INSPEÇÃO PREDIAL Eng Flávia Zoéga Andreatta Pujadas out/2008

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1 INSPEÇÃO PREDIAL Eng Flávia Zoéga Andreatta Pujadas out/2008

2 INSPEÇÃ ÇÃO O PREDIAL Norma de Inspeção Predial 2007 IBAPE/SP É a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas técnicas, de uso e de manutenção da edificação. complexidade da edificação número de profissionais envolvidos profundidade nas constatações dos fatos TIPOS DE INSPEÇÃ ÇÃO O PREDIAL Nível 1: imóveis simples ou restrita a uma especialidade Nível 2: imóveis mais complexos equipe multidisciplinar Nível 3: tem caráter de Auditoria Técnica da avaliação da manutenção, pode utilizar ensaios e exames de prospecção

3 ENFOQUE da INSPEÇÃ ÇÃO O PREDIAL: Visão o Sistêmica Tri Técnica (i) Projetos (ii)especificações (iii)conformidades: anomalias construtivas (iv)desempenho (i) segurança (ii) habitabilidade (iii) meio ambiente (iv)conformidade: anomalias funcionais Funcional Manutenção (i)plano / estratégia (ii)operação (iii)conformidades: falhas (iv)desempenho AUDITORIA TÉCNICA

4 Anomalias Endógenas Provenientes de vícios de projetos, materiais e execuções Exógenas Decorrentes de danos causados por terceiros Naturais Oriundas de danos causados pela natureza Funcionais Provenientes da degradação

5 Falhas De planejamento De execução Operacionais Gerenciais Decorrentes de falhas do plano e programa de manutenção Oriundas dos procedimentos e insumos Provenientes dos registros e controles técnicos Devido a desvios de qualidade e custos

6 CLASSIFICAÇÃO DOS GRAUS DE RISCO - Criticidade Crítico: impacto irrecuperável recomendando intervenção imediata. Os impactos irrecuperáveis são aqueles que provocam danos contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possíveis paralisações, aumento de custos, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização acentuada. Regular: impacto parcialmente recuperável recomendando programação de curto prazo. Os impactos parcialmente recuperáveis são aqueles que provocam de perda de funcionalidade sem prejuízo à operação direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperação), deterioração precoce e pequena desvalorização. Mínimo: impacto recuperável recomendando programação de médio prazo. Os impactos recuperáveis são aqueles causados por pequenos prejuízos à estética ou atividades programáveis planejadas, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos acima expostos, e sem comprometimento do valor imobiliário. Norma de IP IBAPE/SP

7 1. Está focada na avaliação triplice. PONTOS QUE DIFEREM A INSPEÇÃO PREDIAL DE OUTRAS VISTORIAS 2. Diferencia o plano de reparos do plano de manutenção 3. Classifica anomalias e falhas quanto a criticidade 4. Elabora orientações técnica 5. Elabora lista de prioridades para tomada de decisão 6. Classifica a qualidade da manutenção empregada (NBR 5674, ABNT) 7. Possui caráter preventivo e multidisciplinar

8 CRITÉRIO Norma IBAPE/SP O critério utilizado para elaboração de laudos de inspeção predial baseia-se na análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, diante as condições técnicas, de uso, operação e manutenção da edificação, bem como da natureza da exposição ambiental. A análise do risco consiste na classificação das anomalias e falhas identificadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de urgência, relacionado com fatores de conservação, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, comprometimento de vida útil e perda de desempenho.

9 METODOLOGIA Norma IBAPE/SP Determinação do nível e tipo de inspeção (ver item 7); Verificação da documentação (ver item 9); Obtenção de informações dos usuários, proprietários gestores das edificações (ver item 10); Inspeção dos tópicos da listagem de verificação (ver item 11); Classificação das anomalias e falhas (ver item 12); Classificação e análise das anomalias e falhas grau de risco (ver item 13); Ordem de prioridades (ver item 14); Indicação das orientações técnicas (ver item 15); Classificação do estado de manutenção e conservação (ver item 16); Recomendações gerais e de sustentabilidade (ver tem 17); Tópicos essenciais do laudo (ver item 18); Responsabilidades (ver item 19);

10 DOCUMENTOS PARA A INSPEÇÃO Norma do IBAPE/SP item ADMINISTRATIVA _ Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio _ Regimento Interno do Condomínio _ Alvará de Construção _ Auto de Conclusão _ IPTU _ Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) _ Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) _ Ata de instalação do condomínio _ Alvará de funcionamento _ Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança _ Certificado de treinamento de brigada de incêndio _ Licença de funcionamento CETESB ou órgão estadual competente _ Cadastro no sistema de limpeza urbana _ Comprovante da destinação de resíduos sólidos, etc. _ Contas de consumo de energia elétrica, água e gás _ PCMSO Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional

11 DOCUMENTOS PARA A INSPEÇÃO Norma do IBAPE/SP item TÉCNICA _ Memorial descritivo dos sistemas construtivos _ Quadros de área _ Projeto aprovado _ Projeto modificativo _ Projeto executivo _ Projeto de sondagem _ Projeto de fundações, contenções, cortinas e arrimos _ Projeto de estruturas _ Projeto de formas _ Projeto de armação _ Projeto de Instalações Prediais: Instalações Hidráulico -sanitárias, e de água pluviais Instalações de gás Instalações elétricas, de telefonia e de Pára -raios (SPDA) Instalações de ar condicionado _ Projeto de Impermeabilização; _ Revestimento; Pintura, etc.

12 DOCUMENTOS PARA A INSPEÇÃO Norma do IBAPE/SP item MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO _ Manual de Uso, Operação e Manutenção (Proprietário e Síndico) _ Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC) _ Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA) _ Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica SPDA _ Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios _ Relatório das análises físico -químicas de potabilidade de água dos reservatórios/rede _ Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras _ Laudos de Inspeção Predial anteriores _ Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores _ Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas específicos, tais como: ar condicionado (A.C.), motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos, etc. _ Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de A.C. central _ Cadastro de equipamentos e máquinas.

13 TÓPICOS ESSENCIAIS DO LAUDO Norma do IBAPE/SP item Identificação do solicitante Classificação do objeto da inspeção 18.3 Localização 18.4 Data da Diligência 18.5 Descrição Técnica do objeto: Tipologia e Padrão Construtivo Utilização e Ocupação Idade da edificação 18.6 Nível utilizado 18.7 Documentação analisada 18.8 Critério e Metodologia adotada 18.9 Das informações Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição e localização das respectivas anomalias e falhas Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco Indicação da ordem de prioridade Classificação do estado de manutenção da edificação; Lista de recomendações técnicas Lista de recomendações gerais e sustentabilidade Relatório Fotográfico

14 TÓPICOS ESSENCIAIS DO LAUDO Norma do IBAPE/SP item Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial Data do LAUDO; Assinatura do(s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do Nº. do CREA e Nº. do IBAPE; Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);

15 ALGUNS DADOS SOBRE EDIFICAÇÕ ÇÕES Sobre a distribuição das falhas e anomalias Anomalias construtivas (AC) 15% Anomalias funcionais (AF) 7% Falhas (F) 77% Sobre a criticidade geral Críticos 55% Regulares 45% Sobre a responsabilidade geral Empreendedor (E) 20% Manutenção (M) 80% Fonte: Trabalho apresentado no XIV COBREAP Inspeção Predial Ferramenta de Avaliação da Manutenção, 2007 Dados de Inspeções Prediais em empreendimentos comerciais entre 2002 e 2007, totalizando m² de área vistoriada.

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23 ALGUNS DADOS SOBRE ESTÁDIO Fonte: Trabalho de monografia dos alunos da 5 a turma da UNISANTA

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26 Sugestão de sistemas e elementos a serem inspecionados: 1.Sistema estrutural aparente (trincas, corrosão de armadura, eflorescências) 2.Sistema de impermeabilização 3.Sistema de vedação e revestimentos (trincas, perdas de aderência) 4.Sistema esquadrias 5.Sistema hidráulico 6.Sistema elétrico e SPDA 7.Combate a incêncio 8.Equipamentos: geradores, elevadores, outros 9.Acessibilidade 10.Segurança funcional e de conforto (Estatuto do Torcedor)

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