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1 O REGIME LEGAL DO ALOJAMENTO LOCAL Por Sandra Neves, Advogada A figura do alojamento local surgiu em 2008, com o DL n.º 39/2008, de 7 de Março, que aprovou o regime jurídico de instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos (RJIEFET). Na sua génese encontra-se, essencialmente, uma tentativa de combater o designado alojamento paralelo ou clandestino, em como por forma a permitir um enquadramento legal de tipologias de empreendimentos que o RJIEFET veio extinguir, tais como as pensões, motéis e estalagens. O recente DL 128/2014, de 29 de agosto, veio aprovar o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, autonomizando-o, assim, do RJIEFET de forma expressa. Este regime entra em vigor a 27 de novembro. Neste novo quadro regulamentar, os estabelecimentos de alojamento local continuam a ser caracterizados como aqueles que prestam serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos nele previstos, proibindose agora, expressamente, a exploração de estabelecimentos de alojamento local que reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos, como é o caso daqueles que apresentem um número de quartos superior a 9, com as devidas ressalvas para os designados hostels. Mantendo as mesmas três modalidades de alojamento local que eram reconhecidas anteriormente moradia (unidade de alojamento constituída por edifício autónomo de caráter unifamiliar), apartamento (unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio de utilização independente) e estabelecimento de hospedagem (unidades de alojamento constituídas por quartos), este diploma tem subjacente uma lógica de simplificação e de maior facilidade no acesso à atividade: são reduzidos os requisitos de acesso; são eliminadas obrigações de prestação de serviços;

2 não há qualquer mecanismo de licenciamento ou autorização, sendo exigida (obrigatoriamente) uma mera comunicação prévia, isenta de taxas, junto da Câmara Municipal territorialmente competente, assente no princípio da responsabilização do titular da exploração; simplificação no envio da comunicação prévia através do Balcão Único Eletrónico, que igualmente emite o título de abertura dos estabelecimentos, o qual contém, desde logo, o número de registo do estabelecimento; inexistência de qualquer obrigação de pagamento de taxas para iniciar a atividade; em matéria sancionatória, manteve-se inalterado o montante das coimas, tendo apenas sido criados mecanismos de fiscalização tributária mais eficazes para situações de incumprimento das obrigações fiscais. Uma das relevantes novidades ora introduzidas diz respeito à presunção de existência de alojamento local, ou seja, presume-se que existe exploração e intermediação de Alojamento Local quando um imóvel, ou fração deste, seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou alojamento temporário, bem como quando o imóvel ou fração deste esteja mobilado e equipado e nele sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, como limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias. Esta é, no entanto, uma presunção iuris tantum (art.º 350º/2 do Código Civil) a qual pode ser ilidida enumerando-se, a título exemplificativo, o contrato de arrendamento urbano que esteja devidamente registado nas Finanças. Outra novidade a realçar diz respeito à tipologia de apartamento turístico, na qual é introduzida uma semi nova figura, na medida em que aparece o conceito da guest house implícito, ao permitir que o apartamento seja constituído por parte de prédio urbano susceptível de utilização independente. Passa a ser estabelecida uma capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, com excepção dos qualificados como hostel, o qual não está sujeito a limitação de capacidade, que é de 9 quartos e 30 utentes e cada entidade apenas pode explorar, por edifício, um máximo de nove estabelecimentos na modalidade de

3 apartamentos (caso explore mais terá de cumprir os requisitos de empreendimento turístico). Para este cômputo são tidos em conta os apartamentos registados em nome do proprietário e/ou titular da exploração, cônjuge, descendentes e ascendentes, bem como os registados em nome de pessoas coletivas distintas em que haja sócios comuns. Já os estabelecimentos de hospedagem, que se pretendam designar como hostels terão de ter como unidade de alojamento única ou maioritária os dormitórios, os quais são constituídos por um mínimo de 4 camas (ou inferior se em beliche). Fica, desde logo, prevista a posterior publicação de uma portaria a regular os demais requisitos destes estabelecimentos. Em matéria de instalação, para além da metodologia da comunicação prévia supra referida, passa a existir uma vistoria da Câmara, no prazo de 30 dias após apresentação da comunicação prévia, com vista a validar o cumprimento dos requisitos do alojamento local. A informação sobre os estabelecimentos de alojamento local passa a estar disponível no sítio do Turismo de Portugal, I.P., na medida em que a este são transmitidas as comunicações prévias entregues. Passará a haver cruzamento de informação entre este Instituto e a Administração Tributária, podendo a administração fiscal recorrer aos métodos indirectos para determinação da matéria colectável em caso de não declaração de rendimentos que "conduza à impossibilidade de comprovação e quantificação directa". Os estabelecimentos de Alojamento Local devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio previstas na legislação específica sobre esta matéria, exceto no que diz respeito aos estabelecimentos cuja capacidade seja inferior a 10 utentes, devendo estes dispor de extintor e manta de incêndio, equipamento de primeiros socorros e indicação do número nacional de emergência (112). Nos estabelecimentos de hospedagem, desde que a autorização de utilização o permita, podem instalar-se estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, nomeadamente de restauração e de bebidas. A fiscalização destes estabelecimentos continua a ser da competência da ASAE, podendo ser solicitada a intervenção do Turismo de Portugal, em sede de vistorias, para

4 aferir se o estabelecimento não cumpre, de facto, os requisitos para ser empreendimento turístico. As coimas para as contraordenações podem variar entre um mínimo de 50 a 3.740,98 para pessoas singulares e de 250 a para pessoas coletivas, em função do tipo de infração detetada. Em termos de regime transitório, fica expresso que para os estabelecimentos já registados caberá à Câmara proceder à inserção dos dados no Balcão Único Eletrónico, podendo ser necessário solicitar, apenas, a indicação da capacidade do estabelecimento, quando tal não conste no registo inicial. Para estes já registados e, como tal, existentes, não se aplicam as regras de capacidade máxima ora estabelecidas. Por sua vez os hostels têm um prazo de 5 anos, para se conformarem aos requisitos ora estabelecidos, designadamente em matéria de composição dos quartos/unidades de alojamento. Sem prejuízo das vantagens deste regime do alojamento local, algumas críticas podem ser apontadas ao mesmo, designadamente em matéria de taxas, podendo gerar algumas situações de privilégios desproporcionados face aos que investem nos empreendimentos turísticos, os quais têm taxas a liquidar enquanto a comunicação prévia destes alojamentos a nada obriga em matéria financeira direta, bem como o impacto que continua a ter ao nível do direito de propriedade dos demais condóminos, uma vez que se continua a prescindir da autorização do condomínio para instalação de um estabelecimento de alojamento local (cuja licença continuará a ser habitacional), embora, na realidade, esteja a ser dada uma utilização turística à fracção em apreço. Relativamente à figura do hostel, ainda que tendo vindo a ser merecedora de algumas criticas de hoteleiros, alegando uma eventual concorrência desleal, porque os baixos custos de implementação permitem diferentes práticas de preços de exploração, a verdade é que esta figura tem contribuído bastante para a revitalização de áreas urbanas degradadas e para a reabilitação das mesmas, em edifícios que, muito provavelmente, não teriam condições para ser verdadeiros empreendimentos hoteleiros sem investimentos de elevado montante de que, muitas das vezes, os proprietários não dispõem, directa ou indirectamente.

5 De qualquer forma, e a título final, sempre cumpre referir que este regime vem dar enquadramento legal a uma situação que na prática já existe e que aparece agora reconhecida legalmente como uma realidade, restando a aguardar pela sua implementação efetiva e reacções do mercado.

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