Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira. Comfort Campinas. Helbor

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1 Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira Comfort Campinas Helbor Outubro de 2014

2 Realização: Cliente: Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira Projeto: Outubro de 2014 Campinas

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa Helbor Empreendimentos em outubro de2014, conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro situado na esquina da Av. Barão de Itapura com a Rua Barão Geraldo de Rezende, no bairro de Guanabara em Campinas SP. O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro, Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. 3

4 Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte São Paulo, Outubro de

5 2. A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: 5

6 A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Flat para estudantes Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 6

7 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 7

8 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 8

9 1. Sumário Executivo Esse estudo teve como objetivo analisar a viabilidade mercadológica e econômicofinanceira para planejamento de hotel em Campinas, na esquina da Av. Barão de Itapura com a Rua Barão Geraldo de Rezende, no bairro de Guanabara, próximo ao Cambuí. O atual objeto de estudo conta com a bandeira Comfort da rede Atlantica, com 240 UHS de 22,43 m² a 28,72m². A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry AH & MA. 9

10 1. Sumário Executivo 1.1. O projeto e a rede hoteleira O projeto foi concebido como um hotel midscale, e deve ser operado com a marca Comfort. A marca Comfort é de propriedade da Atlantica Hotels, que deverá operar o hotel. A Atlantica Hotels é a maior administradora multimarcas independente da América do Sul de capital fechado. Administra mais de 80 hotéis no Brasil, estando entre as redes hoteleiras com maior operação no país. O Comfort terá 240 UHS ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64. 10

11 1. Sumário Executivo 1.2. A Localização O terreno em estudo está localizado no bairro de Guanabara, ao lado dos bairros do Cambuí, um dos mais nobres da cidade e também ao centro de Campinas. É de fácil acesso à principal via da cidade, a chamada Av. Norte-Sul, e a Av. Barão de Itapura conta com concentração de clínicas e laboratórios por conta de unidade da Unimed de Campinas. Possui proximidade relevante aos potenciais geradores de demanda, como as empresas do Techno Park e Distrito Industrial, além de estar a 20 km do Aeroporto de Viracopos. Portanto, damos como adequada a localização do terreno em estudo para implantação de hotel. Ponto de Interesse Unicamp Techno Park Norte-Sul Viracopos Distrito Industrial Iguatemi Campinas Shopping Distância e tempo 12,4 km (17 min) 13 km (15 min) 3 km (7 min) 19 km (18 min) 15,6 km (17 min) 5,2 km (9 min) 6 km (11 min) 11

12 1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel X Mercado Campinas é o grande pólo de uma região que está apoiada nas grandes indústrias e ao Aeroporto de Viracopos. O poderio econômico da cidade influencia o crescimento de municípios vizinhos e impulsiona a economia de toda a Região Metropolitana de Campinas como um todo. É fácil o acesso pela Rod. Dos Bandeirantes e pela Rod. Anhanguera, ambas bem conservadas e principais para o acesso ao interior do Estado. O Aeroporto de Viracopos, grande agente indutor de mudanças em toda a região, está em expansão com capacidade de se tornar maior do que o atual GRU Airport, um dos mais importantes do país. O parque hoteleiro da cidade é qualificado e diversificado, tanto no centro da cidade, como à beira das rodovias, aproveitando a demanda que transita nos municípios vizinhos. A projeção de demanda e oferta, considerando novos três hotéis concorrentes, permitiu testar o impacto do hotel em estudo no mercado; os resultados se mostraram adequados e indicaram viabilidade mercadológica. 12

13 1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel X Mercado: set competitivo Por conta do produto definido com a bandeira Comfort, de categoria midscale, analisamos os hotéis de mesmo padrão para este estudo. Indo de encontro com o levantamento do Convention Bureau, a taxa de ocupação coletada foi de 60% em 2013: Nº Hotel Bairro Uhs Inaguração Maior sala de eventos 1 Tryp Campinas Cambuí Royal Palm Tower Centro Comfort Suites Alphaville Mercure Centro Noumi Plaza Cambuí Premium Norte Jd. Nova Aparecida Royal Palm Residence Centro Vitória NewPort Residence Cambuí Diária Média R$ 283 Taxa de ocupação 61% Neste set competitivo, existe maior representatividade de hotéis operados por redes hoteleiras profissionais. No geral, são hotéis que performam bem e estão com estrutura atualizada e serviços condizentes com a categoria oferecida. 13

14 1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel X Mercado: oferta futura Foram encontradas informações dos seguintes empreendimentos futuros, por ora são cerca de 13 projetos, em diferentes fases. Analisaremos aqui somente os de categoria midscale, concorrendo diretamente com o empreendimento em estudo: - Hotel Midscale com área de convenções para até 500 pessoas e 200 UHS. Trata-se de projeto patrimonial entre Paulínia e Campinas, à beira da Rod. Prof. Zeferino Vaz. - Deville: 200 UHS, previsão de inauguração em 2016, já em construção e está localizado no trevo próximo ao Shopping Iguatemi. - Hotel Contemporaneo by Royal Palm Hotels: nova bandeira do grupo, de categoria econômica com UHS maiores, de 20 m², conveniência 24hs e restaurante de autoserviço. Faz parte da Cidade Royal, complexo com mais um hotel de categoria midscale superior e o Royal Palm Hall, centro de convenções com m². Está em breve lançamento somente o hotel de categoria midscale superior. 14

15 1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel X Mercado: Projeção de demanda Para a projeção de demanda do hotel em estudo, consideramos um crescimento estimado conforme cruzamento dos índices do PIB, quantidade de pessoal ocupado, quantidade de empresas e movimentação de passageiros no Aeroporto Internacional de Viracopos, entre os anos de 2006 a Desta forma chegou-se a uma taxa estimada de crescimento de demanda de 9,35%. Ponderamos esta taxa de crescimento diminuindo com o passar dos anos, considerando-se uma expectativa conservadora quanto a economia do país no geral. Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritamente entre negócios e outros (eventos e afins). PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso PIB Campinas 4,71% 4 Empresas Campinas 3,74% 2 Pessoal Campinas 4,99% 3 Aeroporto 52,22% 1 9,35% 10 PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano Negócios Outros TOTAL

16 1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel X Mercado: Absorção Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Campinas e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se o comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação. Desta forma é possível concluir que há espaço para novas unidades hoteleiras (absorção positiva) para a categoria midscale, de forma progressiva em todo o período de análise. PROJEÇÃO DA OFERTA ABSORÇÃO Tx Ideal 60% Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Entradas: 2016: Deville 2018: Royal Palm Convenções 2019: Hotel midscale Ano Oferta Demanda T.O. Absorção % % % % % % % % % %

17 1. Sumário Executivo 1.4. Desempenho O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria midscale, onde o ideal fixado é de 60% Oferta Hotel em estudo Oferta Total Fair Share 12% 11% 11% 11% 11% Penetração 100% 100% 100% 100% 100% Demanda total Taxa de ocupação média do mercado 59% 57% 61% 63% 66% Projeção de diária média 250,00 262,50 275,63 294,92 315,56 Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. 17

18 1. Sumário Executivo Receitas Receita de Alimentos e Bebidas - Eventos e Passantes Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Receita com Hóspedes Alimentos Bebidas # Couverts Valor Médio por Venda 36,32 37,41 38,14 38,86 39,95 Eventos e Passantes Alimentos Bebidas # Couverts Valor Médio por Venda 49,86 52,31 53,32 54,34 55,86 Receita A&B Alimentos Bebidas # Couverts Valor Médio por Venda 40,56 42,50 43,11 43,79 44,88 Estimativa de Vendas - Hospedagem Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Disponibilidade Taxa de Ocupação 58,8% 56,9% 60,6% 63,1% 65,8% Diárias Vendidas Diária Média Receita Número de Hóspedes RevPar 147,04 149,25 166,97 186,18 207,59 Departamentos Menores Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Aluguel de Espaço Taxa de Ocupação 30% 35% 35% 35% 35% Valor do m² 15,00 15,45 15,75 16,05 16,50 Metragem 455,00 455,00 455,00 455,00 455,00 Lavanderia Outros Total de Receitas

19 1. Sumário Executivo Folha de pagamento Estimativa de Folha de Pagamento Funcionários Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Hospedagem Alimentos e Bebidas Eventos e Deptos. Menores Recreação e Lazer Administração e Segurança Marketing e Vendas Manutenção Subtotal Encargos e Benefícios 100% Total de Folha de Pagamento Salário Médio Ano

20 1. Sumário Executivo DRE: 1/2 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Receita Bruta Receita Líquida Habitações Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,8% ,7% ,5% ,2% ,0% Folha de Pagamento ,2% ,2% ,2% ,4% ,6% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,4% ,5% ,7% ,7% ,8% Alimentos e Bebidas Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Custos de A&B ,3% ,3% ,3% ,3% ,3% Gastos Gerais ,3% ,4% ,2% ,2% ,1% Folha de Pagamento ,6% ,2% ,5% ,8% ,7% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,8% ,1% ,9% ,7% ,9% Departamentos Menores Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,9% ,9% ,9% ,9% ,9% Folha de Pagamento ,4% ,0% ,6% ,2% ,8% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,0% ,5% ,9% ,2% ,7% L/P dos Centros de Receita ,2% ,7% ,3% ,9% ,4% Administração e Geral Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Gastos Gerais ,1% ,1% ,8% ,6% ,4% Folha de Pagamento ,6% ,0% ,7% ,4% ,1% Resultado ,7% ,1% ,5% ,0% ,5% 20

21 1. Sumário Executivo DRE: 2/2 Marketing e Sales Gastos Gerais ,9% ,9% ,9% ,9% ,4% Folha de Pagamento ,4% ,4% ,4% ,4% ,3% Resultado ,3% ,3% ,3% ,2% ,7% Manutenção e Conservação Gastos Gerais ,0% ,0% ,9% ,8% ,8% Folha de Pagamento ,3% ,4% ,3% ,2% ,1% Resultado ,3% ,4% ,2% ,0% ,8% Gastos com Água e Energia Total de Utilidades UHs ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Total de Utilidades Áreas Comuns ,0% ,0% ,9% ,8% ,7% Resultado ,0% ,0% ,9% ,8% ,7% Resultado Antes Fees Gerenciamento ,0% ,0% ,5% ,9% ,7% Royalties ,7% ,7% ,7% ,7% ,7% Basic Fee ,7% ,7% ,7% ,7% ,7% Lucro Operacional Bruto - GOP ,3% ,2% ,8% ,2% ,9% Gastos de Capital Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Seguros ,5% ,5% ,4% ,4% ,3% Taxas da Propriedade ,5% ,5% ,5% ,4% ,4% Incentive Fee ,0% ,9% ,2% ,4% ,5% Asset Management ,8% ,8% ,8% ,9% ,9% Fundo de Reposição ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% Gastos Contratuais (Remessas) Resultado ,3% ,7% ,4% ,1% ,7% L/P Antes do IR e Depreciação ,0% ,5% ,4% ,0% ,3% 21

22 1. Sumário Executivo Cenários de Rentabilidade: O fluxo de caixa permite estimar o preço de venda adequado de R$ ,00, com todas as taxas e complementos inclusos, conforme tabela abaixo, o que gera uma rentabilidade média para o comprador de aproximadamente 8,6% a.a. Composição do preço de venda por UH Afiliação R$2.255,00 Capital de Giro R$ 1.500,00 Decoração e enxoval R$ ,00 Pré-Operacional R$ 4.000,00 Valor Unidade Habitacional R$ ,00 Valor de venda total* R$ ,00 * Valores estimados para UH de 22,82 m² de área privativa. Preço apenas referencial, não considera variação conforme tabela de vendas. Retorno ao Comprador da Unidade Preço m² Investimento Rentab. Ano ,8% Ano ,7% Ano ,7% Ano ,8% Ano ,6% Ano ,8% Ano ,0% Ano ,2% Ano ,3% Ano ,5% FC Perpetuidade Média 10 anos 8,0% Média ano 3 a10 8,6% TIR Com Perpetuidade 10,8% Fluxo de Caixa Anual: Resultado da operação do hotel antes do IR dividido pelo número de UHs equivalência anual e linear por UH disponível no hotel. Fluxo de caixa sem inflação. Rentabi.: rentabilidade simples valor recebido por cada proprietário comparado ao valor de compra referencial. Média 10 anos e Média Ano 3 10: média aritmética simples das rentabilidades anuais calculadas estimadas. TIR com perpetuidade: Calculado perpetuidade no ano 10 para cálculo da TIR. Base para a Perpetuidade: CapRate de 8,3%, com crescimento de fluxo de caixa na base de 2% a.a. 22

23 1. Sumário Executivo 1.5. Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor: A atratividade do Setor Imobiliário (conforme tabela 1) varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m. Tabela 1 Outra fonte de análise e que serve de orientação para idéia de rentabilidade e CapRate é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, o qual atinge rentabilidade anual (estimado pela performance de set/2013 a ago/2014), considerando apenas a rentabilidade da operação, de aproximadamente 6,6% a.a, conforme tabela 2. Rentabilidade Operação Mensal Acumulada Projeção Ano ago/14 0,56% 6,6% 6,9% jul/14 0,54% 6,0% 6,7% jun/14 0,56% 5,5% 6,9% mai/14 0,67% 4,9% 8,3% abr/14 0,66% 4,2% 8,2% mar/14 0,61% 3,5% 7,6% fev/14 0,56% 2,9% 6,9% jan/14 0,45% 2,3% 5,5% dez/13 0,45% 1,8% 5,5% nov/13 0,45% 1,4% 5,5% out/13 0,46% 0,9% 5,7% set/13 0,47% 0,5% 5,8% Detalhe da Área do Porto Maravilha Observações: Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest HTMX11B que em set/2014 operava com 339 unidades habitacionais. Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal, baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. Coluna Acumulada: rentabilidade acumulada mês a mês base set/20 Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. Base de Cálculo de Perpetuidade) Fonte: 23

24 1. Sumário Executivo 1.6 Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor: Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a atratividade do setor e rentabilidade CapRate: 1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual está entre 6% a.a a 7%a.a. percepção de mercado. 2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de aproximadamente Detalhe da Área do Porto Maravilha 6,6% a.a., (agosto 2013 setembro 2014) uma ponderação de pelo menos 339 unidades habitacionais que compunham o fundo em setembro de CapRate: foi adotado a taxa de 8,3% para o cálculo de perpetuidade por ter sido a maior projeção anual de rentabilidade conforme o registro de maio/2014 do FII Hotel Maxinvest. 4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 8,3% e considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. (Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno). 24

25 1. Sumário Executivo 1.5. CapRate do Setor e Preços Praticados: Não foram identificados hotéis futuros que sejam concorrentes com o empreendimento em estudo, que estejam em lançamento. Porém, há dois hotéis, um Ibis Budget que faz parte do Mondial da Setin e o Royal Palm Tower, parte do complexo Cidade Royal, que são de categorias que não irão concorrer com o hotel em estudo. As informações abaixo foram levantadas somente para comparação do valor de venda do condo-hotel: Empreendimento Ibis Budget Royal Palm Tower Operação Accor Royal Palm Plaza Mix Mondial Setin: Hotel +apartamentos + escritórios O R Cidade Royal Categoria Supereconômico Midscale Superior Localização Av. Aquidaban x Rua José Paulino Av. Royal Palm Plaza Qtde UHS m² UHS 15 m² 26 m² Valor de venda/uh (com FF&E e taxas) R$ (revenda) R$ ,00 (estimado breve lançamento) Valor de venda/m² R$ ,33 (já com taxas e decoração) R$ ,77 (já com taxas e decoração) Qtde vendida 100% Breve lançamento 25

26 1. Sumário Executivo 1.5. CapRate do Setor e Preços Praticados: Em Campinas, houve variação positiva no valor de venda de imóveis residenciais, de janeiro de 2013 a setembro de 2014, de 24,1%. Mais especificamente no bairro do Cambuí, região nobre e com imóveis mais valorizados, o valor do m² atualmente está em R$ 6.782,00/m² considerando uma amostra de unidades. (Índice FIPE ZAP) No bairro vizinho de Guanabara, onde encontra-se o site em estudo, este valor é um pouco menor, de R$ 5.383,00 /m², considerando uma amostra de 63 unidades. (Índice FIPE ZAP) 26

27 1. Sumário Executivo 1.5. CapRate do Setor e Preços Praticados: Com relação aos lançamentos, utilizamos como base para uma pesquisa prévia, lançamentos de alto padrão de studios (1 dormitório) na região do Cambuí. Foram encontrados dois empreendimentos, com valor médio R$/m² de R$ A pesquisa prévia de lançamentos de salas comerciais de alto padrão na região do Cambuí, retornou um empreendimento, cuja média R$/m² entre as tipologias oferecidas é de R$ Time Center MaxHaus Living Design 27

28 1. Sumário Executivo 1.6. Conclusões Localização - ADEQUADA: O terreno em estudo está localizado no bairro de Guanabara, vizinho do Cambuí, área nobre da cidade. Possui fácil acesso à principal via que corta a cidade, a chamada Av. Norte-Sul, está a aproximadamente 20 km do Aeroporto de Viracopos e Distrito Industrial. Por estar localizado na região central da cidade, também é próximo ao Techno Park e à Unicamp. Mercado EM CRESCIMENTO: O mercado de Campinas é prioritamente formado por demanda de negócios e eventos, onde muitos hóspedes são provenientes da empresas com sede nos municípios vizinhos, e que por falta de oferta qualificada, acabam ficando em Campinas, também por conta das opções de comércio, serviço e entretenimento. Nas entrevistas qualitativas, foi apontado que 80% das empresas contatadas tem dificuldade em encontrar disponibilidade nos hotéis de Campinas, e que a maior parte dos hóspedes é de nível gerencial. Importante também ressaltar a crescente representatividade do Aeroporto de Viracopos, com as reformas e expansões. Absorção do hotel em estudo - VIÁVEL: apontada como adequada para hotel de categoria midscale, mesmo com as futuras entradas. Especificamente o hotel em estudo com 240 UHS, chega a atingir esta taxa ideal de 61% no 3º ano de operação, chegando a 66% no 5º ano, a uma diária média inicial de R$ 250,00 sem café da manhã. As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e o preço sugerido de cerca de R$ ,00 apontam retorno ao investidor em HIIP dentro da média atual de mercado. Retorno para o Investidor Imobiliário: ADEQUADO - segundo as projeções de resultado para o hotel, o preço sugerido de venda de R$ ,00 o m² de área privativa (22,82m²), com todas as taxas inclusas. O retorno estimado fica em 8,6%, média do ano 3 a 10 - dentro das expectativas de mercado. Investir na área de HIIP possui riscos, como qualquer investimento, alguns de caráter interno, como a capacidade de gerenciamento da empresa, e outros de caráter externo, como a mudança do ambiente sócio econômico estudado. 28

29 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 29

30 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Região Metropolitana de Campinas - Dados Socioeconômicos Segundo o Campinas e Região Convention & Visitors Bureau (CRC&VB), o PIB da RMC supera o PIB de alguns países, conforme imagem ao lado. De 19 cidades da região, 7 estão entre as 100 mais ricas do País sendo que Campinas ocupa o 10 lugar e Paulínia ocupa 0 75 lugar. Fonte e Imagem: Campinas e Região Convention & Visitors Bureau (CRC&VB) 30

31 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Região Metropolitana de Campinas - Dados Socioeconômicos Segundo o IBGE, a população estimada de Campinas em 2014 é de habitantes. Os índices abaixo demonstram que o município está em crescimento economicamente, provendo maior qualidade de vida à população. CIDADE ANO EMPRESAS TCM* ANO PESSOAL OCUPADO TCM* ANO IDHM TCM* ANO ÍNDICE FIRJAN TCM* Campinas ,46% ,69% ,735 0,83% , a.a a.a ,805 a.a ,8702 1,29% a.a. *TCM = Taxa de Crescimento Média Fontes: IBGE, N de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE Índice FIRJAN: FIRJAN 31

32 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Corredor Asiático Além do setor de material eletrônico, a região Campinas Sorocaba tem atraído uma forte presença de montadoras e de empresas de autopeças, informática, alimentos, papel e celulose, entre outras, conforme apresentado ao lado. Por grande parte delas serem de origem asiática, a região passou a ser conhecida como Corredor Asiático. O município conta com o Distrito Industrial de Campinas, o Techno Park, voltado para empresas de tecnologia (6 primeiros logotipos abaixo), ambos em entroncamentos de rodovias, e outras que encontram-se fora de distrito ou Parque Industrial, ao longo da Rod. Anhanguera. Seguem algumas das principais indústrias abaixo: Fonte: ACIC (As. Comercial e Industrial de Campinas) e ACIGABC (As. Construtores Imobiliários do Grande ABC), Seade

33 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Novos Projetos Ferroanel Em setembro de 2014, o Governo Federal e o Governo do Estado entraram em um acordo para viabilizar a construção do Ferroanel. O governo paulista fará o projeto básico da obra e ficará responsável pelo processo de obtenção de licença ambiental. O Governo Federal irá repassar R$ 11 milhões para estas duas iniciativas. Trata-se de um anel ferroviário que circundará a Região Metropolitana de São Paulo e interligará as regiões de Campinas, Vale do Paraíba e Baixada Santista. O objetivo de Ferroanel é ampliar a intermodalidade entre caminhão e trem no Estado de São Paulo e segregar o tráfego de cargas do fluxo de passageiros. TAV Trem de Alta Velocidade O Trem de Alta Velocidade é um projeto do governo federal apresentado em 2009, mas que sofreu sucessivos adiamentos no leilão. No mês de agosto de 2014, o Tribunal de Contas da União (TCU) decidiu que o estudo de viabilidade técnica e econômica que a Agência Nacional de Transportes Terrestres (ANTT) apresentou está defasado. Caso o projeto siga em frente, um novo estudo deverá ser realizado. 33

34 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Campinas Dados Socioeconômicos Conforme gráfico abaixo, serviços é a atividade econômica mais representativa dentre a composição do PIB de Campinas, ao considerar os anos entre 2006 e Obs.:Valores reais com inflação ponderados pelo índice IPCA Fonte: IBGE 34

35 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Aeroporto Internacional de Viracopos Conforme a tabela ao lado que mostra o movimento nos aeroportos de Guarulhos, Congonhas e Viracopos no ano de 2013, o Aeroporto de Viracopos obteve a maior variação positiva (9,97%) com relação ao número de aeronaves. Segundo o Diretor de Operações da concessionária Brasil Viracopos, Marcelo Mota, os principais fatores que justificam a queda de passageiros internacionais no aeroporto de Campinas é a falta de uma segunda pista para pousos e decolagens, que dificulta a atração de novos voos e a então ausência de um Free Shop, que foi inaugurado apenas em Junho/2013. Guarulhos Variação Passageiros - domésticos ,82% Passageiros - internacionais ,90% Passageiros - TOTAL ,14% Aeronaves - domésticos ,91% Aeronaves - internacionais ,11% Aeronaves - TOTAL ,76% Congonhas Variação Passageiros ,49% Aeronaves ,36% Viracopos Variação Passageiros - domésticos ,59% Passageiros - internacionais ,28% Passageiros - TOTAL ,34% Aeronaves - domésticos ,60% Aeronaves - internacionais ,49% Aeronaves - TOTAL ,97% Variação PASSAGEIROS TOTAIS ,92% AERONAVES TOTAIS ,15% Fonte: Portal Infraero 35

36 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação O Aeroporto de Viracopos está em reforma desde setembro de 2012, para modernização de toda a estrutura do terminal. Está em construção um novo terminal que contará com 145 mil m² de área total, capacidade para 4 mil veículos (o atual suporta 2,1 mil), 35 novas vagas para aeronaves, 28 pontes de embarque e desembarque (que não existem atualmente) e três píeres de embarque e desembarque. Os píeres A e C já estão prontos e as companhias aéreas Gol, TAP, Azul e TAM, devem finalizar a transferência de seus voos para o novo terminal até o final do mês de outubro de Já o píer B, ficará pronto em dezembro de 2014 e estará disponível para o aumento do contingente de voos e para a entrada de novas companhias aéreas. Novo terminal. Imagem de Julho/2014 Fonte: Infraero, portal Estadão e Correio Popular 36

37 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação Em 2013, o aeroporto recebeu mais de 9 milhões de passageiros e, com a ampliação, espera-se encerrar o ano de 2014 com uma demanda de 14 milhões de pessoas. Novas pistas serão entregues nos anos seguintes, com previsão de atender uma demanda de 30 milhões de passageiros até Há o projeto de um complexo junto co Aeroporto de Viracopos, um deles será um hotel com a bandeira TRYP by Wyndham. É resultado do acordo entre a concessionária Aeroportos Brasil Viracopos e a VCI, joint-venture formada pelas empresas FISA e Valor Finanças Corporativas. O hotel terá 400 quartos, investimento de R$ 118 milhões e tem previsão de entrega para Fonte: Infraero, portal Estadão e Correio Popular 37

38 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Pólo Acadêmico A UNICAMP Universidade Estadual de Campinas, é uma das mais reconhecidas do país e responde por 15% da pesquisa acadêmica nacional. Seus 6 campus ocupam uma área de mais de m². Há também instituições particulares de renome como PUC Pontifícia Universidade Católica, Mackenzie, a Facamp e a Unip. A presença dessas universidades e centros de pesquisa, de excelência internacionalmente conhecida, foi um dos motivos de um crescente número de indústrias se instalarem na cidade, pois, com elas, o acesso à mão de obra qualificada é facilitado. Eventos UNICAMP e PUC A UNICAMP e a PUC contam com espaços próprios de eventos, onde realizam workshops, seminários, reuniões, encontros, comemorações, palestras entre outras. Por conta deste pólo universitário, o público alvo dos eventos são: alunos, professores, especialistas e alguns dos eventos são voltados ao público externo. A Área de eventos da UNICAMP conta com 47 salas, podendo atender de 10 a 180 pessoas. Na PUC são disponibilizadas salas com capacidade a partir de 10 até 400 pessoas em auditório. Além das salas, possui 2 anfiteatros com capacidade para até 150 cada um. Fonte: Portal das Universidades 38

39 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Eventos Principais espaços Expo Dom Pedro O espaço foi inaugurado em Maio de 2014 e está localizado no Parque D. Pedro Shopping. A área total é de m². O espaço conta com Centro de Exposições e com Centro de Convenções. Durante as entrevistas em visita de campo, os gerentes gerais dos hotéis mencionaram que a localização próxima da divisa entre Paulínia e Campinas seria interessante para implantação de um hotel, pois haverá demanda de hospedagem dos eventos que ocorrerão no Expo Dom Pedro, e que optariam por essa região devido à proximidade e facilidade de acesso. O espaço está a aproximadamente 4,4 km (6 min) de distância e o acesso a partir do terreno em estudo pode ser feito pela Rod. Zeferino Vaz, seguida da R. dos Aimorés e Av. Vagner Sâmara. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting, Portal Expo Dom Pedro e Google Maps. 39

40 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Eventos Principais espaços Expo Dom Pedro - Centro de Exposições O Centro de Exposições possui área de m² com pé direito de 7 metros, depósito, catering de apoio, ar condicionado, internet wi-fi e acesso para pessoas com necessidades especiais. De acordo com entrevista realizada com a administração do Expo Dom Pedro, desde a inauguração há pelo menos um evento por mês. No espaço já ocorreram eventos como Feirão da Caixa e Feirão de Imóveis. Esse ano o espaço ainda sediará a Expo Estética no mês de outubro e feira de móveis e das noivas no mês de novembro. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Portal Expo Dom Pedro. 40

41 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Eventos Principais espaços Expo Dom Pedro - Centro de Convenções O Centro de Convenções possui área de de m² com pé direito de 6 metros e chega a comportar pessoas em formato auditório. O espaço comporta 7 salas moduláveis com capacidade de atendimento de 240 pessoas cada, e ainda conta com 5 salas de apoio com capacidade média entre 30 e 50 pessoas. Fonte: Portal Expo Dom Pedro. 41

42 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Novo espaço de eventos Cidade Royal Localização: em frente ao atual Royal Palm Plaza Campinas, na avenida de mesmo nome. Estrutura: 2 Hotéis, Centro de Convenções (Royal Palm Hall), Mall de Serviços com 38 lojas de 57 m² e praça de alimentação com 250 lugares, duas torres de salas comerciais com total de m² de ABL (cerca de 400 escritórios) e heliponto. Apartamentos: 307 UHs no Hotel Contemporâneo (midscale com serviços reduzidos) e 218 UHs no Royal Palm Tower (midscale superior), totalizando 525 unidades habitacionais. Eventos: Um ballroom de m² com 8,5m de pédireito e capacidade para pessoas em auditório e mais m² divididos em 38 salas menores. Tipo de Negócio: Royal Palm Hall Investimento Próprio // Hotéis Condo-hotel // Mall e Escritórios Incorporação Odebrecht. Situação atual: Pré-lançamento. Lançamento: Previsto para novembro de Previsão de Inauguração: Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting e Portal DeSanto Consultoria

43 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Distrito Industrial e Techno Park O município conta com o Distrito Industrial no entroncamento da Rod. Dos Bandeirantes com a Rod. Santos Dumont, próximo ao Aeroporto de Viracopos. O Techno Park está no entroncamento das rodovias Anhanguera, Bandeirantes e Dom Pedro, na região norte da cidade, voltado para empresas de tecnologia como Huawei, Nanocore, Continental, entre outras. Shoppings Campinas possui seis Shoppings, três deles próximos da Rod. Dom Pedro I que dá acesso ao terreno em estudo, um shopping próximo ao Distrito Industrial e dois na região central. Os shoppings são voltados para diferentes públicos, o que impulsiona o turismo de compras regional, principalmente aos finais de semana. Fonte : Prefeitura de Campinas, Portal Techno Park, Portal dos Shoppings e Google Maps 43

44 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Projetos Futuros De acordo com entrevista com Alexandra Caprioli, Diretora de Turismo de Prefeitura de Campinas, existem alguns projetos na região de Campinas: Projeto de implantação do Hospital Sírio Libanês em Campinas, a 1ª unidade fora da capital, em um complexo realizado pelo Grupo Alfa, entre Campinas e Jaguariúna, contará também com um hotel. Centro de processamento do Santander: está no sentido de Americana, a obra já foi finalizada e o centro inaugurado em junho de É considerado o primeiro centro de processamento de dados na América do Sul. Instalação de grandes indústrias como a UOL, próximo do CIATEC (Cia de Desenvolvimento Pólo Alta Tecnologia Campinas) - próximo à Rod. Dom Pedro I. Um Centro de Pesquisas da Lenovo está aprovado na prefeitura, e é esperado contar com cerca de 200 pesquisadores. Fonte: Pesquisa de Campo e Prefeitura de Campinas 44

45 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 45

46 3. Análise da Localização e Entorno O terreno está localizando bem ao centro de Campinas, e possui fácil acesso à via principal da cidade, Av. José de Souza Campos, a chamada Norte/Sul. Ponto de Interesse Unicamp Techno Park Norte-Sul Viracopos Distrito Industrial Iguatemi Campinas Shopping Distância e tempo 12,4 km (17 min) 13 km (15 min) 3 km (7 min) 19 km (18 min) 15,6 km (17 min) 5,2 km (9 min) 6 km (11 min) 46

47 3. Análise da Localização e Entorno O terreno em estudo está localizado no município de Campinas, na esquina da Av. Barão de Itapura com a Rua Barão Geraldo de Rezende, no bairro de Guanabara, ao lado do bairro do Cambuí, região mais nobre da cidade. A Barão Geraldo é via comercial, há escritórios, comércio e nota-se por alguns terrenos que existe a possibilidade de adensamento futuro, com construções verticais. É também bem arborizada e possui somente um sentido, chegando-se à Rua Barão de Itapura. Além disso, a Barão Geraldo é artéria de acesso para a Av. Norte-Sul, a principal da cidade, através de acesso pela Rua Francisco Glicério, paralela imediata à Barão Geraldo. O fato de estar em bairro vizinho ao Cambuí, traz ao hóspede a possibilidade de se deslocar em poucos minutos, até boas opções de restaurantes e entretenimento noturno. O terreno na esquina com a movimentada Av. Barão de Itapura traz grande visibilidade ao empreendimento, é via com edifícios residenciais e comerciais, e apresenta atmosfera segura, organizada e agradável ao potencial hóspede para trafegar à pé, tanto de dia quanto à noite. O local é bem servido de serviços como bancos, alguns restaurantes, academias e clínicas, este último, por conta da proximidade com a unidade Unimed de Campinas. Desta forma, damos como adequada a localização do terreno visando implantação de empreendimento hoteleiro. 47

48 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 48

49 4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva O Campinas e Região Convention & Visitors Bureau (CRCVB) possui 36 hotéis associados em toda Região Metropolitana de Campinas. A pesquisa abaixo apresenta o desempenho dos hotéis conveniados, nos anos de 2013 e JAN FEV MAR ABRIL MAIO JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ TO (%) 51,47 56,78 62,41 69,59 59,15 59,85 60,31 60,69 63,5 65,04 65,79 54,12 DM 276,87 284,85 305,73 284,92 286,37 322,07 316,04 230,66 250,85 263,46 253,48 245,89 RevPAR 142,5 161,74 190,81 198,28 169,39 192,76 190,6 139,67 160,03 168,3 165,74 133, JAN FEV MAR ABRIL MAIO JUN JUL TO (%) 56,11 70,26 64,84 65,48 72,32 50,78 59,04 DM 165,79 173,31 174,91 177,74 184,61 178,69 179,82 RevPAR 93,02 121,77 113,41 116,38 133,51 90,74 106,17 Dif. TO 9,01% 23,74% 3,89% -5,91% 22,27% -15,15% -2,11% Dif. DM -40,12% -39,16% -42,79% -37,62% -35,53% -44,52% -43,10% Dif. RevPAR -34,72% -24,71% -40,56% -41,30% -21,18% -52,93% -44,30% O ano de 2014 está sendo um ano atípico por conta da realização da Copa do Mundo FIFA e por ser um ano eleitoral, com isso muitas empresas deixaram de fazer negócios e eventos neste período, o que justifica a queda sensível nos índices de todos os meses até julho. Fonte: Campinas e Região Convention & Visitors Bureau 49

50 4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva Por conta do produto definido com a bandeira Comfort, de categoria midscale, analisamos os hotéis de mesmo padrão para este estudo. Indo de encontro com o levantamento do Convention Bureau, a taxa de ocupação coletada foi de 60% em 2013: Nº Hotel Bairro Uhs Inaguração Maior sala de eventos 1 Tryp Campinas Cambuí Royal Palm Tower Centro Comfort Suites Alphaville Mercure Centro Noumi Plaza Cambuí Premium Norte Jd. Nova Aparecida Royal Palm Residence Centro Vitória NewPort Residence Cambuí Diária Média R$ 283 Taxa de ocupação 61% Neste set competitivo, existe maior representatividade de hotéis operados por redes hoteleiras profissionais. No geral, são hotéis que performam bem e estão com estrutura atualizada e serviços condizentes com a categoria oferecida. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 50

51 4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva Oferta futura Foram encontradas informações dos seguintes empreendimentos futuros, por ora são cerca de 13 projetos, em diferentes fases. Analisaremos aqui somente os de categoria midscale, concorrendo diretamente com o empreendimento em estudo: - Hotel Midscale com área de convenções para até 500 pessoas e 200 UHS. Trata-se de projeto patrimonial entre Paulínia e Campinas, à beira da Rod. Prof. Zeferino Vaz. - Deville: 200 UHS, previsão de inauguração em 2016, já em construção e está localizado no trevo próximo ao Shopping Iguatemi. - Hotel Contemporaneo by Royal Palm Hotels: nova bandeira do grupo, de categoria econômica com UHS maiores, de 20 m², conveniência 24hs e restaurante de autoserviço. Faz parte da Cidade Royal, complexo com mais um hotel de categoria midscale superior e o Royal Palm Hall, centro de convenções com m². Está em breve lançamento somente o hotel de categoria midscale superior. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 51

52 4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva Mapa Comfort Suítes Vitória Newport Residence Unicamp Alphaville Techno Park Premium Norte Shopping Dom Pedro Shopping Galleria Terreno em estudo Tryp Campinas Shopping Iguatemi Royal Palm Tower Campinas Shopping Av. Norte-Sul Royal Palm Residence Noumi Plaza Mercure Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 52

53 4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva Geradores de demanda - Relação dos Entrevistados Através das visitas aos hotéis da cidade, foram selecionadas as principais indústrias que realizam eventos ou que geram hospedagem aos hotéis de Campinas e Região: Nº Empresa Localização Contato Cargo 1 John Deere Indaiatuba Vanessa Matheus Analista de Marketing 2 Itron Soluções Para Energia e Água Americana Fabíola Vaz Costa Secretária da Diretoria 3 Singer Indaiatuba Milena Modesto Coordenadora Comercial 4 Rhodia Paulínia Wesley Vicente Organizador de Eventos 5 ACDC - Associação dos Cirurgiões Dentistas de Campinas Campinas Daniela Angelo Gerência Administrativa de Eventos 6 Syngenta Campinas Kelly Malagutti Analista Administrativo 7 SEW Indaiatuba Teresinha Andrade Diretoria de Marketing, Vendas e Presidência 8 Catterpillar Piracicaba Mônica Salles Assistente de Marketing 9 Case IH Piracicaba Luiza Melo Recursos Humanos 10 NG Metalúrgica Piracicaba Ferreira Marketing Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 53

54 4. Demanda Hotelaria Urbana Geradores de demanda - Hábitos de Hospedagem Hotéis que hospedam Base 10 que hospedam Realizam hospedagem Base 10 empresas 100 % dos entrevistados hospedam em Campinas Vitória Hotel Concept Campinas Citações: 8 Royal Palm Plaza Citações: 5 Hotel Ibis Campinas Citações: 5 Vitória Hotel Convention Indaiatuba Citações: 2 Noumi Plaza Hotel Citações: 2 90% hospedam gerência, 80% diretoria, 50% operacional, 30% presidência, 10% clientes e 10% dentistas. 60% afirmaram que gerência é o público que mais hospeda. A principal razão de escolha desses hotéis foi a localização (acesso/proximidade), a qualidade no serviço prestado e os custos. As hospedagens duram em média de 2 a 4 dias. As empresas juntas hospedam cerca de 209 pessoas por Em Campinas, com uma citação cada, foram mencionados: Hotel Premium Norte Royal Palm Tower Tryp Campinas Hotel Comfort Suites Campinas Sol Inn Barão Geraldo Mercure Campinas Hotel Diária média paga nos hotéis que utilizam R$ 251,21 As empresas também utilizam hotéis em Indaiatuba, Americana e Itu. mês. Média de 21 pessoas cada. 80% possui dificuldade em encontrar disponibilidade. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 54

55 Opinião referente ao produto em estudo geradores de demanda (10) Nº Empresa Potencial para implantação Característica do Hotel Quantidade de UHs Diária Capacidade de pax em área de eventos 1 John Deere Sim, faltam hotéis na cidade Midscale Superior 200 R$ Itron Soluções Sim, a cidade é carente em hotelaria Midscale / Midscale Superior 200 R$ Singer Sim, a cidade está se desenvolvendo Midscale Superior Não opinou R$ Rhodia 5 4. Demanda Hotelaria Urbana ACDC - Associação dos Cirurgiões Dentistas de Campinas Sim, porque Campinas está em crescimento, possui muitas empresas Sim, porque a cidade está em crescimento, mas continua fraca em hotelaria Midscale Superior Não opinou R$ a 300 Midscale / Midscale Superior Não opinou R$ 300 Não Opinou 6 Syngenta Sim, faltam espaços de eventos Midscale 300 R$ SEW 8 Catterpillar 9 Case IH 10 NG Metalúrgica Sim, pelo acesso a rodovias/viracopos Sim, porque a cidade precisa de mais serviços hoteleiros Sim, porque tem muitas empresas em Campinas Sim, porque Campinas é uma cidade que tem bastantes empresas Midscale / Midscale Superior Não opinou R$ Midscale Superior 200 R$ Midscale 150 R$ 190 Não Opinou Midscale Não opinou R$ 190 Não Opinou Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 55

56 4. Demanda Considerações Gerais Hotéis Urbanos PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS: Falta de disponibilidade nos hotéis em operação em Campinas; Maior parte dos hóspedes é de nível gerencial; Em sua maioria, hospedam no Vitória Concept, que é de categoria midscale superior. Ao sugerirem uma categoria para um novo hotel, a demanda sugeriu produto midscale ou midscale superior, com áreas de médio porte para eventos; Acabam por utilizar hotéis das cidades vizinhas por não encontrarem disponibilidade na hotelaria de Campinas. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 56

57 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 57

58 5. Análise de Desempenho A viabilidade de um novo hotel no mercado deve ser medida a partir da premissa que novas entradas não desequilibrem a oferta e demanda. No caso de hotelaria, o equilíbrio de mercado é indicado em níveis que todo o mercado possa brigar de forma justa por bons resultados e não force, entre os competidores, uma guerra de preços. Foi projetada a demanda e testada a absorção de um empreendimento futuro de categoria midscale, conforme projeto. A projeção foi realizada com base no inventário atual da cesta competitiva da mesma categoria, e a nova entrada concorrente. 58

59 5. Análise de Desempenho 1.3. O Hotel X Mercado: Projeção de demanda Para a projeção de demanda do hotel em estudo, consideramos um crescimento estimado conforme cruzamento dos índices do PIB, quantidade de pessoal ocupado, quantidade de empresas e movimentação de passageiros no Aeroporto Internacional de Viracopos, entre os anos de 2006 a Desta forma chegou-se a uma taxa estimada de crescimento de demanda de 9,35%. Ponderamos esta taxa de crescimento diminuindo com o passar dos anos, considerando-se uma expectativa conservadora quanto a economia do país no geral. Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritamente entre negócios e outros (eventos e afins). PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso PIB Campinas 4,71% 4 Empresas Campinas 3,74% 2 Pessoal Campinas 4,99% 3 Aeroporto 52,22% 1 9,35% 10 PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano Negócios Outros TOTAL

60 5. Análise de Desempenho 1.3. O Hotel X Mercado: Absorção Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Campinas e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se o comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação. Desta forma é possível concluir que há espaço para novas unidades hoteleiras (absorção positiva) para a categoria midscale, de forma progressiva em todo o período de análise PROJEÇÃO DA OFERTA ABSORÇÃO Tx Ideal 60% Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Entradas: 2016: Deville 2018: Royal Palm Convenções 2019: Hotel midscale Ano Oferta Demanda T.O. Absorção % % % % % % % % % %

61 5. Análise de Desempenho 1.4. Desempenho O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria midscale, onde o ideal fixado é de 60% Oferta Hotel em estudo Oferta Total Fair Share 12% 11% 11% 11% 11% Penetração 100% 100% 100% 100% 100% Demanda total Taxa de ocupação média do mercado 59% 57% 61% 63% 66% Projeção de diária média 250,00 262,50 275,63 294,92 315,56 Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. 61

62 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 62

63 6. Definição e recomendações em relação ao produto Comfort Campinas: projeto O projeto conta com 240 UHS, 3 salas de eventos moduláveis, com capacidade total para 180 pessoas, restaurante, bar, fitness, sauna e piscina. São 225 UHS de 22,43m² e 15 UHS de 28,72 m². 63

64 6. Definição e recomendações em relação ao produto Comfort Campinas: projeto 64

65 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 65

66 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Receitas Receita de Alimentos e Bebidas - Eventos e Passantes Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Receita com Hóspedes Alimentos Bebidas # Couverts Valor Médio por Venda 36,32 37,41 38,14 38,86 39,95 Eventos e Passantes Alimentos Bebidas # Couverts Valor Médio por Venda 49,86 52,31 53,32 54,34 55,86 Receita A&B Alimentos Bebidas # Couverts Valor Médio por Venda 40,56 42,50 43,11 43,79 44,88 Estimativa de Vendas - Hospedagem Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Disponibilidade Taxa de Ocupação 58,8% 56,9% 60,6% 63,1% 65,8% Diárias Vendidas Diária Média Receita Número de Hóspedes RevPar 147,04 149,25 166,97 186,18 207,59 Departamentos Menores Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Aluguel de Espaço Taxa de Ocupação 30% 35% 35% 35% 35% Valor do m² 15,00 15,45 15,75 16,05 16,50 Metragem 455,00 455,00 455,00 455,00 455,00 Lavanderia Outros Total de Receitas

67 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Folha de pagamento Estimativa de Folha de Pagamento Funcionários Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Hospedagem Alimentos e Bebidas Eventos e Deptos. Menores Recreação e Lazer Administração e Segurança Marketing e Vendas Manutenção Subtotal Encargos e Benefícios 100% Total de Folha de Pagamento Salário Médio Ano

68 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira DRE: 1/2 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Receita Bruta Receita Líquida Habitações Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,8% ,7% ,5% ,2% ,0% Folha de Pagamento ,2% ,2% ,2% ,4% ,6% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,4% ,5% ,7% ,7% ,8% Alimentos e Bebidas Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Custos de A&B ,3% ,3% ,3% ,3% ,3% Gastos Gerais ,3% ,4% ,2% ,2% ,1% Folha de Pagamento ,6% ,2% ,5% ,8% ,7% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,8% ,1% ,9% ,7% ,9% Departamentos Menores Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,9% ,9% ,9% ,9% ,9% Folha de Pagamento ,4% ,0% ,6% ,2% ,8% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,0% ,5% ,9% ,2% ,7% L/P dos Centros de Receita ,2% ,7% ,3% ,9% ,4% Administração e Geral Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Gastos Gerais ,1% ,1% ,8% ,6% ,4% Folha de Pagamento ,6% ,0% ,7% ,4% ,1% Resultado ,7% ,1% ,5% ,0% ,5% 68

69 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira DRE: 2/2 Marketing e Sales Gastos Gerais ,9% ,9% ,9% ,9% ,4% Folha de Pagamento ,4% ,4% ,4% ,4% ,3% Resultado ,3% ,3% ,3% ,2% ,7% Manutenção e Conservação Gastos Gerais ,0% ,0% ,9% ,8% ,8% Folha de Pagamento ,3% ,4% ,3% ,2% ,1% Resultado ,3% ,4% ,2% ,0% ,8% Gastos com Água e Energia Total de Utilidades UHs ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Total de Utilidades Áreas Comuns ,0% ,0% ,9% ,8% ,7% Resultado ,0% ,0% ,9% ,8% ,7% Resultado Antes Fees Gerenciamento ,0% ,0% ,5% ,9% ,7% Royalties ,7% ,7% ,7% ,7% ,7% Basic Fee ,7% ,7% ,7% ,7% ,7% Lucro Operacional Bruto - GOP ,3% ,2% ,8% ,2% ,9% Gastos de Capital Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Seguros ,5% ,5% ,4% ,4% ,3% Taxas da Propriedade ,5% ,5% ,5% ,4% ,4% Incentive Fee ,0% ,9% ,2% ,4% ,5% Asset Management ,8% ,8% ,8% ,9% ,9% Fundo de Reposição ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% Gastos Contratuais (Remessas) Resultado ,3% ,7% ,4% ,1% ,7% L/P Antes do IR e Depreciação ,0% ,5% ,4% ,0% ,3% 69

70 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Cenários de Rentabilidade: O fluxo de caixa permite estimar o preço de venda adequado de R$ ,00, com todas as taxas e complementos inclusos, conforme tabela abaixo, o que gera uma rentabilidade média para o comprador de aproximadamente 8,6% a.a. Composição do preço de venda por UH Afiliação R$2.255,00 Capital de Giro R$ 1.500,00 Decoração e enxoval R$ ,00 Pré-Operacional R$ 4.000,00 Valor Unidade Habitacional R$ ,00 Valor de venda total* R$ ,00 * Valores estimados para UH de 22,82 m² de área privativa (dimensão média do empreendimento). Preço apenas referencial, não considera variação conforme tabela de vendas. Retorno ao Comprador da Unidade Preço m² Investimento Rentab. Ano ,8% Ano ,7% Ano ,7% Ano ,8% Ano ,6% Ano ,8% Ano ,0% Ano ,2% Ano ,3% Ano ,5% FC Perpetuidade Média 10 anos 8,0% Média ano 3 a10 8,6% TIR Com Perpetuidade 10,8% Fluxo de Caixa Anual: Resultado da operação do hotel antes do IR dividido pelo número de UHs equivalência anual e linear por UH disponível no hotel. Fluxo de caixa sem inflação. Rentabi.: rentabilidade simples valor recebido por cada proprietário comparado ao valor de compra referencial. Média 10 anos e Média Ano 3 10: média aritmética simples das rentabilidades anuais calculadas estimadas. TIR com perpetuidade: Calculado perpetuidade no ano 10 para cálculo da TIR. Base para a Perpetuidade: CapRate de 8,3%, com crescimento de fluxo de caixa na base de 2% a.a. 70

71 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira 1.5. Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor: A atratividade do Setor Imobiliário (conforme tabela 1) varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m. Tabela 1 Outra fonte de análise e que serve de orientação para idéia de rentabilidade e CapRate é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, o qual atinge rentabilidade anual (estimado pela performance de set/2013 a ago/2014), considerando apenas a rentabilidade da operação, de aproximadamente 6,6% a.a, conforme tabela 2. Rentabilidade Operação Mensal Acumulada Projeção Ano ago/14 0,56% 6,6% 6,9% jul/14 0,54% 6,0% 6,7% jun/14 0,56% 5,5% 6,9% mai/14 0,67% 4,9% 8,3% abr/14 0,66% 4,2% 8,2% mar/14 0,61% 3,5% 7,6% fev/14 0,56% 2,9% 6,9% jan/14 0,45% 2,3% 5,5% dez/13 0,45% 1,8% 5,5% nov/13 0,45% 1,4% 5,5% out/13 0,46% 0,9% 5,7% set/13 0,47% 0,5% 5,8% Detalhe da Área do Porto Maravilha Observações: Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest HTMX11B que em set/2014 operava com 339 unidades habitacionais. Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal, baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. Coluna Acumulada: rentabilidade acumulada mês a mês base set/20 Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. Base de Cálculo de Perpetuidade) Fonte: 71

72 7. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira 1.6 Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor: Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a atratividade do setor e rentabilidade CapRate: 1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual está entre 6% a.a a 7%a.a. percepção de mercado. 2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de aproximadamente Detalhe da Área do Porto Maravilha 6,6% a.a., (agosto 2013 setembro 2014) uma ponderação de pelo menos 339 unidades habitacionais que compunham o fundo em setembro de CapRate: foi adotado a taxa de 8,3% para o cálculo de perpetuidade por ter sido a maior projeção anual de rentabilidade conforme o registro de maio/2014 do FII Hotel Maxinvest. 4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 8,3% e considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. (Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno). 72

73 Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 73