INCRA: Massa Falida das Fazendas Reunidas Boi Gordo. São Paulo SP. Engº Agrônomo CREA CREA-MT 7.

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1 L A U D O T É C N I C O D E A V A L I A Ç Ã O Propriedade: Município: Área Titulada Total: Área Mensurada Total: Fazenda Chaparral Lambari D Oeste - MT 7.458,30 ha 7.656,8769 ha Código do Imóvel: INCRA: Proprietária: Massa Falida das Fazendas Reunidas Boi Gordo CNPJ / Pça da Liberdade, n 130 cj. 84/86 São Paulo SP Fone: Responsável Técnico: Carlos Augusto Arantes Engº Agrônomo CREA CREA-MT 7.515/VD CPF/MF

2 Índice Pág PROÊMIO 3 I. PRELIMINARES 4 II. DO IMÓVEL 6 II.1 DOS LIMITES E CONFRONTAÇÕES 6 II.2 DA PROPRIETÁRIA 6 II.3 DOS ARRENDATÁRIOS 7 II.4 ROTEIRO DE ACESSO À PROPRIEDADE 7 II.5 SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL 7 II.6 DESTINAÇÃO DO IMÓVEL 8 II.7 DISTRIBUIÇÃO DAS ÁREAS DO IMÓVEL 8 II.8 INFORMAÇÕES ADICIONAIS SOBRE O IMÓVEL 8 III. DA REGIÃO DO IMÓVEL 9 III.1 SERVIÇOS COMUNITÁRIOS 9 III.2 POTENCIAL DE UTILIZAÇÃO 9 III.3 CLASSIFICAÇÃO DA REGIÃO 9 IV. BENFEITORIAS EXISTENTES NA PROPRIEDADE 10 V. EXPLORAÇÃO AGROPECUÁRIA 13 VI. SITUAÇÃO TRABALHISTA 13 VII. FORMA E POSSIBILIDADES DE EXPLORAÇÃO 13 VIII. METODOLOGIA AVALIATÓRIA 23 VIII.1 METODOLOGIA BÁSICA APLICADA 23 VIII.2 GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO 24 VIII.2.1 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO 24 VIII.2.2 GRAU DE PRECISÃO 26 IX. PESQUISA DE MERCADO 29 X. CÁLCULOS 29 X.1 VALORAÇÃO DAS BENFEITORIAS DO IMÓVEL AVALIANDO 29 X.1.1 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS 29 X.1.2 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS 32 X VALORAÇÃO DAS PASTAGENS PLANTADAS 32 X.2 VALOR TOTAL DO IMÓVEL 34 XI. CONCLUSÃO 62 XII. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DO VALOR ENCONTRADO 63 ANEXOS 64 BIBLIOGRAFIA 65 ENCERRAMENTO 66 2

3 P R O Ê M I O Conforme determinado pelo juízo, foi realizado levantamento georreferenciado deste imóvel e, pelo hiato temporal entre a primeira avaliação e esta, uma nova avaliação do bem também foi realizado, este laudo pretende complementar o primeiro, no tocante às metragens e valores atualizados. Será realizada a avaliação do imóvel em tela, consoante Norma Técnica ABNT e legislações correlatas. Neste estudo buscar-se-á o Valor de Mercado do mesmo, ou seja: Expressão monetária teórica e mais provável de um bem, a uma data de referência, numa situação em que as partes, conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data 1. Este valor é baseado na premissa de Maior e Melhor Aproveitamento dos bens (High and Best Use) definido como: o uso, entre o razoavelmente provável e o legalmente possível, identificado como o fisicamente viável, sustentável de forma adequada, exeqüível financeiramente e que resulta no maior valor do imóvel 2. Segue ainda, orientação da Norma Técnica ABNT em sua forma, Normas IBAPE, Estatuto da Terra, Código Florestal, Resoluções CONAMA e legislações correlatas. 1 Fonte: IBAPE Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações American Institute of Real Estate Appraisers, 1983 The appraisal of rural property. 3

4 I. P R E L I M I N A R E S Objeto: Trata-se de estudo avaliatório de imóvel rural, denominado Fazenda Chaparral, situado no município de Lambari D Oeste - MT, Estado de Mato Grosso. Com metragem total, de 7.656,8769 hectares, consoante planta topográfica georreferenciada do imóvel, realizada por este expert. O levantamento topográfico georreferenciado foi realizado por nosso escritório, conforme plantas, memoriais e relatórios em anexo, todo material cartográfico encontra-se gravado em CD-Room, também em anexo. Anexo 01 Planta georreferenciada, memoriais e relatórios técnicos Anexo 02 CD-Room Coordenadas Centrais do Imóvel BASE: - Datum: SIRGAS UTM (N): ,188 - UTM (E): ,881 - Altitude:161,890 - Latitude: 15 34'23,75913" S - Longitude: 57 46'00,46991" W 4

5 Análise do mercado regional que o mesmo encontra-se desaquecido. Em pesquisa frente ao mercado regional, observa-se para produção agrosilvopastoril. Imóvel em tela, por suas características, se classifica Equipe de trabalho: Dr. Carlos Augusto Arantes, Engenheiro Agrônomo, CREA-SP Perito Judicial responsável pela equipe. Dra. Suelin Helena de Andrade, Engenheira Cartógrafa, CREA-SP /D. Téc. Agrim. Diogo Machado, RG MG , CPF-MF Téc. Agrim. Leonardo da Silva, RG MG , CPF-MF Sr. Fernando Cortês, Topógrafo, CPF/MF Srta. Camila de Arantes, Acadª. em Engª Agronômica estagiária, R.G. nº Datas de Vistoria: O trabalho de campo teve início em 29/05 com seqüência nos dias nos dias 01-14/06 e 08/09/2010 5

6 I I. D O I M Ó V E L II.1 DOS LIMITES E CONFRONTAÇÕES O imóvel confronta-se com os seguintes: Norte: Sul: Leste: Oeste: Terras de Fazenda Paraíso do Sepotuba, Fazenda NºSra. Aparecida e Córrego da Estiva. Terras de Fazenda Porto do Campo e Fazenda Amazonas e Córrego do Curral. Terras de Fazenda Porto do Campo e Fazenda Amazonas, e Rio Sepotuba. Terras de Fazenda NºSra. Aparecida, Fazenda Palmeiras, Sitio Chaparral, Sitio Morelli, Sitio Santos, Fazenda Boa Esperança, Fazenda Santa Elza, Faz Santa Ana, Fazenda Dois irmãos, e Estrada Municipal e Córrego do Curral. II.2 DA PROPRIETÁRIA Massa Falida de Fazendas Reunidas Boi Gordo, devidamente inscrita no CNPJ sob nº / , com endereço à Praça da Liberdade, 130-8o. Andar cj 84/86, na cidade de São Paulo SP, CEP nº , telefone nº , representada por seu síndico, Dr. Gustavo Henrique Sauer de Arruda Pinto, perante o processo de falência nº , incidente 1.405, em trâmite na 1ª Vara Cível 3ª Seção Foro Central SP/Capital. 6

7 II.3 DOS ARRENDATÁRIOS Arrendatário RG CPF Antonio Renato Venceslau Rodrigues da Cunha MG /30 Ronaldo Venceslau Rodrigues da Cunha MG /49 Ambos com endereço de correspondência em Uberaba Estado de Minas Gerais, à Rua Arthur Machado, nº º andar. II.4 ROTEIRO DE ACESSO À PROPRIEDADE Partindo de Cáceres, segue até Caramujo, daí até Curvelândia, daí até Vila Cabaçal, daí, por ±500m, temos entrada à direita por via sem capeamento asfáltico. Segue nesse corredor (± 20,00km) até o seu final, onde encontramos a entrada do imóvel, com placa indicativa. II.5 SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL Área (ha) CRI Oficio Matricula Registro Ano Livro 2.449, u-2 435, c-1 31, b-1 498, h-3 242, j-1 484, n-1 241, p-4 172, p-5 554, p-1 228, q-4 121,00 Cáceres-MT 1º q-4 121, q-5 280, s-1 241, s-4 37, t-1 193, t , t-2 113, AV t-4 114, t-5 395, t-1 271, t ,30 7

8 II.6 DESTINAÇÃO DO IMÓVEL Imóvel destina-se a exploração pecuária extensiva de corte. II.7 DISTRIBUIÇÃO DAS ÁREAS DO IMÓVEL - ESTIMATIVA Benfeitorias Reprodutivas Benfeitorias Não Reprodutivas LEGENDA ESPECIFICAÇÃO Pastagem Plantada Área de Sede e Edificações Represa Estrada Internas Mata Nativa Bioma Cerrado CONVENÇÃO ÁREA (ha) 6.645,6297 2, , , ,3412 Área de Interesse Ambiental Área Inaproveitável para uso Agrosilvopastoril Reserva Legal Averbada 566,5979 Área de Preservação Permanente Várzea 214, ,5344 Área Total 7.656,8769 II.8 INFORMAÇÕES ADICIONAIS SOBRE O IMÓVEL A localização do imóvel como um todo é considerada BOA, com acesso facilitado à cidade sede do município através de rodovia asfaltada (MT 339/406). 8

9 I I I. D A R E G I Ã O D O I M Ó V E L III.1. SERVIÇOS COMUNITÁRIOS Região servida por malhas rodoviárias de regular/boa qualidade, com fácil acesso às cidades sede regional. Rede de energia elétrica: uma boa parte dos imóveis rurais nesta região conta com rede trifásica de alimentação. parte dos imóveis desta região. Telefonia rural (via celular ou comum) em boa III.2. POTENCIAL DE UTILIZAÇÃO A região é servida por cooperativas agropecuárias instaladas e outras com sede em municípios vizinhos. Boa disponibilidade de mão de obra rural. III.3. CLASSIFICAÇÃO DA REGIÃO fundamentalmente agropastoril. A vocação econômica da região é 9

10 I V. B E N F E I T O R I A S E X I S T E N T E S N A P R O P R I E D A D E As benfeitorias necessárias para boa exploração agropecuária do imóvel estão presentes, e foram levantadas quando da vistoria ao imóvel: Qtd. Descrição Retiro 1 1 Curralama completa (tronco, brete, apartador, balança), para 1000 bois. 1 Casa colono madeira, instalações elétricas e hidrosanitárias, telha francesa. 1 Casa colono alvenaria IE IH telha francesa. 1 Baia madeira 2 Poços comuns com bomba ± 8 m 25 Casas de cocho de sal cobertas 25 Pastos brachiarão (Brachiária brizantha) 40 Represas secas (8-10 horas/máquina construção) 6 Bebedouros australianos 50 m³ cada 2 Roda d'água 3 Mata burro de madeira 200 Porteiras (em todo imóvel) Retiro 2 - Sede 1 Curralama completa (tronco, brete, apartador, balança) para 1000 bois. Casa sede alvenaria, instalações elétricas e hidrosanitárias, 05 suítes, 1 sala, 01 cozinha 1 aberta, toda avarandada, telha francesa. 1 Piscina simples com bomba 1 Quiosque alvenaria telha francesa 1 Linha telefônica celular rural 1 Antena de comunicação via radio - comunicação interna 1 Poço comum 1 Poço artesiano 2 Caixa d'água 15 m³ reservatório tipo taça 1 Escritório alvenaria, instalações elétricas e hidrosanitárias, 2 salas 1 Barracão 100 m² deposito sal, piso concreto c/ borracharia, telha francesa. 10

11 Qtd. Descrição 1 Barracão metálico coberto, aberto, telha zinco para maquinário, 12 x 8 m. 1 Tanque combustível 20 m³, c/ bomba elétrica. 2 Roda d'água Baia madeira, 2 dormitórios, 1 banheiro para peão solteiro,, instalações elétricas e 1 hidrosanitárias, piso de concreto - 40 x 20 m. 1 Barracão sal madeira piso de assoalho, telha francesa - 20 x 20 m. Casa alvenaria, instalações elétricas e hidrosanitárias, forrada pinus, piso cerâmico, 2 1 quartos, tijolo à vista, 9,10 x 12 m, telha francesa. Casa alvenaria, instalações elétricas e hidrosanitárias, forrada piso cerâmico, 3 quartos, 1 tijolo à vista, 8,60 x 17,70 m, telha francesa. Casa alvenaria, instalações elétricas e hidrosanitárias, forrada piso de cimento queimado 1 verde, telha francesa, 2 áreas, sala cozinha, banheiro - 12 x 8 m. Casa, instalações elétricas e hidrosanitárias, sem forro, piso vermelhão, telha francesa, 2 3 áreas, sala cozinha, banheiro - 12 x 8 m. 1 Curral de tropa 20 m² 1 Cerca de alambrado ao entorno da casa sede 1 Cerca de madeira 03 réguas ao entorno do pátio da área de sede 1 Pista aviação registrada DAC com m 23 Pastos brachiarão (Brachiária brizantha) 23 Casas de cocho de sal cobertas 23 Represas secas (8-10 hora/máquina construção) Retiro 3 1 Curralama completa (tronco, brete, apartador, balança) para 1200 bois. Casa madeira, instalações elétricas e hidrosanitárias, sem forro, piso vermelhão, telha 3 francesa - 12 x 8 m. 1 Poço artesiano 1 Caixa d'água 3 m³ 1 Reservatório tipo australiano - 50 m³ 6 Bebedouros tipo australiano - 10 m³ Tubulação água cano azul 50 mm. 24 Pastos brachiarão (Brachiária brizantha) 24 Casas de cocho de sal cobertas 28 Represas secas (8-10 horas/máquina construção) 2 Bebedouros de alvenaria 1 m³ Retiro 4 1 Curralama completa (tronco, brete, apartador, balança) para 400 bois 11

12 Qtd. Descrição Casa alvenaria, instalações elétricas e hidrosanitárias, piso cerâmico, telha plan toda 1 avarandada, 2 quartos, 01 suíte para fora.12 x 8 m Casa madeira 4 quartos, instalações elétricas e hidrosanitárias, sala, cozinha grande. 8 x 1 15,50 m, telha francesa. 1 Poço comum 2 Reservatório água 2 m³ 1 Baia / cocheira, cochos de alvenaria, fundo azulejado, IE IH, 15 x 21 m Casas alvenaria, instalações elétricas e hidrosanitárias, telha francesa, piso cimento 3 queimado, sem forro. 15,8 x 16,7 m Casas madeira, instalações elétricas e hidrosanitárias, telha francesa, cimento queimado, 2 sem forro. 7,8 x 13,2 m Cochos p/a fenação área coberta de 5,8 x 10,5 m telha plan, calçadas com pedra, cesto de 6 feno. 37 Pastos brachiarão (Brachiária brizantha) 37 Casas de cocho de sal cobertas 36 Represas secas (8-10 horas/máquina construção) 2 Mata burro Retiro 5 1 Curralama completa (tronco, brete, apartador, balança)para 1200 bois 3 Casa madeira 2 quartos, instalações elétricas e hidrosanitárias, sala, telha francesa. 1 Poço comum 10 m, manihado, com bomba 3 cv. 1 Rampa de alvenaria, para o pesqueiro - 10 x 4 m 28 Pastos brachiarão (Brachiária brizantha) 28 Casas de cocho de sal cobertas 76 Represas secas (8-10 horas/máquina construção) 5 Represas 7 Transformadores trifásicos km 16,00 Sede - pesqueiro 10,00 Sede - Zequinha - Retiro 3 7,00 Sede - entrada do imóvel 4,50 Sede - Retiro 1 2,80 Carreadores internos 6,00 Corredores internos Estradas Internas - distâncias ANEXO 03 Reportagem Fotográfica 12

13 V. E X P L O R A Ç Ã O A G R O P E C U Á R I A O imóvel é explorado da seguinte forma: Pecuária: por contratos de arrendamento V I. S I T U A Ç Ã O T R A B A L H I S T A imóvel. A proprietária não possui funcionários neste Os funcionários utilizados neste imóvel encontram-se registrados em nome do arrendatário, no mesmo município. V I I. F O R M A E P O S S I B I L I D A D E S D E E X P L O R A Ç Ã O A seguir será apresentado breve estudo sobre fatores vários da região na qual se localiza esta propriedade. Tomando-se por base Projeto de Estudos Integrados do Potencial de Recursos Naturais - Aptidão Agrícola das 13

14 Terras - IBGE - Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Tem como objetivo principal à avaliação do solo para uso com lavoura (três sistemas de manejo), pastagem plantada, silvicultura e pastagem natural. Nesta classificação são representadas as classes de terras (solo, fatores climáticos e relevo) das unidades de mapeamento (associação de solos), estruturas em grupos, subgrupos e classes de aptidão agrícola. A representação dos grupos é feita com algarismo, de 1 a 6, em escalas decrescentes, segundo as possibilidades de utilização das terras. As limitações que afetam os diversos tipos de utilização, aumentam do grupo 1, para o grupo 6, diminuindo, conseqüentemente, as alternativas de uso e a intensidade com que as terras podem ser utilizadas. Os grupos, 1, 2 e 3, são aptos para lavoura; o grupo 4, é indicado, basicamente, para pastagem plantada; o grupo 5, para silvicultura e/ou pastagem natural; e o grupo 6 é indicado para preservação da flora, fauna ou como área de recreação. As terras consideradas aptas para lavouras, o são também para usos menos intensivos (pastagem plantada, silvicultura e/ou pastagem natural). O subgrupo é o resultado do conjunto de avaliação da classe de aptidão, relacionada com os níveis de manejo, indicando o tipo de utilização das terras. Os níveis de manejo visam diagnosticar o 14

15 comportamento das terras em diferentes níveis tecnológicos. Sua indicação é feita através de letras, as quais podem aparecer na simbologia da classificação, escritas de diferentes formas, segundo as classes de aptidão que apresentam as terras, em cada um dos níveis adotados. Nível de manejo A - baseado em práticas agrícolas que refletem um baixo nível tecnológico. Praticamente não há aplicação de capital para manejo, melhoramento e conservação das condições das terras e das lavouras. As práticas agrícolas dependem do trabalho braçal, podendo ser utilizada alguma tração animal com implementos agrícolas simples. Nível de manejo B - baseado em práticas agrícolas que refletem médio nível tecnológico. Caracteriza-se pela modesta aplicação de capital e de resultados de pesquisa para manejo, melhoramento e conservação das condições das terras e das lavouras. As práticas agrícolas estão condicionadas principalmente à tração animal. Nível de manejo C - baseado em práticas agrícolas que refletem um alto nível tecnológico. Caracteriza-se pela aplicação intensa de capital e de resultados de pesquisas para manejo, melhoramento e conservação das condições das terras e da lavoura. A moto-mecanização está presente nas diversas fases da operação agrícola. As Classes de Aptidão expressam aptidão agrícola das terras para um determinado tipo de utilização, com nível de manejo definido, dentro do sub grupo de aptidão. Refletem o grau de 15

16 intensidade com que as limitações afetam as terras: Classe Boa: terras sem limitações significativas para produção sustentada de um determinado tipo de utilização, observando as condições do manejo considerado. Há um mínimo de restrições que não reduz a produtividade ou benefício, expressivamente, e não aumentam os insumos, acima de um nível aceitável. Classe Regular: terras que apresentam limitações moderadas para produção sustentada de um determinado tipo de utilização, observando as condições do manejo considerado. As limitações reduzem a produtividade ou os benefícios, elevando a necessidade de insumos de forma a aumentar as vantagens globais a serem obtidas do uso. Ainda que atrativas, estas vantagens são sensivelmente inferiores àquelas auferidas as terras de classe boa. Classe Restrita: terras que apresentam limitações fortes para produção sustentada de um determinado tipo de utilização, observando as condições do manejo considerado. Essas limitações reduzem a produtividade e os benefícios, ou então aumentam os insumos necessários, de tal maneira, que os custos só seriam justificados marginalmente. Classe Inapta: terras apresentando condições que parecem excluir a produção sustentada do tipo de utilização em questão. Ao contrário das demais, esta classe não é representada por símbolos. Sua interpretação é feita pela 16

17 ausência das letras no tipo de utilização considerada. O enquadramento das terras em classe de aptidão resulta da interação de suas condições agrícolas, do nível de manejo considerado, da viabilidade de melhoramento e das exigências dos diversos tipos de utilização. A interpretação da aptidão agrícola é feita para culturas de ciclo curto e longo. Basicamente, terras aptas para culturas de ciclo curto o são também para culturas de ciclo longo, consideradas menos exigentes 3. Uso do Solo, segundo Norton, teremos: Ainda, como classificação pela Capacidade de Classe I: solos férteis (fertilidade natural ou características que possibilitam reação favorável das culturas às aplicações de fertilizantes), planos ou suavemente ondulados, com boa retenção de umidade, profundos e com alta produtividade, com necessidade de práticas simples de controle de erosão e conservação do solo. Solos com pouca restrição de uso. Classe II: solos que possuem algumas limitações que reduzem a escolha dos vegetais ou exigem práticas moderadas de conservação. Poderão ser utilizados pelas mesmas plantas do solo Classe I. Estes solos poderão ser limitados por uma ou mais dos seguintes fatores: declividade suave, riscos moderados de erosão, inadequada profundidade do solo, ligeiras ou moderadas condições alcalinas ou salinas, 3 fonte: Manual de Classificação de Solos do Brasil - UNESP - Hélio do Prado. 17

18 drenagem algo restrita. Necessitam de práticas conservacionistas mais intensas e rotação de culturas. Classe III: os solos desta classe têm fortes limitações que reduzem a escolha de vegetais ou exigem práticas especiais de conservação, ou as duas coisas. As mesmas culturas das Classes I e II poderão ser desenvolvidas nestes solos. Culturas que proporcionem cobertura de solo, como gramíneas e leguminosas, deverão ser predominantes nas rotações utilizadas. Estes solos poderão ser limitados por uma ou mais dos seguintes fatores: declividade moderada, grandes riscos de erosão, permeabilidade muito lenta, pouca espessura e zona restrita de raízes, pequena capacidade de retenção de água, baixa fertilidade natural, salinidade ou alcalinidade moderada, estrutura instável do solo. Classe IV: solos intermediários entre os apropriados às culturas e os considerados impróprios, limitação decorrente da declividade elevada, média fertilidade dos solos e pedregosidade. Solos propícios a culturas permanentes. Classe V e VI: solos com textura arenosa e baixa fertilidade, mais recomendados para pastagens e/ou reflorestamentos. Classe VII e VIII: solos adequados somente a reflorestamento e abrigo silvestre. 18

19 Classificação das terras de acordo com Classes de Serventia (Norton) Pastos Lavoura Classe Preservação de Flora e Fauna Silvicultura e/ou pastos Limitada Moderada Intensa Limitada Moderada Intensa Muito Intensa I II III IV V VI VII VIII D O I M Ó V E L E M T E L A Mapa Geomorfológico Depressão do Paraguai. Planícies e Pantanais. 19

20 Mapa Geológico Formação Cenozóica - Período Quaternário - Holoceno. Ha - Aluviões Atuais Na influência do Rio Seputuba e Córrego Cabaçal. Areias, siltes, argilas e cascalhos. Depósitos das planícies de inundação dos rios. Qp Formação Pantanal Na maior parte do imóvel. Sedimentos variados desde argila a conglomerados semiconsolidados. Depósitos fluviais e lacustres em áreas periodicamente ou ocasionalmente inundáveis. Mapa Exploratório de Solos Solos Dominantes: Glei pouco húmico eutrófico, argila de atividade baixa, textura indiscriminada, com incidência de Areias Quartzosas hifromórficas distróficas e Planossolo distrófico, com argila de atividade baixa, textura arenosa à média e areno argilosa. Relevo Plano. Areias quartzosas distróficas, com incidência de Planossolo distrófico, com argila de atividade baixa, textura arenosa à média e areno argilosa. Relevo Plano. Areias quartzosas álicas, com incidência de Areias quartzosas 20

21 hidromórficas álicas e Podzólico Vermelho Amarelo álico, com argila de atividade baixa, textura arenosa à média. Relevo Plano. Classes de Solos Existentes Classe III à VII. Mapa de Formas de Relevos Modelatos Dominantes: Colinas amplas e baixas Altimetrias: 300 metros. Declividades Dominantes: 0 a 10%. Classes de Aptidão Classe regular e classe boa. Nível de Manejo Nível de manejo B. 21

22 Litologias Dominantes Areias, siltes, argilas e cascalhos. Sedimentos variados desde argila a conglomerados semiconsolidados Mapa de Índice Agroclímático 55-70% Mapa Climatológico Tropical quente e sub-úmido com 4 meses de seca, de junho a setembro. Precipitação média anual de mm, com intensidade máxima nos meses de janeiro, fevereiro e março. Temperatura média anual de 24º C, máxima 40º C, menor 0º C. Mapa de Vegetação Vegetação original - Floresta Estacional Semidecidual dossel emergente e Floresta Semidecidual, submontana, dossel emergente. Mapa Hidrográfico Bacia Hidrográfica do Prata. 22

23 V I I I. M E T O D O L O G I A A V A L I A T Ó R I A N o r m a A B N T Consoante NORMA TÉCNICA ABNT , temos: Metodologia Básica Aplicável para avaliação de imóveis rurais: MÉTODOS DIRETOS Comparativo (com outros preços de mercado) Do Custo (de reposição / reprodução) MÉTODOS INDIRETOS Da Renda (Otimização se bem explorado) Residual VIII.1 METODOLOGIA BÁSICA APLICADA Para cálculo de valor do imóvel: Avaliação pelo Método Direto Comparativo: Para cálculo das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas: Avaliação pelo Método do Custo de Reposição 23

24 Modus Operandi: Levantou-se, comparativamente, o preço de oferta de imóvel formado (VTN + Benfeitorias); efetuou-se o tratamento estatístico por inferência onde foram consideradas as seguintes variáveis do modelo: Asfalto: existência (1), não existência (0). Pecuária: existência (1), não existência (0). Agricultura: existência (1), não existência (0). Benfeitorias: existência (1), não existência (0). % área aberta: referência por elemento amostral Condição: Oferta(x), Negócio Realizado ( ). imóvel avaliando, ou seja: E como situação paradigma, as condições do Asfalto: inexistência (0). Pecuária: existência (1). Agricultura: inexistência (0). Benfeitorias: existência (1). % área aberta: 0,88 Condição: Negócio Realizado ( ). VIII.2 GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO VIII.2.1 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Calculado com base na seguinte tabela: 24

25 Ficando para o imóvel em tela: Item Especificação Condição Pontos 1 Nº de dados de mercado efetivamente utilizados. 3(k+1) e no mínimo Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma exploração. Todos 15 3 Visita dos dados de mercado por engº de avaliações. Minoria ou ausência 0 4 Critério adotado para avaliar construções e instalações. Custo de reedição por planilha específica 5 5 Critério adotado para avaliar produções vegetais. Conforme em Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a aplicação de um fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da pastagem. 5 6 Apresentação do laudo conforme Seção 11. Completo 16 7 Utilização do método comparativo direto de dados de mercado. Tratamento científico 15 8 Identificação dos dados amostrais. Fotográfica 2 9 Documentação do imóvel avaliando, que permita sua identificação e localização. Completo 8 10 Documentação do imóvel avaliando apresentada pelo contratante refere-se a: Completo 4 SOMATÓRIA DE PONTOS 88 25

26 ABNT NBR Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação Grau I II III Limite mínimo Limite máximo Grau de Fundamentação II (reduzido de Grau III para Grau II por não vistoria aos elementos amostrais, conforme NT ABNT NBR ) VIII.2.2 GRAU DE PRECISÃO Conforme ministrado por ARANTES & SALDANHA (2009) 4 : Para cálculo da amplitude total, segue-se os seguintes passos: A média 5 é calculada pela seguinte fórmula: µ x1 + x x n n i = = = 1 O desvio padrão 6 é calculado pela fórmula: Onde: ( x i µ ) δ = n 1 2 n n X i δ (sigma minúsculo) = desvio padrão. 4 ARANTES, C.A., SALDANHA, M.S., Avaliação de Imóveis Rurais Norma Técnica NBR ABNT Comentada, Ed. Leud, Média (M) é o valor que representa um conjunto de valores da população. Definida como a soma de todos os valores da população dividido pelo número de observações. 6 Desvio Padrão (δ )mede o grau de dispersão dos dados numéricos em torno de um valor médio. O desvio padrão é a medida mais comum da dispersão estatística. O desvio-padrão define-se como a raiz quadrada da variância (é o desvio padrão elevado ao quadrado e é simbolizado por S2. A variância é uma medida que tem pouca utilidade como estatística descritiva, porém é extremamente importante na inferência estatística e em combinações de amostras). A fórmula básica do desvio-padrão pode ser traduzida como: a raiz quadrada da média aritmética dos quadrados dos desvios. 26

27 xi = valor de cada evento individual (x 1, x 2, x 3... x n ). µ = média aritmética dos valores xi. Em uma distribuição normal perfeita, 68,26% das ocorrências se concentrarão na área do gráfico demarcada por um desvio padrão à direita e um desvio padrão à esquerda da linha média, conforme a figura abaixo: Distribuição normal perfeita, conforme desvio padrão Quando demarcamos dois desvios padrão, para a direita e a esquerda da média, abrangemos 95,44% das ocorrências e 99,72% quando demarcamos três. O limite de confiança é calculado pela seguinte fórmula: Lc (max/min) = µ ± t c δ n 1 Onde: µ = média. tc = valores percentis para distribuição t de Student, com n-1 grau de liberdade 7 (tabelado para confiança de 80%). 7 Graus de liberdade é um conceito ligado ao número de dados disponíveis (livres) para o cálculo da estatística. Por exemplo, 27

28 δ = Desvio padrão (Standard Deviation). n = número de elementos amostrais. Ficando como limites de expurgo para a amostragem: Mínimo : 2.044,50 Máximo : 4.314,77 A fórmula da amplitude total é assim definida: δ t c Amplitude Total = n 1 2 µ Ficando: Amplitude Total = 71,40% Comparando o resultado obtido na tabela 3 da Norma Técnica ABNT NBR , temos, GRAU DE PRECISÃO I (>50%). ao estimarmos a média populacional, com a média amostral perdemos um grau de liberdade, assim a estatística t-student terá n-1 graus de liberdade. 28

29 I X. P E S Q U I S A D E M E R C A D O Como base, foi utilizada consulta a empresas imobiliárias - ofertas para venda. Nesta consulta utilizamos as informações das imobiliárias ou corretores à seguir relacionados. Nº Am. Área Total (ha) Área Aberta (ha) Área Bruta (ha) Município Corretor fone Site R$ Total , ,00 169,00 Lambari Doeste CVL Imóveis , ,60 982,52 421,08 Lambari Doeste Genaro , , ,20 580,80 Lambari Doeste Leandro Bordignon , ,00 50,00 142,00 Rosário Doeste CVL Imóveis , ,00 10,00 12,00 Rosário Doeste CVL Imóveis , ,00 450,00 960,00 Rosário Doeste CVL Imóveis , ,00 391,00 6,00 Araputanga Peres Imóveis , , ,00 89,00 Araputanga Peres Imóveis , ,00 0, ,00 Araputanga Peres Imóveis , ,00 450,00 130,00 Araputanga Peres Imóveis , ,00 0, ,00 Salto do Céu MF Rural , ,00 351,00 564,00 Porto Esperidião Peres Imóveis , , , ,00 Porto Esperidião Peres Imóveis , ,00 300,00 191,00 Porto Esperidião Peres Imóveis , ,00 350, ,10 Porto Esperidião CVL Imóveis , ,14 263,78 19,36 Barra do Bugres CVL Imóveis , ,00 532,00 168,00 Barra do Bugres CVL Imóveis , ,00 480, ,00 Barra do Bugres CVL Imóveis , ,00 600,00 396,00 Barra do Bugres Imóveis VG (65) ,00 X. C Á L C U L O S X.1 VALORAÇÃO DAS BENFEITORIAS DO IMÓVEL AVALIANDO X.1.1. Benfeitorias Não Reprodutivas 29

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