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1 Tamanho é Documento Size Matters

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6 Índice Index Ambiente de Negócio Business Environment Actividade do Fundo Fund Activity Perspectivas para 2011 Forecast for 2011 Agradecimentos Acknowledgements Balanço Balance Sheet Demonstração dos Resultados Income Statement Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements 6

7 Tamanho é Documento Size Matters Nuno Trindade Ana Costa João Paulo Safara Rui Alpalhão Gonçalo Foro Tiago Mattos Aguas Bakoly Robinson Filipe Saldanha Henrique Santos 7

8 Comité de Investimentos João Paulo Batista Safara Sir Thomas d Eyncourt John Thompson Vasco Telmo Pereira Lopes Correia Banco Depositário Banco Invest Avaliadores Abacus Savills Curvelo Cushman & Wakefield Worx Auditor PricewaterhouseCoopers SROC, Lda Carteira Número de Investimentos: 14 Área bruta locável total: m² Número de Inquilinos: 34 Localização dos Investimentos: Portugal (Famalicão, Grijó, Guimarães, Lisboa, Monção, Setúbal, Tondela, Vila Nova de Cerveira, Vila Nova de Gaia, Vila Verde, Viseu e Vizela) Investment Committee João Paulo Batista Safara Sir Thomas d Eyncourt John Thompson Vasco Telmo Pereira Lopes Correia Custodian Bank Banco Invest Valuers Abacus Savills Curvelo Cushman & Wakefield Worx Auditor PricewaterhouseCoopers SROC, Lda Portfolio Number of investments: 14 Total gross covered area: sqm Number of tenants: 34 Location of Investments: Portugal (Famalicão, Grijó, Guimarães, Lisbon, Monção, Setúbal, Tondela, Vila Nova de Cerveira, Vila Nova de Gaia, Vila Verde, Viseu and Vizela) 8

9 Ambiente de Negócio Escritórios Em 2010, o take up atingiu, segundo a Jones Lang LaSalle, 106 mil m², volume que acentua a tendência de queda vinda do ano anterior e fixa um novo mínimo desde 1996, o último ano em que a ocupação anual não atingiu 100 mil m² (figura 1). Sem surpresa, os números do segundo semestre foram inferiores aos do primeiro. Também a oferta caiu significativamente, fixando-se, segundo a Cushman & Wakefield, marginalmente acima de m², e invertendo o movimento ascendente que se havia verificado em 2009, pelo que os fundamentais do mercado não sofreram alterações significativas em Business Environment Offices In 2010, according to Jones Lang LaSalle take up reached 106 thousand sqm, a volume which accentuated the downward trend from the previous year and set a new low since 1996, the last year in which annual occupation did not reach 100 thousand sqm (figure 1). Unsurprisingly, the figures for the second semester were lower than those of the first. Supply also fell significantly, and according to Cushman & Wakefield, was marginally above sqm, and inverted the upward trend which had been seen in 2009, as the fundamentals of the market did not suffer any alteration in Prime rent ( /m2/mês) Prime rent ( /sqm/month) Supply (m 2 ) Take Up (m 2 ) Figura 1: oferta e procura no mercado de escritórios de Lisboa, (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, análise FundBox) Figure 1: supply and take up in the Lisbon office market, (source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, FundBox analysis) 9

10 Rendas e yields mantiveram-se assim relativamente estáveis ao longo do ano. Aquelas, em termos de tendência mais longa, situavam-se no final de 2010 sensivelmente aos níveis de finais do século passado (figura 2). Rent and yields remained relatively stable throughout the year. In terms of the longest trend, at the end of 2010 these were essentially at the levels seen at the end of the last century (figure 2) Figura 2: Prime rent no mercado de escritórios de Lisboa, (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, Worx, análise FundBox) Figure 2: Prime rent in the Lisbon office market, (source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, Worx, FundBox analysis) Também os prime yields (figura 3) se mantiveram essencialmente estáveis, não acompanhando a subida das taxas da dívida soberana portuguesa. Prime yields (figure 3) also remained essentially stable, and did not follow the increase in the interest rates on Portuguese sovereign debt. 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Figura 3: prime yields no mercado de escritórios de Lisboa, (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, análise FundBox) Figure 3: prime yields in the Lisbon office market, (source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, FundBox analysis) 10

11 Retalho Apesar do pequeno crescimento do Produto, o mercado português de retalho evidenciou uma queda de 0.8%, tendo o Índice Total do Volume de Negócios no Comércio a Retalho (figura 4) fechado o ano nos 99 pontos, marginalmente abaixo do valor base do índice (2005). Retail Despite the small growth of the Product, the Portuguese retail market showed a drop of 0.8%, with the Retail Trade Turnover (figure 4) closing the year at 99 points, marginally lower than the base value of the index (2005) Dezembro 2009 Março 2010 Junho 2010 Setembro 2010 Dezembro 2010 December 2009 March 2010 June 2010 September 2010 December 2010 Figura 4: Índice total do volume de negócios no comércio a Retalho, Dezembro 2009 a Dezembro 2010, base 2005 = 100 (fonte: Instituto Nacional de Estatística) Figure 4: Retail Trade Turnover Index, December 2009 to December 2010, base 2005 = 100 (Source: National Institute of Statistics) 11

12 Assistimos, assim, a um segundo ano de estagnação, longe dos crescimentos pujantes que caracterizaram 2007 e parte de Mais uma vez, a ausência de dinamismo amplamente evidenciada no mercado não impediu a abertura de novas superfícies, ainda que apenas cinco, o menor acréscimo dos últimos anos, correspondente, segundo a Cushman & Wakefield, a apenas m², menos de um terço do volume de novas aberturas de A consensualização de que o mercado não suporta adições de stock fica, assim, demonstrada. A Cushman & Wakefield reporta para os próximos dois anos um pipeline de apenas m², cerca de 14% do stock actual, e dos quais apenas cerca de m² (5% do stock ) estão efectivamente em construção à data da escrita, e podem ser tomados como irreversíveis. Das cinco novas superfícies, apenas duas são centros comerciais, com um total de m² de área bruta locável ( ABL ), o acréscimo mais baixo deste século. O Leiria Shopping, promovido pela Sonae Sierra como expansão do Continente de Leiria, foi a maior abertura do ano. Entre os retail parks a maior abertura do ano foi o Barreiro Retail Planet, promoção conjunta da Milligan e da Eiffage com m² de ABL. Ao contrário do que se passou no mercado primário, o mercado secundário de Activos de retalho teve um 2010 animado. Segundo a Jones Lang LaSalle, foram transaccionados entre investidores 437 milhões durante o ano, em marcado contraste com os esquálidos 49 milhões de transacções registados em Esta recuperação de volume foi acompanhada de uma subida ligeira dos prime yields, que a Cushman & Wakefield situava, no final do ano, em 8% para retail parks, 6.5% para centros comerciais e 6.25% para lojas de rua. We can see a second year of stagnation, far from the vigorous growth which characterised 2007 and part of Once again, the lack of dynamism widely seen in the market did not prevent the opening of new spaces, however there were only five, the lowest increase in recent years and according to Cushman & Wakefield, only corresponding to sqm, less than a third of the volume of new openings in The consensus that the market could not support stock additions was thus demonstrated. Cushman & Wakefield reported that for the next two years there is only a pipeline of sqm, around 14% of current stock, and of which only around sqm (5% of the stock) was actually under construction at the time of writing, and can be seen as irreversible. Of the five new spaces, only two are shopping centres, with a total of sqm gross leasable area (GLA), the lowest increase since the turn of the century. Leiria Shopping, promoted by Sonae Sierra as an expansion of Continente in Leiria, was a largest opening of the year. Among the retail parks the largest opening of the year was Barreiro Retail Planet, a joint promotion by Milligan and Eiffage with sqm GLA. Unlike the prime market, the second line market of retail assets had an animated According to Jones Lang LaSalle, transactions between investors totalled 437 million over the course of the year, in a marked contrast to the squalid 49 million for the transactions recorded in This recovery in volume was accompanied by a slight increase in prime yields, which at the end of the year Cushman & Wakefield set at 8% for retail parks, 6.5% for shopping centres and 6.25% for high street shops. 12

13 Actividade do Fundo 2010 foi o segundo exercício completo do Fundo, lançado a 10 de Março de Durante o exercício em apreço, o Fundo procedeu, em Março, à aquisição de uma carteira de cinco retail parks (quadro 1). Esta aquisição esgotou a capacidade de endividamento tida como apropriada para o Fundo, pelo que, na ausência de reforços de capital próprio ou da angariação de oportunidades atraentes de desinvestimento, o plano de investimentos do Fundo ficou concluído neste exercício. Fund Activity 2010 was the Fund s second complete financial year as it was launched on 10th March During the financial year being analysed, the Fund proceeded in March with the acquisition of a portfolio of five retail parks (table 1). This acquisition drained the debt capacity deemed suitable for the Fund, and thus, in the absence of reinforcements of own capital or the acquisition of attractive divestment opportunities, the Fund s investment plan was concluded in this financial year. Valores em euros Values in euros Data Date Activo Asset Localização Location Investimento ( milhões) Investment ( million) Famalicão Setúbal Atlantic Park Março Tondela 2.99 Grijó Viseu Retail Park Viseu 13 Total 45.2 Quadro 1: investimentos Table 1: investments Estas aquisições foram financiadas por via da assunção de dívidas originalmente contraídas pelo vendedor. O resultante incremento do endividamento do Fundo foi quase integralmente compensado pela reavaliação em alta que os Senhores Peritos Avaliadores entenderam fazer aos Activos, levando a um aumento ligeiro do loan to value (figura 5). These acquisitions were financed by the assumption of debts originally contracted by the vendor. The resulting increase in the Fund s debt was almost entirely compensated for by the favourable re-evaluation of the Assets by the Expert Valuers, leading to a slight increase in loan to value (figure 5) % % % 50% 40% 30% 20% 10% Figura 5: Empréstimos, valor da carteira e loan to value (fonte: análise FundBox) Figure 5: Loans, portfolio value and loan to value (source: FundBox analysis) % Value Loan LTV 13

14 Like for like, as receitas do Fundo desceram 3.9%, como evidenciado no quadro 2. Esta descida foi acompanhada de uma reavaliação em baixa dos valores dos Activos, pelo que resultou numa redução de apenas sete pontos base do respectivo yield. Like for like, the Fund s revenue dropped 3.9%, as shown in table 2. This drop was accompanied with a devaluation of the value of the Assets, which resulted in a reduction in the respective yield by only seven base points. Valores em euros Values in euros Valor Venal Market Value Renda Bruta Anual Gross Annual Rent Yield bruto Gross Yield Imóveis Properties, a 31/12/09, as at 31/12/09, a 31/12/10, as at 31/12/10, a 31/12/09, as at 31/12/09, a 31/12/10, as at 31/12/ Feira Nova - Monção % 7.49% Feira Nova - Tondela % 7.42% Feira Nova - Vila Nova Cerveira % 7.43% Feira Nova - Vila Verde % 7.42% Feira Nova - Vizela % 7.43% Rádio Popular Guimarães % 7.07% Rádio Popular Gaia % 7.31% Sede Novabase % 7.26% Sede Anacom % 7.81% Total % 7.43% Quadro 2: avaliações, rendas e yields a 31/12, Activos em carteira a 31/12/09 e 31/12/10 (fonte: análise FundBox) Table 2: appraisals, rents and yields as at 31.12, assets in the portfolio as at 31/12/09 and 31/12/10 (source: FundBox Analysis) 14

15 Apesar da pequena contracção das rendas like for like que se verificou no exercício, o volume de rendas contratada aumentou significativamente por força da geração de rendimentos da carteira adquirida em Março, patente no quadro 3. Despite the small reduction in the like for like rents, which was seen in the financial year, the volume of contracted rents increased significantly due to the revenue generated by the portfolio acquired in March, as seen in table 3. Activo Asset Localização Location Valor venal ( milhões, a 31/12/10) Market value ( millions, as at 31/12/10) Renda anual bruta ( milhões, a 31/12/10) Gross annual rent ( millions, as at 31/12/10) Yield bruto (%) Gross yield (%) Famalicão Atlantic Park Setúbal Tondela Grijó Retail Park Viseu Carteira Portfolio Valores em euros Values in euros Quadro 3: avaliações, rendas e yields a 31.12, Activos adquiridos em 2010 (fonte: análise FundBox) Table 3: appraisals, rents and yields as at 31.12, assets acquired in 2010 (source: FundBox analysis) 15

16 O conjunto da carteira gerou rendimentos de 7.8 milhões (mais 27.5% que em 2009), e, considerando mais e menos valias potenciais, gerou um lucro de 14.5 milhões, em marcado contraste com o prejuízo comparável do exercício anterior. Levando em conta o efeito dos custos de financiamento e de estrutura, os resultados líquidos foram, pela primeira vez, positivos, com relevação de um lucro de , que compensou à tangente o prejuízo de levado às contas de O Return on Equity resultante foi de 26.1% (-37.6% em 2009), produto de um net yield de aproximadamente 3%, de uma mais-valia potencial na carteira de 6.6% (contra -9.1% em 2009) e de uma leverage margin desta vez muito positiva de 16.5% (-28.5% em 2009), esta permitida pelo pequeno excesso do net yield relativamente ao custo do financiamento, amplificado pelo muito expressivo volume deste (figura 6). The portfolio generated revenue of 7.8 million (27.5% more than in 2009), and taking into consideration potential capital gains and losses, made a profit of 14.5 million, a marked contract to the loss from the previous financial year. Taking into consideration the effect of financing and structural costs the net results were, for the first time, positive, showing a profit of , which just compensated the loss of which was recorded in the 2009 accounts. The resulting Return on Equity was 26.1% (-37.6% in 2009), the result of a net yield of approximately 3%, a potential capital gain on the portfolio of 6.6% (compared to -9.1% in 2009) and a leverage margin which this time was a very positive 16.5% (-28.5% in 2009), this was enabled by the small excess of the net yield compared to financial costs, amplified by the very significant volume of the same (figure 6). Decomposição do RoE Breakdown of RoE 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% Return on Equity Net Yield Potential Capital Gains Leverage Margin Figura 6: Decomposição do RoE (fonte: análise FundBox) Figure 6: Breakdown of RoE (source: FundBox analysis) 16

17 Perspectivas para 2011 Em 2010 foi possível executar uma aquisição oportunística que permitiu elevar o valor do Activo para um número com importância, considerando o panorama do mercado português, e colocar o yield da carteira a um nível que, ainda que modesto, permitiu que o endividamento do Fundo fosse remunerado a uma taxa inferior à da rentabilidade dos investimentos, e dessa forma gerou um retorno anual interessante. Em 2011 a Sociedade Gestora continuará a trabalhar para reproduzir estes resultados, consciente de que a margem de erro num Fundo com a estrutura de capitais do Sertorius é muitíssimo baixa. Forecast for 2011 In 2010 it was possible to carry out an opportune acquisition which enabled the value of the asset to be increased to an important figure, considering the panorama of the Portuguese market, and placed the portfolio s yield at a level which, although still modest, enables the Fund s debt to be repaid at a lower rate than the profitability of the investments, and this generates an interesting annual return. In 2011 the Management Company will continue to produce these results, aware that the margin for error in a Fund with a capital structure like Sertorius is very low. 17

18 Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos: Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; Acknowledgements The Board of Directors of the Management Company wishes to extend its thanks to: Banco Invest, for its important contribution as Custodian Bank; The Securities Market Commission for the assistance given; The Expert Appraisers whose experience and knowledge greatly benefited the fund; The Fund s Auditor for the zeal it has place in accompanying the Fund s activities. Lisbon, 3 March 2011 Lisboa, 3 de Março de 2011 Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008 Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Presidente da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara Vogal da Comissão Executiva On behalf of the Board of Directors of the Management Company, in accordance with the decision of 29 July Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão President of the Executive Committee João Paulo Batista Safara Member of the Executive Committee Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Member of the Executive Committee Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Vogal da Comissão Executiva 18

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20 Valores em euros Balanço Data: 31/12/10 ACTIVO PASSIVO Código Designação Nota Código Designação Nota Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Líquido Activos imobiliários Capital do Fundo 31 Terrenos 1 e Unidades de participação Construções 1 e Variações patrimoniais 2 ( ) ( ) Total de Activos imobiliários Resultados transitados 2 ( ) ( ) Contas de terceiros Resultados distribuídos 2 ( ) ( ) 412 Devedores por rendas vencidas Resultados líquidos do período ( ) Outras contas de devedores Total do capital do Fundo Total dos valores a receber Ajustamentos e provisões Disponibilidades Ajustamentos de dívidas a receber Caixa Total de Ajustamentos e Provisões Depósitos à ordem Contas de terceiros 13 Depósitos a prazo Comissões e outros encargos a pagar 14 b) Certificados de Depósito Outras contas de credores 14 b) Total das disponibilidades Empréstimos não titulados 14 b) Acréscimos e diferimentos Total dos valores a pagar Acréscimo de proveitos 14 a) Acréscimos e diferimentos 52 Despesas com custo diferido 14 a) Acréscimo de custos 14 c) Outros acréscimos e diferimentos Receitas com proveito diferido 14 c) Outros acréscimos e diferimentos 13, 14 c) Total dos acréscimos e diferimentos Activos Total dos acréscimos e diferimentos passivos Total do Activo Total do Passivo Total do Número de Unidades de Participação Valor unitário da unidade de participação O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva 20

21 Values in euros Balance Sheet Date: 31/12/10 ASSETS LIABILITIES Code Description Note Code Description Note Gross Cg/Af cl/ad Net Net Real Estate Assets Fund Equity 31 Land 1 e Investment units Constructions 1 e Variations in worth 2 ( ) ( ) Total real estate assets Results carried over 2 ( ) ( ) Third Party Accounts Distributed results 2 ( ) ( ) 412 Debtors on account of overdue rents Net period results ( ) Other debtor accounts Total fund equity Total receivables Adjustments and Reserves Cash and Cash Equivalents Adjustments of Debts to Receive Cash in Hand Total Adjustments and Reserves Demand Deposits Third Party Accounts 13 Term Deposits Fees and other payable charges 14 b) Other Bank Deposits Other creditor accounts 14 b) Total cash and cash equivalents Untitled loans 14 b) Accruals and deferrals Total payables Accrued revenues 14 a) Accruals and Deferrals 52 Expenses with deferred cost 14 a) Accrued expenses 14 c) Other accruals and deferrals Receipts with deferred revenue 14 c) Total asset accruals and deferrals Other accruals and deferrals 13, 14 c) Total liabilities accruals and deferrals Total Assets Total Liabilities Total Number of Units Value of Each Unit The Accountant The Executive Committee 21

22 Valores em euros Demonstração dos Resultados Custos e Perdas Proveitos e Ganhos Código Designação Nota Código Designação Nota Custos e perdas correntes Proveitos e ganhos correntes Juros e custos equiparados Juros e proveitos equiparados De operações correntes 14 d) Outros, de operações correntes De operações extrapatrimoniais Comissões Ganhos oper. financeiras e act. imobiliários Outras, de operações correntes 14 e) Em Activos imobiliários Perdas oper. financeiras e act. imobiliários 839 Em operações extrapatrimoniais Em Activos imobiliários Em operações extrapatrimoniais Reversões, Ajustamentos e Provisões Impostos 851 De ajustamentos de dividas a receber Impostos sobre o rendimento Rendimentos de Activos imobiliários Impostos indirectos 14 f) Provisões do Exercício Total dos proveitos e ganhos correntes (B) Fornecimentos e Serviços Externos 14 g) Outros custos e perdas correntes 14 h) Proveitos e Ganhos Eventuais Total dos custos e perdas correntes (A) Proveitos e Ganhos Eventuais Custos e perdas eventuais 78 Outras perdas eventuais 14 g) Total de Proveitos e Ganhos Eventuais (D) Total dos custos e perdas eventuais (C) Resultado líquido do período (se > 0) Resultado líquido do período (se < 0) TOTAL TOTAL Resultado dos Activos imobiliários ( ) D-C Resultados eventuais ( ) B-A+742 Resultados correntes ( ) B+D-A-C+7421 Resultado antes do imposto sobre o rendimento ( ) B+D-A-C Resultado líquido do período ( ) O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva 22

23 Values in euros Income Statement Expenses and Losses Revenues and Gains Code Description Note Code Description Note Operating Expenses and Losses Operating Revenues and Gains Interest and Similar Expenses Interest and Similar Revenue Of Operating Activities 14 d) Other - Operating Activities Of Extra-Patrimonial Activities Fees Financ. Op. and Real Estate Asset Gains Other - Operating Activities 14 e) In Real Estate Assets Real Estate Activ. And Financ. Oper. Losses 839 In Extra-Patrimonial Activities In Real Estate Assets In Extra-patrimonial Activities Adjustments, Reversals and Reserves Taxes 851 In adjustments in receivable debts Income Taxes Real Estate Asset Income Indirect Taxes 14 f) FY Provisions Total Operating Revenues and Gains (B) Supplies and External Services 14 g) Other Operating Expenses and Losses 14 h) Non-Recurring Revenues and Gains Total Operating Expenses and Losses (A) Non-Recurring Revenues and Gains Non-Recurring Expenses and Losses 78 Other Non-Recurring Losses 14 g) Total Non-Recurring Revenues (D) Total Non-Recurring Expenses and Losses ( C ) Net Period Result Net Period Result TOTAL TOTAL Real Estate Asset Results ( ) D-C Non-Recurring Results ( ) B-A+742 Operating Results ( ) B+D-A-C+7421 Pre-Income Tax Results ( ) B+D-A-C Net Period Result ( ) The Accountant The Executive Committee 23

24 Valores em euros Values in euros Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement Discriminação dos Fluxos Itemization of Flows Nota Note OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO OPERATIONS RELATED TO UNIT OPERATIONS PAGAMENTOS: PAYMENTS: Rendimentos pagos aos Participantes Income Paid to Unit Holders ( ) ( ) ( ) ( ) Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação Flows Related to Unit Operations ( ) ( ) OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS REAL ESTATE ASSET OPERATIONS RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Rendimentos de Activos Imobiliários Real Estate Asset Revenue Alienação de Activos Imobiliários Sale of Real Estate Assets PAGAMENTOS: PAYMENTS: Aquisição de Activos Imobiliários Acquisition of Real Estate Assets ( ) - Despesas com Aquisição de Activos Imobiliários Expenses related to Real Estate Asset Acquisition (20.650) - Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários Operating Expenses (FSE) with Real Estate Assets ( ) ( ) ( ) ( ) Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários Flows Related to Real Estate Values Operations ( ) OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE GENERAL OPERATING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Juros de Depósitos Bancários Interest from Bank Deposits Empréstimos Obtidos Bank Loans PAGAMENTOS: PAYMENTS: Comissão de Gestão Management Fee ( ) (90.050) Comissão de Depósito Custodian Fee (88.371) (68.247) Impostos e Taxas Taxes and State Fees ( ) ( ) Pagamento de juros de empréstimos obtidos Payment of interest on loans obtained ( ) ( ) Pagamento de capital de empréstimos obtidos Payment of capital on loans obtained ( ) ( ) Outros Pagamentos Correntes Other Operating Payments ( ) ( ) (67.770) ( ) Fluxo das Operações de Gestão Corrente Flows of General Operating Activity Operatio ( ) 24

25 Valores em euros Values in euros Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement Discriminação dos Fluxos Itemization of Flows Nota Note OPERAÇÕES EVENTUAIS NON-RECURRING ACTIVITIES PAGAMENTOS: PAYMENTS: Outros Pagamentos de Operações Eventuais Other Non-Recurring Payments - - ( ) ( ) Fluxo das Operações Eventuais Flows of Non-Recurring Operations - ( ) Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) FY Cash Flow Balance (A) ( ) Disponibilidades no Início do Período (B) Cash and Cash Equivalents at FY Start (B) Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) Cash and Cash Equivalents at FY End (C) = (B)+(A) Nota introd. ix. Intro. Note ix O Técnico Oficial de Contas The Accountant A Comissão Executiva The Executive Committee 25

26 Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements 26

27 Nota Introdutória O Sertorius é um Fundo Especial Fechado de Investimento Imobiliário, de distribuição integral, gerido pela FundBox Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA. A sua constituição foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) em 13 de Dezembro de 2007, tendo iniciado a sua actividade no dia 7 de Março de 2008 com uma duração inicial de 7 anos, prorrogável por períodos não superiores a 5 anos mediante a autorização da CMVM e deliberação favorável da assembleia de participantes. Em 30 de Julho de 2009, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários autorizou a conversão do Fundo em Fundo Especial de Investimento Imobiliário, o que originou a alteração da sua designação. A actividade do Fundo está regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, actualizado por diferentes diplomas e republicado pelo Decreto-Lei n.º 71/2010, de 18 de Junho, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, e consiste em alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização crescente de capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários. O Banco Invest, SA assume as funções de depositário do Fundo e, nessa qualidade, tem a custódia de todos os Activos mobiliários, sendo parte significativa das aplicações do Fundo realizadas com este Banco. Introductory Note Sertorius is a Special Closed-end Property Investment Fund, of full distribution, run by FundBox Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA. The company set-up was authorised by the Portuguese Securities and Exchange Commission (CMVM) on 13 December 2007, and it began operation on 7 March 2008 with an initial duration of 7 years. This can be extended for periods of no greater than 5 years by means of CMVM authorisation and favourable resolution from the shareholders meeting. On 30 July 2009, the CMVM authorised the conversion of the Fund into a Special Property Investment Fund, which led to the change in its name. The Fund s activity is regulated by Decree-Law no. 60/2002, of 20 March, updated by different legal documents and republished by Decree-law no. 71/2010, of 18 June. This establishes the legal framework for property investment funds, and consists of reaching, in the medium and long term, an increase in capital value by creating and managing a portfolio of predominantly property securities. The Banco Invest, SA performs the functions of Fund depository and, in this capacity, has custody of all securities, with all the Fund s application made at this Bank. 27

28 Bases de apresentação As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas e estão apresentadas segundo o disposto no Regulamento da CMVM n.º 2/2005, de 14 de Abril, o qual estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O Regulamento n.º 2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento n.º 2/2005, pelo que as Notas 1 a 13 previstas que não constam neste Anexo não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. A Nota Introdutória e a Nota 14 são incluídas com outras informações relevantes para a compreensão das demonstrações financeiras em complemento às Notas 1 a 13. Os valores de 2010 são comparáveis em todos os aspectos significativos com os valores de Bases of presentation The financial statements, consisting of the Balance Sheet, Income Statement and Cash Flow Statement, were drawn up and are presented according to the provisions in CMVM Regulation no. 2/2005 of 14 April, which establishes the accounting framework to be followed by Property Investment Funds. Regulation no. 2/2005 imposes the disclosure of information that might allow the amounts included in the financial statements to be developed and commented on, in addition to any other information considered useful for Investment Fund Shareholders. This Appendix follows the structure set forth in Regulation no. 2/2005, whereby Notes 1 to 13 that do not appear in this Appendix are not applicable because they do not exist or their amounts or situations are irrelevant to report. The Introductory Note and Note 14 are included with other relevant information for understanding the financial statements as a complement to Notes 1 to 13. The 2010 figures are comparable in every significant aspect to those of

29 Principais princípios contabilísticos e critérios valorimétricos Main accounting principles and valuation criteria A. Comissão de Gestão A Comissão de Gestão representa um encargo do Fundo, a título de serviços prestados pela Sociedade Gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.10% sobre o Activo total do Fundo. A comissão é cobrada trimestralmente e tem um valor mínimo anual de e valor máximo anual de A. Management Fee The Management Fee represents a cost for the Fund for the services provided by the Management Company. In accordance with the Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis, by applying an annual rate of 0.10% over the fund s total assets. The fee is charged every quarter for a minimum annual amount of and a maximum of B. Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas incorridas pelo Banco Depositário no âmbito dos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de % sobre a média aritmética simples do Activo total. A comissão é cobrada duas vezes por ano e tem um valor mínimo de B. Deposit Fee This fee is designed to cover the costs of the Depository Bank relative to the services it provides for the Fund. According to the Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis, by applying an annual rate of % over the arithmetic mean of the total assets. The fee is charged twice a year, with the minimum amount being

30 C. Taxa de Supervisão Na sequência do Decreto-lei n.º 183/2003, de 19 de Agosto, que alterou o Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo Decreto-lei n.º 473/99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria n.º 913-I/2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma taxa mensal de % aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês, não podendo a colecta ser inferior a 200 nem superior a C. Supervision Charge Following Decree-law no. 183/2003, of 19 August, which amended the Articles of the Securities and Exchange Commission (CMVM), approved by Decree-law no. 473/99, of 8 November, with the publication of Administrative Ruling no. 913-I/2003, of 30 August, issued by the CMVM, Funds became obliged to pay a charge of % applied over the Fund s net Asset value corresponding to the last working day of the month. The charge must be no less than 200 and no greater than D. Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e o resultado líquido do período. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, no momento em que ocorre a subscrição. D. Share Units The value of each share unit is calculated by dividing the Net Asset Value of the Fund by the number of share units in circulation. The net equity is the sum of the Fund s capital items, or rather, share units, changes in equity, retained earnings, distributed earnings and net income. The Changes in Equity result from the difference between the value of subscription and the base value of the share, at the time of subscription. 30

31 E. Especialização dos exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio contabilístico da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento. E. Accrual accounting The Fund records its income and expenses in accordance with the principle of accrual accounting: they are recognised as they are obtained and incurred, regardless of whether they have been received or paid. F. Regime Fiscal Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos a tributação, nos termos estabelecidos no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre os rendimentos de forma autónoma, considerando a natureza dos mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuídos aos participantes são líquidos de imposto. Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das maisvalias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% encontrando-se dispensados de retenção na fonte. Tratando-se de mais-valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e menos-valias realizadas no exercício. F. Taxation In accordance with the Tax Benefits Code, Property Investment Funds are subject to autonomous income tax, considering the nature of the income. In this way, income distributed to shareholders is net of tax. With the exception of property gains, net property income obtained in Portuguese territory is taxed at the autonomous rate of 20%, which does not need to be withheld. In the case of property gains, there is autonomous taxation, at the rate of 25%, charged on 50% of the positive difference between capital gains and losses made in the financial year. 31

32 Relativamente a outros rendimentos não prediais, são os mesmos tributados da seguinte forma: Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso não estejam sujeitos a retenção na fonte, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício; Os rendimentos obtidos fora do território português, que não sejam mais-valias, são tributados, autonomamente, à taxa de 20%, tratando-se de rendimentos de títulos de dívida, lucros distribuídos e de rendimentos provenientes de fundos de investimento, e à taxa de 25% nos restantes casos; Relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a tributação autónoma, como se de pessoas singulares se tratasse, à taxa de 10% sobre a diferença positiva entre as mais-valias e menos-valias apuradas no exercício. O imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é registado na rubrica de Impostos da Demonstração dos Resultados ; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em Juros e proveitos equiparados. Income other than that from property is taxed in the following way: Earnings obtained in Portuguese territory, which are not gains, are subject to being withheld, as in the case of an individual; they are received net of tax or, if they are not subject to being withheld, they are taxable at the rate of 25% over the amount obtained in the financial year; Earnings obtained outside Portuguese territory, which are not gains, are taxed autonomously at the rate of 20%, in the case of debt securities, distributed profits and income from investment funds, and at the rate of 25% in other cases; Relative to gains, obtained in or outside Portuguese territory, they are subject to autonomous tax at a rate of 10% over the difference between the gains and losses assessed in the financial year. The tax estimated in the financial year over the income generated, including capital gains, is recorded in the Taxes item on the Financial Statements ; when not exempt, the income obtained is thus considered for its respective gross value in Interest and similar income. 32

33 A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada pela Sociedade Gestora até ao final do mês de Abril do exercício seguinte àquele a que os rendimentos respeitam, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, durante um período de 4 anos contados a partir do ano a que respeitam. Em conformidade com as alterações introduzidas pela Lei nº 53 A/2006 de 29 de Dezembro ao Orçamento de Estado para 2007, os imóveis integrados em fundos de investimento imobiliários fechados de subscrição particular por investidores qualificados, como é o caso do Fundo, de acordo com a definição estabelecida no código de Valores Mobiliários, beneficiavam de isenção no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e no Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Contudo, a Lei nº 3-B/2010, de 28 de Abril, veio através do seu artigo 109º alterar o artigo 49º do EBF revogando o seu nº 2 e limitando a aplicação das isenções referidas exclusivamente aos fundos de investimento imobiliário abertos, fundos de pensões e fundos de poupança-reforma, que se constituam e operem de acordo com a Legislação Nacional. Desta forma, em 2010, os imóveis integrados ou a integrar no Fundo passaram a estar sujeitos a IMI e IMT. The assessed tax must be paid off by the Management Company before the end of April in the year following the one to which the income applies and is subject to inspection and possible adjustment by the tax authorities for a period of 4 years after the year to which it applies. In accordance with the amendments to the State budget for 2007, introduced by Law no. 53 A/2006 of 29 December, properties included in closed-end property investment funds subscribed by non-qualified investors, as is the case of this Fund, in accordance with the definition established in the Securities code, benefitted from exemption from Municipal Property Tax (IMI) and Municipal Property Transfer Tax (IMT). However, Law no. 3-B/2010, of 28 April, through article 109, amended article 49 of the Tax Benefits Code, revoking its no. 2 and limiting the application of the exemptions anticipated in the previous paragraph exclusively to open-end property investment funds, pension funds and pension savings funds, which are constituted and operated according to the National Legislation. Accordingly, in 2010, the properties included or to be included in the Fund became subject to IMI and IMT. 33

34 G. Imóveis Os imóveis para rendimento são apresentados no Balanço pelo seu valor de mercado, que se aproxima do valor de avaliação determinado por dois avaliadores independentes designados nos termos da lei, situando-se entre o valor de aquisição dos mesmos e a média simples dos valores estabelecidos pelos relatórios de avaliação. Como decorre deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos derivados das avaliações efectuadas com uma periodicidade mínima de dois anos, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados nas rubricas de Ganhos em operações financeiras e Activos imobiliários e Perdas em operações financeiras e Activos imobiliários, respectivamente, por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo. O valor do imóvel corresponde ao valor de aquisição acrescido, quando aplicável, das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de construção que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado. G. Properties The properties for income are presented on the Balance Sheet for their market value, which approaches the value determined by two independent evaluators named under the terms of the law, and falls between the acquisition price of the properties and the arithmetic mean of the values established by the evaluation reports. According to this valuation criterion, amortisations are not entered. The adjustments that come from the evaluations made at least every two years, corresponding to potential capital gains and losses, are recorded in the items Gains in financial operations and property assets and Losses in financial operations and property assets, respectively, to offset the value of the property recorded in the Assets. The value of the property corresponds to the acquisition price plus, when applicable, expenses incurred subsequently from major remodelling and improvement work or construction work that substantially alter the conditions in which the property is placed for rent on the market. 34

35 H. Despesas com imóveis As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiros, são registadas em custos na rubrica de Fornecimentos e Serviços Externos, líquidas das comparticipações realizadas por alguns dos arrendatários, de acordo com o previsto no respectivo contrato de arrendamento, por forma a reflectir o valor que é efectivamente suportado pelo Fundo. I. Instrumentos financeiros derivados O Fundo contratou swaps de taxa de juro (IRS) com o objectivo de efectuar a cobertura do risco taxa de juro associado aos empréstimos contraídos. Os contratos de IRS prevêem assim a troca dos fluxos variáveis, associados aos contratos de financiamento, por fluxos fixos. Os valores dos nocionais dos contratos de IRS são registados nas extrapatrimoniais. O juro corrido em cada um dos períodos dos contratos, resultante da diferença entre o juro de financiamento (parte variável e fluxo a receber no swap) e o juro de IRS (parte fixa e fluxo a pagar no swap), é registado em Acréscimo de custos ou Acréscimo de proveitos, consoante o fluxo do IRS corresponder a uma perda ou um ganho, por contrapartida da rubrica correspondente em resultados. Durante o período de vida da transacção, os IRS são reavaliados a valor de mercado sendo as diferenças apuradas registadas em resultados por contrapartida da conta margem incluída em Outros acréscimos e diferimentos. H. Property expenses The expenses incurred from properties, relative to supplies and services provided by third parties, are recorded in costs in the External Supplies and Services item, net of the contributions made by some tenants, in accordance with the provisions in the respective lease contract, so as to reflect the amount that is effectively paid by the Fund. I. Derived financial instruments The Fund took out interest rate swaps (IRS) with a view to covering the interest rate risk associated with the loans taken out. The IRS contracts thus anticipate the exchange of floating-rate flows, associated with the loan contracts, for fixed-rate flows. The notional values of the IRS contracts are recorded in the off-balance Sheet items. The interest earned in each of the contract periods, resulting from the difference between the loan interest (floating rate receivable in the swap) and the IRS interest (fixed rate payable in the swap), is recorded in Accrued Costs or Accrued income, depending on whether the IRS flow corresponds to a loss or a gain, to offset the corresponding item in income. During the life of the transaction, the IRS are reassessed at market value and the differences recorded in income as an offset to the margin account included in Other accruals and deferrals. 35