Departamento Municipal Jurídico e de Contencioso Divisão Municipal de Estudos e Assessoria Jurídica

Transcrição

1 Despacho: Despacho: Despacho: Concordo. Remeta-se a presente informação ao Sr. Director do DMPA, Eng.º António Rebelo. Cristina Guimarães Chefe da Divisão de Estudos e Assessoria Jurídica N/Ref.ª: (...) S/Ref.: ( ) Porto, 9 de Março de 2010 Autor: Maria José Guedes Assunto: Pedido de remessa da correspondência relativa à loja ( ) Rua ( ), ( ) Questão Jurídica: Se a penhora do arrendamento impede o Município de receber a renda devida. I. FACTOS Através do requerimento ( ), de ( ) o Sr. ( ), em representação da ( ), veio requerer que lhe seja enviada toda a correspondência referente a esta empresa para a minha morada. Inclui o aviso de pagamento de renda. cfr. fls. ( ). Os serviços informam que a ( ) é arrendatária da loja exterior do ( ) desde ( ), data de aquisição por escritura de trespasse do arrendamento datado de ( ) cfr. fls. ( ). 1

2 Também é referido que em ( ) foi comunicado ao Município pela Solicitadora de Execução a penhora do direito de trespasse e arrendamento daquele espaço comercial, não sendo indicado quem foi constituído fiel depositário, presumindo-se que tenha sido a citada solicitadora - vide fls. ( ) Tanto mais que os recibos de renda estão a ser enviados para a Solicitadora, a qual não tem efectuado o seu pagamento, sendo este feito junto do Gabinete do Munícipe, através do pedido de emissão de 2.ª via do recibo. Perante a solicitação do requerente foi notificada a Solicitadora para se pronunciar sobre o assunto, a qual nada respondeu vide fls. ( ), tendo posteriormente informado que ia dar conhecimento ao Tribunal onde corre termos a execução (( ) Vara, ( ) Secção, Processo ( )) cfr. fls. ( ). Da informação inserta a fls. ( ) consta que o estabelecimento está encerrado há ( ) anos. Entretanto, com data de ( ) o requerente que é também um dos executados veio reiterar o pedido anteriormente feito vide fls. ( ). Os Serviços a fls. ( ) e ( ) informam que contactaram novamente a Solicitadora e que o Tribunal não se pronunciou sobre o pedido apresentado pelo executado, colocando a questão se poderão remeter os recibos para a morada do sócio, conforme solicitação deste em ( ) e reiterada em Janeiro deste ano. II. ANÁLISE JURÍDICA Dos elementos juntos ao processo decorre que o arrendamento e direito ao trespasse da loja sita à Rua ( ) está penhorada à ordem de um processo de execução pela quantia de ( ) pelo menos desde ( ). A locação é um contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante a correspectiva retribuição. E a locação diz-se 2

3 arrendamento quando incide sobre coisa imóvel e aluguer quando incida sobre coisa móvel cfr. art.º 1022.º e 1023.º do Código Civil. A obrigação principal que impende sobre o locador decorrente do uso e fruição da coisa locada é precisamente o pagamento da renda, conforme a alínea a) do art.º 1038.º do CC. Os arrendamentos para fins não habitacionais estão regulados no art.º 1108.º e seguintes do Código Civil, sendo-lhe aplicável com as devidas adaptações o regime geral da locação civil. O trespasse, na falta de uma definição legal, é definido pela doutrina e pela jurisprudência como a transmissão inter-vivos, de forma definitiva, global ou unitária de um estabelecimento comercial ou industrial. Esta transmissão do estabelecimento é como uma universalidade, ou seja, como uma unidade económica portadora de uma individualidade própria e distinta dos elementos que a integram. Assim, não haverá trespasse se a transmissão não for acompanhada da transferência em conjunto das instalações, mercadorias, utensílios, clientela e outros elementos, corpóreos e incorpóreos que integram o estabelecimento. Ora o arrendatário, decorrente dessa sua qualidade, dispõe do direito de trespassar o estabelecimento comercial ou industrial sem dependência da autorização do senhorio, conforme prevê o art.º 1112.º do CC e aí são expressamente previstos os condicionamentos deste negócio jurídico. Ora no caso em análise estamos perante a penhora precisamente do direito ao arrendamento e trespasse de uma loja sita ao ( ) e que se dedica ao comércio de ( ). O sujeito da penhora não é o Município, mas sim o arrendatário da loja de propriedade municipal, e esta criou para o executado uma situação de indisponibilidade dos seus direitos, nos termos do art.º 819.º do CC. 3

4 A realização da penhora retira ao executado a disponibilidade jurídica do bem ou direito penhorado, sendo irrelevantes para a execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados. No entanto, o penhorado continua a dispor dos bens, muito embora sejam inoponíveis ao exequente os actos de disposição ou oneração dos bens penhorados que ofendam o seu direito, conforme prescreve o art.º 820.º do CC. O objectivo pretendido com a penhora, neste caso do direito de arrendamento e ao trespasse, será a sua venda e com o produto desta o ressarcimento da dívida em ordem à qual foi instaurado o processo executivo no âmbito do qual foi efectuada a penhora. A Jurisprudência, no que concerne ao caso em análise é unânime relativamente a que os efeitos da penhora não se estendem ao senhorio, pelo que este mantém todos os direitos e obrigações decorrentes do contrato de arrendamento. Pois é este que rege as relações entre senhorio e arrendatário. Vejamos, por exemplo, o Rec. Agravo do TRPorto, com o nº , de 18/9/2008 de cujo sumário consta: I - A penhora do "direito ao trespasse e arrendamento" em execução movida contra o inquilino, deixa intocada a posição do senhorio, em nada a afectando, só sofrendo limitação os direitos do executado/inquilino, que não pode onerar ou alienar os bens que integram o estabelecimento. II - A notificação do senhorio da penhora do direito ao arrendamento e ao trespasse de estabelecimento comercial visa, sobretudo, dar-lhe a conhecer quem, a partir da penhora, fica, para além do arrendatário, "obrigado" ao pagamento das rendas - o fiel depositário e/ou o exequente - e destina-se, igualmente a preparar o senhorio para o eventual e futuro exercício do direito de preferência. 4

5 Não restam dúvidas de que não é o Município que vê beliscado qualquer dos seus direitos como arrendatário, decorrente da realização da penhora do direito de arrendamento e ao trespasse, mas sim o arrendatário que é penhorado. Assim, mantém o Município o direito a receber a renda pelo locado e a poder proceder ao despejo do arrendatário nos termos gerais de direito, designadamente pela não ocupação do espaço e sua utilização para o fim previsto no contrato e pela falta de pagamento de rendas. Claro que embora muita Jurisprudência entenda que a penhora do estabelecimento comercial não obsta à instauração de acção de despejo por violação dos deveres a que o arrendatário continua obrigado, veja-se Ac. da RL, de ( I - A penhora de um estabelecimento comercial não impede o senhorio de instaurar a competente acção de despejo, desde que tenha fundamentos para a resolução do respectivo contrato de arrendamento. II - Tal hipótese não cabe no âmbito do art.º 820.º do Código Civil), orientação também seguida no Ac. da RP, de , mas não é de todo unânime, pois o Ac. RL, no processo 401/02 da 4ª Secção, de , consagra I - Decretado o despejo do local arrendado por decisão, transitada em julgado, posteriormente à penhora do direito ao trespasse e arrendamento do mesmo local em processo de execução, o despejo deve haver-se por ineficaz sobre a penhora anteriormente efectuada, a menos que venha a ser levantada, devendo a execução prosseguir, designadamente ordenando-se a venda do bem penhorado. II - Estando em causa a eficácia de duas decisões judiciais incompatíveis: por um lado, a que ordenou a penhora e, por outro, a que ordenou o despejo, deverá no caso prevalecer a primeira. Posto tudo isto, é meu entendimento que não estando a renda a ser paga pela Solicitadora de Execução, nada obsta a que o Município aceite o pagamento da mesma por parte de um dos sócios da arrendatária, pois o arrendamento tem uma natureza essencialmente pessoal, sendo um negócio jurídico inter-partes. Ou seja, a penhora não tem como efeito colateral a alteração das relações decorrentes do contrato de arrendamento entre senhorio e arrendatário, pelo que o Município pode e deve remeter a correspondência para o requerente, desde que comprovadamente legitimado para representar a sociedade arrendatária, disso devendo dar conhecimento à Solicitadora de Execução. 5

6 Se assim não fosse, quem sofreria as restrições decorrentes do penhora não seria o executado, mas sim o Município e este não é parte em qualquer relação jurídica com os exequentes, pelo que não é devedor de qualquer crédito, tendo sim o direito elementar como senhorio de receber a renda pela disponibilização do estabelecimento. Cabendo nos poderes do fiel depositário, que como dissemos não é indicado no processo, mas pressupomos que seja a Solicitadora de Execução, a quem cabe o dever de administrar os bens com a diligência e zelo de um bom pai de família art.º 843.º do Código de Processo Civil, esta deveria proceder ao pontual pagamento da renda como forma de garantir a exequibilidade da penhora. Não o fazendo, deverá o Município cuidar de receber a renda devida pelo locado. E mais, poderá equacionar, no âmbito dos seus poderes como senhorio e dos direitos que a lei lhe confere, se tem ou não interesse em manter este contrato de arrendamento, atendendo a que subsistem dois fundamentos para a rescisão do mesmo, o estar fechado há anos e a falta de pagamento de rendas. Mas esta será uma medida de gestão a ponderar sob critérios de oportunidade e melhor satisfação do interesse público. III. CONCLUSÕES 1. Nada obsta, do ponto de vista legal, a que a correspondência relativa à loja sita à Rua ( ), ( ) seja remetida a quem comprove ter legitimidade para representar a arrendatária, ( ), que adquiriu por trespasse o citado estabelecimento ao anterior arrendatário, com escritura celebrada em ( ) e constante do processo junto. 2. Também tendo o Município o direito a receber a renda correspondente à disponibilização da loja para uso e fruição do arrendatário e não estando a mesma a ser paga pela Solicitadora de Execução, pode e deve receber aquela da parte do arrendatário, a quem incumbe sempre o seu pagamento enquanto se mantiver o contrato de arrendamento, disso devendo dar-se conhecimento à Solicitadora de Execução. Este é, salvo melhor parecer, o nosso entendimento. 6

7 A Técnica Superior, (Maria José Guedes) 7