O DESENVOLVIMENTO DE PARQUES LOGÍSTICOS (DEVELOPMENT OF LOGISTIC PARKS)

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1 O DESENVOLVIMENTO DE PARQUES LOGÍSTICOS (DEVELOPMENT OF LOGISTIC PARKS) ALFREDO MARIO SAVELLI 1 PITTER SCHATTAN 2 1 Universidade Presbiteriana Mackenzie, Rua da Consolação, São Paulo SP, a.m.savelli@uol.com.br 2 Ornare, Rua Etiopia, Cotia SP, pitter@ornare.com.br RESUMO O mercado brasileiro da Construção Civil se encontra em período de amplo crescimento favorecido pela estabilidade econômica do País. Assim, as empresas brasileiras viabilizam empreendimentos imobiliários industriais, comerciais e de logística, em um mercado ainda em consolidação. Dentre as alternativas imobiliárias temos a criação de parques logísticos, onde se procura intensificar a eficiência nos sistemas de transportes, comunicações e de armazenagem através da cadeia de suprimento, concentrando-se vários centros de distribuição em grande área de localização ideal, com infra-estrutura comum, ao longo de importantes vias rodoviárias e ferroviárias e com acesso fácil a portos, aeroportos e ao mercado em geral. O sucesso deste tipo de empreendimento requer: a integração da incorporadora com a construtora, com o agente financeiro e os usuários; a importância dos aspectos de infra-estrutura e diversificação geográfica; a oferta de linhas diferenciadas de negócios; a disponibilização de capital; a gestão por especialistas na direção de equipes locais no atendimento dos clientes. A diversidade de demanda associada ao crescimento do mercado permite economia de escala e gera a necessidade de incrementar a infra-estrutura. As equipes de desenvolvimento dos parques logísticos devem estar capacitadas para otimizar operação que promova a competitividade de seus clientes através de soluções imobiliárias que proporcionem uma rede flexível de oportunidades de expansão/consolidação, soluções multi-mercados e operações sale and lease back, e taxas de retorno satisfatórias aos investidores. PALAVRAS CHAVE: Parque logístico. Cadeia de suprimento. Atendimento ao cliente. Viabilidade Econômica.

2 ABSTRACT Brazilian Civil Construction Market is in a period of ascendancy, allied with the economic stability of the country. In this way, companies enable Brazilian real estate industry, trade and logistics, in a market still in consolidation. Among the real state alternatives, there is the creation of logistics parks seek to enhance efficiency in transportation systems, communications and storage through the supply chain, focusing on several distribution centers in a large area, with common infrastructure in an ideal location along of major roads and railways, and with easy access to ports, airports and the general market. The success of this type of development requires the integration of developer with builder; financial agent and users; with the importance of the aspects of infrastructure and geographic diversity; offering different lines of business; the availability of capital; management specialists, working with local teams to attend clients. The demand diversity associated with growth of the market allows economies of scale and generates the need for more infra structure. The development teams of logistics parks must be enabled to optimize their operation in order to promote their clients competitiveness through real estate solutions that provide a flexible network of opportunities for expansion/consolidation, multi-market solutions and business "sale and leaseback", and satisfactory rates of return for investors. KEYWORDS: Logistic parks. Supply chain. Client support. Economic Feasibility.

3 INTRODUÇÃO O mercado da Construção Civil se encontra em período de amplo crescimento favorecido pela estabilidade econômica do País. Assim, as empresas brasileiras viabilizam empreendimentos imobiliários industriais, comerciais e de logística, em um mercado ainda em consolidação. A crescente competição por redução de custos e prazos de entrega, o lançamento de produtos com ciclos de vida cada vez mais curtos, a desregulamentação de barreiras comerciais e alfandegárias, os notáveis avanços na área de tecnologia de informação e a crescente expectativa dos clientes por maiores níveis de serviço têm proporcionado a contínua evolução e formalização de técnicas para a gestão de cadeias de suprimentos. Assim, dentre as alternativas nos crescimento imobiliário temos a implantação de Parques Logísticos, onde se intensifica a eficiência nos sistemas de transportes, comunicações e de armazenagem através da cadeia de suprimento, concentrando vários centros de distribuição em uma grande área, com infra-estrutura comum em localização ideal, ao longo de importantes vias rodoviárias e ferroviárias, com acesso fácil a portos, aeroportos e ao mercado em geral. PARQUE LOGÍSTICO No desenvolvimento de Parques Logísticos devem ser considerados: - a estratégia de investimento em instalações para prover liderança logística que deve levar em consideração os aspectos: imobiliário, infra-estrutura, diversificação geográfica, oferta de linhas diferenciadas de negócios e a possibilidade de disponibilização de capital público ou privado; - a gestão a ser realizada por especialistas neste tipo de empreendimentos, trabalhando com equipes locais no atendimento das necessidades dos clientes em múltiplos mercados, modelo que apresenta vantagem diferenciada, ao possibilitar parcerias com empreendedores locais; - a diversidade de demanda associada ao crescimento do mercado que permite economia de escala e gera a necessidade de incrementar a infra-estrutura em atendimento ao usuário final. A interdisciplinaridade é o elemento chave para a integração de questões complexas nos Parques Logísticos, como os instalados pela empresa americana AMB no Aeroporto Schiphol de Amsterdam Fig 1.

4 Fig. 1 Parques Logísticos em Amsterdam. Portifolio da AMB, A diversidade de demanda associada ao crescimento do mercado permite economia de escala e gera a necessidade de incrementar a infra-estrutura. O Parque Logístico deve oferecer um leque de serviços de infra-estrutura bastante amplo, à disposição dos ocupantes das unidades, incluindo entre outros: Segurança, Pessoal, Equipamentos, Comunicações, Informática, Utilidades, Manutenção, Combustíveis, Transporte. Segurança Portaria comum para o Condomínio e portarias individuais para as unidades, Circuito de câmaras de segurança, Pessoal, equipamentos e veículos para vigilância, Identificação e controle de visitantes, Controle de entrada e saída de veículos, Brigada contra incêndio, Balança para pesagem de veículos, Serviço de rastreamento de cargas. Pessoal Restaurante, Ambulatório médico,

5 Oferta de mão de obra terceirizada para a operação e serviços administrativos. Equipamentos Transpallets e montacargas, Empilhadeiras, guindastes e balanças. Comunicações Central telefônica, Serviços de correio e de motoboys, Antenas comuns. Informática Business center (PCs, Fax, Impressora, etc.), Central de processamento de dados, Servidor comum, Aluguel de equipamentos de TI. Utilidades Sub-estação, Sistema de abastecimento de água, coleta e de destino final de esgotos, Central de GLP, Central de ar comprimido, Sistema de coleta seletiva de lixo. Manutenção Serviços de limpeza e jardinagem, Manutenção civil e predial, Manutenção de equipamentos e de veículos. Combustíveis Posto de combustíveis e serviços, Central de óleos.

6 Transporte Central de transporte, Agenciamento de cargas, Pátio e movimentação de containers, Transporte de pessoal, Recepção de motoristas. Alojamento para motoristas. Estes serviços podem ser prestados pelo próprio condomínio ou por uma empresa parceira do condomínio, contratada para coordenar e centralizar a prestação de serviços. O sucesso do Parque Logístico ainda requer: a integração da incorporadora com a construtora; do agente financeiro e dos usuários; a importância dos aspectos de diversificação geográfica; a oferta de linhas diferenciadas de negócios; a disponibilização de capital; a gestão por especialistas, trabalhando com equipes locais no atendimento dos clientes. As equipes de desenvolvimento de Parque Logístico devem estar capacitadas para otimizar operação que promova a competitividade de seus clientes através de soluções imobiliárias que proporcionem uma rede flexível de oportunidades de expansão/consolidação, soluções multimercados, operações sale and lease back, e taxas de retorno satisfatórias aos investidores deste tipo de empreendimento. A diversidade de demanda associada ao crescimento do mercado permite economia de escala e gera a necessidade de incrementar a infra-estrutura. METODOLOGIA DE IMPLANTAÇÃO DE UM PARQUE LOGÍSTICO A implantação de um Parque Logístico deve se alicerçar em uma ampla pesquisa de mercado a partir de uma estratégia adequada. A implantação gradual conduzirá a uma situação de pleno controle do território quanto aos clientes potenciais, visto que uma planta industrial depende dos benefícios provenientes de sua localização, como: acessibilidade, disponibilidade de mão de obra adequada, infra-estrutura suficiente, amortização da obra, facilidades para manutenção de seus equipamentos, incentivos fiscais, mas, principalmente, de seus custos logísticos. A plataforma operacional de um Parque Logístico completa uma condição de estabilização, com a montagem de sistema de financiamento para seus clientes.

7 Pesquisa de Mercado Mercado potencial, Legalização, Contatar clientes. Estratégia de Implantação Parceria, construção ou aquisição, Complexidade cultural, Ambiente de negócios. Implantação no Local Contratação de pessoal, Instalação de escritório, Estabelecimento de relações básicas. Controle do Território Aquisições, Trade off, Autorizações. Montagem do Financiamento Formação de fundo de financiamento, Avaliação do portifólio, Primeiras contratações. Estabilização Gestão de empreendimentos, Arrendamento local, Relacionamento com clientes locais. Plataforma Operacional Completa Ganhos operacionais,

8 Lucro no desenvolvimento, Renda para o capital privado. METODOLOGIA DE SELEÇÃO DE LOCAL A seleção do local do Parque Logístico é fundamental para o seu sucesso e deve ser resultado de um processo cuidadoso, que considere diferentes fatores a serem ponderados, baseado em seu nível de importância. Método que permite a avaliação desses fatores para seleção do local usa uma ferramenta muito conhecida na administração: a Matriz de Causa e Efeito, que deve apresentar os seguintes elementos: Fatores de Seleção: onde são listados e detalhados os diferentes fatores que devem ser ponderados para efetiva seleção do local: Área Disponível Dimensão, Preço do m2. Incentivos oferecidos Custos da operação Custos da construção, Custo da mão de obra, Custo de transporte, Custo da propriedade. Fatores Intangíveis Sindicatos e movimentos sociais, Disponibilidade de mão de obra, Problemas de segurança. Fatores Estratégicos Acesso a rodovias, Acesso a ferrovias,

9 Acesso a aeroporto, Acesso a porto, Acesso a clientes, Acesso a fornecedores, Disponibilidade de utilidades. Peso do Fator: O peso atribuído a cada fator baseado na sua importância para a seleção da área. Os pesos variam de 1 a 10. Correlação do Fator para cada Local: O grau de intensidade da correlação, medido de 1 a 9, a saber: Correlação baixa (1) o local é a pior das outras opções. Correlação média (3) o local é intermediário entre as demais opções. Correlação alta (9) o local é a melhor das outras opções. Pontuação Total: Calculada para cada Local, multiplicando-se o Peso do Fator pelo Grau de Correlação, somando-se todas as parcelas. A pontuação total mais alta indica a melhor opção de Local. LOCAIS PARA IMPLANTAÇÃO D PARQUES LOGÍSTICOS Avaliamos 10 áreas possíveis para localização de Parque Logístico, no território de influência das rodovias principais do estado de São Paulo, mostrado na Figura 2.

10 Figura 2. Locais para Parque Logístico em São Paulo - Via Anhanguera/ Rodovia Bandeirantes Três áreas avaliadas em Itatiba,Vinhedo e Jundiaí, com a possibilidade de construção de 10 a 12 galpões em cada uma delas. - Rodoanel Mário Covas Trecho Oeste e Trecho Sul As duas áreas avaliadas no Rodoanel Mário Covas, no trecho Oeste e no trecho Sul, com possibilidade de construção de 24 galpões em cada uma delas. - Via Raposo Tavares/ Rodovia Castelo Branco A área avaliada na região da Via Raposo Tavares / Rodovia Castelo Branco, localiza-se no município de Sorocaba, com possibilidade de construção de 12 galpões. - Rodovia Regis Bittencourt A área avaliada na região Rodovia Regis Bittencourt, localiza-se no município de Itapecerica da Serra, com possibilidade de construção de 10 galpões.

11 - Via Anchieta/ Rodovia dos Imigrantes A área avaliada na região da Via Anchieta / Rodovia dos Imigrantes, localiza-se no município de São Bernardo, com possibilidade de construção de 12 galpões. - Via Dutra / Rodovia Ayrton Senna / Via Fernão Dias As áreas avaliadas na região da Via Dutra / Rodovia Ayrton Senna / Via Fernão Dias, localizam-se nos municípios de Guarulhos e Atibaia, com possibilidade de construção de 10 e 12 galpões, respectivamente. RESULTADOS Mostramos na Figura 3 a Matriz de Seleção de Local, com um código de cores para salientar a pontuação de cada fator para os diferentes locais. Na última linha da matriz, está um ranking demonstrativo da escala da pontuação total a partir da mais alta. LOCAL SELECIONADO PELA MATRIZ Figura 3. Matriz de Seleção de Local A implantação do Rodoanel oferece oportunidade extraordinária na criação de parques logísticos para servir a região que concentra 20% do PIB brasileiro e por onde passa 26% do fluxo do comércio exterior, através do porto de Santos e dos aeroportos Cumbica, Congonhas e Viracopos (Figura 4).

12 Fig. 4. Rodoanel Mário Covas. Assim, a área selecionada pela Matriz foi a área do Rodoanel Oeste, que obteve a pontuação mais alta dos fatores de seleção considerados, uma localização prêmio entre as saídas da Rodovia Castelo Branco e da Anhanguera, na região metropolitana de São Paulo. AREA SELECIONADA O RODOANEL OESTE As Figuras 5 e 6 apresentam a área selecionada para Parque Logístico no Rodoanel Mario Covas Trecho Oeste, no município de Santana do Parnaíba. Fig. 5 Vista da pista Sul Norte do Rodoanel Oeste Fig. 6 Localização da Área

13 CONDOMÍNIO LOGÍSTICO INEGRADO EM ÁREA DO RODOANEL OESTE O Condomínio Logístico Integrado proposto para a área do Rodoanel Mário Covas apresentado na Figura 7 deve oferecer um leque de serviços de infra-estrutura bastante amplo à disposição dos ocupantes das unidades, a serem prestados pelo próprio condomínio ou por uma empresa parceira do condomínio, contratada para coordenar e centralizar a prestação de serviços. Fig.7 Condomínio Logístico Integrado em área do Rodoanel Oeste CONCLUSÃO O Parque Logístico converte bens em distribuição e armazenagem para a otimização de seu uso. O Parque Logístico, com o adequado tratamento dos bens, qualifica um local para a oportunidade de criação de valor. A Matriz aplicada para a seleção do local estabelece fatores como: dimensão e preço da área disponível; custos de propriedade, construção e operação; incentivos tributários oferecidos; alguns fatores intangíveis como segurança e disponibilidade de mão de obra; outros fatores estratégicos como disponibilidade de utilidades e acessos. Mas, a grande vantagem do modelo proposto para Parque Logístico é reduzir os custos operacionais, o capital de giro requerido e a exposição a riscos trabalhistas e legais, em benefício da competitividade de seus usuários.

14 REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS AMB Property Corporation - Portifólio, São Francisco, CSCMP - Movimento de mudança nas cadeias de suprimento. Rio de Janeiro, março /12/2010. CORBETT, Charles, Sustentability and green supply chains, Universidade California, Los Angeles, Jornada Logística e Sustentabilidade, Poli USP, março CUNHA, Cláudio Barbieri, BOTTER, Rui Carlos, Tecnologias de decisão aplicadas a logística e cadeias de suprimento, Jornada Logística e Sustentabilidade, Poli USP, março GRUPO DE ESTUDOS SOBRE RODOANEL. Subsídios técnicos para a elaboração do parecer sobre Impactos Ambientais e Medidas Mitigadoras e Compensatórias do Rodoanel Mario Covas. Julho MACHADO, Renato, BRANCATELLI, Rodrigo. Lentidão será 12% menor com Rodoanel, OESP, Metropole C1,São Paulo, 14 março MANFRINATO, Jair W. de Souza, Gerenciamento de Projetos com ênfase no Controle de Custos. UNESP, MONTIBELLER, Gilberto, Modelos estratégicos de decisão com múltiplos critérios para logística, London School of Economics, Jornada Logística e Sustentabilidade, Poli USP, março PORTER, Michael, Estratégia Competitiva, técnicas para análise de indústrias e da concorrência, Campus, Rio de Janeiro,1991. SÃO PAULO - Decreto no , São Paulo, 17 junho SÃO PAULO - Rodoanel alívio no tráfego melhoria na vida de milhões de cidadãos. visita 13/12/2010. XAVIER, Milton, Planejamento da infra-estrutura logística para o Estado de São Paulo, Jornada Logística e Sustentabilidade, Poli USP, março 2009.