AS 5 PRINCIPAIS PRECAUÇÕES QUE O ADQUIRENTE DEVE TER AO COMPRAR IMÓVEL NA PLANTA

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1 AS 5 PRINCIPAIS PRECAUÇÕES QUE O ADQUIRENTE DEVE TER AO COMPRAR IMÓVEL NA PLANTA Por: Lucas Diniz Barros Braga Reiteradamente, temos acompanhado diversos casos de pessoas que investiram anos para realizar o sonho da casa própria, adquiriram seus imóveis no boom imobiliário, imaginando que estavam finalmente fazendo o negócio dos seus sonhos e agora na virada do mercado veem seu sonho cada vez mais distante. O que vemos, na prática, é cada vez mais comum atraso na entrega das obras por parte das Incorporadoras, ou, quando não, a entrega em condições que não foram as prometidas aos clientes - muitas vezes com o aval das Prefeituras, que expedem o Habite-se, mesmo a construção não estando de acordo com o projeto de construção aprovado pela Municipalidade dentre diversos outros problemas. Estes impasses poderiam ser suprimidos ou minimizados caso os adquirentes tomassem determinadas atitudes preventivas que preservariam seu bolso e bem-estar. Nesse sentido, em que pese haver diversas outras providências necessárias para assegurar maior garantia de que a compra será bem-sucedida pelo adquirente de imóveis na planta, traçamos aqui as 5 principais providências para uma aquisição mais segura. 1- Contratação de advogado especialista na área de direito imobiliário A consulta a um especialista é procedimento básico em diversos quesitos da vida prática: quando pensamos em abrir uma empresa, consultamos um contador para avaliar todos os aspectos fiscais que poderão afetar nosso negócio; se sentimos um incomodo na vista, recorremos a um médico oftalmologista; caso

2 desejemos ter hábitos mais saudáveis, procuramos a ajuda de um nutrólogo, nutricionista ou educador físico para nos auxiliar nas atividades. Na prática, o que acontece é que as pessoas investem uma grande soma de dinheiro na aquisição de um imóvel no calor da emoção, sem consultar um advogado especialista para saber quais são os riscos daquela aquisição e quais suas obrigações e deveres com a assinatura do contrato. O instrumento de promessa de compra e venda é o documento que trata de todos os aspectos da aquisição (objeto, preço, multa, prazo de entrega, etc). Antes da sua assinatura é indispensável a análise por um advogado da área, que poderá negociar com a construtora a substituição ou retirada de cláusulas abusivas ao consumidor. Além disso, é tarefa primordial do advogado buscar analisar as ações em curso contra as Construtoras para saber quais são os problemas recorrentemente enfrentados pelos seus clientes, tendo em vista que, não raramente, se repetem. 2- Retirar certidão do Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente O Memorial de Incorporação é um compêndio de documentos que o Incoporador deverá registrar no Cartório de Registro de Imóveis competente antes mesmo de colocar à venda as unidades imobiliárias do empreendimento, de acordo com o que traça o Art. 32 da Lei nº 4.591/64 e as regras da ABNT. Com essa obrigação o legislador buscou trazer mais segurança aos adquirentes de imóveis na planta, tendo em vista que o Incoporador deverá realizar a obra de acordo com o que delimitou nesse documento. Além disso, deverá juntar certidões negativas de tributos, de débitos com a previdência social, protesto de títulos e de ônus e distribuição de ações cíveis e criminais com relação aos antigos vendedores do terreno e também ao Incorporador.

3 Ademais, o Memorial de Incorporação também é composto pelo projeto de construção aprovado pela Prefeitura Municipal e demais órgãos competentes para a fiscalização do planejamento urbano e ambiental; memorial descritivo das especificações da obra projetada, elaborado de acordo com os princípios, critérios e procedimentos especificados pela ABNT. Ou seja, o Memorial de Incorporação deve conter todas as informações relevantes para que os adquirentes avaliem se o investimento naquele empreendimento é o mais correto e também o mais seguro. No caso da Incorporadora não ter registrado o Memorial de Incorporação, além de estar cometendo uma ilegalidade, é bastante provável que esteja passando por dificuldades financeiras ou não tenha obtido as autorizações necessárias para a realização da obra. Por conta disso, a aquisição de imóvel, sem o registro do Memorial de Incorporação, torna-se bastante insegura. 3- Planejar financeiramente a compra do Imóvel Não é só jurídico o aspecto importante para garantia de uma compra segura. O planejamento deve abarcar todas as variáveis possíveis, e a financeira, logicamente, é uma das principais. O que mais ocorre na prática é que o adquirente não vislumbra no preço a correção das parcelas pela Construtora. Tal fato faz com que diversas pessoas adquiram os imóveis e acabem perdendo dinheiro em possível distrato, eis que se tornam inadimplentes ao contrato por não conseguir efetivar o pagamento das parcelas. Nesse aspecto, a Súmula 543 do STJ determina que: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

4 Dessa forma, o adquirente que inadimplir o contrato firmado com a Incorporadora e não conseguir levar adiante a contratação, poderá, de acordo com a maior parte das decisões judiciais, perder o que corresponde a 25% (vinte e cinco) por cento dos valores pagos até o momento do distrato. Nesse sentido, suponhamos que determinado Imóvel custou R$ ,00 (trezentos mil reais) e o adquirente pagou até a data da proposição do distrato R$ ,00 (cento e vinte mil reais). Neste cenário apenas deveria lhe ser devolvido, pela Construtora, o valor de R$ ,00 (noventa mil reais). A conta de um mal planejamento financeiro pelo adquirente, nesse caso, seria da perda de R$ ,00 (trinta mil reais). 4- Buscar informações com outros clientes da Incorporadora Nos tempos atuais, é bastante ampla a possibilidade de obter informações com diversas fontes, mesmo sem conhecê-las especificamente. O mundo cada vez mais informatizado auxilia a tarefa da busca por informação prévia acerca do empreendimento, que deve ser uma das maiores preocupações dos adquirentes de imóvel na planta. Existem diversos sites em que os consumidores podem expor seus descontentamentos com a empresa, deixando reclamação formal não só no intuito de receber uma resposta da Incorporadora à sua queixa, mas também com o objetivo de informar a outros consumidores acerca do modus operandi daquela determinada Incorporadora. Nesse sentido, podemos deixar claro que a consulta a sites como o Reclame Aqui e a órgãos como o PROCON deve ser uma precaução tomada pelos adquirentes de imóvel na planta como forma a resguardar ainda mais sua compra. 5- Verificar se o patrimônio da Incorporadora é suficiente para cobrir possível inadimplência ao contrato

5 Como visto ao longo deste informativo a busca por informações é primordial no negócio imobiliário. Em muitos casos, os adquirentes de imóveis entregam seu precioso dinheiro a Construtora, sem analisar se em caso de inadimplência do contrato poderão reaver o investimento realizado. Por questão de logística e também de planejamento tributário, a maioria das Incorporadoras estruturam seus empreendimentos através de Sociedades de Propósito Específico ( SPE ) ou Sociedades em Conta de Participação ( SCP ). Nesses casos, é importante retirar certidão na Junta Comercial do Estado em que for erigido o empreendimento para analisar qual o valor do capital social da SPE ou SCP e verificar quais são as(os) sócias(ios). Essa providência permite que, em caso de inadimplência ao contrato por parte da Incorporadora, sejam identificados os responsáveis pelo pagamento das dívidas e também o redirecionamento das execuções, podendo abarcar se for o caso- o patrimônio dos sócios dessas empresas. Além disso, tal providência permite ao adquirente uma tranquilidade maior na aquisição no sentido de verificar se o patrimônio que a Incorporadora possui é suficiente a finalização daquele empreendimento. Isso porque, de acordo com o Art do Código Civil, o sócio de empresa de responsabilidade limitada apenas responde de acordo com o que possuir do capital social, caso as quotas estejam integralmente integralizadas. Dessa forma, é imprescindível analisar o capital social da empresa para verificar se terá disponibilidade financeira para abarcar possível inadimplência contratual com o adquirente dos imóveis. Ao nosso ver, resguardadas outras providências cabíveis, as 5 providências listadas acima são essenciais para os adquirentes de imóveis na planta ter maior segurança na contratação. Direitos autorais reservados ao Braga Advogados O conteúdo desta publicação tem caráter genérico e informativo, não constituindo opinião legal para qualquer operação ou negócio específico. As informações aqui contidas estão atualizadas até junho de Para solicitar uma versão impressa desta publicação, entre em contato através do endereço contato@bragaadv.com.br.