SENTENÇA Procedimento Ordinário VILLAGE OF KINGS INCORPORADORA LTDA. (EZTEC)

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1 fls. 207 SENTENÇA Processo: Requerente: Requerido: Procedimento Ordinário ROGERIO DE ASSIS MARINHO VILLAGE OF KINGS INCORPORADORA LTDA. (EZTEC) Juíza de Direito: Dra. HELEN CRISTINA DE MELO ALEXANDRE. VISTOS. ROGERIO DE ASSIS MARINHO, qualificado nos autos, ajuizou AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c.c. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS em face de VILLAGE OF KINGS INCORPORADORA LTDA (EZTEC), alegando, em apertada síntese, que no dia 20 de dezembro de 2011, assinou Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outros Pactos, referente à unidade nº 112, Torre Acqua, integrante do futuro Condomínio Gran Village São Bernardo, bem como uma vaga de garagem adicional, no valor total de R$ ,00 (quatrocentos e trinta e três mil e trezentos e noventa e três reais). Alega que, acabou por emitir vários cheques a título de comissão os quais não foram computados no valor final. Afirma que em virtude de problemas financeiros, notificou extrajudicialmente a ré a fim de rescindir o contrato. Discorda o autor no valor que a ré se propõe a restituir, no montante de 50% da quantia paga à construtora. Assim, pleiteia a devolução da quantia correspondente ao valor integral pago pelo autor, descontados 10% do quantum liquidado, a título de compensação da requerida com corretagem, publicidade e demais custos, no valor total de R$ ,90 (cento e vinte e dois mil, seiscentos e dezessete reais e noventa centavos). Juntou procuração e documentos (fls. 31/68). Citada a ré, apresentou contestação a fls. 81/94, na qual alega preliminarmente a ilegitimidade de parte quanto a devolução dos valores relativos à comissão de corretagem. No mérito, pugna pela improcedência da ação, aduzindo que o autor não postulou a rescisão da garagem adicional, bem como não comprovou o desembolso dos valores. Por fim, aduz a validade da cláusula 10ª. do contrato, sendo indevida a devolução no montante postulado. Pugnou pela improcedência da ação com seus consectários legais. Juntou documentos a fls. 95/105.

2 fls. 208 Réplica a fls. 95/105. Instadas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. Audiência de conciliação infrutífera a fls É o relatório. Fundamento e DECIDO. Como a matéria é unicamente de direito, comporta o feito o deslinde imediato do mérito. "Julgar antecipadamente a lide é dever do juiz se presentes as condições para tanto, até porque sendo o juiz destinatário da prova, somente a ele cumpre aferir sobre a necessidade ou não de sua realização" (TFR - 5ª Turma, Ag MG, Rel. Min. Geraldo Sobral, j ). O Egrégio Supremo Tribunal Federal já decidiu que "a necessidade de produção de prova em audiência há que ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. Antecipação legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado" (RE SP). Precipuamente afasto a preliminar de ilegitimidade de parte passiva ad causam suscitada pela ré, quanto à devolução da taxa de serviço de corretagem, a qual teria sido paga a terceiros. Ressalta-se que em relação ao consumidor, é irrelevante o fato de os pagamentos terem sido destinados a pessoas físicas ou jurídicas diversas, pois, tendo sido quitados na ocasião da compra e integrado o preço da oferta do imóvel, o qual foi desmembrado por ocasião da efetiva assinatura do contrato, a ré responde pela cobrança dos encargos cobrados, podendo, eventualmente, postular o ressarcimento contra quem de direito em ação de regresso. Quanto ao mérito, ressalta-se que o E. TJSP tem se manifestado pela abusividade da cobrança da denominada da taxa de corretagem nos moldes do que aconteceu no caso concreto.

3 fls. 209 Nesse sentido: Compromisso de compra e venda. Ressarcimento dos valores pagos pela corretagem e pelo serviço de assessoria técnico-imobiliária, cuja responsabilidade, no caso, é da promitente, tratando-se de despesas para comercialização em massa de imóveis. Abusividade do repasse, tal como procedido, ao consumidor. Venda casada e falta de adequada informação. Devolução, porém, a se fazer de modo simples no tocante à corretagem. Sentença parcialmente revista. Recurso provido em parte (Apelação n , 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Claudio Godoy, J ). Ademais, deve ser reputada como nítida hipótese de venda casada, já que a concretização do negócio não exige a prestação de tal serviço e a contratação de supostos serviços de assessoria restou condicionada à celebração do negócio, hipótese vedada pela Lei nº 8.078/90. No que tange à rescisão contratual, notadamente a vaga adicional da garagem encontra-se inserta no pedido do autor, haja vista a acessoriedade da mesma em relação à unidade condominial. Com relação ao pedido de devolução da quantia de R$ ,90, correspondente ao valor integral pago pelo requerente, descontados 10% do quantum liquidado, a título de compensação da requerida com corretagem, publicidade e demais custos, há que se ressaltar a cláusula décima do contrato que regula as consequências do inadimplemento contratual do compromissário-comprador. Contudo, ela se mostra abusiva e, portando, nula de pleno direito. Essa cláusula impõe a perda de valor expressivo das quantias desembolsadas pelo consumidor, em detrimento das disposições consumeristas. A referida cláusula afronta o CDC, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada frente ao fornecedor, ao prever a perda de mais de 70% dos valores pagos, mais as despesas que a fornecedora teve com o contrato. Ora, se prevalecesse essa cláusula o consumidor perderia quase a totalidade das prestações pagas. Assim sendo, a questão deve ser decidida, através da devolução de 90% do valor pago pelo autor, retendo a ré apenas o percentual de 10% dos

4 fls. 210 valores pagos. Mesmo porque, a retenção de todos os valores se daria ao arrepio do disposto no artigo 53 do CDC. Nesse sentido: sumulado do TJ-SP, senão vejamos: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Inadimplemento - Devolução das parcelas pagas - Admissibilidade - Ausência de reconvenção - Irrelevância - Pedido do autor para decretar a perda das quantias pagas julgado improcedente - Acolhimento de pedido expresso dos réus na contestação - Recurso não provido JTJ 152/29." "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Inadimplemento - Perda de 90% das parcelas pagas - Inadmissibilidade - Cláusula infringente ao artigo 53 do Código do Consumidor - Redução para 10% do valor do total das importâncias pagas - Inteligência do artigo 924 do Código Civil - Restituição do excedente aos autores - Recurso não provido. A eficácia da resolução é ex tunc, "o que foi prestado ou contraprestado tem de ser restituído, não segundo os princípios que regem a responsabilidade por enriquecimento injustificado, mas sim porque o que se prestou ou contraprestou foi prestado ou contraprestado com causa e apenas sobreveio a resolução ou a resilição. Tem de se prestar o que recebeu como prestação ou como contraprestação ainda que o restituinte não se haja enriquecido (Apelação Cível n São Paulo - 9ª Câmara de Direito Privado - Relator: Franciulli Netto V.U.)". Tal medida dá-se em conformidade com entendimento Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação para o fim de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, e para condenar a ré a devolver ao autor a quantia de R$ ,90 (cento e vinte e dois mil seiscentos e dezessete reais e noventa centavos), já descontado o percentual de 10% (dez por cento) a título de perdas e danos, tudo devidamente atualizado pela tabela prática

5 fls. 211 do TJSP desde cada desembolso, e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Condeno o réu no pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$1.000,00 (mil reais), nos termos do artigo 20, 4º, do Código de Processo Civil. P.R.I.C.. De Itanhaém para São Paulo, 19 de junho de HELEN CRISTINA DE MELO ALEXANDRE, Juíza de Direito, assinando digitalmente. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA