A Breve referência à Filosofia da Venda Executiva mediante Negociação particular

Transcrição

1 67 A Breve referência à Filosofia da Venda Executiva mediante Negociação particular 67 Página 65 de 224

2 O capítulo segundo foi epigrafado com o título Ontologia da venda executiva por negociação particular. Fizemos uma projecção filosófica no primeiro ponto, neste, 1 Venda Executiva A venda executiva é a operação prevista no Código do Processo Civil, (art. 882º e seguintes), destinada a promover a alienação dos bens penhorados para com o seu produto, se efectuar o pagamento ao credor ou credores quando haja lugar a reclamação de créditos. O que significa que é ela na verdade «um meio funcionalmente direccionado Página 66 de 224

3 para satisfazer de forma coerciva, se tal se afigurar como necessário em casos de ausência de colaboração por parte do devedor, o crédito do exequente» 68 As modalidades mais utilizadas na venda executiva são: a proposta em carta fechada e a venda por negociação particular. A venda por proposta em carta fechada é feita ou pelo Tribunal ou pelo Agente de execução e constitui a forma normal de venda de bens imóveis (art.886º CPC) ou de estabelecimentos comerciais de valor consideravelmente elevado (art.901- A nº 1) superior a 500 UC. Nestes casos, as propostas são, em regra, sempre abertas perante o Juiz. O preço total é depositado pelo proponente à ordem do Agente de Execução no prazo de 15 dias após a abertura de propostas. Após o depósito do preço, sendo caso disso, há que liquidar as obrigações fiscais e fazer o respectivo registo predial. Já venda por negociação particular (art. 904º CPC) pode ser utilizada desde logo, mas, geralmente, é utilizada no caso de a venda mediante propostas em carta fechada não resultar. O agente de execução é normalmente o encarregado da venda, mas, tratando-se de imóvel, faz mais sentido a designação de um mediador oficial. O preço é depositado numa instituição de crédito à ordem do agente de execução. Depois de depositado o preço é transferida a propriedade. Na venda executiva o bem é vendido sem ónus e sem encargos, livre e devoluto de pessoas e bens como decorre expressamente do art. 824º do Código Civil. Assim, se depois da venda o adquirente encontrar algum impedimento à total disponibilidade do bem, tem o direito de requerer ao Tribunal para que ordene (ao agente de execução) a sua desocupação ou que promova a remoção de quaisquer bens que se encontrem no seu interior. 68 Pedro Barramba SANTOS, Contrato de Compra e Venda vs Venda Executiva in «Colectânea de Estudos de Processo Civil», 1ª ed., Coimbra Editora, Coimbra-Portugal, 2013, p.502. Página 67 de 224

4 69 Uma venda executiva destina-se, antes de mais, a assegurar ao credor o direito de ser pago pelo património do devedor, no fundo desempenha uma função adjectiva ou instrumental. Daí dizer-se que «é um mero instrumento para se alcançar o fim da execução» 70. Quando nesse património se inclui um bem imóvel e este é penhorado no âmbito de uma acção executiva, após a reclamação dos créditos, segue-se a face da venda. Qualquer pessoa pode adquirir o bem, incluindo o credor/exequente. O exequente, tem em especial ao seu alcance duas possibilidades para adquirir o bem: a venda mediante proposta em carta fechada - comum a todos os outros interessados, que «constitui a forma normal de venda executiva de bens imóveis» (art. 889º nº 1) - e a venda mediante requerimento de adjudicação - comum a todos os reclamantes. Na venda mediante proposta em carta fechada, o exequente poderá, tal como qualquer interessado, entregar um envelope com respectiva proposta na secretaria do tribunal, podendo beneficiar do regime de dispensa de depósito. A venda mediante proposta em carta fechada oferece ainda a vantagem de só se tornar conhecida no acto de abertura de todas as outras propostas, o que permitirá ao exequente melhor garantir a aquisição por menor preço e a sua oferta. Esta modalidade tem sido a mais utilizada quando a exequente é uma Instituição de Crédito. Contrariamente ao que acontece numa compra e venda normal, na venda executiva «a transmissão da propriedade só ocorre depois de emitido o título de transmissão pelo agente de execução. E este, por sua vez, só é emitido depois do pagamento do preço e da prova de cumprimento das obrigações fiscais» (IMT e Imposto de Selo). Mas, ainda que tal não ocorra, existe a possibilidade, desde que se encontrem preenchidos os respectivos requisitos legais, de a venda poder ser anulada a pedido de algum interessado, com fundamento em omissão de formalidades essenciais, exercício de direito de preferência ou remição. Ou seja, para além da possibilidade de nulidade, o acto da venda poderá não ficar concluído, caso ocorra o exercício do direito de remição ou de 69 Umberto PADOVANI/Luis CASTAGNOLA, História da Filosofia, 12ªed., Bras, S. Paulo, Brasil, Pp Pedro Barramba SANTOS, Contrato de Compra e Venda vs Venda Executiva in «Colectânea de Estudos de Processo Civil», op.cit., p.502 Página 68 de 224

5 preferência. Tal interpretação é que pode resultar dos artigos 908º e 909º respectivamente, ambos do CPC. Quanto ao direito de remição, este define-se doutrinalmente por ser um direito de preferência qualificado, ou uma preferência legal de formação processual «que tem por finalidade a protecção do património familiar, evitando a saída dos bens familiares do âmbito da família do executado» 71. Mediante o exercício do direito de remição, o cônjuge, descendente ou ascendente do executado têm, sem dependência de qualquer notificação, o direito de adquirir os bens adjudicados ou vendidos pelo preço oferecido pelo adjudicatário ou pelo comprador aceite. O exercício do direito de remição é no entanto limitado temporalmente: só poderá ser exercido até ser proferido o despacho de adjudicação de bens. Já o exercício do direito de preferência, pode ter lugar mesmo depois deste momento, colocando em causa a aquisição do bem, mesmo que já tenha sido registada. Existem três tipos de preferências: as legais, as convencionais com eficácia real e as convencionais com eficácia meramente obrigacional. Apenas as preferências legais e reais são susceptíveis de serem oponíveis à execução ex vi art. 422 cc. «Exemplo de uma preferência convencional dotada de eficácia real: existência de um contrato promessa de compra e venda com eficácia real. Exemplo de preferências legais: existência de arrendatário do prédio urbano, do comproprietário, ou do proprietário do prédio rústico confinante ou serviente» 72. O dever de notificar os preferentes determina que a sua omissão ou frustração lhes permita a possibilidade de avançar com uma acção de preferência. Tal significa que a aquisição feita por adjudicação ou por venda pode ser impugnada por acção de preferência proposta no prazo de 6 meses sobre a data do conhecimento dos elementos essenciais daquela alienação executiva. O direito do exequente/credor estará no entanto assegurado na medida em que é requisito da acção de preferência o depósito prévio do preço e das despesas da compra. Caso o preferente vença a acção de preferência, substituir-se-á ao exequente/credor, sendo a este pago o valor que despendeu. Ou seja, o exequente perderá o bem, mas ser-lhe-á pago o valor por que o adquiriu. 71 José Lebres de FREITAS, Acção Executiva depois da Reforma, 5ª ed., Coimbra editora, Coimbra-Portugal, 2012, p José Lebres de FREITAS, Acção Executiva depois da Reforma, op. Cit., p.333. Página 69 de 224

6 A competência para a prática dos actos relativos à venda executiva pertence ao agente de execução uma vez que com a criação desta figura houve uma espécie de desjudicialização de muitos actos, passando a ter natureza administrativa e não judicial. Entre outras, neste âmbito da venda, são as seguintes as suas funções: escolher a modalidade de venda; fixar o valor base dos bens a vender e fixar lotes deles; publicitar a venda; notificar os preferentes, os executados, o exequente e os credores reclamantes; lavrar o auto de abertura e aceitação de propostas; adjudicar bens ao proponente ou preferente; liquidar a responsabilidade do proponente ou preferente que não deposite o preço; comunicar a venda dos bens ao conservador do registo predial competente e comunicar a extinção da execução. A venda poderá ser anulada com fundamento em acções ou omissões do agente de execução, que se mostrem essenciais à transparência da venda. Uma dessas situações, e a mais comum, é a omissão de notificação dos preferentes ou omissão de publicidade do acto. Na venda executiva existem regras próprias para a abertura, licitação, sorteio, e aceitação das propostas. A fiscalização do cumprimento dessas regras pressupõe a presença no acto por parte dos interessados. Por isso, o direito de assistência é conferido ao exequente, executado, reclamantes com garantia sobre os bens a vender e a todos os proponentes. Página 70 de 224

7 n 73 Paulo Ferreira da CUNHA, Filosofia do Direito, edições Almedinas, Coimbra-Portugal, 2006, p Ibidem Página 71 de 224

8 José lebres de FREITAS, Acção Executiva depois da Reforma, op.cit.,p.324 Página 72 de 224

9 2 d C) José Lebre de FREITAS, Idem, p.326 Página 73 de 224

10 Pedro Barramba SANTOS, Contrato de Compra e Venda vs Venda Executiva in «Colectânea de Estudos de Processo Civil», op.cit., p Art. 824º CC. Página 74 de 224

11 grego, gnosis + Logia vindo a significar «tratado sobre o conhecimento». 80, rigorosamente falando, o conhecimento a priori não é conhecimento é apenas condição só nos é dado alcançar no juízo sintético, quando afirmamos a existência de uma José Lebre de FREITAS, Idem, p Nicola ABBAGNANO, Gnosiologia, in «Dicionário de Filosofia», edições Revista, São Paulo-Brasil, 2007, p.565. Página 75 de 224

12 Página 76 de 224

13 81 81 José Lebre de FREITAS, Acção Executiva, op. Cit. P.343 Página 77 de 224

14 ariamente um valor Visto que o mundo das em forma de juízo de valor e de valoração. doutro lado, está um ente revestido de ius imprii isto é, uma venda com algum carácter Pedro Barramba SANTOS, Contrato de Compra e Venda vs Venda Executiva in «Colectânea de Estudos de Processo Civil», op.cit., p.521. Página 78 de 224

15 vida social e na história. Não há só o valer em abstracto; há também os valores e as ctivados nas normas num certo tempo e espaço, hi et nunc, apreendendo FI,, 1999.,, Página 79 de 224

16 Página 80 de 224