o Projeto de Lei n , de 2012, de autoria do Deputado Giovani Cherini (PDT/RS),

Transcrição

1 EXMO. SR. DR. PRESIDENTE ARNON VElMOVITSKY DA COMISSÃO DE DIREITO IMOBILIÁRIO (CDI) DO INSTITUTO DOS ADVOGADOS BRASILEIROS (IAS). FREDERICO PRICE GRECHI, relator e membro da Comissão de Direito Imobiliário do IAB, vem, perante V. Exa., apresentar o seu parecer sobre o Projeto de Lei n de 2012, para apreciação dos demais consócios em oportuna reunião. o Projeto de Lei n , de 2012, de autoria do Deputado Giovani Cherini (PDT/RS), foi apresentado no dia 11/07/2012, com a seguinte ementa: "Altera a Lei n , de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), para vedar a possibilidade de previsão contratual de pagamento de impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo pelo locatário do imóvel". Art. 1º A Lei nº 8.245, de 18 de outubro alterações: de 1991, passa a vigorar com as seguintes "Art.22. VIII - pagar os impostos, as taxas e o prêmio de seguro complementar fogo que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel." (NR) contra "Art. 25 Atribuída ao locatário a responsabilidade pelas despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram." (NR) "Art.37. lºlndependentemente de previsão no contrato firmado, o locatário poderá substituir a garantia exigi da pelo locador por qualquer outra prevista nos incisos I a IV deste artigo, desde que se mantenha equivalência com a garantia substituída. 2º A substituição da fiança por quaisquer uma das outras garantias previstas neste artigo libera automaticamente o fiador. 3º A comunicação formal da substituição da garantia constituirá cláusula contratual, independentemente de sua transcrição no contrato de locação, salvo se o locador demonstrar, de forma cabal, que a substituição lhe causa prejuízo. 4º É vedada, sob pena de nulidade:

2 I - mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação; II - a previsão contratual de renúncia a direito ou de prerrogativa processual do locatário ou do fiador, previstos em lei; e a atribuição ao locatário de responsabilidade que a lei atribui ao locador.t'{nâ) "Art.44. v - exigir do interessado na locação, ainda que informalmente, dados de sua declaração de imposto de renda ou de qualquer outro documento coberto por sigilo legal, como condição para contratar." (NR) 1. Introdução - nossa crítica ao projeto. o projeto parte de premissa equivocada consubstanciada na pretensão de "reestabelecer a dignidade do locatário" e o suposto desequilíbrio na relação contratual com o locador, sendo o inquilino "a parte mais fraca desta relação". Com o devido respeito, penso que a Lei n /91, com a sua redação atual após alterações legislativas subsequentes, representa, a bem da verdade, um ponto de equilíbrio entre os interesses dos locadores e locatários, conforme leciona o Prof. Sylvio Capanema de Souza, Da Locação Urbana: direito e processo. Rio de Janeiro: Forense, 1999, pp. 1-3, verbis: "A atual Lei do Inquilinato foi uma das primeiras a prenunciar os novos tempos, adotando uma postura mais equidistante dos interesses de locadores e locatários, além de criar, corajosamente, algumas medidas, no campo procedimento, capazes de acelerar a entrega da prestação [urlsdicional. (...). O esforço que se faz hoje é no sentido de conservar os inquilinos, acenando com reduções do valor do aluguel ou com prazos de carência, para que não se corra o risco de ter o imóvel por longo tempo ocioso. (...). Agora, além dos hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de Saúde Pública, também as entidades religiosas devidamente registradas somente poderão ser despedidas dos imóveis a elas locados, nas hipóteses do art. 9º ou para realização de obras que importem em aumento mínimo de 50% da área útil. (...). O texto passou a ter aplicação muito mais abrangente, ampliando a participação dos locatários na vida condominial, ao estabelecer que 'nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-iocador a ela não compareça" 2. Sobre o IPTU,taxas e o seguro complementar contra incêndio. O projeto de lei pretende "vedar" ao locador a possibilidade de, por meio de previsão ajustada livremente no contrato, repassar ao locatário a obrigação do pagamento dos impostos e taxas, além do prêmio de seguro complementar contra incêndio.

3 Trata-se de ajuste lícito entre as partes, no exercício da sua autonomia privada, em virtude da indubitável natureza dispositiva da norma que se infere do art. 22, VIII, C.e. o art. 25 da atual Lei do Inquilinato (n /91), verbis: "O locador é obrigado a pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra foto, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato. (...) Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram'". Historicamente, a Lei n , de 16 de maio de 1979, já estabelecia no 2º do art. 18 que "o contrato pode estipular a obrigação de o locatário pagar o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana e as taxas municipais relativas ao prédio locador". Nesse sentido, confira-se a doutrina de Rogério Lauria Tucci e Álvaro Villaça Azevedo, Tratado da Locação Predial Urbana. 1º volume, São Paulo: Saraiva, 1980, p. 201, verbis: "E, como inicialmente explicitado neste comentário, fica, em princípio, limitada ao pagamento do imposto predial ou territorial urbano a obrigação do locador, caso inexista convenção em sentido contrário" (grlfou-se)". Com efeito, também não vislumbro na hipótese se tratar a sobredita estipulação de uma cláusula abusiva ou potestativa pura. No tocante ao pagamento do "prêmio de seguro complementar contra incêndio" pelo locatário, além da legítima possibilidade de repassá-io ao locatário, este é, a bem da verdade, o maior interessado na contratação do seguro em caso de sinistro. A propósito do interesse do locatário no pagamento do prêmio do seguro complementar contra incêndio, pondera Sylvio Capanema de Souza, Op. Cit., p. 181, verbis: "Muitos imaginam que não se possa atribuir ao locatário o pagamento do prêmio do seguro contra o foto, já que o beneficiá rio é o locador, a quem será paga a indenização, em caso de sinistro. Outros ainda pensam que, se o locador paga o prêmio, a ele cabe o recebimento da indenização. Ocorre que o locatário tem o maior interesse na realização do seguro, ainda que o beneficiário da apólice seja o locador. É que em caso de incêndio teria o locatário que provar ter sido ele não culposo, sem o que ficaria sujeito a indenizar o locador, pelo valor do imóvel, em 1 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática. 10~ ed. São Paulo: Atlas, 2010, p. 141: "0 que a lei parece pretender é coibir que se repasse ao inquilino a antecipação de pagamento desses tributos, encargos e despesas de condomínio, a não ser que ele concorde" (grifouse). 2 A propósito do histórico legislativo, confira-se, por todos, PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de Desejo e Outras. 10~ed. São Paulo: R.T., 1998, pp

4 decorrência do inadimplemento da obrigação de restituir. Realizado o seguro, fica o inquilino livre do ônus da prova, já que a indenização será coberta pelo seguro, o que deve deixá-io bem mais tranquilo. (...). O seguro do imóvel poderá ser contratado pelo locador, repassando o prêmio ao locatário, se previsto no contrato, ou pelo próprio, que entregará ao locador cópia da apólice". 3. Sobre a escolha pelo locatário das modalidades de garantia da locação. O projeto de lei pretende alterar o artigo 37 da lei do Inquilinato para, independentemente de previsão no contrato firmado, assegurar ao locatário um direito potestativo de substituir a garantia legal exigida pelo locador por qualquer outra prevista naquele dispositivo (caução, fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), desde que se mantenha equivalência com a garantia substituída. Ainda segundo o projeto de lei, "a substituição da fiança liberará automaticamente o fiador, e a comunicação formal da substituição constituirá cláusula contratual, independentemente de sua transcrição no contrato de locação, salvo se o locador demonstrar, de forma cabal, que a substituição lhe causa prejuízo". Com efeito, as obrigações de garantia visam afastar dos ombros do credor os riscos do inadimplemento do devedor, reduzindo o risco, notadamente quanto ao pagamento dos aluguéis e encargos, e à conservação do imóvel. Portanto, é da essência das obrigações de garantia a sua escolha pelo credor-interessado (locador) sobre o qual recai o risco do negócio, e não pelo devedor (locatário}'. A atual redação do art. 37 da lei do Inquilinato, ao dispor sobre as modalidades de garantia, revela, a meu sentir, um equilíbrio na tutela dos interesses do locador (credor) e na proteção do locatário (devedor). Isto porque, entre as garantias locatícias, que estão elencadas em rol taxativo, o locador deverá fazer a opção por apenas uma garantia, sob pena de nulidade da garantia excedente no mesmo contrato. Esta conduta, ademais, é tipificada como contravenção penal (art. 43, 11,da lei do Inquilinato). Confira-se a lição do Prof. Sylvio Capanema de Souza, Op. Cit., pp , verbis: "As modalidades de garantia, elencadas na lei do Inquilinato, são a caução, a fiança e o seguro de fiança locatícia, cabendo ao locador o direito de escolha. (...). O parágrafo único do art. 37 veda a adoção de mais de uma garantia, no que segue a tradição das leis anteriores. Com isto se procura não onerar, em demasia, o pretendente à locação. Cabe, então, fazer a opção por uma das modalidades oferecidas, cabendo o direito de escolha ao locador". Ressalte-se, por oportuno, que o locatário poderá, por exemplo, indicar, no caso da modalidade de fiança, que esta "seja prestada por dois ou mais fiadores, o que não 3 FERREIRA, Pinto. Comentários à lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1992, p. 123: "A escolha da garantia é aquela da conveniência do locador".

5 importa em dualidade de garantia, e sim em multiplicidade subjetiva dos devedores garantes. Além dos mais, a pluralidade de fiadores os favorece, na medida em que dilui, entre eles, a responsabilidade" (Cf Sylvio Capanema de Souza, Op. Cit., p. 232). 4. Sobre a nova tipificação penal. Por derradeiro, o projeto de lei pretende acrescer ao art. 44 da lei do Inquilinato novo tipo penal, como crime de ação pública, a conduta do locador de exigir do interessado na locação, ainda que informalmente, dados de sua declaração de imposto de renda ou de qualquer outro documento coberto por sigilo legal, como condição para contratar. Penso ser desrazoável o novo tipo penal previsto no referido projeto de lei. A celebração do contrato de locação de imóvel urbano - com a consequente transferência da sua posse direta - pressupõe a existência de fidúcia (confiança) entre o locador e o locatário, cumprindo, ademais, a este demonstrar a sua capacidade econômica para adimplir as obrigações assumidas durante a vigência da locação", o TRF-4ª Região (1ª Turma), no julgamento dos Embargos de Declaração em Agravo de Instrumento (EDAG PR ), Relatora Desembargadora Ellen Gracie Northfleet, j. 13/09/1994, DJ 11/10/1994, p , já decidiu acerca da legalidade da exigência de garantia da proporcionalidade entre a renda do mutuário e a prestação verificada na data da assinatura do contrato, verbis: "EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. COMPROMETIMENTO DA RENDA. 1. A GARANTIA DA PROPORCIONALlDADE ENTRE A RENDA DO MUTUÁRIO E A PRESTAÇÃO,VERIFICADA NA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO, É PRINCíPIO QUE REGETODOS OS CONTRATOS FIRMADOS NO ÂMBITO DO SISTEMAFINANCEIRODA HABITAÇÃO. 2. EMBARGOS A QUE SENEGA PROVIMENTO". O Superior Tribunal de Justiça, pelo Ministro Ruy Rosado de Aguiar, ao julgar o REsp , em fevereiro de 1995, destacou a importância do sistema de proteção ao 4 Sobre a relação entre informação, confiança e crédito, confira-se BESSA, Leonardo Roscoe. Cadastro Positivo. Comentários à Lei de 09 de iunho de São Paulo: R.T., 2011, pp : "Não há crédito sem conhecimento. Não há conhecimento sem informação. Com a obtenção de dados pessoais, pretende-se conhecer o potencial tomador do empréstimo. Almeja-se ganhar confiança, grau favorável de segurança em relação a determinado negócio jurídico. A concessão de crédito ampara-se na crença de que o beneficiado irá, no futuro, cumprir as obrigações assumidas. A concessão de crédito apoiase no conhecimento e grau de confiança em relação à pessoa com a qual se pretende estabelecer vínculo contratual. Assim, presente a intenção de se conceder crédito, há, simultaneamente, o legítimo interesse de conhecer informações do candidato ao empréstimo, com a finalidade específica de obter grau satisfatório de segurança, dados que permitam avaliar os riscos do negócio, de eventual insolvência. (...) A necessidade de informações sobre o candidato ao crédito é intensivamente destacada pela literatura econômica, principalmente a partir da década de 70. (...) No mercado, o risco de inadimplência dos consumidores é um importante fator para dimensionar o cálculo empresarial, permitindo-se o exercício de atividade lucrativa. (...) Em que pese a identificação dos tempos atuais como era da informação, os atores do mercado são anônimos, raramente se conhecem. As relações de compra e venda de produtos e serviços são fugazes e automáticas".

6 crédito, aplicando-se, mutatis mutandis, ao caso em análise, as seguintes ponderações em suas razões de decidir: "É evidente o benefício que dele decorre em favor da agilidade e da segurança das operações comerciais, assim como não se pode negar ao vendedor o direito de informar-se sobre o crédito do seu cliente na praça, e de repartir com os demais os dados de que dele dispõe">. Este é o meu parecer, sub censura. Rio de Janeiro, 11 de janeiro de FREDERICO PRICE GRECHI Relator e Membro da CDI 5 BESSA,Leonardo Roscoe. Op. Cit., p. 25: "Nesse cenário, não há dificuldades em pontuar a relevância econômica e jurídica das atividades desenvolvidas pelos bancos de dados de proteção ao crédito. Tanto os tribunais superiores como a doutrina têm reconhecido este papel".