A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE IMÓVEL NO ÂMBITO DOS SISTEMAS FINANCEIROS

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1 Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos I Seminário de Direito Notarial e Registros Públicos A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE IMÓVEL NO ÂMBITO DOS SISTEMAS FINANCEIROS MAURO ANTÔNIO ROCHA Advogado

2 DIREITO BRASILEIRO Alienação Fiduciária de bens móveis 1965 Alienação Fiduciária de bens imóveis 1997

3 RAZÕES JUSTIFICATIVAS Crise do crédito imobiliário Cultura da Inadimplência Crise do Poder Judiciário Descrédito na hipoteca

4 Adotada efetivamente pelo mercado imobiliário 2002 como GARANTIA IDEAL, de acordo com a concepção desenvolvida pelos franceses Aynés e Crocq.

5 A utilização da alienação Fiduciária foi 2004 expandida para outras operações imobiliárias, realizadas fora dos sistemas oficiais, inclusive para a garantia de obrigações em geral (Lei nº /2004).

6 Instabilidade econômica. Desemprego. Arrocho no reajuste salarial Operadores do Direito despreparados para as novas demandas jurídicas.

7 Aplicação do CDC na Alienação Fiduciária Aplicação do DL 70/66 na Execução extrajudicial 1 2 Purgação da mora após a consolidação da propriedade 3 Quitação recíproca após a alienação em leilão público 4

8 APLICAÇÃO DO CDC A Lei nº 8.078/1990 Código de Defesa e Proteção do Consumidor é norma cogente, de ordem pública e de interesse social, inderrogável por vontade dos interessados, embora se admita a livre disposição de alguns interesses de caráter patrimonial.

9 APLICAÇÃO DO CDC O consumidor é titular de direitos constitucionais A Lei nº 8.078/1990 Código de Defesa e Proteção do fundamentais (José Afonso da Silva) e podem ser Consumidor é norma cogente, de ordem pública e de reputadas como inconstitucionais e incompatíveis com a interesse social, inderrogável por vontade dos interessados, ordem jurídica vigente quaisquer normas embora se admita a livre disposição de alguns interesses de infraconstitucionais que impeçam a defesa dos direitos do caráter patrimonial. consumidor (ADIN 2.591/2001, julgamento em 2007).

10 APLICAÇÃO DO CDC Art. 6º São direitos básicos do consumidor:... IV a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento.

11 APLICAÇÃO DO CDC Art. 6º São direitos básicos do consumidor: Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços,... dentre outras práticas abusivas:... IV a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como V - exigir do consumidor vantagem manifestamente contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no excessiva; fornecimento.

12 APLICAÇÃO DO CDC Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços Art. 6º São direitos básicos do consumidor: Art. que: 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços,... dentre outras práticas abusivas:... I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade IV a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como V e serviços - exigir do ou consumidor impliquem renúncia vantagem ou manifestamente disposição de direitos. contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no excessiva; Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor fornecimento. pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

13 APLICAÇÃO DO CDC Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços Art. 6º 53. São Nos direitos contratos básicos de compra do consumidor: e venda de móveis ou Art. que: 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços,... imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas dentre outras práticas abusivas: alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de... I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade IV pleno a direito proteção as cláusulas contra a publicidade que estabeleçam enganosa a perda e abusiva, total das do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos métodos prestações comerciais pagas em coercitivos benefício do ou credor desleais, que, bem como razão do V e serviços - exigir do ou consumidor impliquem renúncia vantagem ou manifestamente disposição de direitos. contra inadimplemento, práticas e pleitear cláusulas a resolução abusivas do ou contrato impostas e no a excessiva; Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor fornecimento. retomada do produto alienado. pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

14 APLICAÇÃO DO CDC Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços Art. O Código 6º 53. São Nos de direitos contratos Defesa básicos do de Consumidor compra consumidor: e venda se aplica de móveis a toda ou Art. que: 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços,... imóveis operação mediante de venda pagamento e compra de em bem prestações, imóvel, que bem caracterize como nas dentre outras práticas abusivas: alienações relação de fiduciárias consumo, em ainda garantia, que para consideram-se pagamento em nulas de... I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade IV pleno prestações, a direito proteção bem as cláusulas contra como na a publicidade alienação que estabeleçam fiduciária enganosa a perda em e abusiva, garantia total das do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos métodos prestações (CDC, art. comerciais pagas 53) bem como coercitivos benefício às relações do ou credor desleais, consumo que, bem como razão de do V e serviços - exigir do ou consumidor impliquem renúncia vantagem ou manifestamente disposição de direitos. contra inadimplemento, natureza práticas bancária, e pleitear cláusulas financeira, a resolução abusivas de crédito do ou e contrato impostas securitária e no a excessiva; Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor fornecimento. retomada (Resolução do CMN produto nº 3694/2009, alienado. com alterações) pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

15 Aplicação do CDC na Alienação Fiduciária Aplicação do DL 70/66 na Execução extrajudicial 1 2 Purgação da mora após a consolidação da propriedade 3 Quitação recíproca após a alienação em leilão público 4

16 Lei nº 9.514/1997 Capítulo I Do Sistema de Financiamento Imobiliário APLICAÇÃO DL 70/1966 Seção VII Das garantias Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por: I - hipoteca;... IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.

17 APLICAÇÃO DL 70/1966 Lei nº 9.514/1997 Lei nº 9.514/1997 Capítulo III Capítulo I Disposições Gerais e Finais Do Sistema de Financiamento Imobiliário Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral Seção VII a que se refere esta Lei: Das garantias I - não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao poderão ser garantidas por: Sistema Financeiro da Habitação - SFH; I - hipoteca; II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-... Lei nº 70, de 21 de novembro de IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.

18 PROCEDIMENTOS COMPARADOS No DL 70/1966, o procedimento de execução extrajudicial é conduzido pelo Agente Fiduciário eleito no instrumento contratual. Na Alienação Fiduciária, a competência para a execução extrajudicial é do Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.

19 PROCEDIMENTOS COMPARADOS No DL 70/1966, quando o montante auferido na No DL 70/1966, o alienação do bem em leilão procedimento de execução público for inferior ao valor extrajudicial é conduzido pelo da dívida somado às despesas, Agente Fiduciário eleito no o credor poderá cobrar do instrumento contratual. devedor, por via executiva, o valor remanescente do crédito. Na Alienação Fiduciária, a venda do imóvel em leilão Na Alienação Fiduciária, a público implica em recíproca competência para a execução quitação e a ausência de lance extrajudicial é do Oficial de vencedor implica na extinção Registro de Imóveis da da dívida e exoneração do circunscrição do imóvel. credor à prestação de contas e pagamento por benfeitorias.

20 PROCEDIMENTOS COMPARADOS No DL 70/1966, quando o No DL 70/1966, a carta de montante auferido na arrematação No DL 70/1966, emitida o pelo alienação do bem em leilão leiloeiro, procedimento com as de assinaturas execução público for inferior ao valor do extrajudicial agente fiduciário é conduzido e de cinco pelo da dívida somado às despesas, testemunhas Agente Fiduciário constitui eleito título no o credor poderá cobrar do suficiente instrumento para contratual. o registro da devedor, por via executiva, o transmissão da propriedade. valor remanescente do crédito. Na Alienação Fiduciária, a Na Alienação Fiduciária, o venda do imóvel em leilão Na título Alienação para o Fiduciária, registro da a público implica em recíproca competência transmissão da para propriedade a execução é quitação e a ausência de lance extrajudicial o instrumento é do de Oficial venda e de vencedor implica na extinção Registro compra, de regularmente Imóveis da da dívida e exoneração do formulado circunscrição e assinado imóvel. pelas credor à prestação de contas e partes. pagamento por benfeitorias.

21 PROCEDIMENTOS COMPARADOS No DL 70/1966, o devedor pode, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito totalizado. Na Alienação Fiduciária, transcorrido o prazo legal e averbada a consolidação da propriedade o credor não está obrigado a aceitar pagamento total ou parcial do débito.

22 Apelação Rel. Des. Carlos Alberto Garbi, 10ª Câmara de Direito Privado, 10/03/2015. POSIÇÃO DO TJSP A recorrente (incorporadora imobiliária) apelou de sentença que a condenara ao pagamento de 90% dos valores recebidos dos autores, titulares de compromisso de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, por contrariar o disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997.

23 POSIÇÃO DO TJSP Em seu voto pela reforma da sentença e denegação da restituição dos valores pagos, o d. Relator afirmou que a ré cumpriu integralmente a sua Apelação prestação, entregando o imóvel e celebrando o Rel. contrato Des. de Carlos compra e venda. Alberto Financiou Garbi, o preço 10ª Câmara e tornou-se de credora Direito fiduciária, Privado, com 10/03/2015. propriedade resolúvel sobre a unidade autônoma. E mais, disso decorre não mais existir A recorrente contrato bilateral (incorporadora a ser resolvido, imobiliária) por iniciativa apelou de qualquer de sentença das partes. que Existe a condenara tão somente ao pagamento contrato unilateral de 90 de dos mútuo valores garantido recebidos por propriedade dos autores, fiduciária. titulares de compromisso de compra e venda... com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação Portanto, fiduciária, descabe por o pedido contrariar de devolução o disposto dos no valores art. 27 pagos da a Lei título nº de financiamento de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, que 9.514/1997. só seria possível com o reconhecimento de saldo favorável aos autores no leilão do imóvel garantidor da dívida, o que não ocorreu na hipótese.

24 POSIÇÃO DO TJSP Apelação Rel. Des. Alexandre Lazzarini, 9ª Câmara de Direito Privado, Apelação 23/02/ Rel. Des. Carlos Alberto Garbi, 10ª Câmara de Direito Privado, 10/03/2015. A recorrente (incorporadora imobiliária) apelou de sentença A que recorrente julgou procedente (incorporadora medida imobiliária) cautelar, com apelou liminar de sentença de que suspensão a condenara do leilão ao pagamento e parcialmente de 90 procedente dos valores a ação recebidos dos declaratória autores, de titulares rescisão de contratual compromisso cumulada de compra e devolução venda com de valores financiamento pagos para imobiliário declarar rescindido e pacto adjeto o contrato, de alienação fiduciária, reintegrar a por ré na contrariar posse do o imóvel disposto e no determinar art. 27 da a Lei devolução nº 9.514/1997. de 15% dos valores pagos pelos autores, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora a partir da citação. Em seu voto pela reforma da sentença e denegação da restituição dos valores pagos, o d. Relator afirmou que a ré cumpriu integralmente a sua prestação, entregando o imóvel e celebrando o contrato de compra e venda. Financiou o preço e tornou-se credora fiduciária, com propriedade resolúvel sobre a unidade autônoma. E mais, disso decorre não mais existir contrato bilateral a ser resolvido, por iniciativa de qualquer das partes. Existe tão somente contrato unilateral de mútuo garantido por propriedade fiduciária.... Portanto, descabe o pedido de devolução dos valores pagos a título de financiamento de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, que só seria possível com o reconhecimento de saldo favorável aos autores no leilão do imóvel garantidor da dívida, o que não ocorreu na hipótese.

25 POSIÇÃO DO TJSP Apelação Rel. Des. Alexandre Lazzarini, 9ª Câmara de Direito Privado, Apelação 23/02/2016. Rescisão contratual. Alienação Fiduciária. Rel. Pedido Des. Carlos Alberto formulado Garbi, pelos 10ª devedores Câmara de fiduciantes. Direito Privado, Possibilidade, 10/03/2015. eis A que recorrente ainda não (incorporadora havia se consolidado imobiliária) a propriedade apelou de sentença em favor A que da recorrente credora julgou procedente fiduciária. (incorporadora Cautelar medida imobiliária) cautelar, em apenso. com apelou Medida liminar de sentença de que suspensão cautelar, a condenara confirmada do leilão ao pagamento e na parcialmente sentença, de 90 quem procedente dos impediu valores a ação o recebidos leilão do dos declaratória imóvel. autores, Devolução de titulares rescisão dos de valores contratual compromisso pagos cumulada com de compra retenção e devolução venda com de apenas valores financiamento 15%. pagos Reforma. para imobiliário declarar Taxa de rescindido e ocupação. pacto adjeto o Arbitramento. contrato, de alienação fiduciária, reintegrar Encargos sobre a por ré na contrariar o posse imóvel do o vencidos imóvel disposto e durante no determinar art. o 27 exercício da a Lei devolução nº da 9.514/1997. de posse. 15 dos Apelo valores da Ré pagos parcialmente pelos autores, provido. corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora a partir da citação. Em seu voto pela reforma da sentença e denegação da restituição dos valores pagos, o d. Relator afirmou que a ré cumpriu integralmente a sua prestação, entregando o imóvel e celebrando o contrato de compra e venda. Financiou o preço e tornou-se credora fiduciária, com propriedade resolúvel sobre a unidade autônoma. E mais, disso decorre não mais existir contrato bilateral a ser resolvido, por iniciativa de qualquer das partes. Existe tão somente contrato unilateral de mútuo garantido por propriedade fiduciária.... Portanto, descabe o pedido de devolução dos valores pagos a título de financiamento de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, que só seria possível com o reconhecimento de saldo favorável aos autores no leilão do imóvel garantidor da dívida, o que não ocorreu na hipótese.

26 Aplicação do CDC na Alienação Fiduciária Aplicação do DL 70/66 na Execução extrajudicial Purgação da mora após a consolidação da propriedade Quitação recíproca após a alienação em leilão público 4

27 PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO O 1º do art. 26 da Lei 9.514/1997, dispõe que, vencida e não paga a dívida, o fiduciante será intimado, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de 15 dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, com os juros, as penalidades, demais encargos contratuais e legais e despesas imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

28 PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO O 1º do art. 26 da Lei 9.514/1997, dispõe que, vencida e O art. 27 determina que o bem imóvel com propriedade não paga a dívida, o fiduciante será intimado, pelo oficial do consolidada no fiduciário por conta de inadimplemento competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de 15 contratual do fiduciante seja vendido obrigatoriamente dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do em leilão público, no prazo de 30 dias, em respeito à pagamento, com os juros, as penalidades, demais encargos tradição civilista de negar a apropriação pelo credor do bem contratuais e legais e despesas imputáveis ao imóvel, além oferecido em garantia pelo devedor. das despesas de cobrança e de intimação.

29 PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO O 1º do art. 26 da Lei 9.514/1997, dispõe que, vencida e art. 27 determina que o bem imóvel com propriedade não O principal paga a dívida, e imediato o fiduciante efeito da será consolidação intimado, pelo da oficial do consolidada no fiduciário por conta de inadimplemento competente propriedade Registro no fiduciário de Imóveis, é a transformação a satisfazer, da no propriedade prazo de 15 contratual do fiduciante seja vendido obrigatoriamente dias, fiduciária a prestação em propriedade vencida e as plena, que com se vencerem a consequência até a data de do em leilão público, no prazo de 30 dias, em respeito à pagamento, extinção do com direito os juros, real de as aquisição penalidades, de que demais era titular encargos o tradição civilista de negar a apropriação pelo credor do bem contratuais fiduciante. e legais e despesas imputáveis ao imóvel, além oferecido em garantia pelo devedor. das despesas de cobrança e de intimação.

30 PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO 1 art. 27 da Lei 9.514/1997 determina que o bem imóvel O principal e imediato efeito da consolidação da com propriedade consolidada no fiduciário por conta de propriedade no fiduciário é a extinção do direito real de inadimplemento contratual do fiduciante seja vendido aquisição de que era titular o fiduciante, com a obrigatoriamente em leilão público, no prazo de 30 dias, consequência de transformar a propriedade fiduciária em em respeito à tradição civilista de negar a apropriação pelo propriedade Podem os interessados plena. acordar sobre o pagamento e credor recebimento do bem do oferecido valor da dívida em garantia após a pelo averbação devedor. da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário?

31 PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO 12 art. 27 da Lei 9.514/1997 determina que o bem imóvel O principal e imediato efeito da consolidação da com propriedade consolidada no fiduciário por conta de propriedade no fiduciário é a extinção do direito real de inadimplemento contratual do fiduciante seja vendido aquisição de que era titular o fiduciante, com a obrigatoriamente em leilão público, no prazo de 30 dias, consequência de transformar a propriedade fiduciária em em respeito à tradição civilista de negar a apropriação pelo propriedade Podem o devedor os interessados plena. exigir do acordar credor sobre o recebimento o pagamento do valor e do credor recebimento débito e do consequente bem do oferecido valor quitação da dívida em garantia da após dívida a pelo averbação após devedor. a averbação da da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário?

32 PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO 12 3 art. 27 da Lei 9.514/1997 determina que o bem imóvel O principal e imediato efeito da consolidação da com propriedade consolidada no fiduciário por conta de propriedade no fiduciário é a extinção do direito real de inadimplemento contratual do fiduciante seja vendido aquisição de que era titular o fiduciante, com a obrigatoriamente em leilão público, no prazo de 30 dias, consequência de transformar a propriedade fiduciária em em respeito à tradição civilista de negar a apropriação pelo propriedade Podem o devedor registrador os interessados plena. exigir a requerimento do acordar credor sobre o recebimento das o pagamento partes do praticar valor e do o credor recebimento débito e do consequente bem do oferecido valor quitação da dívida em garantia após dívida a pelo averbação após devedor. cancelamento da averbação de consolidação da a averbação propriedade da consolidação na matrícula imobiliária? da propriedade em nome do credor fiduciário?

33 Proc , Dje 17/06/2011, 1ª VRP/SP, Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão POSIÇÃO DA 1ª VRP SP... a averbação da consolidação da propriedade não tem efeito constitutivo, nem o tem o cancelamento da averbação. Consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário o bem deve ser levado a leilão público. Cancelamento do cancelamento representaria via de cobrança indevida. Norma cogente que não pode ser afastada pela vontade das partes.

34 POSIÇÃO DA 1ª VRP SP Proc , Dje 13/08/2015, 1ª VRP/SP, Proc , Dje 17/06/2011, 1ª Juíza Tânia Mara Ahualli VRP/SP, Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão Julgou válido o termo de quitação emitido pelo credor... a averbação da consolidação da propriedade não tem em acordo entabulado pelas partes; efeito constitutivo, nem o tem o cancelamento da Validou a purgação da mora do devedor após o decurso averbação. Consolidada a propriedade do imóvel em nome do prazo legal, fundado no DL 70/66; do fiduciário o bem deve ser levado a leilão público. Negou a possibilidade do cancelamento da averbação Cancelamento do cancelamento representaria via de que consolidou a propriedade em nome do credor; cobrança indevida. Norma cogente que não pode ser Sugere a realização de novo negócio jurídico pelas afastada pela vontade das partes. partes.

35 POSIÇÃO DA 1ª VRP SP Proc , Dje 13/08/2015, 1ª VRP/SP, Proc , Dje 17/06/2011, 1ª Juíza Tânia Mara Ahualli VRP/SP, Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão domínio Julgou voltará válido a ser o exercido termo de pelo quitação antigo devedor? emitido pelo credor... a averbação da consolidação da propriedade não tem... em acordo entabulado pelas partes; efeito constitutivo, nem o tem o cancelamento da Contudo, Validou o cancelamento a purgação da da averbação mora do que devedor consolida após a propriedade o decurso averbação. também não é Consolidada possível, pois esta a propriedade averbação é apenas do imóvel declaratória. em nome do prazo legal, fundado no DL 70/66; do... fiduciário o bem deve ser levado a leilão público. Negou a possibilidade do cancelamento da averbação Cancelamento do cancelamento representaria via de que consolidou a propriedade em nome do credor; cobrança partes, que suportarão indevida. Norma os seus custos, cogente para que a renovação não pode da ser garantia ou alteração Sugere da a realização propriedade. de novo negócio jurídico pelas afastada pela vontade das partes. partes. Uma vez determinado que a quitação da dívida após a consolidação da propriedade é cabível, surge questão importante: de que maneira o Acredito ser necessária a realização de novo negócio jurídico entre as

36 REsp DF (2013/ ), Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma. POSIÇÃO DO STJ Neste julgado, em ação fundada na recusa do credor ao recebimento do crédito após a consolidação da propriedade, o STJ admitiu a purgação da mora pelo devedor e, nada dispondo em contrário, deixou implícita a autorização para o cancelamento da consolidação da propriedade e da propriedade fiduciária.

37 POSIÇÃO DO STJ REsp DF (2013/ ), Rel. Min. Nancy Andrighi, Havendo 3ª previsão Turma. legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 (sic) à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a Neste data limite julgado, para em purgação fundada mora na recusa do mutuário, do credor conclui-se ao recebimento pela incidência do irrestrita crédito após daquele a consolidação dispositivo da legal propriedade, aos o contratos STJ admitiu celebrados a purgação com da base mora na Lei pelo nº devedor 9,514/97, e, nada dispondo admitindo-se em contrário, a purgação deixou da mora implícita até a assinatura a autorização do para auto o de cancelamento arrematação... da consolidação da propriedade e da propriedade fiduciária.

38 POSIÇÃO DO STJ REsp DF RS (2014/ ), (2013/ ), Rel. Rel. Min. Min. Ricardo Nancy Andrighi, Havendo Villas Bôas 3ª previsão Cueva, Turma. 3ª legal Turma. de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 (sic) à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a Neste, julgado, em que as em partes fundada acordaram na quanto recusa do à quitação, data limite para purgação mora do mutuário, credor conclui-se ao recebimento ficando a lide do restrita crédito à recusa após a do consolidação registrador pela incidência irrestrita daquele dispositivo da ao legal propriedade, aos o cancelamento contratos STJ admitiu da celebrados a purgação consolidação com base mora da propriedade, na Lei pelo nº devedor o 9,514/97, e, STJ nada dispondo entendeu possível admitindo-se em contrário, a purgação a purgação deixou da da mora implícita mora após até a assinatura a autorização a consolidação, do para auto o mas de cancelamento optou por encaminhar arrematação... da consolidação as partes da propriedade à realização e de da uma propriedade nova transmissão fiduciária. da propriedade.

39 POSIÇÃO DO STJ Desse modo, não há porque negar aos recorrentes a REsp possibilidade de pagamento DF RS (2014/ ), (2013/ ), da quantia devida Rel. Rel. Min. Min. com Ricardo Nancy o Andrighi, Havendo Villas objetivo Bôas de 3ª previsão recuperar Cueva, Turma. 3ª legal o Turma. imóvel de aplicação dado em do garantia art. 34 do e, DL nº 70/99 (sic) à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a Neste, consequentemente, julgado, em as data limite para em partes o termo purgação fundada acordaram de quitação mora na quanto da recusa do mutuário, do à dívida. quitação, Por fim, credor conclui-se ao recebimento ficando cumpre destacar a lide pela incidência do restrita que os irrestrita crédito à recusa prejuízos após daquele a do consolidação registrador advindos com dispositivo da ao a posterior legal propriedade, aos o cancelamento purgação da mora contratos STJ admitiu da celebrados a purgação consolidação são suportados com base mora da propriedade, exclusivamente na Lei pelo nº devedor o 9,514/97, e, STJ pelo nada dispondo entendeu devedor fiduciante, possível admitindo-se em contrário, a que purgação arcará a purgação deixou da com da mora implícita mora todas após as até a assinatura a autorização a despesas consolidação, do para auto o mas referentes de cancelamento optou à por "nova" encaminhar transmissão arrematação... da consolidação as partes da da propriedade à propriedade realização e de e também da uma propriedade nova com os gastos transmissão despendidos fiduciária. da propriedade. pelo fiduciário com a consolidação da propriedade (ITBI, custas cartorárias, etc.)

40 Aplicação do CDC na Alienação Fiduciária Aplicação do DL 70/66 na Execução extrajudicial 1 2 Purgação da mora após a consolidação da propriedade 3 Quitação recíproca após a alienação em leilão público 4

41 QUITAÇÃO RECÍPROCA A propriedade consolidada no fiduciário deve ser oferecida à venda em leilão público pelo valor revisado do bem, ou, em segundo leilão, pelo valor mínimo correspondente ao total da dívida, despesas e encargos.

42 Lei nº 9.514/1997, art. 27 QUITAÇÃO RECÍPROCA 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no A leilão, propriedade o credor consolidada entregará ao no devedor fiduciário a importância deve ser oferecida que à sobejar, venda em considerando-se leilão público nela pelo compreendido valor revisado o do valor bem, da ou, em indenização segundo de leilão, benfeitorias, pelo valor depois mínimo de correspondente deduzidos os valores ao total da dívida da dívida, e das despesas e encargos. de que tratam os 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

43 Lei nº 9.514/1997, art. 27 QUITAÇÃO RECÍPROCA 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no Não havendo lance igual ou superior ao valor mínimo A leilão, propriedade o credor consolidada entregará ao no devedor fiduciário a importância deve ser oferecida que estipulado, o credor poderá assenhorar-se do imóvel, à sobejar, venda em considerando-se leilão público nela pelo compreendido valor revisado o do valor bem, da ou, ficando o devedor destituído de qualquer direito em relação em indenização segundo de leilão, benfeitorias, pelo valor depois mínimo de correspondente deduzidos os valores ao aos valores pagos e o credor exonerado de prestar contas em total da dívida da dívida, e das despesas e encargos. de que tratam os 2º e relação à eventual e futura disposição do bem. 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

44 Lei nº 9.514/1997, art. 27 QUITAÇÃO RECÍPROCA Dispõe 4º Nos o cinco 5º do dias art. que 27, se da seguirem Lei nº 9.514/1997: à venda do imóvel no Não havendo lance igual ou superior ao valor mínimo A leilão, propriedade o credor consolidada entregará ao no devedor fiduciário a importância deve ser oferecida que estipulado, o credor poderá assenhorar-se do imóvel, à sobejar, Se, venda no segundo em considerando-se leilão leilão, público o maior nela pelo compreendido lance valor revisado oferecido o do valor não bem, for da ou, igual ficando o devedor destituído de qualquer direito em relação em indenização ou superior segundo ao de leilão, valor benfeitorias, pelo referido valor depois no mínimo 2º, de considerar-se-á correspondente deduzidos os valores ao aos valores pagos e o credor exonerado de prestar contas em total da extinta dívida da a dívida, e das despesas e exonerado e encargos. o credor de da que obrigação tratam os de que 2º e relação à eventual e futura disposição do bem. 3º, trata fato o esse 4º. que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

45 Lei nº 9.514/1997, art. 27 QUITAÇÃO RECÍPROCA Dispõe 4º Nos o cinco 5º do dias art. que 27, se da seguirem Lei nº 9.514/1997: à venda do imóvel no Não O beneficiário havendo lance do disposto igual ou no superior 5º do ao art. valor 27, portanto, mínimo é o A leilão, propriedade o credor consolidada entregará ao no devedor fiduciário a importância deve ser oferecida que estipulado, credor que se o credor torna senhor poderá do assenhorar-se imóvel e poderá do imóvel, aliená-lo pelo à sobejar, Se, venda no segundo em considerando-se leilão leilão, público o maior nela pelo compreendido lance valor revisado oferecido o do valor não bem, for da ou, igual ficando melhor preço, o devedor no mercado destituído ordinário de qualquer e sem direito os procedimentos em relação em indenização ou superior segundo ao de leilão, valor benfeitorias, pelo referido valor depois no mínimo 2º, de considerar-se-á correspondente deduzidos os valores ao aos amarrados valores do pagos leilão e o público, credor exonerado estando dispensado de prestar de contas entregar em total da extinta dívida da a dívida, e das despesas e exonerado e encargos. o credor de da que obrigação tratam os de que 2º e relação ao devedor à eventual e futura excesso disposição que resultar do bem. da venda. 3º, trata fato o esse 4º. que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

46 QUITAÇÃO RECÍPROCA Proposta apresentada no VII Jornada de Direito Civil - Lei 2015, nº realizada 9.514/1997, pelo art. CJF: 27 o 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 consubstancia regra Dispõe 4º Nos o cinco 5º do dias art. que 27, se da seguirem Lei nº 9.514/1997: à venda do imóvel no Não O particular, beneficiário havendo própria lance do disposto para igual a ou tutela no superior 5º de do devedor ao art. valor 27, portanto, vulnerável, mínimo é o A leilão, propriedade o credor consolidada entregará ao no devedor fiduciário a importância deve ser oferecida que estipulado, credor não sendo que razoável se o credor torna senhor a poderá sua incidência do assenhorar-se imóvel em e poderá relações do imóvel, aliená-lo paritárias, pelo à sobejar, Se, venda no segundo em considerando-se leilão leilão, público o maior nela pelo compreendido lance valor revisado oferecido o do valor não bem, for da ou, igual ficando melhor nas quais preço, o deveria devedor no mercado prevalecer destituído ordinário a de disciplina qualquer e sem geral direito os procedimentos das em garantias relação em indenização ou superior segundo ao de leilão, valor benfeitorias, pelo referido valor depois no mínimo 2º, de considerar-se-á correspondente deduzidos os valores ao aos amarrados reais, valores aplicável do pagos leilão também e o público, credor à alienação exonerado estando fiduciária dispensado de prestar de bens contas entregar em total da extinta dívida da a dívida, e das despesas e exonerado e encargos. o credor de da que obrigação tratam os de que 2º e relação ao móveis. devedor à Dada eventual a especificidade e futura excesso disposição que da resultar regra do especial, bem. da venda. que tem 3º, trata por fato finalidade o esse 4º. que proteger importará o em contratante recíproca vulnerável, quitação, não se aplicando notadamente o disposto no financiamento parte final imobiliário, do art. 516 sua do aplicação Código Civil. poderia ser validamente afastada por contratantes em relações paritárias.

47 QUITAÇÃO RECÍPROCA Proposta apresentada no VII Jornada de Direito Civil - Lei 2015, nº realizada 9.514/1997, pelo art. CJF: 27 o Alienação 5º do art. Fiduciária 27 da Lei com nº pacto 9.514/1997 Marciano consubstancia regra Dispõe 4º Nos o cinco 5º do dias art. que 27, se da seguirem Lei nº 9.514/1997: à venda do imóvel no Não particular, beneficiário havendo própria lance do disposto para igual a ou tutela no superior 5º de do devedor ao art. valor 27, portanto, vulnerável, mínimo é o A leilão, propriedade o credor consolidada entregará ao no devedor fiduciário a importância deve ser oferecida que estipulado, credor não O pacto sendo marciano que razoável permite se o credor torna senhor a poderá sua incidência ao credor do assenhorar-se imóvel em apropriar-se e poderá relações direta do imóvel, aliená-lo paritárias, e pelo à sobejar, Se, venda no segundo em considerando-se leilão leilão, público o maior nela pelo compreendido lance valor revisado oferecido o do valor não bem, for da ou, igual ficando melhor nas permanentemente quais preço, o deveria devedor no mercado prevalecer do bem como destituído ordinário a de disciplina mecanismo qualquer e sem geral de direito os procedimentos das satisfação em garantias da relação em indenização ou superior segundo ao de leilão, valor benfeitorias, pelo referido valor depois no mínimo 2º, de considerar-se-á correspondente deduzidos os valores ao aos amarrados reais, dívida, valores aplicável pelo valor do pagos leilão também precificado e o público, credor à alienação pelo mercado exonerado estando fiduciária ou dispensado de prestar o arbitrado de bens contas entregar em total da extinta dívida da a dívida, e das despesas e exonerado e encargos. o credor de da que obrigação tratam os de que 2º e relação ao móveis. por terceiro devedor à Dada independente eventual a especificidade ao tempo e futura excesso disposição que da resultar regra vencimento do especial, bem. da venda. que da tem 3º, trata por dívida, fato finalidade o entregando esse 4º. que proteger importará ao devedor o em contratante a recíproca diferença vulnerável, quitação, entre o valor não da se aplicando notadamente dívida e o preço disposto no atribuído financiamento parte do bem. final imobiliário, do art. 516 sua do aplicação Código Civil. poderia ser validamente afastada por contratantes em relações paritárias.

48 EXPEDIENTE Mauro Antônio Rocha Advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP. Cursos de extensão e aperfeiçoamento em Direito Imobiliário, Urbanístico, Notarial, Tributário, do Consumidor, entre outros. Pós graduação lato sensu (MBA) em Direito Imobiliário pelo Instituto Nacional de Ensino Superior e Pesquisa, São Paulo (SP). Pós graduação lato sensu em Direito Notarial e Registral pela Faculdade Arthur Thomas, Londrina (PR). Certificados ABECIP CA 300 e CA 600 em Crédito Imobiliário. Palestrante, professor e instrutor (IBRAFI, CRECI/SP, Faculdade LEGALE, Confederação Nacional das Instituições Financeiras CNF, Escola Superior de Advocacia OAB/SP, Universidade Corporativa CAIXA, Escola de Negócios UBS. Currículo: lattes.cnpq.br/