Método do Valor Residual. Segundo a metodologia inglesa. Paulo Henrique Câmara

Transcrição

1 Método do Valor Residual Segundo a metodologia inglesa Paulo Henrique Câmara

2 O Método do valor residual

3 Método do valor residual (involutivo) 1. Metodologia inglesa de avaliação 2. O que é possível avaliar com o Método Residual 3. A equação do Método Residual inglês 4. Análise dos componentes da equação 5. Limitações do método 6. Exemplo

4 1. Metodologia inglesa de avaliação Diferenças culturais, legais e normativas O Red Book e as IVS A difusão da metodologia

5 2 O que é possível avaliar com o Método Residual Usado para avaliar o potencial de Usado para avaliar o potencial de empreendimento. O potencial de empreendimento existe quando um investimento em reforma ou construção gera um valor final maior que a soma dos valores investidos. É usado para avaliar a viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários em geral.

6 2 O que é possível avaliar com o Método Residual: O valor de um terreno para incorporação O lucro esperado de um empreendimento Estabelecer o custo máximo de construção

7 3 - A equação do Método Residual: VALOR DE VENDA DO EMPREENDIMENTO (VGV) (-) CUSTOS DO EMPREENDIMENTO (-) LUCRO DO EMPREENDEDOR (=) VALOR RESIDUAL (TERRENO)

8 4 Análise dos componentes da equação Valor de mercado do empreendimento (VGV): Baseado no uso mais rentável do terreno (best use) Determinado por método comparativo ou da renda Comparativo: apartamentos, escritórios, logística Renda: Shopping centers, hipermercados, flats Usar área comercializável (privativa, carpete, útil, BOMA, etc.)

9 4 Análise dos componentes da equação Custos do empreendimento: Preparo do terreno (indenização de inquilinos, demolições, terraplenagem, descontaminações, etc.) Estimativa do custo de construção (por comparação com o de empreendimentos semelhantes) Usar área construída Honorários profissionais: arquitetos, engenheiros, advogados, outros

10 4 Análise dos componentes da equação Custos do empreendimento: Custos financeiros (para financiar o empreendimento ou expressar o custo do capital próprio) Custos de comercialização (comissões, promoção, propaganda) Outros custos (custos de aquisição do terreno, aprovações, registro da incorporação, gerenciamento das obras, outorga onerosa) Imprevistos

11 4 Análise dos componentes da equação Custos financeiros do empreendimento: Os custos financeiros sobre o terreno são calculados multiplicando-se a taxa de juros pelo período de construção e pelo valor integral do terreno; Os custos financeiros da construção são calculados multiplicando-se a taxa de juros pelo período de construção e pela metade do valor da construção.

12 4 Análise dos componentes da equação Lucro do empreendedor: Depende do tipo de empreendimento, da situação do mercado e de outros fatores macroeconômicos Visa cobrir o custo do capital e remunerar o risco Em geral, 15% a 25% do VGV, mas pode ser maior, dependendo do risco

13 4 Análise dos componentes da equação Valor residual: Valor máximo que pode ser pago pelo imóvel original (terreno) para aquele determinado empreendimento Alternativamente, se o valor do terreno for conhecido, pode-se calcular o lucro possível, somando ao valor do terreno o restante dos custos do empreendimento e subtraindo do VGV

14 5 - Limitações do método residual: Presume que se sabe qual o melhor empreendimento para o local e a época Assume que os custos do empreendimento são conhecidos e não variam ao longo do tempo VGV é calculado com valores da data da avaliação e não da data da venda Valorização e inflação não são computadas

15 6 Exemplo Um empreendedor precisa analisar: O valor de um terreno para incorporação Numa boa localização numa cidade grande Com possibilidade de construir um edifício de escritórios

16 6. Exemplo - Dados Área construída (m²): 15,000 Área útil (m²): 10,000 Alugueis anuais (R$/m² útil): 1,000 Taxa de retorno dos aluguéis (ao ano): 10.00% Custos de comercialização (% do VVB): 5.00% Custos de construção e outros (R$/m² construído): 2,500 Custo do capital (% ao ano): 12.00% Prazo de construção (anos): 2 Lucro do empreendedor (% do VVL): 20.00% Custos de aquisição do terreno (% do VT): 4.00%

17 6. Exemplo - Cálculos Descrição R$ Valor de venda bruto: 100,000,000 Custos de comercialização: -5,000,000 Valor de venda líquido (A): 95,000,000 Custo de construção e outros (B): -37,500,000 Custo financeiro da construção (C): -4,500,000 Custo total: -42,000,000 Lucro do empreendedor (D): -19,000,000 Terreno + custos aquisição + juros: 34,000,000 Custo financeiro do terreno (E): 6,580,645 Despesas de aquisição (F): 1,054,591 Valor residual do terreno A - (B+C+D+E+F): 26,364,764

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