PARECER. Relatório. A recorrente juntou os seguintes documentos:

Transcrição

1 Pº R.P.298/2004 DSJ-CT- Direito parcelar de habitação periódica Extinção Renúncia Direitos reais de habitação periódica Renúncia Extinção do regime jurídico a que o empreendimento turístico estava sujeito Intervenção dos titulares inscritos de direitos sobre o empreendimento. PARECER Registo a qualificar: Cancelamento da inscrição de direito real de habitação periódica( F-2) quanto ao prédio descrito sob o nº 05613/ da freguesia de, requisitado pela Ap.53/ Relatório A recorrente requisitou o cancelamento da inscrição de direito real de habitação periódica( F-2) pela Ap.53/ , com referência ao prédio descrito sob o nº 05613/ da freguesia de. Situação tabular: A. A descrição: Foi aberta como respeitando a prédio composto por terreno para construção urbana. Posteriormente, foi averbado(av.1) que respeita a Empreendimento Turístico a executar por fases, composto por 3 blocos de apartamentos( blocos A, B e C ) e por um bloco destinado a recepção, escritórios, instalações sanitárias, zona de manutenção, serviço de limpeza e arrecadação, piscina para adultos, piscina para crianças, solário, bar de apoio e piscina(bloco D ); e ainda um bar e restaurante no bloco C. Mais tarde, foi averbada(av.2) na dependência da inscrição F-2 a conclusão da construção do bloco A, correspondente à 1ª fase. Finalmente, foi averbada( Av.3) a conclusão dos blocos B, C e D, B. Inscrições em vigor sobre o prédio: - F-2( Ap.35/ ), de direito real de habitação periódica do bloco A ( 1ª fase); - F-6( Ap.75/ ), de penhora a favor de José e mulher, Maria ; - C-5(Ap.13/ ), de hipoteca voluntária a favor da Caixa de, C.R.L. ; - G-4(Ap.42/ ), de aquisição a favor da recorrente; - e C-6(Ap.59/ ), C-7 (Ap.69/ )e C- 8(Ap.47/ ), de hipotecas voluntárias a favor da Caixa Central, C.R.L.. C. Inscrição em vigor sobre as 520 fracções temporais do bloco A : -F-1( Ap.29/ ), de aquisição a favor da recorrente. A recorrente juntou os seguintes documentos: I

2 - Quinhentos e vinte certificados prediais, com declaração de renúncia da recorrente aos correspondentes direitos reais de habitação periódica, com reconhecimento presencial das assinaturas do gerente, com certificação da verificação de poderes para o acto; - Cópia da escritura de revogação do direito real de habitação periódica, lavrada no Cartório Notarial de, em 30 de Julho de 2004; - Cópia da notificação à Direcção Geral de Turismo da renúncia exarada nos certificados prediais, recebida em 28 de Maio de 2004, com menção de que o registo da renúncia será efectuado posteriormente; - Cópia do despacho da Subdirectora Geral do Turismo de 15 de Julho de 2004, do qual consta que a notificação anteriormente mencionada só se pode considerar efectuada após apresentação de certidão do registo da renúncia; - Cópia do Parecer nº /2004/D.G.T.(DSRT)( Direcção de Serviços de Regulamentação Turística); - Cópia de requerimento dos sujeitos activos da inscrição F-6, de 9 de Julho de 2004, apresentado no Tribunal Judicial de ( Execução Ordinária nº /97), desistindo do pedido e requerendo que os autos sejam remetidos à conta; - E cópia de declaração, com termo de autenticação, da Caixa de, C.R.L. (sujeito activo da insc. C-5), consentindo na extinção do direito real de habitação periódica. A recorrida recusou o cancelamento requisitado (1), ao abrigo dos artigos 38º e 69º, nº 2 do Código do Registo Predial e do artigo 42º do D.L. 180/99, de 22 de Maio, pelos seguintes motivos: a) Não ter decorrido o prazo de 6 meses a contar da data da notificação da declaração de renúncia à Direcção Geral de Turismo; b) Por estar em falta a intervenção da Caixa Central, C.R.L., sujeito activo das inscrições C-6, C-7 e C-8 ( hipotecas voluntárias); c) E por falta de prova da promoção no processo executivo ( penhora registada pela inscrição F-6) da adequação à transformação do imóvel. Foi interposto recurso hierárquico, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos, alegando a recorrente, sumariamente, o seguinte: (1) A recorrente já tinha requisitado anteriormente( Ap.22/ ) o registo de renúncia aos DRHP, pela simples apresentação de declaração remetida à DGT. O registo tinha sido recusado por falta de apresentação dos certificados prediais com declaração de renúncia e por não terem decorrido os seis meses previstos no art.º 42º, nº 3 do D.L 275/93. O Conservador alertou a recorrente de que, se pretendia dar sem efeito o regime do DRHP como era perceptível em face do pedido de registo seguinte, de constituição de propriedade horizontal deveria apresentar escritura de distrate e os certificados prediais com renúncia efectuada, fazer prova do conhecimento da extinção por parte da DGT e do consentimento por parte de todos os titulares inscritos de ónus ou encargos. Foi na sequência deste despacho que a recorrente efectuou o pedido de cancelamento da inscrição F-2, tendo apresentado os documentos mencionados no texto supra. II

3 a) Que a Lei não prevê qualquer aprovação prévia dos termos da escritura de revogação por parte da D.G.T., ao contrário do que acontece com a escritura de constituição; b) Que, sendo a recorrente proprietária do empreendimento e titular da totalidade dos certificados prediais dos D.R.H.P., bastava-lhe a escritura pública de revogação, para extinguir o respectivo regime; c) Que, apesar da suficiência da escritura pública, a recorrente também lançou mão, em simultâneo, da declaração de renúncia que apôs na totalidade dos certificados prediais, com reconhecimento presencial de assinatura; d) Que, em face da declaração de renúncia aposta nos certificados prediais o Conservador não devia ter aplicado o disposto no artigo 42º, nº 3 do D.L. 275/93, que impõe o decurso do prazo de seis meses sobre a notificação da declaração de renúncia à D.G.T.; e) Que a notificação da D.G.T. se destina a produzir efeitos administrativos, sem relevância jurídica, tal como a notificação do proprietário do empreendimento; f) Que a aplicação do referido nº 3 do artigo 42º só poderia ter lugar se o cancelamento do registo de D.R.H.P. tivesse por base a declaração de renúncia; g) Que o Conservador não teria recusado o registo se a recorrente tivesse apresentado a escritura de revogação e os certificados prediais, sem a declaração de renúncia, porque nenhuma disposição legal impõe tal declaração, tanto mais que o proprietário do imóvel é o detentor da totalidade dos certificados de D.R.H.P.. A recorrida sustentou o despacho proferido, defendendo que: a) Quanto ao primeiro motivo: que a obrigação de notificação da declaração de renúncia à D.G.T. existe mesmo no caso de o titular dos D.R.H.P. ser também proprietário do empreendimento, dado que Nada na lei se consagra no sentido desta dispensa ; que este entendimento é o constante do Parecer nº /2004 da D.G.T.(DSRT), supra mencionado; e que só após o decurso do prazo de 6 meses previsto no nº 3 do art.º 42º, referido, é que se poderá promover o registo de renúncia e, em simultâneo, cancelar o regime do D.R.H.P.; b) Quanto aos segundo e terceiro motivos: que a intervenção dos titulares inscritos dos ónus ou encargos incidentes sobre o imóvel é imposta pelos art.ºs 38º e 34º, nº 2 do Código do Registo Predial( consentimento expresso no caso da hipotecas voluntárias; consentimento tácito, pela prova da adequação à transformação do imóvel, no caso da penhora). Fora do âmbito dos motivos que levaram à qualificação do pedido de cancelamento( porque estavam satisfeitos no pedido), a recorrida refere mais os seguintes pressupostos necessários, em abstracto, ao pedido de cancelamento do regime de D.R.H.P.: inexistência de quaisquer transmissões, ónus ou encargos III

4 sobre as fracções temporais; a junção de todos os certificados prediais para verificação da dita inexistência; e a declaração de renúncia. O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, a recorrente está devidamente representada( ao abrigo do disposto no artigo 39º, nº 2, b) e nº 4 do C.R.P.) e não existem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. Fundamentação A recorrente impugnou o despacho de qualificação, embora nada tenha alegado quanto aos fundamentos indicados em 2º e 3º lugares (2.Pondo-se a questão da delimitação objectiva do recurso, remetemos para a conclusão I do parecer proferido no Pº nº 25/96 R.P. 4 (3) : I- Cabendo à entidade que decide o recurso qualificar em segunda instância o pedido de registo recusado, não é o facto de os recorrentes terem aceite, em alguma medida, a qualificação efectuada pelo Conservador que impede que, no julgamento do mérito do recurso, se conheça também nessa parte a decisão recorrida. Estão, assim, três questões em apreciação: Primeira: Âmbito de aplicação do artigo 42º do D.L. 275/93. Importa ter presente que o D.R.H.P. se desenvolve em dois planos ou vertentes, um, enquanto regime a que se encontra submetido todo o empreendimento turístico( art.ºs 5º, 6º, 7º, 8º e 25º, entre outros, do D.L. 275/93) e outro, enquanto direito parcelar, tendo por objecto uma unidade de alojamento do empreendimento( art.ºs 1º, 10º,12º,16º,17º, 19º e 21º, entre outros, do mesmo diploma). O regime do D.R.H.P. é constituído por escritura pública e tem por objecto um edifício, grupo de edifícios ou conjunto imobiliário, com uma única descrição no registo predial ( art.ºs 6º, nº 1 e 8º, nº 1, do D.L. 275/93). A exploração de empreendimento turístico sob o regime de D.R.H.P. depende de autorização da Direcção Geral de Turismo(D.G.T.). A certidão emitida pela D.G.T. tem, obrigatoriamente, que instruir a escritura de constituição, ficando a fazer parte integrante da mesma (art.ºs 5º e 6º, nº 2, do D.L. 275/93). Com o registo da constituição do regime do D.R.H.P., passam a existir tantos direitos parcelares quantas as fracções temporais previstas no título e descritas na conservatória(art.º 83º, nº 3, do C.R.P.), devendo esta emitir um certificado predial para cada um dos direitos, a favor do proprietário do empreendimento( art.º 10º, nºs 1 e 2, do D.L. 275/93). Esta existência jurídica não significa eficácia jurídica, pois, como já foi entendido no parecer proferido por este Conselho, no âmbito do Pº nº R.P. 31/98 DSJ-CT (4),... os direitos de habitação periódica nascem para a vida jurídica com o título constitutivo e inscrição deste no registo predial. A partir deste momento passam a coexistir o direito de (2) Do despacho inicial do Conservador constavam apenas os primeiro e terceiro motivos indicados. Já depois de interposto o recurso hierárquico, o Conservador lavrou Despacho Complementar, onde acrescentou o segundo motivo também indicado. A recorrente foi notificada deste segundo despacho mas manteve os fundamentos do recurso já interposto e prescindiu do prazo de recurso deste despacho. (3) Publicado no BRN nº 11/96. (4) Publicado no BRN nº 3/99. IV

5 propriedade e os direitos de habitação periódica. Apenas a sua eficácia fica dependente da subjectivação de cada um destes tipos de direitos em pessoas diferentes. ROCHETA GOMES fala de eficácia praticamente suspensa (5) e ISABEL MENDES de estado latente (6). Tem interesse, neste contexto de eficácia suspensa, referenciar a semelhança com a constituição de propriedade horizontal por declaração unilateral do proprietário( Cfr.o art.º 1414º do Código Civil: As fracções podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal e art.º 1º do D.L. nº 275/93: Sobre as unidades de alojamento...podem constituir-se direitos reais de habitação periódica limitados a um período certo de tempo de cada ano ) e citar PIRES DE LIMA e ANTUNES VERELA (7) que, a propósito daquela constituição, referem: Pelo que respeita, pois, à autonomização das fracções do edifício que preencham os requisitos indicados no art.º 1415º, o título constitutivo da propriedade horizontal tem eficácia imediata: por força da declaração negocial do proprietário, cada uma dessas fracções passa a constituir um objecto de direitos uma coisa em sentido jurídico -, com todas as consequências daí resultantes. Quanto a tudo o mais, que de uma situação de propriedade horizontal decorre...a eficácia do título fica dependente da alienação de pelo menos uma das fracções autónomas, pois só nessa altura surgirá a pluralidade de condóminos, pressuposto essencial da aplicação do regime dos artigos 1414º e seguintes. A declaração em que o proprietário exprime a vontade de sujeitar o edifício ao regime de propriedade horizontal, tem que considerar-se, pois, nesta medida e para este efeito, um negócio de eficácia suspensa, isto é, um negócio necessariamente sujeito à condição suspensiva(conditio iuris) da alienação de alguma das fracções autónomas do edifício. Com a constituição da propriedade horizontal, na situação anteriormente referida, dá-se a autonomização das fracções autónomas, com eficácia imediata, passando a existir, com eficácia suspensa, uma forma especial de direito de propriedade sobre as mesmas(propriedade plena das partes privativas e compropriedade das partes comuns, inseparáveis uma da outra). Com a alienação de uma das fracções autónomas dá-se a verificação da conditio iuris, - pluralidade de condóminos, assumindo plena eficácia, por um lado, o regime a que fica submetido o prédio e, por outro, o direito de propriedade horizontal. Com a constituição do D.R.H.P. dá-se a autonomização de todas as fracções temporais, com eficácia imediata, passando a existir, com eficácia suspensa, dois direitos, o de propriedade(limitada) do prédio( edifício, grupo de edifícios ou conjunto imobiliário) e o direito real de habitação periódica(sobre a unidade de alojamento), parcelado em função do número de fracções temporais. Registralmente ficamos: com a inscrição de aquisição anterior à constituição, com a inscrição de constituição do regime do D.R.H.P.( art.º 8º, nº 1, do D.L. 275/93 e art.º 95º, nº 1, q) do C.R.P.) e, ao nível descritivo, com as descrições das unidades de alojamento e das fracções temporais( art.º83º, nºs 2 e 3, do C.R.P.). A eficácia do regime dá-se com a subjectivação de um dos direitos parcelares e a eficácia de cada um dos direitos parcelares dá-se com a respectiva subjectivação. A apontada semelhança com a constituição da propriedade horizontal, no contexto da eficácia suspensa anteriormente referida, não se verifica quando (5) Publicidade Registral, Segurança e Mobilidade do Direito de Habitação Periódica, publicado no BRN nº 24, de Junho de 1987 Separata. (6) Direito Real de Habitação Periódica, 1993, pág. 25. (7) Código Civil Anotado, Vol. III, 2ª edição, pág V

6 comparamos os novos direitos nascidos com o acto constitutivo. É que, o direito de propriedade horizontal é um direito de propriedade, embora especial, como referimos, ao passo que os direitos parcelares são direitos reais limitados, traduzindo-se a sua criação numa compressão do direito de propriedade anterior, passando a existir, lado a lado, um único direito de propriedade sobre o prédio e os direitos reais limitados correspondentes a cada uma das fracções temporais. O D.L. 275/93 não se refere à extinção do regime de D.R.H.P., para lá, obviamente, do caso de ela vir a decorrer do facto de o mesmo ser temporário, em vez de perpétuo(arº 3º, nº 1). Se está previsto que pode ser temporário, está necessariamente prevista a sua extinção pelo decurso do prazo para o qual foi constituído, ou seja, por caducidade. Quanto aos direitos parcelares e para lá, naturalmente, da situação anteriormente referida, o mesmo diploma legal apenas prevê, no art.º 42º, a extinção do direito parcelar por renúncia. Porque a questão da extinção se nos afigura delicada - e foi por essa razão que procurámos estabelecer uma relação com a constituição da propriedade horizontal por declaração unilateral do proprietário importa sublinhar que o D.R.H.P. tem características comuns ao direito de habitação previsto no Código Civil, que são, essencialmente, a sua natureza( direito real limitado) e o seu objecto( a habitação), mas tem também diferenças muito relevantes, como sejam, para lá das suas vertentes regime/direito parcelar, a ausência de intuitu personae e a sua transmissibilidade e onerabilidade. Quanto à extinção do regime, não é possível encontrar resposta na comparação com o direito de habitação, porque este não tem esta característica. Já da comparação com a propriedade horizontal, na qual existe regime, parece resultar uma resposta, em face da diferença supra apontada. É que, enquanto na propriedade horizontal só é possível falar de extinção de regime, que se traduz num único direito de propriedade horizontal, no D.R.H.P. há que falar da extinção dos diversos direitos reais limitados e, em função do resultado, ponderar o que se passa com o regime. Quanto à extinção dos direitos parcelares - e quer se considere o D.R.H.P. como uma forma especial de direito de habitação (8), quer como um direito novo, distinto daquele, mas com características comuns (9) ou afinidades (10) - há que ponderar, no âmbito do presente recurso, se lhe são aplicáveis as causas de extinção previstas no nº 1, alíneas b)(reunião do direito de habitação e da propriedade na mesma pessoa) e e)( renúncia) do art.º 1476º do C.C. para o direito de habitação( por força do disposto no art.º 1485º do mesmo C.C.). Conjugando a omissão do D.L. 275/93, com as características comuns e com as diferenças com o direito de habitação, parece-nos serem determinantes, na ponderação da aplicabilidade do art.º 1476º, nº 1, b), do C.C., as diferenças já referidas, do regime/direitos parcelares, da ausência de intuitu personae e da transmissibilidade. Se, num primeiro momento, o da constituição, a lei prevê a existência do direito de propriedade e dos direitos parcelares de habitação periódica na titularidade da mesma pessoa, e não prevendo regime diverso para a posterior reunião dos dois direitos, impõe-se que entendamos que está igualmente consagrada, para este momento, a manutenção de um único titular dos dois (8) ) Rocheta Gomes, obra citada. (9) ) Isabel Pereira Mendes, obra citada, pág. 20. (10) ) Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pág VI

7 direitos, não sendo aplicável a causa de extinção prevista no artigo 1476º, nº1, b), do C.C.. No mesmo sentido vai ISABEL MENDES (11), quando distingue o caso de reunião dos D.R.H.P. e da propriedade na mesma pessoa, e admite a sua subsistência, do caso de renúncia, que considera causa de extinção, e CARVALHO FERNANDES (12), quando, tratando ambas as situações no âmbito da Perda do direito parcelar, considera a primeira como perda relativa e a segunda como perda absoluta ( causa de extinção). Também este Conselho já abordou a questão, embora de forma lateral, nos seguintes termos:...a reunião dos direitos de propriedade e de habitação periódica na mesma pessoa não importa a extinção destes últimos, ao contrário do que acontece com o direito de habitação... (13). Na situação em apreciação já se tinha dado a reunião da propriedade( inscrição G-4) e de todos os direitos parcelares na titularidade da recorrente, por efeito da aquisição destes( inscrição F-1 nas 520 fracções temporais), estando subjacente que é pacífico o entendimento supra defendido, tanto para a recorrida( pela situação registral e pelos despachos de qualificação e de sustentação) como para a recorrente( pela forma como pediu o registo e pela fundamentação do recurso). Deixando de lado a questão dos efeitos da reunião do direito parcelar e do direito de propriedade na mesma pessoa a qual não está em tabela, mas que se impunha apreciar sumariamente, por uma razão de enquadramento importa agora abordar a questão de mérito do presente recurso. Nem o D.L. 355/81, de 31 de Dezembro diploma que criou o D.R.H.P. nem o D.L. 130/89, de 18de Abril, continham disposição relativa à renúncia ao direito parcelar de habitação periódica. Só com o D.L. 275/93, de 5 de Agosto, a mesma passou a estar expressamente prevista, precisamente no artigo 42º já referido. Temos, no fundamental, duas posições em confronto: de um lado, a da recorrida, no sentido de que o art.º 42º se aplica à renúncia por parte do titular do direito de propriedade e de todos os direitos parcelares, (com excepção, obviamente, da exigência da notificação do proprietário), e de que a renúncia a todos os direitos parcelares não tem como efeito a extinção, a qual tem que ser titulada por meio de escritura pública; de outro, a da recorrente, no sentido de que a extinção se opera por meio de escritura pública, não havendo lugar à aplicação do mesmo art.º 42º. (11) Obra cit., pág.s 20 e 21. Ao comparar o DRHP com o direito de habitação, refere: Segundo pensamos, por aplicação analógica da lei civil, ambos se extinguem...pela renúncia...; Quanto à renúncia, o art.42º do Dec-Lei 275/93 prevê a extinção do direito real de habitação periódica, mediante declaração de renúncia feita pelo titular no certificado... ; Relativamente à extinção pela reunião dos direitos de habitação e de propriedade na mesma pessoa, existem algumas divergências no regime dos dois direitos.... Quanto ao direito de habitação periódica, pode pôr-se a hipótese da sua subsistência, mesmo depois da reunião se operar. (12) Lições de Direitos Reais, 4ª Edição, pág. 468,: O direito parcelar de habitação periódica, para além da perda relativa que acompanha a sua transmissão, extingue-se(perda absoluta) por algumas causas comuns à generalidade dos direitos reais: perda da coisa, impossibilidade de exercício e renúncia....a renúncia(abdicativa) é feita mediante declaração do utente no certificado predial, devendo a sua assinatura ser reconhecida presencialmente(nº 1 do art.º 42). Como é próprio dos direitos reais menores, a renúncia dá-se a favor do titular do direito real maior, o proprietário.(sublinhados nossos). (13) Nota 25 do Pº nº R.P. 31/98 DSJ-CT., Publicado no BRN nº 3/1999. VII

8 A D.G.T. parece inclinar-se para uma solução não coincidente com os entendimentos da recorrida e da recorrente, e que irá no sentido de que o titular do direito de propriedade e de todos os direitos parcelares que pretenda a extinção do DRHP, deverá renunciar a todos os direitos parcelares, por aplicação do art.º 42º, e que a extinção de todos os direitos parcelares terá por efeito a extinção do regime. Veja-se a conclusão do parecer: : Atento o exposto, poderá esta Direcção-Geral proceder à desclassificação do referido empreendimento e informar a Imocórsega Empreendimentos Imobiliários, Lda, como única titular do direito real de habitação periódica, que pode proceder à sua extinção mediante declaração de renúncia no certificado predial, com reconhecimento presencial de assinatura, devendo posteriormente notificar esta Direcção-Geral desse facto. Se considerámos, a propósito da reunião, ser determinante a característica regime/direito parcelar, para termos entendido que não se verifica a extinção do direito parcelar, consideramos agora, quanto à renúncia, ser determinante a natureza deste direito direito real limitado -, para entender-mos que a renúncia tem como efeito a extinção. Se não fosse o disposto no dito art.º 42º, a extinção ocorreria imediatamente, como acontece com o direito de habitação( art.º 1476º, nº 1, e) do C.C.). Em face daquele art.º 42º, o efeito extintivo só se verifica com o decurso do prazo previsto no seu nº 3. A letra do artigo 42º, ao referir-se à notificação do proprietário, poderia levar-nos a pensar que a sua aplicação estaria limitada à renúncia por parte do titular que não fosse também proprietário. Importa tentar perceber a razão de ser das notificações do proprietário e da D.G.T., e da existência do prazo suspensivo da produção de efeitos da renúncia. A notificação do proprietário só encontrará explicação se houver interesse deste que a lei pretenda salvaguardar. CARVALHO FERNANDES (14) entende que é dirigida a possibilitar ao proprietário uma nova alienação do direito renunciado. Não conseguimos descortinar outra razão para o facto de o efeito extintivo da renúncia depender também desta notificação. Ainda aqui, assume relevância a existência do regime, ao permitir-se que haja uma espécie de reunião condicionada. Para transmitir, terá que ter havido reunião, embora apenas para esse efeito. Se não transmitir, o direito extingue-se na esfera do renunciante. Quanto à notificação da D.G.T., a mesma não pode, obviamente, ser explicada por qualquer interesse dessa entidade. Parece-nos ser aqui decisivo todo o normativo constante do D.L. 275/93, direccionado - quer pela actual disciplina, quer pela evolução da mesma desde que foi criado este direito real pelo D.L. 355/81, de 31 de Dezembro - para a protecção do consumidor( do produto direito parcelar), normalmente considerado em situação de desvantagem. Veja-se, sobretudo, o previsto quanto à resolução do contrato(art.º 16º) e quanto aos contratos promessa de transmissão( art.ºs 17º e seguintes). As atribuições da D.G.T. na exploração de empreendimentos turísticos, e também daqueles que o são no regime de D.R.H.P., justificarão que a lei tenha imposto a sua notificação e o decurso do prazo suspensivo, visando a protecção de eventuais promitentes adquirentes. Neste sentido se pode entender o que consta do despacho do Sub-Directora Geral do Turismo, supra mencionado: Por outro lado, encontrando-se na D.G.T. diversas comunicações de promitentes compradores de direitos reais de habitação periódica que, face à renúncia da interessada e às restantes vicissitudes do processo, ficarão eventualmente (14) Obra cit., pág VIII

9 prejudicados em direitos(parece que apenas obrigacionais, decorrentes de contratos-promessa) de ordem patrimonial, propõe-se que sejam os mesmos( ou seja, aqueles que se corresponderam com a DGT) desde já notificados, quer da renúncia, quer do pedido de desclassificação, para os efeitos que tiverem por convenientes, sendo certo que não tem a D.G.T. conhecimento de tais direitos estarem registados. Entende-se, assim, que a recorrida não tem razão, quando defende que as notificações do proprietário e da D.G.T. se destinam a produzir efeitos administrativos, sem relevância jurídica, sendo possível, parece-nos, assentar que o art.º 42º não se aplica só à renúncia por parte do titular do direito parcelar( que não seja simultaneamente proprietário) e que a renúncia não tem por efeito imediato a extinção, porque a lei difere a produção de tal efeito para momento posterior, em defesa de interesses, ou do proprietário e de promitentes adquirentes ou só destes. O que ficou dito até agora não é compaginável com uma extinção de regime que não resulte da extinção de todos os direitos parcelares, assim como o não é com uma extinção dos direitos parcelares por efeito da extinção do regime. Verificada a extinção de todos aqueles direitos, seria absurdo considerar que o regime se mantinha em vigor, pelo que não é, parece-nos, de pôr a questão da sua extinção autónoma nem, consequentemente, considerar a aplicabilidade do art.º 80º, nº 1, do Código do Notariado (exigência de escritura pública). Para obter a extinção do regime do D.R.H.P. a recorrente deveria: em primeiro lugar, ter pedido o registo da declaração de renúncia, com base nos certificados prediais; em segundo lugar, ter notificado a D.G.T., fazendo prova daquele registo; e finalmente, após o decurso do prazo de seis meses, a contar daquela notificação, ter pedido o cancelamento das inscrições de aquisição dos direitos parcelares(f-1 das fracções temporais). A inscrição de constituição(f-2) seria cancelada oficiosamente. Segunda e terceira: Consentimento de titulares inscritos de hipotecas voluntárias e de penhora à extinção do D.R.H.P.. A recorrida fundamentou a exigência do consentimento no disposto nos artigos 34º, nº 2 e 38º do C.R.P., ou seja, por imposição do princípio do trato sucessivo( quanto ao cancelamento) e das disposições relativas à legitimidade( quanto à alteração da descrição). Quanto ao trato sucessivo, ou seja, ao nível inscritivo, vejamos: - O objecto das hipotecas voluntárias e da penhora foi o direito de propriedade do empreendimento, comprimido ou onerado com os D.R.H.P., cujo regime se mostra registado pela inscrição F- 2, que a recorrente pretende ver cancelada. Com a extinção do DRHP, o direito de propriedade da recorrente passará a ser um direito da propriedade plena, já sem a limitação dos D.R.H.P.. A consolidação do direito de propriedade terá necessariamente como efeito( porque decorre da natureza dos direitos reais limitados ou sobre coisa alheia) que os encargos que tinham por objecto o direito de propriedade anterior à mesma, passarão a ter por objecto o direito de propriedade plena. O anterior objecto dos encargos deixará de existir, por efeito da extinção do direito real limitado. Confira-se, a propósito do usufruto de coisa hipotecada, o disposto expressamente no artigo 699º, nº 1 do Código Civil: Extinguindo-se o usufruto constituído sobre coisa hipotecada, o direito do credor hipotecário passa a exercer-se sobre a coisa, como se o usufruto nunca tivesse existido IX

10 Se fosse de considerar, como parece ter feito a recorrida, que os direitos ficariam afectados ou postos em causa pela registo de extinção do D.R.H.P., a falta de intervenção dos respectivos titulares teria que ser levada em conta na qualificação do pedido de registo. Ora, como ficou dito, se houvesse afectação, seria beneficiando e não prejudicando, pelo que se entende que o princípio do trato sucessivo não demanda a necessidade de intervenção dos titulares das inscrições C-6, C-7, C-8 e F-6. Quanto ao artigo 38º do C.R.P., invocado pela recorrida, entendemos que o mesmo também não pode servir de fundamento à exigência de intervenção dos mesmos titulares inscritos. A intervenção que a lei exige para que possam ser efectuados averbamentos à descrição tem a ver com a qualidade de proprietário ou possuidor definitivamente inscrito. Da intervenção de outros titulares inscritos, noutras qualidades, a lei apenas faz depender a legitimidade para averbamentos à descrição no caso de não haver proprietário ou possuidor inscrito. A razão de ser da legitimidade prevista na lei para averbamentos à descrição decorre do facto de os mesmos se referirem a alterações à descrição( actualização ou completação) e não à sua rectificação( art.º 88º, nº 1, do C.R.P.). Está subjacente que a alteração visará uma conformação da descrição com a realidade do prédio, física, económica e fiscal( art.º 79º nº 1 do C.R.P.), tendo por base uma alteração superveniente, em relação à qual nada há que consentir, porque não é o averbamento que altera a dita realidade, mas a realidade alterada que é averbada. Como refere Catarino Nunes (15), Sendo a descrição a imagem verbal do prédio e este sujeito a mutações, como tudo quanto é contingente, todas as alterações no prédio devem ser levadas à descrição, o que se faz através averbamento. A protecção dos titulares de direitos inscritos anteriormente aos averbamentos de alteração e que neles não tiveram intervenção está prevista no artigo 88º, nº 2, do C.R.P. Em face do exposto, entende-se que deve ser negado provimento ao recurso, embora considerando como fundamento da recusa apenas o primeiro dos motivos invocados, com o alcance e contornos supra alinhados, firmando-se as seguintes Conclusões I - A reunião do direito de propriedade e do direito parcelar de habitação periódica na titularidade da mesma pessoa não é causa de extinção deste. Consequentemente, ocorrendo a reunião em relação a todos os direitos parcelares, este facto também não é causa da extinção do respectivo regime. É o que decorre da natureza e das características deste direito real, constantes do D.L. nº 275/93, de 5 de Agosto. II O disposto no art.º 42º do mesmo diploma, quanto à renúncia ao direito parcelar de habitação periódica, visa, por um lado, permitir ao proprietário que evite a extinção do direito renunciado, transmitindo-o, e, por outro, proteger os interesses de eventuais promitentes adquirentes. (15) Código do Registo Predial Anotado, 1968, pág. 385 X

11 Daí as notificações e o prazo suspensivo da extinção previstos nos nºs 2 e 3, respectivamente. A protecção daqueles interesses justifica que a notificação da D.G.T. e o dito prazo se apliquem também ao caso do renunciante simultaneamente proprietário. III A renúncia - feita por declaração no certificado predial, com reconhecimento presencial de assinatura -, deve ser registada e, posteriormente, notificada( com prova do registo) à D.G.T. e ao proprietário ou só à D.G.T., consoante o caso. A extinção do direito parcelar só se dá com o decurso do prazo suspensivo, sendo registada a pedido do interessado e por cancelamento- Cfr. os nºs 1, 2 e 3 do dito art.º 42º e art.ºs 10º e 13º do C.R.P.. IV-A extinção, por renúncia abdicativa, de todos os direitos reais de habitação periódica de determinado empreendimento turístico, determinará igualmente a extinção do regime jurídico a que tal empreendimento se encontrava subordinado; decorrentemente, o cancelamento de todos os registos daqueles direitos reais de habitação periódica determinará o cancelamento oficioso do(s) registo(s) de constituição/modificação do direito real de habitação periódica que havia(am) sido lavrado(s) nos termos do art.º 2º, nº 1, al. b) do C.R.P., com a inutilização das descrições das respectivas unidades de alojamento e fracções temporais, não se justificando qualquer declaração formal( designadamente através de escritura pública) do proprietário do empreendimento, com vista à produção de tal efeito extintivo. V A renúncia dos direitos reais de habitação periódica, ainda que determine não só a extinção desses direitos mas também do regime jurídico a que o empreendimento turístico estava sujeito, não depende de intervenção dos titulares inscritos de direitos(v.g. de hipoteca ou de penhora) sobre o empreendimento, pelo que não é legítimo invocar, quer o art.º 34º, nº 2 quer o art.º 38º, ambos do C.R.P., na qualificação desfavorável dos pedidos de registo daquele facto(renúncia) e do cancelamento causado pela extinção dos direitos reais de habitação periódica. Este parecer foi homologado por despacho do Director-Geral de XI