Expansão no Brasil dos operadores internacionais/ novas bandeiras; O crescimento induzido: Copa 2014 e Olimpíada 2016.

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2 SITUAÇÃO DO SETOR HOTELEIRO NO BRASIL O parque hoteleiro; Novos conceitos de hotéis de negócios e eventos; O mercado para hotéis de negócios no Brasil; Retrofit Hoteleiro; Funding para a construção de hotéis; Expansão no Brasil dos operadores internacionais/ novas bandeiras; Novos operadores internacionais; Fortalecimento das redes nacionais; O fenômeno do turismo de eventos; O crescimento induzido: Copa 2014 e Olimpíada 2016.

3 PARQUE HOTELEIRO BRASILEIRO OPORTUNIDADES DE DESENVOLVIMENTO Hotéis de Negócios e Eventos nas capitais e cidades de médio e grande porte: Profissionalização do setor: Hotéis antigos e mal conservados x projetos de grandes redes. Nichos de mercado: Hotéis econômicos, midscale, upscale. Hotéis-convenções, hotéis em empreendimentos multiuso. Necessidade: Alternativas de Financiamentos. Oportunidades: Compra e retrofit de hotéis em destinos e endereços notáveis. Lançamentos imobiliários de condo-hotéis.

4 REDES INTERNACIONAIS NO BRASIL

5 NOVOS PROJETOS DE REDES INTERNACIONAIS NO BRASIL

6 + + = REDES NACIONAIS

7 PRODUTO: HOTÉIS ECONÔMICOS E SUPERECONÔMICOS Conceito: apartamentos de dimensões em torno de 20 m 2, materiais e decoração de boa qualidade, conforto, serviços reduzidos (não há room service, nem mensageiros, frigobar abastecido pelo hóspede), tarifas econômicas. Projetos verticais (urbanos) ou horizontais (à beira de estradas). Mercado: Mais de 300 cidades brasileiras: Capitais e municípios médios e grandes. Cidades menores, com atividade econômica em agroindústria, pecuária, petróleo, mineração, parques empresariais, parques tecnológicos, parques industriais, de logística e armazenagem. Proximidade de portos, aeroportos, estações ferroviárias e rodoviárias.

8 PRODUTO: HOTÉIS MIDSCALE Conceito: apartamentos de dimensões em torno de 25 m 2, materiais e decoração de qualidade superior, conforto, serviços mais abrangentes (room service, mensageiros, frigobar previamente abastecido, sauna, piscina, salas de eventos, fitness center, etc.), tarifas intermediárias. Projetos verticais (urbanos) ou horizontais (à beira de estradas). Mercado: Mais de 70 cidades brasileiras. Capitais. Algumas cidades médias e grandes, com forte crescimento econômico.

9 PRODUTO: HOTÉIS UPSCALE Conceito: apartamentos de dimensões em torno de 32 m 2, materiais e decoração de alta qualidade, extremo conforto, serviços completos (centro de eventos, mais de um restaurante, spa, piscina, fitness center, instalações eletrônicas de última geração), tarifas altas. Mercado: de 6 a 10 cidades brasileiras. Capitais e municípios grandes, de forte poder econômico.

10 PRODUTO: HOTÉIS EM EMPREENDIMENTOS MULTIUSO Conceito: hotéis de padrão econômico, midscale ou upscale, com oferta de produtos e serviços complementares e sinérgicos ao empreendimento multiuso, como salas de eventos, restaurantes e bares, lojas, spa, fitness center, etc. Projeto: hotéis como âncoras de empreendimentos compostos, como centros de eventos, condomínios de escritórios e/ou residenciais (verticais ou horizontais), loteamentos, shoppings, faculdades, hospitais, centros industriais, arenas. Projetos verticais (urbanos) ou horizontais (em áreas rurais próximas às grandes capitais), estes com perfis de resorts-convenções. Mercado: Mais de 50 cidades brasileiras. Capitais e municípios médios e grandes.

11 COMPRA E RETROFIT DE HOTÉIS DE NEGÓCIOS E EVENTOS NAS CAPITAIS E CIDADES DE MÉDIO E GRANDE PORTE: Oportunidades: Bons negócios/ Operação imediata. Localizações - destinos consagrados: Centros antigos de capitais e grandes cidades. Orlas urbanas ou suburbanas de destinos consagrados.

12 FUNDING FINANCIAMENTO BNDES PRÓ-COPA TURISMO: Programa subsidiado para incentivar a construção de hotéis para a Copa Pontos fortes: Volume alto de financiamento (até 80% do valor do projeto), juros baixos (até 5,99 aa + spread), prazo longo de pagamento (até 18 anos) e prazo razoável de carência (até 2 anos, a negociar), garantia evolutiva, abrangência nacional. Pontos fracos: Dificuldade no enquadramento da empresa/ jurídico. Longo período de análise (seis meses, no mínimo).

13 CONDO-HOTEL PRIMEIRA GERAÇÃO: flat ou apart-hotel, realizados nos anos Produto: Aptos. de grandes dimensões (45 a 55 m 2 ), para atender tanto ao hóspede quanto ao morador. Resultados negativos: Super-oferta de produtos. Conflitos de interesses entre moradores e investidores (reunidos em pool de locação). SEGUNDA GERAÇÃO: flat 100% no pool de locação, realizados nos anos Produto: Aptos. de menores dimensões (18 a 35 m 2 ), para atender somente ao hóspede. Resultados negativos: Super-oferta de produtos. Preços de vendas exagerados, em muitos casos.

14 CONDO-HOTEL TERCEIRA GERAÇÃO: HIP: Hotel para Investidores Pulverizados ou Condo-Hotel/ processo no início. Produto: Aptos. de dimensões menores (18 a 35 m 2 ), para atender somente ao hóspede. Formas de financiamento: Lançamento imobiliário de empreendimentos hoteleiros, através da venda de unidades habitacionais a investidores pulverizados; Constituição de Fundos de Investimento Imobiliários que apresentem hotéis em seu escopo de investimentos. Entidades envolvidas: Diretamente: Incorporadores, Operadoras Hoteleiras, Imobiliárias, Consultores Hoteleiros, Empresas de Hotel Asset Management, Investidores, Agentes Financeiros. Indiretamente: Escritórios de Arquitetura, Empresas de Publicidade, Assessoria Jurídica, Assessoria Contábil.

15 OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO COPA 2014 E OLIMPÍADA 2016 Quantidade e qualidade de equipamentos hoteleiros, dentro dos parâmetros de FIFA e COI e risco de super-oferta futura (fontes: Caio Calfat Real Estate Consulting, FOHB, Ministério do Turismo): OFERTA INSTALADA FUTURA CIDADES-SEDE QUANT. QUAL. RISCO DE SUPEROFERTA QUANT. Sufic. Insufic. QUAL. Boa Má São Paulo Rio de Janeiro Brasília RISCO SUPEROF. pequeno grande Belo Horizonte Porto Alegre Curitiba Salvador Recife Fortaleza Natal Manaus Cuiabá

16 SÃO PAULO SP: OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO MERCADOS 1º SEMESTRE 2011(fonte: Observatório do Turismo de São Paulo, SPTuris): Taxa de Ocupação Média: 69,3%/ Diária Média: R$ 246,26. DIFICULDADES: Compra de hotéis: há poucos bons hotéis em operação, em localização adequada e possíveis de serem negociados a valores viáveis. Novos condo-hotéis: dificuldade de se encontrar terrenos em bairros nobres (Paulista/ Jardins/ Faria Lima/ Berrini/ Itaim/ Vila Olímpia/ Vila Nova Conceição/ Moema, para a construção de hotéis, e com valores viáveis. ALTERNATIVAS: Compra e retrofit de hotéis no centro. Novos condo-hotéis em outros bairros e em municípios da RM São Paulo, com forte economia e sem hotéis. Hotéis e condo-hotéis em empreendimentos multiuso.

17 OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO SANTOS SP e Baixada Santista: MERCADOS FATORES INDUTORES: pré-sal/ aumento do movimento portuário/ crescimento econômico da região e aumento da demanda de negócios, eventos e lazer/ segunda pista da Via Imigrantes/ oferta instalada insuficiente e obsoleta/ eventual aeroporto da baixada santista/ legislação municipal favorável. DIFICULDADES: Novos condo-hotéis: dificuldade de se encontrar terrenos em boa localização (beira-mar/ Av. Ana Costa/ Av. Conselheiro Nébias/ Ponta da Praia/ Gonzaga/ Embaré) e com valores viáveis. ALTERNATIVAS: Construção de hotéis no centro, em recuperação. Hotéis e condo-hotéis em empreendimentos multiuso. RISCO: Super-oferta futura de hotéis/ condo-hotéis.

18 OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO MERCADOS RM de CAMPINAS: FATORES INDUTORES: parque industrial de alta tecnologia/ 19 municípios com forte economia, 2,8 milhões de habitantes e 2,8% do PIB nacional, destacando-se: Americana, Campinas, Hortolândia, Indaiatuba, Itatiba, Jaguariúna, Paulínia, S ta Bárbara d Oeste, Sumaré, Valinhos, Vinhedo/ oferta instalada insuficiente e obsoleta/ expansão do Aeroporto de Viracopos. OPORTUNIDADES: Construção de condo-hotéis de todos os padrões, em construções verticais nas regiões centrais e horizontais nas entradas das cidades. Hotéis e em empreendimentos multiuso. RISCO: Super-oferta futura de hotéis/ condo-hotéis.

19 CONSULTORIA HOTELEIRA PLANEJAMENTO DE CONDO-HOTEL

20 CONSIDERAÇÕES FINAIS O parque hoteleiro brasileiro atual é insuficiente, mal planejado e mal conservado; Há grande mercado para hotéis de negócios nas cidades grandes e médias do Brasil, com especial destaque para hotelaria econômica; Há condições de se desenvolver o Retrofit Hoteleiro em destinos consagrados, endereços notáveis e projetos especiais; Há mercado para hotéis de negócios de luxo nas principais capitais brasileiras, com redes internacionais; Observa-se o fortalecimento das redes hoteleiras: as internacionais investindo no país e as nacionais se preparando para a concorrência; Há mercado para hotéis-convenções nas principais capitais e regiões industriais; Há grande investimento na construção e retrofit de hotéis nas cidades-sede da Copa Surge o condo-hotel: a terceira geração de flats, para investidores pulverizados.

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22 Eng o Civil CAIO SERGIO CALFAT JACOB (caio@caiocalfat.com) Diretor geral da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, nova denominação da CJ&N Real Estate Consulting, empresa de consultoria imobiliária que atua em Planejamento e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários e Hoteleiros, com mais de 100 trabalhos realizados, desde Out/1996 (portfólio: Fundador, ex-presidente (mandato ) e membro do Conselho Deliberativo Vitalício da LARES Latin American Real Estate Society ( desde Out/1998. Coordenador do Núcleo Hoteleiro e Imobiliário-Turístico desde Jul/2009 e Vice-Presidente eleito de Assuntos Turístico-Imobiliários do SECOVI-SP Sindicato da Habitação de São Paulo ( para o mandato Fundador e Diretor da ADIT Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil, Conselho Administrativo de São Paulo ( desde Ago/2006. Professor de Análise de Projetos de Hotéis e Resorts, do MBA Real Estate promovido pela FUPAM-USP, na FAU-USP São Paulo SP, desde Professor de Planejamento de Empreendimentos Hoteleiros, do Curso de Especialização de Gerenciamento de Empreendimentos na Construção Civil, na FAU-Mackenzie, São Paulo SP, desde Coordenador e Professor do Curso de Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro, promovido semestralmente pela Câmara de Arquitetos e Consultores de 2006 a 2009 e pela Academia de Engenharia e Arquitetura ( em São Paulo SP, Brasil, desde Membro do Conselho Editorial da Revista Vida Imobiliária, Vida Imobiliária Brasil Editora ( desde Dez/2009. Articulista da coluna Rubrica do Brasil, da Revista Casas & Negócios, JPJ Editora ( de Portugal, desde Dez/2005. Autor de diversos artigos técnicos em publicações especializadas dos setores imobiliário, hoteleiro e turístico de todo o Brasil, da Argentina, dos EUA e de Portugal, desde 1996.