutenyao da obra COMO CUSTEAR AS OBRAS NAS PARTES COMUNS? A administrayao do condominio, aquando da realizayao de obras de conservayao ordinaria e extraordinaria nas partes comuns do predio, pode recorrer ao Fundo Comum de Reserva para as financiar QUE E 0 FUNDOCOMUM DE RESERVA? 0 Fundo Comum de Reserva e obrigatorio por lei e e constituido pelas comparticipayoes de todos os condominos para ajudar a pagar as obras de conservayao que seja preciso realizar no predio. A assembleia e que fixa 0 valor que cada condomino tem de dar todos os meses para este fundo, que nunca pode ser menos de 10% da sua quota-parte nas despesas correntes do condominio e deve ser depositado em conta bancaria.

8 A contribuic;:aodo condomino para 0 Fundo deve ser incluida no pagamento da quota do condominio, por razoes de simplicidade. No entanto, cabe ao administrador ter 0 cuidado de separar os valores das duas verbas de modo a deposita-ias em duas contas diferentes: 0 que diz respeito a quota para 0 fundo de maneio do condominio deve ser depositado numa conta de utilizac;:aocorrente e a parcela correspondente as entregas para 0 Fundo deve ser depositada noutra conta aberta especial mente para esse fim QUE FAZERSE 0 CONDOM/NO NAO PAGAR? Actualmente e muito simples actuar contra um condomino que nao paga as contribuic;:oesa que esta obrigado com 0 condominio. Basta 0 administrador tirar uma fotocopia autenticada da acta da assembleia que tiver decidido 0 valor das contribuic;:oes devidas ao condominia ou quaisquer despesas necessarias a conservac;:ao e utilizac;:ao das partes comuns, e recorrer aos servic;:osde um advogado para intentar uma acc;:ao executiva no tribunal judicial da area contra 0 condomino que nao pagar a sua quota-parte, no prazo estabelecido QUE E A CONTA POUPANCA-CONDOMiN/O? 0 montante depositado no Fundo Comum de Reserva pode ser aplicado numa CONTA POUPANQA-CONDOMINIOsob a forma de deposito a prazo com a durac;:ao minima de 1 ana renovavel, se a assembleia assim 0 entender. 0 saldo desta conta so pode ser mobilizado pelo administrador ou por qualquer condomino autorizado pela assembleia, exclusivamente para acorrer a realizac;:ao,nas partes comuns, de obras de conservac;:ao extraordinaria e de beneficiac;:ao, desde que estas ultimas tenham sido determinadas pelas autoridades administrativas, e, desde logo, garante a concessao de um emprestimo ao condominio titular da conta ha mais de 3 anos.

9 VANTAGENS FISCAIS Para efeitos de IRS, cada condomino pode deduzir a sua colecta, as entregas feitas em cada ana para a Conta Poupan<;:a-Condominio, na propor<;:ao de um quarto da percentagem ou permilagem que Ihe corresponder do valor total do pn dio, ate 1% do valor matricial deste, com 0 limite previsto no Or<;:amento de Estado para esse ana (actual mente 52,37). Esta dedu<;:ao e cumulavel com a prevista para a CONTA POUPANvA-HABITAvAo COMO GERIR 0 DINHEIRO DO CONDOMiNIO? A administra<;:aodo condominio deve ter pelo menos duas contas bancarias : - Uma conta de deposito a ordem para pagamento das despesas correntes de utiliza<;:ao e de servi<;:os comuns, onde deverao ser depositadas as quotas pagas pelos condominos e, eventual mente, outras receitas que 0 condominio possua; - Outra conta para 0 Fundo Comum de Reserva, preferencialmente um deposito a prazo sob a forma de Conta Poupan<;:a-Condominio, destinada a financiar as despesas de conserva<;:ao do predio e, eventual mente, obras com inova<;:6esque a assembleia decida financiar atraves do Fundo QUE OBRAS PODE 0 CONDOMINO REALIZAR NA SUA FRACCAO? Todas as obras que representem uma inova<;:aono predio, incluindo aquelas que modifiquem a sua linha arquitectonica ou 0 seu arranjo estetico, so podem ser realizadas se forem autorizadas por uma maioria de 2/3 dos votos do valor total do pn dio. Qualquer condomino pode juntar duas ou mais frac<;:6esdo mesmo predio, desde que sejam contfguas, sem que seja necessaria a autoriza<;:ao dos restantes condominos.

10 No entanto, nao se pode dividir uma frac<;:aoem duas ou mais, a nao ser que 0 titulo constitutivo assim 0 permita ou, entao, se todos os cond6minos, sem excep<;:ao,autorizarem. Enecessario ter em conta que, independentemente de ser ou nao necessaria, a aprova<;:ao pelos cond6minos das obras na frac<;:ao, todas as obras que impliquem altera<;:oes devem ser previamente licenciadas pela Camara Municipal respectiva. Nao pod era nunca ser alterado 0 usa das frac<;:oessem 0 acordo de todos os cond6minos e a respectiva licen<;:acamararia QUEM PRO CEDE A ADMINISTRAC;AO DO CONDOMiNIO? A ASSEMBLEIA DE CONDOMINOS constituida por todos os comproprietarios eo ADMINISTRADOR nomeado pela assembleia sac os 6rgaos de gestao do condominio. A ASSEMBLEIA DE CONDOMINOS A ASSEMBLEIA DE CONDOMINOS tem fun<;:oesessencialmente deliberativas. QUANTAS REUNIOES PODE HAVER POR ANO? A assembleia devera reunir obrigatoriamente durante a primeira quinzena de Janeiro de cada ana para aprecia<;:aodas contas do ana anterior e aprova<;:ao do or<;:amentodas despesas a efectuar durante 0 ano. Para ale~mdesta reuniao, 0 administrador ou cond6minos que representem 25% ou mais do valor do pn~dio podem convocar reunioes extraordinarias sempre que pretenderem colocar algum assunto do predio a discussao. COMO SE CONTAM OS VOTOS DE CADA CONDOMINO? Cada cond6mino tem tantos votos quanta 0 total de unidades inteiras da percentagem ou permilagem de todas as frac<;:oesque possuir.

11 Por exemplo, se um cond6mino for proprietario de uma frac<;:aocujo valor corresponde a 8 % do valor total do predio, ele dispoe de 8 votos num total de 100, mas se 0 valor da frac<;:aofor de 8,6 % do valor do predio, ele dispoe de 86 votos num total de COMO SE CONVOCAM AS ASSEMBLEIAS? Os cond6minos devem ser convocados com, pelo men os, 10 dias de antecedencia, atraves de carta registada ou mediante aviso convocat6rio feito com a mesma antecedencia, desde que haja recibo de recep<;:aoassinado pelos cond6minos. A convocat6ria deve indicar 0 dia, 0 local e a ordem de trabalhos da reuniao, bem como os assuntos para cuja aprova<;:aoseja necessaria a unanimidade dos votos. QUANTOS CONDOMINOS DELIBERAR? TEM DE ESTAR PRESENTES PARA SE PODER Normalmente a assembleia come<;:a desde que se verifique a presen<;:ade cond6minos predio. que representem mais de metade do numero total de votos do Nesta reuniao as delibera<;:oessac tomadas, tambem, por maioria do numero total de votos, ou seja, 51 quando 0 total e de 100 e 501 quando 0 total e de Se nao comparecer 0 numero de cond6minos suficiente e na convocat6ria nao tiver side desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reuniao para uma semana depois, na mesma hora e local. Esta nova assembleia pode deliberar por maioria de votos dos cond6minos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do predio. As delibera<;:oesque care<;:amde unanimidade dos votos do predio, como e 0 caso da altera<;:aodo titulo constitutivo da propriedade horizontal, podem ser aprovadas por unanimidade dos cond6minos presentes, desde que estes representem pelo menos 2/3 dos votos representativos do capital do predio, sob condi<;:aode aprova<;:aoda delibera<;:aopelos cond6minos ausentes.

12 0 QUE FAZER EM RELAGAo AOS CONDOMINOS AUSENTES? As deliberayoes tem de ser comunicadas a todos os cond6minos ausentes, por carta registada com aviso de recepyao, no prazo de 30 dias. Os cond6minos ausentes tem 90 dias, ap6s a recepyao da carta, para comunicar por escrito a assembleia 0 seu assentimento ou discordfmcia. Se nao responderem,deve-se entender que aprovam as deliberayoescomunicadas. De notar que os cond6minos que nao vivam habitual mente no predio devem comunicar, por escrito, ao administrador 0 seu domicflio ou 0 do seu representante, para poderem ser contactados. COMO SE FAZ 0 REGISTO DAS DECISOES DA ASSEMBLEIA? Deve ser feito um resumo das assembleias em livro pr6prio destinado a esse fim - sao as ACTAS DA ASSEMBLEIA. As actas devem ser escritas pelo administrador ou por qualquer terceiro que tenha participado na reuniao e assinadas por todos os cond6minos que ten ham estado presentes. Devem mencionar a data e 0 local da reuniao, a ordem de trabalhos que constava na convocat6ria, as deliberayoes da assembleia sobre essa ordem de trabalhos e ainda qualquer outra questao com interesse para 0 condominio. Compete ao administrador guardar 0 Livro de Actas e mostra-io sempre que algum cond6mino ou pessoa com interesse no predio Ihe peya. COMO RECLAMAR DE UMA DECISAo DA ASSEMBLEIA? Pode acontecer a assembleia tomar alguma decisao que um cond6mino ache que e contra a lei ou contra regulamento do condominio que tenha sido aprovado por todos. Neste caso, 0 cond6mino tem 10 dias, contados da deliberayao ou da sua comunicayao, para exigir ao administrador a convocayao de uma assembleia extraordinaria para anularem essa decisao e 0 administrador deve convoca-ia num prazo de 20 dias.

13 Se a assembleia extraordinaria nao anular a decisao ou se a pr6pria assembleia nao se vier a realizar por qualquer motivo, 0 cond6mino interessado nao tem outra hip6tese senao recorrer ao tribunal. 0 ADMINISTRADOR 0 ADMINISTRADOR pode ser um cond6mino, ou qualquer pessoa ou empresa que nao seja do no de nenhum andar, e tem uma funyao essencialmente exec utiva. Deve existir sempre na entrada do predio ou noutro sitio visivel a todos os cond6minos uma placa com a identificayao do administrador. 0 CARGODEADMINISTRADOREREMUNERADO? Cabe a assembleia decidir se este cargo e remunerado ou nao e, se 0 for, quanta deve 0 administrador receber. Uma das formas de pagar uma retribuiyao ao administrador e liberta-io do pagamento da quota do condominio, desde que, como e 6bvio, 0 administrador seja um cond6mino. COMOSE ELEGE 0 ADMINISTRADOR? 0 administrador e eleito pelos cond6minos em assembleia, sendo 0 seu periodo de funyoes normal mente de um ana renovavel, a nao ser que se decida por outro prazo, mantendo-se sempre em funyoes ate que seja eleito 0 seu sucessor. Se a assembleia nao eleger administrador, e se este nao tiver side nomeado judicial mente, as correspondentes funyoes serao obrigatoriamente desempenhadas por um ADMINISTRADORPROVISORIO. Se nenhum cond6mino quiser exercer 0 cargo, deve ser escolhido aquele que tenha mais percentagem ou permilagem do valor total do predio.

14 Se existirem varios com os mesmos val ores, como as frac<;:oes eshio indicadas no Registo Predial por ordem alfabetica, deve ser escolhido aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabetica utilizada na descri<;:ao das frac<;:oesconstante do registo predial. QUAIS AS FUN<;OES DO ADMINISTRADOR? Sao fun<;:oes do administrador: - Convocar a assembleia de cond6minos; - Elaborar os or<;:amentosanuais de receitas e despesas; - Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns; - Prestar contas a assembleia; - Exigir dos cond6minos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia; - Providenciar duas contas bancarias do condominio: uma para as contas correntes e outra para 0 Fundo Comum de Reserva; - Executar as delibera<;:oesda assembleia; - Realizar as repara<;:oes no predio e outros actos necessarios a conserva<;:aodos bens comuns; - Regular 0 uso das coisas comuns e a presta<;:ao dos servi<;:os de interesse comum; - Representar 0 condominio perante as autoridades administrativas; - Representar 0 condominio em ac<;:oesjudiciais; - Verificar a existencia de segura contra risco de incendio, ou propor a assembleia 0 montante do capital a segurar; - Assegurar a execu<;:ao do regulamento e das disposi<;:oes legais e administrativas relativas ao condominia; - Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condominia; - Transmitir aos cond6minos todas as notifica<;:oes que venha a receber das autoridades administrativas; - Dar uma c6pia do Regulamento do condominio a todas as pessoas que vivam no predio, mesmo que nao sejam proprietarias dos andares, como e 0 caso dos inquilinos; - Transmitir aos cond6minos nao residentes todos os factos relevantes da vida do condominio.

15 PODE RECORRER-SEDOS ACTOS DO ADMINISTRADOR? 0 cond6mino que nao concordar com um acto do administrador pode convocar uma assembleia extraordinaria para reclamar desse acto.

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