Kinea Renda Imobiliária Brasil Outperform

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1 Kinea Renda Imobiliária Brasil Outperform 2 de Setembro de 2013 Início de Cobertura Novos Ativos, Novos Ares Tese de Investimento Estamos iniciando a cobertura do fundo imobiliário Kinea Renda Imobiliária com uma classificação de outperform e um preço alvo para o final de 2014 de R$ por cota. O fundo expandiu o seu portfólio seguindo uma estratégia de diversificação através de diferentes tipos de ativos, investindo tanto em escritórios corporativos quanto galpões logísticos. A expansão consistente da área bruta locável (GLA, na sigla em inglês) mitiga os riscos de vacância e facilita uma reciclagem agregadora de valor para o portfólio. O fundo está aumentando a sua exposição ao setor de galpões logísticos, ao mesmo tempo em que constrói relacionamentos com locatários que dispõem de boa classificação de crédito e escolhe a dedo seus ativos. A diversificação do portfólio em termos de localidades e classes de ativos também é defensiva contra turbulências macroeconômicas. Valuation Em nosso modelo, adotamos premissas conservadoras com relação ao crescimento, vacância e spreads de locação, e nossa análise pelo modelo de dividendos descontados (DDM) de 10 anos estabeleceu um preço alvo do final de 2014 de R$ por cota, com um potencial de valorização implícito de 21%. Em função do fato de que as receitas oriundas de novas aquisições ainda não foram precificadas, e que provavelmente estas levarão a um aumento nos FFO e nos rendimentos, o preço atual implica em um retorno em rendimentos de 7,7%. Além do potencial de valorização em relação ao nosso preço alvo modelado, é preciso considerar o potencial de valorização referente às aquisições, cujos recursos serão provenientes da reciclagem do portfólio ou de um follow-on. Momentum A forte demanda e um momentum econômico favorável resultaram em um salto nos preços dos imóveis no Brasil em 2011 e em 2012, descolando da curva da inflação. Este salto foi seguido por uma desaceleração em 2013, e agora é esperado um ajuste de preços no curto prazo. Não temos a expectativa de que o fundo consiga aplicar altos spreads de locação nas renovações contratuais, porém contratos mais antigos podem ser ajustados aos níveis de preços atuais. Não é muito provável um crescimento significativo das receitas de locação no curto prazo, mas pode haver oportunidades para novas aquisições ou para uma reciclagem do portfólio. Apesar deste cenário difícil, acreditamos que a geração de caixa do fundo e outros fundamentos não irão sofrer, e que ao seu preço atual as cotas KNRI11 apresentam uma oportunidade de investimento. Riscos Código da Cota (local) KNRI11 Preço Alvo (14) Código da Cota (ADR) n/d Preço Alvo (14) n/d Dados da Cota Preço Atual BRL Pot. Valorização (14) BRL 21,0% Alta/Baixa 52 Sem. BRL 1.810/1.226 Cotas em Circulação th 1.379,7 Valor de Mercado BRL m Vol. Médio Diário 3m BRL m 2,65 Desempenho (%) 1m 12m Absoluto Versus Ibovespa -3,5 5.3 Companhia x Ibovespa Fonte: Nossa tese de investimento para a KNRI11 é dependente da sua capacidade de realizar boas aquisições, de estimar corretamente os ciclos imobiliários e de controlar os níveis de vacância. Acreditamos que a administração do fundo adotou medidas positivas para mitigar estes riscos. Outros riscos incluem riscos estruturais no mercado de fundos imobiliários, que serão analisados neste relatório. Estimativas e Valuation 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Receitas Líquidas (m BRL) 48,2 124,9 183,9 193,9 205,4 217,6 Ganhos (m BRL) 81,7 434,0 154,6 158,6 169,8 181,6 FFO (m BRL) 65,3 119,7 154,6 158,6 169,8 181,6 FFOPS (BRL) 60,9 86,8 112,0 114,9 123,1 131,6 Dividend Yield 4,5% 6,5% 7,7% 7,9% 8,5% 9,1% NOI (m BRL) 48,2 124,8 182,9 192,5 203,9 216,0 Dívida Líquida (m BRL) (795,6) (164,1) (172,2) (180,6) (189,9) (200,0) EV/EBITDA 20,6 17,8 11,1 10,7 10,0 9,3 P/FFO 22,7 15,9 12,3 12,0 11,2 10,5 Cap Rate Implícito n.d. 7,2% 10,6% 11,2% 11,9% 12,7% Fonte: EQUIPE DE ESTRATÉGIA Giovanni Vescovi giovanni.vescovi@itaubba.com Lucas Tambellini, CNPI Na página 26 do presente relatório podem ser encontradas divulgações importantes, certificações dos analistas e informações adicionais. O Itaú BBA efetua e procura efetuar negócios com as Empresas cobertas no presente relatório de pesquisa. Conseqüentemente, os investidores devem estar cientes de que pode haver conflito de interesse capaz de afetar a objetividade deste relatório. Os investidores não devem considerar este relatório como fator único ao tomarem suas decisões de investimento. Itaú Corretora de Valores S.A. is the securities arm of Itaú Unibanco Group. is a registered mark used by Itaú Corretora de Valores S.A. Read this report in: 8 min: Front Page 15 min: Full

2 Sumário VISÃO GERAL... 3 SEÇÃO 1 VALUATION... 5 SEÇÃO 2 PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO... 8 SEÇÃO 3 MERCADO IMOBILIÁRIO SEÇÃO 4 PRINCIPAIS RISCOS SEÇÃO 5 2

3 VISÃO GERAL SEÇÃO 1 O Kinea Renda Imobiliária FII (KNRI11) é um dos maiores fundos imobiliários do Brasil, com um total de ativos de R$ 2,3 bilhões e um volume diário médio negociado (ADTV, na sigla em inglês) dos últimos três meses de R$ 2,6 milhões. Trata-se de um fundo de renda com administração ativa e com foco de investimento em escritórios corporativos e galpões logísticos. O fundo possui um portfólio imobiliário físico de nove edifícios de escritórios corporativos e seis galpões logísticos, compreendendo uma área bruta locável (em inglês: gross leasable area GLA) de m². Sua receita de locações chegou a R$ 11,5 milhões em julho. Desde seu advento, em agosto de 2010, o fundo realizou com sucesso quatro ofertas públicas. Este fundo é administrado pela Kinea, e a sua taxa de administração é de 1,25% do valor de mercado, paga mensalmente em uma proporção de um-doze avos (décima segunda parte) sobre o valor de mercado apurado no último dia do mês anterior. Como um dos fundos imobiliários mais negociados, o KNRI11 faz parte do índice IFIX, com um peso de 11,567% no portfólio teórico. O Que Nos Agrada Boas aquisições e rendimentos. O fundo realizou três importantes aquisições desde a terceira série da quarta oferta pública (abril passado), e aumentou seus pagamentos de rendimentos. A aquisição de dois galpões de alta qualidade com contratos atípicos, e a aquisição de um edifício único de classe AAA em uma localização premium na cidade do Rio de Janeiro, todos com cap rates entre 9% e 10%, certamente agregaram valor. O dividend yield era uma preocupação de vários investidores, e esta pode ter sido uma razão para o declínio no preço das cotas nos últimos dois meses. Mas em julho o fundo aumentou a sua distribuição de lucros para R$ 8,0/cota, número ligeiramente acima do FFO/cota do período. O fundo também anunciou que em setembro pagará BRL 8,4/cota. Algum risco de inconsistência? Absolutamente não, em nossa opinião. Assim que estiver operacional o centro de distribuição (CD) de Pouso Alegre (em novembro de 2013, segundo as nossas estimativas), os rendimentos também devem aumentar. Também gostamos da estratégia de diversificação do fundo, especialmente quando observamos a qualidade dos ativos que compõem o portfólio. Naturalmente, é importante lembrar que o KNRI11 é um fundo imobiliário e, como tal, possui também muitas outras vantagens, incluindo um arcabouço tributário favorável, diversificação, ativos de alto valor, rendimentos mensais e menor burocracia, apenas para nomear algumas. Emissões 3rd PUBLIC OFFER BRL 410 mn 4th PUBLIC OFFER BRL 993 mn (3 tranches) 1st PUBLIC OFFER BRL 260 mn 2nd PUBLIC OFFER BRL 203 mn 04/ / / /2010 Total AUM BRL 1,87 bn Fonte: Kinea 3

4 Pontos Fracos Nossa análise se baseia em certas assunções e estimativas em razão do disclosure limitado de informações; exceto por algumas poucas exceções, este é um ponto fraco do setor como um todo. Esperamos que o seu órgão regulador, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), venha a estimular uma maior transparência por parte dos fundos imobiliários. Quanto ao portfólio, acreditamos que existe espaço para alguma reciclagem, porém esta é naturalmente uma questão de preço e oportunidade. Dados do Mercado Cumulated return - 12/01/2010 until 08/27/2013 (daily) Asset Return YTD Return* KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI % % CDI (Interbank Rate) 27.93% 4.79% Monthly return from Dec/2010 until Jul/2013 (monthly) Asset Return YTD Return* Minimum Maximum KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI % % % 15.56% CDI (Interbank Rate) 27.17% 4.16% 0.48% 1.07% Rolling window return for 21 days from 12/01/2010 until 08/27/2013 (daily) Asset Return Average Minimum Maximum KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI % 1.59% % 18.51% CDI (Interbank Rate) 27.93% 0.75% 0.56% 0.98% Monthly volatility annualized from Dec/2010 until Jul/2013 (monthly) Asset Return Volatility Minimum Maximum KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI % 64.63% CDI (Interbank Rate) 27.22% 0.11% 0.00% 0.02% Fonte: Quantum Axis 4

5 VALUATION SEÇÃO 2 Algumas métricas nos levam a acreditar que as cotas KNRI11 estão sendo negociadas a um preço descontado. Conforme detalhado na Seção 3 deste relatório, observamos o portfólio do fundo incluindo preços de aquisição e respectivos cap rates, e concluímos que as aquisições foram sólidas e agregaram valor. Se tivéssemos que considerar o valor justo do portfólio em suma, o valor contábil, ou patrimônio líquido (BV em inglês) então o P/BV atual de 0,83x implica no fato de que o mercado não está capturando nenhum ajuste ao valor justo. Embora concordemos que o mercado imobiliário provavelmente irá enfrentar uma desaceleração no curto prazo, simplesmente ignorar qualquer ajuste desde o seu lançamento não se justifica, em nossa opinião. Fundos de Operações (FFO) Os Fundos de Operações (ou FFO) refletem a geração de caixa durante o período, e consistem numa de nossas principais métricas. Temos a expectativa de que o FFO do fundo cresça mais rapidamente do que a inflação por duas razões. A primeira razão é que temos a expectativa de ganhos de escala resultantes do crescimento do portfólio (também é preciso ter em mente que o repasse da inflação às receitas é mais rápido do que o das despesas). A segunda razão é que uma grande parcela das despesas do fundo está relacionada com suas taxas de administração, que por sua vez estão atreladas ao valor de mercado do fundo, e não à sua receita. Cap Rate Implícito A observação do cap rate implícito do final de 2014 é mais precisa do que a utilização do número do final de 2013, uma vez que o fundo realizou diversas aquisições em 2013, e as receitas deste ano não irão refletir o potencial integral do portfólio. Dito isto, aos preços atuais vemos o cap rate implícito em 10,6%, o que é muito conservador, em nossa opinião. O portfólio do fundo é constituído de ativos de boa qualidade e que estão bem localizados. Nosso preço alvo deve representar um cap rate implícito de 8,6%. Rendimentos Uma preocupação importante dos investidores é a política de distribuição de rendimentos do fundo. O gestor do fundo anunciou que irá aumentar a distribuição de rendimentos e melhorar os retornos para os investidores no que se refere ao retorno em rendimentos (dividend yield). Em agosto, o fundo pagou R$ 8,0 por cota, representando um retorno em rendimentos linear de 7,3%, e o gestor anunciou que pagará R$ 8,4 por cota em setembro. Acreditamos que o fundo deverá gerar maiores FFO e aumentar as suas distribuições de rendimentos. Com base em nossa projeção de rendimentos para os próximos 12 meses, os preços atuais irão levar a um dividend yield de 7,7%. Em nosso modelo, assumimos que o fundo irá distribuir 95% dos ganhos-caixa. Modelo Descontado de Dividendos (DDM) Nosso modelo de valuation se baseia em um DDM de nove anos, assumindo uma taxa de desconto de 14% e um crescimento em perpetuidade de 6%. Acreditamos que um modelo de DDM é o que melhor captura os fluxos de caixa para os investidores, assumindo que o fundo possua um índice de distribuição (payout ratio) de 95%. Vemos a KNRI11 sendo negociada a 12,3x o P/FFO de 2014 e a 0,83x o P/BV de

6 Resultado do Modelo Operating Data 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Total GLA (m²) 102, , , , , ,527 Nominal YoY growth (%) 17.3% 350.9% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Number of Properties (EoP) Net Operating Income (NOI) Funds from Operations (FFO) RESULTS 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Interest Rates - Nominal Selic 7.25% 9.75% 9.75% 9.75% 9.75% 9.75% Interest Rates - Real Selic 1.33% 3.63% 3.72% 3.54% 3.54% 3.54% Rental Revenues, net Others - (6.3) Net Revenues Gain on Sale of Assets Revenues on Sale of Investment Properties Cost of Properties Sold Management Fee (14.2) (24.7) (23.8) (28.8) (28.8) (28.8) Vacancy Expenses (0.0) (0.1) (1.0) (1.4) (1.5) (1.6) Adjustments to Fair Value on Properties Adjustments to Fair Value on Financial Assets Repair & Maintenance Expenses - (1.8) (5.0) (5.6) (6.0) (6.3) Other Operating expenses (0.8) (2.5) (3.2) (3.3) (3.3) (3.3) OPERATING INCOME EBITDA (Itau) Real Estate Financial Assets Revenues Financial income Equity Income EARNINGS BEFORE TAXES Minority Interest - (3.2) (8.0) (8.4) (8.9) (9.5) NET INCOME FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) NET OPERATING INCOME (NOI) a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Number of Shares (millions) FFOPS (BRL) Cash Earnings Dividend (mn BRL) DPS (BRL) MOMENTUM 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Rental Revenues grow th 100.8% 172.1% 40.1% 5.4% 6.0% 5.9% Operating Income grow th -54.5% 727.0% -63.2% 2.6% 7.2% 7.0% EBITDA grow th 97.4% 193.8% 59.8% 2.9% 7.1% 7.0% Earnings grow th -32.5% 431.3% -64.4% 2.6% 7.1% 7.0% FFO grow th 126.4% 83.3% 29.1% 2.6% 7.1% 7.0% MARGINS 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Operational Margin 103% 328% 82% 80% 81% 82% Ebitda Margin 69% 78% 85% 83% 84% 84% Net Income Margin 169% 347% 84% 82% 83% 83% FFO Margin 135% 96% 84% 82% 83% 83% CASH FLOW STATEMENT 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Net Income Adjustments to Fair Value Change in Working Capital CAPEX / Investments (231.1) (1,134.2) Free Cash Flow to Equity (165.8) (1,014.4) Fonte: 6

7 Números Financeiros e Estimativas BALANCE SHEET 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Cash Rental Receivables, net Sale of Assets Receivables, net Prepaid Expenses Other ST Assets Investments (other FII shares) Other LT Assets PPE , , , , ,705.7 Adjustments to Fair Value Total Assets 1, , , , , ,329.7 Dividend Payables Other Current Liabilities Other LT Liabilities Minorities Interest Shareholder's Equity 1, , , , , ,329.7 Total Liabilities & Equity 1, , , , , ,329.7 DEBT 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Short Term Debt Long Term Debt Total Financing Debt Cash & Cash Equivalents Total Net Debt (consolidated) (795.6) (164.1) (172.2) (180.6) (189.9) (200.0) ST Debt to FFO Net Debt to NOI (16.5) (1.3) (0.9) (0.9) (0.9) (0.9) Net Debt to Total Cap (1.2) (0.1) (0.1) (0.1) (0.1) (0.1) Returns 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e EBIT (1-t) Capital Employed , , , , ,129.7 ROCE (EBIT) 7.3% 19.3% 7.1% 7.3% 7.8% 8.3% Invested Capital 1, , , , , ,905.7 ROIC (EBIT) 3.6% 21.9% 8.0% 8.2% 8.7% 9.3% Ke % 14.0% 14.0% 14.0% 14.0% ROIC/Ke na ROE 3.36% 17.88% 6.55% 6.70% 7.15% 7.62% Multiples at Current Price 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e Current Price 1, , , , , , Market Capitalization 1,480 1,904 1,904 1,904 1,904 1,904 Net Debt consolidated (796) (164) (172) (181) (190) (200) EV 684 1,740 1,732 1,723 1,714 1,704 EV/EBITDA P/E Price to FFO Price to NOI P/BV Implied Cap Rate 7.1% 7.2% 10.6% 11.2% 11.9% 12.7% Multiples at Target Price 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e YE14 Fair Value 1,670 1, ,670 1, , , (%) % 21.0% 21.0% 21.0% 21.0% Target Market Cap 1,791 2,304 2,304 2,304 2,304 2,304 Net Debt consolidated (796) (164) (172) (181) (190) (200) EV 995 2,140 2,132 2,124 2,114 2,104 EV/EBITDA P/E Price to FFO Price to NOI P/BV Implied Cap Rate 0 5.8% 8.6% 9.1% 9.6% 10.3% NAV Estimates 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e NOI (BRL m) Cap rate (%) 9.0% 9.0% 9.0% 9.0% 9.0% 9.0% Porfolio Value (BRL m) 536 1,386 2,032 2,138 2,266 2,400 Net Debt (796) (164) (172) (181) (190) (200) NAV (BRL m) 1,331 1,550 2,205 2,319 2,456 2,600 NAV per share (BRL) 1,242 1,124 1,598 1,681 1,780 1,884 P/NAV Target P/NAV Fonte: 7

8 BRL millions Kinea Renda Imobiliária FII 2 de Setembro de 2013 PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO SEÇÃO 3 O fundo Kinea Renda Imobiliária possui um portfólio imobiliário físico de nove edifícios de escritórios corporativos e seis galpões logísticos, compreendendo uma área bruta locável (em inglês: gross leasable area GLA) de m². Sua receita de locações chegou a R$ 11,5 milhões em julho, representando um aumento de 166% em 12 meses, em consequência das recentes aquisições do fundo. É importante enfatizar que as receitas do Centro de Distribuição Bandeirantes, adquirido em junho, não contribuíram para este montante, uma vez que foram pagas apenas em agosto. Sendo assim, podemos contar com a expectativa de outro aumento significativo nas receitas em agosto. A aquisição do CD de Pouso Alegre também não contribuiu de maneira significativa nas receitas de julho, uma vez que este ativo ainda está em construção; nossa expectativa é a de que o ativo seja entregue em outubro ou novembro. Vale reforçar que os números citados abaixo representam nossos melhores esforços para fornecer estimativas confiáveis com base nas informações divulgadas publicamente pelo fundo. O fundo adotou uma estratégia mista, com a metade de suas receitas derivando do segmento de galpões logísticos, e a outra metade do segmento de escritórios. Neste último, o fundo está exposto principalmente a edifícios e A. Geograficamente, o fundo também está bem distribuído, porém a maior parte de suas receitas é proveniente do Rio de Janeiro, especialmente de edifícios de escritórios corporativos de e AAA e e A. Distribuição e Evolução da Receita de Locação Contratada Estimada Receita Contratada, Julho de % 2% 2% 4% 5% 6% 7% 7% 10% 2% 16% 14% 12% 11% Lagoa Corporate CD Bandeirantes CD Pouso Alegre Lavradio Building Jundiaí Industrial Park Botafogo Trade Center Madison Global Jundiaí Buenos Aires Corporate Bela Paulista Gomes Freire Building PIB Sumaré Joaquim Floriano Building Athenas Building Gomes Freire Building Bela Paulista Buenos Aires Corporate Global Jundiaí Madison Botafogo Trade Center Jundiaí Industrial Park Athenas Building 2 Lavradio Building Joaquim Floriano Building PIB Sumaré 0 Contracted Revenue (Jul-12) Contracted Revenue (Dec-12) Contracted Revenue (Jul-13) CD Pouso Alegre CD Bandeirantes Lagoa Corporate Receita por e de Ativo Receita por Localidade 49% 4% 14% 33% AAA A B Warehouse 1% 11% Rio de Janeiro São Paulo 9% 13% 38% Jundiaí Louveira Mogi das Cruzes Sumaré 15% 13% Pouso Alegre Fonte: 8

9 Nov-10 Feb-11 May-11 Aug-11 Nov-11 Feb-12 May-12 Aug-12 Nov-12 Feb-13 May-13 Aug-11 Nov-11 Feb-12 May-12 Aug-12 Nov-12 Feb-13 May-13 Kinea Renda Imobiliária FII 2 de Setembro de 2013 Aquisições Desde o início das operações do fundo em agosto de 2010, este apresentou uma sequência consistente de aquisições. Nos últimos 12 meses o fundo expandiu a sua GLA em 384%, em termos anuais, e suas receitas em 125%, em uma base nominal em termos anuais. O aumento maior na GLA, em base relativa na comparação com o aumento nas receitas, é explicado pela aquisição de galpões logísticos. Distribuição e Evolução da GLA (m²) GLA por e de Ativo GLA por Localidade 3% 11% 2% AAA 15% 3% 10% Rio de Janeiro Jundiaí São Paulo 84% A B Warehouse 19% 22% 5% 26% Louveira Pouso Alegre Mogi das Cruzes Sumaré Evolução da GLA de Escritórios Evolução da GLA de Galpões Logísticos 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10, , , , , , , , ,000 50,000 0 AAA A B Fonte: 9

10 Visão Geral das Propriedades Lagoa Corporate O Lagoa Corporate é o único edifício e AAA no portfólio do fundo. Este edifício está situado na Zona Sul da cidade do Rio de Janeiro, em uma localização premium, exatamente de frente para a Lagoa Rodrigo de Freitas. Possui uma GLA de m², sendo responsável por aproximadamente 16% do total da receita de locação contratada do fundo, de acordo com as nossas estimativas. Em nosso modelo, estimamos uma receita média contratada de locação de R$ 180/m², implicando em um cap rate de 8,3%. Conforme pesquisa de mercado desenvolvida pela NAI Dworking, prédios classe A e AAA na Zona Sul do Rio têm preços pedidos entre BRL 160/m² e BRL 275/m². De acordo com a avaliação de junho de 2013, realizada pela Colliers International, o espaço do edifício apresenta um valor de R$ /m². O edifício está alugado para diversos locatários que possuem boas classificações de crédito, tais como o Santander, Credit Suisse, Sumitomo, Maersk, 3G e Sete Brasil, entre outros, e apresenta uma taxa de vacância nula. Acreditamos que o preço de locação justo por m² é maior do que aquele da nossa estimativa atual e, portanto, temos a expectativa de observar uma valorização neste ativo. Fonte: Lagoa Corporate Rio de Janeiro Location South Zone AAA GLA (m²) 11,699 Contracted Mo. Rent (BRL)* 2,105,820 Avg. Rent (BRL/m²)* May-13 Acquisition Price (BRL)* 290,000,000 Acquisition Price (BRL/m²)* 24,788 Current Fair Value (BRL) 305,950,000 Current Price (BRL/m²) 26,152 Annual. m² appreciation (%)* n/a Current Cap Rate* 8.3% Vacancy Rate (%) 0% Vacancy cost (BRL/m²)* (25.0) Various Typical Renew al Various Neutral * Estimates CD Bandeirantes O Centro de Distribuição Bandeirantes é um galpão logístico que está integralmente alugado para o Magazine Luiza, sendo que o fundo possui uma participação de 77%. Os 23% remanescentes são de propriedade da família que controla o Magazine Luiza. O imóvel possui uma GLA total de m², e assumimos uma receita média de locação de R$ 19,7/m², cifra que está em linha com o mercado. O galpão logístico responde por aproximadamente 14% do total das receitas de locação contratadas do fundo. Esta é a aquisição mais recente realizada pelo fundo, e acreditamos que é bastante positiva. Trata-se de um galpão logístico moderno e que está extremamente bem localizado a cerca de 70 km da cidade de São Paulo, com acesso imediato à Rodovia dos Bandeirantes, que é uma das melhores estradas do Brasil e que interliga a cidade de São Paulo com a região Oeste do estado de São Paulo, onde a locatária possui uma forte participação de mercado. O Magazine Luiza é uma das maiores companhias de bens discricionários do Brasil, e não temos nenhuma expectativa de que a empresa mude deste local. Com base na avaliação de junho de 2013 e em nossa estimativa do preço de locação, esta propriedade oferece um cap rate de 8,4%. O contrato é atípico. Acreditamos que no longo prazo este ativo pode desfrutar de uma valorização adicional, devido à sua localização privilegiada. 10

11 Fonte: CD Bandeirantes Louveira Warehouse GLA (m²) 99,811 Contracted Mo. Rent (BRL)* 1,962,783 Avg. Rent (BRL/m²)* 19.7 Jun-13 Acquisition Price (BRL)* 205,500,000 Acquisition Price (BRL/m²)* 2,059 Current Fair Value (BRL) 213,540,000 Current Price (BRL/m²) 2,139 Annual. m² appreciation (%)* n/a Current Cap Rate* 11.5% Vacancy Rate (%) 0% Vacancy cost (BRL/m²)* (2.0) Magazine Luiza Atypical Renew al 2023 Neutral * Estimates CD Pouso Alegre O Centro de Distribuição de Pouso Alegre é um galpão logístico que ainda está em construção, e que deve ser lançado no segundo semestre de Com uma GLA total de m², este imóvel deve ser alugado para uma das maiores companhias de bens de consumo do mundo. Em nossas estimativas, adotamos uma premissa de R$ 18,0/m² para a receita de locação, a vigorar a partir de novembro de 2013, implicando em um cap rate de 9,2%, com base na última avaliação realizada. A região de Pouso Alegre é bem servida por rodovias, e atende a parte norte do estado de São Paulo e a maior parte do sul do estado de Minas Gerais. Apesar do risco de construção associado ao projeto, acreditamos que esta foi uma aquisição positiva. O contrato é atípico. Quanto estiver operacional, o imóvel deve ser responsável por aproximadamente 12% do total das receitas de locação contratadas do fundo. Fonte: CD Pouso Alegre Pouso Alegre Warehouse GLA (m²) 87,750 Contracted Mo. Rent (BRL)* 1,579,500 Avg. Rent (BRL/m²)* 18.0 May-13 Acquisition Price (BRL)* 190,000,000 Acquisition Price (BRL/m²)* 2,165 Current Fair Value (BRL) 206,900,000 Current Price (BRL/m²) 2,358 Annual. m² appreciation (%)* n/a Current Cap Rate* n/a Vacancy Rate (%) n/a Vacancy cost (BRL/m²)* (2.0) N/a Atypical Renew al 2023 Neutral * Estimates 11

12 Dec-10 Feb-11 Apr-11 Jun-11 Aug-11 Oct-11 Dec-11 Feb-12 Apr-12 Jun-12 Aug-12 Oct-12 Dec-12 Feb-13 Apr-13 Jun-13 Kinea Renda Imobiliária FII 2 de Setembro de 2013 Edifício Lavradio O Edifício Lavradio foi a primeira propriedade adquirida pelo fundo, juntamente com o Edifício Gomes Freire, em novembro de Trata-se de um edifício e A localizado no centro da cidade do Rio de Janeiro, com uma GLA de m² e uma receita média estimada de locação de R$ 92,5/m², de acordo com nosso modelo, oferecendo um cap rate de 6,5%. Acreditamos que esta é uma estimativa conservadora. Este ativo é responsável por aproximadamente 11% do total das receitas de locação contratadas do fundo, e está atualmente alugado para a Caixa Econômica Federal e para o Tribunal Regional do Trabalho. Estimamos que esta propriedade tenha se valorizado em 36% anualmente. Vemos um pequeno potencial de valorização para a receita de locação e/ou na eventualidade de um desinvestimento. Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²) Lavradio Building Lavradio Building Rio de Janeiro Location Dow ntow n A GLA (m²) 15,833 Contracted Mo. Rent (BRL)* 1,464,738 Avg. Rent (BRL/m²)* 92.5 Nov-10 Acquisition Price (BRL)* 139,345,000 Acquisition Price (BRL/m²)* 8,801 Current Fair Value (BRL) 269,900,000 Current Price (BRL/m²) 17,047 Annual. m² appreciation (%)* 36% Current Cap Rate* 6.5% Vacancy Rate (%) 0% Vacancy cost (BRL/m²)* (24.0) TRT, Caixa Econômica Federal Fonte: Typical Renew al 2016 High * Estimates 12

13 Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13 Kinea Renda Imobiliária FII 2 de Setembro de 2013 Jundiaí Industrial Park O Jundiaí industrial Park é um galpão logístico com uma GLA total de m² localizado na cidade de Jundiaí, a 60 km da cidade de São Paulo. Está alugado atualmente para dois locatários, Geodis e Dafiti. Em nosso modelo, estimamos uma receita média de locação de R$ 17,9/m² para a propriedade, que responde por aproximadamente 10% das receitas consolidadas do fundo. O fundo possui uma participação de 90% neste ativo, e não vemos nenhum potencial de valorização. Fonte: Botafogo Trade Center Jundiaí Industrial Park Jundiaí Warehouse GLA (m²) 75,975 Contracted Mo. Rent (BRL)* 1,356,647 Avg. Rent (BRL/m²)* 17.9 Jan-13 Acquisition Price (BRL)* 179,000,000 Acquisition Price (BRL/m²)* 2,356 Current Fair Value (BRL) 189,000,000 Current Price (BRL/m²) 2,488 Annual. m² appreciation (%)* n/a Current Cap Rate* 8.6% Vacancy Rate (%) 0% Vacancy cost (BRL/m²)* (2.0) Geodis, Dafiti Typical Renew al 2018 Low * Estimates O Botafogo Trade Center é um edifício e A localizado na região de Botafogo, na Zona Sul da cidade do RJ, com uma GLA total de m² e uma receita média estimada contratada de locação de R$ 122,3/m². Seus locatários são principalmente companhias de tecnologia e de telecomunicações, como a Ericsson, Xerox, GVT e Net. A propriedade responde por aproximadamente 9% do total das receitas de locação contratadas do fundo. Com base na avaliação mais recente, o imóvel oferece um cap rate de 7,7%. Temos a expectativa de algum potencial de valorização neste caso, porém não no curto prazo. Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²) Botafogo Trade Center Botafogo Trade Center Rio de Janeiro Location South Zone A GLA (m²) 8,083 Contracted Mo. Rent (BRL)* 988,787 Avg. Rent (BRL/m²)* Jul-12 Acquisition Price (BRL)* 120,000,000 Acquisition Price (BRL/m²)* 14,846 Current Fair Value (BRL) 153,700,000 Current Price (BRL/m²) 19,015 Annual. m² appreciation (%)* 29.1% Current Cap Rate* 7.7% Vacancy Rate (%) 0% Vacancy cost (BRL/m²)* (27.8) GVT. Xerox, Ericsson, others Typical Renew al Various High Fonte: * Estimates 13

14 nov/11 dez/11 jan/12 fev/12 mar/12 abr/12 mai/12 jun/12 jul/12 ago/12 set/12 out/12 nov/12 dez/12 jan/13 fev/13 mar/13 abr/13 mai/13 jun/13 Kinea Renda Imobiliária FII 2 de Setembro de 2013 Edifício Madison O Edifício Madison é um edifício de e A localizado na área da Vila Olímpia, na cidade de São Paulo, com m² de GLA total, e com uma receita média estimada de locação de R$ 108,0/m², número ligeiramente menor do que a média para a área. Apesar da receita de locação menor do que a média, não temos a expectativa de uma valorização neste caso. O cap rate atual é estimado em 10,2%, cifra que representa um bom número. Este é um edifício de múltiplos locatários, localizado próximo da área da Berrini, onde esperamos observar um crescimento maior na oferta durante os próximos dois anos. Fonte: Madison São Paulo Location Vila Olímpia A GLA (m²) 8,431 Contracted Mo. Rent (BRL)* 910,548 Avg. Rent (BRL/m²)* Feb-13 Acquisition Price (BRL)* 96,974,386 Acquisition Price (BRL/m²)* 11,502 Current Fair Value (BRL) 106,900,000 Current Price (BRL/m²) 12,679 Annual. m² appreciation (%)* n/a Current Cap Rate* 10.2% Vacancy Rate (%) 0% Vacancy cost (BRL/m²)* (18.0) Various Typical Renew al Various Low * Estimates CD Global Jundiaí O Centro de Distribuição Global Jundiaí é um galpão logístico localizado na região de Jundiaí, com uma GLA total de m² e um preço médio estimado de locação de R$ 19,0/m². Está integralmente alugado para a Foxconn. O contrato com a Foxconn é típico, e sua renovação ocorrerá em Não temos a expectativa de uma valorização neste caso, e existe o risco de uma nova oferta de galpões logísticos no eixo Anhanguera- Bandeirantes. Por outro lado, acreditamos que a localização nas proximidades da cidade de São Paulo deve tornar possível encontrar um novo locatário sem muita dificuldade, em caso de não renovação. Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²) Fonte: Global Jundiaí Jundiaí Warehouse GLA (m²) 43,208 Contracted Mo. Rent (BRL)* 820,366 Avg. Rent (BRL/m²)* 19.0 Nov-11 Acquisition Price (BRL)* 87,600,000 Acquisition Price (BRL/m²)* 2,027 Current Fair Value (BRL) 109,300,000 Current Price (BRL/m²) 2,530 Annual. m² appreciation (%)* 15.2% Current Cap Rate* 9.0% Vacancy Rate (%) 0% Vacancy cost (BRL/m²)* (2.2) Foxconn Typical Renew al 2016 Low * Estimates 14

15 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13 Kinea Renda Imobiliária FII 2 de Setembro de 2013 Buenos Aires Corporate O Buenos Aires Corporate é um edifício e A localizado no centro da cidade do Rio de Janeiro, com uma GLA de m² e uma receita média estimada de locação de R$ 103,1/m², implicando em um cap rate de 6,8%, de acordo com a última avaliação. Os locatários do edifício são companhias com boas classificações de crédito, tais como a Braskem, Banco do Brasil e CPM Braxis. Considerando o preço de aquisição e o valor justo atual, este investimento apresentou uma valorização de 27% em base anual. Entendemos que, apesar dos riscos relativos à nova oferta que deve surgir no centro da cidade do Rio de Janeiro, este edifício possui um potencial de valorização maior, existindo a possibilidade de aplicação de algum spread de locação.. Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²) Buenos Aires Corporate Buenos Aires Corporate Rio de Janeiro Location Dow ntow n A GLA (m²) 7,046 Contracted Mo. Rent (BRL)* 726,630 Avg. Rent (BRL/m²)* Sep-12 Acquisition Price (BRL)* 105,000,000 Acquisition Price (BRL/m²)* 14,902 Current Fair Value (BRL) 127,800,000 Current Price (BRL/m²) 18,138 Annual. m² appreciation (%)* 27.2% Current Cap Rate* 6.8% Vacancy Rate (%) 0% Vacancy cost (BRL/m²)* (22.6) Braskem, Banco do Brasil, others Typical Renew al Various High Fonte: * Estimates Edifício Bela Paulista O Bela Paulista é um edifício e A localizado na esquina da Avenida Paulista com a Rua Bela Cintra na cidade de São Paulo, com uma GLA de m² e uma receita média estimada de locação de R$ 101,5/m², implicando em um cap rate de 7,8%, com base na última avaliação. O edifício possui uma lista diversificada de locatários, incluindo companhias como o Banco do Brasil, Funenseg, Ambitec e Euller Hermes. Atualmente este edifício possui uma taxa de vacância de aproximadamente 22%, de acordo com as nossas estimativas. Considerando que a região da Paulista está revelando uma forte demanda e não deve apresentar uma quantidade significativa de nova oferta, acreditamos que o potencial de valorização é elevado neste caso. 15

16 Dec-10 Feb-11 Apr-11 Jun-11 Aug-11 Oct-11 Dec-11 Feb-12 Apr-12 Jun-12 Aug-12 Oct-12 Dec-12 Feb-13 Apr-13 Jun-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13 Kinea Renda Imobiliária FII 2 de Setembro de 2013 Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²) Bela Paulista Fonte: Edifício Gomes Freire Bela Paulista São Paulo Location Paulista A GLA (m²) 6,381 Contracted Mo. Rent (BRL)* 505,671 Avg. Rent (BRL/m²)* Feb-13 Acquisition Price (BRL)* 90,025,614 Acquisition Price (BRL/m²)* 14,108 Current Fair Value (BRL) 99,240,000 Current Price (BRL/m²) 15,552 Annual. m² appreciation (%)* n/a Current Cap Rate* 7.8% Vacancy Rate (%) 14% Vacancy cost (BRL/m²)* (12.0) Various Typical Renew al Various High * Estimates O Gomes Freire é um edifício de e B localizado no centro da cidade do Rio de Janeiro, com uma GLA de m² e uma receita estimada de locação de R$ 55,6/m². Está alugado para o Banco do Brasil e para o Tribunal Regional do Trabalho. O cento do Rio de Janeiro deve observar uma onda de edifícios de e B e e A modernizados tornando-se disponíveis nos próximos dois anos. Esta nova oferta pode apresentar uma ameaça para este ativo, porém, por outro lado, o locatário é um órgão público que pode não se sentir inclinado a migrar sem necessidade para um edifício mais caro. Considerando a apreciação do seu valor desde que foi adquirido e o cap rate atual de 6,2%, com base na avaliação recente, acreditamos que existe algum potencial de valorização neste caso, seja na forma de um desinvestimento, seja através de um spread de locação na renovação contratual. Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²) Gomes Freire Building Gomes Freire Building Rio de Janeiro Location Dow ntow n B GLA (m²) 5,169 Contracted Mo. Rent (BRL)* 287,182 Avg. Rent (BRL/m²)* 55.6 Nov-10 Acquisition Price (BRL)* 28,980,000 Acquisition Price (BRL/m²)* 5,607 Current Fair Value (BRL) 56,000,000 Current Price (BRL/m²) 10,834 Annual. m² appreciation (%)* 35.4% Current Cap Rate* 6.2% Vacancy Rate (%) 0% Vacancy cost (BRL/m²)* (24.4) TRT, Banco do Brasil Typical Renew al 2016 High Fonte: * Estimates 16

17 May-11 Jul-11 Sep-11 Nov-11 Jan-12 Mar-12 May-12 Jul-12 Sep-12 Nov-12 Jan-13 Mar-13 May-13 Kinea Renda Imobiliária FII 2 de Setembro de 2013 Edifício Athenas O Athenas é um edifício de e B localizado na área de Pinheiros, na cidade de São Paulo, com uma GLA de m² e um preço médio estimado de locação de R$ 44,0/m². É um edifício de múltiplos locatários, com uma taxa de vacância estimada de 16%. Este foi o terceiro edifício adquirido pelo fundo, que possui uma participação de 93% no prédio. De acordo com a última avaliação, o cap rate atual é baixo, de 6,7%. Todavia, não temos a expectativa de que sejam aplicados spreads de locação significativos a estes contratos. Apesar da boa valorização deste ativo desde a sua aquisição, somos neutros em relação ao seu potencial de valorização. Considerando a sua localização e a qualidade do ativo, existe um risco maior de vacância. Athenas Building Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²) Athenas Building São Paulo Location Pinheiros B GLA (m²) 6,230 Contracted Mo. Rent (BRL)* 274,408 Avg. Rent (BRL/m²)* 44.0 Feb-11 Acquisition Price (BRL)* 35,389,000 Acquisition Price (BRL/m²)* 5,680 Current Fair Value (BRL) 55,440,000 Current Price (BRL/m²) 8,899 Annual. m² appreciation (%)* 23.8% Current Cap Rate* 6.7% Vacancy Rate (%) 16% Vacancy cost (BRL/m²)* (18.2) American Airlines, Polenghi, others Typical Renew al Various Neutral Fonte: * Estimates Edifício Joaquim Floriano Este é um edifício de e A localizado na área do Itaim, na cidade de São Paulo, com uma GLA de m² e uma receita média estimada de locação de R$ 69,2/m². O fundo possui uma participação de 82% na propriedade. Os locatários atuais são a Arteris, Yamaha, Vetor Zero e TIM. Considerando a última avaliação, a propriedade apresentou uma valorização de aproximadamente 22% em base anual. Acreditamos que o potencial de valorização neste caso está ligado a um possível desinvestimento. Quanto ao risco de vacância, estamos menos preocupados com este edifício do que com o Athenas. A propriedade está próxima de áreas mais valorizadas, tais como a Faria Lima e a Berrini, e pode atrair uma demanda sensível aos preços. 17

18 Sep-11 Oct-11 Nov-11 Dec-11 Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12 Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13 Mar-11 May-11 Jul-11 Sep-11 Nov-11 Jan-12 Mar-12 May-12 Jul-12 Sep-12 Nov-12 Jan-13 Mar-13 May-13 Kinea Renda Imobiliária FII 2 de Setembro de 2013 Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²) Joaquim Floriano Building Joaquim Floriano Building São Paulo Location Itaim A GLA (m²) 3,198 Contracted Mo. Rent (BRL)* 221,149 Avg. Rent (BRL/m²)* 69.2 Mar-11 Acquisition Price (BRL)* 26,876,000 Acquisition Price (BRL/m²)* 8,404 Current Fair Value (BRL) 40,600,000 Current Price (BRL/m²) 12,695 Annual. m² appreciation (%)* 22.2% Current Cap Rate* 6.5% Vacancy Rate (%) 0% Vacancy cost (BRL/m²)* (15.5) Arteris, Yamaha, TIM Typical Renew al Various Neutral Fonte: * Estimates PIB Sumaré DC O Centro de Distribuição PIB Sumaré é um galpão logístico localizado na região de Sumaré, a cerca de 100 km de distância da cidade de São Paulo, com uma GLA de m² e uma receita estimada de locação de R$ 16,2/m², de acordo com nosso modelo. O galpão logístico está alugado para a Bravo Logística, e já enfrentou um período de 100% de vacância entre novembro de 2012 e março de Curiosamente, o mesmo locatário decidiu voltar para a propriedade. Este episódio influenciou a nossa estimativa da taxa de vacância média futura dos galpões logísticos, que estabelecemos em 10%. Não temos a expectativa de um potencial de valorização nesta propriedade no curto prazo, devido aos fatores macroeconômicos. De fato, considerando a nova oferta no eixo Anhanguera-Bandeirantes, o risco de vacância ainda precisa ser levado em consideração. Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²) PIB Sumaré PIB Sumaré Sumaré Warehouse GLA (m²) 13,600 Contracted Mo. Rent (BRL)* 220,000 Avg. Rent (BRL/m²)* 16.2 Sep-11 Acquisition Price (BRL)* 23,017,000 Acquisition Price (BRL/m²)* 1,692 Current Fair Value (BRL) 28,590,000 Current Price (BRL/m²) 2,102 Annual. m² appreciation (%)* 13.5% Current Cap Rate* 9.2% Vacancy Rate (%) 0% Vacancy cost (BRL/m²)* (2.2) Bravo Logística Typical Renew al 2016 Low Fonte: * Estimates 18

19 MERCADO IMOBILIÁRIO SEÇÃO 4 Escritórios Corporativos Os mercados de escritórios corporativos e A e AAA em São Paulo e no Rio de Janeiro observaram aumentos significativos tanto nos preços de locação quanto na oferta desde Nossa expectativa é de um pipeline ainda ativo de oferta, de uma desaceleração em novos desenvolvimentos, um aumento nas taxas de vacância e um ligeiro ajuste dos preços ao longo dos próximos meses. Acreditamos que o portfólio do fundo não será afetado significativamente pela nova oferta de escritórios em São Paulo e no Rio de Janeiro. Mesmo assim, em nosso valuation adotamos uma abordagem conservadora, e estimamos uma taxa de vacância de 5% nas renovações dos contratos. Rio de Janeiro No Rio de Janeiro, o 1T13 se encerrou com um pequeno aumento nas taxas de vacância, que chegaram a 4,6%, principalmente em consequência do lançamento de m² de nova oferta no centro da cidade. Mesmo assim, a cidade continua a apresentar os preços mais elevados da América Latina. A cidade do Rio está circundada por um panorama espetacular, porém isto também apresenta obstáculos à expansão, com o oceano de um lado e as montanhas do outro. Sendo assim, os preços dos terrenos são elevados. Aproximadamente 70% da GLA dos edifícios corporativos estão localizados na parte central da cidade, próximos de escritórios governamentais e edifícios de companhias estatais. Em antecipação ao fato de que o Brasil irá sediar importantes eventos esportivos (a Copa do Mundo de Futebol e os Jogos Olímpicos), a cidade está desenvolvendo novos projetos urbanos como o Porto Maravilha, na área portuária próxima do centro da cidade. Nossa expectativa é a de observar um crescimento adicional e alguns aumentos nos preços desde agora até os Jogos Olímpicos em Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro, 1T13 Total stock (usable m²) Vacancy rate Net absorption Gross absorption New supply Asking lease rate range (class A) BRL/m²/month Dow ntow n 2,045, % (14,100) 19,000 41, Botafogo 350, % 1,200 9, Flamengo 106, % (1,900) 2, Barra da Tijuca 396, % 200 8, South Zone 151, % (1,400) 1, Others 111, % Total 3,161, % (16,000) 40,500 41, Fonte: CBRE A nova oferta esperada para os próximos 18 meses totaliza aproximadamente m², dos quais 44% serão lançados na área da Barra da Tijuca e 38% no centro da cidade. Também destacamos o edifício e AAA Port Corporate Tower, a ser lançado ainda em 2013 pela Tishman Speyer na área portuária, com m². Na Barra da Tijuca, as Torres de e AAA CEO Norte e Sul da Cyrela também devem ser lançadas em 2013, e compreendem outros m² de GLA. Em 2014, a expectativa é a de que o centro da cidade receba m² de nova oferta de dois edifícios de e AAA: o Cidade Nova ( m², da São Carlos) e o REC Sapucaí ( m², da Prosperitas). 19

20 Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro Nova Oferta Projetada (m²) /14 Barra da Tijuca 51, , ,967 Port Area 32,000 7,958 39,958 South Zone 25,460 1,654 27,114 Dow ntow n 14, , ,012 Total 123, , , /14 AAA 60, , ,733 A 45,025 10,033 55,058 B 17, , ,260 Total 123, , , / /14 38% 44% Barra da Tijuca Port Area 36% AAA 49% A South Zone B Downtown 7% 11% 15% Fonte: NAIDworking Efeitos da Nova Oferta Sobre o Portfólio do Fundo no Rio de Janeiro Acreditamos que o portfólio do fundo não será afetado substancialmente pela nova oferta no Rio de Janeiro. O principal ativo do portfólio é o Lagoa Corporate, de e AAA. Esta é uma propriedade única nesta parte da cidade, e a demanda na Zona Sul provavelmente não deve diminuir. O Botafogo Trade Center também está localizado em uma região privilegiada, na qual a demanda é forte. Os edifícios Lavradio e Gomes Freire estão alugados para o governo e para instituições financeiras públicas. A nova oferta no centro da cidade provavelmente irá levar a um aumento nos preços de locação, de maneira que não acreditamos que seja provável a migração dos locatários para estas propriedades de valor mais elevado no curto prazo. O edifício que mais pode sofrer com esta nova oferta é o Buenos Aires Corporate. Devido à diversificação de locatários e ao preço médio estimado de locação atual, entretanto, acreditamos que o fundo conseguirá competir no sentido de atrair e manter os locatários, embora alguma vacância não possa ser descartada. São Paulo Na cidade de São Paulo, o 1T13 se encerrou com um aumento nas taxas de vacância, que chegaram a uma média de 6%. O aumento nas taxas de vacância foi observado em todas as áreas, e decorreu do aumento na oferta. Em 2012, unidades foram lançadas em São Paulo, em comparação com as unidades lançadas em Aproximadamente 80% destas novas unidades possuem uma GLA média de 45,0 m². Mercado de Escritórios em São Paulo, 1T13 Total stock (usable m²) Vacancy rate Net absorption Gross absorption New supply Asking lease rate range (class A) BRL/m²/month Dow ntow n 362,400 3% 1,000 4, Paulista 1,057,700 4% 8,500 13, Jardins 1,229,200 7% 3,700 39,700 11, Marginal 2,368,700 8% 13,700 68,400 23, Others 1,387,500 5% 15,700 23,200 6, Total 6,405,500 6% 42, ,000 40, Alphaville 672,900 30% (1,600) 15, Fonte: CBRE 20

21 De acordo com dados do mercado, existe um conjunto de aproximadamente m² de GLA em escritórios corporativos de e A e e AAA que estarão disponíveis em 2013, e outros m² de GLA serão disponibilizados em O impacto inicial desta nova oferta provavelmente será representado por um aumento na vacância, seguido por uma consistente migração de locatários de ativos da e B e da e A para ativos da e A e da e AAA, e de ativos da e C para ativos da e B ou da e A no longo prazo, sendo que as maiores dificuldades em termos de taxas de vacância serão enfrentadas pelos ativos de e C. Olhando para 2013 e 2014, vemos que aproximadamente 63% desta nova oferta serão lançados na área da Berrini. As taxas de locação oferecidas variam entre R$ 120/m² e R$ 180/m². Se assumirmos um cap rate de 9%, isto deve representar preços de aquisição de R$ /m². Mercado de Escritórios em São Paulo Nova Oferta Projetada (m²) /14 Berrini 160, , ,488 Chacara Santo Antonio - 90,000 90,000 Faria Lima 42,646 29,978 72,624 Vila Olimpia 36,144-36,144 Marginal Oeste 27,000-27,000 Itaim/JK - 11,601 11,601 Marginal Sul 9,392-9,392 Paulista - 9,060 9, /14 AAA 68, , ,768 A 207, , ,541 Total 275, , , / /14 2% 1% 1% Berrini 4% 5% 11% Chacara Santo Antonio Faria Lima Vila Olimpia 35% AAA A 13% 63% Marginal Oeste 65% Itaim/JK Marginal Sul Paulista Fonte: NAIDworking Efeitos da Nova Oferta Sobre o Portfólio do Fundo em São Paulo O edifício Athenas na área de Pinheiros é menos atrativo do que os outros, devido à sua localização; o Edifício Joaquim Floriano constitui uma opção barata próxima das áreas da Faria Lima e do Itaim / JK, de maneira que acreditamos que haverá demanda; e o Bela Paulista está muito bem localizado na área da Avenida Paulista, onde as taxas de vacância são mínimas. O edifício Athenas apresenta uma taxa de vacância significativa (próxima de 16%) e, embora possa sofrer com esta nova oferta, pode também representar uma alternativa barata para as PME que não estão dispostas a investir muito em tempos de incertezas. Existe um claro risco, entretanto. Quanto ao Edifício Madison, acreditamos que o preço médio de locação atual está abaixo da média para a região. Temos a expectativa de alguma vacância; entretanto, devido à diversificação de locatários, não acreditamos que isto venha a apresentar um impacto substancial sobre o fundo. 21

22 São Paulo Rio de Janeiro Minas Gerais Paraná Ceará Others Thousand m² Kinea Renda Imobiliária FII 2 de Setembro de 2013 Galpões Logísticos O mercado de galpões logísticos está extremamente concentrado no estado de São Paulo, onde o fundo possui a maioria de sua exposição ao segmento. Estima-se que existam aproximadamente 8,7 milhões de m² de GLA no Brasil, dos quais 69% situados no estado de São Paulo. Outros 2,2 milhões de m² devem ser desenvolvidos nos próximos dois anos, com aproximadamente a mesma proporção, no estado de São Paulo (cerca de 67%). Distribuição dos Dados dos Galpões logísticos Brasil Total stock (usable m²) Vacancy rate Properties New supply Asking lease rate range BRL/m²/month São Paulo 5,983,786 22% 172 1,477, Rio de Janeiro 1,173,097 3% , Minas Gerais 282,550 22% 7 121, Paraná 373,414 1% 10 92, Ceará 400,000 7% 1 107, Others 509, ,203 Total 8,722,733 17% 221 2,200, ,000 6,000 5,000 4,000 3,000 Total stock (usable m²) New supply 2,000 1,000 - Estoque Total (m² Utilizáveis) Nova Oferta 4% 3% 13% 5% 6% São Paulo Rio de Janeiro Minas Gerais Paraná 6% 9% 5% 4% 9% São Paulo Rio de Janeiro Minas Gerais Paraná 69% Ceará 67% Ceará Others Others Fonte: NAIDWorking Observando apenas o estado de São Paulo, quase a metade da oferta atual e da oferta futura estão concentradas ao longo do eixo Anhanguera-Bandeirantes. Este sistema rodoviário interliga a cidade de São Paulo com Campinas e localidades mais distantes a Noroeste. A proximidade da rodovia com muitas cidades e sua alta qualidade a tornam uma área-alvo para companhias em setores nos quais a logística tem importância estratégica crucial. 22