FACILITY MANAGEMENT: UMA MATÉRIA INTERDISCIPLINAR ENTRE ADMINISTRAÇÃO, CONTABILIDADE, DIREITO E ENGENHARIA CIVIL

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1 FACILITY MANAGEMENT: UMA MATÉRIA INTERDISCIPLINAR ENTRE ADMINISTRAÇÃO, CONTABILIDADE, DIREITO E ENGENHARIA CIVIL Resumo Facility Management (FM) se apresenta como uma ciência nova no Brasil. Dessa forma, ainda não existem cursos ou disciplinas específicas que tratem do assunto e dos conceitos relativos ao FM. A inexistência de um curso pode ser causada, pelo fato de o mercado de trabalho não sentir a necessidade e não perceber as vantagens do FM. A primeira estimativa de FM no Brasil demonstra um mercado de R$ 100 bilhões e pode contar com um crescimento de 10% ao ano. Mas esta estimativa, ainda é, em grande parte, incerta, pois faltam informações a respeito do volume de imóveis comerciais e industriais. Entretanto, para se elaborar uma disciplina de FM não é importante saber com exatidão o volume do mercado, mas sim, o conteúdo da disciplina e em qual curso será inserida. Dessa forma, este estudo tem por objetivo... analisando a disciplina de FM no curso de contabilidade, recomendou-se abordar: as dimensões, mercado e as tendências do FM, pontos de abordagem de concepção, métodos e instrumentos, funções horizontais de FM e as aplicações nas programas de CAFM Computer Aided Facility Management. E ainda, pesquisar a análise empírica do FM no Brasil e o apanhado de diferentes conceitos do FM no mundo. Mas para conduzir pesquisas significativas, as universidades brasileiras necessitam abordar o Facility Management em seus cursos, de forma interdisciplina. Palavras-chaves: Facility Management, interdisciplinaridade, mercado de FM. 1. Introdução O Facility Management (FM), também encontrado na literatura como Facilities Management, já é utilizado no processo empresarial imobiliário há aproximadamente 25 anos e teve seu desenvolvimento inicial nos Estados Unidos (EUA). Porém, tem se popularizado entre consultores e empresas no mundo nos últimos anos (SCHULTE; PIERSCHKE, 2000). No Brasil, sua introdução teve início por volta do ano de 2003, com a criação da Associação Brasileira de Facilities (Abrafac) em 2004 (QUINELLO; ROBERTO, 2006). O mercado imobiliário é um mercado de grande monta e é subdividido em dois grupos de imóveis: residenciais e comerciais. Uma característica da exploração dos imóveis residenciais é que estes produzem poucos custos de exploração e de manutenção durante o tempo de utilização, ao contrário dos imóveis comerciais que produzem altos custos operacionais e de manutenção. Isto motivou o início da busca pela otimização destes gastos na procura da redução dos custos, o que é proporcionado pelo estudo do FM. Além da Abrafac existem hoje, várias empresas que oferecem serviços de FM no Brasil, mas estas continuam no seu estágio inicial. Ou seja, em função do tamanho do mercado, parecem poucas empresas, e ainda, há de se considerar a lacuna existente, pela falta de abordagem do assunto no ensino superior. Pois, percebe-se que o serviço e o ensino de FM são mais desenvolvidos nos países como Alemanha, Austrália e Estados Unidos. Dessa forma, o presente estudo aborda os serviços, o mercado e o desenvolvimento do FM no Brasil. O objetivo principal consiste em analisar as possibilidades de criar uma disciplina de Facility Management com os possíveis conteúdos e áreas problemáticos, que oferecem muitas possibilidades de pesquisas futuras. Ressalta-se a relevância deste estudo, visto que o assunto é pouco discutido na literatura e ainda encontra barreiras quanto a sua

2 implementação. No quesito prático, este estudo propicia a implementação e disseminação da FM no Brasil. 2. Metodologia Esse artigo é do tipo exploratório, pois busca o aprimoramento de idéias ou a descoberta de intuições. Tem o objetivo de proporcionar a visão geral, de estudo tipo aproximativo, a respeito de determinado fato (GIL, 2002). Rauen (1999) complementa que, a pesquisa exploratória oferece maior familiaridade com o problema. Conforme sua própria denominação induz, no estudo exploratório o pesquisador busca explorar o tema de pesquisa e se aproximar do mesmo, não tendo a intenção de estabelecer relações de causa e efeito, ou mesmo, generalizar suas conclusões. Para desenvolver o método exploratório foi utilizada a revisão de literatura (dados secundários). Esse tipo de dados, como o próprio nome insinua, refere-se às pesquisas já publicadas por outros autores, as quais serão utilizadas para embasamento dos argumentos de outro autor (MATTAR, 2005). Dessa forma, recorre-se ao levantamento bibliográfico, que: consiste na identificação, localização e compilação das fontes escritas (RAUEN, 1999, p. 40). 3. Facility Management O FM foi utilizado, pela primeira vez, nos EUA no final dos anos 70 e início dos anos 80, na exploração de edificações. A primeira conferência sobre os efeitos da utilização de Facilities para o aumento de produtividade foi realizada nos EUA em 1978 (MAY; ESCHENBAUM; BREITENSTEIN, 1998). Depois de 5 anos, o Facility Management Institute elaborou o seguinte conceito: Facility Management is the practice of coordinating the physical workplace with the people and work of the organization, integrating the principles of business administration, architecture, and the behavioral and engineering sciences. (LIBRARY OF CONGRESS, 1983 apud KAHLEN, 2001). Na Figura 1, é apresentada apresenta a origem do ramo dos prestadores desse serviço, que engloba as áreas de empresas imobiliárias, construtoras, empresas de limpeza, de seguranças, de serviços técnicos, etc.

3 Empresas artesanais Empresas imobiliárias Empresas de serviços técnicos para imóveis Empresas de limpeza e segurança Mercado para serviços de FM externo Empresas de sinalização, comando e instalações básicas Construtoras Empresas de sistemas enérgeticos Divisão terceirizada para FM que presta serviços para outras empresas Figura 1 Origem de ramo dos prestadores de serviços Fonte: Burr (2003) Assim, o FM se constituiu como uma abordagem dos aspectos do local de trabalho (workplace), das pessoas trabalhando (people) e da organização do trabalho (work) (QUINELLO; ROBERTO, 2006). Esta definição foi publicada pelo International Facility Managenment Association (IFMA) no The IFMA Report # 1 (IFMA, 1984). A partir dessa definição, muitas empresas no mundo passaram a se considerar parte do mercado de FM, assim como elas criaram os profissionais, que se chamam Facility Manager (Gerente de Facilities). Isso fez com que o campo de ação do FM se tornasse complexo, uma vez que, a área de atuação é universal, o potencial do mercado é grande (IIFM, 2004) e o trabalho ser interdisciplinar. 3.1 Dimensões do FM O FM, para ser eficiente, deve identificar todos os custos, como os de manutenção e os operacionais do ciclo de vida dos imóveis, ou seja, precisa do auxílio da área contábil. Adicionalmente, se possível, devem ser levantadas e analisadas todas as informações imobiliárias e específicas da utilização dos imóveis, além de acompanhar a execução e os resultados do trabalho de FM, de forma que se torne possível a avaliação de sua eficácia e possibilite a formação de um banco de dados. Isto representa a dimensão administrativa do FM. Um dos enfoques do FM consiste na observação do ciclo de vida de imóvel, que se inicia com o desenvolvimento do projeto e termina com a destruição do imóvel, após o final de sua exploração. Os custos de exploração podem ser mais facilmente influenciados na fase do planejamento, uma vez que, na fase de utilização, somente é possível em pequenas proporções ou com grandes gastos adicionais, pois implica na perda de parte dos valores iniciais do investimento e na necessidade de novos investimentos. As possibilidades de influenciar estes custos são apresentadas na Figura 2. Para isto, é necessário incluir, já na fase de planejamento, grupos de profissionais como engenheiros, contadores e administradores, que desenvolvem o projeto imobiliário conjuntamente e de forma interdisciplinar.

4 Custos Início da construção Término da construção Medida de construção Evolução de custos Medidas dos equipamentos Planejamento Construção Exploração Figura 2 Influência nos custos Fonte: Amelung (1996) Custos influenciável Medidas de otimização Prazo No estudo da Helbling Management Consulting GmbH (2000), constatou-se que os custos operacionais e de manutenção ultrapassam os custos de construção, após 7 anos de utilização e, em média, totalizam 85% dos custos totais de um imóvel que ocorrem após a sua construção. Fontebasso (2008, p. 1) afirmou que é possível... uma economia de 30% graças à estratégia, planejamento e desenvolvimento do projeto... decorrente das modificações do imóvel. Outro enfoque do FM consiste na identificação de custos invisíveis, que não são detectáveis durante o ciclo de vida do imóvel, pois somente o são, no momento que ocorrem. Geralmente, são decorrentes de fatores como: efeitos climáticos, acidentes, falhas, danos involuntários, dentre outros. As decisões que envolvem esse aspecto do FM necessitam de dados exatos e extensos sobre o imóvel, o que no longo prazo, possibilita estimativas sobre estes custos. O levantamento dessas informações é mais um dos serviços inclusos no próprio FM. Contudo, o custo desta coleta de dados traz novos custos, os quais podem ultrapassar os benefícios gerados por esses dados. No início de um projeto de FM, podem ser diferenciados os dados necessários dos menos necessários. Pois, a inobservância destes detalhes conduz a um aumento nos custos, conforme apresentado na Figura 3. Custos da coleta de dados Precisão e detalhamento Figura 3 Gráfico do custo versus exatidão dos dados Fonte: Braun, Osterle e Haller (2003)

5 Estes dados devem ser mantidos, historicamente, para que conservem a informação com qualidade, para assim, produzir uma base de dados, cada vez melhor. Segundo Nävy (2006), o objetivo está na identificação e coleta dos custos, junto aos quais as informações sobre os recursos e seu racionamento estarão à disposição da administração da organização. Com estas informações existe a possibilidade de, inclusive, reduzir-se o tempo da geração das mesmas que, no caso de uma emergência, possibilitaria reações mais rápidas. O terceiro enfoque do FM, diz respeito à totalidade das informações. No passado, os dados sobre os recursos eram coletados e armazenados em departamentos isolados. Já, o FM os armazena em um único banco de dados, que se situa em um nível acima dos departamentos, permitindo que esteja acessível a todas as divisões da empresa (NÄVY, 2006). Desse modo, a vantagem do FM é que ele é uma ferramenta integradora, pois, não trata de forma isolada os recursos dos processos, pois, posiciona-se como centralizador das informações, que estão disponíveis e são interdependentes para os vários departamentos da empresa, conforme ilustra a Figura 4. Um banco de dados utilizado é o CAFM (Computer Aided Facility Mangement). Gestão de edifícios Equipamento técnicos de edifícios Administração de segurança Recursos produtivos Gestão ambiental Gestão de recursos energéticos Facility Management Manutenção Gestão de áreas Gestão de imóveis Controladoria Comunicação/ TI Técnica Administrativa / Contabil Figura 4 Estrutura do FM Fonte: Nävy (2006, p. 4) O FM representa um princípio que implica em uma visualização periódica e funcional, que sobrepõe o objeto (imóvel) e a fase de desenvolvimento do empreendimento, bem como a otimização do processo (GRABATIN; EHRENHEIM; HEß, 2002). Segundo Nävy (2006), a complexidade dos recursos, o longo período do ciclo de vida e a importância da quantificação dos custos implicam em tarefas múltiplas e muito diferenciadas ao se considerar essa ferramenta. Nävy (2006) menciona a importância da dimensão técnica, no entanto, sem esquecer a questão da interdisciplinaridade, ou seja, as dimensões administrativa e contábil, que possibilitam uma visão sistêmica do FM. Sendo assim, existem três diferentes focos em um

6 imóvel: o técnico, o infra-estrutural e o administrativo (HEß, 2002). Muitas vezes, o FM se limita somente à fase de exploração, e, portanto, mais operacional. No entanto, essa classificação demonstra uma aplicação parcial dessa ferramenta, limitadada ao nível operacional. Já que, para a Associação Alemã de Produtores de Máquinas e Equipamentos (Verband Deutscher Maschinen und Anlagenhersteller VDMA) o FM pode ser aplicado ao nível estratégico e ao nível operacional (GEFMA, 2004). 3.2 Níveis de Facility Management Conforme May (2006), já mencionado anteriormente, a partir da definição da GEFMA Associação Alemã de Produtores de Máquinas e Equipamentos, dividiu-se o FM em dois níveis: o operacional e o estratégico, como se pode observar na Figura 5. Nível estratégico Planejamento de novos edifícios comforme as regras de FM Direção de FM Consultoria de FM Sistema de informação (CAFM) Gestão do edifício conforme VDMA Planejamento, organização e controle Em colaboração com a realização Nível operacional Gestão do edifício conforme VDMA-AIG N o 12 Técnico Infra-estrutural Administrativo Concepção planejamento Construção Exploração Destruição Figura 5 Níveis de FM Fonte: Harting (2002) O nível estratégico preocupa-se com o desenvolvimento do imóvel no longo prazo, com a necessidade de criação de área específica de FM na empresa, a administração de contratos, a comercialização e o desenvolvimento de custos, além do apoio ao negócio principal, por meio da assistência, com ferramentas adequadas. Os três pilares da gestão de imóveis: técnico, infra-estrutural e administrativo, constituem-se na base de exploração do nível operacional. Nestes pilares, também estão incluídas partes do planejamento, construção, exploração e destruição dos imóveis. Os conceitos internos de FM não são novos, mas sim, a sua filosofia de racionamento dos custos dos imóveis em relação ao ciclo de vida total (HELBLING MANAGEMENT CONSULTING GMBH, 2000). Algumas das características dessa nova filosofia são: A utilização eficiente de custos e potencial de racionalização; Os serviços de inovação; A otimização e inovação dos processos;

7 A criação de uma organização eficiente; e, O melhoramento da qualidade da utilização e da produtividade do trabalho. Observando-se estes cinco pontos, pode-se afirmar que, o FM é uma tarefa da administração estratégica, da engenharia sustentável e da contabilidade adequada, que pode ser entendido como a prestação de serviço operacional. Ou seja, é uma ferramenta interdisciplinar. Com isto, constitui-se em uma situação de ganho para o fornecedor e para os clientes, pois ambos podem se concentrar em sua atividade econômica principal. 3.3 O mercado de FM A Abrafac possui, atualmente, cerca 240 membros (SCARDIGLI; KOLB, 2008). Como se trata de um assunto recente no Brasil, pois o termo de Facility Management ainda não é plenamente difundido no mercado brasileiro de imóveis industriais, assim como o conceito de atividade não é compreendido em termos de seus mecanismos próprios, dos sistemas e soluções que tem criado ao longo de sua evolução (BELFORD apud CUSHMAN & WALKFLIED SEMCO, 2006, p. 3). Sendo assim, muito há o que se explorar quanto aos recursos que o FM pode trazer para o incremento dos negócios no Brasil. Pois, uma avaliação do potencial total do mercado de serviços de FM ainda não foi realizada. E ainda, existem dois métodos de estimativa que podem ser escolhidos: estimativa do mercado do valor dos bens imobiliários; e/ou soma de valores dos sub-mercados do mercado do FM. Estas estimativas se tornam difíceis de serem feitas no país, pelo fato de não existir um levantamento total de bens imobiliários, especialmente, de imóveis comerciais e industriais. Existem somente os dados do IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística sobre os imóveis residenciais, que totalizam cerca de 55 milhões de imóveis (IBGE, 2008). Segundo Bulwien (2002), pode ser feita a seguinte comparação, de cada 100 imóveis residenciais, tem-se 10 a 15% de imóveis comerciais e industriais. Ou seja, aproximadamente 7 milhões de imóveis comerciais e industriais. E ainda, conforme Burr (apud STAUDT; KRIEGESMANN; THOMZIK, 1999), entre 2 e 4% do valor dos imóveis são gastos por ano, com o uso (exploração) do imóvel. Estima-se que, os imóveis comerciais e industriais existentes totalizem R$ 5 trilhões, o que significa que se tem um mercado de R$ 100 a 200 bilhões/ano. Por outro lado, a Associação Brasileira de Manutenção (ABRAMAN, 2003) estimou o mercado de manutenções industriais em R$ 56 bilhões no ano de Junto com os outros serviços, como segurança, limpeza, catering, etc., que fazem parte do FM, e o crescimento de todos os serviços nos últimos anos; pois, estima-se que, os serviços terceirizados totalizem R$ 68 bilhões. Esse total se constitui a partir da soma de serviços internos (próprios) e externos (terceirizados) e o mercado de FM, o qual é representado por esse total. Não existem dados sobre os valores dos serviços internos, contudo, estima-se que sejam entre 25 e 50% do total. Assim, chega-se a um volume do mercado de FM, que gira em torno de R$ 90 a 140 bilhões/ano. Com base nos valores estimados, acredita-se que o mercado de FM no Brasil, deve englobar um montante aproximado de R$ 100 bilhões/ano. Devido à grande incerteza em relação a esses dados, ao valor total de bens imobiliários de comércio e de indústria, bem como considerando os riscos relacionados aos sub-mercados, necessita-se adotar uma postura conservadora quanto ao valor global. Contudo, é possível que seja superior a 100 bilhões/ano.

8 Uma pesquisa sobre a empregabilidade realizada pelo IBGE demonstrou que os serviços terceirizados cresceram mais de 7% nos últimos anos (SANTANA, 2008). A Abraman (2003) estima um crescimento no sub-mercado de manutenções de 7,1% ao ano, até Já, o investimento em imóveis comerciais e industriais e a continuação da terceirização de serviços possuem um crescimento estimado de 10% ao ano, para os próximos 3 anos. Esta tendência reflete o atual aumento da produtividade, o crescimento da economia nacional, a necessidade de utilizar os imóveis, mais efetivamente, e o aumento da adoção do FM, já na fase da construção do imóvel. Um mercado do tamanho de R$ 100 bilhões precisa de profissionais qualificados. Ser um Facility Manager exige conhecimentos abrangentes e interdisciplinares, diferentes do entendimento de muitos profissionais que se auto-denominam Facility Managers, mas não o são por apresentar um visão estreita dos recursos que essa ferramenta pode disponibilizar.. Lünedonk (2008) avaliou, que no mercado alemão apenas as 25 maiores empresas de FM possuem mais de profissionais dedicados ao FM, os denominados Facility Managers. 4. Cursos Facility Management é uma ciência interdisciplinar, que envolve várias ciências como Administração, Contabilidade, Direito e Engenharia civil. Daí sua característica de interdisciplinaridade. Dessa forma, um Facility Manager deve ter conhecimento das áreas demonstradas na figura 6. Direito Engenharia Civil Administração Contabilidade Figura 6 Facility Manager no centro dos cursos Como no tópico anterior, demonstrou-se que, o mercado de FM é muito grande e há grande potencial de crescimento futuro, aumentando o campo de trabalho. Isto significa que profissionais com conhecimentos na área serão requisitados. Em países como Alemanha (FHTW, 2008), Austrália (UNIVERSITY OF SYDNEY, 2008) e Estados Unidos (UNIVERSTY OF MARYLAND, 2008), onde o FM já existe há mais tempo (cerca de 30 anos), o desenvolvimento foi tão rápido que hoje, várias universidades lecionam um curso especifico sobre Facility Management. Para chegar a este patamar, as universidades começaram a criar disciplinas de FM, fundamentalmente, no curso de administração, contabilidade e engenharia civil, que têm uma maior ligação com essa ferramenta. Desta forma, serão apresentados, conforme a figura 6, respectivamente, os cursos de: Direito, Administração e Engenharia civil e no final, a Contabilidade.

9 4.1 Direito Observando-se a figura 6, a partir de uma metáfora, pode-se afirmar que o telhado da casa do FM diz respeito ao curso de Direito. Pois, todas as outras três ciências precisam se preocupar com a legislação, os decretos e as normas. Nesse sentido, o FM trata com propriedade, o assunto da terceirização, que abrange contratos com funcionários, fornecedores e prestadores de diversos serviços. Pois, deve-se informar às outras partes da empresa ou do serviço de FM as mudanças na construção, as leis contábeis e de contratação. Essas são as práticas jurídicas mais comuns. 4.2 Administração Primeiro, faz-se necessário esclarecer que, em alguns países, como a Alemanha, o curso de Contabilidade faz parte do curso de Administração. Porém, como no Brasil, a Contabilidade se constitui em um curso e a Administração em outro, a discussão será em torno desse formato, apresentado no Brasil. O fundamento da Administração é abordado pela gestão imobiliária, que trata dos assuntos relativo ao aluguel, contratos e até sobre a gestão estratégica do imóvel. São tarefas como: Contrato de aluguel; Contrato de serviços externos; Marketing imobiliário; Posicionamento estratégico do imóvel no mercado; Realização de metas estratégicas; Realização de metas operacionais; Criação de benefícios para os locatários e proprietários e Fiscalização dos resultados do imóvel, conforme os objetivos estratégicos e operacionais. Os corretores de imóveis fazem muitas dessas tarefas, pois têm um relacionamento mais próximo com o imóvel, conhecem o mercado imobiliário, sabendo posicionar o imóvel no mercado e assim, criam uma marca para esse imóvel. Além disso, possuem informações sobre um possível aluguel, bem como sobre os custos do condomínio, que um locatário estaria disposto a pagar. Com estas informações, os corretores podem definir as metas de custos, as quais devem ser realizadas pelos engenheiros. 4.3 Engenharia Civil Um dos mais complexos trabalhos, envolvendo a ferramenta Facility Management, está a cargo dos engenheiros, os quais precisam estar muito bem informados sobre a construção do imóvel, e mesmo assim, buscarão economizar mais um pouco. Hoje em dia, o imóvel deve ter flexibilidade em termos de construção, ou seja, se possível, deve possuir estrutura para o consumo eficiente de energia ou, pelo menos, passar

10 nos certificados ecológicos. Ter flexibilidade de construção, que significa que mesmo com o passar do tempo e de pequenas modificações, o imóvel deve se manter atual para as necessidades dos possíveis locatários. Esse conceito também implica na flexibilidade em termos de equipamentos e troca de aparelhos. Pois, novos imóveis comerciais e industriais podem produzir a energia necessária para o funcionamento do imóvel. Os projetos dos engenheiros incluem tarefas como a comunicação interna e externa com as redes convencionais (com fio) e wireless (sem fio). Um outro assunto importante é a segurança, pois hoje, tem-se alta criminalidade e a segurança tende a ser a preocupação central das empresas. Dessa forma, o Facility Management oferece sistemas de vigilância para o prédio: como a fiscalização do acesso ao prédio, até a observação de mídias de comunicação (câmeras, rádios de comunicação etc). Para criar um ambiente agradável dentro do imóvel é necessário ter um sistema central de ar condicionado/aquecimento com regulagem individual, que possibilite individualizar a temperatura do ambiente. Além disto, o engenheiro deve buscar novos meios de economizar custos adicionais como água e energia. Weise e Hornburg (2007) demonstraram que além da gestão de energia e de água, a estrutura do edifício, inclusive as janelas e portas, são pontos fundamentais em termos de economia de custos. 4.4 Contabilidade O fundamento de qualquer Facility Management está ligado à informação sobre custos e a utilização do imóvel. Desta forma, a contabilidade pode fornecer as seguintes informações: Criação e fiscalização de todos os índices sobre os custos, ligados ao imóvel; Informações sobre os equipamentos e móveis no edifício; Comparações de custo-beneficio e Informações sobre custos de manutenção. Na contabilidade se ensina como fazer o balanço, transferências entre as contas, depreciação de bens (como imóveis), demonstrando-se a origem e o destino dos custos. As informações que a contabilidade fornece, formam a base de decisão do engenheiro e do administrador, assim como do Facility Manager. A ferramenta de Facility Management e contabilidade formam um conjunto. Como já abordado, pois trata do ciclo de vida do imóvel, da sua concepção até a sua destruição. Esta observação do imóvel e as decisões tomadas durante todo o processo se baseiam nas informações sobre custos. Assim, o FM fornece muitas possibilidades de observar os custos e receber informações sobre o imóvel e os equipamentos, bem como dos móveis (mobiliário). Entretanto, cabe sempre fazer um questionamento em termos de custo versus benefício, ou seja: os benefícios que se tem por receber as informações justificam os gastos gerados para obtê-las.

11 4.5 Disciplina de Facility Management A criação de uma disciplina é difícil, especialmente se a mesma está colocada de forma interdisciplinar sobre os assuntos de vários cursos e matérias, conforme a figura 6 demonstra. Ou seja, neste artigo, os cursos de Administração, de Contabilidade, de Direito e de Engenharia civil. Porém, uma disciplina de Facility Management deverá conter alguns dos tópicos abaixo: As dimensões de FM (nível estratégico e operacional, assim como os aspectos organizacionais); O mercado e as tendências atuais; Os pontos de abordagem de concepção (objeto e potenciais benefícios do FM); Os métodos e instrumentos; As funções horizontais de FM (Controlling; gestão de qualidade e gestão de informação) e A aplicação de Computer Aided Facility Management (CAFM). Estes cinco tópicos demonstram somente uma possibilidade de aplicar a disciplina de FM. A mesma deverá incluir a sensibilidade da ferramenta de FM em relação aos custos, pois, lembra-se que os custos para gerar as informações precisam ser justificados. Dessa forma, os dados básicos se formam pelas informações sobre: O aluguel e as possibilidades de aumento do mesmo; A utilização e a ocupação da área; Os equipamentos e os móveis e sua localização no imóvel; O desenvolvimento de custos operacionais e possibilidades de economizar; A gestão do edifico técnico, infra-estrutural e administrativa (ver figura 5); Os custos e os intervalos de manutenções e A comparação permanente de serviços terceirizados e os que são possíveis de terceirizar. Até agora, existem muitos deficits que ainda não foram resolvidos, pois a pesquisa sobre o FM ainda é nova. Especialmente no Brasil, e ainda há que se observar as adaptações necessárias para a legislação brasileira, o que ainda não aconteceu. Ou seja, faltam muitos aspectos que ainda deverão ser resolvidos como: O FM deve ser encarado como uma abordagem cientifica de gestão; Análise empírica do FM no Brasil; Pesquisa sistemática sobre os potenciais estratégicos e as tarefas do FM; Análise dos benefícios em relação aos custos de gerar e obter as informações;

12 Métodos e instrumentos para apoiar a decisão no FM estratégico; Soluções e modelos práticos e Uma compreensão mais uniforme do Facility Management no mundo (porque os conceitos sobre FM nos EUA e Europa variam muito). Diante disso, o FM demonstra ser uma ciência interessante e interdisciplinar, que abrange vários cursos como a Engenharia civil, assim como o Direito, a Administração e a Contabilidade. Considerações finais O Facility Management é uma ciência bem nova no Brasil. Cursos ou disciplinas na área de FM ainda não existem no país. Até agora, há apenas uma estimativa do mercado do FM no Brasil. Estima-se um mercado de R$ 100 bilhões, chegando a um crescimento de 10% ao ano, sendo que o potencial de funções, empregos e benefícios gerados pelo FM ainda não foram avaliados no Brasil. A exemplo da Alemanha, o FM pode gerar muitos empregos e benefícios para os donos e usuários dos imóveis. Um exemplo do Fontebasso demonstra que, uma economia de 30% também seria possível no Brasil. O FM trata os aspectos estratégicos, assim como operacionais, bem como as dimensões sobre diversos cursos, ou seja, o curso de Administração, Contabilidade, Direito e Engenharia civil. Além disto, o FM trata e observa o imóvel em termos de seu ciclo de vida, na busca por racionalizar os gastos relacionados à operação e exploração do mesmo. Destacase que, na fase do planejamento, existem as maiores possibilidades de influenciar os futuros custos operacionais. A estrutura e a definição do FM se apresentam muito complexas, o que dificulta o trabalho. Basicamente, pode-se diferenciar a estrutura em técnica e administrativa-contábil. Estas duas dimensões, junto com o Direito e a Engenharia civil fazem parte da casa do FM. Como o FM é uma ciência muito jovem no Brasil com pouca pesquisa e sem uma disciplina especifica de FM, dessa forma, um bom início será criar uma disciplina de FM. Propõe-se que a mesma seja tratada nos cursos de Contabilidade e Administração, pois essas áreas podem fornecer as informações que são necessárias para apoiar a tomada de decisão do gestor. Para demonstrar a necessidade do FM e sua interdisciplinaridade é importante ensinar suas múltiplas dimensões, bem como o mercado e as tendências, os pontos de abordagem de concepção, os métodos e instrumentos, as funções horizontais e a aplicação de um sistema de FM em um programa de Computer Aided Facility Management (CAFM). Configurando-se como uma possível versão da disciplina. Dessa forma, o FM se demonstra relevante e o seu ensino é justificado pelo tamanho do mercado atual e pelo potencial de crescimento. Mas, para tanto, as universidades deverão começar a incluir essa disciplina em seus currículos, a exemplo do ensino superior em outros países como os Estados Unidos, a Alemanha e a Austrália. Referências ABRAMAN ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MANUTENÇÃO. 18º Congresso Brasileiro de Manutenção. Porto Alegre. Setembro 2003.

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