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1 BuscaLegis.ccj.ufsc.br Pactos Adjetos à Compra e Venda Alessandro Duleba G e n e r a l i d a d e s Instrumento essencial para a circulação de bens na economia moderna, o contrato de compra e venda tem sido exaustivamente utilizado para a realização das mais distintas relações comerciais. Consiste seu conteúdo principal essencialmente na transferência da propriedade de um dado bem, havendo, para tanto, a título de contraprestação, determinada soma pecuniária oferecida pelo adquirente. Assim, tem como fim a alienação da coisa, realizada pelo denominado vendedor, que pelo pacto fica obrigado a entregá-la ao comprador, este comprometido a pagar o preço estipulado a fim de lhe ser transmitida sua propriedade. Ressalte-se, porém, que o contrato em si não transfere a propriedade do bem, mas origina a obrigação de transferi-la, o que se fará mediante a tradição (móveis) ou registro no órgão competente no caso de imóvel, fazendo-se porém, a ressalva da divergência do direito comparado inerente ao caso. A questão é tratada no direito brasileiro sob a influência do direito romano, distinguindo-se titulus adquirendi e modo de aquisição. Deste modo, título hábil à aquisição do domínio é o contrato de compra e venda, cujo exaurimento e efetivação estão sujeitos à confirmação em alguma das modalidades previstas em lei. Tal discussão é assaz relevante para caracterização da parte obrigada a arcar com os riscos referentes à coisa.

2 Assim, a regra geral como disposta no Código Civil, uma vez que a transferência do domínio se dá com a tradição, reza que o vendedor responde pelos riscos da coisa até a tradição, implicando que em momento posterior à sua efetivação, são transferidos ao comprador. Existem, entretanto, determinadas particularidades adicionais, sendo que na hipótese de disposição da coisa ao comprador, este automaticamente responde pelos riscos, do mesmo modo quando se encontra em mora de receber a coisa. Havendo solicitação de transporte por ordem do comprador, responde a partir da entrega da coisa ao transportador. Quanto aos elementos que dizem respeito à pessoa que irá realizar o negócio, há de ser observada a capacidade ou poder de disposição do vendedor quanto à coisa, devendo para tanto, ser o efetivo detentor de seu domínio, enquanto que para o comprador, basta a capacidade de obrigar-se. De fato a regra quanto à pessoa do comprador admite exceção em negócios de pequeno valor. Além da capacidade exigida para firmar contrato de compra e venda concorre também a legitimação do contratante, de modo que são partes ilegítimas para contratar o ascendente (salvo consentimento dos demais descendentes, na venda para apenas um deles) o falido, o condômino de coisa indivisível, marido sem outorga uxória (na venda de imóveis, e a mulher sem autorização do marido). A pessoa do comprador também recebe restrição legal, como os tutores, curadores, testamenteiros e administradores, que estão impossibilitados de comprar bens confiados à sua guarda, bem como os mandatários encarregados da administração de certos bens e os juízes e auxiliares da justiça, em relação a determinados bens. Para a perfeita consolidação do pacto de compra e venda, essencial se faz o consentimento dos contratantes quanto à coisa a ser vendida e o preço ajustado para o pagamento, exaurindo-se então a relação contratual, não necessitando, entretanto, que sejam simultâneas as manifestações de vontade. Podem ser objeto do contrato de compra e venda, direitos ou coisas, sendo aqueles transferidos a título de cessão. A princípio, não há vedação quanto à coisa a ser vendida, admitindo-se ser existente ao tempo da formação do contrato ou de existência futura e incerta, sendo vedada, porém, a venda de herança de pessoa viva.

3 Relativamente ao preço a ser ajustado, ou seja, a quantia que o comprador se obriga a pagar ao vendedor, deve esta ser majoritariamente em dinheiro. Isto porque a parcela principal é que caracterizará a prestação do adquirente, sendo permitido que o complemento seja pago a título diverso. Admite-se o parcelamento do pagamento, devendo o preço ser condizente em relação ao valor estimado da coisa e expresso em moeda nacional, vedado o preço vil, o irrisório ou o simulado. Extraordinariamente pode ser o preço estipulado por terceiros ou depender da cotação da mercadoria ao tempo da realização do negócio, uma vez que a regra é a estipulação consensual pelas partes, sendo vedada sua imposição unilateral. Assim como nas demais relações contratuais sinalagmáticas, decorrem do pacto de compra e venda determinadas obrigações aos contratantes. Pela definição dada pelo Código Civil, obriga-se o alienante a transferir o domínio da coisa alienada, compreendendo-se daí que lhe é incumbido o dever de entregar o bem, transferindo sua propriedade ao adquirente, bem como lhe garantindo a efetividade do direito sobre a coisa. Ao adquirente permanece o dever de pagar o preço, em condições, locais e datas e estipulados contratualmente. C l a s s i f i c a ç ã o Desta maneira, o contrato de compra e venda, conforme a doutrina de ORLANDO GOMES, in Contratos, Forense, 23ª ed., p. 222, pode ser tido como bilateral, oneroso, comutativo, ou aleatório, de execução instantânea, ou diferida. Havendo obrigações para ambas as partes, sendo para o vendedor a entrega do bem e para o comprador o pagamento do preço, o que também caracteriza a onerosidade da relação de compra e venda, não há dúvidas quanto à necessária bilateralidade inerente a este tipo de contrato. Isto porque, realizada a transferência a título gratuito, caracterizada estará a doação, exigindo-se deste modo a pretensão de vantagem patrimonial pelos contratantes. A comutatividade atribuída ao contrato de compra e venda diz respeito à equivalência da força das prestações para a realização do negócio, ainda que não

4 necessariamente idênticas a título econômico, mas sempre interdependentes para a efetivação do pacto, ou seja, apenas havendo o pagamento haverá a entrega da coisa. Diz-se poder ser a compra e venda espécie de contrato aleatório por ser admitida a possibilidade de contratar coisa ou bem de existência futura e incerta, subsistindo neste caso a possibilidade de perda contratual por uma das partes. Quanto à execução, o contrato de compra e venda classifica-se como instantâneo, podendo ser de execução imediata ou diferida. Nesta segunda hipótese o cumprimento das obrigações pelo comprador verifica-se parcelado em prestações ao longo de determinado tempo. A eficácia do contrato de compra e venda na esfera jurídica alcança primariamente a aquisição do domínio e o surgimento da obrigação de entrega da coisa, ressalvada a divergência entre as legislações comparadas quanto ao assunto, estando sujeito à constituição mediante a tradição ou registro, o direito real de propriedade transferido ao adquirente. PACTOS ADJETOS À COMPRA E VENDA Paralelamente ao contrato de compra e venda, admite-se a inserção de disposições aditivas a fim de conferir ao pacto original, caráter diverso, de acordo com a vontade das partes, submetido às regras especiais previstas na codificação civil pátria. São conhecidos como pactos adjetos à compra e venda. Ainda que apresentados, em regra, como cláusulas contratuais adicionais à compra e venda, podem ser previstas em instrumento autônomo, ressalvadas as particularidades apresentadas por cada instituto. R e t r o v e n d a Segundo a definição dada pelo Código Civil, pode ser definida a retrovenda como pacto acessório ao contrato de compra e venda, segundo o qual é reservado ao vendedor o direito de recobrar a coisa em determinado prazo, mediante o reembolso do preço e eventuais despesas e melhoramentos despendidos pelo comprador.

5 Tal disposição pode ser prevista em cláusula adjeta ao contrato de compra e venda ou por instrumento autônomo, sendo caracterizado, conforme a doutrina de ORLANDO GOMES, in Contratos, Forense, 23ª ed., p. 256 como venda sob condição resolutiva potestativa, cujo exercício não depende exclusivamente da vontade do vendedor, mas, também, de que restitua o preço e reembolse as despesas. Assim, querendo os contratantes, poderão fazer constar no contrato de compra e venda, o direito conferido ao vendedor, de reaver a coisa, durante determinado prazo. Embora disponha a lei apenas quanto ao pacto de retrovenda relacionado a imóveis, já entendeu o Superior Tribunal de Justiça por admitir tal pacto na compra e venda de móveis, como pode ser observado no seguinte julgado: COMPRA E VENDA DE AÇÕES, COM PACTO DE RETROVENDA. NEGOCIO JURIDICO INDIRETO. DIREITO DE RESGATE ABRANGENTE DAS AÇÕES ACRESCIDAS EM RAZÃO DE BONIFICAÇÕES E DO DIREITO DE SUBSCRIÇÃO. DESISTENCIA DE RECURSO NÃO DEVIDAMENTE FORMALIZADO. - QUALIFICADA A AVENÇA COMO NEGOCIO JURIDICO INDIRETO, NÃO CONTRARIA O ART E PAR. UNICO DO CC A DECISÃO QUE CONSIDERA COMO COMPREENDIDO NO DIREITO DE RESGATE TUDO QUANTO SE ACRESCENTOU AS AÇÕES VENDIDAS, QUER POR FORÇA DE BONIFICAÇÕES, QUER EM RAZÃO DO DIREITO DE SUBSCRIÇÃO. - NÃO VEDA A LEI TENHA A RETROVENDA POR OBJETO BENS MOVEIS. - ACORDÃO QUE DEIXA DE APRECIAR APELAÇÃO SOB O FUNDAMENTO DE QUE HOUVERA DESISTENCIA DO RECURSO, A QUAL, POREM, NÃO SE FORMALIZARA, ALEM DE NÃO CONTAR O ADVOGADO COM PODERES ESPECIAIS PARA TANTO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO, EM PARTE, E PROVIDO. (Resp 28598/BA 4ª Turma Relator: Min Barros Monteiro julgamento: )

6 O prazo estipulado pelos contratantes jamais poderá ultrapassar o limite estabelecido pelo artigo do Código Civil, que é de três anos, não podendo ser prorrogado ou suspenso, contando-se a partir do dia em que se tornou perfeita e acabada a compra e venda. Omitindo-se as partes quanto ao prazo, será entendido aquele previsto pela lei, e, estabelecendo-se prazo maior, nula será tal estipulação, sendo aplicada a regra do artigo 1.140, que aplicar-se-á também em relação aos incapazes, quando contratantes de tal cláusula. Findo o prazo, extingue-se o caráter precário e resolúvel da propriedade do adquirente, decaindo então para o vendedor, o direito de exigir a devolução da coisa. O direito de reaver o imóvel torna-se sempre oneroso, uma vez prevista a obrigação do vendedor de reembolsar as despesas efetuadas com a compra e aquisição do imóvel, bem como as benfeitorias até o limite da valorização que trouxeram ao imóvel. Perecendo a coisa em conseqüência de caso fortuito ou coisa maior, extingue-se o direito de resgate, perdendo-se o bem para o comprador e o direito para o vendedor. Ressalte-se que o vendedor deverá aceitar a coisa ainda que deteriorada parcialmente, não recebendo pela diminuição de seu valor de mercado. Na vigência do prazo de resgate, poderá o alienante cobrar a coisa de terceiro que esteja em sua posse ou propriedade, sendo um direito exercido erga omnes, mediante ação prevista no art do Código Civil, não podendo o terceiro adquirente alegar ignorância quanto a tal disposição, pois sempre constará no registro do imóvel a cláusula de retrovenda. Conferido o direito de reaver o imóvel alienado a mais de uma pessoa, poderá só uma o exercer, notificando o adquirente os demais alienantes de tal pretensão, que, discordando, farão decair o direito à retrovenda, que poderá, quando for o caso, ser exercido separadamente em relação aos quinhões adjacentes. V e n d a a c o n t e n t o Tem-se por venda a contento aquele negócio cuja efetivação depende da manifestação do futuro e possível comprador.

7 Assim, contratam as partes a compra e venda de determinado bem, estabelecendo que terá por perfeito e acabado o negócio, manifestando o comprador o contento pelo bem e sua vontade de adquiri-la. Sendo negócio jurídico condicional, diverge a doutrina acerca da condição ser resolutiva ou suspensiva. Para a primeira corrente, que entende ser resolutiva tal cláusula, a compra e venda é efetivada no ato da realização do negócio, desfazendo-se caso não agrade o comprador. Tratando-se, entretanto, de condição suspensiva, o negócio apenas se realiza quando da manifestação do adquirente, estando no intervalo entre tal manifestação de vontade e a realização do negócio, na situação de comodatário. A legislação civil pátria adotou como suspensiva, em regra, a condição prevista no contrato e, subsidiariamente, ou seja, quando prevista no contrato, o caráter de condição resolutiva (art do Código Civil) Não há prazo estabelecido por lei para a manifestação do comprador. Cabe então, ao alienante, o direito de intimar aquele para que se manifeste, em prazo improrrogável, sob pena de ser considerada realizada a compra e venda. Distingue-se a venda a contento da venda sob prova ou experiência em razão desta exigir, para a perfeição e efetivação do negócio, determinada qualidade em relação ao bem a ser alienado, ao passo que aquela depende de declaração positiva o negativa do pretenso adquirente. P a c t o d e m e l h o r c o m p r a d o r Pode ser entendido, no dizer de ARNOLDO WALD, in Obrigações e Contratos, RT, 14ª ed., p. 309, como a faculdade concedida ao vendedor, pelo contrato, de rescindir a venda realizada se dentro de certo prazo aparecer melhor comprador, aplicando-se somente aos imóveis. Desta maneira, o contrato de compra e venda poderá ser desfeito pelo alienante, surgindo comprador com oferta mais vantajosa em relação ao adquirente inicial, ressaltando-se que será instituto exclusivamente aplicado aos imóveis. Observa-se, assim como na retrovenda, condição resolutiva atinente a permanência da compra e venda realizada, caracterizando assim, a propriedade resolúvel.

8 A proposta do novo comprador deve ser certa e idônea, sendo que se a proposta do terceiro é falsa ou simulada, o comprador pode pedir o desfazimento do contrato com pedido de perdas e danos, conforme a doutrina de SÍLVIO DE SALVO VENOSA, in Direito Civil, vol. III, Atlas, p.83. As vantagens que devem acompanhar a proposta não dizem respeito exclusivamente ao preço, alcançando, deste modo, a integralidade das condições oferecidas para a realização da compra e venda. Sendo idênticas as propostas, assiste ao comprador originário preferência na titularidade do negócio. Não recebendo e aceitando o vendedor melhor proposta dentro do prazo fixado, reputar-se-á definitiva a realização do negócio, frustrando-se a condição (art ), sendo máximo o prazo de um ano, vedada a estipulação contratual excedente e aplicando-se no caso de omissão. O pacto de melhor comprador tem caráter pessoal, não podendo ser exercido por terceiros, não sendo permitida a cessão ou transferência de tal direito, ainda que hereditariamente. Assim, assiste apenas aos contratantes os direitos e deveres referentes ao pacto de melhor comprador do contrato de compra e venda. P a c t o c o m i s s ó r i o O pacto comissório contém em seu escopo a condição resolutiva tácita presente em todos os contratos bilaterais, segundo a qual considerar-se-á desfeito o negócio pelo inadimplemento de uma das partes. Diferem, porém, no que tange às suas implicações contratuais. No pacto comissório (condição resolutiva expressa), findo o prazo estipulado para o cumprimento da a obrigação, e ainda, excedentes dez dias, estará de pleno direito desfeita a venda, podendo, entretanto, o vendedor, reclamar o preço ou desfazer o contrato neste intervalo. Assim, ocorrendo a condição resolutiva, imediatamente resolve-se o contrato. Assim já decidiu o Tribunal de Alçada do Paraná: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUCAO DE TITULO

9 EXTRAJUDICIAL - BEM PENHORADO GRAVADO COM PACTO COMISSORIO - INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR - DESFAZIMENTO DO NEGOCIO DE PLENO DIREITO - ART DO CODIGO CIVIL - FRAUDE A EXECUCAO - INOCORRENCIA - DECISAO EQUIVOCADA - RECURSO PROVIDO. (AI ª Câmara Cível Relator: Juiz Prestes Mattar julgamento: ). Optando o alienante por cobrar o preço referente à obrigação, estará impedido de utilizar a condição resolutória, permanecendo daí, o procedimento da condição resolutória tácita. No pagamento por prestações, o inadimplemento de uma delas enseja a resolução do contrato. R e s e r v a d e d o m í n i o Reserva de domínio é o pacto adjeto ao contrato de compra e venda mediante o qual a transferência da propriedade do bem está sujeita ao pagamento integral do preço pelo comprador, funcionando sempre em se tratando de pagamento à prestação. Assim, ao momento da realização do pacto, adquire o comprador apenas a posse da coisa (domínio precário), que deve ser sempre imóvel, pois o efeito de transcrição (vendas imobiliárias) impede a reserva de domínio, havendo, entretanto, quem admita., como ressalta ORLANDO GOMES (ob. cit.). Deve também ser o móvel individualizado, em razão da previsão de devolução ao proprietário. Não havendo disposições específicas quanto à reserva de domínio em nosso Código Civil, demonstra-se controvertida a natureza jurídica deste pacto. Questão bastante discutida diz respeito à posição do comprador até a efetivação do pagamento total, equiparada pela doutrina como a do locatário, comodatário ou até depositário, caso em que

10 estaria sujeito à prisão administrativa no caso de desaparecimento ou de desvio do objeto adquirido. Admitia-se anteriormente que, não realizando o pagamento de alguma das prestações, o comprador perderia a coisa em favor do proprietário, bem como as demais prestações já pagas. Assim, poderia o proprietário vender novamente o móvel, o que é agora vedado pela lei, pois ser forma de usura, devendo ser restituído ao comprador o valor já pago, na hipótese de inadimplemento. Constituído o comprador em mora, duas alternativas tem o alienante, podendo cobrar as prestações vencidas e vincendas ou, obter judicialmente a restituição da coisa vendida. Alem destas, porém, pode o vendedor requerer a apreensão e depósito judicial da coisa vendida, de acordo com o artigo e subseqüentes do Código de Processo Civil, que dispõem acerca da matéria. Para gerar efeitos perante terceiros, exige-se a transcrição das cláusulas no registro de imóveis, a fim de que aqueles não invoquem o seu desconhecimento ao haver adquirido o bem do comprador, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: COMPRA E VENDA EM PRESTAÇÕES, COM RESERVA DE DOMINIO. REGISTRO DO CONTRATO. NECESSIDADE. EFEITOS EM RELAÇÃO A TERCEIRO. 1. PARA SURTIR EFEITOS EM RELAÇÃO A TERCEIROS, OS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA EM PRESTAÇÕES, COM RESERVA DE DOMINIO, ESTÃO SUJEITOS A REGISTRO NO REGISTRO DE TITULOS E DOCUMENTOS (LEI N /73, ART. 129, ITEM 5.). 2. ENTRE DOIS CONTRATOS, PREVALECE O REGISTRADO EM PRIMEIRO LUGAR, EMBORA DIGA RESPEITO AO SEGUNDO NEGOCIO. 3. NÃO E LICITO QUE O TERCEIRO DE BOA-FE SEJA MOLESTADO PELO VENCEDOR, PORQUANTO, AO RECEBER EM GARANTIA FIDUCIARIA A COISA, DE SEU CERTIFICADO NÃO CONSTAVA A RESERVA DE DOMINIO, ATE PORQUE NÃO REGISTRADO EM TEMPO O RESPECTIVO CONTRATO. 4. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. (Resp 17546/SP 3ª Turma Relator: Min. Nilson Naves Julgamento: )

11 Quanto à responsabilidade em face do perecimento da coisa por caso fortuito ou força maior, suporta o risco o comprador, pois só se torna dono da coisa após a efetivação da última parcela, devendo, naqueles casos, realizar o pagamento integral ao alienante a título de ressarcimento pela perda do bem. P r e e m p ç ã o Designado também por preferência, este pacto tem por fim garantir direito ao vendedor, de readquirir a coisa vendida, havendo manifestação neste sentido pelo comprador. Pelo direito de preferência, tendo o comprador ânimo de alienar ou dar em pagamento a coisa, deverá notificar o vendedor inicial, demonstrando o valor e condições em que pretende revendê-la a terceiro, a fim de que aquele apresente sua intenção em relação à coisa. Sendo direito pessoal, não há necessidade de que conste em instrumento público, uma vez que não apresenta implicação alguma em relação a direito de terceiros. Pode ser exercido exclusivamente em relação à coisa como um todo, ainda que estipulado em favor de mais de uma pessoa. Inobstante ao direito de preleção conferido ao vendedor, o adquirente exerce plenamente o direito de propriedade, não sendo obrigado a alienar. Desta forma, através da preempção, o comprador compromete-se a notificar o vendedor da alienação do imóvel, informando as condições em que será realizada, devendo este último afrontar o adquirente no prazo de três dias para móveis, e trinta dias para imóveis, admitida estipulação em contrário nunca a menor, a contar da notificação, sob pena de caducidade de seu direito. Desejando readquirir a coisa deve preencher todos os requisitos indicados pelo comprador. Essencial se faz a notificação do vendedor, sob pena de anulação da posterior compra e venda, como já entendeu o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul: ANULACÃO DE COMPRA E VENDA - DIREITO DE PREFERÊNCIA - ART-1139 DO CCB -

12 NAO PROVADO TER O AUTOR SIDO NOTIFICADO PARA A PREEMPCAO, AINDA QUE DE MODO INFORMAL, IMPÕE-SE A DECLARACAO DA VOLTA DO STATUS QUO ANTERIOR A VENDA. MESMO QUE NOTIFICADO, SE O PRECO DA ESCRITURA E INFERIOR AO QUE LHE FOI OFERECIDO O IMOVEL, A CONSEQUENCIA E A ANULACAO DO NEGOCIO JURIDICO. APELO IMPROVIDO. (APC Nº , DECIMA OITAVA CAMARA CIVEL, TJRS, RELATOR: DES. JOSE FRANCISCO PELLEGRINI, JULGADO EM 23/03/2000) De acordo com o artigo do Código Civil, poderá também o vendedor, exercer seu direito de prelação, tomando conhecimento da venda da coisa. Apesar da semelhança apresentada em relação ao pacto de retrovenda, distingue-se a preempção por ser aplicada à móveis ou imóveis, a qualquer preço e condições, dando origem a um novo contrato, dependendo sua ocorrência da iniciativa do comprador em revender a coisa. Não havendo a notificação do vendedor para que exerça seu direito de preferência, resolver-se-á o contrato em perdas e danos, sendo necessária a ressalva de que ao pedir indenização por perdas e danos aquele que alegar prejuízo deve prová-lo. Não há perda ou dano sem prova do que efetivamente se perdeu e razoavelmente se deixou de ganhar, conforme ensina SÍLVIO DE SALVO VENOSA (ob. cit). Por não conferir direito real sobre a coisa, restringe-se o ressarcimento pela violação do direito de prelação à indenização pecuniária por eventuais perdas e danos, não podendo o alienante buscar a anulação de venda realizada a terceiro. Distingue-se a preempção convencional que ora se apresenta da preempção legal, atinente exclusivamente ao regime da desapropriação, principalmente porque nesta, o exproprietário tem ação para reaver o imóvel alienado a terceiro. B i b l i o g r a f i a

13 SALVO VENOSA, Sílvio. Direito Civil. Vol III. Contratos em espécie e Responsabilidade Civil. 1ª ed. Atlas WALD, Arnoldo. Curso de Direito Civil Brasileiro. Obrigações e Contratos. 14ª ed. RT GOMES, Orlando. Contratos. 23ª ed. Forense NEGRÃO, Theotonio. Código Civil e legislação civil em vigor. 20ª ed. Saraiva DULEBA, Alessandro. Pactos adjetos à compra e venda. Disponível em: Acesso em: 22.ago.2006