Análise de Viabilidade Hoteleira

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1 Análise de Viabilidade Hoteleira Novotel Praça São Paulo, São Paulo - SP Elaborado para Odebrecht Realizações Imobiliárias 28 de Novembro de 2014 Em associação com: - 1 -

2 São Paulo, 28 de novembro de Ref: Estudo de Viabilidade Novotel Praça São Paulo São Paulo, São Paulo Apresentamos a seguir a análise simplificada para inserção de um empreendimento hoteleiro na cidade de São Paulo. O estudo oferece um diagnóstico da propriedade indicada e do mercado de hospedagem local. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). A HVS certifica que não tem qualquer interesse na propriedade e que sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados apresentados neste relatório. O empreendimento proposto é o objeto dos comentários desenvolvidos neste relatório e de todos os pressupostos e condições limitantes aqui apontados. Atenciosamente, HVS South America Cristiano Vasques, Sócio - 2 -

3 ÍNDICE 1. Introdução 2. O Projeto Hoteleiro 3. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 4. Mensuração de Oferta e Demanda 5. Projeção de Desempenho do Mercado 6. DRE Sintético do Hotel Proposto 7. Análise de Rentabilidade 8. Considerações Finais 9. Condições Restritivas 10. Consultores Envolvidos no Estudo 11. Glossário - 3 -

4 1. INTRODUÇÃO - 4 -

5 1. INTRODUÇÃO A empresa HVS é líder mundial em consultoria e serviços especializados em hotelaria. Na América do Sul, é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região. A HVS/HotelInvest foi contratada para elaborar um Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômica para o Novotel Next Praça São Paulo, empreendimento hoteleiro de categoria midscale, a ser implantado na cidade de São Paulo. O grupo empreendedor é a Odebrecht Realizações Imobiliárias, construtora e incorporadora, que atua no segmento de empreendimentos residenciais, hoteleiros e comerciais, com presença nas principais regiões do Brasil e fora do país, como em Angola e no Peru. O objetivo deste relatório é apresentar as principais conclusões do estudo, o qual oferece um diagnóstico do projeto em desenvolvimento e do mercado de hospedagem na cidade de São Paulo. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Todo o trabalho presente neste relatório foi desenvolvido entre 15 de janeiro de 2013 e 06 de março de As perspectivas de rentabilidade indicadas referem-se ao cenário de ocorrência mais provável projetado no início de

6 1. INTRODUÇÃO Metodologia A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é baseada em pesquisas de mercado e em técnicas de avaliação adotadas pelo American Institute of Real Estate Appraisers e pelo Appraisal Institute, contida em diversas publicações de Stephen Rushmore, entre as quais: The Valuation of Hotels and Motels (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1978); Hotels, Motels and Restaurants: Valuations and Market Studies (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1983); The Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies and Valuations (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1990); Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and Valuations (Chicago: Appraisal Institute, 1992); Hotels and Motels Valuations and Market Studies (Chicago: Appraisal Institute, 2001). As principais etapas relacionadas ao estudo são apresentadas esquematicamente no fluxograma ao lado. Economia e Turismo Regional Coleta dos Dados e Análise das Informações Avaliação do Terreno do Hotel Posicionamento Mercadológico do Hotel Proposto Projeções Operacionais do Hotel Proposto Análise Financeira do Hotel Proposto Avaliação da Oferta Hoteleira Avaliação de Demanda Hoteleira Metodologia internacionalmente aceita, conforme as normas estabelecidas pela entidade norte-americana Appraisal Institute

7 2. O PROJETO HOTELEIRO - 7 -

8 2. O PROJETO HOTELEIRO Conceito e características principais Hotel de padrão midscale. Inauguração prevista: julho/ UHs, com cerca de 27m² de área útil cada. A&B: restaurante aberto em todas as refeições, além de room service 24h. Lobby com área para leitura, business center, lavanderia, fitness center e sauna. Afiliação à bandeira Novotel da rede Accor, que é a maior operadora de hotéis no Brasil, com 181 empreendimentos, totalizando mais de 30 mil quartos. A marca Novotel é a principal bandeira padronizada do segmento midscale da rede Accor e possui grande reconhecimento internacional. No Brasil, a marca possui doze unidades, as quais se situam em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre, entre outras cidades. Novotel está presente nas principais cidades brasileiras. Conceito do produto adequado ao mercado em análise

9 2. O PROJETO HOTELEIRO Análise da localização Rua Henri Dunant, 792. Complexo imobiliário: o hotel estará localizado em um complexo que contará com três torres corporativas e três residenciais, além de uma torre de uso misto (salas comerciais, unidades residenciais, unidades hoteleiras e lojas). Boa acessibilidade: localizado próximo a importantes vias de São Paulo, como a Marginal Pinheiros e a Avenida Roque Petroni Júnior. Boa visibilidade: por não haver construções elevadas ao seu redor, a visibilidade do Novotel Praça São Paulo deverá ser beneficiada. Entorno expandido beneficiado pela proximidade a importantes shoppings da região (Market Place e Shopping Morumbi). Perspectivas de qualificação da região Operação Urbana Água Espraiada. Os principais geradores de demanda locais encontram-se na região. Exemplos: Consulado Geral Estados Unidos, multinacionais farmacêuticas e de consultoria. Localização adequada para a implantação de um hotel midscale. Boas perspectivas de qualificação do entorno

10 3. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS

11 3. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Cenário nacional PIB Crescimento histórico expressivo, com desaceleração em A partir de 2013, esperava-se um retorno de crescimento ao redor de 3% da economia nacional. INFLAÇÃO (IPCA) O país passou por uma forte escalada no nível geral dos preços após 2009, atingindo o maior índice de inflação em A médio prazo, acredita-se que a inflação deva caminhar a índices mais modestos. CÂMBIO A partir de 2007, observou-se um período de valorização do Real perante o dólar, tendência que se inverteu a partir de 2012 e deve começar a desestimular viagens de brasileiros ao exterior. JUROS (SELIC) Tendência de diminuição da taxa de juros. Histórico de evolução favorável. Perspectiva de retomada rápida de crescimento econômico. DADOS SOCIOECONÔMICOS NACIONAIS Ano PIB 1 Inflação (IPCA) Câmbio (R$/ US$) 2 Taxa de Juros (SELIC) 3 Fonte: Banco Central do Brasil / Boletim Focus, Risco Brasil 4 Balança Comercial ,3% 6,0% 1,83 17,6% 727-1, ,3% 7,7% 2,35 17,5% 890 6, ,7% 12,5% 2,92 19,1% , ,1% 9,3% 3,08 23,2% , ,7% 7,6% 2,93 16,2% , ,2% 5,7% 2,43 19,0% , ,0% 3,1% 2,17 15,5% , ,1% 4,5% 1,95 12,0% , ,2% 5,9% 1,83 12,4% , ,3% 4,3% 1,99 10,0% , ,5% 5,9% 1,75 9,8% , ,7% 6,5% 1,67 11,7% ,8 2012e 1,0% 5,8% 1,95 8,53% ,9 2013e 3,1% 5,7% 2,05 7,25% ,8 1 - PIB Real - Variação percentual sobre o mesmo período do ano anterior 2 - Câmbio comercial para compra: (R$) / (US$) - média anual 3 - Média anual 4 - Média anual 5- Saldo (R$ Bilhões - Nominais) e- Estimativa

12 3. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Cenário local São Paulo Crescimento histórico abaixo da média nacional, principalmente em razão de São Paulo ser uma economia madura. Com a sistemática redução do desemprego nos últimos anos, o estoque de mão de obra vem aumentando. No entanto, em 2012, o ritmo de crescimento de empregos diminuiu, como reflexo do baixo dinamismo econômico do país naquele ano. Em curto prazo, esperava-se uma volta rápida no ritmo de crescimento de empregos na cidade. Perspectiva de crescimento moderado da economia local. Fonte: IPEADATA Fonte: IPEADATA EMPREGOS FORMAIS DE SÃO PAULO (2007/2012) Admitidos Desligados Taxa de criação de empregos 7,65% 7,08% 3,58% 7,13% 5,12% 2,84% DADOS ECONÔMICOS DE SÃO PAULO População Crescimento Médio Anual 0,81% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% PIB - R$ de 2000 (mil) % do PIB Estadual 36,1% 35,0% 36,0% 35,2% 34,6% 35,6% 35,9% Crescimento Real do PIB (%) -2,0% -0,5% 8,3% 1,9% 7,9% 2,0% 1,7% Crescimento Médio Anual 3,50% Estrutura do Setor Produtivo Agropecuária (%) -5,8% -0,5% -26,5% 12,8% 13,5% -26,4% 22,5% Indústria (%) 1,6% 6,5% 0,2% -4,1% 4,0% -3,1% -0,7% Serviços(%) -2,7% -4,1% 12,8% 4,0% 10,1% 0,2% 4,0% Impostos (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

13 3. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Fluxo aéreo de passageiros Os Aeroportos de Guarulhos, Congonhas e Viracopos, entre 2004 e 2012, tiveram uma taxa média anual de crescimento de passageiros de aproximadamente 9,99%. No início de 2012, os aeroportos de Guarulhos e de Viracopos passaram por privatização para execução de obras de ampliação e administração pelos próximos 30 anos. A primeira fase dos investimentos deverá ser entregue até a Copa do Mundo de Expectativa de forte crescimento do fluxo de passageiros destes aeroportos nos próximos anos, devido à expansão de Viracopos e do GRU Airport. FLUXO DE PASSAGEIROS AEROPORTO DE GUARULHOS, AEROPORTO DE Ano Fonte: INFRAERO, GRUAirport, Viracopos CONGONHAS E AEROPORTO DE VIRACOPOS Embarque e Variação Variação Desembarque Percentual* Percentual** ,9 % 23,9 % ,7 28, ,1 28, ,3 28, ,3 42, ,2 75, ,7 99, ,5 114,2 *Variação percentual anual, em relação ao ano anterior **Variação percentual acumulada, em relação a 2004 Crescimento médio de demanda próximo a 10% ao ano. Investimentos aumentarão a capacidade operacional dos aeroportos em médio prazo

14 4. MENSURAÇÃO DE OFERTA E DEMANDA

15 4. MENSURAÇÃO DE OFERTA E DEMANDA Set competitivo DESEMPENHO DO SET COMPETITIVO DO HOTEL PROPOSTO Segmentação Estimada Estimativa 2011 Estimativa 2012 Quantidade Quantidade Número Ponderada Diária Ponderada Diária Hotel de UHs de Quartos Occ. Média RevPAR de Quartos Occ. Média RevPAR Negócios Eventos / Grupos Outros Penetração da Ocupação Penetração de Receita Concorrentes Primários % 25 % 10 % ,2 % R$ 251, ,4 % R$ 279,49 R$ 163,32 95,0 % 99,6 % Concorrentes Secundários % 24 % 11 % ,8 % R$ 227,98 R$ 149, ,6 % R$ 255,24 R$ 164,76 105,0 % 100,4 % Fonte: HVS/HotelInvest Concorrentes - Geral % 25 % 10 % ,6 % R$ 238,73 R$ 154, ,5 % R$ 266,77 R$ 164,04 100,0 % 100,0 % O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de mercado e a distância do Hotel Proposto. Como competidores primários foram considerados os hotéis que possuem o mesmo padrão de produto e que se localizam próximos ao Novotel Praça São Paulo. Já como competidores secundários foram considerados os produtos midscale de regiões mais distantes e os hotéis com produto mais desgastado ou de segmento econômico que se localizam próximos ao Novotel Praça São Paulo. Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em valores reais de dezembro de 2012, líquidas de taxas e impostos, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã. Identificação de 15 competidores entre primários e secundários. Total de UHs competitivas e bom desempenho operacional

16 4. MENSURAÇÃO DE OFERTA E DEMANDA Set competitivo HOTÉIS DO SET COMPETITIVO DO HOTEL PROPOSTO Hotel Nº de UHs Categoria Localização Competidor Estamplaza International 140 Midscale Chácara Santo Antônio Primário Intercity Premium Nações Unidas 166 Midscale Chácara Santo Antônio Primário Blue Tree Verbo Divino 380 Midscale Chácara Santo Antônio Primário Mercure Nações Unidas 144 Midscale Chácara Santo Antônio Primário Transamérica Executive 114 Midscale Chácara Santo Antônio Primário Tryp Nações Unidas 370 Midscale Chácara Santo Antônio Secundário Blue Tree Premium Morumbi 400 Midscale Morumbi Secundário Quality Berrini 197 Econômico Morumbi Secundário The Time Othon Flat 114 Midscale Berrini Secundário Blue Tree Premium Berrini 180 Midscale Berrini Secundário Estamplaza Berini 127 Midscale Berrini Secundário Estamplaza Nações Unidas 94 Midscale Berrini Secundário Intercity Premium Berrini 127 Midscale Berrini Secundário Tryp Berrini 170 Midscale Berrini Secundário Ibis Morumbi 376 Midscale Berrini Secundário Fonte: HVS/HotelInvest Set competitivo distribuído entre Morumbi, Chácara Santo Antônio e Berrini

17 4. MENSURAÇÃO DE OFERTA E DEMANDA Segmentação da demanda SEGMENTAÇÃO DO MERCADO COMPETITIVO 10% 25% 65% Negócios Eventos/Grupos Outros Fonte: HVS/HotelInvest A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo é do segmento de negócios

18 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO

19 R$ de 2012 Pernoites (mil) 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO DESEMPENHO HISTÓRICO SÃO PAULO Diária Média RevPAR Oferta Demanda Ocupação % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fonte: HVS/HotelInvest Fonte: HVS/HotelInvest Dados amostrais de aproximadamente unidades habitacionais de hotéis de padrão econômico e midscale da cidade de São Paulo. Diária média em reais de 2013, sem café da manhã. Crescimento real acumulado de 35% entre 2008 e 2012 na receita por apartamento disponível (RevPAR)

20 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Evolução de oferta NOVA OFERTA HOTELEIRA Hotéis Propostos Número de UHs Índice de Competitividade Data Estimada de Abertura Desenvolvedor Estágio de Desenvolvimento Novotel Proposto % 01/07/2016 Odebrecht Em estudo Total 209 Fonte: HVS/HotelInvest Segundo a pesquisa de mercado realizada no início de 2013, além do Novotel Praça São Paulo, não há novos hotéis que deverão entrar em operação nos próximos anos no mercado em estudo. Baixa evolução da oferta, restrita apenas ao Hotel Proposto

21 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Hotéis atuais e futuros Legenda Hotel Proposto Concorrentes Primários Concorrentes Secundários Fonte: HVS/HotelInvest

22 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Projeção de demanda DEMANDA BASE DEMANDA INDUZIDA DEMANDA NÃO- ACOMODADA Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, em razão da indisponibilidade de oferta em um determinado período. Com a abertura de novos hotéis, é de se esperar que parte dessa demanda venha a ser acomodada no mercado. DEMANDA POTENCIAL

23 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Demanda potencial 11,6% EVOLUÇÃO DA DEMANDA POTENCIAL 4,8% 4,7% 3,4% 3,4% 3,4% 3,4% Fonte: HVS/HotelInvest -4,7% Premissa de melhoria gradual do cenário econômico nacional e local desde Em 2014, a expectativa do setor era de um crescimento acentuado de demanda devido à realização da Copa do Mundo FIFA. Desaceleração do crescimento em longo prazo, devido às incertezas futuras. Evolução de 3,68% a.a. entre 2013 e

24 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Evolução de oferta e demanda PROJEÇÃO DE OFERTA E DEMANDA DO MERCADO ,0% P E R N O I T E S ,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% O C U P A Ç Ã O Oferta Demanda Taxa de OCC Fonte: HVS/HotelInvest Espera-se que os índices de ocupação e de diária continuem em bons patamares ao longo dos próximos anos, pois a oferta futura é pouco expressiva e a demanda hoteleira crescerá. Apenas em 2016/17, com a abertura do Hotel Proposto, a ocupação deverá cair, porém com rápida recuperação nos anos seguintes. A permanência da taxa de ocupação em patamares saudáveis no período projetado deverá permitir aumentos reais de diária ao longo dos próximos anos

25 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Taxa de ocupação e diária média PREVISÃO DE DIÁRIA MÉDIA PARA O MERCADO E PARA O EMPREENDIMENTO (R$) Anos Ocupação Região (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Ocupação Empreendimento e Região (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Penetração da Diária Média Ano Base 61,5 % R$ 266,77 R$ 280, /14 63,3 10,0 % 293, /15 68,4 15,0 337, /16 66,7-4,0 323, /17 65,6 8,0 349,88 53,0 % 367,23 105,0 % 2017/18 66,1 5,0 367,38 60,0 5,0 % 385,60 105,0 2018/19 67,6 5,0 385,74 66,0 5,0 404,88 105,0 2019/20 68,5 5,0 405,03 73,0 6,0 429,17 106,0 2020/21 68,6 0,0 405,03 73,0 0,0 429,17 106,0 Desempenho do Hotel Proposto no ano estabilizado (2020/2021): R$ 429,17 de diária média e 73% de ocupação. Fonte: HVS/HotelInvest Foi considerado que a diária média do Hotel Proposto equivaleria a R$ 280,00 se ele estivesse operando no ano base das projeções (2012), em linha com seus competidores primários e acima dos competidores secundários, por ser um hotel mais moderado e possuir um posicionamento de diária mais agressivo. Premissa de forte aumento de diária em 2014, devido à realização da Copa do Mundo, e queda dos preços em 2015 para retornar ao patamar de antes do evento. Perspectiva de forte aumento real de diária considerando-se uma melhoria rápida do ambiente econômico. Devido ao produto e à marca reconhecidos internacionalmente, o Hotel Proposto terá uma penetração de ocupação acima de seus concorrentes. Projeções em valores reais de dezembro de 2012, baseadas no estudo de mercado feito no início de

26 6. DRE SINTÉTICO DO HOTEL PROPOSTO

27 6. DRE SINTÉTICO DO HOTEL PROPOSTO PREVISÃO RESUMIDA DE RECEITAS E DESPESAS (R$ MIL) 2016/ / / /20 Estabilizado Unidades Habitacionais: Ocupação: 56% 63% 70% 73% 74% Diária Média (R$): R$ 382,55 R$ 422,82 R$ 446,11 R$ 459,21 R$ 459,21 RevPAR (R$): R$ 214,23 R$ 266,38 R$ 312,27 R$ 335,22 R$ 339,82 Dias em Operação: Demanda Atendida: RECEITAS DESPESAS DEPARTAMENTAIS DESPESAS OPERACIONAIS LUCRO OPERACIONAL DESPESAS FIXAS RESULTADO OPERACIONAL R$6.200 R$8.398 R$ R$ R$ Fonte: HVS/HotelInvest Desempenho crescente entre 2016 e 2021 em razão do período de penetração do Hotel Proposto. É natural que nos primeiros anos de operação um hotel não atinja seu potencial máximo de resultado operacional. Projeções em valores reais de dezembro de 2013, com base no estudo de mercado finalizado em março de Bom resultado operacional. EBTIDA próximo a 35% no ano estabilizado (2020/2021)

28 6. DRE SINTÉTICO DO HOTEL PROPOSTO PRINCIPAIS FONTES DE RECEITA Hospedagem / Alimentos & Bebidas (café da manhã, almoço, jantar, frigobar, bar e refeições durante eventos) / Outras receitas (lavanderia, telecomunicações, estacionamento, business center, noshow, taxa de turismo). DESPESAS DEPARTAMENTAIS Hospedagem (material de limpeza, enxoval, assinatura de tv a cabo, artigos para hóspedes, salários e benefícios da equipe de hospedagem) / Alimentos & Bebidas (alimentos, bebidas, louça e utensílios de cozinha, e salários e benefícios da equipe de A&B) / Outras fontes de receitas (lavanderia, telecomunicações, estacionamento, transporte de hóspede). DESPESAS OPERACIONAIS Administrativa e Geral (salários, encargos, rescisões, benefícios, uniforme, segurança, coleta de lixo, assessorias e consultoria, central administrativa financeira, RH e departamento pessoal, serviços de TI, comunicações, despesas com viagens, materiais de escritório, outros) / Marketing (impressos gráficos, programa de fidelização, promoção interna, anúncios e inserções na mídia, material de publicidade, central de reservas e fees da marca) / Manutenção (materiais e equipamentos de manutenção, dedetização, manutenção construção civil, pintura, elevadores, equipamentos automáticos, ar condicionado, hidráulica, máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, gerador, piscinas e áreas comuns, e gastos com informática) / Utilidades (energia elétrica, gás, combustível gerador e água) / Basic Fee (remuneração da operadora percentual sobre a receita total). DESPESAS FIXAS Fundo de Reposição (taxa para reposição de ativos e conservação do hotel) / Seguro Predial e IPTU (responsabilidade civil, seguro multirrisco e IPTU) / Incentive Fee (remuneração da operadora percentual sobre o resultado) / Asset Management (taxa de gestão estratégica dos ativos). O DRE já contempla o fundo de reposição, o que permite que o hotel se mantenha sempre renovado e competitivo

29 7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE

30 7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE A análise de rentabilidade do Hotel Proposto será calculada sob a perspectiva do comprador do condohotel. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos: Preço de venda a vista de cada apartamento do Hotel Proposto, conforme definido pela Odebrecht; Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador do condo-hotel): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantação do projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e suas perspectivas de resultado operacional. Ao final do 10º ano de operação, adotou-se como premissa a venda do apartamento (descontada a taxa de corretagem 6%). Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate de 0,5% a.m., índice atualmente adotado no mercado secundário (fonte: Fundo Maxinvest, com base em 117 vendas de apartamentos registradas entre julho de 2013 a junho de 2014). Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial do comprador do condo-hotel

31 7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE Rentabilidade do comprador do condo-hotel FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 27M² DE ÁREA PRIVATIVA) Investimento Resultado Operacional TIR 2013 / / / / / / / / / / / / /26 Retorno Total Bruto 15,23% ( ) - (6.990) Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresenta os volumes de investimento e o resultado operacional por UH, em valores nominais. Este fluxo de caixa está baseado em valores de dezembro de 2013, mês referente à compra da unidade. O investimento total (R$ ) é composto pelo preço à vista da UH com FF&E (R$ , valor de dezembro de 2013) + taxa de afiliação à Accor (R$ 1.282, valor de dezembro de 2013) + montante necessário para cobrir os custos pré-operacionais do hotel, incluindo o capital de giro do empreendimento (R$ 6.990, valores de novembro de 2015 a março de 2016), sendo que a taxa de afiliação e a taxa de pré-operacional serão cobradas à parte do valor da UH com FF&E. Ao final do 10º ano de operação, além do resultado operacional do hotel, considera-se também a venda do ativo. Premissas de inflação (IPCA): Boletim Focus de novembro de (6,43%) e 2015 (6,45%). Para o período de 2016 a 2027, adotou-se o mesmo índice de 2015 (6,45% a.a.). As taxas de afiliação e de pré-operacional foram atualizadas pelo IGPM. Considerando-se o fluxo de caixa do comprador do hotel e uma taxa de desconto mensal de 0,95% nominal (12,00% a.a.), o VPL do investimento é positivo (+ R$ ). Em valores reais, já descontados os efeitos da inflação, além da rentabilidade mensal (ROI) próxima a 0,8% a partir do ano estabilizado (2020/21) do Hotel Proposto, as premissas do estudo consideram uma valorização do ativo próxima a 34% (sem descontar o valor de intermediação da venda) durante o período de operação do empreendimento, caso este seja vendido com um cap rate de 0,5% a.m. (parâmetro atualmente praticado no mercado secundário de condo-hotéis na cidade de São Paulo)

32 7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE Rentabilidade do comprador do condo-hotel DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 4,9% R$ ,7% R$ ,0% R$ ,6% 8,5% R$ R$ / / / /20 Ano 2020/ Distribuição anual por UH ROI Fonte: HVS/HotelInvest Cálculo em valores reais, descontados os efeitos da inflação. Distribuição de R$ por UH e ROI de 8,5% no ano estabilizado (2020/2021)

33 7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE Valor do m² PREÇO DE VENDA DE HOTÉIS SIMILARES Empreendimento Localização Preço Praticado* M² do menor quarto Preço/ m² Quality Berrini Berrini , Intercity Nações Unidas Chácara Santo Antônio , Tryp Berrini Brooklin Novo , Novotel Praça São Paulo Praça São Paulo , * Valores referentes a dezembro de 2014 Fonte: e Odebrecht Realizações Imobiliárias Em média, hotéis de categorias similares da região estão sendo comercializados entre R$ 14 mil/m² e R$ 19 mil/ m² (referência de valores reais em dezembro de 2014 na comercialização das unidades pertencentes ao Fundo Maxinvest). É importante destacar que estes valores são calculados a partir do histórico de desempenho operacional de cada um destes empreendimentos e não levam em consideração o potencial de valorização dos ativos. Valor do m² da unidade em linha com o de empreendimentos similares

34 8. CONSIDERAÇÕES FINAIS

35 8. CONSIDERAÇÕES FINAIS Análise SWOT do Projeto PONTOS FORTES Localização em um importante futuro complexo imobiliário da região e próximo a importantes geradores de demanda locais. Negociação com uma operadora com forte marca e boa penetração no mercado nacional e internacional. PONTOS FRACOS Entorno imediato carente de oferta complementar à operação hoteleira e com pouca atratividade aos finais de semana. OPORTUNIDADES SWOT AMEAÇAS Provável requalificação da região por meio da Operação Urbana Água Espraiada. Existência de demanda não atendida em alguns dias da semana e durante a realização de grandes eventos na cidade. Dados atuais, de dezembro de 2014 indicam que o arrefecimento econômico nacional deve reduzir o ritmo de crescimento de demanda e afetar o potencial de aumento de diária do setor. Possível construção de novos hotéis, além dos indicados no estudo

36 8. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento A qualidade de um hotel depende de diversos fatores, entre os quais a adequação do produto ao perfil da demanda, a localização do empreendimento, o profissionalismo e a força de marca do operador, as perspectivas de evolução do mercado, e os parceiros envolvidos na estruturação do negócio. Com base em tais variáveis, a seguir são apresentadas as principais considerações da HVS em relação ao projeto em desenvolvimento. Produto desenvolvido conforme o Manual de Melhores Práticas: o Manual de Melhores Práticas Para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, publicado em 2012 pelo SECOVI-SP em parceria com a ABIH, o FOHB, a Adit Brasil e o Fhoresp tem como finalidade principal (...) disponibilizar parâmetros, refêrencias e procedimentos que permitam caracterizar, de maneira objetiva, o que é, na prática, um bom produto imobiliário de investimento hoteleiro (SECOVI, 2012). O manual pode ser visualizado no site do SECOVI. Investimento assessorado pela HVS: a HVS é a empresa líder mundial em consultoria e serviços especializados em hotelaria, complexos de uso misto, propriedades compartilhadas e em empreendimentos de lazer e entretenimento. Fundada em 1980, a companhia desenvolve mais de projetos ao ano para investidores hoteleiros, do mercado imobiliário, operadores e desenvolvedores em todo o mundo. Os diretores da HVS são reconhecidos como os principais especialistas do setor em suas respectivas regiões de atuação. Com uma rede de mais de 30 escritórios e 450 profissionais, a HVS oferece uma incomparável oferta de serviços complementares para o setor hoteleiro. Na América do Sul, a HVS é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 199, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região

37 8. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento Accor, a maior operadora hoteleira presente no Brasil: representa mais de 30 mil UHs em 181 hotéis, segundo a publicação Hotelaria em Números (JLL, 2014). Fair Share de 22% entre as 50 principais redes hoteleiras presentes no país; Assessoria de um Asset Manager independente: Nas projeções operacionais do empreendimento, já foi considerado o custo atrelado à contratação de uma empresa especializada em Asset Management para representar os direitos dos investidores finais perante a operadora. Tal empresa também auxiliará na maximização da rentabilidade do hotel e na valorização de seu patrimônio; Perspectiva de rentabilidade acima de hotéis já em operação: em média, hotéis similares da região distribuíram até R$ 2,8 mil por mês por UH em 2013; Localização adequada para a implantação de um hotel midscale: boas condições de acessibilidade e visibilidade, além de entorno com características suficientes para a implantação de um hotel midscale. Apesar da carência de oferta complementar, o complexo imobiliário no qual o hotel será implantado deverá qualificar e trazer maior movimento à região;

38 8. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento Arrefecimento econômico nacional deve reduzir as perspectivas de evolução de desempenho do setor hoteleiro: Dados recentes de 2014 indicam que a demanda e a diária do setor evoluirão em patamar moderado nos próximos anos, ao menos em médio prazo; A implantação de novos hotéis, além dos indicados no estudo, também é um risco atrelado ao projeto: Apesar do risco de nova oferta, São Paulo é um mercado com barreiras de entrada devido à restrição de bons terrenos com preços em linha com as perspectivas de rentabilidade do setor hoteleiro. Segundo o Placar da Hotelaria (HotelInvest e FOHB, 2013), São Paulo é a cidade com a menor perspectiva de aumento de oferta em curto prazo. A HVS considera que o Hotel Proposto é um bom produto hoteleiro, com perspectivas de desempenho operacional e distribuição acima da média do mercado em produtos midscale na cidade de São Paulo

39 9. CONDIÇÕES RESTRITIVAS

40 9. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Esse relatório é apresentado como um estudo de viabilidade para uma propriedade proposta específica; isso não é um relatório de avaliação econômica. Esse relatório é uma versão resumida e simplificada, que apresenta as principais conclusões do estudo desenvolvido. Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário, no relatório. Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento. Os avaliadores não são qualificados para avaliar tais condições. Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídos para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local. Todas as informações obtidas de terceiros não contratados pela HVS são assumidas como verdadeiras e corretas. Não assumimos qualquer responsabilidade sobre o mau entendimento dessas informações. Assumimos que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento. Assumimos que a propriedade está em total acordo com as leis, licenças e regulamentações locais e que estas podem ser renovadas livremente ou transferidas para proprietários terceiros. Contratos de financiamento, leasing e similares não foram considerados, a menos que especificados no relatório. Nenhuma informação deste estudo pode ser reproduzida em separado, ou fora do contexto deste relatório, nem mesmo ser distribuída para o público através de materiais publicitários, relações públicas, jornais, revistas ou outra mídia sem o consentimento formal escrito da HVS. Não se pode requerer à HVS testemunhar ou apresentar-se em juízo em razão dessa análise sem a existência de preparações prévias, e apenas quando os gastos incorridos sejam devidamente cobertos adiantadamente. Se o leitor estiver fazendo uma decisão de investimento individual e tiver qualquer dúvida sobre o material contido neste relatório, recomendamos que entre em contato com os avaliadores. Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos, condições ou circunstâncias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste relatório ou a data de inspeção da propriedade

41 9. CONDIÇÕES RESTRITIVAS A qualidade da administração do hotel tem uma relação direta com a viabilidade econômica ou o valor de mercado do empreendimento. As projeções financeiras apresentadas nesse relatório presumem um desenvolvimento responsável e uma competente administração. Qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados. As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste relatório estão baseadas na evolução das atuais condições econômicas da área de mercado analisada e não levam em consideração os efeitos de qualquer mudança abrupta nas condições econômicas locais. Nós não garantimos que estas estimativas sejam alcançadas, mas elas foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso ao longo da realização do estudo e em nosso melhor julgamento. Muitos dos números apresentados neste relatório foram gerados através do uso de modelos sofisticados de computador que fazem cálculos considerando-se três ou mais casas decimais. Com o objetivo de simplificar a observação dos números, a maioria deles foi arredondada. Portanto, esses números podem ser sujeitos a pequenos desvios de arredondamento. Está acordado que nossa responsabilidade para com o cliente está limitada, para fins de indenização por eventuais danos, ao valor dos encargos pagos pela realização deste trabalho. Nossa responsabilidade está limitada exclusivamente ao cliente, e o uso deste relatório por terceiros está sob risco do cliente ou dos próprios terceiros. O estudo de viabilidade econômica e avaliação de hotéis é ao mesmo tempo uma ciência e uma arte. Apesar de serem aplicados diversos cálculos matemáticos para prover indicações, a estimativa final sobre a rentabilidade e o valor do empreendimento é subjetiva e deve ser influenciada pela experiência do avaliador e por outros fatores não especificamente definidos neste relatório. Todas as opiniões, recomendações e conclusões expressadas no decorrer deste trabalho foram desenvolvidos pela equipe da HVS como funcionários, e não como indivíduos independentes. Todas as projeções apresentadas no estudo referem-se ao estudo de mercado finalizado em março de 2013, com base no cenário econômico e hoteleiro vislumbrados na época

42 10. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO

43 10. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO CRISTIANO VASQUES Sócio FORMAÇÃO ACADÊMICA: Graduado em Engenharia pela USP. Especialização em Gestão Estratégica de Turismo e Hotelaria pela FGV. Especialização em Advanced Hotel Real Estate Finance pela Cornell University. EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: Mais de 15 anos de experiência no setor hoteleiro. ESTUDOS REALIZADOS: Coordenou mais de 200 estudos de mercado, no Brasil e no exterior. HISTÓRICO PROFISSIONAL: Atua na HVS desde Em 2007, ajudou a estruturar e a implementar o Fundo Hotel Maxinvest. OUTRAS INFORMAÇÕES: Colunista fixo da revista Hotelnews. Professor do curso de desenvolvimento hoteleiro organizado pelo SECOVI

44 11. GLOSSÁRIO

45 11. GLOSSÁRIO ADR: Diária média (Average Daily Rate). ABIH: Associação Brasileira da Indústria de Hotéis. ADIT Brasil: Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil. A&B: Alimentos e Bebidas. Asset Management: Gestão estratégica de ativos. Basic Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre a receita total do hotel. Cap Rate: Taxa de desconto, calculada com base na divisão entre o resultado anual do negócio e o seu valor de mercado. Condo-Hotel: É o empreendimento aprovado nos órgãos públicos como hotel e submetido ao regime de condomínio edilício. O proprietário ou titular de direitos aquisitivos sobre unidade autônoma não poderá usar sua unidade autônoma para moradia, como também não poderá fazer a cessão de seu uso a terceiros que não seja o gestor hoteleiro, sendo obrigatória a sua participação no pool (Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, SECOVI: 2012). Demanda Base: Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Demanda Induzida: Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Demanda não Acomodada: Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, pois todos os quartos já estavam ocupados no período que a reserva foi solicitada. Demanda Potencial: Resultado da soma da Demanda Base, Demanda Induzida e Demanda não acomodada

46 11. GLOSSÁRIO DRE: Demonstração do Resultado do Exercício. EBITDA: Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização. Fair Share: Fatia ideal de mercado. FF&E: Móveis, decoração e equipamentos (Furniture, fixture and equipment). Fhoresp: Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares do Estado de SP. FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil. Fundo de Reposição: Taxa para a reposição de ativos e conservação do hotel, calculada com base em um percentual da receita total do empreendimento. GOP: Lucro Operacional Bruto (Gross operating profit). Incentive Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre o GOP do hotel. IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano. Occ: Taxa de ocupação do hotel. PIB: Produto Interno Bruto. RevPAR: Receita por Apartamento Disponível (Revenue per available room). ROI: Retorno Sobre Investimento. SECOVI: Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo. SELIC: Sistema Especial de Liquidação e de Custódia. SWOT: Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças. TIR: Taxa Interna de Retorno. UH: Unidade Habitacional. Utilidades: Gastos como energia elétrica, gás, combustível gerador e água. Observação: uma explicação detalhada de todos os termos técnicos utilizados neste estudo podem ser consultados em:

47 Diogo Canteras Consultoria em investimento hoteleiro Cristiano Vasques Consultoria em investimento hoteleiro Pedro Cypriano Consultoria em investimento hoteleiro Mauro Neto Consultoria em investimento hoteleiro HVS South America Av. Brig. Faria Lima J CEP: São Paulo, SP Brasil Vinícius Moreti Consultoria em investimento hoteleiro Alexandre Alfer Consultoria em investimento hoteleiro Rebecca Ribeiro Consultoria em investimento hoteleiro Em associação com:

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